2022年5月房地产行业：5年期LPR再降呵护市场信号明确-220522.pdf

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1、 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产房地产 5 年期年期 LPR 再降，呵护市场信号明确再降，呵护市场信号明确 华泰研究华泰研究 房地产开发房地产开发 增持增持 ( (维持维持) ) 房地产服务房地产服务 增持增持 ( (维持维持) ) 研究员 陈慎陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 +86021 38476038 研究员 刘璐刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 +86-21-28972218 研究员 林正衡林正衡 SAC No. S057052009

2、0003 SFC No. BRC046 +86-21-28972087 华泰证券华泰证券 2022 年中期线上策略会年中期线上策略会 行业行业走势图走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐重点推荐 股票名称股票名称 股票代码股票代码 目标价目标价 (当地币种当地币种) 投资评级投资评级 金地集团 600383 CH 19.13 买入 万科 A 000002 CH 25.20 买入 招商蛇口 001979 CH 19.01 买入 建发股份 600153 CH 16.92 买入 华发股份 600325 CH 9.73 买入 滨江集团 002244 CH 11.50 买入 新城控股 60115

3、5 CH 43.12 买入 华润置地 1109 HK 55.56 买入 中国海外发展 688 HK 36.44 买入 龙湖集团 960 HK 53.76 买入 旭辉控股集团 884 HK 6.96 买入 碧桂园 2007 HK 8.58 买入 中海物业 2669 HK 13.53 买入 保利物业 6049 HK 73.86 买入 碧桂园服务 6098 HK 51.67 买入 旭辉永升服务 1995 HK 17.90 买入 招商积余 001914 CH 19.50 买入 新大正 002968 CH 47.94 买入 华联控股 000036 CH 4.48 增持 鲁商发展 600223 CH 15

4、.57 买入 资料来源：华泰研究预测 2022 年 5 月 22 日中国内地 动态点评动态点评 销售不稳、政策不息，看好地产板块机遇销售不稳、政策不息，看好地产板块机遇 5 年期 LPR 超预期调降进一步释放行业托底信号，自上而下政策端进一步改善的定调，预示着需求不稳、政策不息。房贷额度和利率、需求端和供给端政策的持续改善，有望使得地产基本面加速企稳，驱动开发和物管板块行情从央企国企适度向部分民企扩散。重点推荐：1）A 股开发：金地集团、万科 A、招商蛇口、滨江集团、建发股份、华发股份、新城控股；2）港股开发：华润置地、龙湖集团、中国海外发展、旭辉控股集团、碧桂园；3）物管公司：中海物业、保利

5、物业、碧桂园服务、招商积余、旭辉永升服务、新大正等；4）转型房企：华联控股、鲁商发展。 5 年期年期 LPR 下调幅度超预期，呵护市场信号明确下调幅度超预期，呵护市场信号明确 5 月 29 日央行公布 5 月 LPR 数据， 在未调整 MLF 和 1 年期 LPR 的情况下，5 年期 LPR 下调 15bp 至 4.45%，调整幅度超过 Wind 一致预期（4.55%） 。结合此前央行和银保监会对于贷款利率下限的调整， 目前首套房贷款利率下限降至 4.25%，已低于 2008 年以来全国加权平均贷款利率的最低水平（2009Q3 的 4.38%，数据来自央行） ，定向引导贷款投向、呵护房地产市场

6、的信号已经十分明确。 多地积极响应调整贷款利率下限多地积极响应调整贷款利率下限 根据易居的数据，5 月 15 日贷款利率下限调整后，各地政策响应速度较快，截至 5 月 19 日全国已有 20 个城市出现了 4.4%的首套房贷款利率，其中包括广州、深圳、苏州、郑州、重庆、青岛等多个一二线城市。我们预计 5月全国房贷利率数据将出现加速下行。历史来看，房贷利率和房地产销售显著负相关，我们预计房贷利率的加速调整有望改善地产预期，促进购房需求释放，我们预计有望在三季度看到市场逐步见底。 房贷之外，调控政策和房企纾困政策也在持续释放善意房贷之外，调控政策和房企纾困政策也在持续释放善意 调控政策方面，根据我

