2022年5月房地产及物管行业22年第20周周报：央行下调按揭利率基准及下限优质民企发行公司债-220522.pdf

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1、 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 1 / 3434 Table_Page 跟踪分析|房地产 证券研究报告 房地产及物管行业房地产及物管行业 22 年第年第 20 周周报周周报 央行下调按揭利率基准及下限，优质民企发行公司债央行下调按揭利率基准及下限，优质民企发行公司债 核心观点核心观点： 本周政策情况：央行本周政策情况：央行下调下调 LPR，地方改善政策持续出台。，地方改善政策持续出台。本周央行下调首套房贷款利率下限为 LPR-20bp，下调 5 年期以上 LPR 至 4.45%（下调 15bp）。地方政策方面，石家庄、银川等地下调首付比，东莞、成都、无锡、杭州等地放松限购，

2、 海南、常州、银川等地首放松限贷。 本周基本面情况：成交环比本周基本面情况：成交环比下行下行，推盘力度，推盘力度维持低位维持低位。根据 Wind 及房管局数据， 本周 46 城新房成交面积环比下降 3.4%， 同比下降 37.5%，5 月前 19 天同比下降 42.6%。推盘方面，12 城单周推盘面积环比下降 19.0%，同比下降 39.4%，5 月前 19 天推盘面积同比下降 46.3%。 本周土地情况：本周土地情况：溢价率溢价率维持低位维持低位，郑州两集中，郑州两集中首批首批明细披露。明细披露。22 年第20 周土地成交面积环比上升 7.0%，同比下降 32.9%，出让金环比下降 19.4

3、%，同比下降 76.6%，溢价率 4.3%，环比下降 0.2pct。两集中方面，本周郑州两集中一批次明细披露，推出 15 宗，总建面 206.8 万方，总起始价 104.8 亿元，达限溢价率 14.8%，将于 6 月 22 日竞拍。 本周重点数据：首套及二套房按揭利率连续本周重点数据：首套及二套房按揭利率连续 8 个月下行。个月下行。根据贝壳研究院数据，22 年 5 月重点城市首套、二套房按揭利率分别为 4.91%、5.32%，环比继续回落 26bp、13bp，连续 8 个月下行，创 19 年新低。 开发板块观点：开发板块观点：央行下调按揭利率基准及下限，优质民企发行公司债央行下调按揭利率基准

4、及下限，优质民企发行公司债。本周自上而下的政策预期引导加强。5 月 15 日央行将普通住宅首套房贷款利率下限由基准 LPR 下调为基准 LPR-20bp，20 日则单独下调 5年期 LPR 至 4.45%， 较前期下降 15pb， 两次调整幅度累计达到 35bp，力度显著超预期。各地在中央引导下也迅速跟进，苏州、郑州、天津、石家庄等城市首套房贷款利率降至下限 4.4%，而南通商贷利率则在基准利率下调后降至 4.25%。此外南京、东莞、海南、成都、无锡、杭州、湖州等地放松限购，需求端环境进一步改善。企业层面，本周监管机构选定龙湖、 碧桂园、 美的置业等作为示范企业发行附带信用保护工具的公司债，以

5、期帮助民营房企改善资本市场信用，重新疏通融资通道， 稳定市场供给。 基本面下行背景下， 供需两端政策优化力度持续加大，预计强信用房企将较大程度从中受益，当前板块龙头估值再度下行，推荐关注其中投资机会。 本周物业观点：本周物业观点： 民企龙头有所反弹， 估值仍处低位民企龙头有所反弹， 估值仍处低位。 本周恒生指数上涨2.2%，物业板块平均上涨 4.1%，央企龙头上涨 1.9%，民企龙头上涨3.6%，在监管支持部分稳健民企龙头融资的带动下，民企龙头有所反弹。 地产风险事件仍未出清， 佳源服务、 领悦服务集团跌幅均超过 50%。当前板块 22 年动态 PE 为 10.2x，处于历史 3%分位，估值仍

6、然较低。 风险风险提示。提示。基本面不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪。 行业评级行业评级 买入买入 前次评级 买入 报告日期 2022-05-22 相对市场表现相对市场表现 分析师：分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 分析师：分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 分析师：分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 请注意，乐加栋,邢莘并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动

