2022年5月房地产行业月报：受疫情影响行业数据下行趋势仍较为明显-220519.pdf

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1、 证证 券券 研研究究报报告告 请务必阅读免责条款请务必阅读免责条款 房地产行业月报 受疫情影响行业受疫情影响行业数据下行数据下行趋势仍趋势仍较为较为明显明显 房地产行业月报 2022 年 5 月 19 日星期四 研究部研究部 姓名：张思达 SFC：BPT227 电话：0755-21519179 Email: .hk 投资投资要点要点： 1. 房地产投资情况房地产投资情况：受疫情影响，受疫情影响，4 月份房产开发投资下滑较显著月份房产开发投资下滑较显著 今年以来国内在房地产投资方面持续呈现出下滑态势，在 4 月份这种趋势并未改变，并导致全年累计投资额在 2021 年以来首次出现同比萎缩。同时由

2、于房地产行业销售不畅，房企回笼资金出现受阻情况。短期看来，房地产行业投资的回暖或仍需要进一步在需求端进行政策的放松，以帮助房企的销售企稳，缓解房企资金上的压力。 土地市场方面，4 月份房企的拿地意愿依旧较低，土地市场降温情况显著，特别是在一线城市。推测原因主要有两个：一个是上海等地疫情较为严重，影响了土地交易活动本身的进行，另一个则是近期房企普遍资金状况仍旧较为紧张，造成拿地的能力和拿地的意愿都较低。 2. 房地产行业房地产行业资金资金情况情况： 房企贷款筹资仍存在难度， 需更多依靠卖房回笼房企贷款筹资仍存在难度， 需更多依靠卖房回笼资金资金 今年 4 月份国内房企的资金状况依然较为紧张，一方

3、面由于许多房企债务水平较高，银行放贷较为谨慎，甚至存在抽贷、断贷、压贷的情况，另一方面由于疫情等原因，房企销售状况不佳，阻碍了房企的回款。 作为影响购房成本的重要因素，个人住房抵押贷款利率在今年第一季度延续了下降趋势，这与近几个月来各地不断降低房贷利率的情况相符。目前根据央行及银保监会的政策，未来或有更多城市“因城施策” ，调整当地的房贷利率。 3. 房地产行业房地产行业销售销售情况情况：新房二手房销售延续下滑趋势新房二手房销售延续下滑趋势 疫情对于房地产市场产生了较大的负面影响。疫情的管控措施使得部分地区的房产销售几近停滞，同时疫情带来的失业、收入及预期收入下降等因素也降低了居民购买房屋的意

4、愿和能力。我们认为进入 6 月后如果各地疫情管控措施能够减轻，同时各地继续出台政策，放宽房屋购买的限制，则在长三角等受疫情影响较重的地区，下半年其房地产市场有望复苏。 2 房地产行业月报 目录目录 一、房产政策及市场消息一、房产政策及市场消息 . 4 二、房地产投资情况：受疫情影响，二、房地产投资情况：受疫情影响，4 月份房产开发投资下滑较显著月份房产开发投资下滑较显著 . 5 1. 房地产开发投资完成额：房地产投资萎缩出现加剧情况 . 5 2. 土地购置：4 月份房企拿地依然较为谨慎 . 6 3. 新开工竣工面积：受疫情等因素影响，4 月份开工数下滑较多 . 8 三、房地产行业资金状况：房企

5、贷款筹资仍存在难度，需更多依靠卖房回笼资金三、房地产行业资金状况：房企贷款筹资仍存在难度，需更多依靠卖房回笼资金. 9 四、房地产销售情况：新房二手房销售延续下滑趋势四、房地产销售情况：新房二手房销售延续下滑趋势 . 11 1. 新房销售：4 月份房地产销售面积萎缩幅度较大，行业整体去化率周期出现延长 . 11 2. 二手房销售：全国二手房挂牌数量下跌，一线城市二手房挂价仍较坚挺 . 15 3 房地产行业月报 图图表表目录目录 图图 1：国内房地产开发投资当年累计完成额：国内房地产开发投资当年累计完成额 . 6 图图 2：国内房地产开发投资当月完成额：国内房地产开发投资当月完成额 . 6 图图

