2018宏宝生命科学产业园项目定位深化及物业产品建议报告.pdf

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1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2016 定位深化及物业产品建议报告 谨呈： 宏宝集团 【宏宝生命科学产业园项目】 Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2016 第一部分：项目本体分析 第二部分：各物业定位与物业发展建议 研发办公 商业 公寓 第三部分：整体定位与规划建议 第四部分：经济评价 Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2016 本体指标：项目位于龙岗南湾街道平吉大道两侧，总建面百万体量

2、，用地性质为新型产业用地、物流用地 项目 数量() 备注 开发建设用地面积（） 156035.7 该表为项目原始指标，各物业体量未经分配，且包含07-06-02地块，该地块暂按M0性质、以4.8容积率计算 计容积率总建筑面积（） 723988.8 其其 中中 物流用房（） 74946 研发用房（） 419354.36 配套宿舍（） 170439.2 配套商业（） 36199.24 社区警务室（） 50 社区文化活动室（） 2000 地下面积（） 75000 其其中中 地下商业配套（） 21000（计容） 地下商业配套（） 49000 公交首末站（） 3900 地下公共充电站（） 1100 平吉

3、大道从中间穿过 南侧平朗路 东侧金积嘉科技园 西侧下李朗旧村 菜地 北侧粮库一号路 项目本体分析 Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2016 区域发展现状：目前区域内多为工业园区，人口较为分散，配套缺乏，整体发展相对滞后，为龙岗的非核心发展区，区域价值边缘化 区域现状： 目前项目周边以上李朗科技园、深圳粮库、万国食品城、金积嘉科技园、佐佑家私等产业园为主要的物业形式，居住及商业氛围很淡，人员分布较为分散，目前片区的产业也以低端化为主，面临转型升级的发展机遇，员工的居住主要是以产业园区宿舍为主，消费能力有限，主要还是以满足基本生

4、活的需求为主。 华南城 康利城 万国城 区域现状 区域商业配套 随着更新改造步伐加大，区域内商业配套设施逐渐增多，项目东面紧邻万国食品城商业裙楼，北面有康利城商业和华南城华盛奥特莱斯购物中心，区域配套不断完善。 项目本体分析 Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2016 区域交通现状：项目地块周边路网密集，城市干线较多，车流交通相对便利，但受东侧铁路区以及项目现状道路影响，人流的停留性较差，现状交通也一定程度阻碍了项目人流导入 车流交通相对便利，人流停留性较差：地块周边路网密集，平吉大道、金科路、平朗路、粮库一号路皆已通车。由平

5、吉大道一路向北可直达平湖，平吉大道向北转富安大道或平龙路可上清坪高速，向南可直接进入机荷高速、沈海高速，转布澜路可上水官高速，周边享有完备的交通网络体系。经高速15分钟可达深圳北站，20分钟达福田中心，40分钟达宝机场，交通便利，但因平湖编组站的阻隔以及周边现状道路限制，主要的人流走向为南北向，且南北向的平吉大道为交通干线，人流的停留性较差。 清 坪 高 速 平 吉 大 道 平 龙 路 富 安 大 道 机荷、沈海高速 布 澜 路 水官高速 平吉大道 平朗路 金科路 粮库一号路 项目本体分析 平湖编组站铁路区 Code of this report | 6 Copyright Centaline

6、 Group, 2016 difficulty 本体及区域现状分析下项目面临的发展难点 项目所处非核心发展区，区域价值边缘化，如何打造百万体量产业综合体 项目现状交通东西方向受阻，人流导入受限 商业配套较少，消费能力有限，本项目商业如何发展 办公物业发展处于低端水平，如何实现大规模研发办公物业的成功开发 Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2016 规划利好东进战略：本项目位于东部创新产业带节点上，属于东部产业智造高地重点项目 东进战略规划布局：深圳东部四区将形成辐射粤东北的三大龙头，其中龙岗作为创新引领龙头，汇聚教育科研创新创

7、业要素，将建成产城深度融合示范地区，四区各司其职、联动发展，协同打造深圳发展“第三极” 。 产业发展格局：建设提升若干第三代和第四代产业园区，超前布局一批战略性新兴产业、未来产业和现代服务业重大项目，形成“两带、六平台、多园区”的产业发展新格局。 东部创新产业带东部产业智造高地：加快建设赛格国际电子产业中心、龙岗天安数码城等产业园，新建深商（国际）生命科学产业园等一批产业集聚度高、关联性强、带动效应好的高端产业集聚区，构建东部产业智造高地。 两带 六平台 多园区 东部创新产业带 东部黄金海岸旅游带 盐田综合保税区 坂雪岗科技城 国际低碳城 宝龙科技城 综合保税区 深圳国际生物谷 项目规划利好

