2022年5月房地产行业点评：五年期LPR下调15BP稳楼市决心坚定-220520.pdf

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1、 - 1 - 敬请参阅最后一页特别声明 杜昊旻杜昊旻 王祎馨王祎馨 分析师分析师 SAC 执业编号：执业编号：S1130521090001 联系人联系人 五年期五年期 LPRLPR 下调下调 15BP15BP，稳楼市决心坚定稳楼市决心坚定 事件事件 2022 年 5 月 20 日，中国央行将一年期贷款市场报价利率（LPR）维持在 3.70%不变；将五年期贷款市场报价利率（LPR）从 4.60%下调至 4.45%。 评论评论 五年期五年期 LPR 获最大降幅，获最大降幅，稳稳房地产市场房地产市场决心坚定决心坚定。继 5 月 15 日央行和银保监会下调首套房贷款利率下限、5月 18 日李克强总理指

2、出要“稳地价稳房价，支持居民合理住房需求，保持房地产市场平稳健康发展”后，央行将五年期 LPR 下调 15BP 至 4.45%，创实施 LPR 机制以来的最大单次降幅，远超市场预期。与此前调整LPR 不同的是，此次一年期 LPR 并未调整，大幅下调五年期 LPR，可视为定向为房贷降息，一方面反映了当前房地产行业严峻的形势（我们在外发报告政策放松全面加码，坚定信心加仓地产中论述了预判房贷利率下下行的理由） ，另一方面体现了中央支持刚性和改善性住房需求、稳定房地产市场的决心。 增量存量均受益，增量存量均受益，促进需求释放促进需求释放。自宣布下调首套房贷利率下限以来，各地银行积极推进，截至 5 月

3、19 日，据不完全统计，已有广州、深圳、重庆、郑州、宜宾等 20 个城市出现 4.4%的房贷利率（涵盖一二三四线城市） 。而此次下调 LPR 后，首套房贷款利率下限调整为 4.25%（为历史较低水平） ，二套房贷款利率下限调整为 5.05%，以首套房贷款 100 万（30 年等额本息）为例，4.25%的利率较 4 月份全国主流房贷利率 5.17%，月供降低 550 元，总还贷额降低 20 万。对于增量市场，无论购买首套还是二套住房，贷款利率均有下降，预计能有效促进购房需求的释放；同时对于存量市场，房贷利率也将随着 LPR 的变动下调，存量房还贷压力也将有所减小，能适度提升居民购买力。 短期房贷

4、利率下限再下调难度较大，短期房贷利率下限再下调难度较大，后续后续政策政策或或更注重协同性更注重协同性。调整首套房贷款利率下限以及 LPR 下调15BP 已属于较为重大的利率调整，上一次调整利率下限是在 2019 年 8 月（推行房贷利率与 LPR 挂钩） ，我们认为短期全国层面再次对贷款利率进行调整的可能性较小。若在一系列的宽松政策出台后，房地产市场仍持续处于低迷状态，后续的政策出台或更加注重协同性，目前虽然房贷利率有下调且多数城市放开限购要求，但仍有部分城市二套房首付比例较高，二套房认定标准也较为严格，购房门槛相对较高，预计后续首付比例将继续下调、限贷标准或扩大松绑范围，各类政策协同发力促进

5、房地产市场稳定发展。 2021 年下半年年下半年市场销售市场销售面积基数较小，面积基数较小，预计预计 2022 年年三季度出现同比回升三季度出现同比回升。本轮调控宽松从 2022 年 3 月份开始，截至目前，信贷端多数城市房贷利率和首付比例都有下调；需求端除了一线城市外，大部分城市（包括杭州、成都等基本面好的新一线城市）都有放开限购限售要求；供给端对房企预售资金监管已经放松、对民企融资支持也在陆续加大等，对标 2014-16 年周期，政策宽松从 2014 年 6 月启动，8 月起全国商品房销售同比降幅逐步减小，2015 年初同比恢复增长，调整周期在半年以上。本轮调控周期中受到疫情扰动以及 20

