2018长泰金座古湖项目定位报告.pptx
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1、项目市场定位,1,环厦房地产市场分析长泰房地产市场分析竞品项目分析分业态分析产品定位,环厦房地产市场分析,一,一、环厦房地产市场分析/土地市场概况,厦门土地市场进入高温模式,房价跟随快速上涨,为环厦门周边市场的繁荣奠定基础。,同安25548元/,翔安30225元/,岛内55482元/,集美32692元/,海沧39151元/,2016-2017年 厦门市各区土地成交统计,2017年 厦门市各区商品住宅均价统计,一、环厦房地产市场分析/土地市场概况,漳州角美2017P0316319元/,本项目快速接驳厦门,可售楼面价仅1333元/,处于洼地,未来成本优势明显。,25分钟,本项目1333元/,厦门岛
2、,近年来厦门土地市场供不应求,价格快速上涨,可售楼面价集中在3万元/以上高位,岛外单价地王突破3.8万元/。而与本项目地块区位接近,属性接近,通勤时间接近的角美和漳州港板块,可售楼面价集中于9519-16319元/。,厦门房价居高不下,“限购、限贷”等调控政策趋严,挤压刚需、投资客向城市外围扩散;且厦门低密度项目渐少,未来高端住宅购买需求也将外溢。整个环厦片区迎来承接外溢客户的黄金时期。而暂未受到政策限制的长泰,能够最大程度的承接厦门度假、投资外溢客户。,一、环厦房地产市场分析/商品住宅市场概况,环厦四大片区承接外溢置业属性,6,一、环厦房地产市场分析/长泰市场机会分析,备注:以上数据为我司聘
3、请第三方机构综合研判结论,龙海,漳州开发区,角美镇,长泰,龙门镇周边,丰山镇,水头周边,前亭镇周边,根据城市投资模型,长泰马洋溪片区现状被严重低估,尚有8500元/溢价空间。整个长泰而言,目前均价8500元/处于价格洼地,预计长期将突破18000元/,后市存在较大溢价空间。,中心城区+1146元/,南坑街道+3431元/,长泰马洋溪+8491元/,龙池开发区+4678元/,台商投资区+3780元/,生态园区+4330元/,城西工业区+1112元/,漳州开发区+891元/,漳州开发区+3597元/,港尾滨海+5555元/,理论房价差,高,低,第一圈层17490元/m(短期价格预期) 第二圈层22
4、477元/m(中期价格预期) 第三圈层18270元/m(长期价格预期),环厦门圈层及阶段,环厦门价值低估板块,当前,海沧与马洋溪板块实际价差达29132元/,交通时间仅在20分钟左右;此外,长泰距离集美20分钟车程,距离岛内30分钟车程,交通十分便捷。高价差和低交通成本为客户外溢到长泰带来高强动力。,39151元/,漳州港13800元/m,角美16130元/m,一、环厦房地产市场分析/长泰市场机会分析,长泰马洋溪10009元/m,40min,水头6932元/m,60min,8,长泰素有“厦门后花园”的美誉,项目所在片区一线接驳厦门,交通配套等规划利好极多。,城市快速路联十一线预计2019年通车
5、,无需高速往来,进岛时间预计20分钟;,一、环厦房地产市场分析/长泰市场机会分析,轻轨交通R2线,规划中,建成后 实现5分钟城轨直达厦门,10分钟直达漳州。,9,一、环厦房地产市场分析/小结,随着厦门地价、房价不断攀升,政策调控不断从严,挤压刚需、投资客向城郊外围扩散,片区迎来承接外溢客户的黄金时期,长泰市场扩容,进入上升周期。,长泰房地产市场分析项目所处区域市场 量价趋势几何?,二,长泰核心发展马洋溪生态旅游业,该区位于长泰县东部,与厦门市、漳州城区、龙海市相接壤,交通便捷通达,辐射周边城市,覆盖大量人口,生态旅游及观光农业基因显著。,基础数据:旅游区成立时间:2004年全区土地总面积:13
6、8平方公里下辖行政单位:十里、旺亭、后坊、山重4个行政村旅游区域总人口:5万人,地理位置:长泰县马洋溪生态旅游区,位于漳州市长泰县东部,接壤厦门、漳州、龙海,交通便捷。辐射范围:旅游区客户群辐射周边4座城市近600万人口,含厦门市区410万;漳州市区85万;龙海市区90万;长泰县县城15万;2016年累计接待游客量突破165万人次。,马洋溪板块,二、长泰房地产市场分析/城市概况,二、长泰房地产市场分析/市场政策,1、长泰县为四线去库存城市,整体市场政策环境较为宽松,长泰政府鼓励发展旅游及观光农业,项目暂享受不同于福、厦、泉的宽松政策环境。,公积金最低首付20%,依据基准利率;二套首付40%,利