8、Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2016 规划利好李朗未来科技城：项目位于龙岗空间发展规划上的“多核”之一李朗未来科技城 龙岗空间发展规划 龙岗近期规划了“一心、双轴、三城、四枢纽、多核”的空间结构，其中“多核”指的是产业驱动核和服务驱动核，产业驱动核包括李朗未来科技城、宝龙高新园区、阿波罗未来产业园和平湖金融基地，项目属于龙岗“多核”格局，非核心发展区； 龙岗产业空间布局 龙岗规划“一心三带”产业空间布局：“一心”：龙岗国际大学园和职教园；“三带”指的是：科技及创新发展带、生活及现代服务带以及高新技术产业带；其中项目区域位

9、于高新技术产业带上，将依托宝龙大道、沙荷路和水官路，重点构建先进制造业、战略性新兴产业及未来产业集聚的高新技术产业带。 李朗未来科技城 李朗未来科技城 科技及创新发展带 生活及现代服务带 高新技术产业带 项目规划利好 Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2016 规划利好创新产业城：项目属于南湾组团北部片区李朗创新产业城，规划为驱动龙岗产业转型发展的重要空间载体 1、南湾组团总体发展方向 以北部片区（李朗片区）提升、中部转型、南部优化为导向： 重点推动北部片区物流企业向供应链管理、第三方物流等高端物流配套服务业升级改造。 推动中

10、部片区更新建设，引进战略性新兴产业和中小企业总部，完善片区居住、商业和生产性服务业布局，推动产城融合发展； 通过生态环境优化，改造提升南部片区社区功能，同时借助老旧工业区综合整治转型升级，推进该片区众创空间与整体环境建设。 北部：李朗创新产业城； 产业规划方向：建设成为以现代物流、电子商务、生命健康、物联网、软件研发、总部经济为主的新兴产业园区、创新产业主题区、现代物流集聚区，驱动龙岗产业转型发展的重要空间载体。 中部：新兴产业和现代城市综合体； 南部：打造生态宜居新城。 2、南湾组团重点打造“两城一体” 北部 中部 南部 项目规划利好 Code of this report | 10 Cop

11、yright Centaline Group, 2016 规划利好双地铁上盖：项目为地铁10号线与17号线上盖物业，同时周边城市干线众多，属于多维交通覆盖的地铁上盖物业 项目规划利好 交通规划： 本项目位于地铁10号线和17号线双线交汇站点李朗站，为双地铁上盖物业，附近城市高速路网发达，城市干线众多加之规划中的捷运站点，属于多维交通覆盖的地铁上盖物业。 十三五期间，龙岗加快建设厦深铁路、广深铁路、深惠城际线和虎龙城际线，增设横岗、李朗等多个捷运站点。 10号线连接平湖和福田，预2020年通车运营； 17号线连接平湖和罗湖，预计于2017年开建。 本项目 Code of this report

12、| 11 Copyright Centaline Group, 2016 区域属性 区域占位：项目地处东进战略创新产业带的节点，东部产业智造高地的重点项目 区域现状：项目所处于的南湾片区属于龙岗的非核心发展区，发展相对滞后，区域价值边缘化 区域规划：项目片区未来规划为李朗创新产业城，形成以现代物流、电子商务、生命健康等为主的产业集聚区 本体属性 交通便利：项目位于地铁10号线和17号线李朗站，且四个地块都将分布有地铁出入口，且自身配有公交首末站，交通极为便利 百万体量：项目总建面达1128322，属于百万体量大规模的产业综合体。 本体分析总结：项目为地铁上盖的百万体量产业综合体，所处区域虽有规

13、划利好但现状发展相对滞后，属于龙岗的非核心发展区 项目本体分析总结 高端发展占位，区域价值全面提升 交通规划利好，打破人流导入困境 难点突破： 研发办公作为核心产品如何打造？ 在多重利好未来可期的情况下，打造何种类型的商业？ Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2016 第一部分：项目本体分析 第二部分：各物业定位与物业发展建议 研发办公 商业 公寓 第三部分：整体定位与规划建议 第四部分：经济评价 Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2016 研发办公 1.

