2022年5月房地产行业4月月报：行业继续大幅下行政策维稳持续升级-220518.pdf

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1、 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 房地产房地产4 4月月月报：月报：行业继续大幅下行业继续大幅下行，政策维稳持续升级行，政策维稳持续升级 2022 年 5 月 18 日 看好/维持 房地产房地产 行业报告行业报告 销售：销售：疫情冲击之下，商品房销售降幅继续扩大。疫情冲击之下，商品房销售降幅继续扩大。4 月商品房销售面积同比-20.9%， 前值-13.8%； 销售额同比-29.5%， 前值-22.7%； 销售均价同比-12.45%，前值-10.28%。我们认为几大因素的叠加造成了需求的快速下滑

2、：1）疫情冲击影响了销售的开展和需求的释放。2）房企信用危机频发动摇了购房者对期房按时竣工交付的信心，进而影响到销售；3）“买涨不买跌”的心理导致观望情绪进一步加重；4）经济不景气的背景下，收入预期的减弱抑制了部分购房需求。5）房地产税试点预期，也在一定程度上抑制了居民购房意愿。 开发投资：开发投资：投资跌幅扩大，开工大幅下滑。投资跌幅扩大，开工大幅下滑。4 月新开工面积同比-44.19%，前值-22.25%；竣工面积同比-14.19%，前值-15.5%；开发投资同比-10.07%，前值-2.39%。我们认为，四月份持续发酵的疫情，极大的抑制开工与投资的恢复。销售端的困难，也进一步冲击了房企的

3、流动性，极大的影响了房企的投资能力与意愿。销售不振、预期转弱之下，土地市场正经历大幅下滑，土地成交的持续大幅下滑，势必会给未来的开工与投资数据带来不小的压力。 到位资金：到位资金：资金面愈发紧张，销售的下滑进一步加剧了行业资金面的紧张局势。资金面愈发紧张，销售的下滑进一步加剧了行业资金面的紧张局势。4 月到位资金同比-35.54%，前值-23.01%。销售下滑带来的压力依然让行业资金面难见改善，定金及预收款和个人按揭贷款降幅双双扩大表明当前销售回款压力在持续扩大。我们认为随着近期供需两端政策的不断发力，以及信贷支持从央企国企开始逐渐走向优质民企，后续行业资金情况有望筑底回升。 政策跟踪：政策跟

4、踪：维稳政策持续升级，融资支持走向民企维稳政策持续升级，融资支持走向民企。5 月 15 日，央行、银保监会联合发布通知，将首套房按揭贷款利率设定为 LPR 下浮 20BP，相当于最低可按照 4.4%执行。5 月 16 日，碧桂园、龙湖、美的置业被监管机构选为示范房企，将于周内发债并启用保护工具。我们认为，政策的空间还较大，在房贷利率、首付比例、购房资格、限售放松、二手房交易成本等方面都有一定的可操作空间。 投资建议：投资建议： 我们建议将关注点逐渐从政策博弈下的板块收益，转移到受益于行业出清和我们建议将关注点逐渐从政策博弈下的板块收益，转移到受益于行业出清和销售复苏的优质房企收益，在持有优质央

5、企和国企背景的地产企业的同时，销售复苏的优质房企收益，在持有优质央企和国企背景的地产企业的同时，积极布局稳健经营的优质民企。积极布局稳健经营的优质民企。我们认为融资的优势将推动高信用房企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。推荐万科 A，保利发展，金地集团。融资端的支持，也在满足了头部央企国企背景的地产企业后，逐渐向经营稳健的民企溢出，市场对经营稳健的民企也将逐渐恢复信心，建议持续跟踪经营稳健的民营房企龙头如龙湖集团、碧桂园。 风险提示：风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。 未

6、来未来 3 3- -6 6 个月行业大事个月行业大事: : 2022-6 中旬统计局公布 2022 年 5 月房地产开发数据及 70 大中城市商品住宅价格变动数据。 行业基本资料行业基本资料 占比占比% % 股票家数 131 2.54% 行业市值(亿元) 18600.52 2.26% 流通市值(亿元) 17024.92 2.75% 行业平均市盈率 46.43 / 行业指数走势图行业指数走势图 资料来源：wind、东兴证券研究所 分析师：陈刚分析师：陈刚 010-66554028 chen_ 执业证书编号: S1480521080001 -27.1%-7.1%13.0%5/187/189/181

