2022年5月房地产行业研究周报：时间比空间更重要-220522.pdf

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1、 行业行业报告报告 | 行业研究周报行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产房地产 证券证券研究报告研究报告 2022 年年 05 月月 22 日日 投资投资评级评级 行业行业评级评级 强于大市(维持评级) 上次评级上次评级 强于大市 作者作者 韩笑韩笑 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120006 资料来源：贝格数据 相关报告相关报告 1 房地产-行业点评:方向重于力度，胜率赔率双升 2022-05-17 2 房地产-行业点评:现实向预期靠拢 统 计 局4月 数 据 点 评 2022-05-17 3 房地产-行业专题研究:天风问答系列：限购限贷对销售的影

2、响范围有多大？ 2022-05-16 行业走势图行业走势图 时间比空间更重要时间比空间更重要 行业追踪（行业追踪（2022022 2. .5 5. .1 14 4- -2022022 2. .5 5. .2020） 5 月月 5 年期年期 LPR 下调，信贷环境宽松下调，信贷环境宽松 2022 年 5 月 20 日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布：1 年期 LPR 为3.7%（前值 3.7%） ，与上月持平；5 年期以上 LPR 为 4.45%（前值 4.6%） ，较上月下调 15bps。5 月份贝壳研究院监测的重点 103 城主流首套房贷利率为4.91%，二套房利率为 5.32%，较 4

3、 月下降 26、13bps，连续 8 个月环比下调，且相比 21 年 9 月高点分别下滑 83、68bps。 房贷利率加速下调房贷利率加速下调 5 年期 LPR 继 22 年 1 月下调 5BP 之后再次下调 15BP， 叠加 5 月 15 日新政，目前首套、二套房贷利率下限进一步降至 4.25%和 5.05%。参考央行口径的个人住房贷款加权平均利率， 当前首套房贷利率下限已低于 09 年 6 月 4.34%与 16 年 9 月 4.52%的前期低点。此外，根据易居研究院统计，包括广州、深圳、天津、济南、青岛、郑州、苏州、昆明、重庆、沈阳等 20 个城市均出现了 4.4%的房贷利率（一线 2

4、个、二线 8 个，三线 10 个） ，房贷利率呈现加速调整态势，有别于此前市场对于房贷利率渐进式调整的认知。 期待一步到位的调控期待一步到位的调控，时间比空间更重要，时间比空间更重要 如果单纯看 15BP+20BP，相比目前需求侧受损的信心和现金流，确实微不足道，但是我们也看到了银行在实际执行层面，单月下调 50-60BP 的城市数量在快速增加。 从政策效果的角度来看， 我们认为一步到位式的调控能够最大化发挥调控效应 （避免浪费政策工具， 同时也能避免需求侧观望情绪） 。无论是从当前基本面的位置， 还是前期因城施策的效果来看， 相信政策或有足够的理由加码， 并且可能出现更多一步到位式的调整。

5、因为在政策空间有限或存在明显掣肘的情况下，时间可能比空间更重要。 受疫情影响，受疫情影响，新房、二手房、土地市场本周成交新房、二手房、土地市场本周成交降幅持续扩大降幅持续扩大 新房市场本周成交 387 万平，月度同比-49.58%，相较上月改善 1.72pct；累计库存 15708 万平，二线、三线及以下去化加速，一线去化放缓。二手房市场本周成交 140 万平，月度同比-29.37%，相较上月改善 9.07pct。土地市场本周成交建面 1761 万平，滚动 12 周同比-34.22%；成交总额 417 亿元，滚动 12 周同比-54.23%； 全国平均溢价率+3.03%， 滚动 12 周同比-

6、17.16pct。 本周申万房地产指数+0.57%，较上周下跌 3.34pct，涨幅排名 30/31，跑输沪深 300 指数 1.66pct。H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数+3.49%，较上周提升 4.55pct，涨幅排序 8/11，跑输恒生指数 0.62pct；克而瑞内房股领先指数为 4.64%，较上周提升 7.67pct。 把握政策结构性宽松的把握政策结构性宽松的 beta 与收并购的与收并购的 alpha 投资建议：投资建议： 未来行业 beta 取决于行业结构调整、 产能出清节奏和政策托底力度；alpha 在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、 逆周期加杠杆的精准度