7、。 相关研究：相关研究： 房地产行业:总量加速缩表出清，开启发展新时代 2022-05-16 联系人： 谢淼 021-38003637 联系人： 欧阳喆 021-38003641 -27%-21%-14%-8%-2%4%05/2107/2109/2111/2101/2203/22房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 2 / 3434 Table_PageText 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表重点公司估值和财务分析表 股票简称股票简称 股票代码股票代码 货币货币 最新最新 最近最近 评级评级 合理价值合理价值 EPS(元元) PE(x) EV/EBIT

8、DA(x) ROE 收盘价收盘价 报告日期报告日期 （元（元/股）股） 2022E 2023E 2022E 2023E 2022E 2023E 2022E 2023E 万科 A 000002.SZ 人民币 18.90 2022/04/29 买入 28.41 2.24 2.50 8.45 7.57 5.30 5.50 9.9% 10.0% 保利发展 600048.SH 人民币 17.04 2022/05/11 买入 25.73 2.38 2.58 7.15 6.60 8.06 8.02 12.7% 12.1% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 13.32 2022/04/28 买入 19.2

9、0 1.39 1.58 9.59 8.44 7.00 6.50 8.6% 8.9% 新城控股 601155.SH 人民币 25.45 2022/04/02 买入 40.57 5.60 5.64 4.54 4.51 4.10 3.00 18.0% 15.0% 金地集团 600383.SH 人民币 12.87 2022/04/30 买入 18.35 2.29 2.42 5.61 5.33 10.10 9.66 14.1% 13.0% 建发股份 002314.SZ 人民币 14.29 2022/05/01 买入 19.02 2.25 2.72 6.35 5.26 4.06 3.68 11.3% 12

10、.0% 金科股份 000656.SZ 人民币 3.70 2021/09/01 买入 8.27 0.89 0.97 4.15 3.81 5.00 1.80 15.6% 13.9% 华发股份 600325.SH 人民币 7.23 2022/04/28 买入 11.89 1.59 1.67 4.56 4.32 13.70 10.90 14.0% 12.9% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.88 2022/05/05 买入 3.54 0.30 0.33 9.75 8.68 29.60 32.20 5.8% 6.1% 中国国贸 600007.SH 人民币 15.20 2021/10/31 买入

11、 24.82 1.14 1.29 13.35 11.82 7.00 6.40 11.3% 11.3% 金融街 000402.SZ 人民币 6.27 2022/04/14 买入 10.39 0.56 0.57 11.12 10.97 26.25 26.55 4.3% 4.2% 招商积余 001914.SZ 人民币 18.48 2022/04/28 买入 26.01 0.66 0.86 27.95 21.56 18.37 15.56 7.5% 8.9% 碧桂园 02007.HK 港币 5.00 2022/04/02 买入 7.85 1.16 1.18 3.72 3.64 1.96 1.87 11.

12、9% 10.8% 旭辉控股集团 00884.HK 港币 3.55 2022/03/31 买入 6.84 0.84 0.88 5.06 4.80 2.40 2.30 14.9% 13.6% 保利物业 06049.HK 港币 50.75 2022/03/28 买入 87.35 1.95 2.47 9.09 6.54 9.05 6.60 14.3% 16.1% 碧桂园服务 06098.HK 港币 30.80 2021/09/21 买入 95.48 1.85 2.38 14.34 11.14 20.53 15.95 28.6% 29.3% 旭辉永升服务 01995.HK 港币 9.35 2021/08

13、/26 买入 27.36 0.56 0.79 14.48 10.20 11.11 6.98 24.1% 27.7% 融创服务 01516.HK 港币 3.90 2021/08/31 买入 33.04 0.65 0.92 5.15 3.63 13.17 8.18 16.7% 20.3% 金科服务 09666.HK 港币 20.00 2021/08/20 买入 86.43 2.52 3.57 6.82 4.82 6.80 4.06 18.0% 21.6% 万科企业 02202.HK 港币 18.12 2022/04/29 买入 28.89 2.24 2.50 6.97 6.24 5.30 5.50

14、 9.9% 10.0% 数据来源：Wind、广发证券发展研究中心 备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的； （2）A 股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（碧桂园、融创中国、保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、融创服务、金科服务、万科企业）合理价值货币单位为港币； （3）A 股及港股标的 EPS 货币单位均为人民币； （4）表中估值指标按照最新收盘价计算。 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 3 / 3434 Table_PageText 跟踪分析|房地产 目录索引目录索引 一、地产行业政策及基本面跟踪情况 . 6 （一）主要政策回顾 . 6 （二）重点城市成交情

