2022年5月房地产行业研究周报：基本面承压政策面向上-220522.pdf

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1、申港证券股份有限公司证券研究报告申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 行业研究行业研究 行业研究周报行业研究周报 基本面基本面承压承压 政策面向上政策面向上 房地产行业研究周报 投投资摘要资摘要： 每周一谈：每周一谈：基本面基本面承压承压 政策面向上政策面向上 本周 4 月统计局数据公布，各项指标均表现弱势，单月同比增速较 3 月均下行；基本面走弱之际，政策端表现出较强的上行动力，5年期LPR利率下调15个bp，民企融资有宽松信号， “因城施策”持续发力。 基本面向下：基本面向下：4 4 月各指标均弱势月各指标均弱势 商品房商品房销售销售：销售市场受到疫情销

2、售市场受到疫情影响表现进一步走弱，影响表现进一步走弱，4 月销售额及销售面积累计同比分别减少 29.5%、20.9%，较上月减少 6.8 个百分点、减少 7.2 个百分点，单月同比分别为-46.6%、-39%，较上月减少 20.4、21.3 个百分点。 开发开发资金来源资金来源：销售走弱导致行业资金承压，：销售走弱导致行业资金承压，4 月开发资金来源累计同比减少 23.6%，较上月减少 4 个百分点,4 月单月同比减少 35.5 个百分点，较上月下降 12.5 个百分点，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款当月同比增速分别为-28%、-6.6%、-53%、-42.4%，需求端资金

3、来源跟随销售表现走弱加速下滑，供给端资金来源维持相对稳定。 施工类指标：销售不佳下新开工面积大幅下滑，拖累施工面积同步走弱，竣施工类指标：销售不佳下新开工面积大幅下滑，拖累施工面积同步走弱，竣工增速相对稳定显示韧性，工增速相对稳定显示韧性，4 月新开工面积累计同比减少 26.3%，竣工面积同比减少 11.9%，施工面积同比增加 0.01%，分别较上月减少 8.8、0.4、0.98个百分点，月度口径下，新开工面积同比减少 44.2%、竣工同比减少 14.2%、施工减少 17.2%，由于销售及回款走弱，行业资金紧张，房企新开工意愿及销售及回款走弱，行业资金紧张，房企新开工意愿及能力均有下行能力均有

4、下行，同时带动施工面积增速下行。 房地产开发房地产开发投资投资：土地购置费及建安投资均下行拖累，开发投资累计同比增土地购置费及建安投资均下行拖累，开发投资累计同比增速大幅降低，速大幅降低，4 月累计同比增速-2.7%，较上月下降 3.4 个百分点，单月同比增速-10.1%，较上月下降 7.7 个百分点，其中土地购置费单月同比减少11.5%，其他各投资累计同比增速为-2.2%，土地购置费受土地市场弱势影土地购置费受土地市场弱势影响，增速开始持续为负；而建安投资则受新开工下行拖累，同样出现下行；响，增速开始持续为负；而建安投资则受新开工下行拖累，同样出现下行； 政策面向上：政策面向上：LPRLPR

5、 利率下行利率下行 民企融资现转暖信号民企融资现转暖信号 货币政策宽松货币政策宽松：5 月 20 日，五年期 LPR 下调 15 个 bp，结合在 5 月 15 日首套首贷利率下限下调 20 个 bp，对部分城市房贷利率可一次性减少 35 个 bp，最低至 4.25%，这一举措将有效降低购房者的还贷压力，从而释放更多合理的将有效降低购房者的还贷压力，从而释放更多合理的购房需求购房需求，支撑商品房市场走出低谷； 民企融资民企融资转暖：转暖：5 月 16-17 日，龙湖、美的、碧桂园公告将发行债券，计划发行融资额合计 20 亿，作为民营房企中的龙头，三家三家民企民企在债券市场试水后，在债券市场试水