7、、围绕住房场景价值的长期挖掘。持续推荐：持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利）优质龙头：金地集团、保利发展、万科发展、万科 A、龙湖集团、招商蛇口；、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股、旭辉控股集团；）优质成长：新城控股、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：首开股首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际等地方国企。份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际等地方国企。 风险风险提示提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 -27%-23%-1

8、9%-15%-11%-7%-3%1%2021-052021-092022-01房地产沪深300 行业报告行业报告 | | 行业研究周报行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录内容目录 1. 本周观点：时间比空间更重要本周观点：时间比空间更重要 . 3 2. 政策与成交概览政策与成交概览 . 4 2.1. 政策梳理 . 4 2.2. 新房市场 . 8 2.2.1. 新房成交情况 . 8 2.2.2. 新房推盘去化 . 10 2.3. 二手房市场 . 11 2.4. 土地市场 . 12 3. 本周融资动态本周融资动态 . 13 4. 行业与个股情况行业与个股情况 . 15

9、 4.1. 行业涨跌与估值情况 . 15 4.1.1. A 股市场 . 15 4.1.2. H 股市场 . 17 4.2. 重点标的盈利预测 . 19 4.3. 本周重要公告概览 . 19 4.4. 风险提示 . 21 行业报告行业报告 | | 行业研究周报行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 1. 本周观点：本周观点：时间比空间更重要时间比空间更重要 5 月月 5 年期年期 LPR 下调，信贷环境宽松下调，信贷环境宽松。2022 年 5 月 20 日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布：1 年期 LPR 为 3.7%（前值 3.7%） ，与上月持平；5 年期以上 LPR

10、为 4.45%（前值4.6%） ， 较上月下调15bps。 5月份贝壳研究院监测的重点103城主流首套房贷利率为4.91%，二套房利率为 5.32%，较 4 月下降 26、13bps，连续 8 个月环比下调，且相比 21 年 9 月高点分别下滑 83、68bps。 房贷利率加速下调。房贷利率加速下调。5 年期 LPR 继 22 年 1 月下调 5BP 之后再次下调 15BP，叠加 5 月 15日新政，目前首套、二套房贷利率下限进一步降至 4.25%和 5.05%。参考央行口径的个人住房贷款加权平均利率，当前首套房贷利率下限已低于 09 年 6 月 4.34%与 16 年 9 月 4.52%的前

11、期低点。此外，根据易居研究院统计，包括广州、深圳、天津、济南、青岛、郑州、苏州、昆明、重庆、沈阳等 20 个城市均出现了 4.4%的房贷利率（一线 2 个、二线 8 个，三线 10 个） ，房贷利率呈现加速调整态势，有别于此前市场对于房贷利率渐进式调整的认知。 期待一步到位的调控，时间比空间更重要。期待一步到位的调控，时间比空间更重要。如果单纯看 15BP+20BP，相比目前需求侧受损的信心和现金流，确实微不足道，但是我们也看到了银行在实际执行层面，单月下调50-60BP 的城市数量在快速增加。从政策效果的角度来看，我们认为一步到位式的调控能够最大化发挥调控效应（避免浪费政策工具，同时也能避免

12、需求侧观望情绪） 。无论是从当前基本面的位置，还是前期因城施策的效果来看，相信政策或有足够的理由加码，并且可能出现更多一步到位式的调整。因为在政策空间有限或存在明显掣肘的情况下，时间可能比空间更重要。 图图 1：贝壳贝壳 103 重点城市主流房贷利率（近半年）重点城市主流房贷利率（近半年） 图图 2：贝壳监测城市平均放款周期（天）贝壳监测城市平均放款周期（天） 资料来源：贝壳研究院、天风证券研究所 资料来源：贝壳研究院、天风证券研究所 行业报告行业报告 | | 行业研究周报行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 4 2. 政策与成交概览政策与成交概览 2.1. 政策梳理政策梳理

