2022年5月房地产开发行业：5年期LPR超预期下调15基点稳地产信心进一步强化-220522.pdf

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1、 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 行业点评 2022 年 05 月 22 日 房地产开发房地产开发 5 年期年期 LPR 超预期超预期下下调调 15 基点，基点，稳地产信心进一步强化稳地产信心进一步强化 事件：事件：5 月 20 日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，贷款市场报价利率(LPR)为:1 年期 LPR 为 3.7%，维持前值不变，5 年期以上LPR 为 4.45%，较上月的 4.6%下调 15BP。 5 年期年期 LPR 超预期下调超预期下调 15BP， 稳地产信心进一步强化。， 稳地产信心进一步强化。 5 月 15 日央行、银保监会联合

2、发文调整差别化住房信贷政策，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套个人住房贷款利率下限调整为 LPR 减 20 个基点，二套房下限仍为 LPR。结合本次结合本次 5 年期年期 LPR 下调，目前首套房房贷利率下限已由下调，目前首套房房贷利率下限已由 4.6%降至降至 4.25%，二手房下限为，二手房下限为 4.45%。而 2022 年 4 月贝壳研究院监测的 103 个重点城市主流首套房贷利率为 5.17，二套利率为 5.45，分别较 3 月回落 17 个、15 个基点，显著高于当前下限。此次下调除了增量房贷外存量房贷也将受益，以 30 年期的 300 万元房贷为例，若以等额本息方式，利率为

3、4.6%，月供为 15379 元；若利率降至4.25%，月供为 14758 元，降低 621 元，还贷总额减少约 22 万元。近期的组合拳实际上是 4 月 18 日23 条金融举措的进一步延伸，强化今年托底地产稳增长的信心。 回顾历史，本轮周期降息降准节奏偏慢，市场呈现耐克型复苏。需要配合首套房认定标准松动，形成提振需求的组合拳。回顾历史，本轮周期降息降准节奏偏慢，市场呈现耐克型复苏。需要配合首套房认定标准松动，形成提振需求的组合拳。回顾 2008 年和 2014 年放松周期，持续的降息政策叠加首套贷款利率下限降为贷款基准利率的0.7 倍，使得房贷利率迅速下降。2008 年二套房实际认定放松，

4、2014 年也出现了“认房又认贷”变为“认贷不认房”，大量改善型二套房购房者享受首套房贷首付比例及利率优惠，对需求形成有效支持。当前市场下滑幅度媲美 08.14 级，但无论是城镇化率、居民杠杆率、居民的信心均不及08.14 年。故我们认为，本轮周期整体放松力度媲美 08.14，但节奏偏慢，市场将呈现耐克型复苏，斜率放缓，而周期相应拉长。核心城市的四限政策有望逐步打开，进一步提振购房需求。 4 月销售跌幅进一步扩大，去化周期提升明显，预计政策方向着眼于提振销售和企业融资侧。月销售跌幅进一步扩大，去化周期提升明显，预计政策方向着眼于提振销售和企业融资侧。根据中指数据，4 月样本 102 城商品住宅

5、销售金额3648 亿元， 环比降低 23.2%， 同比降低 57.2%， 降幅较上月扩大 12.1pct。4 月 49 座样本城市新房库存面积为 33851 万方，环比增长 1.3%，同比增长 2.9%。由于销售景气度下降，全国样本城市的去化周期迅速抬升，从 2021 年 8 月的 8.1 月提升至 2022 年 4 月的 15.9 月。我们认为本轮复苏周期的目标预计为销售托而不举，较底部明显回暖而非回到高位，我们对政策未来走向预测包括：1、 核心城市的限购限贷等四限政策逐步放松；2、房贷利率继续下行；3、企业融资渠道改善；4、设立平准基金；5、打开股权融资窗口等。 投资建议：投资建议：稳增长

6、事业未竞，维持地产开发板块“增持”评级。我们认为本轮政策刺激的核心点在于需求侧（销售）和企业资金侧（融资），组合拳式的收紧应对应组合拳式的放松。今年是一个大级别政策宽松周期，是beta 级别的行情。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A 股滨江集团、万科 A、保利发展、招商蛇口、金地集团、华发股份、华侨城 A；H 股绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、招商积余。 风险提示：风险提示：疫情反复超预期；防疫政策收紧超预期；基本面下行超预期；政策

