2022年5月房地产行业第19周周报(5月7日-5月13日):新房二手房成交环比转增但库存和去化周期压力仍然较大-220517.pdf
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1、 房地产房地产行业行业 | | 证券研究报告证券研究报告 行业周报行业周报 2022 年年 5 月月 17 日日 强于大市强于大市 相关研究报告相关研究报告 央行下调房贷利率下限释放强信号,预计后续央行下调房贷利率下限释放强信号,预计后续行业在金融层面的政策将密集出台行业在金融层面的政策将密集出台关于央关于央行调整首套房贷利率下限的点评行调整首套房贷利率下限的点评20220515 金地集团:增长与稳健并重,高能级城市布局金地集团:增长与稳健并重,高能级城市布局与融资优势赋予更多成长空间与融资优势赋予更多成长空间20220505 政治局会议支持各地动态优化地产政策,市场政治局会议支持各地动态优化
2、地产政策,市场信心及行业供需修复可期信心及行业供需修复可期2022年中央政治年中央政治局会局会议点评议点评20220429 二季度地产投资机会展望二季度地产投资机会展望20220417 从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则路径与当前房企的生存法则20220331 中银国际证券股份有限公司中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格具备证券投资咨询业务资格 房地产行业房地产行业 证券分析师:夏亦丰证券分析师:夏亦丰 (8621)20328348 证券投资咨询业务证书编号:S1300521070005 证券分析师:许佳璐证券分析
3、师:许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu 证券投资咨询业务证书编号:S1300521110002 房地产行业第房地产行业第 19周周报(周周报(5月月 7日日-5月月 13日)日) 新房二手房成交环比转增,但库存和去化周期压力仍然较大 核心观点核心观点 本周新房、本周新房、 二手房成交量二手房成交量均有所均有所上升上升。 本周 43 个城市新房成交套数为 3.2 万套,环比上升 84.6%,同比下降 56.1%;17个大中城市新房成交套数为 2.0 万套,环比上升 84.3%,同比下降 52.4%;一、二、 三线城市新房成交套数环比分别变化 133.7%、 90.6%、 31
4、.9%, 同比增速分别为-44.5%、-53.0%、 -57.9%。15个城市二手房成交套数为 1.4 万套,环比上升 185.3%,同比下降 23.3%;11个大中城市二手房成交套数为 1.2 万套,环比上升 186.8%,同比下降 21.5%;一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为 162.8%、196.2%、209.2%,同比增速分别为-44.6%、 -6.2%、 1.2%。 新房库存量新房库存量、去化周期去化周期相比相比上周上周均均有所有所上升上升。15个城市新房库存套数为 104.7万套, 环比上升 0.6%,去化周期为 18.8个月,环比上升 0.7个月;8个大中城市新房库存
5、套数 57.2万套, 环比下降 0.3%, 同比上升 5.7%,去化周期为 14.2个月,环比上升 0.4个月;一线城市新房库存量 27.9万套,环比下降 0.2%,去化周期 15.5个月,环比上升 1个月,二线城市新房库存量 20.5万套,环比下降 0.4%,去化周期为 14.8个月,环比无明显变化,三线城市新房库存套数为 8.9万套,环比下降 0.3%,去化周期 10.4个月,环比减少 0.2个月。 整体土地市场较上周相比整体土地市场较上周相比量价齐跌量价齐跌, 土地溢价率有所, 土地溢价率有所下降下降。 百城成交全类型土地数量为 195 宗, 环比下降 50.6%,同比下降 53.2%;