6、21 年上半年高基数的影响，预计 2022 年上半年市场销售同比仍然为负，假设 2022 年下半年市场销售回归前五年平均水平，在 2021 年下半年低基数背景下，预计三季度起（8 月）月度销售面积同比回正，且基本面好的一二线、长三角城市将率先回暖。 投资建议投资建议 目前房地产调控宽松政策持续出台，坚定看好地产全年行情，预计基本面好的一二线、长三角城市将率先企稳回暖，且改善需求或是本轮市场回暖的牵引。首推重点布局优质城市、主打改善产品的房企，如绿城中国、建发国际、滨江集团。稳健选择推荐财务结构健康、现金流安全的头部国企央企，如保利发展、招商蛇口。 风险提示风险提示 宽松政策对市场提振不佳；疫情

7、影响市场恢复；多家房企出现债务违约 证券研究报告 2022 年年 05 月月 20 日日 资源与环境研究中心 房地产房地产行业研究行业研究 买入买入 ( (维持评级维持评级) ) 行业点评行业点评 行业点评 - 2 - 敬请参阅最后一页特别声明 内容目录内容目录 图表附录 .3 风险提示 .6 图表目录图表目录 图表 1：LPR 品种历史走势图 .3 图表 2：2017-2022 年全国商品房月度销售面积（万方）.3 图表 3：30年 100 万元房贷月供和总还款测算（等额本息） .3 图表 4：近期推出 4.4%房贷利率城市统计 .4 图表 5：A股地产公司 PE走势 .4 图表 6：港股地

8、产公司 PE走势.5 图表 7：港股物业公司 PE走势.5 图表 8：覆盖公司估值情况 .5 行业点评 - 3 - 敬请参阅最后一页特别声明 图表附录图表附录 图表图表1：LPR品种历史走势图品种历史走势图 来源：中国人民银行，国金证券研究所 图表图表2：2017-2022年全国商品房月度销售面积（万方）年全国商品房月度销售面积（万方） 时间时间 1-2 月月 3 月月 4 月月 5 月月 6 月月 7 月月 8 月月 9 月月 10 月月 11 月月 12 月月 2017 年 14054 14981 12620 13165 19842 11689 12188 17467 14248 1631

9、4 22840 2018 年 14633 15455 12104 14217 20734 12847 12484 16839 13804 15487 23050 2019 年 14102 15727 12256 13433 20268 12997 13066 17330 14072 15654 22653 2020 年 8475 13503 11995 14730 20701 14227 14855 18587 16221 17540 25252 2021 年年 17363 18644 14298 16078 22252 13013 12545 16139 12709 15090 21302

10、五年平均五年平均 13725 15662 12655 14325 20759 12955 13028 17272 14211 16017 23019 2022 年年 15703 15343 8722 来源：国家统计局，国金证券研究所 图表图表3：30年年100万元房贷月供和总还款测算（等额本息）万元房贷月供和总还款测算（等额本息） 类型类型 首套房首套房 二套房二套房 利率水平利率水平 月供（元）月供（元） 总还款（万元）总还款（万元） 利率水平利率水平 月供（元）月供（元） 总还款（万元）总还款（万元） 下调房贷利率下限前 5.17% 5473 197 5.45% 5647 203 下调房贷

11、利率下限后 4.40% 5008 180 5.20% 5491 198 下调 LPR 后 4.25% 4919 177 5.05% 5399 194 来源：贝壳研究院，中国人民银行，国金证券研究所 3.70 4.45 3.003.504.004.505.00行业点评 - 4 - 敬请参阅最后一页特别声明 图表图表4：近期推出近期推出4.4%房贷利率城市统计房贷利率城市统计 城市城市 主流利率主流利率 最低利率最低利率 详情详情 广州 5.20% 4.40% 至少两家商业银行推出 深圳 4.90% 4.40% 个别银行已收到口头通知 天津 4.90% 4.40% 部分银行表示首套房贷利率降至 4

