2021招商神龙地块深化定位报告.pdf

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1、2020年 10月招商蛇口神龙一厂地块定位报告1东风大道高架MM2关于本案定位的思考大体量 风险与机会并存，评估风险、探寻机会，确保项目成功区域研究1.区域能级分析，研判项目发展的基本底面2.区域前景分析，梳理项目基本定位的方向市场研判1.市场环境分析，预测项目发展的基本前景2.竞争环境分析，寻找项目市场定位的方向客户分析1.客户风险分析，思考项目销售的核心问题2.客户属性分析，寻找项目定位打造的依据3本案定位思路：大盘 风险丨机会丨方向 整合分析本体认知梳理项目基本特征 寻找定位突围契合点项目定位基于本体特征，迎合区域发展和市场空间，围绕客户标签，导出项目定位产品建议基于定位和客户之下的产品

2、打造建议营销策略项目营销策略的初步计划4区域研究： 城市发展盘面 区域发展定位 转型发展空间城市战略定位京津冀珠三角长三角世界级城市群非世界级城市群山东半岛海峡西岸哈长辽中南天山北坡呼包鄂宁夏沿黄兰西关中平原山西中部中原长江中游黔中成渝滇中北部湾重点推进“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展三大战略”政府工作报告三大战略：长三角、长江中游以及成渝城市群分布在长江经济带沿线，长江中游城市群为长三角城市群的辐射区域，向西承接成渝城市群，为中国经济发展新增长极。武汉肩负使命引领长江中游城市群：十三五规划建设19个城市群，五大城市群共同组成“钻石都会区”；武汉为长江中游城市群核心城市，战略地

3、位凸显。超一线城市（上海、北京、深圳）肩负使命城市（广州、杭州、武汉）中西部节点城市（长沙、昆明）都市圈周边城市（例：环沪都市圈）强悍的内生型城市（例：台州）其他一般性城市（例：台州）人口密度过高，通过都市圈一体化向外疏导产业和人口区域中示范城市，平行带动周边城市发展房地产带动经济，加快城市基建通过与大城市的协同关系，吸纳外溢人口，带动经济发展政府加大资源倾斜的力度，加速基建与路网的建设人口基数小，房地产作为财政的主要来源用于招商和基建都市圈规划引导方向排名GDP人口第三产业占比净出口净出口与GDP相关比例社会消费品零售总额消费与GDP相关比例一般公共预算支出政府支出与GDP人均GDP人均可支

4、配收入人均消费支出人均支出与收入比例1上海重庆北京上海东莞上海济南上海天津深圳上海上海郑州2北京上海上海广州上海北京西安北京上海无锡北京广州天津3深圳北京广州苏州佛山广州武汉重庆重庆苏州深圳深圳广州4广州成都杭州深圳宁波重庆长沙深圳北京南京广州北京重庆5重庆天津成都东莞苏州成都福州天津深圳北京苏州杭州福州6苏州广州天津宁波广州武汉青岛广州郑州上海杭州佛山佛山7成都深圳西安佛山深圳深圳成都武汉宁波广州南京东莞杭州8武汉武汉南京重庆福州杭州南京苏州武汉杭州宁波苏州武汉9杭州苏州济南杭州无锡南京广州成都青岛武汉无锡宁波东莞10天津杭州深圳无锡杭州苏州杭州杭州西安宁波佛山无锡深圳11南京郑州青岛郑州郑

5、州天津郑州郑州杭州长沙东莞济南上海12宁波西安武汉南京南通长沙天津宁波济南南通济南南京泉州13无锡青岛合肥福州南京青岛泉州南京长沙佛山长沙长沙青岛14青岛济南郑州南通泉州济南宁波青岛广州青岛武汉天津成都15郑州泉州长沙青岛青岛西安重庆长沙合肥合肥成都武汉济南16长沙南京福州成都重庆郑州佛山西安南京福州青岛成都长沙17泉州东莞重庆泉州长沙宁波上海济南成都泉州天津青岛北京18佛山长沙苏州长沙合肥福州南通合肥苏州东莞南通福州南通19东莞宁波无锡合肥成都无锡北京无锡南通郑州泉州郑州无锡20济南佛山宁波武汉西安泉州合肥南通福州济南合肥泉州合肥21合肥福州南通西安武汉佛山无锡福州佛山成都福州南通宁波22福

