2022年5月房地产开发行业周报2022W20：5年期LPR超预期下调多地房贷降息“四限”政策放松继续扩散-220522.pdf

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1、 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 行业周报 2022 年 05 月 22 日 房地产开发房地产开发 2022W20：5 年期年期 LPR 超预期下调超预期下调，多地房贷降息，多地房贷降息， “四限”“四限”政策政策放松继续扩散放松继续扩散 本周本周 LPR 超预期下调，超预期下调，5 年期年期 LPR 下调下调 15bps，从，从 4.60%下调至下调至4.45%。结合 5 月 15 日央行、银保监会联合发文调整差别化住房信贷政策 ，目前首套房房贷利率下限已降至 4.25%，二手房下限为 4.45%。在房贷全面降息的基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“

2、因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。近期的组合拳实际上是近期的组合拳实际上是 4 月月 18 日日23 条金融举措条金融举措的进一步延伸，强化今年托底地产稳增长的信心。的进一步延伸，强化今年托底地产稳增长的信心。 配合央行下调房贷利率，苏州、天津、石家庄、郑州福州等地亦传出房贷降息配合央行下调房贷利率，苏州、天津、石家庄、郑州福州等地亦传出房贷降息等消息。另外本周房地产放松政策继续扩散，全国多点开花，江苏、浙江等等消息。另外本周房地产放松政策继续扩散，全国多点开

3、花，江苏、浙江等多多个个核心二线城市密集出台“四限”宽松政策。核心二线城市密集出台“四限”宽松政策。 行情回顾：行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为本周中信房地产指数累计变动幅度为 0.7%，落后大盘，落后大盘 1.51 个百个百分点分点，在 29 个中信行业板块排名中位列第 28 名。本周上涨个股共 84 支，较上周减少 34 支，下跌股数为 51 支。 （若无特殊说明，报告中本周指 5.14-5.21当周） 。 新房成交情况：新房成交情况：本周本周 30 个城市新房成交面积为个城市新房成交面积为 253.4 万平方米，环比下降万平方米，环比下降5.2%，同比下降，同比下降 48.4%

4、，其中样本一线城市的新房成交面积为 32.3 万方，环比-26.3%，同比-56.9%；样本二线城市为 152.9 万方，环比-5.0%，同比-45.5% ；样本三线城市为 68.2 万方，环比 9.0%，同比-49.6%。从今年累计20 周新房成交面积同比看，样本 30 城共计 5308.9 万方，同比下降-44.5%；一线城市为 1020.6 万方，同比-40.0%；二线城市为 3038.7 万方，同比-39.1%；三线城市为 1249.6 万方，同比-56.6%。 二手房成交情况：二手房成交情况：本周我们跟踪的本周我们跟踪的 12 个重点城市二手房成交面积合计个重点城市二手房成交面积合计

5、 113.0万万方，环比下降方，环比下降 11.9%，同比下降，同比下降 31.2%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为 25.8 万方，环比-23.8%；样本二线城市为 66.7 万方，环比-7.6%；样本三线城市为 20.5 万方，环比-7.9%。年初至今累计二手房成交面积为 1933.9 万方，同比变动为-35.4%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为 570.4 万方，同比-40.4%；样本二线城市为 1090.2 万方，同比-31.7%；样本三线城市为 273.2 万方，同比-31.7%。 重点公司境内信用债情况：发行量增加，整体发债利率降低。重点公司境内信用债情况：发行量增

6、加，整体发债利率降低。根据申万行业-房地产指标统计，本周（5.16-5.22）共发行房企信用债 13 只，环比增加 4支；发行规模共计 106.50 亿元，环比增加 36.04 亿元，总偿还量 93.14 亿元，环比增加 75.99 亿元，净融资额为 13.36 亿元，环比减少 39.95 亿元。融资成本来看，碧桂园 3 年期公司债（-210bp） 、信达地产 3 年期公司债（-145bp） 、信达地产 5 年期公司债（-100bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。 投资建议：投资建议：维持地产开发板块“增持”评级。我们认为本轮政策刺激的核心点在于需求侧（销售）和企业资金