6、后，将利于市场对民营企业债券的信心恢复将利于市场对民营企业债券的信心恢复，促进民企债券融资通道拓宽； “因城施策”持续宽松“因城施策”持续宽松：成都放松家庭住房认定套数，近郊区（县）购房不纳入中心城区套数；连云港对家庭购房按 1-2%购房款比例进行补贴；杭州针对三孩家庭放松，可在限购套数上多购 1 套住房；银川实施限购放松、下调首套二套首付比例、实行“认房不认贷”一系列宽松动作。 数据追踪（数据追踪（5 5 月月 9 9 日日- -5 5 月月 1515 日） ：日） ： 新房市场新房市场： 30 城成交面积单周同比及累计同比分别为-49 PCT、-40 PCT，一线城市-41 PCT，-38

7、 PCT，二线城市-73 PCT，-69 PCT，三线城市-12 PCT，+4 PCT。 二手房市场：二手房市场：13 城二手房成交面积单周同比-19 PCT，累计同比-29 PCT。 土地市场：土地市场：100 城土地供应建筑面积累计同比+4 PCT，成交建筑面积累计同比-8 PCT，成交金额累计同比-51 PCT，土地成交溢价率为 3.03%。 城市行情城市行情环比：环比：北京（+25 PCT） ，上海（+33 PCT） ，广州（+35 PCT） ，深圳（+118 PCT） ，南京（+11 PCT） ，武汉（+41 PCT） ，成都（+74 PCT） 投资策略：投资策略：建议优选经营稳健及

8、资信背景较好的龙头房企保利发展、万科 A、龙湖集团；产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等；资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产；代建领域推荐行业龙头绿城管理控股。 风险提示风险提示：销售市场下行，个别房企出现债务违约暴雷。 评级评级 增持增持 2021 年 5 月 22 日 曹旭特 分析师 SAC 执业证书编号：S1660519040001 翟苏宁 研究助理 SAC 执业证书编号：S1660121100010 行业基本资料行业基本资料 股票家数 126 行业平均市盈率 12.65 市场平均市盈率 12.12 行业表现走势图行业表现走势图 资料来源：wind 申港

9、证券研究所 1、 房地产行业深度研究：往者已矣 来者可期2022-05-20 2、 房地产行业研究周报：“因城施策”持续发力 首套房贷利率下限下调2022-05-16 3、 房地产行业研究周报：2021 年报及2022 一季报点评：否极终将泰来2022-05-05 -40%-20%0%20%40%60%80%房地产(申万)沪深300房地产行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 2 / 14 证券研究报告 内容目录内容目录 1. 1. 每周一谈：基本面向下每周一谈：基本面向下 政策面向上政策面向上 . 3 1.1 基本面向下：4 月各指标均弱势 . 3 1.2 政策面向上：LPR 利率下行 民企

10、融资现转暖信号. 6 1.3 投资策略 . 6 2. 2. 本周行情回顾本周行情回顾 . 7 3. 3. 行业动态行业动态 . 8 3.1 新房成交数据 . 10 3.2 二手房成交数据 . 10 3.3 土地成交数据 . 10 3.4 部分重点城市周度销售数据 . 11 4. 4. 风险提示风险提示 . 12 图表目录图表目录 图图 1 1： 商品房销售数据累计同比商品房销售数据累计同比 . 3 图图 2 2： 商品房销售数据单月值及同比商品房销售数据单月值及同比 . 3 图图 3 3： 住宅、办公楼、商住宅、办公楼、商业用房销售面积累计同比增速业用房销售面积累计同比增速 . 3 图图 4

11、4： 期房、现房累计销售面积累计同比期房、现房累计销售面积累计同比 . 3 图图 5 5： 房地产开发资金来源累计同比房地产开发资金来源累计同比 . 4 图图 6 6： 房地产开发资金来源单月值及同比房地产开发资金来源单月值及同比 . 4 图图 7 7： 主要开发资金主要开发资金来源渠道累计同比来源渠道累计同比 . 4 图图 8 8： 主要开发资金来源渠道单月值同比主要开发资金来源渠道单月值同比 . 4 图图 9 9： 新开工、施工、竣工面积累计同比新开工、施工、竣工面积累计同比 . 4 图图 1010： 新开工、施工、竣工单月值同比新开工、施工、竣工单月值同比 . 4 图图 1111： 房地