6、州合肥东莞济南济南南通东莞佛山无锡西安郑州合肥苏州23南通南通佛山天津天津合肥苏州东莞东莞天津西安西安南京24西安无锡泉州北京北京东莞深圳泉州泉州重庆重庆重庆西安图：2019年全国万亿GDP城市对比新一线 产业基础牢固 家底厚实大盘稳： 2019年，武汉市GDP总量连续跨越1.5万亿、1.6万亿两个台阶，在全国15个副省级城市中列第4位。 武汉经济底盘庞大、难以撼动，产业基础牢固且大企业集聚度高，支撑依然强劲。城市基本面2020投资加速1、3月16日，东湖高新区集中线上签约超260亿元，含光谷中小企业发展银行等2、武汉旅游集团拟投资1亿打造黄鹤楼夜游项目3、4月8日，沃尔玛中国宣布，未来五年将

7、在武汉投资30亿4、4月8日，融创、武汉地产集团与黄陂区签约“融创武地长江文旅城”5、东湖高新区签约约400亿，包括小米武汉总部二期项目、大唐&蔚来智慧交通与车联网项目等6、5月5日消息，黄陂全面启动汉口北商贸物流区提档升级。打造成为中国最大，线上与线下、批发与体验、内贸与外贸融合互动的现代智慧商贸物流平台。7、8月19日，总投资12亿元的哈工大机器人集团武汉产业基地项目在武汉开发区通航产业园开工建设，将助力武汉打造功能完备的机器人与智能装备产业体系。8、9月22日，武汉新能源与智能汽车产业园开工。9、9月28日，2020湖北高质量发展资本大会发布设立的“百亿基金”湖北洪泰高质量发展基金落户武

8、汉经开区，助力“数智网端”。回血迅速，未来可期：疫情使得武汉城市基本面深度曝光，解封后武汉持续凭借工业基础良好、科教优势突出、交通优势明显的稳固基本盘，高频吸引重大投资入汉，快速为经济复苏注入活力010203招商加速1、4亿，泰瑞思国际健康产业园、卓翼智能制造产业园落户江夏2、武汉隐秀山居（香港昇诚投资、武汉海兴房地产）综合体项目签约蔡甸，拟投资30亿3、金地健康城、复星阳逻国际时尚创意城、宝龙集团购物中心、世纪天润教育特色小镇签约新洲4、阿里巴巴武汉产业社区项目签约武昌，兼负阿里巴巴华中办公总部及新零售示范基地职能5、4月16日，洪山区商务局工作人员告知永旺梦乐城项已签约，预计将落地南湖片区

9、。基建加速1、3月24日，中铁十四局地铁5号线三标段顺利复工。同时，武汉地铁8号线二期、12号线同步复工2、地铁11号线葛店段工程复工复产准备到位，上海赴武汉首支重大工程建设团队出发，参与建设地铁12号线3、3月11日，郑万高铁兴山段建设工程恢复作业，宜昌至郑万高铁联络线接入工程同步复工。2021年通车4、城投集团在建的城建项目江汉七桥、武嘉高速、杨泗港青菱段等35个城建项目正式复工5、第四轮地铁规划调整、第五轮地铁规划编制启动6、2025年前实施16条过江通道建设7、 武汉四大国家级基地之一，武汉国家智能网联汽车基地4月即启动复工，加快推进建设速度疫后武汉经济快速复苏8疫后武汉得到高度关注，

10、城市形象积极回复，对外吸引力提升，十一假期，武汉接待游客近1900万，实现旅游综合收入92.19亿元，旅游人次及收入恢复至去年同期83.21%和73.18%；各区积极寻求经济有序复苏，打好疫后经济重振战，今年前8个月，武汉经济开发区已签约产业链项目投资额564.6亿元，规模位居全市第一。疫后武汉经济快速复苏城市形象积极 回血快HAN9WU城市发展盘面小结：【战略地位 家底厚实 恢复迅速】10板块传统印象及认知：区域变化趋势及认知重塑 “1+6” 向“133”城市发展结构转变，强化3个副城光谷、沌口和临空港的地位，产业驱动更清晰； 2017年升级成为“1331”空间格局，加入长江主轴发展战略。“

11、1331”城市空间格局1个主城1个主城：是体现国家中心城市综合竞争力和辐射带动区域共赢发展的核心区，重点突出现代服务和环境品质提升。3个副城：是国家中心城市核心职能的承载区，重点突出战略集聚功能，功能突出、配套完善的综合性城市。3个新城组群：是国家中心城市重要职能的承载区，重点强化产城融合和宜居宜业发展。1个未来城市：突出未来发展模式、发展潜力和弹性适应能力，超前谋划武汉远景发展，为未来30-50年发展预留空间3个副城（光谷、车都、临空）3个新城组群（东部、南部、西部）1个未来城市（长江新城）“133”城市空间格局1个主城区“1” 即三环以内的中心城，打造成国家中心城市的现代服务业核心功能承载