7、侧（融资） ，组合拳式的收紧应对应组合拳式的放松。今年是一个大级别政策宽松周期，是 beta 级别的行情。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A 股滨江集团、万科 A、保利发展、招商蛇口、金地集团、华发股份、华侨城 A；H 股绿城中国、华润臵地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、招商积余。 风险提示风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 增持增持（维持维持） 行业行业走势走势 作者作者 分析师分析师 金晶金

8、晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱： 研究助理研究助理 肖畅肖畅 执业证书编号：S0680122050008 邮箱： 研究助理研究助理 肖依依肖依依 执业证书编号：S0680121070010 邮箱： 相关研究相关研究 1、 A 股房地产开发行业年报综述：分化加速盈利承压2022-05-17 2、 房地产开发：1-4 月统计局数据点评:4 月单月投资开工进入冰点，提振销售迫在眉睫2022-05-16 3、 房地产开发：2022W19：首套房房贷利率下限下调 20bp，部分核心一二线城市政策放松2022-05-15 2022 年 05 月 22 日 P.2 请仔细阅读本报告末页

9、声明请仔细阅读本报告末页声明 内容目录内容目录 1. LPR 超预期下调，“四限”放松继续扩散，江浙多城放松 . 3 2. 行情回顾 . 4 3. 重点城市新房二手房成交跟踪 . 6 3.1 新房成交（商品住宅口径） . 6 3.2 二手房成交（商品住宅口径） . 8 4. 重点公司境内信用债情况 . 9 5. 本周相关政策回顾 . 11 风险提示 . 13 图表目录图表目录 图表 1：各行业涨跌幅排名 . 4 图表 2：本周各交易日指数表现 . 4 图表 3：近 52 周地产板块表现 . 4 图表 4：本周（5.16-5.20）涨幅前五个股 . 5 图表 5：本周（5.16-5.20）跌幅前

10、五个股 . 5 图表 6：重点房企涨跌幅排名 . 5 图表 7：本周（5.16-5.20）重点房企涨幅前五个股 . 5 图表 8：本周（5.16-5.20）重点房企跌幅前五个股 . 6 图表 9：近 6 月样本城市新房成交面积及同比 . 6 图表 10：近 6 月样本一线城市新房成交面积及同比 . 6 图表 11：近 6 月样本二线城市新房成交面积及同比 . 7 图表 12：近 6 月样本三线城市新房成交面积及同比 . 7 图表 13：30 城周度成交面积跟踪（5.14-5.21） . 7 图表 14：本周 12 城二手房成交面积及同环比 . 8 图表 15：本周 2 个一线城市二手房成交面积

11、及同环比 . 8 图表 16：本周 6 个二线城市二手房成交面积及同环比 . 9 图表 17：本周 4 个三线城市二手房成交面积及同环比 . 9 图表 18：12 样本城市二手房成交面积数据跟踪 . 9 图表 19：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额 . 10 图表 20：本周房企债券发行以债券评级划分 . 10 图表 21：本周房企债券发行以债券类型划分 . 10 图表 22：本周房企债券发行以期限划分 . 10 图表 23：房企每周融资汇总（5.16-5.22） . 10 图表 24：全国性政策（5.15-5.22） . 11 图表 25：地方性政策（5.15-5.22） . 11 20

12、22 年 05 月 22 日 P.3 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 1. LPR 超预期下调超预期下调， “四限”“四限”放松继续放松继续扩散，扩散，江浙江浙多城放松多城放松 本周本周 LPR 超预期下调超预期下调，5 年期年期 LPR 下调下调 15bps，从，从 4.60%下调至下调至 4.45%。结合 5月 15 日央行、银保监会联合发文调整差别化住房信贷政策 ，目前首套房房贷利率下限已降至 4.25%，二手房下限为 4.45%。在房贷全面降息的基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变