12、产开发投资完成额累计同比房地产开发投资完成额累计同比 . 5 图图 1212： 房地产开发投资完成额单月值及单月同比房地产开发投资完成额单月值及单月同比 . 5 图图 1313： 房地产开发投资单月值及同比增速房地产开发投资单月值及同比增速- -分拆分拆 . 5 图图 1414： 房地产开发投资单月值及同比增速房地产开发投资单月值及同比增速- -分拆分拆 . 5 图图 1515： 申万一级行业涨跌幅（申万一级行业涨跌幅（% %） . 7 图图 1616： 本周涨跌幅前十位本周涨跌幅前十位 . 7 图图 1717： 本周涨跌幅后十位本周涨跌幅后十位 . 7 图图 1818： 房地产行业近三年房地

13、产行业近三年 PEPE（TTMTTM） . 7 图图 1919： 房地产行业近三年房地产行业近三年 PBPB（LFLF） . 8 图图 2020： 3030 大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速 . 10 图图 2121： 一二三线城市（一二三线城市（3030 城）周度成交面积同比城）周度成交面积同比 . 10 图图 2222： 一二三线城市（一二三线城市（3030 城）累计成交面积同比城）累计成交面积同比 . 10 图图 2323： 1313 城二手房周度成交面积及同比环比增速城二手房周度成交面积及同比环比增速 . 10 图图 2424： 1313

14、 城二手房周度成交面积累计同比增速城二手房周度成交面积累计同比增速 . 10 图图 2525： 100100 大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比 . 10 图图 2626： 100100 大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率 . 10 图图 2727： 一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比 . 11 图图 2828： 二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比 . 11 图图 2929： 一二三线城市成交土地总价累计同比一二三线城市

15、成交土地总价累计同比 . 11 图图 3030： 一二三线城市成交土地周度溢价率一二三线城市成交土地周度溢价率 . 11 表表 1 1： 龙湖、美的、碧桂园近期发债情况龙湖、美的、碧桂园近期发债情况 . 6 表表 2 2： 本周部分城市本周部分城市“因城施策因城施策”放松放松 . 6 表表 3 3： 部分重点城市部分重点城市周度销售面积（万平方米）周度销售面积（万平方米） . 11 房地产行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 3 / 14 证券研究报告 1.1. 每周一谈：每周一谈：基本面基本面承压承压 政策面向上政策面向上 本周本周 4 4 月统计局数据公布，各项指标均表现弱势，单月同比增

16、速较月统计局数据公布，各项指标均表现弱势，单月同比增速较 3 3 月均下行；月均下行；基本面走弱之际，政策端表现出较强的上行动力，基本面走弱之际，政策端表现出较强的上行动力，5 5 年期年期 L LPRPR 利率利率下调下调 1 15 5 个个 b bp p，民企融资有宽松信号， “因城施策”持续发力。民企融资有宽松信号， “因城施策”持续发力。 1.11.1 基本面基本面向下：向下：4 4 月月各指标均各指标均弱势弱势 4 4 月房地产行业数据公布，表现不尽人意，受疫情影响各指标较月房地产行业数据公布，表现不尽人意，受疫情影响各指标较 3 3 月进一步下滑。月进一步下滑。 商品房销售商品房销

17、售额额及销售及销售面积面积 4 4 月月累计累计同比分别减少同比分别减少 2 29 9. .5 5% %、2020. .9 9% %，较上月较上月减少减少 6.86.8个百分点、减少个百分点、减少7 7.2.2个百分点个百分点。销售面积及销售额单月同比分别为-46.6%、-39%，较上月减少 20.4、21.3 个百分点。尽管政策层面有所放松，但 4 月份销售数据较3 月进一步下滑，当前累计同比增速历史上也仅略好于 2020 年疫情期间表现，销销售市场基本面售市场基本面受到疫情影响受到疫情影响明显。明显。 图图1 1：商品房销售数据累计同比商品房销售数据累计同比 图图2 2：商品房销售数据单月

