“三道红线”后全国楼市新特征及趋势判断-同策研究院-202010.pdf

《“三道红线”后全国楼市新特征及趋势判断-同策研究院-202010.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《“三道红线”后全国楼市新特征及趋势判断-同策研究院-202010.pdf（58页珍藏版）》请在佰策地产文库上搜索。

1、“三道红线”后全国楼市新特征及趋势判断Tospur Real Estate Consulting Co., Ltd.专业至上 服务至诚Professional Sincere代理 咨询 金融 商业 海外 养老 大数据 产业 公关2020.1022020年房地产政策导向上更中性，既不表态加码棚改稳经济，又不提及推进房产税给行业造成压力。近期“三道红线”政策实际上是“楼市防火墙”的进一步表现，目的是短期控制企业投资“防风险”、长期进一步剥离楼市与经济增长的关系观点1：“三道红线” 是楼市防火墙的进一步表现2020年房地产市场定调3“两会”对房地产的定位坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位因城施策，

2、促进房地产市场平稳健康发展“两会”坚持“房住不炒”定位，“因城施策”给予地方政府调控一定的灵活空间。从另一方面来看，2020年未提及棚改为楼市增添动力，又未提及房产税为楼市降温，在政策表述上更偏中性。客观上政府实施积极财政政策，同时配合可能的“降准降息”手段的背景下，房地产市场具有发展动力建立房企融资防火墙，逐步完成经济与楼市的切割42016年至今，房企融资面逐步收紧，银行贷款、债券融资、境外债、股权融资、非标融资等外部融资渠道均受限。房地产融资防火墙的建立，实际上是逐步完成经济与楼市的切割，避免重新回到依靠楼市推动经济的老路外部融资内部融资金融机构贷款公司债海外发债股权融资（委贷）非标融资资

3、产证券化其他自筹资金定金、预收款个人按揭贷款房地产作为去杠杆目标，大幅收紧2017年收紧海外债审核，2018收紧海外债用途。但2019年海外发债有放松迹象2017年规范股权融资并加强监管2018年资管新规收紧非标融资2018年下半年房企强化资金回流，定金和预收款有小幅增长2020年打击个人贷款、小微经营贷款流入楼市个人消费贷款5“三道红线”进一步完善楼市防火墙8月中旬：市场传言，监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”。根据触线情况不同，试点房企分为“红（3条）、橙（2条）、黄（1条）、绿（0）”四挡，以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降

4、低一档，上限增加5%。“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模不得增加，“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%，以此类推8月20日：住建部、央行召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城等12家房企成为首批试点9月16日：一份监管部门下发的试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表显示，监管部门要求12家试点房企每月15日前提交这一表格，共涉8项财务指标，分别为剔除预收款后的资产负债率、未剔除预收款的资产负债率、净负债率、现金短债比、权益口径购地金额、权益口径销售金额、近三年经营

5、活动产生的现金流量净额是否连续为负、有息负债，其中涵盖了“三条红线”指标现金短债比例100%剔除预收账款后的资产负债率70%红线1红线2红线3房企投资被迫降速“三道红线”高压“三道红线”根据房企负债情况分类管理，避免资金流入高负债房企（一般是高周转企业），短期客观上为房企投资降速，实现防风险目标。长期来看，“三道红线”使楼市防火墙更规范化，减少房企挤占社会融资规模，逐步实现经济与楼市的切割62020年头部房企拿地回归一二线城市的特征明显。“三道红线” 后具有容量大、流速快特点的核心二线、强三线城市土拍竞争将更加激烈。而以“高门槛、慢周转”为特征的一线城市将成为头部房企做利润的来源观点2：土地市

6、场短期特征7土地市场经历快速反弹后开始高位回落土拍市场在上半年经历了短暂低迷和快速反弹后，现阶段逐渐降温；进入下半年以来，中央层面反复强调“房住不炒”和“不把房地产作为短期刺激的手段”，一方面各监管部门和部分地方政府纷纷出台政策抑制市场过热，土地市场供应逐渐收紧，另一方面房企融资“三道红线”公布后，房企未来融资难度加大，参拍热情降低，7月以来土地市场量价波动下滑，各线城市溢价率也出现不同程度下滑2018年-2020年9月全国300城市住宅用地供应成交情况数据来源：dataln、同策研究院051015202530354018-0118-0318-0518-0718-0918-1119-0119-