7、们统计，2022Q2（截至 5 月 14 日）主要城市放松频次显著放量，已经达到 102 次，超过 2020Q1，限购、限贷等方面的调整已经频繁出现，杭州、南京、苏州、长沙等二线城市亦出台放松政策，后续仍可期待全国层面信贷政策（例如统一“认贷不认房”首付标准）和一线城市非核心区域的宽松。房企纾困政策方面，中证金融牵头利用信用保护工具为部分优质民企债券融资护航， 部分民企有望在地方政府牵头下获得国资入股，我们认为这些举措有望畅通房企融资堵点，有助于提振房企、金融机构和购房者信心。 风险提示：疫情不确定性；行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。 (32)(22)(12)(2)8May-2

8、1Sep-21Jan-22May-22(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产房地产 重点推荐标的重点推荐标的 金地集团（金地集团（600383 CH，买入，目标价，买入，目标价 19.13 元）元） 4 月 29 日公司发布一季报，一季度公司实现营业收入 133.5 亿元，同比+82.1%；归母净利6.3 亿元，同比+10.8%；EPS0.14 元，我们维持 2022-2024 年 EPS2.25/2.40/2.60 元的预测，可比公司 2022 年 Wind 一致预期 PE 为 7.06，高股息率、充沛货值、稳健的财务结

9、构将进一步凸显配置价值，给予公司 2022 年 8.5 倍 PE；目标价 19.13 元；维持“买入”评级。(最新报告日期：2022 年 5 月 3 日） 风险提示：行业销售下滑风险；股东减持风险。 万科万科 A（000002 CH，买入，目标价，买入，目标价 25.20 元）元） 4 月 28 日公司发布一季报， 一季度实现营收人民币 626.7 亿元， 同比+0.7%； 归母净利 14.3亿元，同比+10.6%；EPS 0.12 元。我们维持 2022/2023/2024 年 EPS 为 2.23/2.55/2.86元的预测，A 股（000002 CH）参考可比公司 2022 年 PE 均

10、值 8.5x（Wind 一致预期） ，稳健的财务强化公司龙头地位，万物云分拆上市加快多元化价值重估，我们予以 2022 年11.3xPE，予以目标价 25.20 元。 （最新报告日期：2022 年 5 月 4 日） 风险提示：行业销售下滑；公司拿地节奏低预期导致可售货量不足的风险。 招商蛇口（招商蛇口（001979 CH，买入，目标价，买入，目标价 19.01 元）元） 4 月 27 日公司发布 22 年一季报，一季度公司实现营收 188.0 亿元，同比+48.4%，归母净利 4.4 亿元，同比-33.7%，EPS0.01 元。我们维持 2022-2024 年 EPS 为 1.32/1.39/

11、1.50元的预判，可比公司 2022 年平均 PE 为 10.4 倍（Wind 一致预期） ，考虑到公司丰富的土地储备以及央企背景对未来成长空间的加持，我们认为公司合理 2022PE 为 14.4 倍，目标价 19.01 元，维持“买入”评级。 （最新报告日期：2022 年 4 月 28 日） 风险提示：行业销售下行风险；园区开发业务周转低于预期。 滨江集团（滨江集团（002244 CH，买入，目标价，买入，目标价 11.50 元）元） 公司 4 月 29 日披露年报和一季报，2021 年实现营收 379.8 亿元，同比+33%；归母净利润30.3 亿元，同比+30%。22Q1 实现营收 61

12、.8 亿元，同比-17%；归母净利润 2.3 亿元，同比-43%。我们预计公司 22-24 年 EPS 至 1.15、1.35、1.54 元。可比公司 2022 年平均 PE（Wind 一致预期）为 8 倍，考虑到公司优质的项目布局和亮眼的销售、拿地和财务表现，我们认为公司 2022 年合理 PE 为 10 倍，予以目标价 11.50 元，维持“买入”评级。 （最新报告日期：2022 年 5 月 1 日） 风险提示：疫情、行业政策、区域市场、少数股东损益占比波动风险。 建发股份（建发股份（600153 CH，买入，目标价，买入，目标价 16.92 元）元） 4 月 29 日公司发布一季报，一季