18、值及同比商品房销售数据单月值及同比 资料来源：wind 国家统计局 申港证券研究所 资料来源：wind 国家统计局 申港证券研究所 从结构来看，期房住宅在商品房中销售表现为最弱一项。从结构来看，期房住宅在商品房中销售表现为最弱一项。其中，商业用房及办公楼销售面积累计同比增速在 4 月虽有小幅回落，但仍维持正增速，远好于住宅表现，住宅中现房的销售表现也与期房出现背离。现房与期房的分化反映了房企资金链紧张导致居民对交房的忧虑，而4月各分项的集体下滑则反应了疫情的影响。 图图3 3：住宅、办公楼、商业用房销售住宅、办公楼、商业用房销售面积面积累计同比增速累计同比增速 图图4 4：期房、现房累计销售期

19、房、现房累计销售面积累计同比面积累计同比 资料来源：wind 国家统计局 申港证券研究所 资料来源：wind 国家统计局 申港证券研究所 房地产开发资金来源房地产开发资金来源 4 4 月月累计累计同比减少同比减少 23.623.6% %，较上月较上月减少减少 4 4 个百分点个百分点, ,4 4 月单月月单月同比减少同比减少35.535.5个百分点，个百分点，较上月较上月下降下降12.512.5个百分点个百分点。从资金来源构成来看，2022-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%商品房销售额累计同比商品房销售面积累计同比-60%-40%-20%0%2

20、0%40%60%80%100%120%140%160%0500010000150002000025000300002019-042019-062019-082019-102019-122020-032020-052020-072020-092020-112021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-03商品房单月销售额（亿）商品房单月销售面积（万平方米）商品单月房销售额同比商品房销售面积单月同比-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%2019-042019-062019-082019-102019-122020-022

21、020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-04商品房销售面积:住宅:累计同比商品房销售面积:办公楼:累计同比商品房销售面积:商业营业用房:累计同比-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%2019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-02

22、2022-04商品房销售面积:现房:累计同比商品房销售面积:期房:累计同比房地产行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 4 / 14 证券研究报告 年4月期间，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比增速分别为-28%、-6.6%、-53%、-42.4%，较上月分别增加 1.7 个百分点，减少 4.3 个百分点、减少 15.5 个百分点、减少 20.3 百分点。 图图5 5：房地产开发资金来源累计同比房地产开发资金来源累计同比 图图6 6：房地产开发资金来源单月值及同比房地产开发资金来源单月值及同比 资料来源：wind 国家统计局 申港证券研究所 资料来源：wind 国家统计局 申港

23、证券研究所 需求端资金来源跟随需求端资金来源跟随销售表现走弱加速下滑，供给端资金来源维持相对稳定销售表现走弱加速下滑，供给端资金来源维持相对稳定。定金预收款及按揭贷款主要来源于需求端的销售回款，4 月跟随商品房销售走弱出现较大幅度单月同比增速下滑，供给端的国内贷款月度增速则小幅增长，自筹资金下行幅度也较低；由于销售回款在房企资金来源占比较大，房地产开发资金来源整体表现增速下行，销售弱势则行业资金仍将维持在承压状态。 图图7 7：主要开发资金来源渠道累计同比主要开发资金来源渠道累计同比 图图8 8：主要开发资金来源渠道单月值同比主要开发资金来源渠道单月值同比 资料来源：wind 国家统计局 申港

24、证券研究所 资料来源：wind 国家统计局 申港证券研究所 20222022 年年 4 4 月新开工面积月新开工面积累计累计同比减少同比减少 26.326.3% %，竣工面积同比减少，竣工面积同比减少 11.911.9% %，施工面积，施工面积同比增加同比增加 0 0.0.01%1%，分别较上月减少 8.8、0.4、0.98 个百分点。月度口径来看，新开工面积同比减少 44.2%、竣工同比减少 14.2%、施工减少 17.2%，分别较上月减少 21.9、1.3、17.2 个百分点。 新开工新开工走弱带动走弱带动施工施工下行，竣工同比增速下行幅度较小呈现一定韧性。下行，竣工同比增速下行幅度较小呈

25、现一定韧性。从新开工、施工及竣工变动可以比较清晰看到行业在4月的困境：由于销售及回款走弱，行业资金紧张程度增加，房企新开工意愿及能力均有下行，同时带动施工面积增速下行，而竣工则在“保竣工保交付”之下能够维持相对平稳的水平，一切的根源还是销售市场何时复苏。 图图9 9：新开工、施工、竣工面积累计同比新开工、施工、竣工面积累计同比 图图1010：新开工、施工、竣工单月值同比新开工、施工、竣工单月值同比 -30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%0500010000150002000025000300003

