2022年5月房地产及物管行业周报：市场曙光未现政策还需减法-220521.pdf

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1、2022年5月21日房地产及物管行业周报2022年W20（2022.5.14-2022.5.20）行业评级：看好姓名杨凡邮箱电话13916395118证书编号S1230521120001联系人王逸枫市场曙光未现，政策还需减法添加标题95%本周核心观点2政策面：本周，中央需求端政策宽松力度有所升级，成都、杭州、海口等高能级省会因城施策加速跟进，此外，供给端政策再现利好，民企融资渠道打开，释放强烈积极信号：1）央行下调首套房贷利率下限利好首套刚需，5年期以上LPR报价超预期下调提振存量，同时李克强总理在稳增长稳市场主体保就业座谈会上强调“要稳地价稳房价，支持居民合理住房需求，保持房地产市场平稳健康

2、发展”；2）民企纾困得到实质性推进：碧桂园、龙湖、美的置业3家民企被选定为示范房企，本周接连公告发债，后续示范房企名单扩展至新城和旭辉。基本面：全国30城新房成交面积在上周环比上涨后涨幅有所回落，成交面积与上一周基本持平，但同比降幅出现收窄；全国18城二手房成交面积环比由正转负，同比降幅进一步扩大（-40%，扩大13pct）；土地市场方面，上周全国百城土地供给与成交面积环比均由负转正，且溢价率较上周上涨2pct。行情：本周A股房地产板块跑输大盘1.47pct，H股房地产板块跑输大盘0.68pct，恒生物业服务及管理跑输大盘1.07pct；房地产板块与物业板块的重点AH股标的上涨个数均多于下跌个

3、数。本周观点：4月以来需求端政策因城施策加速铺开，苏州、南京、东莞、海口等热点二线城市对限购限贷等四限政策的放松不断升级，中央下调首套房贷利率下限，以及5年期以上LPR报价的下降也有利于降低居民购房成本，刺激需求回升。但政策出的多不如出的准，本轮周期受疫情影响需求修复弱于预期，本周统计局公布的2022年1-4月行业数据显示，房地产销售、投资、资金数据均呈现降幅扩大趋势，基本面仍处于筑底阶段，供需两端政府放松力度有望持续发力：1）需求端：当前实行限购政策的城市数量依然处于历史高位，房贷利率折扣小于历史需求宽松周期，且根据贝壳研究院数据4月全国重点城市主流首套房贷利率5.17%，四限政策的松绑还有

4、进一步打开的空间；2）供给端：2022年5-12月房企债务到期压力仍在，基本面修复时间越晚对企业挑战越大，供给端政策后续有望在预售资金监管和民企直接融资方面再做优化。投资建议：行业基本面并未明确筑底的情况下，我们认为投资可以回归简单的底层逻辑：1）稳房地产=稳经济，地产不稳，政策放松不停，beta行情不停。2）艰难时刻，搏弹性不如搏确定性，优质龙头存活确定性高，当前龙头受益于行业供给优化的alpha属性未明显在估值中体现，因此基本面越差，龙头房企越有性价比，我们继续强调板块Beta行情未结束，投资优选高质量龙头，重点推荐：A股-保利发展、万科A、金地集团、招商蛇口；H股-中国海外发展、华润置地

5、龙湖集团。3）区域修复预期减弱，仅个别城市基本面尚可，聚焦基本面扎实的小而美企业稳定性更强，重点推荐：A股-滨江集团、华发股份、天健集团；H股-绿城中国、越秀地产、建发国际。4）民企融资实现突破，民企纾困迎困境反转逻辑，投资可以考虑适度下沉，建议关注：A 新城控股；H - 旭辉控股集团、碧桂园。风险提示：需求修复不及预期导致板块信心承压、个别房企信用事件干扰板块整体估值修复。目录C O N T E N T S地产板块0102物业板块03公司公告3地产板块01Partone4添加标题本周行情回顾地产板块015本周（2022.5.14-2022.5.20）沪深300上涨2.04%，SW房地产上涨

