重庆主城区高端项目去化专题研究报告20190302.pdf

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1、请使用恰当的图片覆盖“灰板”主城区高端项目去化专题研究报告2019年2月25日01重庆市高端物业市场概况022018年典型案例分析CONTENTS03本案启示01高端物业市场概况重庆市高端物业市场概况4.292.373.033.989.555.397.703.545.332.573.403.2021501 215201871620205208862019019137193372341423355222062273705000100001500020000250000.002.004.006.008.0010.0012.002018年重庆主城500万以上物业月度成交走势成交体量（万方）成交均价（

2、元/）46.7154.341880520387180181814421965209302378005000100001500020000250000.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0020132014201520162017201820192013-2019年重庆主城500万以上物业年度成交走势成交体量（万方）成交均价（元/）成交体量：近两年受市场及改善型需求影响，高端物业成交体量不断攀升，2018年全年成交约54.34万方，达历史峰值；成交价格：近年500万以上高端物业成交均价较为稳定，基本围绕在建面21000元/上下浮动；2018年重庆主城500万以上高端物业

3、成交集中于5-7月，价格受结构性影响，浮动于建面19000-23000元/；全年历史最大容量约为54万方，价格基于建面21000元/浮动，受宏观市场环境影响，预计19年整体成交“量跌价稳”，市场容量将出现一定程度下滑；重庆市高端物业市场概况34.0%22.0%8.4%36.3%41.8%40.8%6.9%18.2%34.5%13.4%13.0%9.5%12.4%16.4%8.3%10.6%11.2%6.4%46.5%43.0%48.8%39.5%34.0%40.3%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2013年2014年2015年2016年2017年2018年20

4、13-2018年500万以上物业成交结构分析大平层独栋类独联排叠拼重庆500万以上物业成交结构以联排和大平层为主，近年联排市场去化占比在40%左右波动重庆市高端物业市场概况建筑面积800万元500平方米-11-2393012.3411.8812.497.4217.2523.521962619532172291820217760164391400015000160001700018000190002000005101520252013年2014年2015年2016年2017年2018年2013-2018年500万以上联排成交量价成交体量（万方）成交均价（元/）2018年500万以上联排主力成交面

5、积段及总价段重庆500万以上联排别墅近年来呈现“量升价跌”趋势，2018年500万以上联排主力成交总价集中在500万-600万，主力面积区间为300-450，750万产品去化缓慢；重庆市高端物业市场概况重庆500万以上物业主要高端联排、类独和独栋，大多占有城市稀缺资源，如一线江景资源、城市核心地段、城市森林、湖泊或一线公园景观；新兴板块项目成交均价多低于建面19300元/；2018年重庆主城产品总价500万以上项目销售TOP20项目名称板块产品类型配套资源销售套数（套）销售面积（万方）建面均价（元/）总价段（万元）套均总价（万元/套）重庆来福士广场渝中半岛精装大平层核心商圈，揽江景观2325.

6、8936048500-1650916香港置地约克郡照母山联排核心区域，公园景观1404.9520423500-1900723金科九曲河礼嘉大平层、联排揽江景观，公园景观1054.2219240500-2600773新江与城大竹林联排、双拼、独栋揽江景观753.3516887500-2300755龙湖舜山府照母山大平层、叠拼、独栋核心区域，公园景观781.9526114500-2400653长江首袭南滨路独栋、联排、双拼揽江景观702.6219310500-1700723长嘉汇南滨路大平层揽江景观361.6227888800-15001251中国铁建西派城江北嘴大平层区域核心592.211907

7、7600-1000713华侨城礼嘉联排、独栋、双拼、叠拼揽江景观，公园景观，主题乐园682.5516459500-1750618融创玫瑰园礼嘉独栋，双拼揽江景观，公园景观211.4818824650-67001322龙湖椿山蔡家联排公园景观441.9812724500-800572庆隆南山高尔夫国际社区茶园独栋、联排伴山景观、高尔夫球场411.5615805500-800601财信赖特与山铁山坪独栋主题公园291.317181500-1400772融创国博城悦来联排主题公园、江湾景观371.5414269500-800594重庆金茂国际生态新城中央公园联排公园景观361.5613167500-

8、750572融创金开融府汽博中心独栋、联排主题公园280.823600500-1100671碧桂园天玺照母山大平层、联排核心区域，公园景观300.6925843500-800596洋世达南滨特区南滨路大平层揽江景观310.7721727500-600542绿城两江御园龙兴联排公园景观220.8518788500-1500727中渝御府新牌坊独栋、联排核心商圈80.6258311500-24001952重庆市高端物业市场概况2018年500万以上项目主要分布在两江四岸豪宅带与城市绿景豪宅区，依托城市稀缺资源呈现出城市核心与新兴热点板块并举局面；重庆市高端物业市场-小结500万以上物业依托城市稀缺