12、区。重点打造以长江两岸为核心的中央活动区(CAZ)，突出国际化服务功能向CAZ集聚，重点发展高端金融服务、文化创意、旅游等功能服务。“3”个副城，分别承载科技创新中心、先进制造中心、综合交通枢纽等国家中心城市战略性功能。“3”个新城组群，作为城镇化发展空间拓展的重要地区。3个副城（光谷、沌口、临空港）3个新城组群（东部、南部、西部）“1+6”城市空间格局1个主城区“1+6”空间格局，完善以主城为核心、新城为重点、重点镇和一般镇为纽带，中心村和特色村为基础的“一主城、六新城、百集镇、千村塆”的全域四级城镇体系，推进主城集聚发展，新城轴向发展，镇村特色发展。贯彻“精明增长”、“紧凑城市”的发展理念

13、，形成全域统筹、城乡一体的发展格局。6个新城组群（北部、东部、东南、南部、西南、西部）强化3个副城长江新城出现城市发展格局根据2049远景规划，武汉未来产业主要集聚在阳逻大临港、沌口大车都、天河大临空及吴家山都市产业区，大光谷未来定位为重点科技新城，车都为先进制造业示范区，面临产业升级转型。武汉2049远景发展战略产业规划格局大车都产业协作区战略定位：打造成为国家智能网联汽车生产基地、中部先进制造业产业基地、产城整合示范区；主导产业：重点发展汽车整车制造、智能装备、商贸服务、通用航空、健康医药、新能源等产业区域产业定位沌口经开区作为武汉三大副城之一，以汽车及零部件制造为核心支撑产业，承载武汉国

14、家中心城市先进制造功能。2019年6月28日，武汉市委十三届九次全会提出，武汉将以新一轮国土空间总体规划编修为契机，推动城市多中心、网络化、组团式发展，形成“两江三镇、六轴六楔、北峰南泽”的空间格局：规划提出将发展轴线上的光谷、经开、临空这3个新城组群升级为副城，以此承载武汉国家中心城市功能光谷科技创新功能经开先进制造功能临空枢纽物流功能因车而建，因车而兴，副城车都承载国家中心城市核心职能，按照100万至200万人的大城市标准建设传统优势产业汽车及零部件电子电器健康食品战略性新兴产业新一代信息技术产业高端装备制造新材料绿色制造与再制造生物医药经开区14区域发展成果“南光谷，北车都”历来是武汉G

15、DP支柱，2019年经开区GDP1644亿元，排名武汉市第二，作为国家级开发区依托汽车及零部件制造为核心支撑产业，是武汉最重要的经济增长极，经开区现有发展基础非常良好1,800 1,644 1,391 1,355 1,351 1,255 1,234 1,071 951 948 673 850 761 401 - 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 1,800 2,000武汉2019年各区GDP排名发展趋势稳、快、优稳增长、促发展，经济指标稳中有升；抓招商、扩投资，产业结构持续优化发展现状五 “强”& 四“多”经济实力强、产业配套强、交通网络强、科技实

16、力强、人才实力强；大型企业多、水资源多、文体设施多、国际化配套多在中西部开发区中，沌口发展迅猛，独占鳌头；发展思路实现经济平稳健康较快发展，实现产业转型升级、创新驱动发展“一个愿景”：打造全球知名“”车都”；“两条路径”：坚持稳中求进总基调，保持经济平稳健康较快发展；坚持转型升级、高质量发展，加快推进供给侧结构性改革，形成经济发展新动能；“三项重点”：奋力实现经济、城市、民生升级，推进产城融合，促进城乡一体化发展；“四个目标”：国家产业转型发展示范区、大众创业万众创新集聚区、开放型经济和体制创新；先行区及现代化、国际化、生态化大武汉建设引领区武汉经开区作为国家级经济技术开发区，是武汉市工业经济

17、的主战场、主支撑、主引擎，经济指标常年位居武汉第一，2019年位居武汉第二。15区域发展成果 居住人口：周边居住人口较为密集，主要分布于东风大道西侧，1km范围内超5万人，3km范围内达26.23万人，对生活性商业消费有一定需求；规划人口进一步导入（规划65万人）以及新房价值逐渐提升，客群基数与消费能力将有显著提高 产业人口：周边3km范围内产业人口超过7.2万人，沿东风大道两侧已有多个市场化写字楼，具备商务发展基础，但尚未形成成熟集聚的商务氛围；未来随着规划产业落实及新建项目入市，产业相关的商务、文化消费将成为本案商业重要发力点1KM小区名称距离（米）户数佳和馨居9311,108美好愿景香榭

18、丽舍1,000879松海苑547262世纪阳光花园650562东风阳光城东区（1，2期）1,0001,513东风阳光城银杏苑（3期）7691,057金荷花园625753绿岛花园660879东方花园680756佳和馨居8101,108和居名爵949658宁康园2002,753安康园100148吉祥国际1,000532湖滨社区8952,825健龙果岭公元5481,363合计总户数17,156（户）合计人口总数（按照每户3人计算）51,468（人）写字楼项目名称项目体量（万平方米）东合发展中心8.3经开万达广场4武汉建工科技中心8.5产业园/独栋办公项目名称项目体量（万方）华中智谷50武汉设计产业园