6、0.57%，房地产跑输大盘1.47pct，表现弱于大市。从SW一级各板块表现来看，本周电气设备领涨，房地产本周收益率排名26，表现靠后。本周恒生指数上涨4.11%，恒生地产建筑业上涨3.44%，跑输大盘0.68pct，表现弱于大市。从恒生综指各板块表现来看，本周恒生工业领涨，恒生地产建筑业本周收益率排名9，表现靠后。图：本周A股申万一级行业各板块涨跌幅图：本周H股恒生指数行业各板块涨跌幅图：本周A股房地产板块估值：申万房地产PE（TTM）本周H股房地产板块估值：恒生房地产PE（TTM）资料来源：Wind，浙商证券研究所0510152025302016/1/42016/4/42016/7/420

7、16/10/42017/1/42017/4/42017/7/42017/10/42018/1/42018/4/42018/7/42018/10/42019/1/42019/4/42019/7/42019/10/42020/1/42020/4/42020/7/42020/10/42021/1/42021/4/42021/7/42021/10/42022/1/42022/4/40246810122016/1/42016/4/42016/7/42016/12017/1/42017/4/42017/7/42017/12018/1/42018/4/42018/7/42018/12019/1/42019/

8、4/42019/7/42019/12020/1/42020/4/42020/7/42020/12021/1/42021/4/42021/7/42021/12022/1/42022/4/43.44%0%4%8%恒生工业恒生原材料业恒生医疗保健业恒生综合业恒生非必需性消费业恒生指数恒生金融业恒生公用事业恒生地产建筑业恒生资讯科技业恒生必需性消费业恒生电讯业0.57%-4%-2%0%2%4%6%8%电气设备有色金属汽车电子化工综合机械设备钢铁纺织服装建筑材料通信轻工制造国防军工传媒交通运输农林牧渔公用事业商业贸易计算机食品饮料休闲服务非银金融家用电器建筑装饰银行房地产医药生物本周行情回顾地产个股涨跌

9、幅016本周（2022.5.14-2022.5.20）房地产重点跟踪标的中，A股标的上涨个数多于下跌个数。其中，表现前5的公司为：我爱我家（13.41%）、新城控股（10.17%）、保利发展（9.23%）、滨江集团（8.67%）和华发股份（7.02%）。H股标的上涨个数多于下跌个数。其中，表现前5的公司为：旭辉控股集团（21.99%）、碧桂园（20.19%）、龙湖集团（14.51%）、华润置地（10.92%）和时代中国控股（10.43%）。资料来源：Wind，浙商证券研究所图：本周A股重点跟踪地产个股涨跌幅图：本周H股重点跟踪地产个股涨跌幅-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%

10、10%15%20%我爱我家新城控股保利发展滨江集团华发股份世茂股份大悦城金地集团荣安地产华侨城A万科A首开股份陆家嘴金融街荣盛发展招商蛇口华夏幸福阳光城绿地控股中南建设蓝光发展南山控股光大嘉宝金科股份中交地产-5%0%5%10%15%20%25%旭辉控股集团碧桂园龙湖集团华润置地时代中国控股越秀地产美的置业中国海外发展中骏集团控股合景泰富集团中梁控股禹洲集团融信中国雅居乐集团绿城中国正荣地产远洋集团建发国际集团中国海外宏洋集团中国金茂宝龙地产金地商置龙光集团富力地产德信中国弘阳地产添加标题重点公司估值情况-AH股地产板块017代码公司简称市值（亿港元）最新收盘价（元）年内累计涨幅（%）每股收益

11、元每股）PE（倍）2021A2022E2023E2024E2021A2022E2023E2024E000002.SZ万科A2,13418.90-4%1.942.182.392.619.748.687.907.23600048.SH保利发展2,04017.049%2.292.432.612.847.447.016.545.99001979.SZ招商蛇口1,05513.320%1.161.371.491.6311.489.708.968.20600383.SH金地集团58112.87-1%2.082.242.422.606.195.735.324.95000069.SZ华侨城A4805.85-1