9、资源而生，新兴板块产品存在价格天花板；高端别墅市场整体容量小且突破困难，受大环境影响预计19年成交下降，竞争空前激烈； 成交量价：历史最大容量约54万方，价格基于建面21000元/浮动，新兴板块项目成交均价多低于19300元/； 成交结构：联排容量：500万以上物业中大平层约占比41%，逐年上升；联排占比约40%，较为稳定，总价750万以上产品去化异常缓慢主力成交特征：2018年500万以上联排去化约23.52万方，成交均价降至16439元/，近年来呈现“量升价跌”趋势，主力成交总价500万-600万，主力面积区间300-450； 产品配套：重庆500万以上物业多占据城市稀缺资源； 分布特征：

10、主要分布在两江四岸豪宅带与城市稀缺绿景高端住宅区，城市核心与新兴热点板块并举局面；02典型案例分析典型案例分析金科九曲河项目基本指标物业形态大平层、别墅、商业占地面积234亩建筑面积15.62万方梯户比大平层：2T2户、2T1户规划户数476户建筑风格新中式容积率1.0拿地时间2016年6月28日楼面地价7618元/交房标准清水 项目分为东、西两区，西区涵盖独栋、类独产品、东区涵盖大平层、合院及商业产品； 项目大独栋别墅面积区间1225-1445，总价4000-5500万，小独栋别墅面积区间825-860，总价2000-2500万，类独面积区间545-635，总价1100-1700万，大平层面

11、积区间170-310。项目位于两江新区礼嘉九曲河，整体体量约15.66万方，规划大平层、独栋/类独、合院、商业，打造礼嘉滨江高端居住区；典型案例分析金科九曲河2.644.22179741924017200174001760017800180001820018400186001880019000192001940001234567892017年2018年金科九曲河2017-2018年500万以上物业年度成交量价走势建筑面积(万方)成交金额(亿元)建面单价(元/)0.180.060.230.031.740.620.310.560.250.160.07187412061118043151131877

12、8186681921622570193851858316130050001000015000200002500000.511.522.533.5金科九曲河2018年500万以上物业月度成交量价走势建筑面积(万方)成交金额(亿元)建面单价(元/)成交套数：项目入市共成交500万以上物业167套，其中2017年62套，2018年105套；成家量价：2018年共成交4.21万方，成交金额8.11亿元；成交时间：2018年主要集中于5月成交，其次为6-8月；典型案例分析金科九曲河项目周边江水环绕，自然条件极好，基于地理优势，设计以自然诗意栖居和东方文化传承为起点，尊重场所精神，提出居于山水之间的居住理

13、念，取曲、静、和、雅的东方美学，融入王维山居秋暝诗意以及先贤的生命理想形成“三园九境四轴八坊”的规划格局。金科集团TOP系产品，以“东方人居”为核，匠筑东方，打造居住标杆，传承东方美学与文化的形象定位；典型案例分析金科九曲河项目入口：切合项目东方文化与艺术传承的形象定位， 融合传统文化精神，入口极具仪式感；石材、黄古铜大堂飞檐：金属板印月：天人合一典型案例分析金科九曲河15亮点一：中式园林景观打造，取意“曲、静、和、雅”的东方美学，以九境造园，古狮、翠竹、苍松、石雕、连廊、浅水等连成一整体，营造东方园林神韵，强调东方文化的传承和再造，与项目调性无缝融合；“一池三山”三棵百年黑松从日本全冠移植，

14、在巨大场景尺度上切割多重场景体验，更接近禅的意味翠竹、石雕连廊苍松、石材大面积水景应用，2000平浅水营造金科九曲河水上禅院玉白色缸和深色墙砖墙面顶部灯光投影在水中，形成隐形的水中泳道界限主背景墙以石雕和灯光相互映衬，营造山水之意入口处深色碎石和枯木室内恒温泳池亮点二：文化艺术融入活动场所成为高端项目价值展现点之一，无边际泳池或室内恒温泳池成为标配；典型案例分析金科九曲河亮点三：样板房入口打造仪式感十足，展现中国传统居住礼序以坊门、院门、入户门三重门第，三进院落，回归东方生活仪制，再现中国传统居住礼序。一进二进三进三进内庭一进内庭典型案例分析金科九曲河亮点四：局部细节打造细致入微，项目设计元素

15、完美融入典型案例分析金科九曲河蒂森克虏伯电梯LOGO元素的灵活运用亮点五：在安保和出入系统方面进行社区智能化打造；社区智能化（不仅限于九曲河）详情视频监控系统小区周界电子地图，对警情实时视频监控，24小时无死角监控、电子巡更智能访客系统手机APP可视对讲、开门、开放本层电梯权限、自动呼梯出入管理系统可视对讲、人脸识别、门禁自动周界防范、电子猫眼的互联网型家庭智能门锁、互联网大数据车辆自动识别3m外自动识别，自动抬杆公共设备监管系统环境监测、智能照明、自动灌溉等智能互联智能监控电梯管理可视对讲入户系统指纹密码锁人脸识别典型案例分析金科九曲河20由2000平水面环绕，营造一席灵思静心之地，涵盖恒温