7、1/181/183/18房地产 沪深300 P2 东兴证券行业报告东兴证券行业报告 房地产 4 月月报：行业继续大幅下行，政策维稳持续升级 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 1. 销售：销售：疫情冲击之下，商品房销售降幅继续扩大疫情冲击之下，商品房销售降幅继续扩大 疫情冲击之下，疫情冲击之下，商品房销售商品房销售降幅降幅继续继续扩大扩大。我们认为几大因素的叠加造成了需求的快速下滑：1）疫情冲击影响了销售的开展和需求的释放。2）房企信用危机频发动摇了购房者对期房按时竣工交付的信心，进而影响到销售；3）“买涨不买跌”的心理导致观望情绪进一步加

8、重；4）经济不景气的背景下，收入预期的减弱抑制了部分购房需求。5）房地产税试点预期，也在一定程度上抑制了居民购房意愿。 从具体数据来看， 2022 年 1-4 月商品房累计销售面积 39,768 万平， 同比-20.9%； 商品房累计销售金额 37,789亿元，同比-29.5%；其中，4 月商品房销售面积 8,722 万平，同比-39.0%；4 月商品房销售额 8,134 亿元，同比-46.59%。2022 年 1-4 月商品房累计销售均价 9,502 元/平，同比-10.83%；其中，4 月商品房销售均价9,326 元/平，同比-12.45%，环比 0.8%。销量下滑带动去化周期升高。 图图

9、1：全国商品房累计销售情况全国商品房累计销售情况 图图2：全国商品房单月销售情况全国商品房单月销售情况 资料来源：WIND，东兴证券研究所 资料来源：WIND，东兴证券研究所 图图3：全国商品房销售均价全国商品房销售均价 图图4：全国商品房去化周期全国商品房去化周期 资料来源：WIND，东兴证券研究所 资料来源：WIND，东兴证券研究所 东兴证券行业报告东兴证券行业报告 房地产：行业继续大幅下行，政策维稳持续升级 P3 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES2. 开发投资：投资开发投资：投资降幅扩大降幅扩大，开工，开工大幅大幅下滑下滑 投资投资

10、跌幅扩大跌幅扩大，开工大幅开工大幅下滑下滑。我们认为，四月份持续发酵的疫情，极大的抑制开工与投资的恢复。销售端的困难，也进一步冲击了房企的流动性，极大的影响了房企的投资能力与意愿。销售不振、预期转弱之下，土地市场正经历大幅下滑，土地成交的持续大幅下滑，势必会给未来的开工与投资数据带来不小的压力。 从具体数据来看，2022 年 1-4 月累计新开工面积 39,739 万平，同比-26.3%；其中，4 月新开工面积 9,901万平，同比-44.19%。2022 年 1-4 月累计竣工 20,030 万平，同比-11.9%；其中，4 月竣工面积 3,101 万平，同比-14.19%。2022 年 1

11、-4 月累计开发投资 39,154 亿元，同比-2.7%；其中，4 月开发投资 11,389 亿元，同比-10.07%。 图图5：房屋累计新开工面积及同比增速房屋累计新开工面积及同比增速 图图6：房屋单月新开工面积及同比增速房屋单月新开工面积及同比增速 资料来源：WIND，东兴证券研究所 资料来源：WIND，东兴证券研究所 图图7：房屋累计竣工面积及同比增速房屋累计竣工面积及同比增速 图图8：房屋单月竣工面积及同比增速房屋单月竣工面积及同比增速 资料来源：WIND，东兴证券研究所 资料来源：WIND，东兴证券研究所 P4 东兴证券行业报告东兴证券行业报告 房地产 4 月月报：行业继续大幅下行，

12、政策维稳持续升级 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES图图9：房地产开发投资累计完成额及同比增速房地产开发投资累计完成额及同比增速 图图10：房地产开发投资单月完成额及同比增速房地产开发投资单月完成额及同比增速 资料来源：WIND，东兴证券研究所 资料来源：WIND，东兴证券研究所 3. 到位资金：到位资金：资金面愈发紧张资金面愈发紧张，各渠道融资全面走弱各渠道融资全面走弱 资金面资金面愈发紧张愈发紧张，销售的，销售的下滑下滑进一步加剧了行业资金面的紧张局势进一步加剧了行业资金面的紧张局势。销售下滑带来的压力依然让行业资金面难见改善，定金及预