6、成交土地规划建筑面积为 1470万平方米,环比下降 54.9%,同比下降 49.5%;成交土地总价为 500 亿元, 环比下降 59.4%,同比下降 69.6%;成交土地楼面均价为 3400 元/平方米,环比下降 10.0%,同比下降 39.8%; 百城成交土地溢价率为 0.98%, 环比下降 85.6%,同比下降 95.1%。 房企房企国内债券国内债券发行规模发行规模环比环比有所上升,有所上升, 同比有所同比有所减少减少。 房地产行业国内债券总发行量为 70.46 亿元,同比减少 14.2%(前值-51.7%),环比增加 58.3%;总偿还量为 43.25 亿元,同比减少 66.8%(前值:
7、 -78.8%) ,环比减少 82.9%;净融资额为 27.21 亿元。其中国企国内债券总发行量为 70.46亿元, 同比增加 86.4% (前值: -42.9%) , 环比增加 58.3%; 总偿还量为 41.30亿元, 同比减少 33.3%(前值:-89.6%),环比上升 360.1%;净融资额为 18.70亿元。民企连续 8周未发行国内债券,总偿还量为 1.95 亿元,同比减少 97.1%(前值-42.9%),环比减少 87.0%,净融资额为 8.51 亿元。 投资建议投资建议 本周央行公布本周央行公布 4 月金融数据,月金融数据,4月居民贷款较去年同期少增 7453亿元,主要是受房贷大
8、幅下降拖累;住房贷款同比少增 4022亿元,反映地产销售、居民房贷需求低迷,前期信贷支持尚未落反映地产销售、居民房贷需求低迷,前期信贷支持尚未落位。地方层面,位。地方层面,东莞、南京放宽多孩家庭购房,无锡惠山区发放购房消费券,常州限售期从 4年调整至 2年,扬州发布延长土地出让金缴纳时间的土地出让新政,各地供需端政策持续调整。各地供需端政策持续调整。同时,本周央行下调首套房贷利率下限同时,本周央行下调首套房贷利率下限 20BP,释放了支持刚需首套购房的积极信号,降低购房,释放了支持刚需首套购房的积极信号,降低购房者臵业成本的同时,有助于引导者臵业成本的同时,有助于引导后续地方政府进一步调整信贷
9、政策,体现金融层面的支持正在后续地方政府进一步调整信贷政策,体现金融层面的支持正在持续加码持续加码。随着后续政策进一步加速落地,兑现随着后续政策进一步加速落地,兑现 beta行情的同时,市场信心及行业供需两端修行情的同时,市场信心及行业供需两端修复可期。复可期。我们建议关注四条主线:1)全国化布局的央国企龙头房企,在上个阶段已获估值提)全国化布局的央国企龙头房企,在上个阶段已获估值提振,但仍将享受振,但仍将享受 beta行情带来的上涨空间:行情带来的上涨空间:保利发展、金地集团、招商蛇口、龙湖集团、华润臵地;2)区域型央国企龙头和优质民企,但现金流和财报质量较好:)区域型央国企龙头和优质民企,
10、但现金流和财报质量较好:建发国际、越秀地产、美的臵业、滨江集团;3)政策更加明朗后可以关注弹性反转标的:)政策更加明朗后可以关注弹性反转标的:旭辉控股集团、新城控股、金科股份、碧桂园;4)当前收入确定较强)当前收入确定较强、集中度加速提升,同时关联房企近期信用风险缓、集中度加速提升,同时关联房企近期信用风险缓释,弹性反转的地产后周期物业板块:释,弹性反转的地产后周期物业板块:碧桂园服务、旭辉永升服务、保利物业、中海物业、新城悦服务。 风险提示风险提示 房地产调控持续升级;销售超预期下行;融资持续收紧。 2022年 5月 17日 房地产行业第 19周周报(5月 7日-5月 13日) 2 目录目录
11、 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 . 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 . 6 1.2 重点城市新房库存情况跟踪 . 7 1.3 重点城市二手房成交情况跟踪 . 9 2 百城土地市场跟踪百城土地市场跟踪 . 11 2.1 百城成交土地(全类型)市场情况跟踪 . 11 2.2 百城成交土地(住宅类)市场情况跟踪 . 13 3 本周行业政策梳理本周行业政策梳理 . 16 4 本周板块表现回顾本周板块表现回顾 . 20 5 本周重点公司公告本周重点公司公告 . 22 6 本周房企债券发行本周房企债券发行情况情况. 25 7 投资建议投资建议 .