13、度公司实现营收 1506 亿元，同比+40.6%，归母净利 10.1亿元，同比+29.8%，EPS0.33 元。融资优势、充沛土储以及周转能力推动地产业务逆势增长，供应链运营业务量价齐升，股权激励强化成长动力。我们维持 22-24EPS 分别为 2.28 /2.64/3.16元的预测， 大型房企和供应链企业对应22年Wind一致预期PE均值为8.4/10.7x；考虑多元折价，我们给予公司 22 年地产业务 7.1x PE（折价 15%） ，供应链业务 7.7x PE，予以目标价 16.92 元，重申“买入”评级。 （最新报告日期：2022 年 5 月 4 日） 风险提示：行业销售下行风险，大宗

14、价格波动风险。 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 3 房地产房地产 华发股份（华发股份（600325 CH，买入，目标价，买入，目标价 9.73 元）元） 公司 4 月 27 日发布一季报，22Q1 年实现营收 80.9 亿元，同比+27%；归母净利润 7.1 亿元，同比+28%。尽管 22Q1 毛利率承压，但公司通过结转放量和少数股东损益占比减少实现业绩较高增长；凭借充裕的货值，销售跑赢行业；融资渠道保持畅通。我们维持2022/2023/2024 年 EPS 为 1.57/1.66/1.91 元的盈利预测。 可比公司 2022 年平均 PE 为 6.1倍（Wind

15、 一致预期） ，考虑到公司不俗的销售和业绩表现以及背靠珠海国资委带来的融资和项目获取优势，我们认为公司 2022 年合理 PE 为 6.2 倍，维持目标价 9.73 元，维持“买入”评级。 （最新报告日期：2022 年 4 月 28 日） 风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、利润率下行、投资收益和少数股东损益占比波动风险。 新城控股（新城控股（601155 CH，买入，目标价，买入，目标价 43.12 元）元） 4 月 29 日公司发布 22 年一季报，一季度实现营收 186.8 亿元，同比+5.9%；实现归母净利润 5.1 亿元，同比-5.9%；EPS0.23 元。我们维持 2022-

16、2024 年 EPS 为 5.60/5.71/6.36 元的预测，参考可比公司 2022 年 7.3 倍 PE 估值，作为一家财务相对稳健的民企，公司商业外拓积极，开发土储充沛，双轮驱动路径日益清晰，我们认为公司 2022 年合理 PE 估值为7.7 倍，目标价 43.12 元，维持“买入”评级。 （最新报告日期：2022 年 5 月 3 日） 风险提示：行业销售下滑；三四线商业地产竞争加剧。 华润置地（华润置地（1109 HK，买入，目标价，买入，目标价 55.56 港元）港元） 公司 3 月 31 日发布年报， 2021 年实现营收 2,121 亿元， 同比+18%； 归母净利润 324

17、亿元，同比+9%；核心归母净利润 266 亿元，同比+10%。考虑到行业利润率的下行趋势，我们预计 2022E/2023E/2024E EPS 至 5.00/5.69/6.59 元。可比公司 2022E PE 平均为 7.5 倍，考虑到公司强大的不动产经营能力和融资优势，我们认为公司合理 2022E PE 为 9 倍，目标价 55.56 港币，维持“买入”评级。 （最新报告日期：2022 年 4 月 3 日） 风险提示：疫情影响业务开展，尤其是经营性不动产业务；盈利能力和销售增速不及预期。 龙湖集团（龙湖集团（0960 HK，买入，目标价，买入，目标价 53.76 港元）港元） 公司公布 20

18、21 年报：1）收入同比增长 21%至 2,234 亿元（投资性物业和物业管理收入同比增长 39%至 188 亿元） ；2）尽管毛利率同比下降 4pct，但核心净利润依然同比增长 20%至 224 亿元。公司派息率为 45%，处于行业高位。参考结转情况，我们调低公司营收和毛利率，预计 2022/2023/2024 年 EPS 为 4.38/4.89/5.70 元。可比公司平均 2022 年 PE 为 7倍（Wind 一致预期） ，考虑到公司长期稳健的运营能力和前瞻的经营性业务布局，我们认为公司合理 2022 年预测 PE 为 10 倍，目标价 53.76 港币，维持“买入” 。 （最新报告日期