13、化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。近期的组合拳实际上是 4 月 18 日23 条金融举措的进一步延伸，强化今年托底地产稳增长的信心。 配合央行下调房贷利率，苏州、天津、石家庄、郑州福州等地亦传出房贷降息等消息。配合央行下调房贷利率，苏州、天津、石家庄、郑州福州等地亦传出房贷降息等消息。另外另外本周本周房地产房地产放松放松政策继续扩散，政策继续扩散，全国多点开花，江苏、浙江等全国多点开花，江苏、浙江等多个多个核心二线城市核心二线城市密集出台密集出台“四限”“四限”宽松政策宽松政策。 以下是部分二线城市本周“四限”政策放松统计： 浙江杭州限购放

14、松：浙江杭州限购放松：对落户未满 5 年的户籍家庭取消原“在购房之日前取消原“在购房之日前 2 年起已在本年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满市限购范围内连续缴纳城镇社保满 24 个月”的规定。个月”的规定。对本市限购范围内，个人转让家庭唯一住房的，增值税征免年限由 5 年调整到 2 年。符合条件的三孩家庭，在本市限符合条件的三孩家庭，在本市限购范围内限购的住房套数增加购范围内限购的住房套数增加 1 套套。 浙江湖州限购放松：浙江湖州限购放松：为满足购房者刚需和改善的合理住房需求，在中心城市范围内购在中心城市范围内购买住房的非本市户籍居民家庭，不再有连续缴纳社保时限的要求。买住房的非本市户

15、籍居民家庭，不再有连续缴纳社保时限的要求。 江苏南通限贷放松江苏南通限贷放松、提供购房补贴、提供购房补贴：首次购房首付比例最低执行首次购房首付比例最低执行 20%，二套房首付比，二套房首付比例最低执行例最低执行 30%。在职职工购买首套普通商品住房申请公积金贷款的，贷款额度放宽贷款额度放宽至原可贷额度的两倍至原可贷额度的两倍，款额度不超过 40 万元/人；给予刚性和改善性购房奖补。 江苏常州限贷放松、房贷降息：江苏常州限贷放松、房贷降息：常州市二套房首付比例降至常州市二套房首付比例降至 3 成，首套房贷利率降为成，首套房贷利率降为4.4%。 江苏泰州限贷放松、限售放松、购房补贴：江苏泰州限贷放

16、松、限售放松、购房补贴：提高公积金贷款额度最高至提高公积金贷款额度最高至 50 万元万元、将商品住房限制转让年限由限制转让年限由 2 年调整为年调整为 1 年年、5-12 月大专以上人群购房给予购房补贴给予购房补贴和 50%契税补贴。泰州市还将降低商品房网签备案首付比例。将预售资金监管账户的首付款交纳比例由不低于 30%调整为不低于 20%。 四川成都限购放松：四川成都限购放松：近郊区（市）县已购或新购住房不纳入在中心城区购房时家庭名已购或新购住房不纳入在中心城区购房时家庭名下住房总套数计算下住房总套数计算。购房人及其家庭成员在成都市无自有产权住房且登记购房之日前 2年内无住房转让记录的，认定

17、为无房居民家庭。 宁夏银川限购放松、限贷放松、限售放松：宁夏银川限购放松、限贷放松、限售放松：购房数量和购房主体不受户籍限制。商品购房数量和购房主体不受户籍限制。商品房买卖合同转让期限不做限制。商业银行和公积金贷款购买首套房最低首付款比例下房买卖合同转让期限不做限制。商业银行和公积金贷款购买首套房最低首付款比例下调至调至 20%，二套房最低首付款比例下调至 30%。此外，对拥有 1 套住房并已结清购房贷款的家庭，执行首套房贷款政策。 辽宁大连限购放松：辽宁大连限购放松：非限制区域住房套数将不计入总套数；在非限制区域住房套数将不计入总套数；在限制区域购买二手住房限制区域购买二手住房的，不再受已有

18、住房总套数限制。的，不再受已有住房总套数限制。本市户籍居民家庭在限制区域拥有住房的总建筑面积小于 144 平方米的，可在限制区域再购买 1 套商品住房，满足住房改善的合理需求。 2022 年 05 月 22 日 P.4 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 2. 行情回顾行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为 0.7%，落后大盘 1.51 个百分点，在 29 个中信行业板块排名中位列第 28 名。本周上涨个股共 84 支，较上周减少 34 支，下跌股数为 51支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为绵石投资、*ST 新城、宋都股份、*ST 运盛、广宇发展，涨幅分别为 48.5%、2