12、28 8 风险提示风险提示 . 29 9 附录附录 . 30 2022年 5月 17日 房地产行业第 19周周报(5月 7日-5月 13日) 3 图表图表目录目录 图表图表 1. 43个城市新房成交套数为个城市新房成交套数为 3.2万套,环比上升万套,环比上升 84.6%,同比下降,同比下降 56.1% . 6 图图表表 2. 43个城市新房成交面积为个城市新房成交面积为 352.1万平方米, 环比上升万平方米, 环比上升 100.8%, 同比下降, 同比下降 54.6% . 6 图图表表 3. 17个大中城市新房成交套数为个大中城市新房成交套数为 2.0万套,环比上升万套,环比上升 84.3
13、%,同比下降,同比下降 52.4%6 图表图表 4. 17个大中城市新房成交面积为个大中城市新房成交面积为 226.0万平方米,环比上升万平方米,环比上升 93.7%,同比下降,同比下降50.8% . 6 图表图表 5. 一、二、三线城市新房成交套数环比增速分别为一、二、三线城市新房成交套数环比增速分别为 133.7%、90.6%、31.9% . 6 图表图表 6. 一、二、三线城市新房成交面积环比增速分别为一、二、三线城市新房成交面积环比增速分别为 128.0%、108.5%、22.1% . 6 图表图表7. 其余其余26个城市本周新房成交套数为个城市本周新房成交套数为1.2万套, 环比上升
14、万套, 环比上升85.1%, 同比下降, 同比下降60.9% . 7 图表图表 8. 其余其余 26个城市成交面积为个城市成交面积为 126.1万平方米, 环比上升万平方米, 环比上升 114.7%, 同比下降, 同比下降 60.1% . 7 图表图表 9. 15个城市新房库存套数为个城市新房库存套数为 104.7万套,环比上升万套,环比上升 0.6%,同比上升,同比上升 5.4% . 7 图表图表 10. 8个大中城市新房库存套数为个大中城市新房库存套数为 57.2万套,环比下降万套,环比下降 0.3%,同比上升,同比上升 5.7% . 7 图表图表 11. 一、二一、二、三、三线城市新房库
15、存套数环比增速分别为线城市新房库存套数环比增速分别为-0.2%、-0.4%、-0.3% . 7 图表图表 12. 其余其余 7 个城市个城市新房库存套数为新房库存套数为 47.5万套,环比上升万套,环比上升 1.7%,同比上升,同比上升 5.1% 7 图表图表 13. 15个城市、个城市、8个大中城市、其余个大中城市、其余 7个城市新房库存套数去化周期为个城市新房库存套数去化周期为 18.1、18.8、30.6个月个月 . 8 图表图表 14. 一、二、三线城市新房库存套数去化周期分别为一、二、三线城市新房库存套数去化周期分别为 15.5、14.8、10.4个月个月 . 8 图表图表 15.
16、北京、上海、广州、北京、上海、广州、深圳深圳的去化周期分别为的去化周期分别为 18.8、8.3、22.1、9.1个月个月. 8 图表图表 16. 14个城市新房库存面积为个城市新房库存面积为 10422.2 万平方米,环比无明显变化,万平方米,环比无明显变化,同比上升同比上升6.3% . 8 图表图表 17. 9个大中城市新房库存面积为个大中城市新房库存面积为 7466.7万平方米,环比无明显变化,同比上万平方米,环比无明显变化,同比上升升 6.5% . 8 图表图表 18. 一、二一、二、三、三线城市新房库存面积环比增速分别为线城市新房库存面积环比增速分别为 0.1%、-0.1%、0.1%
17、. 9 图表图表 19. 其余其余 5个城市个城市新房库存面积为新房库存面积为 2955.5万平方米,环比下降万平方米,环比下降 0.2%,同比上升,同比上升5.9% . 9 图表图表 20. 14个城市、个城市、9个大中城市、其余个大中城市、其余 5个城市新房库存面积去化周期为个城市新房库存面积去化周期为 17.9、16.0、26.1个月个月 . 9 图表图表 21. 一、二、三线城市新房库存面积去化周期分别为一、二、三线城市新房库存面积去化周期分别为 17.3、15.2、14.8个月个月 . 9 图表图表 22. 15个城市二手房成交套数为个城市二手房成交套数为 1.4万套,环比上升万套,
18、环比上升 185.3%,同比下降,同比下降 23.3% 9 图表图表 23. 15个城市二手房成交个城市二手房成交面积为面积为 137.4 万平方米,环比上升万平方米,环比上升 193.6%,同比下降,同比下降23.3% . 9 图表图表 24. 11大中城市二手房成交套数为大中城市二手房成交套数为 1.2万套, 环比上升万套, 环比上升 186.8%, 同比下降, 同比下降 21.5% . 10 2022年 5月 17日 房地产行业第 19周周报(5月 7日-5月 13日) 4 图表图表 25. 11个大中城市二手房成交面积为个大中城市二手房成交面积为 117.4万平方米,环比上升万平方米,