14、市场结论 2.问题难点 3.研发办公定位 4.研发办公物业发展建议 Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2016 产业基础 区域办公产品有向高端化发展的趋势，标准层集中在1400-2000平米，层高集中在4-4.2米，以200-300平米中小户型为主；以出租为主，租金水平在35-40元/.月，出租率高达九成甚至长期满租。 区域内目前仍是以工业区为主导的办公场所。配套设施有限 办公物业内生活配套设施缺乏且较低端，园区管理及产业配套缺乏，配套水平亟待提升。 产品租金 配套设施 项目所处的区域目前产业基础薄弱，发展相对滞后 产业类型

15、以黄金珠宝、物流、电子互联（电子信息和互联网）、文化创意等为主导产业，具有一定的关联产业基础； 项目所在片区的南湾街道及平湖街道未来供应以城市更新为主 区域未来的办公氛围将会得到极大的提升，预计未来将有约350万平米的研发办公楼入市，市场竞争激烈。 未来供应 研发办公市场结论 市场结论：区域具备黄金珠宝、物流、文化创意等产业基础，随着城市更新大体量办公物业面市，市场竞争将十分激烈 市场机会点：城市更新、产业升级、轨道交通规划，区域商务形象即将升级 市场风险点：350万研发办公供应，市场竞争激烈 Code of this report | 15 Copyright Centaline Group

16、, 2016 研发办公 1.市场结论 2.问题难点 3.研发办公定位 4.研发办公物业发展建议 Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2016 项目难点：非商务核心区，大体量研发办公，销售受产业政策限制 项目优势： 1、百万体量，市场冲击力强 2、双地铁上盖，交通优势突出 3、产业带动，突出重围 项目劣势： 1、项目定位为生命科学产业园，单一产业难以支撑项目体量 2、50万研发办公体量，体量过大 3、区域目前商务氛围欠缺 3、办公物业销售受政策限制 类目 数据 总占地面积（） 156035.7 总建筑面积（） 1141938.8

17、 计容建筑面积（） 723988.8 地下计容商业 21000 物流建筑（） 74946 研发用房（） 419354.36 配套宿舍（） 170439.2 配套商业（） 36199.24 社区文化活动室+警务室（） 2050 不计容建筑面积（） 417950 地下不计容商业 46950 公交首末站 3900 公交充电站 1100 车库 366000 容积率 4.64 物业类型 研发办公，平层公寓，LOFT公寓、商业、酒店、展厅 用地性质 工业用地，用地年限30年 政策要求：工业楼宇及配套设施的受让人应当是经依法注册登记的企业 政策解读：研发办公必须企业购买，购买人范围进一步受限 项目本体分析

18、Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2016 项目研发办公问题解决方案： 问题四：研发办公销售政策限制 解决方案：研发办公销售阶段，通过引进专业公司注册企业，实现现场注册公司，解决必须为企业购买政策限制 问题2：50万研发办公指标，体量过大 解决方案：以市场需求量消化部分研发办公体量，剩余建议通过功能转化，打造其他型产品，提升研发办公产品的多元性 问题3：区域商务氛围欠缺 解决方案：建议招商前置，通过预招商提前消化部分体量的研发办公，同时重视后期招商运营，通过专业产业服务体系，弥补区域配套不足，吸引更多产业客户进驻 问题1：单

19、一产业难以支撑 解决方案：通过产业选择，结合市场需求，引进多元化产业类别，打造复合产业园区以分摊项目开发运营风险； 关键问题解决方案 难点及解决方案 Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2016 研发办公 1.市场结论 2.问题难点解决方案 产业筛选 研发办公物业分化 招商运营方案 3.研发办公定位 4.研发办公物业发展建议 Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2016 未来潜力型产业驱动 市场化产业驱动 项目产业驱动方向 产业：文化创意、儿童教育 产业：电子

20、信息、软件、互联网 资源导向型产业驱动 产业：医疗器械、生物医药 互补发展型产业驱动 产业：电子商务、物流 产业发展方向：根据不同的驱动因素，选取信息互联、黄金珠宝、文创教育、生命健康、现代物流等五大主题产业进行分析 产业选择 文创教育 信息互联 现代物流 生命健康 综合区域产业集聚情况、未来规划层面、资源导向层面和产业互补四个层面，确定产业驱动方向 结合项目四大驱动方向，通过与项目自身条件的匹配进一步筛选，确定项目的产业发展方向及组合方式。 Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2016 产业链条：划分为四大产业类别，结合项目

