2022年5月房地产行业国家统计局2022年1-4月行业数据跟踪：基本面指标探底幅度加深政策组合拳下有望企稳-220518.pdf

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1、 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 行业点评行业点评报告报告 房地产行业房地产行业 2022 年年 5 月月 18 日日 table_main 基本面指标基本面指标探底幅度加深探底幅度加深，政策组合拳下有望企稳政策组合拳下有望企稳 国家统计局国家统计局 2022 年年 1-4 月月行业数据跟踪行业数据跟踪 房地产行业房地产行业 推荐推荐 (维持评级维持评级) 核心观点核心观点： 跌幅走阔继续探底， 在政策组合拳下有望逐步企稳跌幅走阔继续探底， 在政策组合拳下有望逐步企稳。2022 年 1-4 月，销售面积、销售金额降幅分别为 20.9%、29.5%，4 月单月，销

2、售金额、销售面积增速分别为-39%、-47%，较上月-21pct、-21pct，销售跌幅继续大幅走阔，继续探底。4 月住宅销售均价为 9674，同比-11%，销售均价的下降反映了房企以价换量的销售策略以及市场景气度低迷，环比基本保持不变，结束了开年以来住宅售价一路下降的颓势。目前政策已经开始出击组合拳，销售在政策支持力度不断加大的过程中有望企稳， 我们认为政策调整还有空间， 期待后续对首套房认定规则、 下调首套和二套房首付比、下调二套房贷利率等方面的政策支持。 土地土地成交成交依旧低迷依旧低迷，溢价率低点回升溢价率低点回升。2022 年 1-4 月，土地购置面积、土地成交价款同比分别下降 46

3、.5%、20.6%。4 月单月土地购置面积增速为-57%，较上月下降 16pct，受资金和销售预期的影响，土地成交依旧十分低迷。 4 月百城成交土地面积同比为-44.56%， 为 2010 年以来的历史低点；百城土地溢价率 4.57%，达到最近半年来的最高点，结束了年初下降的趋势，后续随着政策发力，土地市场热度有望回升。 开工、施工断崖下跌，竣工“保交付”指引下有一定支撑开工、施工断崖下跌，竣工“保交付”指引下有一定支撑。2022 年1-4 月，新开工面积同比下降 26.3%，4 月单月增速为-44%，在销售和拿地“双弱”的预期之下，又叠加疫情反复的因素，目前开工情况差于历史任何一个时期。1-

4、4 月施工面积累计同比略微增加，4 月单月增速为-39%；竣工面积累计同比下降 11.9%，3 月单月增速-14.2%，竣工下降主要系疫情和资金影响了竣工进程， 和施工一样受到 “保交楼” 目标的指引，竣工周期仍未结束，但增速会低于 21 年。 开发投资开发投资增速继续走低增速继续走低。2022 年 1-4 月， 全国房地产开发投资完成额同比减少 2.7%，4 月单月投资增速为-10.1%，由于土地成交下行较为剧烈，开发投资主要靠施工来支撑。目前施工和土地市场目前尚未见回暖迹象，二季度内预计将持续处于下行趋势。 房地产到位资金下滑，外资到位增速由负转正，销售回款进一步下房地产到位资金下滑，外资

5、到位增速由负转正，销售回款进一步下降降。4 月单月，到位资金增速为-36%，较上月增速下降 13pct，其中国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款、定金及预收款增速分别为-28%、-7%、-42%、-53%，分别较上月+2pct、-5pct、-20pct、-16pct。 投资建议投资建议：房地产行业作为“稳增长”重要一环，后续政策支持力度大概率只增不减，目前无论从中央还是地方层面的表态都较前期更加积极，我们认为 5、6、7 月进入地方政策密集调整期， “稳增长”的政策力度和空间值得期待。在“稳增长”主线下，行情演绎路径逐渐清晰，央国企仍有上行空间，在销售企稳和收并购规模加大的预期之下，优质民企住宅和

6、物管公司均有机会。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科 A（000002） 、保利地产（600048） 、金地集团（600383） 、招商蛇口（001979） 、新城控股（601155） 、金科股份（000656） 。建议关注优质物业管理公司： 招商积余 （001914） 、 旭辉永升服务 （1995.HK） 、新大正（002968） 。 风险提示：风险提示：销售下滑超预期、政策支持力度不及预期的风险。 分析师分析师 王秋蘅 ： （8610）8092 7618 ：wangqiuheng_ 分析师登记编码：S0130520050006 特别鸣谢 实习生 喻雲鹏 相对相对沪深沪深 300 表现