15、况 . 13 （三）重点城市推盘及库存跟踪 . 17 （四）全国土地市场供给成交情况 . 20 二、 重点公司跟踪情况. 22 三、地产开发板块投资观点 . 25 四、物业管理板块投资观点 . 25 （一）重点物企事件跟踪：佳源服务股权质押，多家公司开展回购 . 25 （二）本周物业关注：民企龙头有所反弹，估值仍处低位 . 25 五、风险提示 . 32 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 4 4 / 3434 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图表索引图表索引 图 1：首套房及二套房贷款利率 . 6 图 2：46 城 2019 年至今周成交面积（万方）走势 . 13 图

16、 3：46 城新房周均及单周成交面积（万方） . 13 图 4：46 城分线城市新房周成交环比增速（%） . 13 图 5：46 城新房月度成交同环比（%） . 14 图 6：46 城分线城市新房月度成交同比（%） . 14 图 7：46 城新房成交整体年同比（%） . 14 图 8：46 城新房成交分线城市年同比（%）. 14 图 9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2022.05.13-2022.05.19） . 15 图 10：12 城二手房周均及单周成交面积（万方） . 16 图 11：12 城分线城市二手房周成交环比增速 . 16 图 12：12 城二手房成交月度同环比 .

17、16 图 13：12 城分线城市二手房成交月同比 . 16 图 14：二手房成交整体年同比 . 17 图 15：12 城市分线二手房成交年同比 . 17 图 16：12 城市商品房周度推盘 . 18 图 17：12 城市商品房月度推盘 . 18 图 18：12 城市商品房推盘年同比趋势 . 18 图 19：12 城市商品房月度批售比 . 18 图 20：12 城市商品房库存与去化周期 . 19 图 21：12 城市及分线城市商品房去化周期（周） . 19 图 22：12 城市商品房周度库存及去化周期 . 19 图 23：11 城市住宅周度库存及去化周期 . 19 图 24：全国 300 大中城

18、市土地供应、成交及供销比数据. 21 图 25：全国 300 大中城市土地供应年度累计同比 . 21 图 26：全国 300 大中城市土地成交年度累计同比 . 21 图 27：全国 300 大中城市土地出让金年同比 . 21 图 28：全国 300 大中城市土地出让金分线城市年同比 . 21 图 29：全国 300 大中城市楼面价和溢价率 . 22 图 30：全国 300 大中城市分线城市溢价率 . 22 图 31：A 股重点地产公司股价周变动幅度 . 24 图 32：H 股重点地产公司股价周变动幅度 . 24 图 33：本周主要物业公司新闻（2022.05.15-2022.05.21） .

19、26 表 1：按揭贷利率与 LPR 一览 . 6 表 2：22 年以来“四限”改善政策汇总 . 8 表 3：本周主要中央政策（2022.05.15-2022.05.20）. 9 表 4：本周主要地方政策（2022.05.15-2022.05.20）. 9 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 5 5 / 3434 Table_PageText 跟踪分析|房地产 表 5：46 城市商品房成交面积汇总（2022.05.13-2022.05.19） . 14 表 6：12 城二手房成交面积汇总（2022.05.13-2022.05.19） . 17 表 7：重点城市商品房库存及去化周期变化情

20、况（2022.05.13-2022.05.19） . 19 表 8：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况（2022.05.13-2022.05.19） . 20 表 9：开发类房企上周重点公司公告（2022.05.15-2022.05.20） . 23 表 10：房企每周融资汇总（2022.05.15-2022.05.20）. 24 表 11：物业公司股价涨跌幅排名 . 26 表 12：上市物业企业股价表现及估值 . 26 表 13：陆港股通持仓量及占比（截至 2022.05.20）. 28 表 14：近半年来上市物业企业股价表现及解禁情况 . 29 表 15：交表物业公司基本情况 . 29

21、 表 16：本周上市物业公司主要事件（2022.05.15-2022.05.21） . 30 表 17：广发地产小组股票推荐及建议关注名单 . 32 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 6 6 / 3434 Table_PageText 跟踪分析|房地产 一、地产行业政策及基本面跟踪情况一、地产行业政策及基本面跟踪情况 （一）主要政策回顾（一）主要政策回顾 中央政策方面中央政策方面， 本周央行下调个人住房贷款利率下限， 并下调了LPR， 此次降息释放了“稳房价”信号，将有助于稳定住房消费需求。 5月15日，央行发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知，明确对于贷款购买普通自住房的