12、7%0.470.620.730.7712.389.407.977.56601155.SH新城控股57625.45-13%5.595.756.056.454.554.424.213.95000402.SZ金融街1876.2711%0.550.560.620.7111.4011.1110.178.85002244.SZ滨江集团2618.4080%0.971.181.391.598.667.156.045.29000961.SZ中南建设1293.38-18%-0.890.070.070.00-3.8251.9248.63000031.SZ大悦城1663.884%0.030.270.330.38129

13、3314.3811.8710.16000656.SZ金科股份1983.70-17%0.610.890.970.806.074.153.814.62600325.SH华发股份1537.2320%1.341.631.751.885.404.434.123.84600376.SH首开股份1345.20-8%0.190.490.561.0027.8110.629.325.2118.20 11.44 10.37 6.32 代码公司简称市值（亿元）最新收盘价（港元）年内累计涨幅（%）2021A2022E2023E2024E2022E2023E2024E0081.HK中国海外宏洋集团1424.145%1.

14、481.571.671.892.272.142.001.770123.HK越秀地产2598.3822%1.161.401.521.725.864.864.463.950688.HK中国海外发展2,63224.0530%3.673.924.224.625.314.974.624.220817.HK中国金茂2872.26-6%0.370.450.510.574.954.063.563.180884.HK旭辉控股集团3123.55-24%0.920.900.961.023.133.203.002.830960.HK龙湖集团2,42239.859%4.054.475.055.577.977.226.4

15、05.791109.HK华润置地2,53535.558%4.544.785.295.966.346.025.444.831238.HK宝龙地产902.17-47%1.450.000.000.001.211908.HK建发国际集团25018.1610%2.543.264.285.185.794.513.442.841918.HK融创中国2504.58-61%0.002.742.820.001.351.322007.HK碧桂园1,1575.00-28%1.221.201.261.373.323.383.222.963377.HK远洋集团1201.57-14%0.360.360.360.003.55

16、3.553.553900.HK绿城中国33213.245%1.311.992.462.788.195.394.373.863990.HK美的置业18615.0424%3.043.143.544.384.013.883.442.78均值4.97 4.19 3.75 3.55 资料来源：Wind，浙商证券研究所本周政策速递018资料来源：中国人民银行、新华社，海口市住房和城乡建设局，成都市住房和城乡建设局，杭州市住房保障和房产管理局，经济观察网，中国房地产网，浙商证券研究所时间部门细节详述中央5月15日中国人民银行中国银行保险监督管理委员会5月15日，央行、银保监会发布关于调整差别化住房信贷政策有

17、关问题的通知，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。5月18日李克强主持召开稳增长稳市场主体保就业座谈会5月18日，中共中央政治局常委、国务院总理李克强主持召开稳增长稳市场主体保就业座谈会，研究部署进一步稳增长稳市场主体保就业。李

18、克强会上表示，城镇化是必然趋势，要稳地价稳房价，支持居民合理住房需求，保持房地产市场平稳健康发展。促进消费和有效投资，做好扩大开放、稳外贸稳外资工作。5月20日中国人民银行最新公布了贷款市场报价利率今天（5月20日），中国人民银行（以下简称“央行”）最新公布了贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。根据以往数据计算，本次调整1年期LPR保持不变，5年期以上LPR较上次下降15个基点（0.15%）。本周政策速递019放松方式时间部门/城市细节详述各地因城施策供需政策组合5月15日海口放松限购：落户我省的引进人才购买住房，自落户之日享受本地居民同等待遇；未

19、落户我省的人才，本人及家庭成员在我省无自有住房的，提供本人或家庭成员在我省累计12个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明，可在我市购买1套住房。放松信贷政策：支持购买改善性住房，对申请商业贷款购买第二套住房但未结清原有住房贷款的，首付比例不低于50%。申请公积金贷款购买二手住房，属首次购房或已结清原有公积金贷款的，首付比例不低于30%。改善商品住房市场供应：对2017年4月14日至9月20日购买的商品住房，取得不动产证后可转让；2017年9月20日后购买的商品住房，购房合同备案满5年并取得不动产证后可转让。优化住宅用地出让条件，以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有建设用地使用权的，竞买保证金不低于