21、二级水源保护区特征点，建议项目重点引进医疗器械、健康服务两大产业 生命健康 生命健康产业 健康农业 健康制造 健康服务 生物育种 生物农药 生物饲料 生物肥料 有机果蔬 冷链物流 医疗服务 养老服务 体育休闲 健康体验 健康咨询 中医保健 健康管理 康复护理 健康保健 综合医院 专科医院 专业诊所 照护康复 养老地产 养老金融 养老旅游 体育赛事 体育旅游 医疗器械 生物医药 制药工业 中药产业 化学制品 生化制品 卫生材料 保健品 医药商业 化学原料药 CRO研发外包 中草药种植加工 中药材贸易 中成药 中药饮片 中药保健品 传统保健品 功能性饮料 生物保健品 医药物流 医药外包 批发零售经

22、销 一类 二类 三类 本项目位于二级水源保护区，不能引入带污染型产业，健康农业、生物医药部分带一定污染性，项目以引进医疗器械及健康服务产业为主导 Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2016 健康管理： 以健康管理服务机构为主，一般选择区位交通较好位置，以租赁办公物业为主，项目交通优势突出，可通过引进多家健康管理机构形成集聚 深圳健康管理代表企业深圳健康管理代表企业 慈铭体检（龙华、华融、南山、福田） 第一健康（总部、国投、荣超、田厦） 深圳市保君康健康管理公司 瑞格尔（莲花北、科技园、中心区） 中航健身时尚股份有限公司（26

23、家分会） 深圳智慧健康产业发展有限公司 企业类型：健康管理企业目前主要是体检机构占据主导地位，健康咨询，健康科技，健康技术等数量相对较少，体检机构主要以医院和专业体检机构为主 分布特征：专业的体检机构一般分布于中心区交通便利位置，其客户来源主要以企业客户为主，健身会所与居住区寄生发展，具有较大的依赖性 发展趋势：目前我国的健康管理还处于初级发展阶段，以体检为主，未来体外诊断、微量元素检测、生殖健康、中医养生、康复中心将成为健康管理主要的发展领域 健康服务 Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2016 医疗服务：医疗服务一般分为

24、诊所、专科医院、综合医院、照护康复等，项目位于二级水源保护区，引进存在难度，建议不做重点考虑 名称名称 地址地址 建面建面 定位定位 选址原因选址原因 经营情况经营情况 高高端端医医疗疗 美中宜和美中宜和妇儿医院妇儿医院 南山区南新路 8500 高端（与和睦家齐名） 繁华，高端人口集聚，高端医疗消费力高 2015年4月开业，非医保定点，目前亏损 VISTAVISTA- -SKSK 南山软件产业基地 高端（深圳首家名诊所） 周边上市公司和高管多，近蛇口，外国人多，商业保险拥有者多 非医保定点，收费高，深圳商业保险覆盖面小，客户少，经营一般 卓正医疗卓正医疗 蛇口、海岸城、会展中心等 单店约100

25、0 高端非公医疗机构 中心区域，高端人口密集，消费力强 规模小，资金投入相对较小，收费高，经营状况良好，已开连锁店 远东妇儿远东妇儿科医院科医院 罗湖区深南东路 40000 中高端民营专科医院 深南东路，周边繁华，人口密集 医保定点，妇儿专科及位于人口密集区域，经营状况好 希玛林顺希玛林顺潮眼科医潮眼科医院院 福田区泰然九路 约3000 港式高端医疗 车公庙盛唐大厦，周边繁华，人口密集 规模小，资金投入相对较小，收费高，香港口碑，经营状况好，香港客户多 照照护护康康复复 任达爱心任达爱心护理院护理院 龙岗街道南联社区龙溪村 6300 养老、养生、休闲 公办民营性质的养老机构 依托政府资源，社会

26、福利机构，经营状况良好 护明德居护明德居家养老家养老 居家养老服务 居家养老服务平台 经营状况一般，提供居家、社区、机构养老等选择 规模特征规模特征 机构分类：机构分类：高端医疗机构分为诊所型与医院型两种；养老机构目前分为居家、社区、机构养老 规模特征：规模特征：诊所类型面积集中在1000平米左右，医院类型分布在8000-70000平米之间，集中在3-4万平米，养老机构一般在2000-20000平米之间，模式多样，分布零散 经营特征经营特征 定价：定价：一般定价较高经营情况一般，定价合理的经营情况较好； 消费习惯：消费习惯：目前深圳对于高端医疗的消费习惯暂未形成，部分需求溢出至香港及海外，同时