13、收款和个人按揭贷款降幅双双扩大表明当前销售回款压力在持续扩大。我们认为随着近期供需两端政策的不断发力，以及信贷支持从央企国企开始逐渐走向优质民企，后续行业资金情况有望筑底回升。 从具体数据来看，2022 年 1-4 月房地产开发累计到位资金 48,522 亿元，同比-23.6%；其中，4 月到位资金10,363 亿元，同比-35.54%。分项目来看，国内贷款同比-27.99%，自筹资金同比-6.64%，定金及预收款同比-52.97%，个人按揭贷款同比-42.38%。 图图11：房地产开发资金来源累计值及同比增速房地产开发资金来源累计值及同比增速 图图12：房地产开发资金来源单月值及同比增速房地

14、产开发资金来源单月值及同比增速 资料来源：WIND，东兴证券研究所 资料来源：WIND，东兴证券研究所 东兴证券行业报告东兴证券行业报告 房地产：行业继续大幅下行，政策维稳持续升级 P5 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES图图13：房地产开发资金主要房地产开发资金主要资金来源渠道单月同比资金来源渠道单月同比 图图14：房地产开发资金来源累计值占比房地产开发资金来源累计值占比 资料来源：WIND，东兴证券研究所 资料来源：WIND，东兴证券研究所 4. 政策跟踪政策跟踪：维稳政策持续升级，融资支持走向民企维稳政策持续升级，融资支持走向民企 5

15、 月月 15 日，央行、银保监会联合发布通知，将首套房按揭贷款利率设定为日，央行、银保监会联合发布通知，将首套房按揭贷款利率设定为 LPR 下浮下浮 20BP，地方政府可自，地方政府可自主确定房贷加点利率，房贷利率相当于最低可按照主确定房贷加点利率，房贷利率相当于最低可按照 4.4%执行。执行。中央层面呵护市场的态度已经较为清晰，但从历史上首套普通自住住房的房贷利率最高下浮 30%的幅度来看，按揭利率下行还有较大的政策操作空间。在中央层面频繁表态稳定市场的基调之下，各地因城施策的鼓励政策也日渐频繁，长沙、南京、苏州、杭州等高能级城市都陆续放松了调控。 5 月月 16 日，碧桂园、龙湖、美的置业

16、被监管机构选为示范房企，将于周内发债并启用保护工具，日，碧桂园、龙湖、美的置业被监管机构选为示范房企，将于周内发债并启用保护工具，以帮助民以帮助民营地产商逐步恢复公开市场的融资功能。营地产商逐步恢复公开市场的融资功能。我们认为，这体现出融资端的支持正从央企国企向优质民企延申，以上述三家为代表的广大民营房企，将同样是监管层重点支持的对象，民营房企的纾困有望加速落地。 我们认为，政策的空间还较大，在房贷利率、首付比例、购房资格、限售放松、二手房交易成本等方面都有我们认为，政策的空间还较大，在房贷利率、首付比例、购房资格、限售放松、二手房交易成本等方面都有一定的可操作空间。一定的可操作空间。政府提振

17、市场的决心已经较为清晰，地产支持政策的出台上将更为有的放矢。各地会以支持合理住房需求为方向，持续的推出购房鼓励政策，直至扭转当前销售失速下滑的局面。 我们认为，重塑市场信心，还需要进一步引导市场认识我们认为，重塑市场信心，还需要进一步引导市场认识和把握和把握“防风险防风险”和和”稳增长稳增长”的政策目标，厘清行业在的政策目标，厘清行业在不同阶段的主要矛盾与实践道路。不同阶段的主要矛盾与实践道路。高杠杆、高周转的行业发展模式，房价的泡沫化上涨，确实会累积较大的宏观风险，需要政策引导来防范和化解重大风险。但地产行业作为国民经济的支柱行业之一，销售腰斩般的下滑，房企大面积的暴雷躺平，同样会给经济的稳

18、定发展造成巨大的负面影响。我们认为，尊重居民合理的住房改善需求， 支持和鼓励居民正常的住房消费与投资， 也是地产长效机制的重要组成部分， 与 “房住不炒”的政策基调是相契合的。“房住不炒”不是等同于房价不涨或者房价下跌，更不意味着要压制行业的发展。只有各方正确认识了政策目标，才能更好的重建市场信心，促进销售恢复。 5. 投资建议：持有央企国企背景龙头，布局优质民企投资建议：持有央企国企背景龙头，布局优质民企 我们预计，随着疫情的退坡和我们预计，随着疫情的退坡和供需两端供需两端政策的密集落地，销售将逐渐回暖，需求支撑好的高能级城市将率先政策的密集落地，销售将逐渐回暖，需求支撑好的高能级城市将率先