7、放松不及预期 增持（维持）增持（维持） 行业走势行业走势 作者作者 分析师分析师 金晶金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱： 研究助理研究助理 肖畅肖畅 执业证书编号：S0680122050008 邮箱： 研究助理研究助理 肖依依肖依依 执业证书编号：S0680121070010 邮箱： 相关研究相关研究 1、A 股房地产开发行业年报综述： 分化加速盈利承压2022-05-17 2、 房地产开发：1-4 月统计局数据点评:4 月单月投资开工进入冰点，提振销售迫在眉睫2022-05-16 3、 房地产开发：2022W19：首套房房贷利率下限下调20bp，部分核心一二线城市政策放

8、松2022-05-15 -32%-16%0%16%2021-052021-092022-012022-05房地产开发沪深300 2022 年 05 月 22 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 内容目录内容目录 一、点评：5 年期 LPR 超预期下调 15 基点，稳地产信心进一步强化 . 3 二、高频数据显示 4 月销售跌幅进一步扩大，拿地依然低迷 . 5 2.1 新房销售不及预期，同比降幅扩大至 57.2%，低能级城市情况更为严峻 . 6 2.2 新房库存持续增长，去化周期显著提升 . 7 2.3 宅地出让金同比降低 44%，土拍溢价率维持地位，流拍率显著下降 .

9、8 投资建议： . 10 风险提示： . 10 图表目录图表目录 图表 1：近期降息降准一览 . 3 图表 2：2008 年 9-12 月央行连续五次降息 . 4 图表 3：2014 年 11 月-2015 年 10 月央行连续六次降息 . 4 图表 4：2014 年首套房认定标准放松后个人住房贷款平均利率与首套房贷利率接近 . 4 图表 5：近一年居民中长期贷款一览 . 5 图表 6：样本 102 城 4 月销售金额同比降低 57.2% . 5 图表 7：样本 102 城单月商品住宅销售金额及同环比 . 6 图表 8：3 座样本一线城市单月商品住宅销售金额及同环比 . 6 图表 9：25 座

10、样本二线城市单月商品住宅销售金额及同环比 . 6 图表 10：74 座样本三线城市单月商品住宅销售金额及同环比 . 6 图表 11：样本 49 城商品住宅库存面积 . 7 图表 12：3 座样本一线城市商品住宅库存面积 . 7 图表 13：15 座样本二线城市商品住宅库存面积 . 7 图表 14：26 座样本三线城市商品住宅库存面积 . 7 图表 15：样本一二三线城市去化周期对比 . 8 图表 16：300 城单月宅地出让金及累计同比 . 8 图表 17：一线城市单月宅地出让金及累计同比 . 8 图表 18：二线城市单月宅地出让金及累计同比 . 9 图表 19：三线城市单月宅地出让金及累计同

11、比 . 9 图表 20：全国宅地平均成交楼面价及平均溢价率变化 . 9 图表 21：一二三线城市宅地溢价率比较 . 9 图表 22：一二三线城市宅地流拍率比较 . 9 2022 年 05 月 22 日 P.3 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 事件事件：5 月 20 日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，贷款市场报价利率(LPR)为:1 年期 LPR 为 3.7%， 维持前值不变， 5 年期以上 LPR 为 4.45%， 较上月的 4.6%下调 15BP。 一、一、点评：点评：5 年期年期 LPR 超预期下超预期下调调 15 基点，稳地产信心进一基点，稳地产信心进一步强

12、化步强化 5 年期年期 LPR 超预期下调超预期下调 15BP，稳地产信心进一步强化。，稳地产信心进一步强化。5 月 15 日央行、银保监会联合发文调整差别化住房信贷政策，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套个人住房贷款利率下限调整为 LPR 减 20 个基点，二套房下限仍为 LPR。结合本次 5 年期 LPR 下调，目前首套房房贷利率下限已由 4.6%降至 4.25%，二手房下限为 4.45%。而 2022 年 4 月贝壳研究院监测的 103 个重点城市主流首套房贷利率为 5.17， 二套利率为 5.45， 分别较 3 月回落 17 个、15 个基点，显著高于当前下限。此次下调除了增量房贷