13、表表 1：本周政策概览本周政策概览 日期日期 地区地区 指标指标 文件文件/ /会议会议 主要内容主要内容 全国政策全国政策 05-16 全国 金融政策 深交所推出中国证券金融股份有限公司 （以下简称中证金融） 和专项计划管理人中信证券股份有限公司联合创设的信用保护凭证 深交所推出中证金融和专项计划管理人中信证券联合创设的信用保护凭证，与龙湖供应链 ABS 配套成功完成簿记，龙湖供应链 ABS 发行总规模4.02 亿元，优先级资产支持证券利率 3.50%，投资者认购倍数 2.36 倍，基础资产为供应链上游 306 家中小供应商对龙湖的应收账款； 对应信用保护凭证名义本金 4000 万元，被保护

14、标的发行规模 4 亿元。此外，据财联社， 碧桂园拟于今年 6 月份陆续安排发行供应链 ABS 和 ABN 产品， 其中供应链 ABS 产品将启用信用保护工具。 05-17 全国 行政调控 国家发改委 国家发改委新闻发言人孟玮表示， 在县城建设中要注意守住几条底线。 一是要严格落实开发边界，防止利用“新城建设”等名义侵占耕地和生态空间；二是守住历史文化根脉，防止大拆大建，不能以县城建设为名炒作房地产；三是严格控制撤县建市设区，防止周边大城市无序扩张；四是防控灾害事故风险，提升县城发展韧性；五是防范地方政府债务风险。 05-18 全国 行政调控 中共中央政治局常委、 国务院总理李克强在云南主持召开

15、稳增长稳市场主体保就业座谈会 要稳地价稳房价， 支持居民合理住房需求， 保持房地产市场平稳健康发展。 05-18 全国 金融政策 据财联社 天津、济南、郑州等地部分银行首套房贷利率最低均降至 4.4%，此前，天津首套房贷利率最低为 4.9%、济南最低为 4.6%。 05-18 全国 金融政策 据澎湃新闻 碧桂园子公司将发行的 5 亿元债券为无担保债券， 中证金融与中信建投拟为本期债券共同创设信用保护合约，保护期限不超过 1 年。 05-19 全国 行政调控 中共中央政治局常委、 国务院总理李克强在云南主持召开座谈会 研究部署进一步稳增长稳市场主体保就业， 指出城镇化是必然趋势， 要稳地价稳房价

16、，支持居民合理住房需求，保持房地产市场平稳健康发展。 05-19 全国 行政调控 住建部召开全系统打击整治养老诈骗专项行动推进会 整治商品住房销售中以养老名义进行虚假宣传等涉诈问题隐患， 以及违规在城市街面张贴养老产品宣传广告的行为， 整治打击一批存在诈骗苗头隐患的机构、企业。 05-20 全国 金融政策 中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布 贷款市场报价利率（LPR）为 1 年期 LPR 维持 3.7%不变，5 年期以上 LPR为下调至 4.45%，此前为 4.6%。 地方政策地方政策 05-16 成都 行政调控 关于支持刚性和改善性住房需求的通知 将优化预售办理条件、优化预售资金监管

17、、化家庭住房总套数认定标准、优化无房居民家庭认定标准，其中，近郊区（市）县已购或新购住房不纳入中心城区购房时家庭名下住房总套数计算。 05-16 海南 行政调控 海南省住房公积金管理局 一是降低首付款比例，职工购买二手房申请住房公积金个人住房贷款的，属首次申请或已结清个人住房公积金贷款的最低首付款比例由 40%降低为 30%；二是放宽贷款期限，购买二手房，最长贷款期限由 20 年调整为30 年。 05-16 海口 行政调控 关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 人才自落户之日享受本地居民同等待遇； 未落户海南省的人才， 本人及家庭成员在海南省无自有住房的，提供本人或家庭成员在我省累计 12 个

18、月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明， 可在海口市购买 1 套住房。 在支持购买改善性住房方面， 对申请商业贷款购买第二套住房但未结清原有住房贷款的，首付比例不低于 50%。申请公积金贷款购买二手住房，属首次购房或已结清原有公积金贷款的，首付比例不低于 30%等六项措施。 05-16 衡阳 行政调控 关于进一步完善住房公积金使用管理的方案 职工个人或夫妻双方正常缴存住房公积金， 申请住房公积金贷款购买家庭普通自住房的，最高贷款额度由 50 万元调整到 60 万元。2021 年 5 月 31日（含）后生育三孩的缴存职工家庭最高贷款额度为 80 万元。此外，引进的高层次人才、正高级职称专业技术人才

