2022年5月房地产行业对降5年LPR的点评：虽然晚到但未缺席-220521.pdf

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1、请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 2022.05.21 虽然晚到，但未缺席虽然晚到，但未缺席 对降对降 5年年 LPR 的点评的点评 谢皓宇谢皓宇(分析师分析师) 单戈单戈(分析师分析师) 白淑媛白淑媛(分析师分析师) 010-83939826 010-83939827 021-38675923 证书编号 S0880518010002 S0880521110001 S0880518010004 本报告导读：本报告导读： 5 年年 LPR下调下调 15bp， 考虑到上一次仅下调， 考虑到上一次仅下调 5bp， 且相比于， 且相比于 1年年 LPR下调的频率明显下调

2、的频率明显更低，但下调动作并未缺席，预计还将有更大力度的下调，缓解居民偿付压力更低，但下调动作并未缺席，预计还将有更大力度的下调，缓解居民偿付压力。 摘要：摘要： 房贷利率自基准利率切换为房贷利率自基准利率切换为LPRLPR后， 仅下调后， 仅下调3 3次， 下调频率明显低于次， 下调频率明显低于1 1年年 LPRLPR。 自 2019 年房贷利率开始跟踪 LPR 执行、 且在 2020年可以转化为 LPR 之后， 与房贷最为相关的 5 年 LPR仅下调 3次， 再考虑到部分居民并未在 2020 年 4 月下调 LPR之前做变更， 实际享受 LPR下调的次数仅 2 次， 也即 2022 年这两

3、次， 共计 20bp。 5年 LPR的下调频率和幅度均远低于 1 年 LPR，展现出过往对房贷的审慎原则。 自自 20222022年以来， 由于楼市的持续下行， 各地均松绑了相关政策， 但利率年以来， 由于楼市的持续下行， 各地均松绑了相关政策， 但利率下调并未跟上， 本次下调下调并未跟上， 本次下调15bp15bp， 一定程度上改善了继续下调的预期。， 一定程度上改善了继续下调的预期。 行政手段的放松自2022年以来有全面爆发的态势， 但仍然没有带来楼市的改善， 主要原因在于货币政策的支持， 无论是房企端还是居民端。 对房企来说， 需要提高货币政策中对贷款规模的支持， 而对居民需要提高对贷款

4、利率的支持。本次降息，能够一定程度改善当前的下行局面。 相比于过往基准利率时候降息一次为相比于过往基准利率时候降息一次为25bp25bp， 当前平均每次调降， 当前平均每次调降10bp10bp和和本次调降本次调降 15bp15bp， 均弱于过往单次降息， 因此， 为应对当前的下行， 均弱于过往单次降息， 因此， 为应对当前的下行， 预计预计还有更大力度的下调。还有更大力度的下调。 按照 1次调降 10bp来计算， 则需要 2.5次调降才相当于过往的一次调降。 再参考前次出台文件， 允许首套房贷款利率最低可以按照LPR-20bp执行， 相比于过往最低为基准利率打7折执行，仍然有较高的限制， 因此

5、， 还需要更大力度的下调， 来对冲当前楼市的下行。 过往需要过往需要 2 2- -3 3次调降， 相当于次调降， 相当于5050- -75bp75bp的下调， 在配合其他政策下， 能的下调， 在配合其他政策下， 能够带来楼市的改善， 考虑当前疫情的影响， 预计需要不低于此前的力度，够带来楼市的改善， 考虑当前疫情的影响， 预计需要不低于此前的力度，政策方向仍然宽松。政策方向仍然宽松。 在同时放松房企融资和居民利率的情况下， 大约2次降息之后能够看到楼市有改观， 若有3次及以上， 能够看到明显改善。当前累积下调20bp， 且房企端政策仍然较为谨慎， 再叠加疫情带来的扰动， 预计需要不低于此前的力

6、度。 我们继续推荐二线央国企， 受益中交地产、 建发股份， 参考前期发布的深度报告， 有扩散迹象， 同时， 宽货币兑现之后， 结构性资产荒也将出现， 推荐金融街， 受益中新集团、 中国国贸等， 并持续推荐一线央国企， 推荐保利发展、 招商蛇口、 万科 A等。 风险提示：风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。 评级：评级： 增持增持 上次评级：增持 相关报告 房地产信用断层 2022.05.19 房地产下行持久战，利好央国企 2022.05.16 房地产降利率利好，但需更积极 2022.05.15 房地产 通缩压力仍在， 资产荒逻辑再加码 2022.05.15 房地产央国企全包，规则放松

