2022年5月房地产行业对央行调降利率政策的点评：LPR调降持续释放政策利好稳需求-220520.pdf

《2022年5月房地产行业对央行调降利率政策的点评：LPR调降持续释放政策利好稳需求-220520.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年5月房地产行业对央行调降利率政策的点评：LPR调降持续释放政策利好稳需求-220520.pdf（3页珍藏版）》请在佰策地产文库上搜索。

1、 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 Table_MainInfo 行业研究/房地产 证券研究报告 行业信息点评行业信息点评 2022 年 05 月 20 日 Table_InvestInfo 投资评级 优于大市优于大市 维持维持 市场表现市场表现 Table_QuoteInfo -19.51%-14.14%-8.77%-3.40%1.97%7.34%2021/52021/82021/112022/2房地产海通综指 资料来源：海通证券研究所 相关研究相关研究 Table_ReportInfo 各项指标继续下行，稳增长政策持续2022.05.17 对央行房贷利率政策的点评：降利率，稳需求，保

2、增长2022.05.15 第 19 周新房成交同比增速持平，供销比回落2022.05.14 Table_AuthorInfo 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email: 证书:S0850510120001 分析师:谢盐 Tel:(021)23219436 Email: 证书:S0850511010019 对央行对央行调降利率调降利率政策的点评：政策的点评： LPR 调调降降，持续释放政策利好持续释放政策利好稳需求稳需求 Table_Summary 投资要点：投资要点： 央行央行推动推动 5 年期以上年期以上 LPR 下降下降 15 个基点，个基点，促使促使中长期贷款利率下

3、行中长期贷款利率下行。2022 年5 月 20 日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022 年 5 月 20日贷款市场报价利率 （LPR） 为： 1 年期 LPR 为 3.7%， 5 年期以上 LPR 为 4.45%。以上 LPR 在下一次发布 LPR 之前有效。 监管层推动首套房房贷利率监管层推动首套房房贷利率下降下降 20 个基点个基点，减轻购房者房贷压力，减轻购房者房贷压力。2022 年 5月 15 日， 中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知正式发布：“一、对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为

4、不低于相应期限贷款市场报价利率减 20 个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行”。 政策政策影响分析：购房者成本影响分析：购房者成本进一进一步有所下降步有所下降，中长期，中长期仍有下降空间仍有下降空间。 1）我们认为，按照此次 2022 年 5 月实行的 5 年期 LPR 为 4.45%，如果按照首套房房贷利率在此基础上下降 20 个基点，则首套房房贷利率下限将调整为4.25%，则本次降息将降低购房者的成本，使购房者的月还款额下降 1.28%。 2） 我们认为， 我国中长期房贷利率存在下行趋势， 购房者还贷压力将持续减轻。 我们认为，此次我们认为，此次首套房房贷利率下限的

5、下行首套房房贷利率下限的下行将引导房贷利率下降，而历史经验将引导房贷利率下降，而历史经验表明房贷利率下降有助于促进商品房销售回升、地产板块超额收益率上行。表明房贷利率下降有助于促进商品房销售回升、地产板块超额收益率上行。 1）历史上历史上基本面表现情况：基本面表现情况：我国首套平均房贷利率从 2014 年 6 月至 2016 年7 月，从最高点 7.02%连续回落至 4.44%。在首套平均房贷利率首次回落后的2015 年 2 月，商品房销售面积同比增速触底回升。另外，我国首套平均房贷利率从 2018 年 11 月 5.71%见顶回落后的 2020 年 2 月， 行业销售增速触底反弹。 2）历史

6、上历史上行业指数表现：行业指数表现：我国首套平均房贷利率从 2014 年 6 月至 2016 年 7月，从最高点的 7.02%连续回落至 4.44%。在首套平均房贷利率首次回落后的2015 年 5 月，A 股地产指数的超额收益率触底温和回升。 投资建议：投资建议：稳增长才刚开始。本次房贷利率下降将有助于后期地产销售恢复。 1）基数降低、推盘上升，我们预判销售将在 2022 年 6 月回升。如果按季度假设销售金额，2Q2022 同比-30%，3Q2022 和 4Q2022 同比 10%回升，则行业2022 年全年销售额同比-8.9%。我们认为，以上 2H 假设并不激进，后阶段微观企业主体销售大概