6、 3：国内住宅开发投资当年累计完成额：国内住宅开发投资当年累计完成额 . 6 图图 4：国内住宅开发投资当月完成额：国内住宅开发投资当月完成额 . 6 图图 5：当年累计土地购置面积：当年累计土地购置面积 . 7 图图 6：当月土地购置面积：当月土地购置面积 . 7 图图 7：100 大中城市住宅成交及供应土地规划建筑面积（万平方米）大中城市住宅成交及供应土地规划建筑面积（万平方米） . 7 图图 8：100 大城市住宅成交规划建筑面积同比（大城市住宅成交规划建筑面积同比（%） . 7 图图 9：当：当年累计土地成交价款年累计土地成交价款 . 7 图图 10：当月土地成交价款：当月土地成交价款

7、 . 7 图图 11：房屋累计新开工、竣工面积（万平方米）：房屋累计新开工、竣工面积（万平方米） . 8 图图 12：房屋：房屋当月新开工、竣工面积（万平方米）当月新开工、竣工面积（万平方米） . 8 图图 13：新房当年累计开工施工竣工面积累计同比（：新房当年累计开工施工竣工面积累计同比（%） . 8 图图 14：各类房屋当年开工面积累计同比：各类房屋当年开工面积累计同比（%） . 8 图图 15：各类房屋：各类房屋当年施工面积累计同比（当年施工面积累计同比（%） . 9 图图 16：各类房屋当年竣工面积累计同比：各类房屋当年竣工面积累计同比（%） . 9 图图 17：当年累计房地产到位资金

8、：当年累计房地产到位资金 . 10 图图 18：当月房地产到位资金：当月房地产到位资金 . 10 图图 19：当年累计房地产筹资情况（亿元）：当年累计房地产筹资情况（亿元） . 10 图图 20：当月房地产筹资情况（亿元）：当月房地产筹资情况（亿元） . 10 图图 21：当年累计个人住房按揭贷款总额：当年累计个人住房按揭贷款总额 . 10 图图 22：当月个人住房按揭贷款数额：当月个人住房按揭贷款数额 . 10 图图 23：居民个人住房贷款：居民个人住房贷款利率（利率（%） . 11 图图 24：国内居民部门杠杆率（：国内居民部门杠杆率（%） . 11 图图 25：当年累计房屋销售面积与同比

9、变化：当年累计房屋销售面积与同比变化 . 12 图图 26：当月房屋：当月房屋销售面积与同比变化销售面积与同比变化 . 12 表表 1：全国：全国 30 个重点城市商品房成交面积变动情况个重点城市商品房成交面积变动情况 . 13 图图 27：商品房累计销竣比：商品房累计销竣比 . 13 图图 28：住宅累计销竣比：住宅累计销竣比 . 13 图图 29：商品房累计待售面积：商品房累计待售面积 . 14 图图 30：住宅累计待售面积：住宅累计待售面积 . 14 图图 31：商品房、住宅去化率：商品房、住宅去化率 . 14 图图 32：办公楼、商业去化率：办公楼、商业去化率 . 14 图图 33：当

10、年累计房屋销售额与同比变化：当年累计房屋销售额与同比变化 . 14 图图 34：当月房屋销售额与同比变化：当月房屋销售额与同比变化 . 14 图图 35：二手房当月挂牌指数同比（：二手房当月挂牌指数同比（%） . 15 图图 36：租房挂牌量指：租房挂牌量指数同比（数同比（%） . 15 图图 37：二手房挂价指数同比（：二手房挂价指数同比（%） . 15 图图 38：房租挂价指数同比（：房租挂价指数同比（%） . 15 4 房地产行业月报 一、一、房产房产政策及市场政策及市场消息消息 发改委 17 日召开 5 月份新闻发布会，新闻发言人孟玮表示，在县城建设中要注意守住几条底线。一是要严格落实

11、耕地和永久基本农田、生态保护红线、城镇开发边界，防止利用“新城建设”等名义侵占耕地和生态空间。二是守住历史文化根脉，防止大拆大建、贪大求洋，落实适用、经济、绿色、美观的新时期建筑方针， 更不能以县城建设为名炒作房地产。 三是严格控制撤县建市设区，三是严格控制撤县建市设区，防止周边大城市无序扩张防止周边大城市无序扩张。四是防控灾害事故风险，提升县城发展韧性。五是防范地方政府债务风险，在发展需要和财力允许前提下尽力而为、量力而行。 5 月 17 日，杭州发布关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知 ，从优化二手住房交易政策、完善税收调节、更好满足三孩家庭购房需求等方面对楼市政策予以调整。 通知明

