2022年1-5月统计局房地产行业数据点评：数据底部基本确认政策力度仍需加码-220616.pdf

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1、 请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 行业研究丨点评报告丨房地产 Table_Title 数据底部基本确认，政策力度仍需加码 2022 年 1-5 月统计局房地产数据点评 报告要点 Table_Summary 政策不会无效，只是力度和时间问题，5 月需求底部确认，基本面最差时点已经过去，但行业整体依旧承压，政策力度仍需加码。贝塔演绎将逐步从第二阶段（政策上/周期下）过渡至第三阶段（政策上/周期上） ，全年在大方向上都可以乐观，波动都是节奏问题，系统性卖点尚未出现。中长期的格局逻辑一直都在，短期关键在于业绩弹性和估值弹性，当前时点建议均衡配置有效率的国企和有信用的民企。此外，优质物业

2、股也进入战略配置窗口。 分析师及联系人 Table_Author 刘义 薛梦莹 袁佳楠 宋子逸 SAC：S0490520040001 SAC：S0490520120002 SAC：S0490520070001 请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 更多研报请访问 长江研究小程序 房地产 cjzqdt11111 Table_Title2 数据底部基本确认，政策力度仍需加码 2022 年 1-5 月统计局房地产数据点评 行业研究丨点评报告 Table_Rank 投资评级 看好丨维持 Table_Summary2 事件描述 2022 年 6 月 15 日，国家统计局发布 2022 年 1-

3、5 月房地产开发和销售相关数据。 事件评论 数据底部数据底部基本确认， 政策力度仍需加码基本确认， 政策力度仍需加码。 2022 年 1-5 月全国商品房销售金额/面积/均价分别同比-31.5%/-23.6%/-10.3%，5 月单月同比分别-37.7%/-31.8%/-8.7%，销销售同比降幅售同比降幅有一定有一定收窄，数据收窄，数据底部基本确认底部基本确认，改善幅度改善幅度符合预期符合预期。2022 年 5 月百强房企销售面积/30大中城市销售面积单月同比分别为-56.7%/-48.3%，统计局数据与微观趋势基本一致，销量降幅均有所收窄但降幅绝对水平仍有一定差异。虽然从政策落地到需求端改善

4、存在时滞， 且疫情对需求修复节奏有所干扰， 但政策不会无效， 需要关注的只是力度和时间问题，5 月因城施策的速度和力度均明显加强，部分重点城市累计的政策已初现成效，低基数和边际改善背景下，Q3 开始同比降幅将进一步收窄。但仍需看到，当前整体当前整体下行下行压力压力依旧依旧较大，民营房企较大，民营房企风险化解风险化解也也较为缓慢较为缓慢，政策政策力度力度仍有较大仍有较大空间空间，只是节奏不会一蹴而就，只是节奏不会一蹴而就。 资金链紧张资金链紧张背景下背景下房企房企补库存补库存仍偏仍偏审慎审慎，保障保障现金流现金流为为当前当前第一要务。第一要务。2022 年 1-5 月新开工面积同比-30.6%，

5、 5 月单月同比-41.8%， 降幅环比略有收窄； 1-5 月土地购置面积/成交价款分别同比-45.7%/-28.1%， 5 月单月同比分别为-43.1%/-40.4%； 在销售暂未看到明显恢复、融资环境依旧严峻的背景下，房企拿地与新开工维持审慎，保障资金链安全仍为第一要务，预计后续几个月或仍将维持相对审慎。2022 年 1-5 月竣工面积同比-15.3%，单月同比-31.3%， 降幅环比有所扩大， 主要由于去年同期基数较高； 资金链趋紧背景下房企付款压力较大，但保交付为民生底线，地方层面预售资金监管政策亦在逐步优化，预计竣工向上周期仍将延续，只是节奏上短期受到干扰，全年维持“前低后高”的判断

6、。 投资投资单月降幅略有收窄单月降幅略有收窄，资金链，资金链仍面临较大压力仍面临较大压力。2022 年 1-5 月房地产开发投资完成额同比-4.0%，5 月单月同比-7.8%，降幅环比略有收窄，资金链趋紧仍持续抑制房企投资意愿。2022 年 1-5 月房地产开发到位资金同比-25.8%，5 月单月同比-33.4%，降幅环比略有收窄； 其中， 国内贷款同比降幅继续扩大， 表明融资环境依旧较为严峻， 定金及预收款、个人按揭贷款同比降幅有所收窄，侧面佐证需求端有一定边际修复，但同比降幅依旧较大。整体而言，行业资金来源同比降幅仍显著高于投资，资金链压力依旧较大。 数据底部数据底部基本确认，政策力度仍需