7、0319-0519-0719-0919-1120-0120-0320-0520-0720-09一线城市平均溢价率二线城市平均溢价率三四线城市平均溢价率0100020003000400050006000700002,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00018-0118-0318-0518-0718-0918-1119-0119-0319-0519-0719-0919-1120-0120-0320-0520-0720-09供应面积成交面积成交楼面均价2018年-2020年9月全国300城市住宅用地成交溢价率（分城市能级）万平米元/平米%华东

8、区域：热度较高，成交规模超越同比城市能级城市1-9月成交建面（万平米）同比1-9月成交楼面价（元/平米）同比溢价率同比一线城市上海1207.9723.45%15881.6741.27%11.64%10.95%二线城市苏州679.92-0.63%13792.1-4%9.86%-7.12%宁波940.2829.44%11541.8910.13%24.77%-3.24%合肥511.5620.96%6381.5-35.18%37.07%-30.6%杭州1222.21-3.57%15935.157.51%21.19%3.03%南京1252.3525.78%11351.957.59%12.49%-8.64

9、%三四线城市温州512.927.57%10492.136.27%17.15%-3.29%芜湖218.2164.96%3501.93-12.5%51.5%21.23%盐城424.5582.01%3491.4174.9%41.42%35.24%嘉兴95.08-32.82%8526.5617.07%37.61%15.5%常州551.34-23.42%8381.7831.16%31.55%-0.63%2020年1-9月华东市场不同能级城市住宅用地成交表现华东区域作为疫情过后最先恢复热度的区域之一，各城市土地市场均较活跃，大部分城市宅地成交量价同比增长明显，多个城市1-9月宅地成交溢价率明显提升，土地市

10、场竞争激烈；南京、常州等城市高价地频出，南京由此出台“限房价竞地价”新政数据来源：dataln、同策研究院华东区域（续表）成交建面（万平米）成交楼面价（元/平米）溢价率城市能级城市8.10-8.23三道红线前环比8.24-9.6三道红线后两周环比9.7-9.20三道红线后3-4周环比8.10-8.23三道红线前环比8.24-9.6三道红线后两周环比9.7-9.20三道红线后3-4周环比8.10-8.238.24-9.069.07-9.20一线城市上海80.1261%11.12-86%100.38803%31063-27%20510-34%9627-53%26.2%42.2%2.4%二线城市苏州

11、6.66-88%73.771008%-8919-57%1489867%-012.6%-宁波19.44-94%156.56705%6.51-96%28417167%10077-65%1591-84%25.6%21.8%2.0%合肥61.54-92.2350%-70873672-48%-26.6%17.1%-杭州19.27-53%11.57-40%47.75313%3093-91%13972352%1547811%020.8%22.1%南京30.1-104.18-3252-9495-2.7%-15.4%三四线城市温州-芜湖-盐城22.92-28%36.8361%56.3553%60726%6341

12、4%1675-74%63.8%56.1%17.1%嘉兴7.78-12.2157%6.02-51%2783-469169%870085%67.0%0.1%29.5%常州21.5739%-34.71-96074%-9879-46.4%-44.1%2020年8-9月华东区域市场不同能级城市住宅用地成交表现（双周）数据来源：dataln、同策研究院注：9月最后一周数据暂缺，但不影响市场趋势判断华南区域：受核心城市带动，热度较高城市能级城市1-9月成交建面（万平米）同比1-9月成交楼面价（元/平米）同比溢价率同比一线广州1030.0394.6%13052.040.5%7.2%-6.4%深圳214.772

13、11.4%13375.17-58.8%24.3%-20.7%二线南宁594.24-17.3%4443.13-2.4%44.5%4.8%厦门186.87125.8%24385.341.7%23.0%3.4%东莞548.84186.4%10231.96-7.2%27.7%-9.3%佛山1102.6127.8%8866.6419.1%24.0%6.2%三四城泉州26.35-6.5%5716.36102.2%52.8%-1.8%北海103.83-51.4%2506.74-13.6%7.0%-2.0%2020年1-9月华南市场不同能级城市住宅用地成交表现广州、深圳、厦门、东莞等主要城市1-9月住宅用地累