13、外存量房贷也将受益，以 30 年期的 300 万元房贷为例，若以等额本息方式，利率为 4.6%，月供为 15379 元；若利率降至 4.25%，月供为 14758 元，降低 621 元，还贷总额减少约 22 万元。近期的组合拳实际上是 4 月 18 日23 条金融举措的进一步延伸，强化今年托底地产稳增长的信心。 图表 1：近期降息降准一览 时间时间 概括概括 来源来源/文件文件 具体关键内容具体关键内容 2021/12/15 下调存款准备金率 央行 2021 年 12 月 15 日下调金融机构存款准备金率 0.5 个百分点（不含已执行 5%存款准备金率的金融机构） ，共计释放长期资金约 1.2

14、 万亿元。 2022/1/20 下调 LPR 央行 1 月 20 日，央行最新公布，1 月 1 年期贷款市场报价利率(LPR)为3.7%，上月为 3.8%，下降 10 个基点。5 年期贷款市场报价利率(LPR)为 4.6%，上月为 4.65%，下降 5 个基点。 2022/4/15 下调存款准备金率 央行 4 月 15 日中国人民银行宣布，决定于 2022 年 4 月 25 日下调金融机构存款准备金率 0.25 个百分点（不含已执行 5%存款准备金率的金融机构） 。在此基础上，对没有跨省经营的城商行和存款准备金率高于 5%的农商行，再额外多降 0.25 个百分点。 2022/5/20 下调 L

15、PR 央行 5 月 20 日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，贷款市场报价利率(LPR)为:1 年期 LPR 为 3.7%，维持前值不变，5 年期以上 LPR 为 4.45%，较上月的 4.6%下调 15BP。 资料来源：政府网站，国盛证券研究所 回顾历史，回顾历史，本轮周期降息降准节奏偏慢，市场呈现耐克型复苏。本轮周期降息降准节奏偏慢，市场呈现耐克型复苏。回顾 2008 年和 2014 年放松周期，持续的降息政策叠加首套贷款利率下限降为贷款基准利率的 0.7 倍，使得房贷利率迅速下降。其中 2008 年周期 4 个月内连续 5 次降息，1 年期贷款基准利率从 7.47%降至5.31

16、%，降幅达 216bp；而 2014 年周期 12 个月内连续 6 次降息，1 年期贷款利率从 6.00%降至 4.35%，降幅达 165bp。本轮周期目前仅降息两次，5 年期 LPR 由 4.65%降至 4.45%，降幅达 20bp，与前两轮周期相比，降息力度仍然偏小，可期待后续进一步放松。 2022 年 05 月 22 日 P.4 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 图表 2：2008 年 9-12 月央行连续五次降息 图表 3：2014 年 11 月-2015 年 10 月央行连续六次降息 资料来源：wind，国盛证券研究所 资料来源：wind，国盛证券研究所 首套房房贷利

17、率下行配合首套房房贷利率下行配合首套首套房认定标准松动，将形成提振需求的组合拳。房认定标准松动，将形成提振需求的组合拳。2008 年周期明确提出“对改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持”并给出二套房的明确定义为“已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平”，2014 年周期央行、银监会 9 月在关于进一步做好住房金融服务工作的通知中提出“对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。”此政策的出台，让首套房的标准由“认房又认贷”变为“认贷不认房”，大量改善型二套房购

18、房者享受首套房贷利率优惠，央行的个人住房贷款平均利率与首套房贷利率接近。 受美联储加息等因素影响，本轮周期降息节奏较之前偏慢，且前期地方城市放松政策主要集中在三四线，并且政策工具多为人才购房补贴、降低房贷利率、公积金相关政策放松。但在3 月多部委发声防范房地产风险以及 4 月央行外汇局提出 “23 条金融举措” 后， 地方城市 “四限”政策开始放松，且由三四线逐步延伸至一二线核心城市，目前包括苏州、郑州、兰州、杭州、南京、黑龙江等多个核心城市密集出台“四限”放松政策，预计后续将有更多城市跟进，放松力度将进一步加大以提振购房需求。 图表 4：2014 年首套房认定标准放松后个人住房贷款平均利率与