19、4.8%、19.1%、16.0%、15.0%。跌幅前五为中交地产、金科股份、深深房 A、光大嘉宝、蓝光发展，跌幅分别为-17.7%、-11.5%、-8.2%、-6.5%、-5.7%。 本周 49 家重点房企中共计上涨 26 支，较上周增长 9 支，涨幅位居前五的为旭辉控股集团、碧桂园、绿景中国地产、泰禾集团、龙湖集团，涨幅分别为 14.1%、13.1%、10.8%、10.7%、9.9%。跌幅前五为佳源集团、金科股份、蓝光发展、华夏幸福、金地商臵，跌幅分别为-43.7%、-11.5%、-5.7%、-4.5%、-3.8%。 图表 1：各行业涨跌幅排名 资料来源：wind，国盛证券研究所 图表 2：

20、本周各交易日指数表现 图表 3：近 52 周地产板块表现 资料来源：wind，国盛证券研究所 资料来源：wind，国盛证券研究所 0.73% -4%-2%0%2%4%6%8%煤炭 电力设备 有色金属 电子元器件 汽车 基础化工 石油石化 机械 综合 钢铁 建材 纺织服装 轻工制造 通信 交通运输 传媒 农林牧渔 国防军工 计算机 电力及公用事业 食品饮料 餐饮旅游 非银行金融 家电 建筑 银行 商贸零售 房地产 医药 -1.0%0.0%1.0%2.0%3.0%05/1305/1605/1705/1805/1905/20房地产开发 沪深300 0.60.650.70.750.80.850.90.

21、9511.051.12021/5/182021/6/182021/7/182021/8/182021/9/182021/10/182021/11/182021/12/182022/1/182022/2/182022/3/182022/4/182022/5/18沪深300指数 申万房地产行业指数 2022 年 05 月 22 日 P.5 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 图表 4：本周（5.16-5.20）涨幅前五个股 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周五收盘价（元） 本周五收盘价（元） 000609.SZ 绵石投资 48.5% 47.8% 4.45 6.61 000809

22、.SZ *ST 新城 24.8% 24.0% 2.14 2.67 600077.SH 宋都股份 19.1% 18.4% 4.03 4.80 600767.SH *ST 运盛 16.0% 15.3% 3.93 4.56 000537.SZ 广宇发展 15.0% 14.3% 11.34 13.04 资料来源：wind，国盛证券研究所 图表 5：本周（5.16-5.20）跌幅前五个股 代码 简称 周累计跌幅 周相对跌幅 上周五收盘价（元） 本周五收盘价（元） 000736.SZ 中交地产 -17.7% -18.4% 23.70 19.50 000656.SZ 金科股份 -11.5% -12.2% 4

23、.18 3.70 000029.SZ 深深房 A -8.2% -8.9% 9.85 9.04 600622.SH 光大嘉宝 -6.5% -7.2% 4.31 4.03 600466.SH 蓝光发展 -5.7% -6.4% 1.93 1.82 资料来源：wind，国盛证券研究所 图表 6：重点房企涨跌幅排名 资料来源：wind，国盛证券研究所 图表 7：本周（5.16-5.20）重点房企涨幅前五个股 代码 简称 周累计跌幅 周相对跌幅 上周五收盘价（单位为原始货币） 本周五收盘价（单位为原始货币） 0884.HK 旭辉控股集团 14.1% 13.4% 3.11 3.55 2007.HK 碧桂园

24、13.1% 12.4% 4.42 5.00 0095.HK 绿景中国地产 10.8% 10.1% 0.83 0.92 000732.SZ 泰禾集团 10.7% 10.0% 1.40 1.55 0960.HK 龙湖集团 9.9% 9.2% 36.25 39.85 资料来源：wind，国盛证券研究所 -50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%旭辉控股集团 碧桂园 绿景中国地产 泰禾集团 龙湖集团 美的臵业 禹洲集团 建业地产 越秀地产 中梁控股 时代中国控股 华润臵地 正荣地产 中国海外发展 绿城中国 远洋集团 我爱我家 融信中国 新城控股 保利地产 富力地产 雅居乐集团 金地集团