7、率恢复。2）累计投资增速按季度假设 2Q2022 同比-30%，3Q2022 和 4Q2022 同比 10%回升，则行业 2022 年全年累计投资增速-3.83%。由于我们预计年度累计投资负增长，因此我们判断未来市场仍存在下行的压力。 3）维持“优于大市”评级。2022 年 5 月 19 日，A 股沪深 300 指数 2022 年动态PE 在 11.08 倍，房地产板块 2022 年动态 PE 在 10.94 倍。我们继续看好行业蓝筹企业。A 股重点推荐万科 A、保利发展、招商蛇口、金科股份等。物业板块继续关注 A 股招商积余、新大正等。特别提示：本报告仅总结了我国特别提示：本报告仅总结了我国

8、 2014 年年以来以来房贷利率下调房贷利率下调后的地产销售和后的地产销售和 A 股地产板块的表现，而仅根据有限的历史股地产板块的表现，而仅根据有限的历史经验对未来进行推测和判断具有局限性，仅供投资者参考，并请投资者审慎判经验对未来进行推测和判断具有局限性，仅供投资者参考，并请投资者审慎判断。风险提示：调控加码和行业基本面下行风险。断。风险提示：调控加码和行业基本面下行风险。 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 附注附注： 我们认为，按照此次 2022 年 5 月实行的 5 年期 LPR 为 4.45%，如果按照首套房房贷利率在此基础上下降 20 个基点，则首套房房

9、贷利率下限将调整为 4.25%。我们假设购房者购买了总价 100 万元的房产，支付方式为 30%首付+20 年期贷款。假设购房者的首套房基准利率为变动前的 4.40%时，购房者将承担 4391 元/月的还款额；而此次首套房房贷利率向下调整至 4.25%时，则本次降息将使得购房者的月还款额下降 56 元至 4335 元/月，总体还款额将下降 1.28%。 表表 1 首套房房贷利率下限首套房房贷利率下限变动前后变动前后对购房人财务影响静态分析对购房人财务影响静态分析 假设前提假设前提 变动前首套房基准贷款利变动前首套房基准贷款利率率下限下限 4.40% 变动后变动后首套房基准贷款利率首套房基准贷款

10、利率下下限限 4.25% 静态分析静态分析 总房价总房价(万元万元) 首付款首付款 月还款额（元月还款额（元/月）月） 月还款额（元月还款额（元/月）月） 单月还款增加额（元单月还款增加额（元/月）月） 增加额占原月供比例增加额占原月供比例（%） 100 （按 30%计） 贷 20 年 贷 20 年 贷 20 年 贷 20 年 30 4391 4335 -56 -1.28% 资料来源：海通证券研究所测算 我们认为，未来我国中长期房贷利率存在下行的趋势，购房者的还贷压力将持续减轻。 表表 2 首套房房贷利率首套房房贷利率下限下限浮动对购房人财务影响的敏感性分析浮动对购房人财务影响的敏感性分析 首

11、套房房贷利率下限变动基点 0.00% -0.25% -0.50% -0.75% -1.00% -1.25% -1.50% -1.75% -2.00% 首套房基准贷款利率下限 4.25% 4.00% 3.75% 3.50% 3.25% 3.00% 2.75% 2.50% 2.25% 增加额占原月供比例 0.00% -2.14% -4.25% -6.34% -8.40% -10.44% -12.45% -14.43% -16.38% 资料来源：海通证券研究所 商品房销售的历史表现上， 我国首套平均房贷利率从 2014 年 6 月至 2016 年 7 月， 从最高点的 7.02%连续回落至 4.44