19、6.8沌口总部基地华中电子商务产业园14.2海创云国际企业中心/湖北太子湖文化数字创意产业园10武汉基金小镇16合计：97万平方米项目周边3km写字楼分布项目周边3km小区分布居住人口 具有生活性商业消费需求写字楼项目名称项目体量（万平方米）财富广场4嘉昱建银商务公馆5.3沌口都汇4.9绿岛大厦3合计：38万平方米产业人口 具备商务发展基础项目周边3KM内人口为32.79万人，其中居住人口26.23万人，流动人口约6.56万人项目周边1KM约17,156户，居住人口超5万周边新房市场价格中等周边新房均价：14,026.3元/平方米周边在售二手方均价：13,664.6元/平方米项目周边3KM办公

20、面积38万、产业园办公面积97万按人均使用面积15平方米，整体入住率80%积算，3KM办公人群超过72,000人；未来项目周边电动车厂与本案大体量产业办公入市，商务人群进一步增加；注：3Km人口规模为流动人口总规模，其中通过周边住宅总量细化推出居住人口规模HAN16WU区域发展定位小结：【三大支点副城 汽车产业支撑】17光谷提速 车都放缓 2019年，武汉市第二产业占比大幅萎缩，由2018年的43%下滑至36.9%，一年内骤跌近6.1个百分点。同时，第二产业增加值也由2018年的6377.75亿元，下滑至5988.88亿元，缩水近400亿元，而汽车是制造业支柱行业：武汉的汽车制造营收占总制造业

21、的24%。 2019年光谷经济总量达1876亿元，首次超越经济开发区跃居武汉之首，公开舆论指出，这标志着工业重镇武汉高新技术成为发展第一动力，实现从“钢时代”至“车时代”再到“芯时代”的转换，光谷东，也从武汉的尽头变为武汉发展新起点产业发展分析18产业发展分析传统汽车行业发展进入瓶颈期 车都面临转型提升阵痛 中国汽车工业协会统计数据显示，2012-2018年湖北省汽车产量波动上升，2018年受全国汽车行业下行因素的影响，湖北省汽车产量较2017年有小幅下降； 根据东风公司2019年年报，2019年国内汽车销量同比持续下滑，同比下降8.23%，同时东风公司营业收入连续三年下滑，2019年下滑比率

22、达6.24%。转型期发展承压出现下滑武汉开发区历年经济总量（：亿元）GDP 2016年首次破千亿，成为武汉首批破千亿的行政区之一，2017-2018连续两年排名第一，2019年略有下滑19根据武汉市城市总体规划2017-2035，武汉按照“大城市”标准打造光谷、车都、临空三个副城，沌口为三大城市副中心之一，承载先进制造城市核心职能，打造南部新城组团，打造产学融合的示范区。武汉2017年后进入工业化中后期向后工业化时期转型的阶段，沌口定位为经济技术开发区创新示范基地。本案所在位置为副城中心区位，区域产业发展事关项目开发成功与否。未来五年，是决定开发区命运的五年，能否在新常态下实现经济平稳健康较快

23、发展，能否实现产业转型升级、创新驱动发展，是摆在开发区面前的两个重大课题和严峻挑战。开发区网站产业发展分析城市总体规划与战略定位武汉城市总体规划2017-2035年网联汽车202020年9月，湖北高质量发展资本大会“数智网端、驱动未来”分论坛，市委常委、武汉经开区工委书记、汉南区委书记彭浩： 做好工业化和信息化深度融合大文章，推动传统制造业的数字化、网络化、智能化，加快发展以创新为主要支撑的数字经济新动能，实现“中国车都”向“中国车谷”的跨越。 “汽车工业正面临百年未有之大变局，电动化、智能化、网联化、轻量化、共享化，成为下一代汽车发展潮流。产业发展调整 | 从“车都”到“车谷”下一个时代开启

24、21区域发展方向调整90年代以厂为核心的居住、生活集约高效期产业复合型发展产业聚集期十三五后期及十四五颠覆型发展产业及城市功能格局新规划，老旧厂房腾退重建，新的生活功能区再建十三五之前功能重新规划，产业发展后的城市功能划分、产城融合【区域向集约高效化发展】区域发展经历了以厂为核心的产业聚集时期、产城融合发展到当前向更集约高效化发展的产业及城市功能新格局形成的阶段，区域发展促进了高能级项目的形成，同时也需要高能级项目支撑；这是经济开发区的发展趋势，也是武汉市的发展趋势。22大背景下的时空机会：项目所在板块向商务核心区转变23板块功能调整方向开发区规划有八大园区，本案位于沌口创新发展中心的商务城，