25、滨江集团 万科A 建发国际集团 佳兆业 融创中国 中国恒大 中国铁建 龙光地产 世茂集团 中国奥园 世联行 中国金茂 中国金茂 华侨城A 荣盛发展 招商蛇口 中南建设 阳光城 华发股份 大悦城 绿地控股 金地商臵 华夏幸福 蓝光发展 金科股份 佳源集团 2022 年 05 月 22 日 P.6 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 图表 8：本周（5.16-5.20）重点房企跌幅前五个股 代码 简称 周累计跌幅 周相对跌幅 上周五收盘价（单位为原始货币） 本周五收盘价（单位为原始货币） 2768.HK 佳源集团 -43.7% -44.4% 1.03 0.58 000656.SZ 金

26、科股份 -11.5% -12.2% 4.18 3.70 600466.SH 蓝光发展 -5.7% -6.4% 1.93 1.82 600340.SH 华夏幸福 -4.5% -5.3% 3.74 3.57 0535.HK 金地商臵 -3.8% -4.5% 0.80 0.77 资料来源：wind，国盛证券研究所 3. 重点城市新房二手房成交重点城市新房二手房成交跟踪跟踪 3.1 新房成交（商品住宅口径）新房成交（商品住宅口径） 本周 30 个城市新房成交面积为 253.4 万平方米，环比下降 5.2%，同比下降 48.4%，其中样本一线城市的新房成交面积为 32.3 万方，环比-26.3%，同比-

27、56.9%；样本二线城市为 152.9 万方，环比-5.0%，同比-45.5% ；样本三线城市为 68.2 万方，环比9.0%，同比-49.6%。 图表 9：近 6 月样本城市新房成交面积及同比 图表 10：近 6 月样本一线城市新房成交面积及同比 资料来源：wind，国盛证券研究所 资料来源：wind，国盛证券研究所 -100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%01002003004005006002021/11/26 2021/12/10 2021/12/24 2022/1/7 2022/1/21 2022/2/4 2022/2/18 2022/3/4 2

28、022/3/18 2022/4/1 2022/4/15 2022/4/29 2022/5/13 样本城市新房成交面积（万方） 同比 环比 -100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%0204060801001202021/11/26 2021/12/10 2021/12/24 2022/1/7 2022/1/21 2022/2/4 2022/2/18 2022/3/4 2022/3/18 2022/4/1 2022/4/15 2022/4/29 2022/5/13 样本一线城市新房成交面积（万方） 同比 环比 2022 年 05 月 22 日 P.7 请仔细阅

29、读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 图表 11：近 6 月样本二线城市新房成交面积及同比 图表 12：近 6 月样本三线城市新房成交面积及同比 资料来源：wind，国盛证券研究所 资料来源：wind，国盛证券研究所 从今年累计 20 周新房成交面积同比看，样本 30 城共计 5308.9 万方，同比下降-44.5%；一线城市为 1020.6 万方，同比-40.0%；二线城市为 3038.7 万方，同比-39.1%；三线城市为 1249.6 万方，同比-56.6%。其中一线城市中，北京（-25.0%） 、上海（-38.3%） 、广州（-54.2%） 、深圳（-33.9%）同比均为负。二三线

30、城市中仅南平（7.0%）同比为正，盐城（-80.3%） 、海门（-78.6%） 、莆田（-67.8%）等总计 24 城同比为负。 图表 13：30 城周度成交面积跟踪（5.14-5.21） 城市能级城市能级 城市城市 本周成交本周成交（万方）（万方） 本周环比本周环比 本周同比本周同比 当 月 累 计 成当 月 累 计 成交（万方）交（万方） 当月累计当月累计同比同比 今年累计成交今年累计成交（万方）（万方） 今年累今年累计同比计同比 1 北京北京 10.8 -45% -43% 40.2 0% 267.4 -25% 1 上海上海 0.7 -33% -98% 2.4 -96% 371.2 -38