19、首套房贷利率接近 资料来源：wind，国盛证券研究所 *2014 年 8 月之前的二套房贷利率数据缺失 4.14%4.14%3.87%3.60%2.52%2.25%2.25%2.50%7.47%7.20%6.93%6.66%5.58%5.31%5.31%5.56%0%1%2%3%4%5%6%7%8%2007-122008-032008-062008-092008-122009-032009-062009-092009-122010-032010-062010-091年期存款基准利率1年期贷款基准利率3.00%2.75%2.50%2.25%2.00%1.75%1.50%6.00%5.60%5.3

20、5%5.10%4.85%4.60%4.35%0%1%2%3%4%5%6%7%2012-072012-112013-032013-072013-112014-032014-072014-112015-032015-072015-112016-032016-072016-112017-032017-071年期存款基准利率1年期贷款基准利率 2022 年 05 月 22 日 P.5 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 销售低迷乃居民部门贷款疲软的核心，预计政策方向着眼于提振销售和企业融资侧。销售低迷乃居民部门贷款疲软的核心，预计政策方向着眼于提振销售和企业融资侧。4月社融中居民部门贷款

21、无论是短期贷款还是长期贷款均连续数据净减少，4 月单月短贷、长贷分别减少 3430 亿元、 4022 亿元 （本月未披露长短贷数据， 使用住房贷款近似中长期贷款） ，净减少幅度环比扩大，成为 4 月社融最大拖累，核心原因还是销售低迷。尽管 4 月地方政策放松节奏明显加快，更多核心城市限购限贷城市开始放松，但由于政策起效需要时间，且叠加疫情影响，4 月销售基本面较 3 月进一步下行。 4 月样本 102 城商品住宅销售金额 3648亿元，环比降低 23.2%，同比降低 57.2%，降幅较上月扩大 12.1pct。我们对政策未来走向预测包括：1、核心城市的限购限贷等四限政策逐步放松；2、房贷利率继

22、续下行；3、企业融资渠道改善；4、设立平准基金；5、打开股权融资窗口等。 图表 5：近一年居民中长期贷款一览 资料来源：CRIC，国盛证券研究所 图表 6：样本 102 城 4 月销售金额同比降低 57.2% 资料来源：CRIC，国盛证券研究所 二、高频数据显示二、高频数据显示 4 月销售跌幅月销售跌幅进一步进一步扩大，拿地依然低迷扩大，拿地依然低迷 -120%-90%-60%-30%0%30%60%90%120%150%-10000100020003000400050006000700080002021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/10

23、2021/112021/122022/012022/022022/032022/04新增居民中长期贷款（亿元，左轴）环比（右轴）同比（右轴）-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%0100020003000400050006000700080009000100002019/22019/42019/62019/82019/102019/122020/22020/42020/62020/82020/102020/122021/22021/42021/62021/82021/102021/122022/22022/4全国样本城市商品住宅销售金额（亿元，左轴）同比

24、（右轴）环比（右轴） 2022 年 05 月 22 日 P.6 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 2.1 新房销售不及预期，同比降幅新房销售不及预期，同比降幅扩大至扩大至 57.2%，低能级城市情况更为严，低能级城市情况更为严峻峻 根据中指数据，4 月样本 102 城商品住宅销售金额 3648 亿元，环比降低 23.2%，同比降低 57.2%，降幅较上月扩大 12.1pct。4 月受上海、北京等地疫情持续影响，叠加消费者信心不足，环比较 3 月下降。尽管 4 月央行外汇局提出“实施差别化信贷政策”后，多个地方城市放松“四限”政策，下调房贷利率，但政策起效仍需时间。从累计数据上看