7、加码基本确认，政策力度仍需加码。政策不会无效，只是力度和时间问题，5 月政策效果逐步显现，但基本面整体依旧承压，政策力度仍需加码，稳增长和宽产业的双击仍将继续。从数据上看，销量同比底部已经基本确认，贝塔贝塔演绎将逐步从第二阶段（政策上演绎将逐步从第二阶段（政策上/周期下）过渡至第三阶段（政策上周期下）过渡至第三阶段（政策上/周期上）周期上） ，全年在大方向上都可以乐观全年在大方向上都可以乐观，波动都是节奏问题，系统性卖点尚未出现。中长期的格局逻辑一直都在，短期关键在于业绩弹性和估值弹性，当前时点建议均衡配置有效率的国企和有信用的民企；关注保利、滨江、金地、万科等；需求迎来更明显改善之际，优秀腰

8、部民营龙头将体现更大弹性，典型如旭辉、新城等； 下半年可关注具备好资产的 “脱险类” 房企。 此外，优质物业股也进入战略配置窗口。 风险提示 1、政策持续加码的节奏有不确定性； 2、腰部房企信用修复进展低于预期。 市场表现对比图市场表现对比图(近近 12 个月个月) 资料来源：Wind 相关研究相关研究 政策有效还是无效？住房购买力的“误解”与“纠偏”2022-06-01 首套房贷利率下限降至 4.25%，是否还有空间？探寻房贷利率合意水平的三个框架2022-05-20 房贷利率框架实现突破，稳增长和宽产业双击将至央行、银保监会调整差别化住房信贷政策点评2022-05-17 -26%-13%0

9、%12%2021/62021/102022/22022/6房地产沪深300指数2022-06-16 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 3 行业研究 | 点评报告 投资评级说明 行业评级 报告发布日后的 12 个月内行业股票指数的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准，投资建议的评级标准为： 看 好： 相对表现优于同期相关证券市场代表性指数 中 性： 相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平 看 淡： 相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数 公司评级 报告发布日后的 12 个月内公司的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准，投资建议的评级标准为： 买 入： 相对同期相

10、关证券市场代表性指数涨幅大于 10% 增 持： 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在 5%10%之间 中 性： 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-5%5%之间 减 持： 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5% 无投资评级： 由于我们无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使我们无法给出明确的投资评级。 相关证券市场代表性指数说明：相关证券市场代表性指数说明：A 股市场以沪深 300 指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以恒生指数为基准。 办公地址 Table_Contact 上海

11、 武汉 Add /浦东新区世纪大道 1198 号世纪汇广场一座 29 层 P.C /（200122） Add /武汉市新华路特 8 号长江证券大厦 11 楼 P.C /（430015） 北京 深圳 Add /西城区金融街 33 号通泰大厦 15 层 P.C /（100032） Add /深圳市福田区中心四路 1 号嘉里建设广场 3 期 36 楼 P.C /（518048） 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点。作者所得报酬的任何部分不曾与，不与，

12、也不将与本报告中的具体推荐意见或观点而有直接或间接联系，特此声明。 重要声明 长江证券股份有限公司具有证券投资咨询业务资格，经营证券业务许可证编号：10060000。 本报告仅限中国大陆地区发行， 仅供长江证券股份有限公司 （以下简称： 本公司） 的客户使用。 本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所包含信息和建议不发生任何变更。本公司已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，不包含作者对证券价格涨跌或市场走势的确定性判断。报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价，投资者据此

13、做出的任何投资决策与本公司和作者无关。 本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌，过往表现不应作为日后的表现依据；在不同时期，本公司可以发出其他与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告；本报告所反映研究人员的不同观点、见解及分析方法，并不代表本公司或其他附属机构的立场；本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本公司及作者在自身所知情范围内，与本报告中所评价或推荐的证券不存在法律法规要求披露或采取限制、静默措施的利益冲突。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用须注明出处为长江证券研究所，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。刊载或者转发本证券研究报告或者摘要的，应当注明本报告的发布人和发布日期，提示使用证券研究报告的风险。未经授权刊载或者转发本报告的，本公司将保留向其追究法律责任的权利。