12、确，在杭州市限购范围内购买二手住房的，对在杭州市限购范围内购买二手住房的，对落户杭州市未满落户杭州市未满 5 年的户籍家庭取消原“在购房之日前年的户籍家庭取消原“在购房之日前 2 年起已在杭州市限年起已在杭州市限购范围内连续缴纳城镇社保满购范围内连续缴纳城镇社保满 24 个月”的规定；对非杭州市户籍家庭，将原个月”的规定；对非杭州市户籍家庭，将原“在购房之日前“在购房之日前 4 年起已在杭州市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得年起已在杭州市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满税满 48 个月”的规定，调整为“在购房之日前个月”的规定，调整为“在购房之日前 1 年起已在杭州市限购范围内年起

13、已在杭州市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满连续缴纳城镇社保或个人所得税满 12 个月”个月” 。 中国人民银行和中国银保监会中国人民银行和中国银保监会 5 月月 15 日发布通知，就差别化住房信贷政策进日发布通知，就差别化住房信贷政策进行调整行调整： 调整具体包括两点内容： 首先， 对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减 20 个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。其次，在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根

14、据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求， 自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。 长沙市发布新政，已有房屋供作租赁住房后将不纳入家庭住房套数长沙市发布新政，已有房屋供作租赁住房后将不纳入家庭住房套数：5 月 11日，长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组发布关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案 。 方案明确，业主可以通过与试点企业签订长沙市盘活存量房供作租赁住房合作协议 （以下简称协议 ）的方式，由长沙市住房租赁监管服务平台进行监管（以下简称由长沙市住房租赁监管服务平台进行监管（以下简称“服务平台” ） ，将存量房盘活供作

15、租赁住房，运营年限时间不低于“服务平台” ） ，将存量房盘活供作租赁住房，运营年限时间不低于 10 年年。本 5 房地产行业月报 方案施行之前，已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。 沈阳发布新政，外地人在沈购房不再提供个税或社保证明沈阳发布新政，外地人在沈购房不再提供个税或社保证明：辽宁省沈阳市房产局 29 日发布关于优化外地人在沈购房服务的通知提到，为建设国家中心城市，加快沈阳都市圈建设，方便外地人来沈工作生活，解决住房问题，经研究， 非沈阳户籍居民家庭在沈阳市限购区域内购买新建商品住房的， 执行沈阳非沈阳户籍居民家庭在沈阳市限购区域内购买

16、新建商品住房的， 执行沈阳户籍居民家庭购房政策， 不再提供自购房申请之日起户籍居民家庭购房政策， 不再提供自购房申请之日起 2 年内在沈阳市连续缴纳年内在沈阳市连续缴纳6 个月及以上个人所得税或社会保险证明个月及以上个人所得税或社会保险证明。缴存住房公积金外地职工家庭在我市购买自住住房的，可按规定在沈阳市申请住房公积金购房贷款。 二、房地产投资情况二、房地产投资情况：受疫情影响，：受疫情影响，4 月月份房产开发投资下滑较显著份房产开发投资下滑较显著 1. 房地产开发投资完成额：房地产开发投资完成额：房地产投资萎缩出现房地产投资萎缩出现加剧情况加剧情况 2022 年 4 月全国房地产开发投资额累

17、计达到 39154 亿元，较 2021 年同期下降2.7%，为 2020 年武汉疫情之后首次出现同比下降；4 月份当月房地产开发投资额达到 11989 亿元，同比下降 10%，环比下降 14%，降幅较上月出现明显扩大。 住宅方面，2022 年 4 月全国住宅开发累计投资额达到 29257 亿元，同比下降2.7%，为 2021 年以来首次出现萎缩；4 月份当月新增房地产开发投资额度为8765 亿元，同比去年下降 8.1%，环比下降 12.28%，降幅较 3 月均出现扩大。 可以看到，可以看到， 今年以来国内今年以来国内在房地产投资方面在房地产投资方面持续持续呈现出呈现出下滑态势，下滑态势， 在在

