2022年5月房地产行业国家统计局房地产数据追踪：疫情扰动开工进程基本面下行压力较大-220516.pdf

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1、证券研究报告证券研究报告 行业动态行业动态 疫情扰动开工进程，基本面下行压力疫情扰动开工进程，基本面下行压力较较大大 国家统计局房地产国家统计局房地产数据数据追踪追踪 Table_Rating 增持（维持）增持（维持） Table_Summary 主要观点主要观点 疫情反复叠加市场预期悲观，疫情反复叠加市场预期悲观，商品住宅销售商品住宅销售降幅进一步扩大降幅进一步扩大。因城施策进入深水区，4 月部分城市疫情反复，影响市场整体销售，叠加 21年上半年商品房销售整体向好有一定高基数影响，1-4 月房地产销售同比下滑幅度较大。1-4 月商品住宅销售面积 3.37 亿平方米，同比下降25.40%，商品

2、住宅销售额 3.32 万亿，同比下降 32.20%。 销售延续下行，土销售延续下行，土地地市场低温延续市场低温延续，土地购置面积同比降幅走阔，土地购置面积同比降幅走阔。1-4月房地产销售市场低迷，传统“金三银四”小阳春失约，开发商销售回款受影响。同时，上半年偿债高峰下，开发商尤其是民营开发商资金压力较大，拿地意愿不高。1-4 月，房地产开发企业土地购置面积1766 万平方米，同比下降 46.50%；土地成交价款 955 亿元，同比下降 20.6%。 施工面积施工面积增速由正转负增速由正转负，新，新开工、竣工开工、竣工同比进一步下滑同比进一步下滑。整体来看，前 4 个月房地产销售承压，开发商资金

3、流动压力增大，新开工积极性不足，疫情扰动下施工面积增幅转负，1-4 月全国商品住宅新开工面积2.89 亿平方米，同比下滑 28.40%； 全国商品住宅施工面积 57.8 亿平方米，同比下滑0.1%；全国商品住宅竣工面积1.47亿平方米，同比下滑 11.40%。 房地产开发投资完成额房地产开发投资完成额增速转负增速转负，融资端到位资金同比降幅扩大。，融资端到位资金同比降幅扩大。1-4月，房地产开发投资完成额 3.92 万亿，同比下降 2.70%；其中，住宅投资 2.95 万亿，下降 2.1%。融资端到位资金累计同比降幅扩大，1-4月房地产开发企业到位资金 4.85 万亿，同比下滑 23.60%；

4、其中，国内贷款 6837 亿元，同比下降 24.40%；自筹资金 1.63 万亿，同比下降5.2%；定金及预收款 1.54 万亿，同比下降 37%；个人按揭贷款 8037亿元，同比下降 25.10%。 投资建议投资建议 行业基本面未见好转，因城施策仍有空间。伴随各地销售和土拍政策陆续放松，前期杠杆较低的国央企将率先受益，行业格局面临重塑，推荐关注相关标的：（1）融资成本低且能在一二线城市持续拿地的房企，如保利发展（600048.SH）、绿城中国（3900.HK）、龙湖集团（0960.HK） 、 滨 江 集 团 （002244.SZ） 、 华 发 股 份（600325.SH）、信达地产（6006

5、57.SH）等。 风险提示风险提示 地产政策调控超预期；房地产销售不及预期。 Table_Industry 行业行业: 房地产房地产 日期日期: 2022 年年 5 月月 16 日日 Table_Author 分析师分析师: 金文曦金文曦 Tel: 021-53686143 E-mail: SAC 编号编号: S0870521100003 联系人联系人: 蔡萌萌蔡萌萌 Tel: 021-53686184 E-mail: SAC 编号编号: S0870121110010 Table_QuotePic 最最近近一年行业指数一年行业指数与沪深与沪深 300 比较比较 Table_ReportInfo