22、居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 5月20日，央行下调5年期以上LPR至4.45%，下调15bp。 在央行指导下，各地因城施策，房贷利率出现了不同程度的下调，21年10月起首套房、 二套房按揭贷利率已经连续8个月回调， 累计回落幅度分别为83bp、 68bp。 图图1：首套房及二套房贷款利率首套房及二套房贷款利率 数据来源：融360，贝壳研究院，广发证券发展研究中心 表表1：按揭贷利率与按揭贷利率与LPR一览一览 7 天期逆回天期逆回购利率购利率 1 年期年期 MLF利率利率 5

23、 年期年期 LPR利率利率 LPR 环比变环比变动动 5 年期基准年期基准利率利率 首套房贷平首套房贷平均利率均利率 首套房贷环首套房贷环比变动比变动 二套房贷平二套房贷平均利率均利率 二套房贷环二套房贷环比变动比变动 20/01 2.45% 3.25% 4.80% 4.90% 5.56% -2bp 5.88% -2bp 20/02 2.50% 3.15% 4.75% 4.90% 5.52% -4bp 5.86% -2bp 20/03 2.50% 3.15% 4.75% 4.90% 5.46% -6bp 5.80% -6bp 20/04 2.50% 2.95% 4.65% -10bp 4.90

24、% 5.37% -10bp 5.70% -10bp 20/05 2.55% 2.95% 4.65% 4.90% 5.34% -3bp 5.68% -2bp 20/06 2.55% 2.95% 4.65% 4.90% 5.31% -2bp 5.66% -2bp 20/07 2.55% 2.95% 4.65% 4.90% 5.26% -5bp 5.54% -11bp 20/08 2.55% 2.95% 4.65% 4.90% 5.21% -5bp 5.51% -3bp 20/09 2.55% 2.95% 4.65% 4.90% 5.21% -1bp 5.52% +1bp 4.0%4.5%5.0%5

25、.5%6.0%6.5%7.0%7.5%8.0%14/0114/0815/0315/1016/0516/1217/0718/0218/0919/0419/1120/0621/0121/0822/03首套房贷款利率（%）二套房贷款利率（%） 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 7 7 / 3434 Table_PageText 跟踪分析|房地产 20/10 2.55% 2.95% 4.65% 4.90% 5.21% 持平持平 5.52% -1bp 20/11 2.55% 2.95% 4.65% 4.90% 5.28% +7bp 5.55% +3bp 20/12 2.55% 2.95% 4

26、.65% 4.90% 5.28% 持平持平 5.55% 持平持平 21/01 2.55% 2.95% 4.65% 4.90% 5.30% +1bp 5.57% +2bp 21/02 2.55% 2.95% 4.65% 4.90% 5.32% +3bp 5.58% +2bp 21/03 2.55% 2.95% 4.65% 4.90% 5.34% +2bp 5.62% +4bp 21/04 2.55% 2.95% 4.65% 4.90% 5.40% +6bp 5.67% +5bp 21/05 2.55% 2.95% 4.65% 4.90% 5.47% +7bp 5.73% +6bp 21/06 2

27、.55% 2.95% 4.65% 4.90% 5.52% +5bp 5.77% +4bp 21/07 2.55% 2.95% 4.65% 4.90% 5.59% +7bp 5.84% +7bp 21/08 2.55% 2.95% 4.65% 4.90% 5.68% +8bp 5.95% +10bp 21/09 2.55% 2.95% 4.65% 4.90% 5.74% +6bp 6.00% +5bp 21/10 2.55% 2.95% 4.65% 4.90% 5.73% -1bp 5.99% -1bp 21/11 2.55% 2.95% 4.65% 4.90% 5.69% -4bp 5.96%

28、 -3bp 21/12 2.55% 2.95% 4.65% 4.90% 5.64% -5bp 5.91% -5bp 22/01 2.50% 2.85% 4.60% -5bp 4.90% 5.56% -8bp 5.84% -7bp 22/02 2.50% 2.85% 4.60% 4.90% 5.47% -9bp 5.75% -9bp 22/03 2.50% 2.85% 4.60% 4.90% 5.34% -13bp 5.60% -15bp 22/04 2.40% 2.85% 4.60% 4.90% 5.17% -17bp 5.45% -15bp 22/05 2.20% 2.85% 4.45% -