7、图表现图 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 相关研究相关研究 【银河地产】行业点评_基本面指标继续全线探底，期待更大力度的支持政策国家统计局 1-3 月份行业数据跟踪 【银河地产】 行业点评_基本面指标继续探底， 政策博弈仍有空间国家统计局 1-12 月份行业数据跟踪 【银河地产】 行业点评_开发投资单月转负， 到位资金将迎来改善国家统计局 1-9 月份行业数据跟踪 【银河地产】行业点评_房地产行业_ 基本面继续降速，政策维稳预期增强-国家统计局 1-8 月份行业数据跟踪 【银河地产】行业点评_房地产行业_ 修正行业市场预期的积极因素不断积累-国家统计局1-7月份行业数据跟踪 -30%-

8、25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%2021/5/172021/8/172021/11/172022/2/17房地产沪深300 行业研究报告/房地产行业 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 1 目目 录录 一、商品房销售市场：跌幅走阔继续探底，在政策组合拳下有望逐步企稳一、商品房销售市场：跌幅走阔继续探底，在政策组合拳下有望逐步企稳 . 2 二、投资、新开工与土地市场二、投资、新开工与土地市场 . 2 （一）土地市场成交依旧低迷，溢价率低点回升 . 2 （二）开工、施工断崖下跌，竣工“保交付”指引下有一定支撑 . 3 （三）开发投资增速继

9、续走低 . 4 三、房地产到位资金下滑，外资到位增速由负转正，销售回款进一步下降三、房地产到位资金下滑，外资到位增速由负转正，销售回款进一步下降 . 5 四、投资建议四、投资建议 . 6 五、风险提示五、风险提示 . 6 行业研究报告/房地产行业 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 2 一、商品房销售市场：一、商品房销售市场：跌幅走阔继续探底跌幅走阔继续探底，在政策组合拳在政策组合拳下有望逐步企稳下有望逐步企稳 2022 年 1-4 月，商品房销售面积 4.0 亿平方米，同比下降 20.9%；商品房销售金额 3.8 亿元，同比下降 29.5%。4 月单

10、月，销售面积、销售金额增速分别为-39%、-47%，分别较上月-21pct、-21pct，销售跌幅继续大幅走阔，继续探底。4 月住宅销售均价为 9674，同比-11%，销售均价的下降反映了房企以价换量的销售策略以及市场景气度低迷， 环比基本保持不变， 结束了开年以来住宅售价一路下降的颓势。 目前政策已经开始出击组合拳， 销售在政策支持力度不断加大的过程中有望企稳，我们认为政策调整还有空间，期待后续对首套房认定规则、下调首套和二套房首付比、下调二套房贷利率等方面的政策支持。 图图 1：商品房销售面积及销售额累计表现：商品房销售面积及销售额累计表现/% 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图图

11、 2：月商品房销售面积、销售额及销面同比：月商品房销售面积、销售额及销面同比 资料来源：wind，中国银河证券研究院 二、投资、新开工与土地市场二、投资、新开工与土地市场 （一）土地市场成交依旧低迷，溢价率低点回升 2022 年 1-4 月，土地购置面积 1766 万平方米，同比下降 46.5%；土地成交价款 955 亿，同比下降 20.6%。4 月单月土地购置面积增速为-57%，较上月下降 16pct，土地成交价款增速-28%，较上月下降 27pct，受资金和销售预期的影响，土地成交依旧十分低迷。从百城土地数据来看， 4月成交土地面积同比为-44.56%， 为2010年以来的历史低点； 百城

12、土地溢价率4.57%，较上一个月增长 0.79pct，达到最近半年来的高点，结束了年初下降的趋势，后续随着政策发力，销售逐步企稳，土地市场热度有望回升。 -60.00-40.00-20.000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.002011-022011-072011-122012-052012-102013-032013-082014-012014-062014-112015-042015-092016-022016-072016-122017-052017-102018-032018-082019-012019-062019-11202

13、0-042020-092021-022021-072021-12商品房销售面积商品房销售额-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%05,00010,00015,00020,00025,00030,0002011-022011-072011-122012-052012-102013-032013-082014-012014-062014-112015-042015-092016-022016-072016-122017-052017-102018-032018-082019-012019-062019-112020-042020-092021-022021-07202

