“三道红线”后全国楼市新特征及趋势判断-同策研究院-202010.pdf
《“三道红线”后全国楼市新特征及趋势判断-同策研究院-202010.pdf》由会员分享,可在线阅读,更多相关《“三道红线”后全国楼市新特征及趋势判断-同策研究院-202010.pdf(58页珍藏版)》请在佰策地产文库上搜索。
1、“三道红线”后全国楼市新特征及趋势判断Tospur Real Estate Consulting Co., Ltd.专业至上 服务至诚Professional Sincere代理 咨询 金融 商业 海外 养老 大数据 产业 公关2020.1022020年房地产政策导向上更中性,既不表态加码棚改稳经济,又不提及推进房产税给行业造成压力。近期“三道红线”政策实际上是“楼市防火墙”的进一步表现,目的是短期控制企业投资“防风险”、长期进一步剥离楼市与经济增长的关系观点1:“三道红线” 是楼市防火墙的进一步表现2020年房地产市场定调3“两会”对房地产的定位坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位因城施策,
2、促进房地产市场平稳健康发展“两会”坚持“房住不炒”定位,“因城施策”给予地方政府调控一定的灵活空间。从另一方面来看,2020年未提及棚改为楼市增添动力,又未提及房产税为楼市降温,在政策表述上更偏中性。客观上政府实施积极财政政策,同时配合可能的“降准降息”手段的背景下,房地产市场具有发展动力建立房企融资防火墙,逐步完成经济与楼市的切割42016年至今,房企融资面逐步收紧,银行贷款、债券融资、境外债、股权融资、非标融资等外部融资渠道均受限。房地产融资防火墙的建立,实际上是逐步完成经济与楼市的切割,避免重新回到依靠楼市推动经济的老路外部融资内部融资金融机构贷款公司债海外发债股权融资(委贷)非标融资资
3、产证券化其他自筹资金定金、预收款个人按揭贷款房地产作为去杠杆目标,大幅收紧2017年收紧海外债审核,2018收紧海外债用途。但2019年海外发债有放松迹象2017年规范股权融资并加强监管2018年资管新规收紧非标融资2018年下半年房企强化资金回流,定金和预收款有小幅增长2020年打击个人贷款、小微经营贷款流入楼市个人消费贷款5“三道红线”进一步完善楼市防火墙8月中旬:市场传言,监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长,设置“三道红线”。根据触线情况不同,试点房企分为“红(3条)、橙(2条)、黄(1条)、绿(0)”四挡,以有息负债规模为融资管理操作目标,分档设定为有息负债规模增速阈值,每降
4、低一档,上限增加5%。“三线”均超出阈值为“红色档”,有息负债规模不得增加,“二线”超出阈值为“橙色档”,有息负债规模年增速不得超过5%,以此类推8月20日:住建部、央行召开重点房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机制。碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城等12家房企成为首批试点9月16日:一份监管部门下发的试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表显示,监管部门要求12家试点房企每月15日前提交这一表格,共涉8项财务指标,分别为剔除预收款后的资产负债率、未剔除预收款的资产负债率、净负债率、现金短债比、权益口径购地金额、权益口径销售金额、近三年经营
5、活动产生的现金流量净额是否连续为负、有息负债,其中涵盖了“三条红线”指标现金短债比例100%剔除预收账款后的资产负债率70%红线1红线2红线3房企投资被迫降速“三道红线”高压“三道红线”根据房企负债情况分类管理,避免资金流入高负债房企(一般是高周转企业),短期客观上为房企投资降速,实现防风险目标。长期来看,“三道红线”使楼市防火墙更规范化,减少房企挤占社会融资规模,逐步实现经济与楼市的切割62020年头部房企拿地回归一二线城市的特征明显。“三道红线” 后具有容量大、流速快特点的核心二线、强三线城市土拍竞争将更加激烈。而以“高门槛、慢周转”为特征的一线城市将成为头部房企做利润的来源观点2:土地市
6、场短期特征7土地市场经历快速反弹后开始高位回落土拍市场在上半年经历了短暂低迷和快速反弹后,现阶段逐渐降温;进入下半年以来,中央层面反复强调“房住不炒”和“不把房地产作为短期刺激的手段”,一方面各监管部门和部分地方政府纷纷出台政策抑制市场过热,土地市场供应逐渐收紧,另一方面房企融资“三道红线”公布后,房企未来融资难度加大,参拍热情降低,7月以来土地市场量价波动下滑,各线城市溢价率也出现不同程度下滑2018年-2020年9月全国300城市住宅用地供应成交情况数据来源:dataln、同策研究院051015202530354018-0118-0318-0518-0718-0918-1119-0119-