31、% 1 广州广州 17.0 -7% -22% 40.2 -41% 246.7 -54% 1 深圳深圳 3.8 -24% -41% 10.7 -34% 135.3 -34% 2 杭州杭州 13.9 -2% -50% 29.8 -61% 273.1 -44% 2 南京南京 20.0 13% -43% 48.8 -51% 381.8 -39% 2 武汉武汉 20.6 -30% -66% 60.2 -61% 464.7 -50% 2 宁波宁波 3.4 -48% -80% 11.7 -80% 147.3 -59% 2 成都成都 33.8 -18% 25% 87.0 -24% 744.5 -21% 2 青

32、岛青岛 19.7 -2% -44% 48.9 -39% 364.3 -39% 2 苏州苏州 18.2 28% -29% 37.0 -37% 276.5 -34% 2 济南济南 14.3 3% -59% 32.1 -61% 293.5 -33% 2 福州福州 9.2 129% -48% 15.2 -64% 93.0 -52% 3 佛山佛山 17.6 10% -36% 40.1 -57% 263.2 -48% 3 温州温州 8.6 15% -42% 18.3 -62% 153.5 -60% 3 惠州惠州 2.6 -23% -42% 7.6 -32% 38.0 -66% 3 无锡无锡 8.6 117

33、% -46% 16.8 -68% 117.0 -52% 3 扬州扬州 2.8 11% -65% 5.8 -68% 53.6 -65% 3 嘉兴嘉兴 2.1 111% 0% 4.1 -59% 33.0 -52% 3 淮安淮安 - - - - - - - -80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%0501001502002503003502021/11/26 2021/12/10 2021/12/24 2022/1/7 2022/1/21 2022/2/4 2022/2/18 2022/3/4 2022/3/18 2022/4/1 2022/4/15 2022/4/29

34、2022/5/13 样本二线城市新房成交面积（万方） 同比 环比 -80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%0204060801001201401602021/11/26 2021/12/10 2021/12/24 2022/1/7 2022/1/21 2022/2/4 2022/2/18 2022/3/4 2022/3/18 2022/4/1 2022/4/15 2022/4/29 2022/5/13 样本三线城市新房成交面积（万方） 同比 环比 2022 年 05 月 22 日 P.8 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 3 江门江门 3.0 30%

35、 -29% 6.2 -45% 52.1 -26% 3 莆田莆田 1.1 -17% -65% 3.1 -75% 28.6 -68% 3 泰安泰安 3.6 38% -45% 8.1 -52% 56.8 -48% 3 芜湖芜湖 4.4 -11% -78% 12.1 -77% 127.3 -62% 3 盐城盐城 2.4 313% -23% 3.2 -47% 33.0 -80% 3 宝鸡宝鸡 4.9 -6% -50% 12.9 -48% 89.1 -47% 3 海门海门 0.3 -51% -67% 1.0 -51% 8.3 -79% 3 清远清远 4.7 -17% -27% 12.8 -27% 96.2

36、 -30% 3 云浮云浮 0.9 -14% 21% 2.6 5% 20.6 -11% 3 南平南平 0.6 -5% 6% 2.5 26% 12.4 7% 资料来源：wind，国盛证券研究所 3.2 二手房成交（商品住宅口径）二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的 12 个重点城市二手房成交面积合计 113.0 万方，环比下降 11.9%，同比下降 31.2%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为 25.8 万方，环比-23.8%；样本二线城市为 66.7 万方，环比-7.6%；样本三线城市为 20.5 万方，环比-7.9%。年初至今累计二手房成交面积为 1933.9 万方，同比变动为-3

37、5.4%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为 570.4 万方，同比-40.4%；样本二线城市为 1090.2 万方，同比-31.7%；样本三线城市为 273.2 万方，同比-31.7%。 图表 14：本周 12 城二手房成交面积及同环比 图表 15：本周 2 个一线城市二手房成交面积及同环比 资料来源：wind，国盛证券研究所 资料来源：wind，国盛证券研究所 -100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%0204060801001201401602021/11/26 2021/12/10 2021/12/24 2022/1/7 2022/1/21 20