18、 4 月份这月份这种种趋势并未改变，趋势并未改变，这使得这使得 4 月份的月份的全年累计投资额在全年累计投资额在 2021 年以年以来首次出现同来首次出现同比萎缩比萎缩。一方面受到上海、深圳等地。一方面受到上海、深圳等地疫情的影响，疫情的影响，房地产行业销售不畅，房企房地产行业销售不畅，房企回笼资金受阻回笼资金受阻； 而另一方面近期各地出台的而另一方面近期各地出台的房地产行业宽松政策的落地与见效房地产行业宽松政策的落地与见效仍然需要时间仍然需要时间。 短期来看短期来看， 房地产行业投资的回暖或仍需要进一步在需求端房地产行业投资的回暖或仍需要进一步在需求端进进行政策的放松，行政策的放松，以帮助房

19、企的销售企稳，缓解房企资金上的压力以帮助房企的销售企稳，缓解房企资金上的压力。 6 房地产行业月报 图图 1：国内房地产开发投资当年累计完成额国内房地产开发投资当年累计完成额 图图 2：国内房地产开发投资当月完成额：国内房地产开发投资当月完成额 资料来源：Wind、国元证券经纪(香港)整理 资料来源：Wind、国元证券经纪(香港)整理 图图 3：国内住宅开发投资当年累计完成额国内住宅开发投资当年累计完成额 图图 4：国内住宅开发投资当月完成额国内住宅开发投资当月完成额 资料来源：Wind、国元证券经纪(香港)整理 资料来源：Wind、国元证券经纪(香港)整理 2. 土地购置土地购置：4 月份房

20、企拿地依然月份房企拿地依然较为较为谨慎谨慎 2022 年 4 月房地产开发的累计土地购置面积达到 1766 万平方米，同比去年下降 46.5%，萎缩幅度环比 3 月进一步加大。4 月份当月的土地购置面积为 426万平方米，同样相较去年大幅萎缩 57.29%，环比 3 月萎缩 14.78%。 在住宅土地方面，4 月份国内住宅土地成交及供应面积分别为 2085 和 2753 万平方米，同比出现 58%和 71.85%的下降；成交土地中，一线城市同比下滑幅度达到 88.99%，三线城市达到 70.86%，二线城市稍好，为 51.86%。 2022 年 4 月份企业在购置土地的支付价款总计达到 955

21、 亿元，累计同比去年下降 20.6%，下降幅度相较于 3 月有所减轻；3 月份当月的支付价款总额达到282 亿元，同比去年下跌 28.3%，环比下降 6.79%。 4 月份房企的拿地意愿依旧不高，月份房企的拿地意愿依旧不高， 土地市场降温情况显著土地市场降温情况显著， 特别是在一线城市。， 特别是在一线城市。推测原因推测原因主要有两个： 一个是上海等地疫情较为严重， 影响了主要有两个： 一个是上海等地疫情较为严重， 影响了土地交易活动本土地交易活动本-50510152025020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,000房地产开发投资完

22、成额当年累计（亿元）房地产开发投资完成额当年累计（亿元）同比变化（同比变化（%）（右轴）（右轴）-40-30-20-100102030405002,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,000房地产当月开发投资完成额（亿元）房地产当月开发投资完成额（亿元）同比变化（同比变化（%）（右轴）（右轴）环比变化（环比变化（%）（右轴）（右轴）-5051015202530020,00040,00060,00080,000100,000120,000国内住宅开发当年累计投资完成额（亿元）国内住宅开发当年累计投资完成额（亿元）同比变化（同比变化

23、（%）（右轴）（右轴）-40-30-20-100102030405002,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,000住宅开发当月投资完成额（亿元）住宅开发当月投资完成额（亿元）同比变化（同比变化（%）（右轴）（右轴）环比变化（环比变化（%）（右轴）（右轴） 7 房地产行业月报 身的进行， 另一个则是近期房企普遍资金状况仍旧较为紧张，身的进行， 另一个则是近期房企普遍资金状况仍旧较为紧张， 使得企业使得企业拿地的拿地的能力和意愿都较能力和意愿都较出现降出现降低。低。 图图 5：当年累计土地购置面积当年累计土地购置面积 图图 6：当月土地购置面积当月土地购