7、0319-0519-0719-0919-1120-0120-0320-0520-0720-09一线城市平均溢价率二线城市平均溢价率三四线城市平均溢价率0100020003000400050006000700002,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00018-0118-0318-0518-0718-0918-1119-0119-0319-0519-0719-0919-1120-0120-0320-0520-0720-09供应面积成交面积成交楼面均价2018年-2020年9月全国300城市住宅用地成交溢价率(分城市能级)万平米元/平米%华东
8、区域:热度较高,成交规模超越同比城市能级城市1-9月成交建面(万平米)同比1-9月成交楼面价(元/平米)同比溢价率同比一线城市上海1207.9723.45%15881.6741.27%11.64%10.95%二线城市苏州679.92-0.63%13792.1-4%9.86%-7.12%宁波940.2829.44%11541.8910.13%24.77%-3.24%合肥511.5620.96%6381.5-35.18%37.07%-30.6%杭州1222.21-3.57%15935.157.51%21.19%3.03%南京1252.3525.78%11351.957.59%12.49%-8.64
9、%三四线城市温州512.927.57%10492.136.27%17.15%-3.29%芜湖218.2164.96%3501.93-12.5%51.5%21.23%盐城424.5582.01%3491.4174.9%41.42%35.24%嘉兴95.08-32.82%8526.5617.07%37.61%15.5%常州551.34-23.42%8381.7831.16%31.55%-0.63%2020年1-9月华东市场不同能级城市住宅用地成交表现华东区域作为疫情过后最先恢复热度的区域之一,各城市土地市场均较活跃,大部分城市宅地成交量价同比增长明显,多个城市1-9月宅地成交溢价率明显提升,土地市
10、场竞争激烈;南京、常州等城市高价地频出,南京由此出台“限房价竞地价”新政数据来源:dataln、同策研究院华东区域(续表)成交建面(万平米)成交楼面价(元/平米)溢价率城市能级城市8.10-8.23三道红线前环比8.24-9.6三道红线后两周环比9.7-9.20三道红线后3-4周环比8.10-8.23三道红线前环比8.24-9.6三道红线后两周环比9.7-9.20三道红线后3-4周环比8.10-8.238.24-9.069.07-9.20一线城市上海80.1261%11.12-86%100.38803%31063-27%20510-34%9627-53%26.2%42.2%2.4%二线城市苏州
11、6.66-88%73.771008%-8919-57%1489867%-012.6%-宁波19.44-94%156.56705%6.51-96%28417167%10077-65%1591-84%25.6%21.8%2.0%合肥61.54-92.2350%-70873672-48%-26.6%17.1%-杭州19.27-53%11.57-40%47.75313%3093-91%13972352%1547811%020.8%22.1%南京30.1-104.18-3252-9495-2.7%-15.4%三四线城市温州-芜湖-盐城22.92-28%36.8361%56.3553%60726%6341
12、4%1675-74%63.8%56.1%17.1%嘉兴7.78-12.2157%6.02-51%2783-469169%870085%67.0%0.1%29.5%常州21.5739%-34.71-96074%-9879-46.4%-44.1%2020年8-9月华东区域市场不同能级城市住宅用地成交表现(双周)数据来源:dataln、同策研究院注:9月最后一周数据暂缺,但不影响市场趋势判断华南区域:受核心城市带动,热度较高城市能级城市1-9月成交建面(万平米)同比1-9月成交楼面价(元/平米)同比溢价率同比一线广州1030.0394.6%13052.040.5%7.2%-6.4%深圳214.772