25、定位为现代服务业发展核心区，是产业升级发展的排头兵。产业支撑与核心商务配套共享，随着厂房的集约、腾退，该板块将承载商务核心区功能。24产业升级调整方向国家武汉经开提高制造业科技含量与精尖度/结合城市优势推动战略新兴产业的发展重点发展八大产业，结合武汉工业基础导入国家战略新兴产业智能制造升级、抢占“下一代汽车”创新制高点重点发展集成电路产业、管电子信息产业、汽车产业、大健康产业、数字产业、航空航天产业、智能制造及高端装备产业、新能源与新材料产业八大重点产业把握轻量化、电动化、智能化、网联化、共享化趋势，加快向新能源、智能网联汽车方向转型升级。支持传统汽车产业在扩大规模中转型，实现整车及核心零部件

26、自主配套。加快国家新能源和智能网联汽车示范区建设，加速探索5G技术、智能汽车、智慧交通融合发展新模式经开区产业发展方向：结合汽车产业基础，以智能制造为主线，是区域产业升级转型的主线。国家提出将节能环保产业、新一代信息技术、生物产业、高端设备制造、新能源、新材料和新能源汽车7大产业作为战略新兴产业，加速推进发展各城市在主导产业和支柱产业发展的同时，结合城市自身的发展优势，积极推动战略新兴产业的发展25核心产业调整方向：智能制造区域未来规划形成以智能制造、智能家居、研发设计、金融服务、商贸服务及大健康产业等战略新兴产业为主的现代服务业体系，其中智能制造产业重点为汽车产业相关，未来将是区域产业重点发

27、展方向。商务城辖区现有“四上”企业461家（含房地产企业），占全区总量41%，总产值及营收过千亿核心产业为汽车及零部件，汽车产业不断提质升级，未来仍为区域重点发展产业规划形成以智能制造、智能家居、研发设计、金融服务、商贸服务及大健康产业等战略新兴产业为主的现代服务业体系区域将围绕智能制造产业重点打造“汽车+”产城融合示范区，打造产值千亿的中国智能汽车“新车都”未来，商务城将坚持“以产促城、以城促产、产城融合、均衡发展”思路，围绕“两轴两核”的城市空间布局，加快促进开发区现代服务业发展现代服务业体系智能制造智能家居研发设计金融服务商贸服务大健康产业开发区内有排名世界500强第68位的东风集团公司

28、总部，神龙、东风本田和东风雷诺等整车企业，康明斯、法雷奥、格特拉克等世界知名零部件厂商，以及格力、美的、海尔等重点家电企业2019年经开区年度生产总值GDP1643.5亿元第一产业15.2亿元第二产业1128.4亿元第三产业499.9亿元第二产业占比最高，其中汽车及零部件产业为区域核心支柱产业，已形成约100万辆整车产能；整车产能企业有6家，汽车零部件企业有160余户；26核心产业调整方向：新能源与互联网汽车针对“立身之本”的汽车产业，武汉经开区通过三大举措策巩固汽车优势地位，提出构建完备的汽车服务体系和引入智能网联汽车等新兴汽车技术，形成整车生产、零部件制造之外的新的汽车经济增长点。新能源汽

29、车与智能网联汽车是区域产业升级的核心方向。新能源汽车上游中游下游原材料零部件汽车销售整车制造后汽车市场石油玻璃钢铁天然气有色金属直销渠道4S店车展电子商务汽车交易市场乘用车商用车发动机配件传动系配件制动系配件转向系配件行走系配件电气仪表配件灯具及内外饰车身及附件其他配件汽车服务维修保养美容改装汽车金融二手车交易传统汽车产业链1. 整零协调促发展2. 全产业链促升级提高现有整车企业的产能+引进高附加值的核心零部件企业，形成具有系统开发、模块化供货和国际竞争力的汽车零部件生产集群构建完备的汽车工业服务体系、汽车消费服务体系和汽车创意产业集群3. 技术融合促创新智能网联汽车引导汽车产业与信息产业融合

30、，建立整车及零部件研发机构，提升汽车制造技术水平27核心产业调整方向：互联网汽车智能网联汽车是我国汽车产业发展的重要战略方向，其行业规模不断增长，即将迎来大规模商用时代；其产业链作为与传统汽车产业的升级，上游为各类系统的研发企业/机构，中游以传统汽车装配厂商为主，下游则为经销商和服务商。智能网联汽车定义：是指车联网与智能车的有机联合，是搭载先进的车载传感器、控制器、执行器等装置，并融合现代通信与网络技术，实现车与人、车、路、后台等智能信息交换共享，实现安全、舒适、节能、高效行驶，并最终可替代人来操作的新一代汽车算法腾讯中科寒武纪华为初速度芯片高通三星德州仪器深鉴科技操作系统克诺尔百度商汤客户智