24、置面积 资料来源：Wind、国元证券经纪(香港)整理 资料来源：Wind、国元证券经纪(香港)整理 图图 7：100 大中城市住宅成交及大中城市住宅成交及供应土地规划建筑面供应土地规划建筑面积（万平方米）积（万平方米） 图图 8：100 大城市住宅成交规划建筑面积同比（大城市住宅成交规划建筑面积同比（%） 资料来源：Wind、国元证券经纪(香港)整理 资料来源：Wind、国元证券经纪(香港)整理 图图 9：当年累计土地成交价款当年累计土地成交价款 图图 10：当月当月土地成交价款土地成交价款 资料来源：Wind、国元证券经纪(香港)整理 资料来源：Wind、国元证券经纪(香港)整理 -60-5

25、0-40-30-20-1001020304005,00010,00015,00020,00025,00030,000本年累计购置土地面积（万平方米）本年累计购置土地面积（万平方米）同比变化（同比变化（%）（右轴）（右轴）-100-5005010015020005001,0001,5002,0002,5003,0003,500当月购置土地面积（万平方米）当月购置土地面积（万平方米）环比变化（环比变化（%）（右轴）（右轴）同比变化（同比变化（%）（右轴）（右轴）-100-5005010015002,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,000成交土地成交土地

26、供应土地供应土地成交同比（成交同比（%）（右轴）（右轴）规划同比（规划同比（%）（右轴）（右轴）-150-100-500501001502002503003502020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-04100大中城市大中城市一线城市一线城市二线城市二线城市三线城市三线城市-40-30-20-1001020

27、3002,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,000本年累计购置土地价款（亿元）本年累计购置土地价款（亿元）同比变化（同比变化（%）（右轴）（右轴）-150-100-5005010015020005001,0001,5002,0002,5003,0003,500当月购置土地价款（亿元）当月购置土地价款（亿元）同比变化（同比变化（%）（右轴）（右轴）环比变化（环比变化（%）（右轴）（右轴） 8 房地产行业月报 3. 新开工新开工竣工面积竣工面积：受疫情等因素受疫情等因素影响影响，4 月份月份开工开工数下滑数下滑较多较多 2022

28、年 4 月全国房地产行业累计新开工面积为 39739 万平方米，较去年同期下降26.3%； 全国新房累计竣工面积为20030万平方米， 较去年同期下降11.9%。从月单月情况来看， 国内 4 月份的开工、 竣工面积分别为 9901 外平方米和 3100万平方米，同比去年数值均出现下降，其中开工面积降幅达 44.19%。 2022 年 4 月房屋的累计开工面积均呈现加速萎缩状态。 可以看到，可以看到，4 月份开工月份开工面积出现了较为严重的萎缩状况，面积出现了较为严重的萎缩状况，我们我们推测还是由于疫推测还是由于疫情原因造成的情原因造成的经济活动停滞以及部分原材料物流受阻经济活动停滞以及部分原材

29、料物流受阻， 同时销售， 同时销售萎缩情况下房萎缩情况下房企资金状况不稳定，开工意愿出现下降。企资金状况不稳定，开工意愿出现下降。如果在如果在 6 月份国内疫情能有好转，预月份国内疫情能有好转，预计下半年开工状况或有几率恢复相对平稳状态。计下半年开工状况或有几率恢复相对平稳状态。 图图 11：房屋房屋累计累计新开工、竣工新开工、竣工面积面积（万平方米）（万平方米） 图图 12：房屋当月新开工、竣工面积房屋当月新开工、竣工面积（万平方米）（万平方米） 资料来源：Bloomberg、国元证券经纪(香港)整理 资料来源：Wind、国元证券经纪(香港)整理 图图 13：新房当年累计开工施工竣工面积累计

30、同比新房当年累计开工施工竣工面积累计同比（%） 图图 14：各类房屋当年开工面积累计同比各类房屋当年开工面积累计同比（%） 资料来源：Wind、国元证券经纪(香港)整理 资料来源：Wind、国元证券经纪(香港)整理 -30-20-100102030050,000100,000150,000200,000250,000新房累计开工面积新房累计开工面积新房累计竣工面积新房累计竣工面积开工同比变化（开工同比变化（%）（右轴）（右轴）竣工同比变化（竣工同比变化（%）（右轴）（右轴）-60-40-2002040608005,00010,00015,00020,00025,00030,00035,000新