19、、博士研究生，最高贷款额度为 100 万元，以其他形式引进、享受政府补贴的人才为 80 万元。 行业报告行业报告 | | 行业研究周报行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 5 05-16 安阳 行政调控 河南住建厅 安阳市今日调整了公积金个人住房贷款相关规定： 一是提高贷款额度， 夫妻双方由 50 万元上浮至 60 万元；人才集聚计划引进人才最高可贷 70 万元。二是放宽贷款条件，缴存人提取住房公积金账资金后，符合贷款条件的可同时申请住房公积金个人住房贷款。 05-16 北京 行政调控 北京住房公积金管理中心 对于当前有困难的企业， 年底前网上申请即可缓缴公积金。 对于未正常偿

20、还公积金贷款的职工，不作逾期处理。 05-17 杭州 行政调控 关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知 杭州发布关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知 ，明确优化二手房交易政策，将原在购房之日前 4 年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满 48 个月的规定调整为在购房之日前 1 年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满 12 个月。 符合条件的三孩家庭， 在本市限购范围内限购的住房套数增加 1 套。 对本市限购范围内，个人转让家庭唯一住房的，增值税征免年限由 5 年调整到 2 年。 05-17 绵阳 行政调控 关于调整住房公积金使用政策的通知 四川绵阳发布关于

21、调整住房公积金使用政策的通知 ，提出将双职工家庭公积金贷款最高额度由60万元调整至70万元； 新购房屋可提可贷， 2022年 12 月 31 日前，凡在绵阳新购自住住房并申请公积金贷款的缴存职工，可提取该套住房未纳入贷款额度计算的缴存余额用于支付首付款后， 再申请住房公积金贷款。 05-17 烟台 行政调控 关于调整住房公积金贷款有关受理标准的通知 山东省烟台市住房公积金管理中心发布 关于调整住房公积金贷款有关受理标准的通知 ，将取消住房公积金异地贷款户籍限制，在异地缴存住房公积金的职工， 在烟台市购房时， 享有与本市缴存职工同等的住房公积金贷款权益。 对已结清的商业性个人住房贷款记录， 不纳

22、入申请人家庭住房套数的认定范围。 05-17 长春 行政调控 关于调整疫情期间住房公积金相关政策的通知 长春省直住房公积金管理分中心下发 关于调整疫情期间住房公积金相关政策的通知 ，受疫情影响缴存住房公积金确有困难的单位，经本单位审议通过后可申请缓缴住房公积金或降低住房公积金缴存比例（最低 5%）,期限不超过 2022 年 9 月 30 日。 05-17 惠州 行政调控 关于提取住房公积金支付购房首付款有关事项的通知（试行） 广东惠州发布 关于提取住房公积金支付购房首付款有关事项的通知 （试行） ， 提出各房企、 银行要支持职工购买预售商品房提取住房公积金支付首付款，减轻购房职工家庭支付首付款

23、资金压力。 05-17 高安 行政调控 关于进一步促进五大领域高质量跨越式发展48 条政策措施的通知 江西高安发布关于进一步促进五大领域高质量跨越式发展 48 条政策措施的通知 ， 提出将双职工家庭公积金贷款最高贷款额度由 60 万元调整为80 万元；首次使用住房公积金购买首套住房的，首付比例调整为 20%。 05-17 泰州 行政调控 关于有效应对疫情影响促进市区房地产业健康发展的通知 江苏泰州市住建局发布 关于有效应对疫情影响促进市区房地产业健康发展的通知 ， 将提高双职工公积金贷款额度最高至 50 万元， 单职工最高提至 30 万元，还将商品住房限制转让年限由 2 年调整为 1 年。此外