31、行者集成控制系统克诺尔布雷博滴滴出行威伯科智能驾驶舱博世均胜电子华阳路畅科技自动驾驶解决方案丰田奥迪特斯拉宝马摄像头日立海拉麦格纳索尼雷达禾赛科技中海达纳雷科技华域科技地图与定位百度高德北斗星通合众思壮整车东风日产大众沃尔沃出行服务滴滴出行Lyft首汽集团Uber物流服务图森未来优步Waymo沃尔沃上游中游下游集成控制系统智能驾驶舱自动驾驶解决方案整车出行服务物流服务执行系统摄像头雷达地图与定位感知系统芯片算法操作系统控制系统智能网联汽车产业链（以上游、中游企业为主，由于尚未大规模商用，下游服务企业有限）智能网联汽车已成为全球发展趋势，也是各国汽车产业的发展战略方向，我国接连推出多项政策，大力

32、支持智能汽车发展，国内智能网联汽车行业逐步走向成熟，即将迎来规模化商用： 中国制造2025 十三五汽车工业发展规划意见车联网（智能网联汽车）产业发展行动计划 国家车联网产业标准体系建设指南（智能网联汽车） 智能汽车创新发展战略28核心产业调整方向：互联网汽车武汉经开区已拥有全球范围内建成面积最大、业务场景最全的5G智能网联汽车示范项目，拥有良好的产业基础，已吸引多家相关中上游研发企业在项目周边产业园区注册，未来本项目的集群效应能有效吸引更多企业国家智能网联汽车（武汉）测试示范区项目，由工信部和武汉市政府共建，是全球范围内建成面积最大、业务场景最全的5G智能网联汽车示范项目。该项目协助武汉市政府

33、拿到全球首张城市开放道路自动驾驶车辆商业运营牌照项目一期已完成28公里开放城市道路进行智能化改造，2020年将新建第二批28公里5G自动驾驶开放测试道路，并计划开通从沌口到军山的自动驾驶公交示范运营线路国家智能网联汽车（武汉）测试示范区-距离本项目5公里亿咖通科技产业布局：上游+中游（无人驾驶控制器+座舱智能化与整车智能化）注册地址：太子湖文化数字产业园创谷启动区C101号华砺智行产业布局：上游（智能网联测试系统）注册地址：南太子湖创新谷启迪协信科创园3号楼201-203室环宇智行产业布局：上游（算法、地图与定位）注册地址：经开智造2045创新谷智能制造创新中心集装箱数据中心指挥调度中心29产

34、业调整政策支持经开区政府于2020年8月出台了关于促进智能网联汽车产业创新发展的若干措施，从6大方面提出多项支持举措，针对引进核心技术的总部/团队最高奖励可达2亿元，办公用房补贴面积最高3000平方米，同时支持设立智能网联汽车产业基金。在专项扶持政策上，经开区政策金额总体优于其他各区。1. 支持构建智能网联汽车产业生态体系2. 支持智能网联汽车测试与示范应用3. 支持技术创新与成果转化4. 支持建设智能网联汽车基础设施5. 支持产业标准制定和知识产权保护6. 支持营造智能网联汽车合作氛围（一）支持总部项目落户对新引进重点领域拥有核心技术的全国性总部项目，且资本性支出不低于2亿元或估值20亿人民

35、币以上的智能网联汽车企业或创新团队，经认定后，最高按项目总投资的40%给予奖励，总额不超过2亿元。（二）支持项目用地用房新引进的重点领域智能网联汽车产业项目租赁工业厂房或自用办公用房的，对房租及装修费用给予补贴，厂房补贴面积不超过10000平方米，办公用房补贴面积不超过3,000平方米，补贴期限不超过3年，累计房租及装修补贴金额不超过2,000万元。购置产业用地的，优先安排用地指标。（三）支持智能网联汽车产业“强链”补链” “延链”对区内生产智能网联汽车核心零部件以及提供关键系统、平台、解决方案和应用服务的企业，其产品和服务供应L3级及以上等级自动驾驶量产车型的，给予企业实际交易金额10%的奖

36、励，单个企业每年最高不超过1000万元（四）鼓励设立智能网联汽车产业基金支持企业、金融机构等设立智能网联汽车产业基金，助推产业发展，经认定的智能网联汽车产业基金，区政府产业投资引导基金优先给予资金支持区域十四五发展趋势判断功能区趋势判断市场机会特征总结、趋势判断光谷中心城长江新城沌口中心市场热度持续引入条件越发苛刻进入门槛偏高改善性市场空间将有所扩大政府规划主导，资源倾斜明显的板块。光谷中心城、长江新城有明显高于其他板块的能级定位，政府在企业、产业导入的目录上倾向做了更多战略新兴产业的布局，光谷未来城的信息技术产业及长江新城将落位的大健康产业均是下一个阶段武汉经济增长的主要动力，也是当下产业转