31、房当月开工面积新房当月开工面积当月房竣工面积当月房竣工面积开工同比变化（开工同比变化（%）（右轴）（右轴）竣工同比变化（竣工同比变化（%）（右轴）（右轴）-40-30-20-100102030405060702020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-04房屋新开工面积累计同比房屋新开工面积累计同比房屋施工面积

32、累计同比房屋施工面积累计同比房屋竣工面积累计同比房屋竣工面积累计同比-40-200204060802020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-04房屋新开工面积累计同比房屋新开工面积累计同比住宅住宅办公楼办公楼商业营业建筑商业营业建筑 9 房地产行业月报 图图 15：各类房屋当年各类房屋当年施工施工面积累计同比

33、（面积累计同比（%） 图图 16：各类房屋当年各类房屋当年竣工竣工面积累计同比面积累计同比（%） 资料来源：Wind、国元证券经纪(香港)整理 资料来源：Wind、国元证券经纪(香港)整理 三三、房地产房地产行业资金状况行业资金状况：房企贷款筹资房企贷款筹资仍仍存在难度，需更多依靠存在难度，需更多依靠卖房回笼资金卖房回笼资金 2022年4月房地产行业整体的累计到位资金达到48522亿元， 同比下跌23.6%，萎缩幅度环比 3 月出现增加；3 月份当月的到位资金量为 10363 亿元，同比下跌 35%。 4 月份企业通过贷款筹资资金达到 6837 亿元，同比下跌 24.4%；自筹资金数量达到 1

34、6271 亿元，同比下跌 5.2%。4 月份当月的贷款筹资额为 1311 亿元，同比下降 28%；自筹资金数量为 3875 亿元，同比下降 6.4%。 2022 年 4 月累计个人住按揭贷款金额达到 8037 亿元，同比下降 25.1%，下降幅度环比上月继续扩大；3 月份当月新增个人住房按揭贷款金额为 1667 亿元，同比骤降 42.38%。另外，2022 年一季度居民个人住房贷款利率为 5.49，较上个季度小幅下降 0.14 个百分点；居民杠杆率一季度为 62.1%，与上个季度基本持平。 今年今年 4 月份国内房企的资金状况依然较为紧张， 当中房企贷款筹资月份国内房企的资金状况依然较为紧张，

35、 当中房企贷款筹资同比下降超同比下降超过过 28%，同时自筹资金状况同时自筹资金状况 4 月份也出现恶化。月份也出现恶化。当前房地产行业当前房地产行业筹资存在困筹资存在困难，一方面由于许多房企债务水平较高，银行放贷较为谨慎，甚至存在抽贷、难，一方面由于许多房企债务水平较高，银行放贷较为谨慎，甚至存在抽贷、断贷、压贷的情况，另一方面由于疫情等原因，断贷、压贷的情况，另一方面由于疫情等原因，房企销售状况不佳，阻碍了房房企销售状况不佳，阻碍了房企企通过通过销售回款的路径销售回款的路径。 未来。 未来房企房企资金状况资金状况的的改善还需改善还需等待房企销售状况出现等待房企销售状况出现回回暖暖。 作为影

36、响作为影响购房成本的重要因素， 个人购房成本的重要因素， 个人住房住房抵押贷款抵押贷款利率在今年第一季度延续了利率在今年第一季度延续了下降趋势， 这与近几个月来各地下降趋势， 这与近几个月来各地不断降低房贷利率的现象相符。 目前根据央行不断降低房贷利率的现象相符。 目前根据央行-15-10-50510152020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-01

37、2022-022022-032022-04房屋施工工面积累计同比房屋施工工面积累计同比住宅住宅办公楼办公楼商业营业建筑商业营业建筑-30-20-10010203040502020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-04房屋竣工面积累计同比房屋竣工面积累计同比住宅住宅办公楼办公楼商业营业建筑商业营业建筑 10 房