19、环比上升 189.4%,同比同比下降下降 21.3% . 10 图表图表 26. 一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为 162.8%、196.2%、209.2% . 10 图表图表 27. 一、二、三线城市二手房成交面积环比增速分别为一、二、三线城市二手房成交面积环比增速分别为 161.3%、199.0%、227.2% . 10 图表图表 28. 其余其余 4 个城市本周二手房成交套数为个城市本周二手房成交套数为 0.1万套,环比上升万套,环比上升 174.0%,同比下,同比下降降 35.4% . 10 图表图表 29. 其余其余 4个城市成
20、交面积为个城市成交面积为 20.0万平方米, 环比上升万平方米, 环比上升 220.9%, 同比下降, 同比下降 33.5% . 10 图表图表 30. 百城成交全类型土地数量为百城成交全类型土地数量为 195宗,环比下降宗,环比下降 50.6%,同比下降,同比下降 53.2% . 11 图表图表 31. 百城成交土地规划建筑面积为百城成交土地规划建筑面积为 1470万平方米,环比下降万平方米,环比下降 54.9%,同比下降,同比下降49.5% . 11 图表图表 32. 百城成交土地总价为百城成交土地总价为 500亿元,环比下降亿元,环比下降 59.4%,同比下降,同比下降 69.6% .
21、11 图表图表 33. 百城成交土地楼面均价为百城成交土地楼面均价为 3400元元/平方米, 环比下降平方米, 环比下降 10.0%, 同比下降, 同比下降 39.8% . 11 图表图表 34. 百城成交土地溢价率为百城成交土地溢价率为 0.98%,环比下降,环比下降 85.6%,同比下降,同比下降 95.1% . 11 图表图表 35. 一、一、二二、三、三线城市成交土地数量环比增速分别为线城市成交土地数量环比增速分别为 110.0%、-65.0%、-47.3%12 图表图表 36. 一、二、三线城市成交土地数量同比增速分别为一、二、三线城市成交土地数量同比增速分别为-90.9%、-43.
22、0%、-22.5%12 图表图表 37. 一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为 307.9%、-78.4%、-56.8% . 12 图表图表 38. 一、二、三线城市成交土地规划建筑面积同比增速分别为一、二、三线城市成交土地规划建筑面积同比增速分别为 123.4%、-69.7%、-23.3% . 12 图表图表 39. 二、三线城市成交土地总价环比增速分别为二、三线城市成交土地总价环比增速分别为-98.1%、11.6% . 12 图表图表 40. 二、三线城市成交土地总价同比增速分别为二、三线城市成交土地总价同比增速分别为-98.
23、5%、-0.8% . 12 图表图表 41. 二、三线城市成交土地楼面二、三线城市成交土地楼面均价环比增速分别为均价环比增速分别为-91.0%、157.9% . 13 图表图表 42. 二、三线城市成交土地楼面均价同比增速分别为二、三线城市成交土地楼面均价同比增速分别为-95.2%、29.3% . 13 图表图表 43.一、一、 二、三线城市平均土地溢价率分别为二、三线城市平均土地溢价率分别为 1.18%、0.71%、0.49% . 13 图表图表 44. 百城成交住宅类土地数量为百城成交住宅类土地数量为 48 宗,环比下降宗,环比下降 56.0%,同比下降,同比下降 70.0% . 13 图
24、表图表 45. 百城成交住宅土地规划建筑面积百城成交住宅土地规划建筑面积 457万平方米,环比下降万平方米,环比下降 48.4%,同比下,同比下降降 69.5% . 13 图表图表 46. 百城成交住宅土地总价为百城成交住宅土地总价为 438亿元,环比下降亿元,环比下降 60.9%,同比下降,同比下降 70.1% . 14 图表图表 47. 百城成交住宅土地楼面均价为百城成交住宅土地楼面均价为 9583元元/平方米,环比下降平方米,环比下降 24.1%,同比下降,同比下降2.2% . 14 图表图表 48. 百城成交土住宅百城成交土住宅类地溢价率为类地溢价率为 0.96%,环比下降,环比下降
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