29、15bp 4.90% 4.91% -26bp 5.32% -13bp 数据来源：贝壳研究院，央行，广发证券发展研究中心 地方政策方面，地方政策方面，本周改善政策仍在陆续出台，多地下调首付比。本周海南、常州、石家庄、阜阳、银川、大治、南通等地首付比例下调，阜阳、银川等地还放松了认房认贷标准，南京、东莞、海南、成都、无锡、杭州、湖州等地放松限购，多为针对二孩三孩家庭或人才群体的放松政策，泰州放松了限售。此外，莆田、崇仁、绵阳、安阳、常州、泰州、信阳、安庆、宿州、高安、沧州、泸州、阜阳、银川、赤峰、楚雄州、宿迁、池州、枣庄、六安等多地放松了公积金政策。 限贷放松限贷放松方面，方面，本周海南、常州、石

30、家庄、阜阳、银川、大治、南通等地首付比例下调，阜阳、银川等地还放松了认房认贷标准。5月15日，海南海南省住房公积金管理局发文显示购买二套贷款未结清的首付比调整为50%（原70%），首次购房或已结清贷款的首付比调整为30%（原40%）。5月18日，常州常州对市区范围内，已拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买商品住房的，最低首付比例调整为不低于30%。5月19日，据观点网，石家庄石家庄地区首套房首付比例由三成降至二成；阜阳阜阳首套房首付比最低降至20%，鼓励对一套房已结清贷款的家庭执行首套房贷款政策；银川银川个人通过商业银行和公积金贷款购买首套/二套最低首付比

31、下调至20%/ 30%，对一套房已结清贷款的家庭执行首套房贷款政策；大大治治首套房/二套房贷款最低首付比为20% /30%； 南通南通首次购房首付比执行20%， 二套房首付比例最低执行30%。 限购放松方面，限购放松方面， 本周南京、 东莞、 海南、 成都、 无锡、 杭州、 湖州等地放松限购，多为针对二孩三孩家庭或人才群体的放松政策。 5月15日， 南京南京二孩及以上本市户籍家庭可新购一套住房；东莞东莞二孩三孩居民家庭允许新增购买一套商品住房，其中非 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 8 8 / 3434 Table_PageText 跟踪分析|房地产 本市户籍需提供3年内累计24

32、个月社保/个税。5月16日，海南海南规定落户海南的人才购房享本地居民同等待遇，未落户海南的人才及家庭成员无房的提供累计12个月及以上个税/社保可在海口购买1套住房；成都成都近郊区已购或新购住房不纳入中心城区购房时家庭名下住房总套数计算，购房人及其家庭成员无自有产权住房且登记购房之日前2年内无住房转让记录的，认定为无房居民家庭；无锡无锡本地户籍市民非限购区房产不计入家庭限购套数。 5月17日， 杭州杭州符合条件的三孩家庭限购住房套数增加1套，新房公开摇号时参照“无房家庭”优先摇号，同时将二手住房交易政策调整为“在购房之日前1年起已在本市限购范围内连续缴纳社保/个税满12个月” （原 “在购房之日

33、前4年起已在本市限购范围内连续缴纳社保/个税满48个月”）。5月19日，湖州湖州在中心城市购买住房的非本市户籍家庭，不再有连续缴纳社保时限的要求（原连续缴纳社保未满6个月的非本市户籍家庭限购一套）。 限售限售放松方面，放松方面， 5月17日， 泰州泰州将商品住房 （含二手房） 限售年限缩短为1年 （原2年）。 表表2：22年以来“四限”改善政策汇总年以来“四限”改善政策汇总 政策分类政策分类 开始时间开始时间 主要城市及政策主要城市及政策 首付下调 2022 年 2 月 菏泽、重庆、佛山非限购区域、温州、南通、德州、兰州、北海、防城港、南宁、廊坊、贵阳、连云港、上饶、梅菏泽、重庆、佛山非限购区