24、在今年5 月 1 日至 12 月 31 日大专以上人群购房给予购房补贴和 50%契税补贴。还将降低商品房网签备案首付比例， 将预售资金监管账户的首付款交纳比例由不低于 30%调整为不低于 20%。 05-17 宿州 行政调控 关于促进房地产市场平稳健康发展的若干措施 安徽省宿州市发布关于促进房地产市场平稳健康发展的若干措施 ，将二次申请自住住房公积金贷款首付款比例由 40%下调至 30%，公积金贷款放款时限由原 15 个工作日缩短至 10 个工作日， 提出包括优化土地出让方式、延长土地出让金缴纳时间、强化金融政策支持、调整公积金贷款政策等多项措施。 05-17 安庆 行政调控 安庆市住房公积金

25、管理委员会关于调整住房公积金贷款有关政策的意见 安庆市发布 安庆市住房公积金管理委员会关于调整住房公积金贷款有关政策的意见 ，据规定，凡在安庆市行政区域内，首次申请住房公积金贷款购买新建商品住房的， 首付比例最低为 20%(二手房 30%) ； 首次贷还清，二次申请住房公积金贷款购买新建商品住房，首付比例最低为 30%(二手房 40%)，贷款利率按住房公积金贷款基准利率 1.1 倍执行。 05-17 信阳 行政调控 河南省信阳市住房公积金管理委员会办公室 据河南省信阳市住房公积金管理委员会办公室消息， 该市将提高住房公积金贷款最高额度。 单身或夫妻中一方缴存住房公积金的， 购房最高贷款额度由

26、40 万元提高至 60 万元； 夫妻双方均缴存住房公积金的， 购房最高贷款额度由 50 万元提高至 80 万元。 对认定高层次人才及购买装配式商品住房的住房公积金缴存职工，也相应增加最高贷款额度。 05-17 铜仁 房企监管 铜仁市明明白白购房十条规定 贵州省铜仁市住房和城乡建设局出台铜仁市明明白白购房十条规定 ，未取得商品房预售许可证的机构，一律不得预（销）售商品房，不得收取任何形式的预定费用； 商品房预售资金 （含购房人交纳的预定性质的款项） 应当全部直接存入监管账户， 不得在另外设立任何涉及收取购房款的账户。购房人交纳的所有预定性质的购房款，如未完成事实性购房，在 行业报告行业报告 |

27、| 行业研究周报行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 6 1个月内房地产开发企业应予以退还， 超出1个月的由买卖双方协商处理。 05-17 广州 土地规划 广州市征收农民集体所有土地管理办法 （征求公众意见稿） 广州市规划和自然资源局早前在其官网发布 广州市征收农民集体所有土地管理办法（征求公众意见稿） ，据办法 ，增加了三旧改造项目涉及集体建设用地转为国有建设用地或者完善征收手续的土地， 可按照该办法规定的征收程序及标准执行。 对征收土地涉及农村村民住宅的， 相关人员应当做到先补偿安置、后搬迁。 05-18 中山 房企监管 关于严格落实规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资

28、金用于项目建设的通知 人民法院需扣划预售资金监管账户内资金的， 应征得市住房城乡建设局的同意，未经允许不得对预售资金监管账户内的款项采取强制扣划措施。 05-18 天津 住房保障 关于印发天津市加快发展保障性租赁住房实施方案的通知 符合天津市租房提取住房公积金政策规定的保障性租赁住房承租人， 可以提取住房公积金支付房租； 承租人申领天津市居住证后， 可结合所在区有关规定享受子女义务教育、就业等基本公共服务和积分落户政策。 05-18 天津 人口人才 关于支持“滨城”建设的若干政策措施 将为持有滨海新区有效居住证的居民提供基本就业、社会保障等公共服务，允许其在滨海新区有条件购房。对于技能型人才，

29、按照技能等级给予购房优惠或一定租房补贴。 05-18 连云港 人口人才 连云港市促进消费若干措施 共 10 条，包括支持刚性和改善性住房消费需求等。对具有本市市区户籍购房家庭，购买家庭唯一住房的，90 平方米以下的（含 90 平方米）按购房款的 1%补贴，90 平方米以上的按购房款的 1.5%进行补贴。 05-18 中山 土地规划 关于优化土地供应促进房地产市场健康稳定发展的若干措施 下调竞买保证金比例。竞买保证金可按不低于出让起始价 20%设置。成交后，竞买保证金自动转作合同定金后若不足成交价 20%的，竞得人应于签订出让合同之前按时交纳不足部分。 05-18 河源 市场规范 河源市分类化解