20、土地评估价的60%。完善商品住房销售价格备案政策：在有效管控房价过快上涨的前提下，结合各项目的区位、品质、小区配套、土地及建设成本等因素，科学合理确定各项目的销售价格备案，形成差别化的价格管控体制，促进市场健康平稳发展。优化商品房预售资金监管：设立商品房预售资金监管账户时合理确定监管额度，预售款应全部直接存入监管账户，首先满足监管资金额度。监管额度内的资金按照工程节点申请，经批准后专项用于支付项目工程建设费用5月16日成都放松限购：近郊区（市）县已购或新购住房不纳入中心城区购房时家庭名下住房总套数计算，购房人及其家庭成员在我市无自有产权住房且登记购房之日前2年内无住房转让记录的，认定为无房居民

21、家庭。购优化预售资金监管：支持各区（市）县落实属地监管责任，在成都市商品房预售款监管办法实施细则明确的监管额度核算方式、标准下，根据实际情况合理确定项目预售资金监管额度。优化预售办理条件：允许企业在符合土地出让合同约定的开竣工时限前提下，按栋办理预售许可证进行销售。资料来源：中国人民银行、新华社，海口市住房和城乡建设局，成都市住房和城乡建设局，杭州市住房保障和房产管理局，经济观察网，中国房地产网，浙商证券研究所本周政策速递0110放松方式时间部门/城市细节详述各地因城施策放松限购5月17日杭州在本市限购范围内购买二手住房，落户本市未满5年的户籍家庭无社保缴纳要求；非本市户籍家庭需在购房之日前1

22、年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满12个月。符合条件的三孩家庭，在本市限购范围内限购的住房套数增加1套；报名参加新建商品住房公开摇号销售时，参照“无房家庭”优先摇号。并且，本市限购范围内，个人转让家庭唯一住房，增值税征免年限由5年调整到2年。降低土拍门槛5月18日上海从2022年第二批次集中供地开始，拟将土拍监管资金比例从起拍价的110%降至90%。降低首付比例5月19日江苏常州自2022年5月19日起，对常州市区范围内，已拥有一套住房且相应贷款未结清的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款时，最低首付比例调整为不低于30%。优化信贷政策5月19日石家庄石家庄地区首套房首付比例

23、由三成降至二成，对首套房利率实行差异化管理，一般在4.5%4.7%，最低可执行4.4%。资料来源：中国人民银行、新华社，海口市住房和城乡建设局，成都市住房和城乡建设局，杭州市住房保障和房产管理局，经济观察网，中国房地产网，浙商证券研究所重点政策解读01115月15日，央行、银保监会发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知。通知指出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。这意味着首套住房房贷利率下限可低至五年期LPR的96折（4.4%/4.6%）。房贷利率=L

24、PR基点（根据城市、首套或二套、资信等确定）。目前大部分城市房贷利率仍然是加基点的模式。周末出台房贷利率政策，可见政策的紧迫度。房贷利率再次进入打折区间，政策对需求提振再上台阶。如何理解“四限”调整对需求影响？浙商地产深度原创报告中详细分析四限政策中各调控工具对需求影响力度大小。其中表6做了敏感测试，对首付比和房贷利率调整做了月供偿还影响分析。虽然房贷利率下调对偿债影响力度限购和首付比调整，但历次房贷调整对需求均有提振。疫情反复加剧需求修复难度，本次需求修复事件长于以往周期。需求延后但不会消失，我们认为疫情控制住后需求挤压反弹效应强，真实需求修复随经济和产业修复同步，预计Q4见好转。五月三十大

25、中城市成交量依然下行，政策力度加大，推动行业beta行情持续。地产板块投资逻辑：1）稳房地产=稳经济，地产不稳，政策放松不停，beta行情不停；2）艰难时刻，搏弹性不如搏确定性，优质龙头存活确定性高，当前龙头受益于行业供给优化的alpha属性未明显在估值中体现，因此基本面越差龙头越有性价比。3）区域修复预期减弱，仅个别城市基本面尚可，聚焦基本面扎实的小而美企业稳定性更强。基于以上几点，我们推荐以下标的：【保利发展】性价比最高的龙头房企；【滨江集团】受益于杭州基本面的稳健小霸王；【华发股份】深耕珠海和长三角的潜力黑马；【天健集团】 深圳小而美基建+地产成长标的。风险提示：需求修复不及预期。事件浙

