2022年5月房地产行业2022年5月LPR下调点评：五年期LPR超预期下调后地产信心能恢复吗？-220520.pdf

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1、 房地产房地产行业行业 | 证券研究报告证券研究报告 行业点评行业点评 2022 年年 5 月月 20 日日 强强于于大大市市 相关研究报告相关研究报告 房企房企 2021年年报及年年报及 2022年一季报综述：行业年一季报综述：行业盈利承压， 货币资金盈利承压， 货币资金 5年来首现负增长； 房企分年来首现负增长； 房企分化加剧，总体趋向稳健经营化加剧，总体趋向稳健经营20220517 房地产房地产 2022年年 4月统计局数据点评：地产核月统计局数据点评：地产核心指标持续下行；基本面提振迫在眉睫心指标持续下行；基本面提振迫在眉睫20220517 央行下调房贷利率下限央行下调房贷利率下限释放

2、强信号，预计后释放强信号，预计后续行业在金融层面的政策将密集出台续行业在金融层面的政策将密集出台关于央关于央行调整首套房贷利率下限的点评行调整首套房贷利率下限的点评20220516 金地集团：增长与稳健并重，高能级城市布金地集团：增长与稳健并重，高能级城市布局与融资优势赋予更多成长空间局与融资优势赋予更多成长空间20220505 2022年中央政治局会议点评：政治局会议支年中央政治局会议点评：政治局会议支持各地动态优化地产政策，市场信心及行业供持各地动态优化地产政策，市场信心及行业供需修复可期需修复可期20220429 从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最

3、佳路径与当前房企的生存法则路径与当前房企的生存法则20220325 中银国际证券股份有限公司中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格具备证券投资咨询业务资格 房地产房地产行业行业 证券分析师：夏亦丰证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：证券分析师：许佳璐许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 2022年年 5月月 LPR下调下调点评点评 五年期LPR超预期下调后，地产信心能恢复吗？ 2022年年 5月月 20日，最新公布的贷款市场报价

4、日，最新公布的贷款市场报价利率（利率（LPR）结果显示，）结果显示，1年期年期 LPR报报 3.7%，与上次持平；与上次持平；5年期以上品种报年期以上品种报 4.45%，较上次下降较上次下降 15BP。 点评点评 非对称性非对称性降息体现了货币政策进一步加大对地产等重点领域的支持力度。降息体现了货币政策进一步加大对地产等重点领域的支持力度。5 年期 LPR本月下调 15BP 至 4.45%，时隔 3 个月再度下调，也创下了历史最大降幅，超出市场预期，也是至今为止唯一一次单独下调 5 年期品种。结构性降息体现了在当前稳增长的关键期，宽信用力度加码，强化对重点领域和薄弱环节的支持力度，稳地产对于经

5、济增长的重要性提升。 我们认为我们认为金融数据走弱、地产销售景气度持续低迷是此次金融数据走弱、地产销售景气度持续低迷是此次 5年期年期 LPR下调的下调的主要原因。主要原因。1）4月信贷、社融数据均大幅走低，意味着央行宽信用力度有望加码，当前降低企业融资成本和居民贷款利率的迫切性进一步增强。2）通过一系列行业内部政策调整后，房地产行业基本面仍然承压。4 月销售景气度低迷叠加疫情反复的影响下，住宅销售面积同比锐减 42.4%，创下 2007年以来的单月最大降幅，地产基本面的提振迫在眉睫。 我们认为我们认为 5年期年期 LPR下调将带动房贷利率下行，对购房成本下降、激活合理住房消费需下调将带动房贷

6、利率下行，对购房成本下降、激活合理住房消费需求起到更直接的传导效果。求起到更直接的传导效果。1）央行先后下调首套房贷利率下限和房贷利率基准，后续）央行先后下调首套房贷利率下限和房贷利率基准，后续各地房贷利率将进一步下行。各地房贷利率将进一步下行。结合日前央行下调首套房贷利率下限，首套普通自住房贷利率下限下调至 4.25%（详见我们此前的报告央行下调房贷利率下限释放强信号，预计后续行业在金融层面的政策将密集出台）。2）购房成本降低：）购房成本降低：以首套房贷 100万元贷款 30年为例计算，本次下调利率后，月供将减少 89元，总利息支出减少约 3.21万元。3）支持合理需求释放，增强市场信心。）