14、计成交规模同比大幅提高，主要是由于住宅市场供不应求，政府希望通过加大推地力度来平抑市场过热；而泉州、北海等距核心城市较远的区域土地市场表现较冷淡，成交规模及溢价率同比都明显下滑数据来源：dataln、同策研究院华南区域（续表）成交建面（万平米）成交楼面价（元/平米）溢价率城市能级城市8.10-8.23三道红线前环比8.24-9.6三道红线后两周环比9.7-9.20三道红线后3-4周环比8.10-8.23三道红线前环比8.24-9.6三道红线后两周环比9.7-9.20三道红线后3-4周环比8.10-8.238.24-9.069.07-9.20一线广州73.9464%-28.89-14461-4%

15、-10820-9.5%-0深圳-二线南宁-35.49-34.09-4%-4210-751078%-134.3%厦门44.17-24517-17.0%-东莞-10.89-78.22618%-10605-5050-52%-26.9%18.5%佛山47.97-26%133.17178%-10699-1%9017-16%-29.0%20.4%-三四城泉州-17.71-5601-78.4%北海-2020年8-9月华南区域市场不同能级城市住宅用地成交表现（双周）数据来源：dataln、同策研究院注：9月最后一周数据暂缺，但不影响市场趋势判断中西部区域：市场热度整体表现平淡城市能级城市1-9月成交建面（万平

16、米）同比1-9月成交楼面价（元/平米）同比溢价率同比二线武汉1898.764.6%5761.92-4.6%8.2%-2.8%西安1873.9926.1%3551.3618.3%16.6%5.1%郑州1096.59-34.2%3956.7113.1%5.6%0长沙1127.817.8%4294.365.0%7.4%2.0%三四线洛阳210.46-53.3%3216.9731.8%19.5%-33.5%宜昌247.86.3%2275.74-25.5%5.5%-6.3%平顶山200.91123.0%1137.163.8%3.2%3.0%岳阳67.98-73.9%2041.51-12.2%0.3%0.

17、1%株洲105.21-62.1%1947.28-22.5%3.1%-2020年1-9月中西部市场不同能级城市住宅用地成交表现目前房企投资重点普遍回归一二线城市，中西部区域中省会城市相对受到更多关注，西安、长沙等城市房企拿地相对活跃；但多个三四线城市宅地成交规模、楼面价均下滑明显，中西部土地市场整体较为平淡数据来源：dataln、同策研究院中西部区域（续表）成交建面（万平米）成交楼面价（元/平米）溢价率城市能级城市8.10-8.23三道红线前环比8.24-9.6三道红线后两周环比9.7-9.20三道红线后3-4周环比8.10-8.23三道红线前环比8.24-9.6三道红线后两周环比9.7-9.2

18、0三道红线后3-4周环比8.10-8.238.24-9.069.07-9.20二线武汉543.95975%8.43-98%31.03268%4238-28%15954276%8575-46%5.9%00西安123.21-290.25136%14.92-95%2591-341632%449732%-41.6%-郑州101.5367%167.1965%24.12-86%3555-16%3359-6%35807%1.6%00长沙207.03148%65.97-68%26.39-60%4358-33%667253%765015%4.3%3.6%-三四线洛阳19.69-29%-343912%-25.0%

19、-宜昌-5.67-26.53368%-2553-1772-31%-2.1%-平顶山-15.73-1897-4.9%岳阳-12.13-6.5-46%-571-2251294%-0.7%0.7%株洲-8.71-1432-02020年8-9月中西部区域市场不同能级城市住宅用地成交表现（双周）数据来源：dataln、同策研究院注：9月最后一周数据暂缺，但不影响市场趋势判断华北区域：仅核心城市市场活跃城市能级城市1-9月成交建面（万平米）同比1-9月成交楼面价（元/平米）同比溢价率同比一线北京513.76.1%30600.2630.4%16.9%4.8%二线天津906.56-42.9%7385.038.