27、依赖香港客户；私营养老机构经营状况一般，公立较好 医医保：保：纳入医保范围的高端医疗机构经营状况较好 健康服务 Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2016 健康服务 养老服务：包括养老服务、老年人休闲旅游、用老用品、养老金融、养老地产及临终关怀等行业，其中养老用品行业可与项目商业结合，打造养老用品专卖店或市场 养老服务产业是社会发展的必然产业，也是从各种具体需求延伸到第一、第二、第三产业的托底服务。是生命健康产业中照护康复领域的分支，主要包括养老服务、老年人休闲旅游、养老用品、养老金融、养老地产及临终关怀等： 养老服务 是指

28、为老年人提供必要的生活服务，包括生活照料服务、家政服务、医疗保健服务等。 老年人休闲旅游 即养老与旅游产业的结合，以老年人为主，对环境景观资源、配套设施等有较高的要求。 养老用品 涵盖产品研发、制造以及销售等环节，电商模式下的线上销售成就了养老用品市场 养老金融 主要指围绕养老需求所进行的金融活动，包括养老金金融、养老服务金融以及养老产业金融。 养老地产 品质地产和优良健康管家服务的结合，主要产品形态为养老机构和开发商推出的养老地产项目两大类。 养老服务：根据国家老龄委2014年统计数据，全国失能半失能老人对养老服务需求最高。且失能及半失能老人服务市场规模约为1.35万亿元，非失能老人服务市场

29、规模约2300亿元。上门为老人进行家政服务等子领域市场规模达到1500亿元，2014年底养老服务市场规模合计约1.73万亿元。 养老用品：主要包括老年保健品、康复及护理用品、助行视听用品、老年家居用品。2014年市场容量约为1.61万亿元。 养老金融：城市老年人健康保险渗透率为50%，农村老年人健康保险渗透率为20%，2014年市场容量约为330亿元。 养老地产：根据“9037“的养老指导方针，3%为机构养老，整体市场容量约为2600亿元，约占2014年整个养老服务产业总产值的6.44%。 Code of this report | 24 Copyright Centaline Group,

30、2016 产业分布：深圳市医疗器械产业集中在南山区和宝安区，项目所处南湾板块医疗器械市场基础相对薄弱，需要通过资源导入才能吸引企业进驻 155, 42% 105, 29% 46, 13% 30, 8% 28, 8% 110.72, 57% 57.34, 29% 12.81, 7% 10.48, 5% 4.04, 2% 南山区 宝安区 龙岗区 福田区 其他 医疗器械企业分布（家） 产值统计（亿元） 企业分布：深圳市医疗器械企业集中在南山区，南山区有企业155家，占统计企业数的42.58%；产值合计110.72亿元，占统计企业年产值56.67%；其中南山和宝安企业集中度较高，龙岗位列第三，龙岗以尚

31、荣、安特高科、威尔德为龙头企业； 企业产值：深圳产值过亿医疗器械企业超过40家，上市企业7家 数据来源：深圳市医疗器械行业协会 医疗器械 深圳医疗器械产业品牌企业 品牌企业 代表企业产值及2014年营业收入 迈瑞生物医疗电子股份有限公司-南山 产值：57.99亿元 核心业务：生命信息与支持、体外诊断、数字超声、医学影像四大领域 安科高技术股份有限公司-南山 产值：3.02亿元 核心业务：大型医疗影像设备的开发、 生产和经营 稳健实业（深圳）有限公司-龙华 产值：9.32亿元 核心业务：医用卫生材料、敷料及高端全棉生活用品 鸿邦电子（深圳）有限公司-龙华 产值：4.75亿元 核心业务：全球最具规

32、模的人体体温测量系统供应商 先健科技（深圳）有限公司-南山 产值：2.56亿元 核心业务：先天性心脏病介入治疗领域全球第二大供应商 尚荣医疗股份有限公司-龙岗 产值：2.02亿元 核心业务：医院建设的规划设计、 装饰施工、 软件开发、医疗设备及特种医疗设施的研发和生产 安特高科实业有限公司-龙岗 产值：2.13亿元 核心业务：医学影像、心血管及外周微创手术、麻醉重症监护、口腔医疗四大领域 科曼医疗设备有限公司-南山 产值：1.5亿元 核心业务：电生理监护、心电诊断、超声母婴 监护、呼吸麻醉、婴儿保育、手术室设备等多个领域 普门科技有限公司-南山 产值：1.36亿元 核心业务：光子治疗仪、洁肠水