25、，1-4 月全国样本城市累计销售金额 17298 亿元（YOY-43.1%） 。 分城市能级看，3 座一线城市销售额 597 亿元（YOY-42.3%） ；25 座二线城市 1948 亿元（YOY-57.5%） ；74 座三线城市 1103 亿元（YOY-62.2%） 。城市能级越低，销售额同比降幅越高，考虑到一线城市中上海深圳北京受疫情影响严重，二三线城市与一线城市的真实差距比数据层面更大。 图表 7：样本 102 城单月商品住宅销售金额及同环比 图表 8：3 座样本一线城市单月商品住宅销售金额及同环比 资料来源：CREIS，国盛证券研究所 资料来源：CREIS，国盛证券研究所 图表 9：2

26、5 座样本二线城市单月商品住宅销售金额及同环比 图表 10：74 座样本三线城市单月商品住宅销售金额及同环比 资料来源：CREIS，国盛证券研究所 资料来源：CREIS，国盛证券研究所 -100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%0100020003000400050006000700080009000100002019/22019/52019/82019/112020/22020/52020/82020/112021/22021/52021/82021/112022/2全国样本城市商品住宅销售金额（亿元，左轴）同比（右轴）环比（右轴）-100%-80%-60

27、%-40%-20%0%20%40%60%80%100%0200400600800100012001400160018002019/22019/52019/82019/112020/22020/52020/82020/112021/22021/52021/82021/112022/2样本一线城市商品住宅销售金额（亿元，左轴）同比（右轴）环比（右轴）-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%01000200030004000500060002019/22019/52019/82019/112020/22020/52020/82020/112021/22021/5

28、2021/82021/112022/2样本二线城市商品住宅销售金额（亿元，左轴）同比（右轴）环比（右轴）-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%050010001500200025003000350040002019/22019/52019/82019/112020/22020/52020/82020/112021/22021/52021/82021/112022/2样本三线城市商品住宅销售金额（亿元，左轴）同比（右轴）环比（右轴） 2022 年 05 月 22 日 P.7 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 2.2 新房库存新房库存持续增长

29、持续增长，去化周期显著提升，去化周期显著提升 4 月 49 座样本城市新房库存面积为 33851 万方，环比增长 1.3%，同比增长 2.9%。在2021 年上半年库存不断下降至 7 月低点 30480 万方后，库存整体保持增长态势，在 12月达到近期高点 33976 万方。2022 年开始由于供给减少，库存略有下降。分城市能级看，3 座一线城市库存面积 2000 万方（YOY+6.0%） ；15 座二线城市库存面积 16000 万方（YOY1.6%） ；26 座三线城市库存面积 11132 万方（YOY+7.5%） 。从库存曲线看，2021 年上半年去库存主要由一线和二线城市贡献，三线城市的

30、库存增长速度在 2021 年上半年维持平稳，下半年开始迅速提高。 由于销售景气度下降，全国样本城市的去化周期迅速抬升，从 2021 年 8 月的 8.1 月提升至 2022 年 4 月的 15.9 月。分城市能级看，4 座一线城市去化周期 11.8 月（YOY+3.9个月） ；15 座二线城市去化周期 15.4 月（YOY+6.2 个月） ；26 座三线城市去化周期 23.4月（YOY+13.0 个月） 。城市能级越低，去化周期抬升速度越快。 图表 11：样本 49 城商品住宅库存面积 图表 12：3 座样本一线城市商品住宅库存面积 资料来源：CREIS，国盛证券研究所 资料来源：CREIS，

31、国盛证券研究所 图表 13：15 座样本二线城市商品住宅库存面积 图表 14：26 座样本三线城市商品住宅库存面积 资料来源：CREIS，国盛证券研究所 资料来源：CREIS，国盛证券研究所 -4%-2%0%2%4%6%8%10%29000300003100032000330003400035000360002020/42020/62020/82020/102020/122021/22021/42021/62021/82021/102021/122022/22022/4全国样本城市商品住宅库存面积（万方，左轴）同比（右轴）环比（右轴）-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%05001

32、0001500200025002020/42020/62020/82020/102020/122021/22021/42021/62021/82021/102021/122022/22022/4一线城市商品住宅库存面积（万方，左轴）同比（右轴）环比（右轴）-6%-4%-2%0%2%4%6%8%10%12%13500140001450015000155001600016500170002020/42020/62020/82020/102020/122021/22021/42021/62021/82021/102021/122022/22022/4样本二线城市商品住宅库存面积（万方，左轴）同比（右