19、：2022 年 3 月 28 日） 风险提示：疫情影响业务开展；行业下行削弱公司融资能力；销售增速和非开发业务发展不及预期。 中国海外发展（中国海外发展（0688 HK，买入，目标价，买入，目标价 36.44 港元）港元） 公司 3 月 31 日发布年报，2021 年营收同比增长 30.4%至 2,422 亿元，核心净利润同比下降 4%至 364 亿元。 考虑到结转情况， 我们预计 2022E/2023E/2024E EPS 为 3.69/4.21/4.93元。可比公司 2022E PE 平均为 6.9 倍，考虑到公司聚焦核心城市的布局、拿地精准、出色的投融资和成本管控能力，我们认为公司合理

20、2022E PE 为 8 倍，目标价 36.44 港币，维持“买入”评级。 （最新报告日期：2022 年 4 月 3 日） 风险提示：疫情影响业务开展，尤其是经营性不动产业务；盈利能力和销售增速不及预期。 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 4 房地产房地产 旭辉控股集团旭辉控股集团（0884 HK，买入，目标价，买入，目标价 6.96 港元）港元） 公司 3 月 24 日发布年报，2021 年实现营收 1078.4 亿元，同比+50.2%；归母净利润 76.1亿元， 同比-5.2%， 归母核心净利 72.8 亿， 同比-9.2%， 低于我们预期 （归母净利 90.8

21、 亿） 。因 2021H2 以来行业景气度下降，我们调低公司开发结算量价，预计公司 2022/2023/2024年归母净利为 76.8/80.7/88.3 亿元， 对应 EPS 为 0.87/0.92/1.01 元， 可比公司平均 2022 PE为 6.2x（Wind 一致预期） ，我们看好公司稳健的财务表现以及中长期多元化布局，我们予以公司 2022PE 6.5x，目标价 6.96 港币，维持“买入”评级。 （最新报告日期：2022 年 3月 27 日） 风险提示：销售额增长慢于预期；市场份额收缩；利润率明显恶化。 碧桂园碧桂园（2007 HK，买入，目标价，买入，目标价 8.58 港元）港

22、元） 碧桂园 3 月 30 日公布年报， 2021 年营收同比增长 13%， 毛利率同比下降 4.1pct 至 17.7%，归母净利润同比下降 23%至 268 亿元，低于我们预期（364 亿元） 。公司派息率为 26%。公司当前财务稳健，未来有望穿越周期享受行业格局改善，我们预计 2022E/2023E/2024E EPS 为 1.16/1.18/1.34 元。 可比公司 2022E PE 平均为 5.1 倍， 考虑到公司财务相对稳健、销售规模领跑行业， 我们认为公司合理 2022E PE 为 6 倍， 目标价 8.58 港币， 维持 “买入”评级。 （最新报告日期：2022 年 4 月 1

23、 日） 风险提示：疫情影响业务开展；行业下行削弱公司资金链稳健性；盈利能力和销售增速不及预期。 中海物业（中海物业（2669 HK，买入，目标价，买入，目标价 13.53 港元）港元） 公司 3 月 24 日发布年报，2021 年实现营收 94.4 亿港币，同比+44%；归母净利润 9.8 亿港币，同比+41%。我们预计 2022/2023/2024 年 EPS 为 0.41/0.54/0.72 港币，可比公司平均2022 年预测 PE 为 26 倍（Wind 一致预期） ，考虑到公司在业绩和市拓增速、组织管理优化方面颇具亮点，我们认为公司合理 2022 年预测 PE 为 33 倍，目标价 1

24、3.53 港币，维持“买入”评级。 （最新报告日期：2022 年 3 月 25 日） 风险提示：疫情影响业务开展；利润率、第三方项目拓展、社区增值服务发展不及预期。 保利物业（保利物业（6049 HK，买入，目标价，买入，目标价 73.86 港元）港元） 公司 3 月 15 日发布年报， 2021 年实现营收 107.8 亿元， 同比+34%； 归母净利润 8.5 亿元，同比+26%。公司三大业务齐头并进，管理规模持续扩张，股权激励正式落地，行业变局之下央企优势更加突出。我们预计公司 2022/2023/2024 年 EPS 为 2.00/2.54/3.26 元，可比公司平均 2022 年预测