33、疗仪、输液泵、注射泵等临床治疗设备 威尔德医疗电子有限公司-坪山 产值：1.05亿元 核心业务：医用超声设备 Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2016 典型产业园特征：深圳典型医疗器械产业园均为专业产业园，以医疗器械、生物医药相关企业为主，配套医疗器械专业孵化及服务平台，通过专业园区服务协助企业孵化发展 医疗器械 48% 8% 4% 20% 6% 7% 1% 6% 南山高新区生物孵化器 药品研发及制剂 保健品及化妆品 CRO和生物服务 体外诊断 细胞治疗 器械及设备 生物制造 生物农业 40% 12% 18% 10% 20

34、% 南山医疗器械产业园 医疗器械 生物工程 电子信息 第三方测试认证 商业服务 68% 13% 19% 坪山生物医药创新产业园 生产加工 研发办公 孵化器 南山高新区生物孵化器南山高新区生物孵化器企业类型：企业类型：主要以生物医药、医疗器械的初创企业为主，其中生物医药占比近5成 产业环节：产业环节：整体园区所处的产业环节均为研发办公，是专业的生物医药与医疗器械孵化器 坪山生物医药创新产业坪山生物医药创新产业园企业类型：园企业类型：园区内生物医药、医疗器械的大型企业为主，其中多数为深圳市行业知名企业 产业环节：产业环节：整体园区内企业以生产环节为主，体量占比近7成，是深圳市重点发展的产业园区 南

35、山医疗器械产业园南山医疗器械产业园 企业类型：企业类型：园区内企业类型相对较多，不仅有生物医药、医疗器械还扩展到医疗器械企业的上下游，为泛医疗器械产业园 产业环节：产业环节：整体园区内涵盖产业研发、生产、销售、办公的整体环节，同时也有上下游企业的产业支撑 Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2016 产业资源：发展商自身具有生命健康领域的合作资源，细分领域涵盖医疗器械、医药流通、健康服务等诸多领域，建议引入龙头企业带动产业上下游企业的进驻，推动生命健康产业的发展 完整的医药产业链 国际化运营网络 抗肿瘤药龙头企业 创新研发 生

36、产流通 连锁销售 海王生物 海王英特龙 海王星辰 吉美米啶 澳替拉西钾 替吉奥片 国家级高新技术企业 国家三类医疗器械生产企业 深圳市自主创新重点企业 医疗器械 Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2016 医疗器械企业特征： 迁移困难：医疗器械企业受产品注册地址影响，大型企业搬迁的成本较高，商品需要逐一转移注册地，故企业不愿意轻易搬迁地址，一般搬迁也只是将生产加工转移至成本相对较低的地方 发展潜力：医疗器械行业处于高速发展阶段，创业型企业相对较多，对于孵化器的需求较大，企业成长性较强，孵化期一般为2-3年。 政策敏感：医疗器

37、械多为中小企业，对于政策扶持敏感性较高，比较注重整体的运营成本 产业氛围：医疗器械的发展核心在于研发，因其研发人才多为高级技术人员，对于区域的产业氛围与生活配套需求较高 产业生产聚集区 产业未来发展聚集区 企业总部与研发聚集企业总部与研发聚集区区 张先生 产业发展机会：深圳生物医药研发以南山为主，目前医疗器械行业以中小型企业为主，发展潜力巨大，政策敏感性高，建议项目利用自身资源承接中心区外溢中小企业的同时带动产业发展 医疗器械 Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2016 信息互联 产业规划利好：南湾片区未来将规划发展为李朗未

38、来科技城，重点发展信息技术、供应链物联网等高科技产业，政府规划利好，项目发展机会良好 南湾新占位南湾新占位属于龙岗的多点发展区，属于龙岗的多点发展区，深圳东进西部区域门户深圳东进西部区域门户 在龙岗“双心、双轴、三区、三城、四枢在龙岗“双心、双轴、三区、三城、四枢纽、多点”的发展格局上，南湾街道纽、多点”的发展格局上，南湾街道将、将、发展发展成为龙岗的成为龙岗的李朗未来科技城；李朗未来科技城； 而南湾因临近罗湖，在对外功能上又将作而南湾因临近罗湖，在对外功能上又将作为罗湖外溢优质资源的承接区，作为深圳为罗湖外溢优质资源的承接区，作为深圳东进西部的门户，将东进西部的门户，将打造产城融合示范打造产