7、支持合理需求释放，增强市场信心。本次 LPR 下调以及下调首套房贷利率下限均体现了央行稳定有效需求的决心。从过往周期来看，降息周期通常被包含在行业政策宽松周期中，销售上行始于降息后 2-3个月（详见我们的报告：五年期LPR 时隔21个月首度下调，行业政策仍需进一步改善；继续看好地产板块）。降息和行业宽松同时出现时，基本面有改善预期，或带动行业量价企稳。 5年期以上年期以上 LPR的下调增强了购房者信心，但对需求总量的提振作用仍有待观察，观望的下调增强了购房者信心，但对需求总量的提振作用仍有待观察，观望情绪尚在。情绪尚在。我们认为从实际政策落地效果来看，房贷利率调整起到的作用相对有限，后续金融口

8、若有更多市场有效性更强的信贷政策（例如央行发文降低商贷首付比例下限、地方继续调整“认房认贷”标准等等）配合其他行业政策宽松，并能在更高能级的核心城市扩围，方能起到更加有效的提振市场信心的作用。 投资建议投资建议： 虽然当前虽然当前房地产房地产行业基本面尚未改善，行业基本面尚未改善，但但宏观宽松宏观宽松和行业宽松都较为确定和行业宽松都较为确定，本次，本次 5年期以上年期以上 LPR 超预期的超预期的下调对于下调对于房地产市场的信心房地产市场的信心提振提振有一定利好有一定利好。我们认为当前我们认为当前行业逻辑已经逐步从“政策是否会宽松”转变为“政策能否起到实际效果”，虽然行业逻辑已经逐步从“政策是

9、否会宽松”转变为“政策能否起到实际效果”，虽然政策对市场的传导仍需要时间，但政策对市场的传导仍需要时间，但基本面基本面的企稳的企稳预期开始逐步增强预期开始逐步增强，建议持续关注，建议持续关注地产板块机会。地产板块机会。我们建议关注四条主线：我们建议关注四条主线：1）全国化布局的央国企龙头房企，在上个）全国化布局的央国企龙头房企，在上个阶段已获估值提振，但仍将享受阶段已获估值提振，但仍将享受 beta 行情带来的上涨空间：行情带来的上涨空间：保利发展、金地集团、招商蛇口、龙湖集团、华润臵地；2）区域型央国企龙头和优质民企，但现金流和财）区域型央国企龙头和优质民企，但现金流和财报质量较好：报质量较

10、好：建发国际、越秀地产、美的臵业、滨江集团；3）政策更加明朗后可以）政策更加明朗后可以关注弹性反转标的：关注弹性反转标的：旭辉控股集团、新城控股、金科股份、碧桂园；4）当前收入确）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升服务、保利物业、中海物业、新城悦服务。 风险提示风险提示： 房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。 2022年 5月 20日 2022年 5月 LPR下调点评 2 图表图表 1. 2022年年 5月月 1年期年

11、期 LPR报报 3.7%，与上次持平；，与上次持平；5年期以上品种报年期以上品种报 4.45%，较上次下降，较上次下降 15BP 3.704.453.503.703.904.104.304.504.704.905.102019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-1020

12、21-112021-122022-012022-022022-032022-042022-05LPRLPR贷款市场报价利率(LPR):1年（%）贷款市场报价利率(LPR):5年（%） 资料来源：央行，中银证券 图表图表 2. 报告中提及上报告中提及上市公司估值表市公司估值表 公司代码公司代码 公司简称公司简称 评级评级 股价股价 市值市值 每股收益每股收益(元元/股股) 市盈率市盈率(x) 最新每股净最新每股净资产资产 (元元) (亿元亿元) 2020A 2021E 2020A 2021E (元元/股股) 600048.SH 保利发展 买入 17.19 2,057.69 2.29 2.38 7

13、.51 7.22 14.78 600383.SH 金地集团 买入 13.16 594.12 2.08 2.19 6.33 6.01 13.94 001979.SZ 招商蛇口 未有评级 13.64 1,080.73 1.16 1.38 11.76 9.91 10.67 0960.HK 龙湖集团 未有评级 32.35 1965.74 4.05 4.47 7.99 7.24 20.57 1109.HK 华润臵地 未有评级 28.70 2,046.58 4.54 4.78 6.32 6.00 27.50 1908.HK 建发国际集团 未有评级 14.76 203.37 2.54 3.26 5.81 4

14、.53 8.79 0123.HK 越秀地产 未有评级 6.96 215.57 1.16 1.40 6.01 4.99 14.93 3990.HK 美的臵业 未有评级 12.69 156.68 3.04 3.15 4.18 4.03 19.05 002244.SZ 滨江集团 未有评级 8.24 256.38 0.97 1.18 8.49 7.01 6.61 0884.HK 旭辉控股集团 未有评级 2.94 258.10 0.92 0.90 3.19 3.26 4.78 601155.SH 新城控股 未有评级 26.06 589.89 5.59 5.75 4.66 4.53 26.24 00065

15、6.SZ 金科股份 未有评级 4.11 219.46 0.61 0.89 6.74 4.61 6.51 2007.HK 碧桂园 未有评级 4.05 937.70 1.22 1.20 3.32 3.38 8.59 6098.HK 碧桂园服务 买入 25.46 857.28 1.28 2.19 19.83 11.63 10.75 1995.HK 旭辉永升服务 买入 7.63 133.65 0.37 0.49 20.82 15.56 2.53 6049.HK 保利物业 未有评级 41.21 228.00 1.53 1.96 26.93 21.06 12.26 2669.HK 中海物业 未有评级 7.