25、 PE 为 24 倍（Wind 一致预期） ，考虑到公司稳健的经营表现和在市拓、 非住宅布局和业主增值服务方面的优秀能力， 我们认为公司合理 2022 年预测 PE 为 30倍，目标价 73.86 港币，维持“买入” 。 （最新报告日期：2022 年 3 月 17 日） 风险提示：公共服务项目拓展和盈利能力弱于预期，第三方项目拓展弱于预期，业主增值服务发展弱于预期。 碧桂园服务（碧桂园服务（6098 HK，买入，买入，目标价目标价 51.67 港元）港元） 公司 3 月 29 日发布年报，2021 年实现营收 288.4 亿元，同比+85%；归母净利润人民币40.3 亿元，同比+50%。公司坚

26、持 2025 年千亿营收目标，但考虑到利润率压力，我们预计2022/2023/2024年EPS为1.68/2.37/3.21元。 可比公司平均2022年预测PE为22倍 （Wind一致预期） ， 考虑到公司的领军地位， 我们认为合理 2022 年预测 PE 为 25 倍， 目标价 51.67港币，维持“买入”评级。 （最新报告日期：2022 年 3 月 30 日） 风险提示：疫情影响业务开展；地产行业下行削弱关联房企稳健性，房企交付速度和应收账款可回收性受到影响；收并购整合进度、整体利润率、新业务发展速度不及预期。 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 5 房地产房地产

27、 旭辉永升服务（旭辉永升服务（1995 HK，买入，目标价，买入，目标价 17.90 港元）港元） 公司 3 月 22 日发布年报，2021 年实现营收 47.0 亿元，同比+51%；归母净利润 6.2 亿元，同比+58%。 我们预计公司 2022/2023/2024 年 EPS 为人民币 0.52/0.74/1.02 元， 可比公司平均 2022 年预测 PE 为 19 倍（Wind 一致预期） ，考虑到公司优秀的战略规划和拓展表现，以及母公司的稳健经营，我们认为公司合理 2022 年预测 PE 为 28 倍，目标价 17.90 港币，维持“买入”评级。 （最新报告日期：2022 年 3 月

28、 23 日） 风险提示：疫情影响业务开展；房地产市场下行弱化母公司稳健性；第三方项目拓展弱于预期；社区增值服务发展弱于预期。 招商积余（招商积余（001914 CH，买入，目标价，买入，目标价 19.50 元）元） 公司 4 月 27 日发布一季报，22Q1 年实现营收 25.4 亿元，同比+15%；归母净利润 1.5 亿元，同比+24%。我们维持 22-24 年 EPS 为 0.65、0.81、1.02 元的盈利预测。可比公司 22年平均 PE 为 20 倍（Wind 一致预期） ，考虑到公司央企背景优势以及在非住宅物管领域的竞争壁垒，我们认为合理 22PE 估值水平为 30 倍，维持目标价

29、 19.50 元，维持“买入”评级。 （最新报告日期：2022 年 4 月 28 日） 风险提示：疫情扰动、盈利能力下行、轻重资产分离不及预期、整合不及预期。 。 新大正（新大正（002968 CH，买入，目标价，买入，目标价 47.94 元）元） 公司 4 月 18 日发布一季报，22Q1 实现营收 6.1 亿元，同比+43%；归母净利润 0.4 亿元，同比+20%。考虑到新项目拉低毛利率和股权激励费用的增加，我们预计 2022/2023/2024年 EPS 为 1.41/2.03/2.91 元。可比公司平均 2022E PE 为 23 倍（Wind 一致预期） ，考虑到公司综合实力的持续提

30、升和较高的增速预期，我们认为公司 2022E PE 为 34 倍，目标价47.94 元，维持“买入”评级。 （最新报告日期：2022 年 4 月 18 日） 风险提示：疫情发展不确定性；规模拓展不及预期；盈利能力下行风险。 华联控股（华联控股（000036 CH，增持，目标价，增持，目标价 4.48 元）元） 公司 4 月 29 日发布年报，2021 年实现营收 18.8 亿元，同比-30%；实现归母净利润 4.1 亿元，同比-26%，实现扣非归母净利润 3.8 亿元，同比-27%。考虑公司竣工可售货值充裕，我们预计 2022 年结转保持平稳，2023 年有望随着市场回暖和存量项目潜力释放，有