6、 相关报告：相关报告： 拨云见日，向阳而生拨云见日，向阳而生 2022 年年 05 月月 10 日日 行业基本面承压行业基本面承压，“金三银四金三银四”失约失约 2022 年年 05 月月 05 日日 政治局会议稳预期，政治局会议稳预期，30 城销售延续下城销售延续下行行 2022 年年 05 月月 05 日日 -27%-23%-19%-16%-12%-8%-4%-1%3%05/2107/2110/2112/2103/2205/22房地产沪深300 行业动态行业动态 请务必阅读尾页重要声明请务必阅读尾页重要声明 2 目目 录录 1 销售持续下行态势销售持续下行态势 . 3 2 施工同比施工同比

7、由正转负由正转负，新开工竣工降幅扩大，新开工竣工降幅扩大 . 4 3 房地产开发投资增速由正转负房地产开发投资增速由正转负 . 5 4 风险提示风险提示 . 7 图图 图图 1 全国商品住宅销售面积及增速全国商品住宅销售面积及增速 . 3 图图 2 全国商品住宅销售面积增速全国商品住宅销售面积增速 . 3 图图 3 全国商品住宅销售金额及增速全国商品住宅销售金额及增速 . 3 图图 4 全国商品住宅销售金额增速全国商品住宅销售金额增速 . 3 图图 5 商品房待售面积及增速商品房待售面积及增速 . 4 图图 6 土地购置面积及增速土地购置面积及增速 . 4 图图 7 全国商品住宅新开工面积及增

8、速全国商品住宅新开工面积及增速. 5 图图 8 全国商品住宅新开工面积单月同比全国商品住宅新开工面积单月同比 . 5 图图 9 全国商品住宅竣工面积及增速全国商品住宅竣工面积及增速 . 5 图图 10 全国商品住宅竣工面积单月同比全国商品住宅竣工面积单月同比 . 5 图图 11 房地产开发投资完成额及增速房地产开发投资完成额及增速 . 6 图图 12 房地产开发资金来源及增速房地产开发资金来源及增速 . 6 图图 13 房地产开发资金来源房地产开发资金来源 . 7 图图 14 房地产开发投资资金来源增速房地产开发投资资金来源增速 . 7 行业动态行业动态 请务必阅读尾页重要声明请务必阅读尾页重

9、要声明 3 1 销售持续下行销售持续下行态势态势 2022 年 1-4 月，商品住宅销售面积 3.37 亿平方米，同比下降25.40%，商品住宅销售额 3.32 万亿，同比下降 32.20%。4 月单月，全国商品住宅销售面积 0.74亿平方米，同比下滑 42.37%，全国商品住宅销售金额 0.72万亿，同比下滑 48.58%，单月同比降幅较上月扩大。 图图 1 全国商品住宅销售面积及增速全国商品住宅销售面积及增速 图图 2 全国商品住宅销售面积增速全国商品住宅销售面积增速 资料来源：资料来源：Wind，上海证券研究所，上海证券研究所 资料来源：资料来源：Wind，上海证券研究所，上海证券研究所

10、 图图 3 全国商品住宅销售金额及增速全国商品住宅销售金额及增速 图图 4 全国商品住宅销售金额增速全国商品住宅销售金额增速 资料来源：资料来源：Wind，上海证券研究所，上海证券研究所 资料来源：资料来源：Wind，上海证券研究所，上海证券研究所 2022 年 1-4 月，商品房待售面积 2.72 亿平方米，同比上升8.4%。 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%0.000.501.001.502.002.502019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-1

11、02020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-04商品住宅销售面积（亿平方米）累计同比（右轴）-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%2019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-04商品房销售面积:住宅:累计同比商品房销售面积:住宅:单月同比-100%-50%0

12、%50%100%150%200%0.000.501.001.502.002.502019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-04商品住宅销售金额（万亿元）累计同比（右轴）-100%-50%0%50%100%150%200%2017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-062019-102020-02202

13、0-062020-102021-022021-062021-102022-02商品房销售额:住宅:累计同比商品房销售额:住宅:单月同比 行业动态行业动态 请务必阅读尾页重要声明请务必阅读尾页重要声明 4 图图 5 商品房待售面积及增速商品房待售面积及增速 资料来源：资料来源：Wind，上海证券研究所，上海证券研究所 2 施工同比施工同比由正转负由正转负，新开工竣工，新开工竣工降幅扩大降幅扩大 1-4 月，房地产开发企业土地购置面积 1766 万平方米，同比下降 46.50%；土地成交价款 955 亿元，同比下降 20.6%。4 月单月，全国土地购置面积 426.92 万平方米，同比下滑 57.