30、处置房地产领域“问题楼盘”指导意见 （征求意见稿） 对涉及 “问题楼盘” 的未处理完毕的房地产企业， 暂停房地产企业、 法人、股东审批新的房地产项目用地、 规划报建手续， 全面遏制新增 “问题楼盘” 。 05-18 北京 存量市场 北京市政府印发 北京市“十四五” 时期城市更新规划) 规划明确，城市更新应坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，原则上城市更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的 20%；要全面推进老旧小区更新改造；十四五”时期，北京会聚焦 178个城市更新重点街区，规划远期目标至 2035 年完成全市 557 个更新街区的更新任务。 05-19 泰安 行政调

31、控 关于调整个人住房公积金贷款首付比例的通知 ， 加大对房地产开发信贷支持力度，对个人住房公积金贷款首付款比例调整。购买首套房的，公积金贷款最低首付款比例由 30%降至 20%；购买第二套房的，公积金贷款最低首付款比例由 40%降至 30%。 05-19 宿迁 行政调控 关于促进中心城区房地产平稳健康发展的若干政策措施 缩短房企开发建设周期； 加大金融信贷政策力度， 单缴存职工住房公积金贷款最高额度调整为 40 万元， 双缴存调整为 60 万元； 申请住房公积金贷款购买住房的，首付款比例均执行 20%。 05-19 银川 行政调控 房地产业良性循环和健康发展的实施意见 在银川购房个人， 购房数

32、量和购房主体不受户籍限制， 个人通过商业银行和公积金贷款购买首套房最低首付款比例下调至 20%，二套房最低首付款比例下调至 30%，单职工缴存住房公积金贷款最高额度由 50 万元提高至60 万元。 05-19 湖州 人口人才 浙江省湖州市住建局消息 根据“因城施策”的要求，为满足购房者刚需和改善的合理住房需求，在中心城市范围内购买住房的非本市户籍居民家庭， 不再有连续缴纳社保时限的要求。 05-19 楚雄 人口人才 楚雄州人民政府办公室关于促进房地产市场健康发展和良性循环的指导意见 提高住房公积金贷款额度， 单职工和双职工分别调整为35万元和60万元，高层次人才、二孩和三孩家庭分别再上浮 50

33、%、10%和 20%。降低首套住房公积金贷款首付比例为 20%。指导房企不恶意降价，保持房价在合理区间运行。有条件的县市可对购买商品房给予契税等补贴，加快商品房去化。 05-20 南京 行政调控 南京住房公积金管理中心发布通知 调整首次使用住房公积金贷款购买第二套住房公积金贷款最高可贷额度。首次使用住房公积金贷款购买第二套住房公积金最高可贷额度由现行的30 万元/人、夫妻双方 60 万元/户，调整至 50 万元/人、夫妻双方 100 万元/户。 05-20 沈阳 行政调控 据“沈阳发布”消息 全面优化公积金楼盘签约流程，大力压缩楼盘备案时限，其中明确，商品住房下销许， 楼盘签约即受理。 开发企

34、业取得 商品房预 （销） 售许可证 ，即可申请公积金楼盘备案并与中心签订住房公积金贷款保证协议。 凡在沈阳市行政区域内及沈抚示范区开发企业销售楼盘与住房公积金签约备案 行业报告行业报告 | | 行业研究周报行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 7 后，即可享受公积金贷款服务。 05-20 南通 行政调控 南通市多部门联合印发关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 居民家庭通过商业银行贷款购买普通商品住房的， 首次购房首付比例最低执行 20%，二套房首付比例最低执行 30%。居民家庭购买普通住房商业贷款利率下限执行全国最低标准， 首套住房商业贷款利率下限执行贷款市场报价利率（LPR

35、）减 20 个基点，二套房商业贷款利率下限执行现行最低标准。 05-20 南京 行政调控 据“南京房协”官微， 自 2022 年 5 月 20 日起，南京市户籍和非本市户籍居民购买二手住房时，无需提供购房证明，满足新市民等刚需群体合理购房需求。 05-20 天津 行政调控 天津市住建委 自 2022 年 5 月 15 日起，天津实行存量房屋交易资金监管银行托管模式，将原先的政府部门作为监管主体的全程全额资金监管模式， 调整为政府部门作为监管主体、商业银行作为托管主体的资金托管模式。 05-20 三亚 市场规范 海南省住建等 10 部门关于印发的通知 对房地产开发企业违规销售、 购房人违规购房及