37、型最迫切的需求，产业的快速发展必将带来较强的人口红利。十四五期间，预计光谷仍将保持一个高位的成交量，同时低密、改善产品的市场空间逐步放大。沌口中心板块发展较为成熟，规划能级较高，随着配套、产业的提质优化，企业的相继入驻，板块价值将进一步提升，商务属性的强化将带来更多的改善性需求。阳逻港成交量维稳甚至小幅回落内生客群遇瓶颈外导乏力价格将引来新一轮的上涨交通基建驱动人口进驻的红利。轨交线的通车对阳逻在这一轮的发展是最大的利好。阳逻港于2018年开始建设加速，江北快速路、阳逻线的通车，万达广场开业，后期规划有双柳大桥、光谷大桥、轨交新港线等，利好的叠加使板块热度迅速提升，可以预期阳逻将进入一个加速发

38、展的阶段。吴家山、盘龙城产业引入颇具起色整体市场规模较大内部踩踏式竞争愈烈产品力鲜明尚有可观的流速从板块关系上看，汉口扁平式的空间结构，使盘龙城成为远郊中离主城最近的板块，在限购、价格挤压的背景下，更有利于承接汉口外溢客群，而轨交2号线的开通使这个优势更为显性，未来的市场也表现出由刚需向部分刚改过渡。大型项目带动产业结构转型。吴家山早期是以物流及食品加工等较为低端的产业为主导，产业具有一定的规模，但人群的质量不高。京东方落户，网安基地启用很大程度上推进了产业新旧动能的转换，带来高质量人群的入驻。同时叠加协和医院，师大附中等资源落位的利好，迅速重塑市场对吴家山的认知。吴家山、盘龙城是领先阳逻一轮

39、发展的，但政府在土地供应的节奏上是失衡的，进驻吴家山、盘龙城的房企数量较多，海量的住宅供应一定程度上透支了未来的市场发展空间。发展第一梯队HAN31WU转型发展空间：【因车而兴 因车而衰 转型提升 未来可期】321.城市大盘扎实稳定，本案大盘开发底气更足新一线和长江中游超大城市战略定位和疫情后经济快速恢复向好，为本案大盘、大周期开发提供基本保障。2.三大副城鼎立，特色产业硕果累累以汽车产业为核心的产业布局缔造国家级经开区，助力区域成为武汉三大副城，为本案大盘、大周期开发提供基本支撑。3.产业转型升级，板块功能进阶，新时代即将开启发展规划与政策支持迅速反应，拉开经开“车谷”奋进的下一个新时代，经

40、开核心板块明确升级为“核心商务城”，本案地块承载区域功能升级重任，需迎合区域蝶变，打造宜居宜商宜业的焕新大城。区域研究小结33市场研判： 宏观市场走势 区域市场研究 典型项目分析5501687674257095707478448580917213680146311506202000400060008000100001200014000160000500100015002000250030002009年2010年2011年2012年 2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年14年降息降准、取消限购，武汉限购全面放开15年年内5次降息降准，贷款首付历史最低1

41、7年装修限价、清查捂盘捂地现象紧缩型调控扩张型调控扩张型调控紧缩型调控11年出台“限购令”“国八条”08年经融危机，政府“四万亿”计划量跌价涨量稳价跌量涨价稳量跌价涨13年出台“汉七条”，限购限贷16年重启限购限贷，首套房比例提升至30%调控收紧，贷款利率上浮19年45岁以下专科落户图：2009年-2019年汉市商品住宅成交量价走势及调控情况精装修贷款并入购房合同延长复工复产六条措施期限扩张型调控：2008年9月，金融危机席卷全球，经济快速下滑，房地产持续降温。紧缩型调控：2009年的房价暴涨，导致2010-2013年，抑制房价成为调控核心目标。扩张型调控： 2014年楼市低迷，部分地区房地产

42、库库积压严重，同时宏观经济增速下滑，于是开始扩张型调控，直至2016年。紧缩型调控（分化调控）：维稳，热点城市进行紧缩性调控，一城一策分化调控。调控周期2016年前随中央调控周期律动，之后开启属地化专项调控、因城施策：自2011年1月限购正式启动至2014年7月限购正式放开，武汉经历了长达3年半的房地产低迷期，2016年重启限购，“四限管控”逐步登场，至今调整期持续取消土地竞买“熔断”规则0.002000.004000.006000.008000.0010000.0012000.0014000.0016000.0018000.000501001502002503003502007年1月2007