14、29%。 图图 6 土地购置面积及增速土地购置面积及增速 资料来源：资料来源：Wind，上海证券研究所，上海证券研究所 1-4 月，全国商品住宅新开工面积 2.89 亿平方米，同比下滑28.40%； 全国商品住宅施工面积 57.8 亿平方米，同比下滑 0.1%；全国商品住宅竣工面积 1.47 亿平方米，同比下滑 11.40%。 -20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%0.00.51.01.52.02.53.03.54.04.55.02016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018

15、-082018-112019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-082020-112021-022021-052021-082021-112022-02商品住宅待售面积（亿平方米）累计同比（右轴）-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%01000200030004000500060002016-022016-072016-122017-052017-102018-032018-082019-012019-062019-112020-042020-092021-022021-072021-12土地购置面积（万平

16、方米）累计同比（右轴） 行业动态行业动态 请务必阅读尾页重要声明请务必阅读尾页重要声明 5 图图 7 全国商品住宅新开工面积及增速全国商品住宅新开工面积及增速 图图 8 全国商品住宅新开工面积单月同比全国商品住宅新开工面积单月同比 资料来源：资料来源：Wind，上海证券研究所，上海证券研究所 资料来源：资料来源：Wind，上海证券研究所，上海证券研究所 图图 9 全国商品住宅竣工面积及增速全国商品住宅竣工面积及增速 图图 10 全国商品住宅竣工面积单月同比全国商品住宅竣工面积单月同比 资料来源：资料来源：Wind，上海证券研究所，上海证券研究所 资料来源：资料来源：Wind，上海证券研究所，上

17、海证券研究所 3 房地产开发投资房地产开发投资增速增速由正转负由正转负 1-4月，房地产开发投资完成额3.92万亿，同比下降2.70%；其中，住宅投资 2.95 万亿，同比下降 2.1%，房地产开发投资完成额同比由正转负。 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%0.00.51.01.52.02.52019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-082020-112021-022021-052021-082021-112022-02商品住宅新开工面积（亿平方米）累计同比（右轴）-60%-40%-20%0%20%40%60%80%2019

18、-022019-052019-082019-112020-022020-052020-082020-112021-022021-052021-082021-112022-02房屋新开工面积:住宅:累计同比房屋新开工面积:住宅:单月同比-40%-20%0%20%40%60%0.00.51.01.52.02.52016-022016-082017-022017-082018-022018-082019-022019-082020-022020-082021-022021-082022-02商品住宅竣工面积（亿平方米）累计同比（右轴）-40%-20%0%20%40%60%80%2019-022019

19、-052019-082019-112020-022020-052020-082020-112021-022021-052021-082021-112022-02全国商品住宅竣工面积累计同比全国商品住宅竣工面积单月同比 行业动态行业动态 请务必阅读尾页重要声明请务必阅读尾页重要声明 6 图图 11 房地产开发投资完成额及增速房地产开发投资完成额及增速 资料来源：资料来源：Wind，上海证券研究所，上海证券研究所 1-4 月，房地产开发企业到位资金 4.85 万亿元，同比下滑23.60%；其中，国内贷款 6837 亿元，同比下降 24.40%；自筹资金 1.63 万亿，同比下降 5.2%；定金及预

20、收款 1.54 万亿，同比下降 37%；个人按揭贷款 8037 亿元，同比下降 25.10%。 图图 12 房地产开发资金来源及增速房地产开发资金来源及增速 资料来源：资料来源：Wind，上海证券研究所，上海证券研究所 -20%-10%0%10%20%30%40%50%0.00.20.40.60.81.01.21.41.61.82.02016-022016-072016-122017-052017-102018-032018-082019-012019-062019-112020-042020-092021-022021-072021-12房地产开发投资完成额（万亿）累计同比（右轴）-30%-