36、房地产中介机构违规经纪情况进行检查， 通报 7 家企业及房地产中介机构和 6 名购房人存在违规行为。 05-20 天津 金融政策 从中国银行、农业银行、建设银行位于天津市的营业网点处获悉 天津首套房房贷利率迎来本周的第二次下调，由之前的最低 4.4%降至了最低 4.25%。 05-20 六安 行政调控 应对疫情纾困暖企促进房地产市场平稳健康发展的若干政策 新政包括提高公积金贷款额度， 可提取住房公积金支付首付款， 降低首套房贷款利率，取消新建商品房限售，适度放宽商品房预售条件，调整土地竞拍保证金比例等。 05-20 周口 行政调控 关于保持房地产市场平稳健康发展的若干意见 重点解决符合条件的新

37、市民、 青年人等群体的住房困难问题， 出台人才购房奖励、发放新居民“购房券”等住房消费支持政策。同时将限时段实行购房契税补贴，对住宅面积在 144 平方米以下的，按实际纳税额的 50%补贴；住宅面积在 144 平方米以上的，按实际纳税额的 30%补贴。 05-20 枣庄 行政调控 山东省枣庄市住房公积金管委会 自 2022 年 5 月 20 日起至 2022 年 12 月 31 日阶段性调整首次使用住房公积金贷款最高额度，在现行政策的基础上提高 5 万元。 05-20 池州 行政调控 安徽省池州市住房公积金管理委员会发布 关于调整住房公积金贷款有关政策的通知 正常缴存住房公积金的最高贷款额度上

38、调至 50 万元，第二次申请住房公积金贷款购房时， 公积金账户余额可提取用于支付房款， 同时恢复省内异地贷款业务。 资料来源：证监会、国信房地产信息网、澎湃新闻、观点网、财联社等，天风证券研究所 图图 3：调控政策结构调控政策结构 图图 4：调控政策频次及方向调控政策频次及方向 资料来源：中指研究院，天风证券研究所 资料来源：中指研究院，天风证券研究所 0204060801001202021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-0320

39、22-04建安装修土地规划存量市场住房保障人口人才房企监管金融政策市场规范税收政策行政调控0204060801002021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q2放松中性收紧 行业报告行业报告 | | 行业研究周报行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 8 图图 5：分区域调控政策数量分区域调控政策数量 图图 6：分能级调控政策数量分能级调控政策数量 资料来源：中指研究院，天风证券研究所 资料来源：中指研究院，天风证券研究所 2.2. 新房市场新房市场 2.2.1. 新房成交情况新房成交情况 5 月 14 日-5 月 20 日，64 城商品房成交面积为 3

40、87 万平，滚动 12 周同比增速为-46.48%，增速较上期下降 1.09pct；月度同比-49.58%，相较上月改善 1.72pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为 52、269、66 万平，滚动 12 周同比增速分别为-49.92%、-42.61%、-18.95%，增速较上期分别变化-2.52pct、-1.24pct、-0.68pct，与历史相比，一线、二线、三线及以下降幅扩大。 图图 7：64 城商品房城商品房成交面积成交面积 图图 8：64 城商品房成交面积城商品房成交面积-月度同比月度同比 滚动 12 周同比计算口径： 本周及本周以前 11 周商品房成

41、交面积之和/去年同期商品房成交面积之和，即对商品房成交面积求移动平均同比，本文中提到的其他“滚动同比”也通过此方法计算 资料来源：Wind，天风证券研究所 资料来源：Wind，天风证券研究所 0204060801002021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-04全国省及直辖市市级0204060801002021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-08202

42、1-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-04一线城市二线城市三线及以下-60-40-200204002004006008001,00021年第21周21年第24周21年第27周21年第30周21年第33周21年第36周21年第39周21年第42周21年第45周21年第48周21年第51周22年第2周22年第5周22年第8周22年第11周22年第14周22年第17周22年第20周(%)(%)( (万平万平) )商品房成交面积2021年周度成交面积均值2020年周度成交积均值-60-50-40-30-20-1002021-062021-