20、5%4.8%-3.2%太原1060.23-20.8%2884.3816.7%20.5%4.8%三四线保定265.46-2.0%2141.99-15.3%0.0%沧州140.08-22.3%3273.29-12.4%0.1%-1.5%晋城25.99-75.4%1071.5-7.7%运城213.176.7%819.9514.3%2.5%-7.4%2020年1-9月华北市场不同能级城市住宅用地成交表现华北区域中，仅核心城市北京的土地市场较活跃，融创、恒大、合生、龙湖、佳兆业等多个告别北京土拍市场多年的房企又重回北京拿地，但华北区域其他城市土地市场表现冷淡，多个三四线城市土地成交量价齐跌；8月下旬以来

21、，受“三道红线”融资新规的影响，北京土拍市场也有转冷趋势数据来源：dataln、同策研究院华北区域（续表）成交建面（万平米）成交楼面价（元/平米）溢价率城市能级城市8.10-8.23三道红线前环比8.24-9.6三道红线后两周环比9.7-9.20三道红线后3-4周环比8.10-8.23三道红线前环比8.24-9.6三道红线后两周环比9.7-9.20三道红线后3-4周环比8.10-8.238.24-9.069.07-9.20一线北京8.41-58%85.88921%-23447-40%19933-15%-01.4%-二线天津30.826%30.820%174.54466%1546256%3377

22、-78%445232%21.1%-9.7%太原33.26-57%68.95107%0.63-99%2436-5%276313%422553%12.3%4.3%23.2%三四线保定16.58-3050-0-沧州-晋城-运城-62.53-470-0.7%-2020年8-9月华北区域市场不同能级城市住宅用地成交表现（双周）数据来源：dataln、同策研究院注：9月最后一周数据暂缺，但不影响市场趋势判断西南区域：各城市呈现分化城市能级城市1-9月成交建面（万平米）同比1-9月成交楼面价（元/平米）同比溢价率同比二线重庆1320.6833.5%6276.57-9.4%10.9%-9.4%成都989.21

23、1.1%6936.045.1%20.3%0.2%贵阳1182.9160.4%3412.22-2.8%3.9%-11.0%三四线遵义692.7526.6%1075.42-32.4%2.4%-0.1%宜宾256.66-47.8%3195.31-1.7%13.8%-40.6%德阳297.4447.5%1881.4916.2%11.3%-10.6%泸州238.06135.3%2035.839.9%11.4%-10.1%2020年1-9月西南区域市场不同能级城市住宅用地成交表现数据来源：dataln、同策研究院西南区域上半年土拍呈现一定的分化。其中成都主城热度空前，溢价率最高超125%，锦江区热点地块起

24、拍价有普遍上调趋势，外围区域热度一般；重庆拿地整体偏谨慎，空港、蔡家等板块热度较高，多家企首入拿地，低密趋势渐浓；贵阳3月以来土拍逐渐复苏，但以外围区域为主，热度不高；三四线城市中，德阳、泸州土拍成交量同比大增，其他城市市场成交不活跃西南区域（续表）成交建面（万平米）成交楼面价（元/平米）溢价率城市能级城市8.10-8.23三道红线前环比8.24-9.6三道红线后两周环比9.7-9.20三道红线后3-4周环比8.10-8.23三道红线前环比8.24-9.6三道红线后两周环比9.7-9.20三道红线后3-4周环比8.10-8.238.24-9.069.07-9.20二线重庆12.62-87%64

25、.27409%36.78-43%4915-20%544511%4896-10%6.6%6.3%0成都-56.59-29.36-48%-6179-5810-6%-6.0%0贵阳109.181311%188.5773%97.01-49%3487-15%451329%2500-45%3.2%2.1%1.9%三四线遵义187.99540%70.09-63%72.323%743-46%623-16%82032%-宜宾14.77-4056-12.7%-德阳71.44344%-1736-11%-0.3%-泸州-37.25-2767-15.4%2020年8-9月西南区域市场不同能级城市住宅用地成交表现（双周）