39、城融合示范区区。 Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2016 17.65% 11.76% 52.94% 5.88% 11.76% 电子通讯 LED互联网 安防 半导体 产业市场基础：区域信息互联产业细分主要以互联网、电子通讯、LED、电子仪器研发等为主导，产业环节以生产研发、设计等居多，区域具备产业基础 天安云谷信息互联产业细分 中海信科技园信息互联产业细分 28.57% 57.14% 14.29% LED互联网 电子仪器 李朗软件产业园信息互联产业细分 50.00% 16.67% 33.33% 电子仪器 软件开发 安防 信

40、息互联 Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2016 产业氛围产业氛围 租金水平租金水平 资源配套资源配套 区位交通区位交通 区位要求一般，希望交通便利，便于对外联系，距离龙头企业较近或者通勤较方便 客户敏感客户敏感点分析点分析 整体园区的具有现代化的形象，良好的规划与服务配套，可以帮助企业与个人提升工作生活效率 信息互联为各产业细分领域关联较强的产业，各企业比较关注区域产业的成熟程度与聚集效应 中小企业居多，对于成本敏感性较高，关注性价比与政府的政策扶持 企业客户敏感点分析：龙头企业带动、政府协助、服务平台搭建与整体服务配套

41、，在此基础上打造高性价比产品是产业园成功招商的关键 信息互联 Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2016 产业发展机会小结：目前项目周边信息互联产业以集研发办公为一体的中小企业为主，建议项目引进大型企业进驻，打造以以互联网、电子通讯、LED、电子等产业为主的产业聚集 区域该产业机遇 区域内信息互联产业在电子通讯、互联网软件开发设计、电子仪器研发等方面具有较明显的产业集聚优势 从业人员特征 两个明显差异的族群，普通劳动者、高级职业经理人及高级专业技术人员 高级职业经理人及高级专业技术人员：受教育程度高，有比较好的收入，有部分外

42、聘专家，研究人员年龄在35岁左右，有多年从业经验 政策影响程度 行业发展已经比较成熟，受政策影响比较小 产业企业特征 企业性质，民营企业为主导，有部分外资企业与少量的国有企业。 企业分布特征：以中小企业为主，看重产业集聚效应与龙头引导，一般面积在100-800；大型企业办公1000-2000，生产则2000-5000 小型企业需要依靠产业集群效应增强对企业员工及合作客户的吸引力。 办公需求特点 生产环节：位于专门的工业园区，占地规模较大，且一般有员工宿舍配套 研发环节：一般与办公空间合为一体，需要一定空间存放产品样品、模型等，因此需求空间较大，甚至整层租赁/购买 产业配套需求： 对技术交流平台

43、、科研人员培训、人才流动平台、产品展示平台、测试平台、优越的IT硬件设施配套等具有较强的依赖性 生活配套需求： 公共活动空间、商业、住宿、交通、餐饮 信息互联 Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2016 产业规划利好：国家-省-市-区均将文创产业列为重点发展方向，定位为深圳市支柱产业、龙岗区战略新兴产业，文创产业发展为大势所趋 发展目标 创意设计 广东省文化厅关于加快珠江三角洲地区文化创意产业发展的指导意见 龙岗区文化创意产业发展 “十三五”规划（2016-2020） 这是我国首个文化创意和设计服务于相关产业融合发展的系统性

44、文件，标志着发展文化创意和设计服务，促进转型升级这一战略举措正式上升到国家层面 国务院推进文化创意和设计服务与相关产业融合发展的若干意见 创意设计业 动漫游戏业 演艺娱乐业 艺术品业 工艺美术业 文化产业创业创意人才扶持计划 成长型小微文化企业扶持计划 特色文化产业发展工程 数字文化产业发展工程 文化产业投融资体系推进工程 发展目标：到2020年，建设与现代化国际化创新型城市相匹配的文化强市、打造国际文化创意先锋城市； 文化产业园区基地提升工程 提升文化产业创意水平和实力 实施重要文化产业促进计划与工程 以深圳、广州为核心，珠三角地区其他7个地级市为支点，以若干文化产业集群、文化产业园区（基地