26、5000房地产开发资金来源单月值（亿）房地产开发资金来源单月同比-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%国内贷款累计同比自筹资金累计同比定金及预收款累计同比个人按揭贷款累计同比-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%国内贷款单月同比自筹资金单月同比定金及预收款单月同比个人按揭贷款单月同比房地产行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 5 / 14 证券研究报告 资料来源：wind 国家统计局 申港证券研究所 资料来源：wind 国家统计局 申港证券研究所 房地产开发投资完成额房地产开发投资完成额 4 4 月累计同比增速月累计同比增速

27、- -2 2.7%.7%，较上月下降，较上月下降 3 3. .4 4 个百分点，单月个百分点，单月同比增速同比增速- -1010. .1 1% %，较上月下降，较上月下降 7 7.7.7 个百分点。个百分点。2022 年 4 月房地产开发投资完成额累计 3.9 万亿，其中土地购置费累计 1.19 万亿，累计同比增加减少 3.8%，单月同比减少 11.5%，较上月减少 5.3 个百分点。土地购置费外各投资累计同比增速为-2.2%，较上月减少 2.9 个百分点，单月同比增速-9.3%，较上月下降 8.9 个百分点。 图图1111：房地产开发投资完成额累计同比房地产开发投资完成额累计同比 图图121

28、2：房地产开发投资完成额单月值及单月同比房地产开发投资完成额单月值及单月同比 资料来源：wind 国家统计局 申港证券研究所 资料来源：wind 国家统计局 申港证券研究所 4 4 月土地购置费月土地购置费及建安投资及建安投资维持维持下行，导致房地产投资下行，导致房地产投资累计增速出现负值累计增速出现负值。其中，土地购置费受当前土地市场弱势影响，增速开始持续为负；而建安投资则受新开工下行拖累，同样出现下行；在两个主要因素同时下行影响下，房地产开发投资出现单月大幅负增速。 图图1313：房地产开发投资单月值及同比增速房地产开发投资单月值及同比增速- -分拆分拆 图图1414：房地产开发投资单月值

29、及同比增速房地产开发投资单月值及同比增速- -分拆分拆 资料来源：wind 国家统计局 申港证券研究所 资料来源：wind 国家统计局 申港证券研究所 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%房屋施工面积累计同比房屋新开工面积累计同比房屋竣工面积累计同比-60%-40%-20%0%20%40%60%80%房屋施工面积单月同比房屋新开工面积单月同比房屋竣工面积单月同比-20%-10%0%10%20%30%40%50%-20%-10%0%10%20%30%40%50%020004000600080001000012000140001600018000200002019-052019-0

30、72019-092019-112020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-032021-052021-072021-092021-112022-022022-04房地产开发投资完成额单月值（亿）房地产开发投资完成额单月同比-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%02000400060008000100001200014000160001800020000土地购置费累计值（亿）其他房地产投资累计值（亿）土地购置费同比其他房地产投资同比-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%05001000150

31、020002500300035004000土地成交价款（亿）同比增速房地产行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 6 / 14 证券研究报告 1.21.2 政策面向上：政策面向上：L LPRPR 利率利率下行下行 民企融资现转暖信号民企融资现转暖信号 疫情影响下，4 月基本面较 3 月出现进一步下滑为意料之中，重点在于此后基本面如何走，政策的调整会释放多少能量激活基本面，上周我们观察到上周我们观察到政策面进一步政策面进一步宽松，给行业复苏以支撑宽松，给行业复苏以支撑。 货币政策宽松货币政策宽松：5 月 20 日，五年期 LPR 下调 15 个 bp，结合在 5 月 15 日首套首贷利率下限下调