26、数据来源：dataln、同策研究院注：9月最后一周数据暂缺，但不影响市场趋势判断东北区域：各城市出现分化城市能级城市1-9月成交建面（万平米）同比1-9月成交楼面价（元/平米）同比溢价率同比二线沈阳994.9611.6%4671.6711.2%14.4%-6.3%大连178.92-66.5%5833.3513.7%12.6%-9.2%哈尔滨853.48158.1%2919.91-10.8%10.0%-15.9%长春1459.1728.6%3265.9615.3%6.2%4.3%三四线阜新28.1115.7%953.715.0%0.8%-1.5%鞍山6.08-82.1%1330.97122.4%

27、24.3%20.4%2020年1-9月东北区域市场不同能级城市住宅用地成交表现数据来源：dataln、同策研究院东北区域土拍也呈现一定的分化。1-9月沈阳多宗地块高溢价成交，表现较为活跃，长春住宅市场冷淡土地市场却逆势上扬量价齐升；哈尔滨土地市场供应放量，1-9月供应建面达到去年同期的2.5倍，尤以松北区深哈产业园区、东北亚国博城、深哈金融科技园等片区为主，成交量大增，部分主城区地块竞争激烈；而大连宅地成交量价齐跌，土拍市场陷入低谷；三四线城市土地市场不活跃，成交规模较小；进入8月后东北区域土拍市场普遍沉寂东北区域（续表）成交建面（万平米）成交楼面价（元/平米）溢价率城市能级城市8.10-8.

28、23三道红线前环比8.24-9.6三道红线后两周环比9.7-9.20三道红线后3-4周环比8.10-8.23三道红线前环比8.24-9.6三道红线后两周环比9.7-9.20三道红线后3-4周环比8.10-8.238.24-9.069.07-9.20二线沈阳-大连-53.5-8680-19.9%哈尔滨19-90%-9026247%-20.3%-长春20.65-79%-74.63-1429-63%-2765-0-5.8%三四线鞍山-阜新-2020年8-9月东北区域市场不同能级城市住宅用地成交表现（双周）数据来源：dataln、同策研究院注：9月最后一周数据暂缺，但不影响市场趋势判断20北京：房企参

29、拍热情下降，土地成交溢价率走低2020年下半年，北京的土拍市场可以称得上是“开门红”。7月14日、22日接连两场土拍，房企竞拍热情高涨，其中房山区地块经历了108轮竞拍，溢价率达到41.34%；然而8月底以来， “三道红线”融资政策出台，由于北京地价较高对房企资金要求更高，此次融资政策的出台对北京土拍影响明显，土拍报名房企减少、竞拍热情下降，多宗宅地底价成交8月前后北京土拍市场热度对比7月14日北京土拍成交情况房山区地块： 参拍房企：7家 经过108轮竞拍 最终由中海地产以总价40亿元获得成交溢价率：41.34%通州区地块：参拍房企：3家竞拍轮次：9轮由石榴+通投以总价12.4亿元获得成交溢价

30、率：9.64%门头沟区地块：参拍房企：3家竞拍轮次：9轮由佳兆业以总价12.6亿元获得成交溢价率：8.15%8月27日、9月2日北京土拍成交情况顺义区仁和镇三宗地块： 参拍房企：8家 仅经过10轮竞拍 成交溢价率：B片区纯宅地：7.8%（路劲获得）、B片区商住地块：0（平安获得）、C片区：0（城建+首开+旭辉联合体获得）石景山区北辛安宅地： 报名房企：1家 中海以底价69.78亿元获得 成交溢价率：0平谷区王辛庄镇宅地 报名房企：1家 北京城建以底价13.28亿元获得 成交溢价率：0房企融资难度加大“三道红线”政策出台房企加速回款、谨慎投资北京土拍参拍房企减少、溢价率走低21常州：高层干预，政

31、府叫停高价地出让2020年上半年，常州土地市场火热，地价频频刷新，8月10日，天宁区青龙2-1地块挂牌，起始楼面价就达到20009元/平米，成为常州新的“单价地王”地块；然而8月26日，住建部召开部分城市房地产工作会商会，常州成为6个参与的城市之一，仅仅两天后，青龙2-1地块终止挂牌出让，此次终止出让或与常州地价上涨过快及参加房地产工作会商会有关上半年常州土地市场热度屡创新高 8月28日，参加住建部房地产工作会商会两天后，常州市叫停新单价地王青龙2-1地块的出让 官方公布的理由为片区控规需进一步优化，但各界猜测此次终止出让与常州地价上涨过快、被住建部约谈有关东莞：临深区域受深圳外溢明显，土拍热