38、地产行业月报 及银保监会的政策，及银保监会的政策，未来未来或有更多城市或有更多城市“因城施策”“因城施策” ，调整当地的房贷利率，调整当地的房贷利率，这或使得在未来几个月中有更多的城市开始降低本地的房贷利率来促进这或使得在未来几个月中有更多的城市开始降低本地的房贷利率来促进房屋房屋销售，帮助房企销售，帮助房企回笼资金，稳定地区楼市。回笼资金，稳定地区楼市。 图图 17：当年累计房地产到位资金当年累计房地产到位资金 图图 18：当月房地产到位资金：当月房地产到位资金 资料来源：Wind、国元证券经纪(香港)整理 资料来源：Wind、国元证券经纪(香港)整理 图图 19：当年累计房地产筹资情况（亿

39、元）当年累计房地产筹资情况（亿元） 图图 20：当月房地产筹资情况：当月房地产筹资情况（亿元）（亿元） 资料来源：Wind、国元证券经纪(香港)整理 资料来源：Wind、国元证券经纪(香港)整理 图图 21：当年累计个人住房按揭贷款总额当年累计个人住房按揭贷款总额 图图 22：当月：当月个人住房按揭贷款个人住房按揭贷款数额数额 资料来源：Wind、国元证券经纪(香港)整理 资料来源：Wind、国元证券经纪(香港)整理 -30-20-10010203040050,000100,000150,000200,000250,000当年累计房地产到位资金（亿元）当年累计房地产到位资金（亿元）累计同比（累

40、计同比（%）（右轴）（右轴）-40-30-20-10010203005,00010,00015,00020,00025,00030,000当月房地产到位资金（亿元）当月房地产到位资金（亿元）当月同比（当月同比（%）（右轴）（右轴）-30-25-20-15-10-505101520010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,000当年累计房地产贷款筹资当年累计房地产贷款筹资当年累计房地产自筹资金当年累计房地产自筹资金贷款筹资同比（贷款筹资同比（%）（右轴）（右轴）自筹资金同比（自筹资金同比（%）（右轴）（右轴）-35-30-25-20-15-10-505101

41、501,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,000当月房地产贷款筹资当月房地产贷款筹资当月房地产自筹资金当月房地产自筹资金贷款筹资同比（贷款筹资同比（%）（右轴）（右轴）自筹资金同比（自筹资金同比（%）（右轴）（右轴）-30-20-100102030405005,00010,00015,00020,00025,00030,00035,000当年累计个人住房按揭贷款总额（亿元）当年累计个人住房按揭贷款总额（亿元）累计同比（累计同比（%）（右轴）（右轴）-50-40-30-20-10010203005001,0001,5002,0002,5003,000

42、3,5004,0004,500当月个人住房按揭贷款数额（亿元）当月个人住房按揭贷款数额（亿元）当月同比（当月同比（%）（右轴）（右轴） 11 房地产行业月报 图图 23：居民个人住房贷款利率（居民个人住房贷款利率（%） 图图 24：国内居民部门杠杆率（国内居民部门杠杆率（%） 资料来源：Wind、国元证券经纪(香港)整理 资料来源：Wind、国元证券经纪(香港)整理 四四、房地产销售情况、房地产销售情况：新房二手房销售：新房二手房销售延延续续下滑下滑趋势趋势 1. 新新房销售房销售：4 月份房地产销售面积萎缩幅度较大，月份房地产销售面积萎缩幅度较大，行业整行业整体去化率周期出现延长体去化率周期

43、出现延长 2022 年 4 月商品房销售累计销售面积为 39768 万平方米， 同比下降 20.9%其中住宅销售面积达到 33722 万平方米，同比下降 25.4%。4 月份当月的新房销售面积为 8722 万平方，住宅新房销售面积为 7414 万平方，分别同比骤降 39%和42.37%。 截至 5 月 16 日，全国主要 30 个城市中，一线城市与二线城市近一个月的累计成交面积均出现不同程度下滑，当周上海、深圳、苏州由于受到疫情影响，成交面积萎缩较严重。 2022 年 4 月商品房累计销售面积与累计竣工面积之比值（销竣比）为 1.99，同比上升下降 10.27%，住宅销竣比为 2.30，同比下

44、跌 15.79%。 2022 年 4 月国内商品房累计待售面积达到 55735 万平，同比上升 8.4%，住宅累计待售面积达到 27226 万平，同比上升 14.8%。从去化周期来看，4 月份商品房和住宅的去化周期分别达到了 3.63 个月和 2.06 个月，去化周期自去年下半年以来持续延长。 2022 年 4 月份国内商品房累计销售额为 37789 亿元，同比下跌 29.51%，其中住住宅累计销售额达到 33248 亿元，同比下降 32.16%。4 月份当月的商品房销售额达到 8134 亿元，同比骤降 46.59%；住宅单月销售额达到 7175 亿元，同比骤降 48.58%。 观察观察 4