33、轴）环比（右轴）-6%-4%-2%0%2%4%6%8%10%12%94009600980010000102001040010600108001100011200114002020/42020/62020/82020/102020/122021/22021/42021/62021/82021/102021/122022/22022/4样本三线城市商品住宅库存面积（万方，左轴）同比（右轴）环比（右轴） 2022 年 05 月 22 日 P.8 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 图表 15：样本一二三线城市去化周期对比 资料来源：CREIS，国盛证券研究所 2.3 宅地出让金同比降低

34、宅地出让金同比降低 44%，土拍溢价率土拍溢价率维持地位维持地位，流拍率，流拍率显著下降显著下降 4 月全国 300 城宅地出让金为 2531 亿元，同比降低 44.0%，1-3 月累计宅地出让金为5630 亿元，同比降低 55.5%。分城市能级看，一线城市 1-4 月累计宅地出让金 718 亿元（YOY-67.6%） ；二线城市累计宅地出让金 3173 亿元（YOY-43.7%） ；三线城市累计宅地出让金 1740 亿元（YOY-63.8%） 。二线城市同比降幅缩窄的原因主要为多个城市在 4月进行第一批集中供地。 从溢价率看，全国 4 月土拍平均溢价率仅为 5.6%维持低位，环比提升 0.5

35、pct，同比下降 20.4pct。从流拍率看，4 月全国流拍率为 15.8%，环比下降 6.3pct，但是较去年同期的 8.0%提升 7.8pct，依然相对较高。分城市能级看，城市能级越低，流拍率越高。 图表 16：300 城单月宅地出让金及累计同比 图表 17：一线城市单月宅地出让金及累计同比 资料来源：CREIS，国盛证券研究所 资料来源：CREIS，国盛证券研究所 681012141618202224262020/42020/62020/82020/102020/122021/22021/42021/62021/82021/102021/122022/22022/4一线城市去化周期（月）

36、样本二线城市去化周期（月）样本三线城市去化周期（月）-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%0100020003000400050006000700080002018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-12022-4全国宅地出让金(亿元，左轴)累计同比（右轴）-150%-100%-50%0%50%100%150%02004006008001000120014002018-042018-072018

37、-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-12022-4一线城市宅地出让金(亿元，左轴)累计同比（右轴） 2022 年 05 月 22 日 P.9 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 图表 18：二线城市单月宅地出让金及累计同比 图表 19：三线城市单月宅地出让金及累计同比 资料来源：CREIS，国盛证券研究所 资料来源：CREIS，国盛证券研究所 图表 20：全国宅地平均成交楼面价及平均溢价率变化 资料来源：CREIS，国盛证券研究所 图

38、表 21：一二三线城市宅地溢价率比较 图表 22：一二三线城市宅地流拍率比较 资料来源：CREIS，国盛证券研究所 资料来源：CREIS，国盛证券研究所 -100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%05001000150020002500300035004000450050002018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-12022-4二线城市宅地出让金(亿元，左轴)累计同比（右轴）-80%-60%-4

39、0%-20%0%20%40%60%80%050010001500200025003000350040002018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-12022-4三四线城市宅地出让金(亿元，左轴)累计同比（右轴）0%5%10%15%20%25%30%35%01000200030004000500060007000800090002018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-

40、102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-12022-4全国宅地成交楼面均价(元/平，左轴)平均溢价率(右轴)0%10%20%30%40%2018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-12022-4一线城市宅地平均溢价率二线城市宅地平均溢价率三四线城市宅地平均溢价率0%10%20%30%40%50%2018-042018-072018-10

41、2019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-04一线城市宅地流拍率二线城市宅地流拍率三四线城市宅地流拍率 2022 年 05 月 22 日 P.10 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 投资建议：投资建议： 我们认为本轮政策要达到的几个目标：1、由于房地产大周期见顶，本轮复苏周期的目标预计为销售托而不举，较底部明显回暖而非回到高位；2、保障出险企业的项目的竣工及交付；3、控制行业出清过程中的失业；4、房价回调控制在合理区间，避免房价大