7、率上浮10%;停止三套及以上公积金提取。,每年可申请一次公积金提取,用于还贷。,商业贷款,认房又认贷。2套及2笔房贷以上,不可贷款。,商业贷款,首付20%-40%不等,依据家庭房产情况,及房贷情况而定。,E,县城中心板块限价,板块整体均价7300元/,措施包括限签、限价,并非预售只批复7300元/。,2016年至今商住土地供应21幅,共计69.31万,以大型旅游度假型项目为主。,本案,桃李春风,半月山,二、长泰房地产市场分析/一级土地市场,长泰县城板块楼面价浮动于1000-2000元/,马洋溪及外围板块为150-500元/。,2016-2017年10月长泰土地成交情况明细,二、长泰房地产市场分
8、析/一级土地市场,2016-2017年10月长泰土地成交情况明细,二、长泰房地产市场分析/一级土地市场,对标项目土地成交情况明细,六大品牌商先后以并购或招商形式入主长泰度假项目,加速片区整体开发进程。,二、长泰县房地产市场分析/商品住宅成交,2016年5月:绿城 并购 中冶海西国际2016年9月:泰禾 并购 十里蓝山2016年10月:建发 并购 泛华发现之旅2016年11月:富力 并购 当代凤凰谷2017年9月,宝龙 以招商形式 进驻长泰2017年9月,世茂 并购龙人古琴,长泰度假基因显著,并享有相对宽松的政策环境;本案土地成本具有优势,在众多大牌开发商集中进驻的情况下,整体市场量价涨幅趋势强
9、劲,市场进入库存快速去化周期。长泰后市将有较强的量价齐升空间。,二、长泰房地产市场分析/ 小结,竞品项目分析,三,版块内老牌项目深耕已久,品牌商新兴进入,强势带动市场,区域外亦有类似度假项目,面对众多分流,本案的产品跟随还是寻求差异化?,本案处于马洋溪板块新兴的北部度假区,竞争主要源自品牌商的新兴项目,传统老牌项目有一定分流效应。,三、竞品项目分析/竞品概况,发现之旅,泰禾蓝山院子,当代凤凰谷,建发山外山,东部,中部,南部,本案,十里蓝山,宝龙健康小镇,北部,福信中翎,香格里墅,福隆心乡谷,绿城桃李春风,龙人古琴(世茂并购),【绿城桃李春风】区域内明星项目,由中冶海西国际收购,联发、宏发、绿城
10、联手打造,定位为中式颐养小镇。一期79-190中式精装小院,创造长泰去化及溢价标杆。,本案,桃李春风,三、竞品项目分析/绿城桃李春风,别墅产品形态:大赠送:1F别墅产品79-136 带大面积南北庭院及露天面积赠送,合计70-85 ;度假尺度:弱化空间使用,面宽8.8-13.9米,空间皆控制3房以内,增强尺度感;精装交付:满足客户度假述求,避免装修投入,所有产品精装交付;,79 2房2厅2卫,使用面积140平,赠送率80%,110 3房2厅2卫,使用面积约180,赠送率70%,136 3房2厅2卫,使用面积约210,赠送率55%,桃林春风 别墅1F产品:,三、竞品项目分析/绿城桃李春风,【产品亮
11、点1】极致产品:小面积、大尺度精装中式度假别墅,1F合院仅占比20%;,面宽 8.8米,面宽 11米,面宽 13.9米,142 3房2厅3卫,使用面积达235平,赠送率70%,171 3房2厅3卫,使用面积达260平,赠送率55%,桃李春风 别墅2F产品:,三、竞品项目分析/绿城桃李春风,【产品亮点1】极致产品:小面积、大尺度精装中式度假别墅,2F合院为主力,占比80%;,面宽 11米,面宽 12米,别墅产品形态:大赠送:2F别墅产品142-188 带大面积南北庭院及露天面积赠送,合计80-105 ;度假尺度:弱化空间使用,面宽11-12米,空间皆控制3-4房,增强尺度感;精装交付:满足客户度