31、进一步提升， 预计2022/2023/2024年EPS为0.28/0.32/0.36元。 可比公司2022年平均PE （Wind一致预期） 为 12 倍， 考虑到恒裕系入主为公司转型发展带来新的助力， 我们认为公司 2022年合理 PE 为 16 倍，目标价 4.48 元，维持“增持”评级。 （最新报告日期：2022 年 4 月29 日） 风险提示：存量项目去化风险，转型风险，旧改项目不确定性。 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 6 房地产房地产 鲁商发展（鲁商发展（600223 CH，买入，目标价，买入，目标价 15.57 元）元） 公司 21 年营收 123.6

32、3 亿元/yoy-9.2%； 归母净利 3.62 亿元/yoy-43.34%， 因地产业务拖累，低于此前预期的 8.51 亿元。公司化妆品业务 4+N 战略逐渐成型，引入战投后，协同效应有望持续显现；房地产市场若在政策等层面有边际宽松，公司地产业务有望改善。考虑房地产市场低迷风险，预计 22-24 年 EPS 0.45/0.67/0.98 元。 我们对公司采用分部估值法，测算公司各项业务合计合理估值在 157 亿元，对应目标价15.57 元。地产业务采取 NAV 估值法，考虑地产业务下行风险，将 NAV 折价由 40%提升至 60%，估算地产业务合理价值为 16.53 亿元。我们预计至 202

33、2 年化妆品业务贡献归母净利润2.53亿元， 贡献归母净利2.08亿元 （引入战投后上市公司持股比例下降至82.42%） ，可比公司 Wind 一致预期均值 PE33 倍，引入战投有望带来产业链资源协同与赋能，给予公司 22 年 45 倍 PE，估值 104 亿元；预计药品业务 22 年贡献归母利润 1.35 亿元，可比公司 Wind 一致预期均值 PE21 倍，考虑公司为地产、医药、化妆品等多元业务布局，针对药品业务我们均给予 10%的估值折价，给予公司 22 年 19 倍 PE，估值 27 亿元；预计玻尿酸原料业务 （即焦点生物） 22 年贡献归母利润 2362 万元， 可比公司 Wind

34、 一致预期均值 PE41倍，公司此前产能主要为化妆品级和食品级，附加值相对较低，给予公司 22 年 40 倍 PE，维持估值 9.4 亿元。 （最新报告日期：2022 年 4 月 16 日） 风险提示：地产业务恶化，拖累报表业绩及公司现金流；化妆品业务增速放缓，费用率提升；引入战投后协同效应难以显现。 图表图表1： 重点公司一览表重点公司一览表 公司公司代码代码 公司公司名称名称 5 月月 20 日日 目标价目标价 (交易货币交易货币) EPS (元元/港元港元) P/E (倍倍) 评级评级 收盘价收盘价 (交易货币交易货币) 2021 2022E 2023E 2024E 2021 2022E

35、 2023E 2024E 600383 CH 金地集团 买入 12.87 19.13 2.10 2.25 2.40 2.60 6.13 5.72 5.36 4.95 000002 CH 万科 A 买入 18.90 25.20 1.94 2.23 2.55 2.86 9.74 8.48 7.41 6.61 001979 CH 招商蛇口 买入 13.32 19.01 1.31 1.32 1.39 1.50 10.17 10.09 9.58 8.88 002244 CH 滨江集团 买入 8.40 11.50 0.97 1.15 1.35 1.54 8.66 7.30 6.22 5.45 600153

36、 CH 建发股份 买入 14.29 16.92 2.13 2.28 2.64 3.16 6.71 6.27 5.41 4.52 600325 CH 华发股份 买入 7.23 9.73 1.51 1.57 1.66 1.91 4.79 4.61 4.36 3.79 601155 CH 新城控股 买入 25.45 43.12 5.57 5.60 5.71 6.36 4.57 4.54 4.46 4.00 1109 HK 华润置地 买入 35.00 55.56 4.54 5.00 5.69 6.59 6.68 6.06 5.33 4.60 0960 HK 龙湖集团 买入 39.45 53.76 3.