32、度居高不下进入2020年以来，深圳多次因市场过热受到外界关注，由此带来新的调控政策，在新政策的挤压下，部分需求由核心城市流向东莞、惠州等环深城市，东莞楼市热度由此迎来一波新的上涨，并引来“莞九条”的出台，然而东莞新的调控政策主要限制购房端，土地市场热度依然居高不下8月东莞土拍地块分布图凤岗商住地块13家房企竞价32轮先后破顶价破最高配建润恒地产39.8亿元+17%配建获得楼面价25871元/，成东莞单价第二高地块溢价率33.2%望牛墩地块8家房企竞价48轮中梁1.43元斩获楼面价10469元/，刷新片区单价溢价率49.6%深圳方向23“三道红线”后房企将更加依赖项目回款带来的资金流入，三四线城

33、市地段较差的低流速项目降价促销现象增多，而核心一二线及强三线城市优质地段项目受需求回暖影响价格更加坚挺，成为房企短期利润来源观点3：商品住宅市场短期特征24华东区域：1-9月多数城市市场复苏强劲，量价齐升城市能级城市1-8月成交量（万平米）同比1-8月成交均价（元/平米）同比8月末市场存量（万平米）去化周期（月）一线城市上海623.387%579757%732.057.9二线城市杭州216.7925%40379-3%180.657.4南京577.296%283642%-苏州485.7915%2825111%529.439.1合肥584.8213%1729410%730.79.7三四线城市宁波1

34、219.117%1914514%638.243.3温州630.430%178225%753.1912.3芜湖167.386%118688%223.058.4嘉兴235.18-8%12430-7%-湖州343.99-9%132977%398.138.7江阴199.5210%1431922%257.549.4舟山84.13-3%176014%-绍兴170.396%2080814%-丽水198.2324%138759%268.988.9衢州64.848%1564222%-连云港413.15-11%783510%-张家港129.794%164697%166.8410.0从1-9月商品住宅累计成交情况来

35、看，华东区域大部分城市住宅成交量较去年同期呈不同程度增长；与其他区域相比，华东区域在住宅市场方面复苏强劲；而价格方面，华东区域城市价格较为坚挺，除个别城市外，1-9月成熟住宅均价保持正增长2020年1-9月华东市场不同能级城市商品住宅市场表现数据来源：dataln、 同策研究院25华东区域：“三道红线” 有过渡期，市场数据暂无明显体现成交量成交价城市能级城市8.10-8.23三道红线前环比8.24-9.6三道红线后1周环比9.7-9.20三道红线后2周环比8.10-8.23环比8.24-9.6三道红线后1周环比9.7-9.20三道红线后2周环比一线城市上海41.3412%52.6327%40.

36、76-23%56500-3%584633%593402%二线城市苏州30-12%32.288%35.7311%279931%27460-2%26874-2%宁波77.04-3%67.62-12%96.5943%-合肥32.6-8%32.31-1%34.366%183071%183100%185241%杭州12.195%8.36-31%5.31-36%40607-1%420454%435784%南京29.28-22%31.548%20.98-33%28996-5%27968-4%291564%三四线无锡28.820%37.1929%23.83-36%-昆山9.635%12.6832%11.6-9

37、%201257%18730-7%193453%湖州20.69134%12.38-40%12.40%12537-7%12003-4%124684%江阴10.569%18.7377%11.56-38%145171%145971%149312%丽水15.42-2%14.3-7%13.06-9%160517%14860-7%150461%太仓5.0419%3.64-28%3.25-11%197221%19011-4%18769-1%2020年8-9月华东区域市场不同能级城市商品住宅市场表现（双周）数据来源：dataln、 同策研究院26典型城市无锡（短期保持平稳，联合开发项目风险较低）无锡虽然8月底出