42、幅下滑影响金融系统； 我们对本轮放松组合拳的政策建议：1、回顾历史，销售回暖预期回暖看核心城市的限购限贷政策，需要核心城市起到引领作用。参考城市库存情况，至少过半二线具备全面放松限购限贷的基础，可以考虑跟进放松；2、需要进一步降低房贷利率，降低刚需和改善性刚需人群的购房成本，提振市场信心和购房需求；3、出险企业资金运转不畅，再融资几乎停滞，鲜有新项目难以获取开发贷，需要帮助民企恢复融资渠道，如打开股权融资渠道， 政府介入协调各类债权方通过买家 AMC/信托/国央企/甚至另成立新基金来帮助企业处置部分项目，以获得短期流动性；4、调控房价，避免下跌幅度过大 5、引导失业人员进入其他行业就业 稳增长

43、事业未竞，维持地产开发板块“增持”评级。我们认为本轮政策刺激的核心点在于需求侧（销售）和企业资金侧（融资） ，组合拳式的收紧应对应组合拳式的放松。今年是一个大级别政策宽松周期，是 beta 级别的行情。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A 股滨江集团、万科 A、保利发展、招商蛇口、金地集团、华发股份、华侨城 A；H 股绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、招商积余。 风险提示：风险提示： 1. 疫情反复超预期， 防疫政策收紧超预期： 若未来

44、疫情持续反复导致部分城市封城， 这些城市的新房销售将陷入停滞。 2. 基本面下行超预期： 如果销售价格持续下行， 将显著影响购房者预期， 引发抛售导致供过于求的恶性循环，同时房企的回款情况将进一步恶化。 3. 政策放松不及预期：若后续需求端政策放松力度和跟进城市数量不及预期，新房销售面积及销售价格或继续下行。 2022 年 05 月 22 日 P.11 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 免责声明免责声明 国盛证券有限责任公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本公司不

45、对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料，但本公司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，可能会随时调整。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议,本公司不就

46、报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户， 不构成客户私人咨询建议。 投资者应当充分考虑自身特定状况， 并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。 投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有本报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。 本报告版权归“国盛证券有限责任公司”所有。未经事先本公司书面授权，任何机构或个人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。任何机构或个人如引用、刊发本报告，需注明出处为“国盛证券研究所”，且不得对本

47、报告进行有悖原意的删节或修改。 分析师声明分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的任何观点均精准地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法，结论不受任何第三方的授意或影响。我们所得报酬的任何部分无论是在过去、现在及将来均不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 投资评级说明投资评级说明 投资建议的评级标准投资建议的评级标准 评级评级 说明说明 评级标准为报告发布日后的 6 个月内公司股价 （或行业指数）相对同期基准指数的相对市场表现。其中 A 股市场以沪深 300 指数为基准；新三板市场以三板成指（针对

48、协议转让标的） 或三板做市指数 （针对做市转让标的）为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为基准，美股市场以标普 500 指数或纳斯达克综合指数为基准。 股票评级 买入 相对同期基准指数涨幅在 15%以上 增持 相对同期基准指数涨幅在 5%15%之间 持有 相对同期基准指数涨幅在-5%+5%之间 减持 相对同期基准指数跌幅在 5%以上 行业评级 增持 相对同期基准指数涨幅在 10%以上 中性 相对同期基准指数涨幅在-10%+10%之间 减持 相对同期基准指数跌幅在 10%以上 国盛证券研究所国盛证券研究所 北京北京 上海上海 地址：北京市西城区平安里西大街 26 号楼 3 层 邮编：100032 传真：010-57671718 邮箱： 地址：上海市浦明路 868 号保利 One56 1 号楼 10 层 邮编：200120 电话：021-38124100 邮箱： 南昌南昌 深圳深圳 地址： 南昌市红谷滩新区凤凰中大道 1115 号北京银行大厦 邮编：330038 传真：0791-86281485 邮箱： 地址：深圳市福田区福华三路 100 号鼎和大厦 24 楼 邮编：518033 邮箱：