45、月份的房屋销售情况，月份的房屋销售情况， 可以看到可以看到疫情对于疫情对于房地产市场产生了较大的负面房地产市场产生了较大的负面5.305.355.405.455.505.555.605.65居民个人住房贷款利率10203040506070国内居民部门杠杆率 12 房地产行业月报 影响。影响。 疫情的管控措施使得部分地区的房产销售几近停滞，疫情的管控措施使得部分地区的房产销售几近停滞， 同时疫情带来的失同时疫情带来的失业、 收入及预期收入下降等因素也业、 收入及预期收入下降等因素也降低降低了居民了居民购买房屋的意愿购买房屋的意愿和能力和能力。 我们认我们认为为进入进入 6 月后如果各地疫情管控措

46、施能够减轻， 同时各地继续出台月后如果各地疫情管控措施能够减轻， 同时各地继续出台政策， 放宽政策， 放宽房屋购买的限制， 则在长三角等受疫情影响较重的地区，房屋购买的限制， 则在长三角等受疫情影响较重的地区， 下半年下半年其房地产市场其房地产市场有望复苏。有望复苏。 图图 25：当年累计房屋销售面积当年累计房屋销售面积与同比变化与同比变化 图图 26：当月当月房屋销售面积与同比变化房屋销售面积与同比变化 资料来源：Wind、国元证券经纪(香港)整理 资料来源：Wind、国元证券经纪(香港)整理 -30-20-100102030405060020,00040,00060,00080,00010

47、0,000120,000140,000160,000180,000200,000当年累计商品房销售面积（万平方米）当年累计商品房销售面积（万平方米）当年累计住宅销售面积（万平方米）当年累计住宅销售面积（万平方米）商品房累计同比（商品房累计同比（%）（右轴）（右轴）住宅房累计同比（住宅房累计同比（%）（右轴）（右轴）-50-40-30-20-10010203005,00010,00015,00020,00025,000当月商品房销售面积（万平方米）当月商品房销售面积（万平方米）当月住宅销售面积（万平方米）当月住宅销售面积（万平方米）商品房同比（商品房同比（%）（右轴）（右轴）住宅同比（住宅同比（

48、%）（右轴）（右轴） 13 房地产行业月报 表表 1：全国全国 30 个重点城市商品房成交面积变动情况个重点城市商品房成交面积变动情况 资料来源：Wind、国元证券经纪(香港)整理 图图 27：商品房累计销竣比商品房累计销竣比 图图 28：住宅累计销竣比住宅累计销竣比 资料来源：Wind、国元证券经纪(香港)整理 资料来源：Wind、国元证券经纪(香港)整理 城市等级城市名称近一个月累计成交（万平方米）环比增减（%）近一年累计成交（万平方米）环比增减（%）30个重点城市：864.09-2.41%14520.75-29.35%一线城市：161.30-6.39%3584.02-23.39%北京96

49、.25-4.51%1296.36-6.17%上海7.76-82.83%1809.49-18.44%广州83.39114.47%1208.04-33.95%深圳33.37-37.13%534.95-23.41%二线城市：445.92-6.83%7339.65-22.83%杭州68.18-3.64%1324.571.51%南京71.4215.74%1032.30-28.95%武汉143.45-3.41%2346.70-20.43%成都238.520.49%3545.778.84%青岛114.39-2.42%1452.87-25.96%苏州47.35-48.01%1027.01-23.16%福州26

50、.68-3.56%454.33-10.03%济南78.06-8.19%1373.69-9.61%三线城市：256.879.53%3597.08-43.48%无锡45.2283.90%513.63-35.18%东莞0.000.00%274.17-70.45%惠州17.27154.59%204.97-56.65%韶关11.60-34.66%138.93-27.66%江阴5.76109.51%107.86-70.39%佛山0.012.95%0.15-24.93%温州38.05-31.80%819.69-42.45%金华15.64-27.72%183.37-39.42%泉州10.90501.23%46