43、年5月2007年9月2008年1月2008年5月2008年9月2009年1月2009年5月2009年9月2010年1月2010年5月2010年9月2011年1月2011年5月2011年9月2012年1月2012年5月2012年9月2013年1月2013年5月2013年9月2014年1月2014年5月2014年9月2015年1月2015年5月2015年9月2016年1月2016年5月2016年9月2017年1月2017年5月2017年9月2018年1月2018年5月2018年9月2019年1月2019年5月2019年9月2020年1月2020年5月2020年9月+42%-13%+52%+5%+8

44、7%+17%1234562007.10-2008.12调整期2011.03-2014.10调整期2016.10预计至2021年调整期数据来源：2007-2015年为武汉市商品住宅成交备案数据，2016-2020年6月为武汉市商品住宅新增供应成交数据 2007年至2020年武汉市场历经5次市场周期，目前正处于第6次调整期； 目前仍处调整期之中，市场波动较大，成交面临较大下行压力，预计到2022年，市场有望走出调整期市场周期武汉量价走势1031 1289 1620 1690 1947 2103 24782462 1493 1474 1600 2146 2862 1817 21642086 1152

45、 153990500010000150002000005001000150020002500300035002012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年1-9月供应量（万方）成交量（万方）成交价格（元/m）2012年-2020年8月武汉商品住宅年度量价走势备注：数据口径为商品住宅；17年-20年成交数据为网签数据 价格：近4年保持平缓的上扬趋势； 供应量：疫情影响，短期压抑后持续放量，预计年底反弹，供应持续推高； 成交量：疫情影响，1-4月成交低迷，1-9月合计供应接近1500万方，成交1100万方，全年预计实现1500万方。 供应持续放量，需求释

46、放较为平稳的情况下，存量去化压力增加； 目前全市存量1615万方，去化周期达到9.08个月，预计年底突破1800万方，去化周期接近12个月。02468100500100015002000武汉库存及去化周期库存量（万方）年度均值去化周期（月）备注：存量去化周期按12个月计算，剔除2020年2月、3月成交量武汉库存及供销比38武汉存量分布板块广义库存总量分布50万方以下50-100万方100-200万方200-300万方300-500万方500万方以上 武汉当前广义库存超过9000万方，结构性风险凸显，主要表现为远城区部分板块供地过多，承接刚需的同时竞争激烈。 本案所在板块压力较低，有一定机会。板

47、块广义库存去化周期 刚需改善主体需求不变，90-144产品为主力产品，大小两端产品为机会产品； 占比：90-120典型上扬，120-144相对稳定、略有上扬，90以下显著下滑，144以上大面积长期低位运行。武汉成交结构走势0%10%20%30%40%50%60%图：分产品线成交套数占比结构90以下90-120121-143144-180180以上疫情期间10000以下10000-1500015000-2000020000-2500025000-3000030000-3500035000以上总计90以下5%3%3%1%1%0%0%13%90-12019%20%11%3%1%0%0%54%120-

48、1446%8%8%3%1%0%0%27%144-1600%0%0%0%0%0%0%2%160-1800%0%0%1%0%0%0%2%180-2000%0%0%0%0%0%0%1%200以上0%0%0%0%0%0%0%1%总计31%33%24%8%3%1%1%100%面积段-单价段面积段-总价段100以下100-150150-200200-300300-400400-500500-600600-700700-800800以上总计90以下7%4%2%1%0%0%0%0%0%0%13%90-12017%20%11%6%0%0%0%0%0%0%54%120-1443%5%7%9%2%1%0%0%0%0

49、%27%144-1600%0%0%1%0%0%0%0%0%0%2%160-1800%0%0%1%1%0%0%0%0%0%2%180-2000%0%0%0%0%0%0%0%0%0%1%200以上0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%1%总计27%28%21%17%4%1%1%0%0%1%100%单价总价备注：数据口径为商品住宅 2019.6-2020.6 成交面积主要集中在90-144刚需改善产品，单价20000元/以下的产品市占达88%。 总价控制在200万以内的产品市场接受度较高，目前刚改总价天花板约为300万，300万总价以内产品占比93%。总价段（万元）面积段（）单价段（万元）面积段（

50、）武汉成交面积段和总价段结构HAN41WU宏观市场小结短期困难 长期向好 刚需首改【调控调整期 下行压力大 22年有望进入新上行周期】【调控与疫情影响 短期内价格维稳 去化周期拉长】【90-140为主流 刚需首改明显 需关注面积总价控制】41.121.245.323.920.86.412.43.125.135.435.615.545.323.920.86.40.03.120.335.41,381 989 1,823 2,213 5,357 7,500 0 5,214 3,764 5,281 0.01000.02000.03000.04000.05000.06000.07000.08000.00