38、22/2/4 2022/2/18 2022/3/4 2022/3/18 2022/4/1 2022/4/15 2022/4/29 2022/5/13 样本城市二手房成交总面积（万方，左轴） 环比（右轴） 同比（右轴） -100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%051015202530354045502021/11/26 2021/12/10 2021/12/24 2022/1/7 2022/1/21 2022/2/4 2022/2/18 2022/3/4 2022/3/18 2022/4/1 2022/4/15 2022/4/29 2022/5/13 样本一

39、线城市二手房成交面积（万方，左轴） 环比（右轴） 同比（右轴） 2022 年 05 月 22 日 P.9 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 图表 16：本周 6 个二线城市二手房成交面积及同环比 图表 17：本周 4 个三线城市二手房成交面积及同环比 资料来源：wind，国盛证券研究所 资料来源：wind，国盛证券研究所 图表 18：12 样本城市二手房成交面积数据跟踪 城市城市 城市能级城市能级 本 周 成 交 面 积本 周 成 交 面 积（万方）（万方） 本周环比本周环比 本周同比本周同比 今年今年 20 周累计同周累计同比比 北京 1 19.8 -27.4% -55.0%

40、 -32.7% 深圳 1 6.0 -8.9% -25.4% -68.5% 杭州 2 4.9 61.7% -69.4% -66.8% 南京 2 13.2 -4.0% -35.0% -46.7% 成都 2 29.7 -15.2% 472.8% 203.6% 青岛 2 4.5 10.1% -70.3% -74.7% 苏州 2 9.4 -3.9% -54.6% -49.7% 厦门 2 5.0 -22.7% -46.0% -54.5% 东莞 3 4.9 23.5% 59.1% -25.9% 扬州 3 2.5 1.0% -5.6% -51.7% 佛山 3 11.7 -18.0% -34.3% -39.4%

41、 江门 3 1.4 -8.4% -37.1% -32.8% 资料来源：wind，国盛证券研究所 4. 重点公司重点公司境内信用债情况境内信用债情况 根据申万行业-房地产指标统计，本周（5.16-5.22）共发行房企信用债 13 只，环比增加 4 支；发行规模共计 106.50 亿元，环比增加 36.04 亿元，总偿还量 93.14 亿元，环比增加 75.99 亿元，净融资额为 13.36 亿元，环比减少 39.95 亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以 AAA（75.6%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（85.0%）为主要构成。债券期限方面，本周以 3

42、-5 年（48.6%）的债券为主。 -100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%01020304050607080901002021/11/26 2021/12/10 2021/12/24 2022/1/7 2022/1/21 2022/2/4 2022/2/18 2022/3/4 2022/3/18 2022/4/1 2022/4/15 2022/4/29 2022/5/13 样本二线城市二手房成交面积（万方，左轴） 环比（右轴） 同比（右轴） -100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%05101520252021/11/

43、26 2021/12/10 2021/12/24 2022/1/7 2022/1/21 2022/2/4 2022/2/18 2022/3/4 2022/3/18 2022/4/1 2022/4/15 2022/4/29 2022/5/13 样本三线城市二手房成交面积（万方，左轴） 环比（右轴） 同比（右轴） 2022 年 05 月 22 日 P.10 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 图表 19：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表 20：本周房企债券发行以债券评级划分 资料来源：wind，国盛证券研究所 资料来源：wind，国盛证券研究所 图表 21：本周房企债券发行

44、以债券类型划分 图表 22：本周房企债券发行以期限划分 资料来源：wind，国盛证券研究所 资料来源：wind，国盛证券研究所 融资成本来看，碧桂园 3 年期公司债（-210bp） 、信达地产 3 年期公司债（-145bp） 、信达地产 5 年期公司债（-100bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。 图表 23：房企每周融资汇总（5.16-5.22） 公告日期公告日期 公司简称公司简称 类型类型 规模规模 (亿元亿元) 期限期限(年年) 利率利率(%) 可比债券可比债券 发行时间发行时间 可比债券可比债券 利率利率(%) 利率差利率差 (%) 2022/5/20 苏州高新