12、4% 济南 4.60% 4.40% 部分银行开始执行首套房 4.4%的利率 青岛 5.40% 4.40% 政策文件没有下发，但 4.4%的利率是可以操作的 郑州 4.70% 4.40% 商业银行可以做到最低 4.4%，但都还未正式下发通知。 苏州 4.60% 4.40% 144 平方米以下的首套房可以执行该政策，主要针对资质非常好的客户开放 昆明 4.60% 4.40% 目前可以按照首套 4.4%的利率受理，但由于进不了系统审批，所有目前会延后审批 重庆 5.20% 4.40% 首房首贷且购买的是刚需房型，可以执行 4.4%的利率 沈阳 5.00% 4.40% 多家银行首套房贷利率已降至 4

13、4% 日照 4.60% 4.40% 相关银行已经开始执行 4.4%的利率，且审批和放款速度都较快 濮阳 4.90% 4.40% 部分银行调整了该利率，且已经在执行 常熟 4.80% 4.40% 明确首套首贷为 4.4% 胶州 4.60% 4.40% 已有售楼处接到消息，合作银行的首套房可执行 4.4% 南通 4.80% 4.40% 部分银行在执行 4.4%的利率，部分在报备 宜宾 4.90% 4.40% 征信没有问题的可以享受此类优惠利率 无锡 4.60% 4.40% 银行可以签 4.4%的利率，但需要当地央行认可才可以正式执行 常州 4.80% 4.40% 某银行分行营业部表示首套房利率降

14、至 4.4% 阜阳 5.10% 4.40% 发明确将首套住房贷款利率降至最低 西昌 4.90% 4.40% 四大行已经执行该利率政策 来源：中指研究院，各地政府官网，国金证券研究所 注：截至 2022 年 5 月 19 日 图表图表5：A股地产公司股地产公司PE走势走势 来源：Wind，国金证券研究所 05101520252016/7/1 2017/1/1 2017/7/1 2018/1/1 2018/7/1 2019/1/1 2019/7/1 2020/1/1 2020/7/1 2021/1/1 2021/7/1 2022/1/1 PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV行业点评

15、 5 - 敬请参阅最后一页特别声明 图表图表6：港股地产公司港股地产公司PE走势走势 来源：Wind，国金证券研究所 图表图表7：港股物业公司港股物业公司PE走势走势 来源：Wind，国金证券研究所 图表图表8：覆盖公司估值情况：覆盖公司估值情况 股票代码股票代码 公司公司 评级评级 市值市值 PEPE 归母净利润（亿元）归母净利润（亿元） 归母净利润同比增速归母净利润同比增速 （亿元）（亿元） 2021A 2022E 2023E 2022021 1A A 2022022 2E E 2022023 3E E 2021A 2022E 2023E 000002.SZ 万科 A 增持 2,139

16、9.5 9.2 8.5 225.2 231.8 250.1 -46% 3% 8% 600048.SH 保利发展 买入 2,040 7.4 6.6 5.7 273.9 307.1 355.8 -5% 12% 16% 001979.SZ 招商蛇口 买入 1,055 10.2 9.7 8.1 103.7 108.4 129.7 -15% 5% 20% 002244.SZ 滨江集团 买入 261 8.6 6.5 5.0 30.3 40.3 52.8 30% 33% 31% 3900.HK 绿城中国 买入 291 6.5 4.9 2.9 44.7 59.5 100.7 18% 33% 69% 1908.

17、HK 建发国际集团 买入 213 6.1 4.7 3.0 35.2 45.7 71.8 57% 30% 57% 9666.HK 金科服务 买入 134 12.6 8.6 5.7 10.6 15.6 23.3 71% 48% 49% 9983.HK 建业新生活 买入 38 6.2 4.4 3.4 6.2 8.7 11.3 45% 40% 30% 6098.HK 碧桂园服务 买入 899 22.3 14.7 10.3 40.3 61.3 87.0 50% 52% 42% 1209.HK 华润万象生活 买入 773 44.8 34.4 27.2 17.2 22.5 28.4 111% 30% 26%

18、 平均值平均值 784 13.4 10.4 8.0 78.7 90.1 111.1 32% 29% 35% 中位值中位值 532 9.1 7.6 5.7 37.8 52.6 79.4 38% 32% 30% 来源：Wind，国金证券研究所注：1）数据截至 2022 年 5月 20 日；2）预测数据为国金预测 024681012141618202016/7/1 2017/1/1 2017/7/1 2018/1/1 2018/7/1 2019/1/1 2019/7/1 2020/1/1 2020/7/1 2021/1/1 2021/7/1 2022/1/1 PE-TTMAVGAVG+STDVAVG