34、域、温州、南通、德州、兰州、北海、防城港、南宁、廊坊、贵阳、连云港、上饶、梅州、岳阳、赣州、洛阳、常熟、沈阳、钦州、济源产城融合示范区、合肥州、岳阳、赣州、洛阳、常熟、沈阳、钦州、济源产城融合示范区、合肥（二孩三孩家庭首付下调）、海口、常州、海口、常州、石家庄、阜阳、银川、大治、南通石家庄、阜阳、银川、大治、南通等 限价放松 2022 年 2 月 长沙：长沙：房价指数涨幅上限房价指数涨幅上限为刚需型住房不超过 5 个点，改需型住房按改需型住房按 8-10 个点控制增长（原均为个点控制增长（原均为 5 个点）个点）。 东莞：东莞：土拍政策更新，取消新房销售限价取消新房销售限价。 深圳：深圳：22

35、 年一批次集中供地将新房销售限价上调将新房销售限价上调 5%-10%。 天津：天津：自 2022 年 7 月 1 日起，全市停止受理限价商品住房资格申请；自 2022 年 10 月 1 日起，全市停止限价商品住全市停止限价商品住房销售房销售。 认房认贷标准放松 2022 年 3 月 郑州、兰州、株洲、岳阳、洛阳、钦州、漯河、贵阳、阜阳、银川：郑州、兰州、株洲、岳阳、洛阳、钦州、漯河、贵阳、阜阳、银川：对拥有对拥有 1 套住房并已结清购房贷款的家庭，执行套住房并已结清购房贷款的家庭，执行首套房贷款政策首套房贷款政策。 南京：南京：部分银行近期调整了首套房贷利率认定标准部分银行近期调整了首套房贷利

36、率认定标准，如结清贷款且名下无房，再次购房将认定为首套房利率。 限售放松 2022 年 3 月 哈尔滨、衢州、三明：哈尔滨、衢州、三明：取消限售取消限售。 苏州：苏州：（a）4 月 11 日，二手房限售缩短为 3 年（原 5 年）；（b）5 月 9 日，新房限售缩短为新房限售缩短为 2 年（原年（原 3 年），二手年），二手房取消限售（原限售房取消限售（原限售 3 年）年），针对二孩三孩家庭取消新房及二手房限售。 徐州：徐州：新购商品住宅 144 平方米以上的不限制转让。 常州：常州：限售缩短为 2 年（原 4 年）。 东莞：东莞：限售缩短为 2 年（原 3 年）。 泰州：泰州：将商品住房（含

37、二手房）限售年限缩短为 1 年（原 2 年）。 限购放松 2022 年 3 月 福州：福州：（a）外地户口无需外地户口无需 2 年内满年内满 1 年社保年社保/医保医保/个税即可购买个税即可购买 1 套住宅套住宅；（b）长乐区户口同等于福州五城区户口（原等同于外地户口。 秦皇岛：秦皇岛：取消限购取消限购，原要求本地家庭限购 2 套，外地限购 1 套（1 年社保），首套首付 30%、二套 40%。 衢州：衢州：取消限购取消限购，原非本市户籍限购 1 套（需在本市连续缴纳城镇社保或个人所得税满 12 个月）。 兰州：兰州：允许需将异地居住的父母等近亲接来兰州居住的家庭及二孩三孩家庭新购一套住房允许

38、需将异地居住的父母等近亲接来兰州居住的家庭及二孩三孩家庭新购一套住房（原非兰州户籍限购 1 套，兰州户籍限购 2 套）。 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 9 9 / 3434 Table_PageText 跟踪分析|房地产 无锡：无锡：（a）经认定的人才经认定的人才可在市区范围购买首套住房；（b）二孩及以上家庭二孩及以上家庭可放宽至二套房；（c）子女在无锡落户子女在无锡落户的外地老年人来锡投亲养老的外地老年人来锡投亲养老，领取居住证满 3 年后，允许投靠家庭新购一套住房；（d）“卖旧买新卖旧买新”改善居住条件的本改善居住条件的本市家庭市家庭，如其现住房属于在途交易，可不计入限购套

39、数；（e）本地户籍市民非限购区房产不计入家庭限购套数。 南京：南京：（a）非本市户籍无须社保/个税即可在溧水区、六合区购买一套商品房（原须 1 年社保/个税）；（b）非户籍家非户籍家庭庭 1 年内累计年内累计 6 个月社保可申请购房个月社保可申请购房；（c）限购区域房产若已被划为非限购区域，则不计入套数；（d）二孩及以上本市户籍家庭可新购一套住房。 苏州：苏州：（a）4 月 11 日，非本地户籍社保/个税累计满 2 年即可在苏州买房（原需 3 年内连续缴满 2 年），本地户籍卖房后 2 年内无需社保或税单可直接购房；（b）5 月 9 日，非本地户籍社保连续非本地户籍社保连续 6 个月即可在苏州