19、复苏，而低能级城市则需要更为强力的需求托底政策和更长的政策见效期。复苏，而低能级城市则需要更为强力的需求托底政策和更长的政策见效期。销售的改善将推动新开工与拿地P6 东兴证券行业报告东兴证券行业报告 房地产 4 月月报：行业继续大幅下行，政策维稳持续升级 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES的逐步企稳，地产的信用创造能力和产业链上下游的拉动能力也将逐渐恢复。地产投资的回暖，也将直接拉动产业链上下游的需求恢复，从而有效促进国民经济健康循环。 我们我们建议将关注点逐渐从政策博弈下的板块建议将关注点逐渐从政策博弈下的板块收益收益，转，转移到受益于行

20、业出清和销售复苏的优质房企移到受益于行业出清和销售复苏的优质房企收益收益，在持有优质央企和国企背景的地产企业的同时，积极布局稳健经营的优质民企。在持有优质央企和国企背景的地产企业的同时，积极布局稳健经营的优质民企。我们认为融资的优势将推动高信用房企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。推荐万科 A，保利发展，金地集团。融资端的支持，也在满足了头部央企国企背景的地产企业后，逐渐向经营稳健的民企溢出，市场对经营稳健的民企也将逐渐恢复信心，建议持续跟踪经营稳健的民营房企龙头如龙湖集团、碧桂园。 6. 风险提示风险提示 行业政策落

21、地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。 东兴证券行业报告东兴证券行业报告 房地产：行业继续大幅下行，政策维稳持续升级 P7 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 分析师简介分析师简介 陈刚陈刚 清华大学金融硕士，同济大学土木工程本科，2019 年加入东兴证券研究所，从事房地产行业研究。 分析师承诺分析师承诺 负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师，在此申明，本报告的观点、逻辑和论据均为分析师本人研究成果，引用的相关信息和文字均已注明出处。本报告依据公开的信息来源，力求清晰、准确地反映分析师本人的研究观点。本人薪

22、酬的任何部分过去不曾与、现在不与，未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关。 风险提示风险提示 本证券研究报告所载的信息、观点、结论等内容仅供投资者决策参考。在任何情况下，本公司证券研究报告均不构成对任何机构和个人的投资建议，市场有风险，投资者在决定投资前，务必要审慎。投资者应自主作出投资决策，自行承担投资风险。 P8 东兴证券行业报告东兴证券行业报告 房地产 4 月月报：行业继续大幅下行，政策维稳持续升级 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES免责声明免责声明 本研究报告由东兴证券股份有限公司研究所撰写，东兴证券股份有限公司是具有

23、合法证券投资咨询业务资格的机构。本研究报告中所引用信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价，投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关。 我公司及报告作者在自身所知情的范围内，与本报告所评价或推荐的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系。在法律许可的情况下，我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。

24、本报告版权仅为我公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为东兴证券研究所，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。 本研究报告仅供东兴证券股份有限公司客户和经本公司授权刊载机构的客户使用，未经授权私自刊载研究报告的机构以及其阅读和使用者应慎重使用报告、防止被误导，本公司不承担由于非授权机构私自刊发和非授权客户使用该报告所产生的相关风险和责任。 行业评级体系行业评级体系 公司投资评级（A 股市场基准为沪深 300 指数，香港市场基准为恒生指数）： 以报告日后的 6 个月内，公司股价相对于同期市场基准指数的表现为标准定义： 强烈推荐：相对

25、强于市场基准指数收益率 15以上； 推荐：相对强于市场基准指数收益率515之间； 中性：相对于市场基准指数收益率介于-5+5之间； 回避：相对弱于市场基准指数收益率5以上。 行业投资评级（A 股市场基准为沪深 300 指数，香港市场基准为恒生指数）： 以报告日后的 6 个月内，行业指数相对于同期市场基准指数的表现为标准定义： 看好：相对强于市场基准指数收益率5以上； 中性：相对于市场基准指数收益率介于-5+5之间； 看淡：相对弱于市场基准指数收益率5以上。 东兴东兴证券研究所证券研究所 北京 上海 深圳 西城区金融大街 5 号新盛大厦 B座 16 层 虹口区杨树浦路 248 号瑞丰国际大厦 5 层 福田区益田路6009号新世界中心46F 邮编：100033 电话：010-66554070 传真：010-66554008 邮编：200082 电话：021-25102800 传真：021-25102881 邮编：518038 电话：0755-83239601 传真：0755-23824526