19、STDV0204060801001202016/7/1 2017/1/1 2017/7/1 2018/1/1 2018/7/1 2019/1/1 2019/7/1 2020/1/1 2020/7/1 2021/1/1 2021/7/1 2022/1/1 PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV行业点评 - 6 - 敬请参阅最后一页特别声明 风险提示风险提示 宽松政策对市场提振不佳。宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 疫情影响市场恢复。疫情影响市场恢复。若疫情持续发

20、酵失控，将大幅延缓宽松政策落地时间，同时将持续抑制购房需求，影响市场销售恢复。 多家房企出现债务违约。多家房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，多家房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击，房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，房地产业良性循环实现难度加大。 行业点评 - 7 - 敬请参阅最后一页特别声明 公司公司投资评级的说明：投资评级的说明： 买入：预期未来 612 个月内上涨幅度在 15%以上； 增持：预期未来 612 个月内上涨幅度在 5%15%； 中性：预期未来 612 个月内变动幅度在-5%5%； 减持：预期未来 612 个月内下跌幅度在 5%以上。 行业

21、投资评级的说明：行业投资评级的说明： 买入：预期未来 36 个月内该行业上涨幅度超过大盘在 15%以上； 增持：预期未来 36 个月内该行业上涨幅度超过大盘在 5%15%； 中性：预期未来 36 个月内该行业变动幅度相对大盘在-5%5%； 减持：预期未来 36 个月内该行业下跌幅度超过大盘在 5%以上。 行业点评 - 8 - 敬请参阅最后一页特别声明 特别声明：特别声明： 国金证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。 本报告版权归“国金证券股份有限公司” （以下简称“国金证券” ）所有，未经事先书面授权，任何机构和个人均不得以任何方式对本报告的任何部分制作任何

22、形式的复制、转发、转载、引用、修改、仿制、刊发，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。经过书面授权的引用、刊发，需注明出处为“国金证券股份有限公司” ，且不得对本报告进行任何有悖原意的删节和修改。 本报告的产生基于国金证券及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，但国金证券及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，对由于该等问题产生的一切责任，国金证券不作出任何担保。且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，在不作事先通知的情况下，可能会随时调整。 本报告中的信息、意见等均仅供参考，不作为或被视为出售及购买证券或其他投资标的邀请或要约。客户应当考虑到国金证券存在

23、可能影响本报告客观性的利益冲突，而不应视本报告为作出投资决策的唯一因素。证券研究报告是用于服务具备专业知识的投资者和投资顾问的专业产品，使用时必须经专业人士进行解读。国金证券建议获取报告人员应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况，以及（若有必要）咨询独立投资顾问。报告本身、报告中的信息或所表达意见也不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，国金证券不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。 在法律允许的情况下，国金证券的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供多种金融服务。 本报告反映编写分析

24、员的不同设想、见解及分析方法，故本报告所载观点可能与其他类似研究报告的观点及市场实际情况不一致，且收件人亦不会因为收到本报告而成为国金证券的客户。 根据证券期货投资者适当性管理办法 ，本报告仅供国金证券股份有限公司客户中风险评级高于 C3 级(含 C3级）的投资者使用；非国金证券 C3 级以上(含 C3 级）的投资者擅自使用国金证券研究报告进行投资，遭受任何损失，国金证券不承担相关法律责任。 此报告仅限于中国大陆使用。 上海上海 北京北京 深圳深圳 电话：021-60753903 传真：021-61038200 邮箱： 邮编：201204 地址：上海浦东新区芳甸路 1088 号 紫竹国际大厦 7 楼 电话：010-66216979 传真：010-66216793 邮箱： 邮编：100053 地址：中国北京西城区长椿街 3 号 4 层 电话：0755-83831378 传真：0755-83830558 邮箱： 邮编：518000 地址：中国深圳市福田区中心四路 1-1 号 嘉里建设广场 T3-2402