12、%。在首套平均房贷利率首次回落后的 2015 年 2 月， 商品房销售面积同比增速触底回升。 此外， 我国首套平均房贷利率从 2018年 11 月的 5.71%见顶回落后的 2020 年 2 月，行业销售增速开始触底反弹。 板块指数的历史表现上，我国首套平均房贷利率从 2014 年 6 月至 2016 年 7 月，从最高点的 7.02%连续回落至 4.44%。在首套平均房贷利率首次回落后的 2015 年 5 月，A 股地产指数的超额收益率触底温和回升。 图图 1 房贷利率持续下行后引发商品房销售增速不同程度反弹房贷利率持续下行后引发商品房销售增速不同程度反弹 -60 -40 -20 0 20

13、40 60 80 100 120 4.0 4.5 5.0 5.5 6.0 6.5 7.0 7.5 Jan-14Jul-14Jan-15Jul-15Jan-16Jul-16Jan-17Jul-17Jan-18Jul-18Jan-19Jul-19Jan-20Jul-20Jan-21Jul-21Jan-22首套平均房贷利率（%，左轴）商品房销售面积累计同比（%，右轴） 资料来源：Wind、海通证券研究所 图图 2 房贷利率持续下行后房贷利率持续下行后 A 股地产指数表现股地产指数表现 -140 -120 -100 -80 -60 -40 -20 0 20 40 60 4.0 4.5 5.0 5.5

14、6.0 6.5 7.0 7.5 Jan-14Jul-14Jan-15Jul-15Jan-16Jul-16Jan-17Jul-17Jan-18Jul-18Jan-19Jul-19Jan-20Jul-20Jan-21Jul-21Jan-22首套平均房贷利率（%，左轴）A股地产指数超额收益率（%，右轴） 注：A 股地产指数超额收益率是指 WIND 地产指数（801180.SI）相对 A股指数（881001.WI）的超额收益率。资料来源：Wind、海通证券研究所 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 3 信息披露信息披露 分析师声明分析师声明 Table_Analysts 涂力磊

15、 房地产行业 谢盐 房地产行业 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息，本人不保证该等信息的准确性或完整性。分析逻辑基于作者的职业理解，清晰准确地反映了作者的研究观点，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 分析师负责的股票研究范围分析师负责的股票研究范围 Table_Stocks 重点研究上市公司： 光大嘉宝,我爱我家,世茂股份,华侨城 A,中国国贸,新湖中宝,碧桂园,华润臵地,保利物业,碧桂园服务,天健集团,金科股份,建发股份,卓越商企服务,雅生活服务,融创服务,保利发展,三湘印象,旭辉控股

16、集团,世茂服务,锦和商管,华发股份,金地集团,融创中国,龙湖集团,中国海外发展,招商蛇口,东方雨虹,张江高科,佳兆业美好 投资评级说明投资评级说明 1. 投资评级的比较和评级标准：投资评级的比较和评级标准： 以报告发布后的 6 个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后 6 个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期市场基准指数的涨跌幅； 2. 市场基准指数的比较标准：市场基准指数的比较标准： A 股市场以海通综指为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以标普 500 或纳斯达克综合指数为基准。 类类 别别 评评 级级 说说 明明 股票投资评股票投资评级级 优于大市 预期个股相对基准指数涨

17、幅在 10%以上； 中性 预期个股相对基准指数涨幅介于-10%与 10%之间； 弱于大市 预期个股相对基准指数涨幅低于-10%及以下； 无评级 对于个股未来 6 个月市场表现与基准指数相比无明确观点。 行业投资评行业投资评级级 优于大市 预期行业整体回报高于基准指数整体水平 10%以上； 中性 预期行业整体回报介于基准指数整体水平-10%与 10%之间； 弱于大市 预期行业整体回报低于基准指数整体水平-10%以下。 法律声明法律声明 本报告仅供海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何

18、人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。 市场有风险，投资需谨慎。本报告所载的信息、材料及结论只提供特定客户作参考，不构成投资建议，也没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需要。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况。在法律许可的情况下，海通证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务。 本报告仅向特定客户传送，未经海通证券研究所书面授权，本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。如欲引用或转载本文内容，务必联络海通证券研究所并获得许可，并需注明出处为海通证券研究所，且不得对本文进行有悖原意的引用和删改。 根据中国证监会核发的经营证券业务许可，海通证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务。