45、）和重大项目为支撑，构建珠三角地区文化创意产业带，建设成为拉动全省、辐射全国的文化创意产业中心； 发展布局 深圳、广州重点发展创意设计、动漫游戏、数字出版、影视制作等产业，建设“设计之都”、“创意之城”； 发挥珠三角其它城市特色和优势，整合资源，实现错位发展； 文化创意产业发展的重点领域 出版发行业 广播影视业 动漫业 游戏娱乐业 演艺业 文化会展业 文化旅游业 创意设计业 工艺美术业 新兴业态 深圳文化创新发展2020（实施方案） 发展目标：打造文化创新发展先行区、文创产城融合示范区、文化创客空间核心区； 工业美术 创意印刷 文化休闲旅游 拓展动漫和数字娱乐 影视文化 以迷笛音乐中心与大运中

46、心为平台打造华南音乐产业基地 文创教育 Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2016 名称 主要客群 客户来源 客户特征 客户需求点 华南城5号交易广场 进驻华南城企业主 平湖本地、东莞、布吉 以纺织、服装、皮具、电子、五金、塑料等企业 档次、精装修 李朗软件园 中小电子企业 罗湖水贝、龙岗 电子、贸易 中小面积、价格便宜 182创意设计园 广告、设计企业 罗湖、龙岗 高端建筑装修设计 租金便宜，具有艺术氛围 创意百分百 物流、贸易、电子企业 平湖、李朗、罗湖 中小设计电子企业 中小面积、价格便宜 金苹果创新园 珠宝、科技、文

47、化 水贝、龙岗 企业规模较大 档次高 中海信创新产业城 科技、电子、软件 龙岗 一二期为科技类企业，产办结合 定位高，园区服务、配套完善 产业园名称 主打产业类型 康利城 物流、电子商务、文化创意 李朗软件产业园 电子信息、软件研发 李朗珠宝园 黄金珠宝、珠宝设计 百分百创意广场 文化创意 182创意园 文化创意 梓盛发创意园 文化创意 李朗文化创意产业基础李朗文化创意产业基础 产业基础：目前区域已有一定的产业基础，部分产业园以文化创意产业为主导产业，以182创意园为案例，入驻企业以设计（动漫、服装、建筑设计等）、广告等企业为主； 客户特征：以中小型企业为主导，以罗湖、龙岗客户为主，受租金的挤

48、压选择李朗片区，其需求面积以中小户型为主，倾向于选择由旧厂房翻新改造具备一定创意风格的园区入驻，关注园区的配套及服务等因素。 区域产业基础：区域有一定产业基础，企业以罗湖、龙岗等为主，受到租金的挤压选择本片区，以小户型为主，关注园区环境及园区配套 文创教育 Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2016 发展机会 面临挑战 可行性 细分领域 产业基础 市场机会 园区条件 面临竞争 工业美术 龙岗区优势产业，主要分布在大芬 中心优势具有总部办公、销售、展示机会 展示空间足，办公形象高，但产业不集聚 大芬园区竞争强 高端印刷 龙头企

49、业明显 办公、销售服务与生产剥离可能性 对于大型生产具有排斥性，需与生产环节剥离 布吉竞争强、产业集聚高、区位优势 游戏动漫 具有一定基础 内容生产、软件开发为主，机会大 与园区信息互联等形成良好产业互动 南山为主导的园区竞争， 戏剧影视 龙岗区基础弱，目前导入亚视 周边市场基础薄弱 园区缺乏独特优势吸引龙头企业进驻 南山、未来坪山、大鹏区域竞争；龙头企业带动强 创意设计 以李朗珠宝设计、新城市为主 中小企业较多，区位优势 生态人文环境吸引力高 李朗、CBD、龙岗中心城竞争 在线教育 目前基础教育资源集中度高 大学集聚，特色化学科优势 信息互联能形成互动，清华资源具有良好支撑 目前以南山为主导

50、，但清华资源强势 A 在线教育 B 创意设计 C 游戏动漫 重点领域筛选结果： 文创教育 重点领域研判：重点筛选在线教育、戏剧影视、游戏动漫领域，形成以内容为主导的文化创意产业氛围 Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2016 产业类型 企业发展特征 面积需求 产品需求 配套需求 文化创意 表现形式广泛，物理需求跨度大：文化创意类产业展示形式十分广泛，从商业类到艺术类到表演类，物业载体需求跨度较大； 物理载体：办公空间和商业空间均可作为物业载体 空间的复合性需求：文化创意产业多以办公、研发、展示、销售等环节为一体，形成链式办公