12、假述求,避免装修投入,所有产品精装交付;,配套建设:在一期高尔夫俱乐部基础上,采用绿城小镇模式;另规划小镇颐养配套:酒店、餐厅、农场、医疗、教育等配套。二三期配套自持运营体量约15万方,占项目总体量约10.7%,配套开发周期约8年。,一期运营配套已投入运营,主力运营配套二期 建设中,第三阶段运营配套规划中,一期运营配套(高尔夫球场):中冶时代产物,高尔夫球场及会所,已投入使用。,主力运营配套(小镇服务中心):总建约12万。预计在2019年下半年投入使用,其中青少年拓展基地预计今年12月提前施工完成并投入使用。规划有小镇运营中心、金融会议酒店、医疗中心、颐乐学院、健康管理中心、国际幼儿园、青少年
13、拓展基地、咖啡会所,金融写字楼等,,第三阶段运营配套(学校):总建约3万,规划绿城育华小学,投入时间未定。,三、竞品项目分析/绿城桃李春风,【产品亮点2】特有IP:颐养小镇 运营理念;,三、竞品项目分析/绿城桃李春风,【产品亮点3】中式体验:中式园林+场景化精装样板,塑造原乡度假想象;,中式园林展示,三、竞品项目分析/绿城桃李春风,【高层产品】:收购中冶海西国际所遗留的产品,主打精装返租+高尔夫配套理念;,中间套53一房一厅一卫,中间套88两房两厅一卫,中间套112两房两厅两卫,边套106三房两厅两卫,高层产品营销方案:均价:13000元/,带3500元精装报价;返租:返租5年,年收益6%,收
14、益按年返还,每年享有24天免费使用,多面向高尔夫俱乐部会员及企业主、高管。,三、竞品项目分析/泰禾蓝山院子,【泰禾蓝山院子】区域内明星项目,收购十里蓝山部分地块,定位厦门香格里拉上的万亩养生度假大盘,强调与厦门的快速转换,万亩生态森林度假配套,打造小面积低总价产品;在高佣金渠道转介辅助下,频频实现高去化。,本案,桃李春风,三、竞品项目分析/泰禾蓝山院子,【产品亮点1】极致产品:80低总价 新中式mini墅,均价2.7万,总价220万上下;无地下室,通过地面花园、倒板、露台实现面积赠送,约200%面积使用率;以厦门岛内私营企业主及企业高管为主力客群;本期套数占比29.9%。,11.4米,8米,1
15、F,2F,地面花园实际容易被车位占据,倒板、露台赠送,实现四房两厅三露台,三、竞品项目分析/泰禾蓝山院子,十里蓝山:核心价值为高海拔山景、景区配套,包含马术俱乐部、生态山重村、开心农场、花海、湿地公园等。,蓝山院子:5万度假酒店+商业街+蓝山书院配套,+,【产品亮点2】万亩生态园:借用十里蓝山原有万亩山地森林度假配套,国家4A景区自然资源,宣导厦门香格里拉概念。,三、竞品项目分析/泰禾蓝山院子,【产品亮点3】交通利好:联十一线快速建设中,集美灌口快速路直达长泰,泰禾于线上、线下不断宣导此交通利好,强化项目投资价值。,三、竞品项目分析/泰禾蓝山院子,【高层产品】度假公寓:单侧布局,左右对称,保证
16、景观利用最大化,面积在35-75,赠送面积约3-10;无纯通透户型,并有两户纯北向户型;本期套数占比70%。,2梯8户,35-75一房/三房;边套采光及景观视野较好,中间套景观视野及采光、通风较差。,泰禾十里蓝山 平层分布图,三、竞品项目分析/建发山外山,【建发山外山】品牌商新项目:收购泛华发现之旅地块,定位1080亩全家庭亲密度假梦想地,规划中式小面积全精装(含软装)产品,全家庭亲密度假配套。,本案,建发山外山,【产品亮点1】极致产品:与绿城类似,主力户型120-189(2F)中式院墅,少量76(1F)中式院墅,并实现精装+软装配置,直接拎包入住;别墅占比44.2%。,1F 76 两房两厅两
17、卫,10米,13米,2F 124 三房两厅两卫,产品形式:模仿绿城桃李春风,无地下室,1-2F中式合院,二层局部,赠送多个大小庭院及露台;精装+软装:实现度假客户真正拎包入住,标准尚未公布;度假尺度:76两房,120-140为三房,185为四房,突出尺度,弱化空间数量。,三、竞品项目分析/建发山外山,【产品亮点2】度假配套理念:与住宅同步启动建设首个公园-蒹葭公园,其余配套后期建设。,森林公园,主题客栈,白鹭公园(核心景观带),邻里中心,亲子运动乐园,幼儿园,蒹葭公园与住宅同期启动建设,三、竞品项目分析/建发山外山,【产品亮点2】度假配套理念:红线内打造四大主题公园、邻里中心、主题客栈及幼儿园