26、商点评：房贷利率进入打折区间重点政策解读01125月16日，碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管机构选定为示范房企，将在本周陆续发行人民币债券。中央率先释放积极信号 ： 【深交所先行】：5月4日深交所发布关于支持实体经济若干措施的通知，提及支持房企正常融资活动，允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目，促进房地产行业平稳健康发展。【上交所跟进】：5月5日上交所党委召开会议，会议提及“服务好民营房地产企业合理融资需求，推动扩大基础设施REITs试点范围，合理把握IPO和再融资常态化”，首次明确提及服务好“民营”房企合理融资需求。我们认为，两大交易所

27、对民企融资支持明确，对优质民企纾困有重要意义。四月百强销售增速继续下行，5-12月到期债务压力仍在，国企以及民企融资支持力度均要加强，以化解潜在风险。5月中民企纾困取得实质性进展：【优质房企先行】：5月16日，碧桂园、龙湖、美的置业3家民企被选定为示范房企，将陆续发行人民币债券，创设机构将发行包括信用违约掉期(私募CDS)或信用风险缓释凭证(CRMW)在内的信用保护工具。 当日，龙湖集团公告发行5亿公司债，美的置业公告将发行10亿公司债，碧桂园在5月18日公告将发行5亿公司债，民企发债渠道恢复。【示范名单再扩容】：5月19日，据中国证券报，新城控股拟于近期在银行间市场发行10亿元中票，创设机构

28、将同时发行CRMW提供增信；据财联社，旭辉集团拟于下周发行融资产品，涉及公司债及供应链ABS，覆盖CDS及CRMW信用保护工具。供需两端有望边际修复，再Call板块行情未结束:受疫情影响，本轮政策宽松周期需求修复弱于预期，4月基本面仍处下行。随着上海疫情得到有效管控，中央+地方政策宽松不断升级（中央统一下调首套房贷利率下限、杭州、成都等跟进放松），疫情解控后积压需求有望迎来短期小脉冲。我们继续强调Beta行情未结束，优选高质量房企：【保利发展】性价比最高的龙头房企；【滨江集团】受益于杭州基本面的稳健小霸王；【华发股份】深耕珠海和长三角的潜力黑马；【天健集团】 深圳小而美基建+地产成长标的。民企

29、融资实现突破，民企纾困迎困境反转逻辑，投资可以考虑适度下沉，建议关注：A 新城控股；H - 旭辉控股集团、碧桂园。风险提示：需求回暖不及预期、个别房企信用风险事件扰动板块信心。事件浙商点评：民企房企融资渠道打开释放强烈积极信号，再Call板块行情。重点政策解读01135月16日，深圳市政府召开全市固定资产投资和重点投资项目调度会议。深圳2022年基建发力确定性强。5月16日，深圳市政府召开全市固定资产投资和重点投资项目调度会议。会议要求，要保投产、保续建、促新开、增固投，坚持“五年规划、三年滚动、年度计划”要求。据深圳市发改委，基础设施类项目276个，占项目总数的比例约为31%，民生改善类项目

30、357个，占项目总数的比例约为40%。天健集团基本面无变化。公司系深圳市特区建工集团核心子公司，背靠深圳国资委，具备获取深圳重大工程资源及房地产项目的优势。建筑施工、地产开发、城市服务三大领域协同发力，形成完整城建服务产业链，实现2017-2022年总营收36%复合增长率。公司深耕工程施工领域，施工总承包资质数量领跑全国，承接工程业务模式灵活多样，是深圳本土大型市政工程方面的资深企业。受益于资深优势+科技引领+积极布局EPC业务，公司该业务毛利率从2017年5.8%逐步提升到2021年的7.37%。随着深圳建筑业“十四五”规划提出到2025年“行业增加值1400亿元、总产值7000亿元”的宏伟