7、稳成交 2022.05.13 行业更新行业更新 股票研究股票研究 证券研究报告证券研究报告 房地产房地产 行业更新行业更新 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 3 表表 1: 重点公司盈利预测重点公司盈利预测 证券简称证券简称 05.20 最新最新股价（元）股价（元） 21 EPS （元）（元） 22E EPS （元）（元） 21 PE 22E PE 总市值总市值（亿元）（亿元） 总股本总股本（亿股）（亿股） 年初年初涨幅涨幅 投资投资评级评级 000002.SZ 万科 A 18.90 1.94 2.27 9.7 8.3 2,134 116 -4% 增持

8、 600048.SH 保利发展 17.04 2.29 2.23 7.4 7.6 2,040 120 9% 增持 001979.SZ 招商蛇口 13.32 1.16 1.40 11.5 9.5 1,055 79 0% 增持 600383.SH 金地集团 12.87 2.08 2.24 6.2 5.7 581 45 -1% 增持 000656.SZ 金科股份 3.70 0.61 0.71 6.1 5.2 198 53 -17% 增持 002244.SZ 滨江集团 8.40 0.97 1.07 8.7 7.9 261 31 80% 增持 000961.SZ 中南建设 3.38 -0.89 0.34

9、-3.8 9.9 129 38 -18% 增持 000402.SZ 金融街 6.27 0.55 0.60 11.4 10.5 187 30 11% 增持 1109.HK 华润置地 28.84 4.54 5.02 6.4 5.7 2,180 71 8% 增持 0960.HK 龙湖集团 19.51 3.67 3.83 5.3 5.1 2,264 109 30% 增持 0688.HK 中国海外发展 32.33 4.05 4.14 8.0 7.8 2,083 61 9% 增持 2007.HK 碧桂园 4.06 1.22 1.18 3.3 3.4 995 231 -28% 增持 1918.HK 融创中国

10、 2.88 0.92 0.93 3.1 3.1 268 88 -24% 增持 0884.HK 旭辉控股集团 3.72 0.83 1.05 4.5 3.5 215 54 -61% 增持 0817.HK 中国金茂 1.83 0.37 0.45 5.0 4.1 247 127 -6% 增持 3900.HK 绿城中国 10.74 1.31 1.97 8.2 5.5 286 25 5% 增持 数据来源： （注：港股以人民币计价）WIND，国泰君安证券研究 表表 2: 重点物业类公司盈利重点物业类公司盈利 代码代码 公司名称公司名称 05.20 最新股价最新股价 （元）（元） 盈利预测（盈利预测（EPS，

11、元，元） PE 投资评级投资评级 2019A 2020A 2021A 2019A 2020A 2021A 1516.HK 融创服务 3.16 - 0.25 0.41 - 13 8 增持 1209.HK 华润万象生活 32.05 - 0.48 0.76 - 67 42 增持 2669.HK 中海物业 7.13 0.16 0.21 0.30 45 34 24 增持 9909.HK 宝龙商业 4.92 0.44 0.49 0.69 11 10 7 谨慎增持 数据来源： （注：港股以人民币计价）WIND，国泰君安证券研究 1242325 行业更新行业更新 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文

12、之后的免责条款部分 3 of 3 本公司具有中国证监会核准本公司具有中国证监会核准的证券投资的证券投资咨询咨询业务资格业务资格 分析师声明分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广

13、告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况

14、下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不

15、应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰君安证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建

16、议， 本公司、 本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明评级说明 评级评级 说明说明 1.1.投资建议的比较标准投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的 12 个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的 12 个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深 300 指数涨跌幅为基准。 股票投资评级股票投资评级 增持 相对沪深 300 指数涨幅 15%以上 谨慎增持 相对沪深 300 指数涨幅介于 5%15%之间 中性 相对沪深 300 指数涨幅介于-5%5% 减持 相对沪深 300 指数下跌 5%

17、以上 2.2.投资建议的评级标准投资建议的评级标准 报告发布日后的 12 个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深 300 指数的涨跌幅。 行业投资评级行业投资评级 增持 明显强于沪深 300 指数 中性 基本与沪深 300 指数持平 减持 明显弱于沪深 300 指数 国泰君安证券研究国泰君安证券研究所所 上海上海 深圳深圳 北京北京 地址 上海市静安区新闸路 669 号博华广场 20 层 深圳市福田区益田路6009 号新世界商务中心 34 层 北京市西城区金融大街甲 9 号 金融街中心南楼 18 层 邮编 200041 518026 100032 电话 （021）38676666 （0755）23976888 （010）83939888 E-mail：