13、11.4%13375.17-58.8%24.3%-20.7%二线南宁594.24-17.3%4443.13-2.4%44.5%4.8%厦门186.87125.8%24385.341.7%23.0%3.4%东莞548.84186.4%10231.96-7.2%27.7%-9.3%佛山1102.6127.8%8866.6419.1%24.0%6.2%三四城泉州26.35-6.5%5716.36102.2%52.8%-1.8%北海103.83-51.4%2506.74-13.6%7.0%-2.0%2020年1-9月华南市场不同能级城市住宅用地成交表现广州、深圳、厦门、东莞等主要城市1-9月住宅用地累
14、计成交规模同比大幅提高,主要是由于住宅市场供不应求,政府希望通过加大推地力度来平抑市场过热;而泉州、北海等距核心城市较远的区域土地市场表现较冷淡,成交规模及溢价率同比都明显下滑数据来源:dataln、同策研究院华南区域(续表)成交建面(万平米)成交楼面价(元/平米)溢价率城市能级城市8.10-8.23三道红线前环比8.24-9.6三道红线后两周环比9.7-9.20三道红线后3-4周环比8.10-8.23三道红线前环比8.24-9.6三道红线后两周环比9.7-9.20三道红线后3-4周环比8.10-8.238.24-9.069.07-9.20一线广州73.9464%-28.89-14461-4%
15、-10820-9.5%-0深圳-二线南宁-35.49-34.09-4%-4210-751078%-134.3%厦门44.17-24517-17.0%-东莞-10.89-78.22618%-10605-5050-52%-26.9%18.5%佛山47.97-26%133.17178%-10699-1%9017-16%-29.0%20.4%-三四城泉州-17.71-5601-78.4%北海-2020年8-9月华南区域市场不同能级城市住宅用地成交表现(双周)数据来源:dataln、同策研究院注:9月最后一周数据暂缺,但不影响市场趋势判断中西部区域:市场热度整体表现平淡城市能级城市1-9月成交建面(万平
16、米)同比1-9月成交楼面价(元/平米)同比溢价率同比二线武汉1898.764.6%5761.92-4.6%8.2%-2.8%西安1873.9926.1%3551.3618.3%16.6%5.1%郑州1096.59-34.2%3956.7113.1%5.6%0长沙1127.817.8%4294.365.0%7.4%2.0%三四线洛阳210.46-53.3%3216.9731.8%19.5%-33.5%宜昌247.86.3%2275.74-25.5%5.5%-6.3%平顶山200.91123.0%1137.163.8%3.2%3.0%岳阳67.98-73.9%2041.51-12.2%0.3%0.
17、1%株洲105.21-62.1%1947.28-22.5%3.1%-2020年1-9月中西部市场不同能级城市住宅用地成交表现目前房企投资重点普遍回归一二线城市,中西部区域中省会城市相对受到更多关注,西安、长沙等城市房企拿地相对活跃;但多个三四线城市宅地成交规模、楼面价均下滑明显,中西部土地市场整体较为平淡数据来源:dataln、同策研究院中西部区域(续表)成交建面(万平米)成交楼面价(元/平米)溢价率城市能级城市8.10-8.23三道红线前环比8.24-9.6三道红线后两周环比9.7-9.20三道红线后3-4周环比8.10-8.23三道红线前环比8.24-9.6三道红线后两周环比9.7-9.2
18、0三道红线后3-4周环比8.10-8.238.24-9.069.07-9.20二线武汉543.95975%8.43-98%31.03268%4238-28%15954276%8575-46%5.9%00西安123.21-290.25136%14.92-95%2591-341632%449732%-41.6%-郑州101.5367%167.1965%24.12-86%3555-16%3359-6%35807%1.6%00长沙207.03148%65.97-68%26.39-60%4358-33%667253%765015%4.3%3.6%-三四线洛阳19.69-29%-343912%-25.0%
19、-宜昌-5.67-26.53368%-2553-1772-31%-2.1%-平顶山-15.73-1897-4.9%岳阳-12.13-6.5-46%-571-2251294%-0.7%0.7%株洲-8.71-1432-02020年8-9月中西部区域市场不同能级城市住宅用地成交表现(双周)数据来源:dataln、同策研究院注:9月最后一周数据暂缺,但不影响市场趋势判断华北区域:仅核心城市市场活跃城市能级城市1-9月成交建面(万平米)同比1-9月成交楼面价(元/平米)同比溢价率同比一线北京513.76.1%30600.2630.4%16.9%4.8%二线天津906.56-42.9%7385.038.