31、目标，公司有望乘势扩大在深工程规模，实现城市建设板块未来5年的新跨越。长期价值在，回调即是机会。我们预计公司2022-2024年归母净利润分别为22.2、32.8和60.1亿元，对应EPS为1.19、1.75和3.21元。以NAV的方式对公司资产进行重估，在未计算南岭村项目的前提下，保守得到公司每股RNAV为12.80元。我们给予公司2022年8倍PE估值，对应目标价9.52元，首次覆盖给予“买入”评级。风险提示：旧改项目推进速度不及预期；需求修复不及预期。事件浙商点评：深圳基建出利好，天健集团基本面无变化，回调即是机会！本周（2022.5.13-2022.5.19）30大中城市商品房成交面积

32、222万平，环比+3%，在上周环比大幅上涨后出现明显回落，绝对值基本持平之前一周水平；同比-48%，同比增速仍处于负增长，降幅较上周收窄。分线城市来看，二三线城市需求环比持续复苏，一线城市略回落：1）一线城市商品房成交面积33万平 ，环比由正转负，为-27%，同比跌幅扩大至-56%；2）二线城市商品房成交面积126万平 ，环比+14%，同比-45%，同比跌幅收窄且环比持续为正；3）三线城市商品房成交面积63万平 ，环比+4%，同比-48%，环比增速持续为正，同比跌幅缩小11ct。新房市场：30大中城市0114图：2022年30城商品房周度成交面积和同比图：2022年一线城市商品房周度成交面积和

33、同比图：2022年二线城市商品房周度成交面积和同比图：2022年三线城市商品房周度成交面积和同比资料来源：Wind，浙商证券研究所；注：二线城市样本为天津、成都、杭州、南京、青岛、苏州、厦门、大连、武汉、南昌、福州、长春、长沙、哈尔滨。180 232 262 141 193 212 215 128 216 222 -55%-48%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0% - 100 200 300 11 12 13 14 15 16 17 18 19 2030大中城市:商品房成交面积(万平方米,左轴）同比(%,右轴）-57%-45%-70%-60%-50%-40%-30%-

34、20%-10%0% - 50 100 150 200 11 12 13 14 15 16 17 18 19 2030大中城市:二线城市(万平方米，左轴)同比(%,右轴）-41%-56%-80%-60%-40%-20%0% - 20 40 60 80 11 12 13 14 15 16 17 18 19 2030大中城市:一线城市(万平方米，左轴)同比(%,右轴）-59%-48%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0% - 20 40 60 80 11 12 13 14 15 16 17 18 19 2030大中城市:三线城市(万平，左轴)同比(%,右轴）添加标题新房市场：3

35、0大中城市0115对比历史三年数据，本周30大中城市商品房成交面积呈现回升趋势，但仍处历史低位，2022年截至5月19日，累计成交面积4367万平，同比-40.2%，较上周累计同比跌幅减小0.9pct。图：2019-2022年30大中城市商品房周度成交面积情况（万平）资料来源：Wind，浙商证券研究所 -100 - 100 200 300 400 500 600 1 2 3 4 5 6 7 8 91011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344454647484950515220222021202020

36、19添加标题新房市场：重点城市商品住宅成交情况0116资料来源：Wind，浙商证券研究所，注：大连2019/2/10-2022/2/10数据缺失表：本周（5.13-5.19）重点城市本周商品住宅成交情况城市本周成交面积（万平）上周成交面积（万平）周环比周同比22年累计成交面积（万平）累计同比一线城市北京11.920.2-41%-38%270.0 -24%上海0.81.2-37%-97%375.0 -38%广州15.818.8-16%-30%251.0 -54%深圳4.14.4-7%-35%136.5 -35%二线城市杭州16.110.356%-41%284.6 -41%南京20.419.08%

37、30%380.8 -39%苏州16.912.931%-24%276.5 -33%宁波4.76.0-21%-75%148.8 -59%无锡8.64.0117%-46%117.0 -52%惠州3.64.3-18%-37%54.8 -61%佛山17.815.416%-38%260.5 -49%珠海6.83.499%-47%93.6 -65%福州8.94.1115%-50%94.2 -51%武汉21.428.3-25%-66%483.7 -47%成都33.037.6-12%-5%746.4 -21%青岛19.019.4-2%-47%365.1 -38%大连2.02.5-18%#DIV/0!29.4