14、1-12月商品房销售额/亿元月商品房销售面积/万平米月销面同比/%（右） 行业研究报告行业研究报告/ /房地产行业房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 3 图图 3：土地购置面积及成交价款累计同比：土地购置面积及成交价款累计同比（%） 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图图 4：月土地购置面积及同比：月土地购置面积及同比 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图图 5：百城土地成交数量、面积及同比百城土地成交数量、面积及同比（%） 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图图 6：百城土地成交总价及溢价率（百城土地成交总价及溢价率（%） 资料来源：wind，中

15、国银河证券研究院 （二）开工、施工断崖下跌，竣工“保交付”指引下有一定支撑 2022 年 1-4 月，新开工面积 39739 万平米，同比下降 26.3%，4 月单月增速为-44%，在销售和拿地 “双弱” 的预期之下， 又叠加疫情反复的因素， 目前开工情况差于历史任何一个时期；1-4 月施工面积累计同比略微增加，4 月单月增速为-39%，增速到达 2010 年以来的最低值，“保交付”仍是第一要务，施工将有一定支撑；竣工面积累计同比下降 11.9%，4 月单月增速-14.2%， 竣工下降主要系疫情和资金影响了竣工进程， 和施工一样受到 “保交楼” 目标的指引，竣工周期仍未结束，但增速会低于 21

16、 年。 -60.00-40.00-20.000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.002005-022005-102006-062007-022007-102008-062009-022009-102010-062011-022011-102012-062013-022013-102014-062015-022015-102016-062017-022017-102018-062019-022019-102020-062021-022021-10购置土地面积-累计同比土地成交价款-累计同比-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%10

17、0%120%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,0002011-022011-082012-022012-082013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082017-022017-082018-022018-082019-022019-082020-022020-082021-022021-082022-02月土地购置面积/万平米月同比/%（右）-100%-50%0%50%100%150%200%250%05000100001500020000250002015-012015-0

18、42015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-04百城土地成交数量百城土地成交面积数量同比面积同比0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.000.001,000.002,000.003,000.004,000.0

19、05,000.006,000.007,000.008,000.009,000.002015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-01百城土地成交总地价成交溢价率 行业研究报告行业研究报告/ /房地产行业房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 4 图图 7：房屋施工面积累计同比：房屋施工面积累计同比 资料来源：wind

20、，中国银河证券研究院 图图 8：房屋新开工面积累计同比房屋新开工面积累计同比 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图图 9：月房屋新开工及同比：月房屋新开工及同比 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图图 10：房屋：房屋竣工累计竣工累计面积面积及及同比同比 资料来源：wind，中国银河证券研究院 （三）开发投资增速继续走低 2022 年 1-4 月，全国房地产开发投资完成额 39154 亿元，同比减少 2.7%。其中，住宅投资 29527 亿元，同比增长减少 2.1%，4 月单月投资增速为-10.1%，由于土地成交下行较为剧烈，开发投资主要靠施工来支撑。目前施工和土地市场目前尚未见回

21、暖迹象，二季度内预计将持续处于下行趋势。 0.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.0045.0050.001999-022000-012000-122001-112002-102003-092004-082005-072006-062007-052008-042009-032010-022011-012011-122012-112013-102014-092015-082016-072017-062018-052019-042020-032021-022022-01施工面积累计同比/%-60.00-40.00-20.000.0020.0040.0060

22、.0080.002011-022011-082012-022012-082013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082017-022017-082018-022018-082019-022019-082020-022020-082021-022021-082022-02房屋新开工累计同比/%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%05,00010,00015,00020,00025,00030,0002011-022011-082012-022012-082013-022013-082014-022014-0820

23、15-022015-082016-022016-082017-022017-082018-022018-082019-022019-082020-022020-082021-022021-082022-02月房屋新开工/万平米月同比/%（右）-30.00-20.00-10.000.0010.0020.0030.0040.0050.000200004000060000800001000001200002011-022011-082012-022012-082013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082017-022017-082

24、018-022018-082019-022019-082020-022020-082021-022021-082022-02房屋竣工面积:累计值房屋竣工面积:累计同比 行业研究报告行业研究报告/ /房地产行业房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 5 图图 11：地产投资累计同比：地产投资累计同比 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图图 12：月度地产投资及同比：月度地产投资及同比 资料来源：wind，中国银河证券研究院 三、房地产三、房地产到位资金下滑到位资金下滑，外资到位增速由负转正，外资到位增速由负转正，销售销售回款进一步下降回款进一步下降 2022 年 1