32、 20 个 bp，对部分城市房贷利率可一次性减少 35 个 bp，最低至4.25%，这一举措将有效降低购房者的还贷压力，从而释放更多合理的购房需求，支撑商品房市场走出低谷； 民企融资民企融资转暖转暖：5 月 16-17 日，龙湖、美的、碧桂园陆续发布公告将发行债券，计划发行融资额合计 20 亿，作为民营房企中的龙头，三家房企在债券市场试水后，也将有利于市场对民营企业债券的信心恢复，促进民企债券融资通道拓宽； 表表1 1：龙湖、美的、碧桂园近期发债情况龙湖、美的、碧桂园近期发债情况 发行人简称发行人简称 债券简称债券简称 发行金额发行金额上限上限( (亿亿) ) 发行规发行规模模( (亿亿) )

33、 发行期发行期限限( (年年) ) 票面利率票面利率(%)(%) 公告日期公告日期 发行截止日发行截止日 资金用途资金用途 龙湖 22龙湖03 5 5 3+3 4 2022/5/16 2022/5/19 补充流动资金 美的置业 22美置01 10 / 2+2 4.1-4.9 2022/5/16 2022/5/24 拟用于偿还公司债券 碧桂园地产 22碧地01 5 / 1+1+1 4.5 2022/5/17 2022/5/24 置换发行人对 19 碧地 01债券回售垫付的自有资金 资料来源：wind 申港证券研究所 “因城施策”持续宽松“因城施策”持续宽松：本周“因城施策”维持宽松方向，其中成都

34、放松家庭住房认定套数，近郊区（县）购房不纳入中心城区套数；连云港对家庭购房按1-2%购房款比例进行补贴；杭州针对三孩家庭放松，可在限购套数上多购 1 套住房；银川则实施限购放松、下调首套二套首付比例、实行“认房不认贷”一系列宽松动作。 表表2 2：本周部分城市“因城施策”放松本周部分城市“因城施策”放松 时间时间 城市城市 政策类性政策类性 政策内容政策内容 5 月 16 日 湖 南 衡阳 公积金额度提升 职工个人或夫妻双方正常缴存公积金，申请公积金贷款最高贷款额度由 50 万元调整到 60 万元 5 月 16 日 成都 优化家庭住房套数认定 近郊区（市）县已购或新购住房不纳入中心城区家庭名下

35、住房套数；购房人在无自有产权住房且登记购房之日前 2 年内无住房转让记录认定为无房 5 月 17 日 杭州 限购放松 符合条件的三孩家庭，在本市限购范围内限购的住房套数增加 1 套，购房时参考无房家庭优先摇号 5 月 18 日 连云港 购房补贴 对购买的家庭唯一住房 90 平方米以下（含 90 平方米）和 90 平方米以上的分别按购房款的 1%和 1.5%进行补贴；对购买的第二套改善型住房 90 平方米以下（含 90平方米）和 90 平方米以上的分别按购房款的 1%和 2%进行补贴 5 月 19 日 银川 降首付，限购限售放松，认房不认贷 在银川购房个人，购房数量和购房主体不受户籍限制；银川市

36、内签订的商品房买卖合同转让期限不做限制；首套房最低首付下调至 20%，二套房最低首付比例下调至 30%；拥有 1 套住房结清贷款的家庭，为改善居住申请商业贷款，执行首套政策 5 月 19 日 湖州 限购放松 在中心城市范围内购买住房的非户籍居民，不再有连续缴纳社保要求 资料来源：各地住建局、政府官网、澎湃新闻、申港证券研究所 1.31.3 投资策略投资策略 政策宽松的预期已在逐步兑现，但基本面暂无好转之下我们认为未来仍然有空间存在，因此政策宽松的逻辑仍然成立。但另一方面，近期的政策放松力度确实有所加强，因此板块的短期波动会更频繁，反应的是政策宽松预期与政策利好兑现的“节奏差” 。 房地产行业研

37、究周报 敬请参阅最后一页免责声明 7 / 14 证券研究报告 在这一背景下，我们认为一方面需要紧密关注的是基本面的边际变化以及政策上的微小变动，进而判断政策可能的走势；另外可以选择竞争优势逻辑下长期表现更具备确定性的龙头公司，来平衡短期市场情绪带来的不确定性。 建议优选经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科 A、龙湖集团；产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等；资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产；代建领域推荐行业龙头绿城管理控股。 2.2. 本周行情回顾本周行情回顾 上周沪深 300 指数涨跌幅 2.23%，在申万一级行业中，煤炭（+7.39%） 、电力