38、DIV/0!济南14.012.89%-60%296.0 -31%三四线城市扬州2.52.216%-67%53.8 -65%嘉兴1.51.041%-43%34.5 -50%温州7.66.813%-52%154.0 -60%金华3.35.8-43%-26%76.5 -35%常州0.75.0-86%-90%50.9 -64%江阴0.20.1251%-97%34.6 -74%连云港6.08.2-26%-58%138.3 -64%泉州1.43.0-55%-10%20.7 -65%添加标题二手房市场：18城重点城市0117本周（2022.5.13-2022.5.19）18城二手房成交面积114万平，环比

39、19%，同比-40%，环比由正转负，同比降幅进一步扩大。分线城市来看，各线城市需求环比未延续上周反弹行情，均出现回落：1）一线城市二手房成交面积26万平，环比-23%，同比-51%，环比由正转负，同比跌幅扩大；2）二线城市二手房成交面积81万平，环比-17%，同比-35%，环比反弹回落，同比跌幅再次扩大；3）三线城市二手房成交面积6万平，环比-22%，同比-42%，环比反弹回落，同比跌幅缩窄。图：2022年18城二手房周度成交面积和同比图：2022年18城中一线城市二手房周度成交面积和同比图：2022年18城中二线城市二手房周度成交面积和同比图：2022年18城中三线城市二手房周度成交面积和

40、同比资料来源：Wind，浙商证券研究所-27%-40%-50%-40%-30%-20%-10%0%050100150200 11 12 13 14 15 16 17 18 19 2018个城市二手房成交面积合计(万平方米,左轴）同比(%,右轴）-16%-35%-50%-40%-30%-20%-10%0% - 20 40 60 80 100 120 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20二线城市二手房成交面积(万平方米,左轴）同比(%,右轴）-39%-51%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0% - 10 20 30 40 50 11 12 13 14 15 1

41、6 17 18 19 20一线城市二手房成交面积(万平米,左轴）同比(%,右轴）-58%-42%-80%-60%-40%-20%0%0246810 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20三线城市二手房成交面积(万平方米,左轴）同比(%,右轴）添加标题二手房市场：18城重点城市0118对比历史两年数据，本周18城二手房成交面积仍处历史低位，2022年截至5月19日，累计成交面积2116万平，同比-36.35%，趋势与近年同期相同。图：2019-2022年18城二手房周度成交面积情况（万平）资料来源：Wind，浙商证券研究所-50050100150200250300 1 2 3

42、 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52202220212020添加标题土地市场：全国100大中城市01192022.5.9-2022.5.15，全国100大中城市土地供应面积1585万平，环比80%，同比-15%；土地成交面积1000万平，环比11%，同比-52%，溢价率3.0%。土地供给与成交同环比均为正值，且溢价率比上周上涨2pct，有回暖趋势。分线

43、城市来看：1）一线城市土地成交面积20万平，环比-85%，同比-81%，土地成交溢价率0.0%；2）二线城市土地成交面积284万平，环比21%，同比-69%，土地成交溢价率3.3%；3）三线城市土地成交面积697万平，环比31%，同比-34%，土地成交溢价率2.5%。图：2022年全国100大中城市土地市场周度变化资料来源：Wind，浙商证券研究所；注：统计口径为一周内通过一般出让方式（招标、拍卖、挂牌）成交的土地总面积图：一线城市土地市场图：2022年二线城市土地市场图：三线城市土地市场图：各线城市土地市场周溢价情况0123405001,0001,5002,0002,5003,00022w6

44、22w722w822w922w1022w1122w1222w1322w1422w1522w1622w1722w1822w1922w20土地供应面积（万方，左轴）成交面积（万方，左轴）供销比（倍，右轴）22w19,151%-81%-200%-100%0%100%200%300%050100150一线城市当周成交面积（万平，左轴）同比-67%-69%-100%-50%0%50%100%0200400600800二线城市当周成交面积（万平，左轴）同比-21%-34%-60%-40%-20%0%20%050010001500三线城市当周成交面积（万平，左轴）同比0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%