18、。,主题客栈,邻里中心,四大主题公园,依托核心景观白鹭公园,打造约8000平米的主题客栈区。,概念规划,细节尚未出台。,森林幼儿园,运动生活馆、大自然图书馆、友邻食堂、老人健康生活馆。,+,1个核心,3个辅助,1、白鹭公园核心景观区,涵盖溪畔餐厅、养生茶室、食养山房、私房禅食、石滩营地、景点水灯台;2、亲子运动乐园山地跑道、森林氧道、半山篮球场、童趣乐园、橄榄球场;3、森林公园森林博物馆、图书馆、户外拓展、森林教育营地、BBQ烤场、骑车营地;4、蒹葭公园湿地景观公园+商业配套:有机餐厅、生活买手店、农夫集市、果蔬超市;,三、竞品项目分析/建发山外山,【洋房产品】大面积度假风:82两房,其余皆为
19、130-138三房,带2-3面宽大露台;洋房占比55.8%。,82两房两厅一卫,130三房两厅两卫,138三房两厅两卫,130三房两厅两卫,精装+软装:实现度假客户真正拎包入住,标准尚未公布;度假尺度:两房2开间朝南,三房皆3开间朝南,户户带大面积露台。,三、竞品项目分析/建发山外山,【半月山温泉度假村】长泰板块唯一真实温泉项目,以温泉度假酒店及59个泡池为核心,并衍生相应生态休闲配套,规划 64-126托管式公寓及188-255 联排及独栋别墅产品。,三、竞品项目分析/半月山温泉度假村,【项目亮点1】一期配套500亩,占总用地33%,温泉度假体验先行的运营模式,打造约特色温泉主题渡假村(含酒
20、店公寓、特色露天温泉池群、餐厅等),现已经投入使用。,已开发区域-主要配套:1、各式温泉小屋:古堡、木屋、园景房2、商业服务中心3、主温泉池群、原生态美食餐厅4、生态农场5、度假酒店6、山景客房7、厦门大学闽商学院8、酒店公寓,三、竞品项目分析/半月山温泉度假村,已开发区域,【项目亮点2】以温泉度假酒店为依托,含酒店式公寓、山景客房、温泉客房、特色餐厅、SPA会所、59个各种主题泡池,花园小品设置等,打造长泰板块 最纯粹的温泉度假项目。,主题泡池,花园小品,规划图,酒店公寓,SPA会所,特色餐厅,三、竞品项目分析/半月山温泉度假村,【项目亮点3】原生态食材,依托酒店餐饮楼及私家农场,提供本土原
21、生态食材。,三、竞品项目分析/半月山温泉度假村,度假酒店配置餐饮楼及餐饮,并另规划私家农场,长期供应龙须菜、黑豆腐、焖鸭、煎鸡肉、手抓羊肉等原生食材,【项目亮点4】户户温泉入户:共202套公寓,81套联排,均带私家温泉泡池。,公寓产品规划(主力60一房,少量115-125两房),返租托管:租约10年,每年固定5%回报率,季度结算,业主可享每年20天免费入住,终身三折露天温泉体验。去化:公寓共202套,仅存21套,去化率89%;,别墅产品规划(主力205联排),188-242联排及独栋产品面积偏大,除温泉入户外,产品并无过多亮点;依托项目本身特色规划及服务,去化47套,去化率60%,,三、竞品项
22、目分析/半月山温泉度假村,三、竞品项目分析/海投香格里墅,【海投香格里墅】 依托马洋溪的景观资源,占地千亩,打造集高档别墅与高层公寓为一体的复合型项目。项目主打纯山景类独栋的山地别墅,位置较好,产品以双拼及联排为主。,三、竞品项目分析/海投香格里墅,【海投香格里墅】 177联排为传统产品规划,无过多亮点,窄面宽,大进深。,1F,2F,3F,-1F,三、竞品项目分析/泰禾世茂汀溪院子,【泰禾世茂汀溪院子】地处同安,产品上沿袭泰禾院子建筑精髓,以“皇家气派、中式手法、现代演绎”的理念,形成项目特有的“新而不洋、中而不古”的泰禾院子风格。汀溪院子户户温泉入户,为厦门缔造城市养生院墅标杆。,【产品亮点
23、】小面积大赠送,可实现6层使用,三庭院,双泡池。,泰禾汀溪院子 主力产品 133小合院,-1F,1F,2F,3F,4F,挑高6.7米作两层带泡池,下沉庭院,带前后庭院,卧室部分挑空,带泡池阳台赠送,露台赠送,可改造,三、竞品项目分析分析 / 泰禾汀溪院子,【宝龙健康小镇】与本案相邻较近,项目温泉主题与本案略有重叠,约1632亩,包括温泉酒店、温泉公园、养生学堂等颐养型项目,将分三期建设,计划5年内建成。,县城板块,开发区板块,马洋溪板块,本案,宝龙健康小镇,直线距离6公里车行距离11公里,2017年9月17日,宝龙集团长泰健康小镇位于岩溪镇高濑村,与本案相邻较近;项目计划总投资约50亿元,规划
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