38、设备（7.26%） 、有色金属（6.91%）等板块涨跌幅靠前，医药生物（-2.01%） 、房地产（0.57%） 、银行（0.86%）等板块排名靠后。 上周申万房地产板块涨跌幅 0.57%，在申万一级行业中排名 30/31，落后沪深 300指数1.66个百分点。具体个股方面，涨跌幅前三位个股为中迪投资（+48.5%） 、数源科技（+45.9%） 、ST 新城（+24.8%） ，涨跌幅后三位个股为中交地产（-17.7%） 、金科股份（-11.5%） 、深深房 A（-8.2%） 。 图图1515：申万一级行业涨跌幅（申万一级行业涨跌幅（% %） 资料来源：wind 申港证券研究所 图图1616：本周

39、涨跌幅前十位本周涨跌幅前十位 图图1717：本周涨跌幅后十位本周涨跌幅后十位 资料来源：wind 申港证券研究所 资料来源：wind 申港证券研究所 上周申万房地产行业 PE（TTM）为 12.65 倍，较前一周提高 0.07,近三年均值为8.96 倍；PB（LF）为 0.98 倍，较前一周提高 0.01，近三年均值为 1.16 倍。 图图1818：房地产行业近三年房地产行业近三年 P PE E（TTMTTM） -4-202468煤炭电力设备有色金属汽车电子基础化工综合石油石化美容护理机械设备钢铁纺织服饰建筑材料通信环保轻工制造国防军工传媒交通运输农林牧渔公用事业商贸零售计算机食品饮料社会服务

40、非银金融家用电器建筑装饰银行房地产医药生物0%10%20%30%40%50%60%-20%-18%-16%-14%-12%-10%-8%-6%-4%-2%0%房地产行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 8 / 14 证券研究报告 资料来源：wind 申港证券研究所 图图1919：房地产行业近三年房地产行业近三年 P PB B（LFLF） 资料来源：wind 申港证券研究所 3.3. 行业动态行业动态 海口调整多项房地产政策：二套房首付比例降低海口调整多项房地产政策：二套房首付比例降低 5 月 15 日，海口市住房和城乡建设局等四部门联合印发关于促进房地产市场平稳健康发展的通知(以下称通知)，

41、对人才购房、二套房首付、商品房转让等方面进行了政策调整。 人才购房方面， 通知规定，对于落户海南省的引进人才在海口市购买住房，自落户之日享受本地居民同等待遇。未落户海南省的人才，本人及家庭成员在海南省无自有住房的，提供本人或家庭成员在海南省累计 12 个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明，可在海口市购买 1 套住房。 二套房首付方面， 通知规定，支持购买改善性住房，对申请商业贷款购买第二套住房但未结清原有住房贷款的，首付比例不低于 50%。申请公积金贷款购买二手住房，属首次购房或已结清原有公积金贷款的，首付比例不低于 30%。 024681012140.00.20.40.60.81.01.2

42、1.41.61.8房地产行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 9 / 14 证券研究报告 通知指出，对 2017 年 4 月 14 日至 9 月 20 日购买的商品住房(以购房合同备案时间为准，下同)，取得不动产证后可转让；2017年9月20日后购买的商品住房，购房合同备案满 5 年并取得不动产证后可转让。 海南：坚持房地产市场健康平稳发展海南：坚持房地产市场健康平稳发展 加快安居房建设进度加快安居房建设进度 5 月 17 日，海南省政府党组书记、省长冯飞主持召开省政府党组（扩大）会议，分析研判海南省当前经济形势，安排部署下一阶段工作。其中一项重点工作为： 要加大项目谋划和招商引资力度，加快

43、项目开工建设进度，以有力举措促投资稳增长。要打好促消费“组合拳” ，用好消费券和离岛免税购物政策，广聚流量促消费。要坚持房地产市场健康平稳发展，加快安居房建设进度，完善各类要素保障。 支持刚性和改善型住房需求，杭州进一步促进房地产市场平稳健康发展支持刚性和改善型住房需求，杭州进一步促进房地产市场平稳健康发展 5 月 17 日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知 （以下简称通知 ） ，从优化二手住房交易政策、完善税收调节、更好满足三孩家庭购房需求等方面进一步完善房地产市场调控。 通知明确优化二手住房交易政策。在本市限购范围内购买二手住房的，对