45、10.0%12.0%全国溢价率 （%）一线城市 （%）二线城市 （%）三线城市 （%）添加标题土地市场：全国100大中城市0120累计数据来看，2022.5.9-2022.5.15全国100大中城市2022年土地累计供应面积34665万平，同比-22%，累计成交面积27498万平，同比-31%。分线城市来看：1）一线城市土地累计成交面积890万平，累计同比-45%，降幅扩大3pct；2）二线城市土地累计成交面积8605万平，累计同比-32%，降幅扩大3pct；3）三线城市土地累计成交面积18004万平，累计同比-29%，降幅缩窄1pct。资料来源：Wind，浙商证券研究所图：2022年全国10

46、0大中城市土地市场周度累计同比图：2022年各线城市土地市场周度累计同比-22%-22%-29%-29%-45%-40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%土地供应面积年度累计同比土地成交面积年度累计同比-49%-42%-27%-29%-29%-29%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%一线城市年内累计成交同比二线城市年内累计成交同比三线城市年内累计成交同比本周房企境内境外发债情况0121资料来源：Wind，浙商证券研究所发行人发行日期发行面额(亿元)利率期限(年)类型境内债广州市城市建设开发有限公司2022/5/20品种一：2.60%-3.6

47、0%品种二：3.00%-4.00%7.00一般公司债信达地产股份有限公司2022/5/176.00品种一：3.7%品种二：3.7%+调整基点5.00一般公司债中国铁建房地产集团有限公司2022/5/1615.00品种一：3.3%品种二：3.3%+调整基点5.00一般公司债美的置业集团有限公司2022/5/204.10%-4.90%4.00一般公司债碧桂园地产集团有限公司2022/5/204.50%-5.00%3.00一般公司债广州珠江实业集团有限公司2022/5/193.00一般中期票据本周房企境内境外发债情况0122资料来源：Wind，浙商证券研究所发行人发行日期发行面额(亿元)利率期限(年

48、)类型境内债重庆龙湖企业拓展有限公司2022/5/175.00品种一：4.0；品种二：4.0%+调整基点6.00一般公司债苏州苏高新集团有限公司2022/5/202.80%-3.80%5.00一般公司债信达地产股份有限公司2022/5/176.00品种一：3.45%；品种二：3.45%+调整基点3.00一般公司债厦门住宅建设集团有限公司2022/5/192.87%2.00一般公司债苏州苏高新集团有限公司2022/5/200.26超短期融资债券境外债中梁控股集团有限公司2022/5/182.028.75%0.91中梁控股集团有限公司2022/5/184.299.75%1.62物业板块02Part

49、one23本周物业行情AH0224本周（2020.5.14-2022.5.20）恒生指数上涨4.11%，恒生物业服务及管理上涨3.04%，恒生物业服务及管理跑输大盘1.07pct，表现弱于大市。个股表现来看，重点跟踪标的中，标的上涨个数多于下跌个数，其中，表现前5的公司为：旭辉永升服务（23.19%）、融创服务（22.26%）、碧桂园服务（21.02%）、时代邻里（15.88%）和宝龙商业（14.34%）。资料来源：Wind，浙商证券研究所图：本周AH股重点跟踪物业个股涨跌幅-80%-60%-40%-20%0%20%40%旭辉永升服务融创服务碧桂园服务时代邻里宝龙商业中骏商管新城悦服务绿城服务

50、华润万象生活滨江服务雅生活服务招商积余保利物业合景悠活越秀服务佳兆业美好正荣服务绿城管理控股中海物业远洋服务第一服务控股卓越商企服务建业新生活金科服务融信服务建发物业金茂服务佳源服务点击此处添加标题添加标题点击此处添加标题点击此处添加标题点击此处添加标题点击此处添加标题点击此处添加标题添加标题点击此处添加标题点击此处添加标题添加标题点击此处添加标题添加标题本周物业公司估值表0225代码公司简称市值（亿港元）年初收盘价（港元/元）最新收盘价（港元/元）年内累计涨幅（%）每股收益（港股/元每股）PE（倍）PEG20222021A2022E2023E2024E2021A2022E2023E2024E