43、072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-05(%)(%)月度-商品房成交面积同比 行业报告行业报告 | | 行业研究周报行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 9 图图 9：分能级分能级商品房商品房成交面积成交面积-滚动滚动 12 周同比周同比 图图 10：一线一线 4 城城商品商品房成交面积房成交面积-滚动滚动 12 周同比周同比 资料来源：Wind，天风证券研究所 资料来源：Wind，天风证券研究所 -60-40-2002040608021年第21周21年第23周21年第25周

44、21年第27周21年第29周21年第31周21年第33周21年第35周21年第37周21年第39周21年第41周21年第43周21年第45周21年第47周21年第49周21年第51周22年第1周22年第3周22年第5周22年第7周22年第9周22年第11周22年第13周22年第15周22年第17周22年第19周(%)(%)全国-同比一线-同比二线-同比三线及以下-同比-100-80-60-40-2002040608021年第21周21年第24周21年第27周21年第30周21年第33周21年第36周21年第39周21年第42周21年第45周21年第48周21年第51周22年第2周22年第5周2

45、2年第8周22年第11周22年第14周22年第17周22年第20周(%)(%)全国-同比北京-同比上海-同比广州-同比深圳-同比 行业报告行业报告 | | 行业研究周报行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 10 图图 11：商品房商品房成交面积热力图成交面积热力图 热力图使用高频商品房成交面积计算，单位为：% 资料来源：Wind，天风证券研究所 2.2.2. 新房推盘去化新房推盘去化 推盘去化方面，截至 5 月 20 日，17 城商品房可售面积为 15708 万平。全国平均去化时长为 100 周，一线、二线、三线城市去化时间分别为 101、96、133 周，二线、三线及以下去化

46、加速，一线去化放缓。 22/0522/0522/0422/0422/0322/0322/0222/0222/0122/0121/1221/1221/1121/1121/1021/1021/0921/0921/0821/0821/0721/0721/0621/0621/0521/0521/0421/0421/0321/0321/0221/0221/0121/0120/1220/1220/1120/1120/1020/1020/0920/0920/0820/0820/0720/0720/0620/06全部城市全部城市-50-51-43-27-32-16-20-26-23-20-6-54367833

47、26417121319191017一线城市一线城市-50-60-44-2-27-20-4-12-291524859117173109563441593911-4二线城市二线城市-47-47-38-26-27-6-17-21-17-23-2-78447734047-14514171019三线及以下三线及以下-57-59-54-42-50-37-40-46-35-29-26-18-955850390541822611925 北京北京-5-16-29-24-21-33-139-17-34979-35922872377080876667-17上海上海-88-94-5231-7-1310-5-22102

48、32-16010231294541242412914-6广州广州-42-69-55-16-48-15-9-38-44-23-17-737751172832107129607733185深圳深圳-43-5-22-24-46-19-29-34-3336-20-40254070180845514639-11 长春长春-69-4-3杭州杭州-55-51-51-49337510140563224-181427269653-37-368-21101458南京南京-56-61-61347-13-28-41-6-51-1948419915712493-86321-2854939青岛青岛-23-45-34-8-

49、25-31-25-25-21-13-15-5715412066318-125-414247苏州苏州-45-55-23-6-15-3213-18-7-1017-29-62064101485-24-216-10-497福州福州-80-54-53-41-5434586723-1710401561069893-12-18-16-6-57-40-68-59厦门厦门-84-32-42-3-55-13-405-20142159518817516122733911221883111568677无锡无锡-52-53-45-43-42-28-485-10-31-38-262510923377-1733-5-5628-1-51济南济南-58-5521-12-2183-25-11142333671-2035053-25281611322022温州温州-55-58-43-53-54-719-14-26-32-12-55-2442135107278414822-2282宁波宁波-80-70-30-47-70-50-36-25-32-42-39-27-742116127167-270244931581扬州扬州-61-69-69-49-54-36-46-51-66-100-286325834238668711561052847-18嘉兴嘉兴242-43-39113-99-99-99-95-99-89-1-9-4