45、 短期融资券 4.00 0.2603 2022/5/5 2.15 2022/5/20 苏州高新 公司债 10.00 5 2022/3/15 3.30 2022/5/20 美的臵业 公司债 10.00 4 2021/1/29 4.40 2022/5/20 越秀集团 公司债 10.75 7 3.35 2022/5/13 3.38 -0.03 2022/5/20 越秀集团 公司债 10.75 5 2.84 2022/5/13 2.90 -0.06 2022/5/20 碧桂园 公司债 5.00 3 4.50 2018/11/15 6.60 -2.10 2022/5/19 珠江实业 中期票据 10.00

46、 3 2022/4/8 3.81 2022/5/19 厦门住宅 公司债 12.00 2 2.87 2022/5/17 龙湖 公司债 5.00 6 4.00 2022/1/12 3.49 0.51 2022/5/17 信达地产 公司债 6.00 5 3.70 2021/3/23 4.70 -1.00 2022/5/17 信达地产 公司债 6.00 3 3.45 2019/7/24 4.90 -1.45 (200)(100)01002003004002022-05-22 2022-05-01 2022-04-10 2022-03-20 2022-02-27 2022-02-06 2022-01-1

47、6 2021-12-26 2021-12-05 2021-11-14 2021-10-24 2021-10-03 2021-09-12 2021-08-22 2021-08-01 2021-07-11 2021-06-20 2021-05-30 2021-05-09 2021-04-18 净融资额(亿元) 总发行量(亿元) 总偿还量(亿元) 75.6% 24.4% AAAAA85.0% 11.3% 3.8% 一般公司债 证监会主管ABS 超短期融资债券 3.8% 32.9% 48.6% 14.8% 0-1年 1-3年 3-5年 5年以上 2022 年 05 月 22 日 P.11 请仔细阅读本

48、报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 2022/5/17 浦东软件园 中期票据 2.00 3 3.10 2021/10/26 3.54 -0.44 2022/5/16 中国铁建 公司债 15.00 5 3.30 2022/3/25 3.70 -0.40 资料来源：Wind，国盛证券研究所 5. 本周相关政策回顾本周相关政策回顾 图表 24：全国性政策（5.15-5.22） 地区地区 概况概况 相关来源相关来源/文件文件 新闻要点新闻要点 全国 LPR 降息 央行授权银行间同业拆借中心公布最新一期贷款市场报价利率(LPR) 5 月 20 日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，最新一期贷

49、款市场报价利率(LPR)为：1 年期 LPR 为 3.7%，5 年期以上 LPR 为 4.45%。将全国层面新发放首套住房商业性个人住房贷款利率下限从 LPR 调整为LPR-20BP，二套住房贷款利率下限保持 LPR+60BP。 资料来源：政府网站，国盛证券研究所 图表 25：地方性政策（5.15-5.22） 地区地区 概况概况 相关来源相关来源/文件文件 新闻要点新闻要点 江苏苏州 房贷降息 上证报 苏州多银行宣布执行 4.25%，可以先面签，等到最终批复之后，即可放贷 江苏南通 限贷放松、购房补贴 关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 首次购房首付比例最低执行 20%，二套房首付比例最低执

50、行 30%。在职职工购买首套普通商品住房申请公积金贷款的，贷款额度放宽至原可贷额度的两倍，款额度不超过 40 万元/人，80 万元/户；在职职工购买第二套普通商品住房申请公积金贷款的，贷款额度调整为 40 万元/人，80 万元/户；首付款比例由最低 40%调整为 30%。给予刚性和改善性购房奖补。 安徽六安 限贷放松 六安市应对疫情纾困暖企促进房地产市场平稳健康发展的若干政策 提高公积金贷款额度，双职工缴存家庭最高为 60 万元，单职工缴存家庭最高为 40 万元；职工首次使用住房公积金贷款，双职工缴存家庭最低为 40 万元，单职工缴存家庭最低为 30 万元。允许提取住房公积金支付首付款。职工在