44、落户本市未满 5 年的户籍家庭取消原“在购房之日前 2 年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满 24 个月”的规定；对非本市户籍家庭，将原“在购房之日前 4 年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满 48 个月”的规定调整为“在购房之日前 1 年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满 12个月” 。 通知明确进一步完善税收调节政策。对本市限购范围内，个人转让家庭唯一住房的，增值税征免年限由 5 年调整到 2 年。个人转让非家庭唯一住房的，增值税征免年限仍为 5 年。 通知明确更好满足三孩家庭购房需求。一是符合条件的三孩家庭，在本市限购范围内限购的住房套数增加1套；二是

45、符合条件的三孩家庭在报名参加新建商品住房公开摇号销售时，参照“无房家庭”优先摇号。 国家发改委：不能以县城建设为名炒作房地产国家发改委：不能以县城建设为名炒作房地产 国家发展改革委于 5 月 17 日（星期二）上午 10 时召开 5 月新闻发布会。会上强调： 在县城建设中要注意守住几条底线。一是要严格落实耕地和永久基本农田、生态保护红线、城镇开发边界，防止利用“新城建设”等名义侵占耕地和生态空间。二是守住历史文化根脉，防止大拆大建、贪大求洋，落实适用、经济、绿色、美观的新时期建筑方针，更不能以县城建设为名炒作房地产。三是严格控制撤县建市设区，防止周边大城市无序扩张。四是防控灾害事故风险，提升县

46、城发展韧性。五是防范地方政府债务风险，在发展需要和财力允许前提下尽力而为、量力而行。 房地产行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 10 / 14 证券研究报告 3.13.1 新房成交数据新房成交数据 图图2020：3030 大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速 图图2121：一二三线城市（一二三线城市（3 30 0 城）城）周度成交面积同比周度成交面积同比 资料来源：wind 申港证券研究所 资料来源：wind 申港证券研究所 图图2222：一二三线城市（一二三线城市（3 30 0 城）累计成交面积同比城）累计成交面积同比 资料来源：wind 申港

47、证券研究所 3.23.2 二手房成交数据二手房成交数据 图图2323：1 13 3 城二手房周度成交面积及同比环比增速城二手房周度成交面积及同比环比增速 图图2424：1 13 3 城二手房周度成交面积累计同比增速城二手房周度成交面积累计同比增速 资料来源：wind 申港证券研究所 资料来源：wind 申港证券研究所 3.33.3 土地成交数据土地成交数据 图图2525：1 10000 大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比 图图2626：1 10000 大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率 -150%-100%

48、-50%0%50%100%150%0501001502002503003504004505002021-10-312021-11-072021-11-142021-11-212021-11-282021-12-052021-12-122021-12-192021-12-262022-01-022022-01-092022-01-162022-01-232022-01-302022-02-062022-02-132022-02-202022-02-272022-03-062022-03-132022-03-202022-03-272022-04-032022-04-102022-04-17202

49、2-04-242022-05-012022-05-082022-05-15商品房成交面积（万平方米）周同比周环比-150%-100%-50%0%50%100%150%200%一线城市周度成交同比二线城市周度成交同比三线城市周度成交同比-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%30大中城市一线城市二线城市三线城市-150%-100%-50%0%50%100%150%020406080100120140160180200周度成交（万）周同比周环比-45%-40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%房地产行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 11 / 1

50、4 证券研究报告 资料来源：wind 申港证券研究所 资料来源：wind 申港证券研究所 图图2727：一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比 图图2828：二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比 资料来源：wind 申港证券研究所 资料来源：wind 申港证券研究所 图图2929：一二三线城市成交土地总价累计同比一二三线城市成交土地总价累计同比 图图3030：一二三线城市成交土地周度溢价率一二三线城市成交土地周度溢价率 资料来源：wind 申港证券研究所 资料来源：wind 申港证券研究所 3.43.4 部分重点