16、43 244.19 0.24 0.34 30.36 21.82 0.75 1755.HK 新城悦服务 未有评级 6.95 60.54 0.62 0.94 11.22 7.41 2.62 资料来源：万得，中银证券 注：股价截止日5月19日，未有评级公司盈利预测来自万得一致预期 2022年 5月 20日 2022年 5月 LPR下调点评 3 披露声明披露声明 本报告准确表述了证券分析师的个人观点。该证券分析师声明，本人未在公司内、外部机构兼任有损本人独立性与客观性的其他职务，没有担任本报告评论的上市公司的董事、监事或高级管理人员；也不拥有与该上市公司有关的任何财务权益；本报告评论的上市公司或其它第

17、三方都没有或没有承诺向本人提供与本报告有关的任何补偿或其它利益。 中银国际证券股份有限公司同时声明，将通过公司网站披露本公司授权公众媒体及其他机构刊载或者转发证券研究报告有关情况。 如有投资者于未经授权的公众媒体看到或从其他机构获得本研究报告的， 请慎重使用所获得的研究报告，以防止被误导，中银国际证券股份有限公司不对其报告理解和使用承担任何责任。 评级体系说明评级体系说明 以报告发布日后公司股价/行业指数涨跌幅相对同期相关市场指数的涨跌幅的表现为基准： 公司投资评级：公司投资评级： 买 入：预计该公司股价在未来 6-12个月内超越基准指数 20%以上； 增 持：预计该公司股价在未来 6-12个

18、月内超越基准指数 10%-20%； 中 性：预计该公司股价在未来 6-12个月内相对基准指数变动幅度在-10%-10%之间； 减 持：预计该公司股价在未来 6-12个月内相对基准指数跌幅在 10%以上； 未有评级：因无法获取必要的资料或者其他原因，未能给出明确的投资评级。 行业投资评级：行业投资评级： 强于大市：预计该行业指数在未来 6-12个月内表现强于基准指数； 中 性：预计该行业指数在未来 6-12个月内表现基本与基准指数持平； 弱于大市：预计该行业指数在未来 6-12个月内表现弱于基准指数； 未有评级：因无法获取必要的资料或者其他原因，未能给出明确的投资评级。 沪深市场基准指数为沪深

19、300指数；新三板市场基准指数为三板成指或三板做市指数；香港市场基准指数为恒生指数或恒生中国企业指数；美股市场基准指数为纳斯达克综合指数或标普 500指数。 风险提示及免责声明风险提示及免责声明 本报告由中银国际证券股份有限公司证券分析师撰写并向特定客户发布。 本报告发布的特定客户包括：1) 基金、保险、QFII、QDII 等能够充分理解证券研究报告，具备专业信息处理能力的中银国际证券股份有限公司的机构客户；2) 中银国际证券股份有限公司的证券投资顾问服务团队，其可参考使用本报告。中银国际证券股份有限公司的证券投资顾问服务团队可能以本报告为基础，整合形成证券投资顾问服务建议或产品，提供给接受其

20、证券投资顾问服务的客户。 中银国际证券股份有限公司不以任何方式或渠道向除上述特定客户外的公司个人客户提供本报告。中银国际证券股份有限公司的个人客户从任何外部渠道获得本报告的，亦不应直接依据所获得的研究报告作出投资决策；需充分咨询证券投资顾问意见，独立作出投资决策。中银国际证券股份有限公司不承担由此产生的任何责任及损失等。 本报告内含保密信息，仅供收件人使用。阁下作为收件人，不得出于任何目的直接或间接复制、派发或转发此报告全部或部分内容予任何其他人，或将此报告全部或部分内容发表。如发现本研究报告被私自刊载或转发的，中银国际证券股份有限公司将及时采取维权措施， 追究有关媒体或者机构的责任。 所有本