38、台新政，提高二套首付至6成，且离婚要追溯2年内购房记录，但短期而言受城市基本面及上半年土拍热度推升客户预期影响，成交整体保持平稳。同时，无锡不乏联合开发项目，且今年市场70%左右宅地均为联合开发，故而市场层面受“三道红线”影响较小资料来源：同策研究院、dataln0500010000150002000025000051015202530354045新房供应建面新房成交建面新房均价无锡周度商品住宅供求价走势图万平米元/平米首开、保利、招商联合开发项目：太湖如院27典型城市常州（新政后市场降温明显）常州2020年土地市场热度较高，今年推出的26宗万元地块中，拍出的万元地块就达到15宗，2018-2

39、019年累计拍出的万元地块分别仅为6宗、5宗；另外，常州住宅市场热度不低，市场量价都处在上行通道。但在被住建部约谈后，常州出台911新政，常州市区来访量及认购量下滑，成交量“暴跌”，降温效果明显，后期可能出现“以价换量”2020年9月11日常州发布关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知10,00012,00014,00016,00018,00020,000020406080100120140新房供应建面新房成交建面新房均价常州商品住宅供求价走势图万平米元/平米资料来源：同策研究院、dataln政策重点1、限售升级：新房二手房全部4年限售（2020年9月12日，含9月12日后进行合同网签

40、备案的商品住房)。常州是江苏省第一个限售的城市，2017年就规定新房和二手房限售2年，这次再升级。2、首付比调整：首套贷款未结清，二套首付变6成3、严防居民挪用消费贷款和其他贷款用于购房0100200300400500600700新房供应建面常州9月11日前后市区商品住宅成交套数套数新政前：9月1-11日，常州日均成交量达285套新政后：9月12-20日，常州日均成交量仅113套28华南区域：粤港澳大湾区三四线城市市场热度较高城市能级城市1-8月成交量（万平米）同比1-8月成交均价（元/平米）同比8月末市场存量（万平米）去化周期（月）一线城市广州深圳228.75-3%55896 5%235.1

41、76.63广州570.75-7%30231 5%813.957.96二线城市海南海口214.4626%15966 8%-广西南宁631.1-11%9129 -809.487.31三四线城市广东东莞411.2320%22865 17%-佛山721.68-7%14955 38%979.648.22汕头174.056%8826 -6%-珠海252.96-6%25256 16%665.4713.61韶关112.627%6206 -6%134.458.33柳州200.5712%1384 -肇庆347.28348%6582 -26%-茂名151.5330%7460 -1%-梅州254.81%6126 -4

42、%-广西北海95.41-48%7670 -8%-桂林89.3724%8844 -5%-海南三亚36.1736%26326 0%17230.32从1-8月商品住宅累计成交情况来看，广州、深圳一线城市成交量跌价涨，尤其是深圳，受2020年调控不断加码影响，市场需求释放受阻，部分购房需求外溢至周边三四线城市，带涨大湾区内三四线城市成交量2020年1-8月华南市场不同能级城市商品住宅市场表现数据说明：截至10月12日，华南区域大部分城市9月市场数据未更新，因此华南部区域市场用1-8月数据数据来源：dataln、 同策研究院29华南区域（续）成交量成交价城市能级城市8.10-8.23三道红线前环比8.2

43、4-9.6三道红线后1周环比9.7-9.20三道红线后2周环比8.10-8.23三道红线前环比8.24-9.6三道红线后1周环比9.7-9.20三道红线后2周环比一线城市深圳18.21-3%17.13-6%27.7462%0-0-0-广州50.075%53.357%64.1620%0-0-0-三四线城市东莞41.165%37.81-8%28.11-26%234503%22388-5%11640-48%佛山51.37-1%53.043%55.435%14954-1%1677412%16453-2%惠州115.0613%102.89-11%77.12-25%113680112960110650中山