21、20%-10%0%10%20%30%40%50%60%0.00.51.01.52.02.53.03.5房地产开发资金来源（万亿）累计同比（右轴） 行业动态行业动态 请务必阅读尾页重要声明请务必阅读尾页重要声明 7 图图 13 房地产开发资金来源房地产开发资金来源 图图 14 房地产开发投资资金来源房地产开发投资资金来源增速增速 资料来源：资料来源：Wind，上海证券研究所，上海证券研究所 资料来源：资料来源：Wind，上海证券研究所，上海证券研究所 4 风险提示风险提示 地产政策调控超预期。地产政策调控超预期。自 2016 年“930”调控至今，房地产行业市场政策调控进入常态化阶段。以稳为主，

22、因城施策的调控主基调将长期维持。 房地产销售不及预期。房地产销售不及预期。房地产开发企业经营杠杆的核心在于前端销售去化带来的现金回款，后续市场销售是否符合开发商预期也直接影响开发商盈利水平。 0500010000150002000025000300003500040000450002020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-04国内贷款（亿元）定金及预收款（亿元）个人按揭贷款（亿元）其他到位资金（亿元）自筹资金（亿元）-40%-30%-20%-10

23、%0%10%20%30%40%50%60%2019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-082020-112021-022021-052021-082021-112022-02房地产开发投资到位资金累计同比房地产开发投资到位资金单月同比行业动态行业动态 请务必阅读尾页重要声明请务必阅读尾页重要声明 8 分析师声明分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询资格或相当的专业胜任能力，以勤勉尽责的职业态度，独立、客观地出具本报告，并保证报告采用的信息均来自合规渠道，力求清晰、准确地反映作者的研究观点，结论不受任何第三方的授意或影响。此外，作者

24、薪酬的任何部分不与本报告中的具体推荐意见或观点直接或间接相关。 公司业务资格说明公司业务资格说明 本公司具备证券投资咨询业务资格。 投资评级体系与评级定义投资评级体系与评级定义 股票投资评级股票投资评级： 分析师给出下列评级中的其中一项代表其根据公司基本面及（或）估值预期以报告日起 6 个月内公司股价相对于同期市场基准指数表现的看法。 买入 股价表现将强于基准指数 20%以上 增持 股价表现将强于基准指数 5-20% 中性 股价表现将介于基准指数5%之间 减持 股价表现将弱于基准指数 5%以上 无评级 由于我们无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使我

25、们无法给出明确的投资评级 行业投资评级：行业投资评级： 分析师给出下列评级中的其中一项代表其根据行业历史基本面及（或）估值对所研究行业以报告日起 12 个月内的基本面和行业指数相对于同期市场基准指数表现的看法。 增持 行业基本面看好，相对表现优于同期基准指数 中性 行业基本面稳定，相对表现与同期基准指数持平 减持 行业基本面看淡，相对表现弱于同期基准指数 相关证券市场基准指数说明：A 股市场以沪深 300 指数为基准；港股市场以恒生指数为基准；美股市场以标普 500或纳斯达克综合指数为基准。 投资评级说明： 不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准，投资者应区分不同机构在相同评级名称下的定

26、义差异。本评级体系采用的是相对评级体系。投资者买卖证券的决定取决于个人的实际情况。投资者应阅读整篇报告，以获取比较完整的观点与信息，投资者不应以分析师的投资评级取代个人的分析与判断。 免责声明免责声明 本报告仅供上海证券有限责任公司(以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告版权归本公司所有，本公司对本报告保留一切权利。未经书面授权，任何机构和个人均不得对本报告进行任何形式的发布、复制、引用或转载。如经过本公司同意引用、刊发的，须注明出处为上海证券有限责任公司研究所，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。 在法律许可的情况下，本公司或其关联机构可

27、能会持有报告中涉及的公司所发行的证券或期权并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供多种金融服务。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见和推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值或投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见或推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负责，投资者据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或关联机构无关。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为投资决策的唯一参考因素，也不应当认为本报告可以取代自己的判断。