40、买房（原需累计个月即可在苏州买房（原需累计 2 年年社保社保），非限购区域房产不再计入家庭限购套数。 佛山：佛山：对最近一次契税缴纳时间或不动产登记时间满对最近一次契税缴纳时间或不动产登记时间满 5 年的商品住房不再限购年的商品住房不再限购。 中山：中山：（a）大专及以上非中山户籍人才可购买 1 套新建商品住房；（b）岐江新城规划范围不再列入限购区域。 沈阳：沈阳：非沈阳户籍家庭在限购区域购买新房的将执行沈阳户籍家庭购房政策非沈阳户籍家庭在限购区域购买新房的将执行沈阳户籍家庭购房政策，不再提供 2 年内连续缴纳 6 个月及以上个税/社保。 惠州：惠州：满足惠阳区和大亚湾经济技术开发区范围内的合

41、理住房需求，不再纳入限购重点片区。 扬州：扬州：大专及以上人才和二孩及以上家庭在市区购房的，可不适用现行限购政策。 合肥：合肥：（a）非本市户籍 2 年内 6 个月社保可购 1 套（原 1 年社保）；（b）本市户籍可在限购区域购买第三套二手房；（c）新站区、瑶海区限购取消新站区、瑶海区限购取消。 长沙：长沙：存量住房签约盘活供作租赁住房后，不纳入家庭套数计算存量住房签约盘活供作租赁住房后，不纳入家庭套数计算。 嘉兴：嘉兴：非嘉兴市户籍的各类人才在嘉兴市连续缴存社保满 6 个月及以上的，参照嘉兴市户籍居民家庭相关购房政策。 东莞：东莞：二孩三孩居民家庭允许新增购买一套商品住房，其中非本市户籍需提

42、供 3 年内累计 24 个月社保/个税。 海口：海口：落户海南的人才购房享本地居民同等待遇，未落户海南的人才及家庭成员无房的提供累计 12 个月及以上个税/社保可在海口购买 1 套住房 成都：成都：（a）近郊区已购或新购住房不纳入中心城区购房时家庭名下住房总套数计算近郊区已购或新购住房不纳入中心城区购房时家庭名下住房总套数计算；（b）购房人及其家庭成员无自有产权住房且登记购房之日前 2 年内无住房转让记录的，认定为无房居民家庭。 杭州：杭州：（a）符合条件的三孩家庭限购住房套数增加 1 套，新房公开摇号时参照“无房家庭”优先摇号；（b）将二手住将二手住房交易政策调整为房交易政策调整为“在购房之

43、日前在购房之日前 1 年起已在本市限购范围内连续缴纳社保年起已在本市限购范围内连续缴纳社保/个税满个税满 12 个月个月”（原“在购房之日前 4 年起已在本市限购范围内连续缴纳社保/个税满 48 个月”）。 湖州：湖州：在中心城市购买住房的非本市户籍家庭，不再有连续缴纳社保时限的要求。在中心城市购买住房的非本市户籍家庭，不再有连续缴纳社保时限的要求。（原连续缴纳社保未满 6 个月的非本市户籍家庭限购一套）。 数据来源：各地政府官网，广发证券发展研究中心 表表 3：本周主要中央政策本周主要中央政策（2022.05.15-2022.05.20） 时间时间 部门部门 内容内容 5/15 央行 对于贷

44、款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减 20 个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 5/20 央行 贷款市场报价利率（LPR）为：1 年期 LPR 为 3.7%，5 年期以上 LPR 为 4.45%（原 4.6%）。 数据来源：央行，广发证券发展研究中心 表表 4：本周主要地方政策本周主要地方政策（2022.05.15-2022.05.20） 时间时间 部门部门/城市城市 内容内容 5/15 南京房协 两个孩子及以上南京户籍居民家庭，可新增购买一套商品住房，同时可享受相关银行最优惠贷款利率等支持。 识别风险