37、93 4.38 4.89 5.70 8.69 7.80 6.99 5.99 0688 HK 中国海外发展 买入 23.85 36.44 3.67 3.69 4.21 4.93 5.63 5.60 4.91 4.19 0884 HK 旭辉控股集团 买入 3.58 6.96 0.87 0.87 0.92 1.01 3.56 3.56 3.37 3.07 2007 HK 碧桂园 买入 4.94 8.58 1.16 1.16 1.18 1.34 3.69 3.69 3.63 3.19 2669 HK 中海物业 买入 9.06 13.53 0.30 0.41 0.54 0.72 30.20 22.10

38、16.78 12.58 6049 HK 保利物业 买入 50.25 73.86 1.59 2.00 2.54 3.26 27.37 21.76 17.14 13.35 6098 HK 碧桂园服务 买入 31.05 51.67 1.20 1.68 2.37 3.21 22.41 16.01 11.35 8.38 1995 HK 旭辉永升服务 买入 9.30 17.90 0.35 0.52 0.74 1.02 23.02 15.49 10.89 7.90 001914 CH 招商积余 买入 18.48 19.50 0.48 0.65 0.81 1.02 38.50 28.43 22.81 18.1

39、2 002968 CH 新大正 买入 32.90 47.94 1.02 1.41 2.03 2.91 32.25 23.33 16.21 11.31 000036 CH 华联控股 增持 4.10 4.48 0.27 0.28 0.32 0.36 15.19 14.64 12.81 11.39 600223 CH 鲁商发展 买入 8.93 15.57 0.36 0.45 0.67 0.98 24.81 19.84 13.33 9.11 注：中海物业 EPS 单位为港元，其余公司 EPS 单位为人民币元；以上推荐文字和预测都来自于最新预测报告。 资料来源：Wind，Bloomberg，华泰研究预测

40、 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 7 房地产房地产 风险提示风险提示 疫情发展不确定性：疫情发展不确定性：海外疫情蔓延、国内疫情反复、病毒变异的可能等因素使得疫情发展存在不确定性，可能对房地产销售、施工造成影响。 行业政策风险：行业政策风险：宏观流动性的变化，因城施策的调控政策，土地、金融、财税、住房制度等相关领域政策存在不确定性，可能对房地产基本面和板块估值形成扰动。 行业下行风险：行业下行风险：若宏观流动性和调控政策未出现较大力度放松，部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存在快速下行风险。 部分房企经营风险：部分房企经营风险：销售下行造成回款减少，房地产

41、金融政策难以全面放松，行业融资环境恶化，预售资金监管收紧，都可能导致部分房企资金链面临更大压力，不排除部分房企出现经营困难等问题。 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 8 房地产房地产 免责免责声明声明 分析师声明分析师声明 本人，陈慎、刘璐、林正衡，兹证明本报告所表达的观点准确地反映了分析师对标的证券或发行人的个人意见；彼以往、现在或未来并无就其研究报告所提供的具体建议或所表迖的意见直接或间接收取任何报酬。 一般声明及披露一般声明及披露 本报告由华泰证券股份有限公司（已具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格，以下简称“本公司” ）制作。本报告所载资料是仅供接收人的

42、严格保密资料。本报告仅供本公司及其客户和其关联机构使用。本公司不因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告基于本公司认为可靠的、已公开的信息编制，但本公司及其关联机构(以下统称为“华泰”)对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。 本报告所载的意见、评估及预测仅反映报告发布当日的观点和判断。在不同时期，华泰可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。同时，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。以往表现并不能指引未来，未来回报并不能得到保证，并存在损失本金的可能。华泰不保证本报告所含信息保持在最新状态。华泰对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自

43、行关注相应的更新或修改。 本公司不是 FINRA 的注册会员，其研究分析师亦没有注册为 FINRA 的研究分析师/不具有 FINRA 分析师的注册资格。 华泰力求报告内容客观、公正，但本报告所载的观点、结论和建议仅供参考，不构成购买或出售所述证券的要约或招揽。该等观点、建议并未考虑到个别投资者的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对客户私人投资建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，华泰及作者均不承担任何法律责任。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺

44、均为无效。 除非另行说明，本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现，过往的业绩表现不应作为日后回报的预示。华泰不承诺也不保证任何预示的回报会得以实现，分析中所做的预测可能是基于相应的假设，任何假设的变化可能会显著影响所预测的回报。 华泰及作者在自身所知情的范围内，与本报告所指的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系。在法律许可的情况下，华泰可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，为该公司提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务或向该公司招揽业务。 华泰的销售人员、交易人员或其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场

45、评论和/或交易观点。华泰没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。华泰的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。投资者应当考虑到华泰及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突。 投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据。有关该方面的具体披露请参照本报告尾部。 本报告并非意图发送、发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送、发布的机构或人员，也并非意图发送、发布给因可得到、使用本报告的行为而使华泰违反或受制于当地法律或监管规则的机构或人员。 本报告版权仅为本公司所有。未经本公司书面许可，任何机构或个人不得以翻

46、版、复制、发表、引用或再次分发他人(无论整份或部分)等任何形式侵犯本公司版权。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并需在使用前获取独立的法律意见，以确定该引用、刊发符合当地适用法规的要求，同时注明出处为“华泰证券研究所” ，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。本公司保留追究相关责任的权利。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。 中国香港中国香港 本报告由华泰证券股份有限公司制作,在香港由华泰金融控股（香港）有限公司向符合证券及期货条例及其附属法律规定的机构投资者和专业投资者的客户进行分发。华泰金融控股（香港）有限公司受香港证券

47、及期货事务监察委员会监管，是华泰国际金融控股有限公司的全资子公司，后者为华泰证券股份有限公司的全资子公司。在香港获得本报告的人员若有任何有关本报告的问题,请与华泰金融控股（香港）有限公司联系。 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 9 房地产房地产 香港香港-重要监管披露重要监管披露 华泰金融控股（香港）有限公司的雇员或其关联人士没有担任本报告中提及的公司或发行人的高级人员。 金地集团（600383 CH） 、建发股份（600153 CH） 、华发股份（600325 CH） ：华泰金融控股（香港）有限公司、其子公司和/或其关联公司实益持有标的公司的市场资本值的 1%或以

48、上。 有关重要的披露信息，请参华泰金融控股（香港）有限公司的网页 https:/.hk/stock_disclosure 其他信息请参见下方 “美国“美国-重要监管披露”重要监管披露” 。 美国美国 在美国本报告由华泰证券（美国）有限公司向符合美国监管规定的机构投资者进行发表与分发。华泰证券（美国）有限公司是美国注册经纪商和美国金融业监管局（FINRA）的注册会员。对于其在美国分发的研究报告，华泰证券（美国）有限公司根据1934 年证券交易法 （修订版）第 15a-6 条规定以及美国证券交易委员会人员解释，对本研究报告内容负责。华泰证券（美国）有限公司联营公司的分析师不具有美国金融监管（FIN

49、RA）分析师的注册资格，可能不属于华泰证券（美国）有限公司的关联人员，因此可能不受 FINRA 关于分析师与标的公司沟通、公开露面和所持交易证券的限制。华泰证券（美国）有限公司是华泰国际金融控股有限公司的全资子公司，后者为华泰证券股份有限公司的全资子公司。任何直接从华泰证券（美国）有限公司收到此报告并希望就本报告所述任何证券进行交易的人士，应通过华泰证券（美国）有限公司进行交易。 美国美国-重要监管披露重要监管披露 分析师陈慎、刘璐、林正衡本人及相关人士并不担任本报告所提及的标的证券或发行人的高级人员、董事或顾问。分析师及相关人士与本报告所提及的标的证券或发行人并无任何相关财务利益。本披露中所提及的“相关人士”包括 FINRA 定义下分析师的家庭成员。分析师根据华泰证券的整体收入和盈利能力获得薪酬，包括源自公司投资银行业务的收入。 碧桂园服务（6098 HK） ：华泰证券股份有限公司、其子公司和/或其联营公司在本报告发布日之前的 12 个月内担任了标的证券公开发行或 144A 条款发行的经办人或联席经办人。 招商蛇口（001979 CH） 、碧桂园服务（6098 HK） ：华泰证券股份有限公司、其子公司和/或其联营公司在本报告发布日之前 12 个月内曾向标的公司提供投资银行服务并收取报酬。 碧桂园服务（6098 HK） ：华泰证券股份有限公司、其子公司和/或其联营公司预计在本