44、28.3624%26.51-7%20.15-24%141150148850140840珠海20.76-15%18.89-9%0-100%25279-6%24479-3%-韶关6.28-14%8.1430%6.6-19%64176%67085%6212-7%2020年8-9月华南区域市场不同能级城市商品住宅市场表现（双周）数据来源：dataln、 同策研究院30典型城市惠州（深圳调控升级，临深城市热度上升）近期大湾区再次成为关注的焦点区域，由于受到深圳升级调控的影响，购房需求转移至其周边的三四线城市，大湾区楼市热度上升。作为深圳的“后花园”，惠州在深圳出台调控政策后，楼市热度明显上升，其中，惠州

45、新建商品住宅销售价格指数环比上涨1.9%，领跑全国8500900095001000010500110001150012000050100150200250供应面积(万)成交面积(万)成交均价(元/)惠州商品住宅成交走势万平米元/平米2020年8月70个大中城市住宅销售价格指数（部分）数据来源：dataln、 同策研究院31中西部区域：市场复苏乏力，市场量跌价稳城市分类城市1-8月成交量（万平米）同比1-8月成交均价（元/平米）同比8月末市场存量（万平米）去化周期（月）二线城市郑州622.04-31%14637 11%1000.7910.14长沙846.861%9842 8%1093.887.5

46、6武汉948.14-33%13397 11%14887.41西安437.77-51%15324 11%813.516.05三四三四线城市线城市河南省洛阳194.03-13%9351 11%-平顶山113.44-9%5664 1%-商丘236.282%6534 5%-许昌207.31-11%6661 3%-开封190.518%7262 -8%-陕西省宝鸡292.0519%4887 -3%-咸阳208.074%8506 5%-湖南省岳阳142.8823%8341 1%225.418.78常德170.29-24%6297 22%-湘潭193.64-15%5677 -株洲214.322%6763 -5

47、%-郴州134.43-21%6032 4%-永州52.3911%6516 4%-湖北省宜昌132.99-21%7444 -1%-襄阳183.7712%8595 18%-黄石76.39-8%7439 -4%162.3211.34孝感92.19-29%6591 -8%-黄冈34.17-1%6993 0%33.116.04鄂州77.34-43%6789 5%-荆州101.43-31%7355 11%-仙桃80.86-19%-98.648.711-8月中西部各能级城市住宅市场成交量普遍大幅下滑，主要是因为中西部各城市距离疫情爆发地较近，受到疫情影响更严重，市场恢复乏力；另外，大部分城市成交均价依旧较稳

48、，未出现大规模下滑2020年1-8月中西部市场不同能级城市商品住宅市场表现数据说明：截至10月12日，中西区域大部分城市9月市场数据未更新，因此中西部区域市场用1-8月数据数据来源：dataln、 同策研究院32中西部区域（续）成交量成交价城市能级城市8.10-8.23三道红线前环比8.24-9.6三道红线后1周环比9.7-9.20三道红线后2周环比8.10-8.23三道红线前环比8.24-9.6三道红线后1周环比9.7-9.20三道红线后2周环比二线城市长沙45.11-18%51.1813%37.22-27%11341-2%113440%113920%武汉95.16-2%96.451%98.

49、322%0-0-0-西安20.67-38%32.6458%14.27-56%178288%191307%17092-11%三四线三四线岳阳9.73-13%8.49-13%7.48-12%7790-7%83637%85292%黄石5.61-47%9.0361%8.5-6%7647.058817%7519.3798-2%7270.5882-3%孝感6.13-4%6.07-1%4.73-22%6867.8631%6771.0049-1%6892.17762%黄冈2.17-9%1.85-15%6.93275%7096.7742-1%7297.29733%7373.73741%2020年8-9月中西部区

50、域市场不同能级城市商品住宅市场表现（双周）数据来源：dataln、 同策研究院33华北区域：市场分化，少部分城市市场活跃从1-8月商品住宅累计成交情况来看，华东区域的石家庄、张家口市场表现较为突出，1-8月累计成交量同比涨幅接近40%，其他大部分城市则表现量跌价涨，市场复苏乏力2020年1-8月华北市场不同能级城市商品住宅市场表现城市能级城市1-8月成交量（万平米）同比1-8月成交均价（元/平米）同比8月末市场存量（万平米）去化周期（月）一线城市北京362.64-26%48325 11%1160.3617.63二线城市天津728.89-9%16323 2%2033.9117.40太原460.6