45、，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1010 / 3434 Table_PageText 跟踪分析|房地产 5/15 东莞住建局 （a）对二孩或三孩家庭，允许其新增购买一套商品住房，其中非本市户籍居民家庭需提供购房之日前 3 年内在本市累计缴纳 24 个月以上社保或个税证明；（b）商业银行要准确执行好差别化住房信贷政策，合理确定商业性个人住房贷款的首付比和贷款利率。 5/15 莆田人民政府 （a）第二次申请公积金贷款首付比 40%（原 50%）；（b）职工夫妻双方均缴存住房公积金，贷款最高调整到60 万元（原 55 万元）；（c）已使用公积金贷款购建房再次使用公积金贷款期限为须结清住房公积金

46、贷款满 6个月后（原 12 个月）；（d）符合条件的购房职工及产权共有人可申请提取本人及其配偶账户内的住房公积金用于补充购房首付款。 5/15 崇仁县住建局 （a）对符合公积金贷款条件的缴存职工家庭，最高贷款额度提高至 60 万元（原 50 万元）；（b）生育三孩的崇仁县缴存职工家庭，在申请公积金贷款购买自住住房且符合市住房公积金贷款条件的，最高贷款额度按现行标准上浮 30%；（c）人才公积金贷款最高额度按现行标准最高上浮 50%；（d）对一套房已结清贷款的家庭执行首套房贷款政策；（e）契税实行先征收后补贴，由受益财政给予所缴契税 50%的补贴。 5/15 绵阳人民政府 （a）夫妻双方申请住房

47、公积金贷款最高额度 70 万元（原 60 万元）；（b）对一套已结清贷款的家庭执行首套房贷款政策，有一笔尚未结清住房商业贷款的，执行第二套房住房公积金贷款政策；（c）新购自住房并申请住房公积金贷款的缴存职工，可提取该套住房未纳入贷款额度计算的缴存余额用于支付首付款后，再申请住房公积金贷款；（d）对符合政策生育二孩、三孩的家庭，在绵阳城区（含安州区）购买新建商品住房的，按建筑面积给予每平方米 200 元的财政补贴，单户财政补贴最高不超过 2 万元。 5/15 东莞住建局 到“十四五”期末，全市保障性租赁住房总量不少于 10 万套，力争达到 15 万套，其中 2021 年筹集房源不少于3000 套

48、，2022 年筹集房源不少于 30000 套。 5/16 海南省住房公积金管理局 海南海口：（a）落户海南人才购买住房享受本地居民同等待遇；未落户海南省的人才及家庭成员在海南省无房的提供累计 12 个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明，可在海口市购买 1 套住房；（b）购买二套贷款未结清的首付比 50%（原 70%）；首次购房或已结清贷款的首付比 30%（原 40%）；（c）竞买保证金不低于土地评估价的 60%。 5/16 成都市住建局 （a）允许企业在符合土地出让合同约定的开竣工时限前提下，按栋办理预售许可证进行销售；（b）支持各区（市）县落实属地监管责任，根据实际情况合理确定项目预售资金

49、监管额度；（c）近郊区（市）县已购或新购住房不纳入中心城区购房时家庭名下住房总套数计算；（d）购房人及其家庭成员无自有产权住房且登记购房之日前 2 年内无住房转让记录的，认定为无房居民家庭。 5/16 安阳市住房公积金管理中心 （a）夫妻双方一方或单身人员/双方最高贷款额度 50 万元（原 40 万元）/60 万元（原 50 万元）；（b）经认定的“洹泉涌流”人才集聚计划引进人才的最高贷款额度 70 万元（原 60 万元）。 5/16 常州市人民政府 （a）一人/两人及以上最高贷款额度 60 万元（原 30 万元）/90 万元（原 60 万元）；（b）第二次住房公积金贷款的首付比不低于 30%（原 50%）；（c）满足条件的博士/35 周岁以下硕士/其他申请人首次申请住房公积金贷款，最高贷款额度 120 万元/70 万元/100 万元。 5/16 无锡市 非限购区房产不计入家庭限购套数，满足条件的市民可在限购区再买房，此政策仅限于无锡本地户籍的市民。 5/17 杭州住保房管 （a）符合条件的三孩家庭，在本市限购范围内限购的住房套数增加 1 套，在报名参加新建商品住房公开摇号销售时，参照“无房家庭”优先摇号；（b）将二手住房交易政策调整为“在购房之日前 1 年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满 12 个月”（原“在购房之日前 4 年起已在本市限购范围内连续缴