21、报告内使用的商标、服务标记及标记均为中银国际证券股份有限公司或其附属及关联公司（统称“中银国际集团”）的商标、服务标记、注册商标或注册服务标记。 本报告及其所载的任何信息、材料或内容只提供给阁下作参考之用，并未考虑到任何特别的投资目的、财务状况或特殊需要，不能成为或被视为出售或购买或认购证券或其它金融票据的要约或邀请，亦不构成任何合约或承诺的基础。中银国际证券股份有限公司不能确保本报告中提及的投资产品适合任何特定投资者。本报告的内容不构成对任何人的投资建议，阁下不会因为收到本报告而成为中银国际集团的客户。阁下收到或阅读本报告须在承诺购买任何报告中所指之投资产品之前，就该投资产品的适合性，包括阁

22、下的特殊投资目的、财务状况及其特别需要寻求阁下相关投资顾问的意见。 尽管本报告所载资料的来源及观点都是中银国际证券股份有限公司及其证券分析师从相信可靠的来源取得或达到，但撰写本报告的证券分析师或中银国际集团的任何成员及其董事、高管、员工或其他任何个人（包括其关联方）都不能保证它们的准确性或完整性。除非法律或规则规定必须承担的责任外，中银国际集团任何成员不对使用本报告的材料而引致的损失负任何责任。本报告对其中所包含的或讨论的信息或意见的准确性、完整性或公平性不作任何明示或暗示的声明或保证。阁下不应单纯依靠本报告而取代个人的独立判断。本报告仅反映证券分析师在撰写本报告时的设想、见解及分析方法。中银

23、国际集团成员可发布其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告，亦有可能采取与本报告观点不同的投资策略。为免生疑问，本报告所载的观点并不代表中银国际集团成员的立场。 本报告可能附载其它网站的地址或超级链接。对于本报告可能涉及到中银国际集团本身网站以外的资料，中银国际集团未有参阅有关网站，也不对它们的内容负责。提供这些地址或超级链接（包括连接到中银国际集团网站的地址及超级链接）的目的，纯粹为了阁下的方便及参考，连结网站的内容不构成本报告的任何部份。阁下须承担浏览这些网站的风险。 本报告所载的资料、意见及推测仅基于现状，不构成任何保证，可随时更改，毋须提前通知。本报告不构成投资、法律、会计或税务建

24、议或保证任何投资或策略适用于阁下个别情况。本报告不能作为阁下私人投资的建议。 过往的表现不能被视作将来表现的指示或保证，也不能代表或对将来表现做出任何明示或暗示的保障。本报告所载的资料、意见及预测只是反映证券分析师在本报告所载日期的判断，可随时更改。本报告中涉及证券或金融工具的价格、价值及收入可能出现上升或下跌。 部分投资可能不会轻易变现，可能在出售或变现投资时存在难度。同样，阁下获得有关投资的价值或风险的可靠信息也存在困难。本报告中包含或涉及的投资及服务可能未必适合阁下。如上所述，阁下须在做出任何投资决策之前，包括买卖本报告涉及的任何证券，寻求阁下相关投资顾问的意见。 中银国际证券股份有限公

25、司及其附属及关联公司版权所有。保留一切权利。 中银国际证券股份有限公司中银国际证券股份有限公司 中国上海浦东 银城中路 200号 中银大厦 39楼 邮编 200121 电话: (8621) 6860 4866 传真: (8621) 5888 3554 相关关联机构：相关关联机构： 中银国际研究有限公司中银国际研究有限公司 香港花园道一号 中银大厦二十楼 电话:(852) 3988 6333 致电香港免费电话: 中国网通 10省市客户请拨打：10800 8521065 中国电信 21省市客户请拨打：10800 1521065 新加坡客户请拨打：800 852 3392 传真:(852) 2147

26、 9513 中银国际证券有限公司中银国际证券有限公司 香港花园道一号 中银大厦二十楼 电话:(852) 3988 6333 传真:(852) 2147 9513 中银国际控股有限公司北京代表处中银国际控股有限公司北京代表处 中国北京市西城区 西单北大街 110号 8层 邮编:100032 电话: (8610) 8326 2000 传真: (8610) 8326 2291 中银国际中银国际(英国英国)有限公司有限公司 2/F, 1 Lothbury London EC2R 7DB United Kingdom 电话: (4420) 3651 8888 传真: (4420) 3651 8877 中银国际中银国际(美国美国)有限公司有限公司 美国纽约市美国大道 1045号 7 Bryant Park 15楼 NY 10018 电话: (1) 212 259 0888 传真: (1) 212 259 0889 中银国际中银国际(新加坡新加坡)有限公司有限公司 注册编号 199303046Z 新加坡百得利路四号 中国银行大厦四楼(049908) 电话: (65) 6692 6829 / 6534 5587 传真: (65) 6534 3996 / 6532 3371