20、5%4.8%-3.2%太原1060.23-20.8%2884.3816.7%20.5%4.8%三四线保定265.46-2.0%2141.99-15.3%0.0%沧州140.08-22.3%3273.29-12.4%0.1%-1.5%晋城25.99-75.4%1071.5-7.7%运城213.176.7%819.9514.3%2.5%-7.4%2020年1-9月华北市场不同能级城市住宅用地成交表现华北区域中,仅核心城市北京的土地市场较活跃,融创、恒大、合生、龙湖、佳兆业等多个告别北京土拍市场多年的房企又重回北京拿地,但华北区域其他城市土地市场表现冷淡,多个三四线城市土地成交量价齐跌;8月下旬以来
21、,受“三道红线”融资新规的影响,北京土拍市场也有转冷趋势数据来源:dataln、同策研究院华北区域(续表)成交建面(万平米)成交楼面价(元/平米)溢价率城市能级城市8.10-8.23三道红线前环比8.24-9.6三道红线后两周环比9.7-9.20三道红线后3-4周环比8.10-8.23三道红线前环比8.24-9.6三道红线后两周环比9.7-9.20三道红线后3-4周环比8.10-8.238.24-9.069.07-9.20一线北京8.41-58%85.88921%-23447-40%19933-15%-01.4%-二线天津30.826%30.820%174.54466%1546256%3377
22、-78%445232%21.1%-9.7%太原33.26-57%68.95107%0.63-99%2436-5%276313%422553%12.3%4.3%23.2%三四线保定16.58-3050-0-沧州-晋城-运城-62.53-470-0.7%-2020年8-9月华北区域市场不同能级城市住宅用地成交表现(双周)数据来源:dataln、同策研究院注:9月最后一周数据暂缺,但不影响市场趋势判断西南区域:各城市呈现分化城市能级城市1-9月成交建面(万平米)同比1-9月成交楼面价(元/平米)同比溢价率同比二线重庆1320.6833.5%6276.57-9.4%10.9%-9.4%成都989.21
23、1.1%6936.045.1%20.3%0.2%贵阳1182.9160.4%3412.22-2.8%3.9%-11.0%三四线遵义692.7526.6%1075.42-32.4%2.4%-0.1%宜宾256.66-47.8%3195.31-1.7%13.8%-40.6%德阳297.4447.5%1881.4916.2%11.3%-10.6%泸州238.06135.3%2035.839.9%11.4%-10.1%2020年1-9月西南区域市场不同能级城市住宅用地成交表现数据来源:dataln、同策研究院西南区域上半年土拍呈现一定的分化。其中成都主城热度空前,溢价率最高超125%,锦江区热点地块起
24、拍价有普遍上调趋势,外围区域热度一般;重庆拿地整体偏谨慎,空港、蔡家等板块热度较高,多家企首入拿地,低密趋势渐浓;贵阳3月以来土拍逐渐复苏,但以外围区域为主,热度不高;三四线城市中,德阳、泸州土拍成交量同比大增,其他城市市场成交不活跃西南区域(续表)成交建面(万平米)成交楼面价(元/平米)溢价率城市能级城市8.10-8.23三道红线前环比8.24-9.6三道红线后两周环比9.7-9.20三道红线后3-4周环比8.10-8.23三道红线前环比8.24-9.6三道红线后两周环比9.7-9.20三道红线后3-4周环比8.10-8.238.24-9.069.07-9.20二线重庆12.62-87%64
25、.27409%36.78-43%4915-20%544511%4896-10%6.6%6.3%0成都-56.59-29.36-48%-6179-5810-6%-6.0%0贵阳109.181311%188.5773%97.01-49%3487-15%451329%2500-45%3.2%2.1%1.9%三四线遵义187.99540%70.09-63%72.323%743-46%623-16%82032%-宜宾14.77-4056-12.7%-德阳71.44344%-1736-11%-0.3%-泸州-37.25-2767-15.4%2020年8-9月西南区域市场不同能级城市住宅用地成交表现(双周)
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 红线 全国 楼市 特征 特点 趋势 判断 研究院