25、-4 月，房地产开发企业到位资金 48522 亿元，同比下降 23.6%。其中，国内贷款6837 亿元，同比下降 24.4%；自筹资金 16271 亿元，同比下降 5.2%；定金及预收款 15357 亿元，同比下降 37.0%；个人按揭贷款 8037 亿元，同比下降 25.1%；利用外资 38 亿元，同比上升 128.9%， 外资到位资金增速由负转正， 处于近两年的高点， 房企开始更积极寻求外资支持。 4 月单月，到位资金增速为-36%，较上月增速下降 13pct，又创新低。其中国内贷款、自筹资金、 个人按揭贷款、 定金及预收款增速分别为-28%、 -7%、 -42%、 -53%， 分别较上月

26、+2pct、-5pct、-20pct、-16pct。从资金来源占比的角度来看，定金及预收款和自筹资金为目前最主要的资金来源，分别占比 31.6%、33.5%；国内贷款、按揭贷款分别占比 14.1%、16.6%，资金来源累计占比呈现出周期性，国内贷款占比和定金预收款占比处于低点。 图图 13：房地产开发资金来源累计同比：房地产开发资金来源累计同比 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图图 14：主要开发资金来源累计占比：主要开发资金来源累计占比 资料来源：wind，中国银河证券研究院 -20.00-10.000.0010.0020.0030.0040.0050.002011-022011-0

27、72011-122012-052012-102013-032013-082014-012014-062014-112015-042015-092016-022016-072016-122017-052017-102018-032018-082019-012019-062019-112020-042020-092021-022021-072021-12地产投资累计同比/%-20%-10%0%10%20%30%40%50%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,0002011-022011-072011-122012-052012

28、-102013-032013-082014-012014-062014-112015-042015-092016-022016-072016-122017-052017-102018-032018-082019-012019-062019-112020-042020-092021-022021-072021-12月地产投资额/亿元月同比/%（右）-40.00-20.000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.002012-022012-082013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082017-022

29、017-082018-022018-082019-022019-082020-022020-082021-022021-082022-02合计开发资金/%国内贷款/%定金及预收款/%个人按揭贷款/%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%50.0%2008-022008-092009-042009-112010-062011-012011-082012-032012-102013-052013-122014-072015-022015-092016-042016-112017-062018-012018-082019-032019-102

30、020-052020-122021-072022-02国内贷款自筹资金定金及预收款个人按揭贷款 行业研究报告行业研究报告/ /房地产行业房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 6 图图 15：单月开发资金来源：单月开发资金来源/亿元亿元 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图图 16：国内贷款、个人按揭及定金预收款单月同比：国内贷款、个人按揭及定金预收款单月同比 资料来源：wind，中国银河证券研究院 四、投资建议四、投资建议 房地产行业作为“稳增长”重要一环，后续政策支持力度大概率只增不减，目前无论从中央还是地方层面的表态都较前期更加积极， 我们认为 5、 6、

31、7 月进入地方政策密集调整期， “稳增长”的政策力度和空间值得期待。在“稳增长”主线下，行情演绎路径逐渐清晰，央国企仍有上行空间，在销售企稳和收并购规模加大的预期之下，优质民企住宅和物管公司均有机会。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科 A（000002） 、保利地产（600048） 、金地集团（600383） 、招商蛇口（001979） 、新城控股（601155） 、金科股份（000656） 。建议关注优质物业管理公司：招商积余（001914） 、旭辉永升服务（1995.HK） 、新大正（002968） 。 五、风险提示五、风险提示 销售下滑超预期、政策支持力度不及预期的风险。 -60%

32、-40%-20%0%20%40%60%80%05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,0002011-022011-082012-022012-082013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082017-022017-082018-022018-082019-022019-082020-022020-082021-022021-082022-02月度开发资金来源月同比/%（右）-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%2011-022011-072011-12

33、2012-052012-102013-032013-082014-012014-062014-112015-042015-092016-022016-072016-122017-052017-102018-032018-082019-012019-062019-112020-042020-092021-022021-072021-12国内贷款月同比/%个人按揭月同比/%定金预收款月同比/% 行业研究报告行业研究报告/ /房地产行业房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 7 插插 图图 目目 录录 图 1：商品房销售面积及销售额累计表现/% . 2 图 2：月商品房销售面

34、积、销售额及销面同比 . 2 图 3：土地购置面积及成交价款累计同比（%） . 3 图 4：月土地购置面积及同比 . 3 图 5：百城土地成交数量、面积及同比（%） . 3 图 6：百城土地成交总价及溢价率（%） . 3 图 7：房屋施工面积累计同比 . 4 图 8：房屋新开工面积累计同比 . 4 图 9：月房屋新开工及同比 . 4 图 10：房屋竣工累计面积及同比 . 4 图 11：地产投资累计同比 . 5 图 12：月度地产投资及同比 . 5 图 13：房地产开发资金来源累计同比 . 5 图 14：主要开发资金来源累计占比 . 5 图 15：单月开发资金来源/亿元 . 6 图 16：国内贷

35、款、个人按揭及定金预收款单月同比 . 6 行业研究报告行业研究报告/ /房地产行业房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 分析师承诺及简介分析师承诺及简介 本人承诺，以勤勉的执业态度，独立、客观地出具本报告，本报告清晰准确地反映本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与、未来也将不会与本报告的具体推荐或观点直接或间接相关。 分析师：王秋蘅，房地产行业分析师，英国杜伦大学金融学硕士，2018 年 5 月加入中国银河证券研究院至今，主要从事房地产行业及上下游相关产业链的研究工作。 评级标准评级标准 行业评级体系行业评级体系 未来 6-12 个月，行业指数（或分析

36、师团队所覆盖公司组成的行业指数）相对于基准指数（交易所指数或市场中主要的指数） 推荐：行业指数超越基准指数平均回报 20%及以上。 谨慎推荐：行业指数超越基准指数平均回报。 中性：行业指数与基准指数平均回报相当。 回避：行业指数低于基准指数平均回报 10%及以上。 公司评级体系公司评级体系 推荐：指未来 6-12 个月，公司股价超越分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报 20%及以上。 谨慎推荐：指未来 6-12 个月，公司股价超越分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报 10%20%。 中性：指未来 6-12 个月，公司股价与分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报相当。 回避：指未来 6

37、-12 个月，公司股价低于分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报 10%及以上。 table_avow 免免责责声明声明 本报告由中国银河证券股份有限公司（以下简称银河证券）向其客户提供。银河证券无需因接收人收到本报告而视其为客户。若您并非银河证券客户中的专业投资者，为保证服务质量、控制投资风险、应首先联系银河证券机构销售部门或客户经理，完成投资者适当性匹配，并充分了解该项服务的性质、特点、使用的注意事项以及若不当使用可能带来的风险或损失。 本报告所载的全部内容只提供给客户做参考之用，并不构成对客户的投资咨询建议，并非作为买卖、认购证券或其它金融工具的邀请或保证。客户不应单纯依靠本报告而取代

38、自我独立判断。银河证券认为本报告资料来源是可靠的，所载内容及观点客观公正，但不担保其准确性或完整性。本报告所载内容反映的是银河证券在最初发表本报告日期当日的判断，银河证券可发出其它与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告，但银河证券没有义务和责任去及时更新本报告涉及的内容并通知客户。银河证券不对因客户使用本报告而导致的损失负任何责任。 本报告可能附带其它网站的地址或超级链接，对于可能涉及的银河证券网站以外的地址或超级链接，银河证券不对其内容负责。链接网站的内容不构成本报告的任何部分，客户需自行承担浏览这些网站的费用或风险。 银河证券在法律允许的情况下可参与、投资或持有本报告涉及的证券或进行证券

39、交易，或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持。银河证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系，并无需事先或在获得业务关系后通知客户。 银河证券已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格。除非另有说明，所有本报告的版权属于银河证券。未经银河证券书面授权许可，任何机构或个人不得以任何形式转发、转载、翻版或传播本报告。特提醒公众投资者慎重使用未经授权刊载或者转发的本公司证券研究报告。 本报告版权归银河证券所有并保留最终解释权。 联系联系 中国银河证券股份有限公司中国银河证券股份有限公司 研究院研究院 机构请致电：机构请致电： 深圳市福田区金田路 3088 号中洲大厦 20 层 深广地区：苏一耘 0755-83479312 suyiyun_ 崔香兰 0755-83471963 上海浦东新区富城路 99 号震旦大厦 31 层 上海地区：何婷婷 021-20252612 陆韵如 021-60387901 luyunru_ 北京市丰台区西营街 8 号院 1 号楼青海金融大厦 北京地区：唐嫚羚 010-80927722 tangmanling_ 公司网址：