16、泳池、健身、国学馆、小剧场、私宴厅等集社交、健身娱乐于一体的高级会所，会所由物业整体运营，部分委托专业团队入驻；江河会以水上禅院为载体打造重庆顶级圈层社交平台，以圈层社交、商务活动为重点；天井中庭石狮水晶装饰泳池门厅私人会所：金科九曲河打造约3000水上禅院，同时以水上禅院为载体打造重庆顶级圈层社交平台，以圈层社交、商务活动为主的江河会；私宴厅江河会国学馆茶吧恒温泳池剧场水上禅院典型案例分析金科九曲河典型案例分析金科九曲河金管家：涵盖安全管理、设备维护、客户服务、保洁清理、绿化养护等六大基础板块安全全封闭园区管理访客预约授权专属配送包裹入户出租车后备箱检查全覆盖智能安保系统智能1秒车牌识别指纹

17、人脸识别一卡通式数据集成家庭分功能一键式call私密100%熟悉度应急事件私密化处理人员工作动线规避业主生活规律物业服务：“金管家+金悦家”双重服务体系，所有服务人员接受钓鱼台礼宾级服务训练以及人文、健康、医护、时尚、金融五大专业选拔考核上岗；典型案例分析金科九曲河金悦家：金科集团专为高端住宅区打造的高净值家庭定制服务体系；医（金熙健康全程相伴）专属家庭医生：24小时健康管理、上门巡诊、慢病管理、专家预约会诊、VIP绿色通道功能医学检测：基因检测、全功能性体检、健康评估与维护方案、重大疾病筛查全球化医疗服务：海外个性化体检服务、海外专家会诊、海外疗养、细胞基因治疗食（生活馆全系供应）有机蔬果食

18、材配送私人厨师服务家庭宴会服务住（家政家居服务）定时屋内清洁衣橱定期整理生活记忆式服务免费擦鞋服务私家花园养护行（汽车馆、旅行全程保障）代泊、驾车服务24小时汽车清洗国内外出游私人定制典型案例分析金科九曲河14#29#30#41#18#19#20#1月4月5月1#3#6月15#7月14#16#21#8#9#产品业态楼栋位置开盘时间推出套数（套）新开去化套数（套）成交均价（元/）类独、大平层14#、29#、30#、41#2018-1类独：6大平层：26类独：1大平层：4类独：23418大平层：20569联排合院18#、19#、20#2018-4231018125大平层1#、3#2018-5231

19、022348联排合院15#2018-610718989联排合院、大平层8#、9#、14#、16#、21#2018-7合院：23大平层：36合院：6大平层：8合院：19315大平层：22873推售策略：2018年项目共推售147套房源，整体推售以大平层、联排合院、类独三种业态交叉蓄客加推，以类独做价格标杆，提升客户总价心理接受度，以大平层及联排合院走量去化，促进销售；典型案例分析金科九曲河推广策略：项目紧扣东方文化主题调性，利用官微、网媒以及户外等媒介形式释放产品信息，出街画面整体营造东方意境，结合中国传统节气，突出传统文化；3月2018年1月4月5月6月7月8月10月11月大平层加推信息预告2

20、月元宵节初一东方院销售信息释放立夏夏至东方院形象推广大平层产品信息释放9月中秋重阳12月小雪东方墅产品信息释放典型案例分析金科九曲河活动策略：项目活动紧扣“儿童传统文化教育”、“传统国学经典传承”以及“现代高端圈层生活”三大主题进行活动开展，紧扣项目主题调性；3月2018年1月5月7-8月9月11月10月春联寄福渝州书法名家专场年味東方中国传统手工精致糕点专场巾帼雅韵 品艺九曲环球夫人金科九曲河行雅鉴东方国学艺术体验季启幕堪舆九曲 易知乾坤易学艺术沙龙礼孝传家风金科少儿东方文化节文化艺术季东方见潮辉 国画臻品展9月风雅际会玛莎拉蒂俱乐部东方之夜9月展才艺赢大奖金科国乐演奏选拔赛万里城墙跑韵灵鼓

21、瑟 乐韶九曲颜山灵乐古韵音乐会韵律东方国乐艺术沙龙典型案例分析金科九曲河活动策略：传统国学经典传承系列活动；春联寄福渝州书法名家专场雅鉴东方国学艺术体验季启幕堪舆九曲 易知乾坤易学艺术沙龙文化艺术季东方见潮辉 国画臻品展韵律东方国乐艺术沙龙典型案例分析金科九曲河活动策略：传统国学经典传承系列活动；典型案例分析金科九曲河活动策略：儿童传统文化教育系列活动；典型案例分析金科九曲河活动策略：儿童传统文化教育系列活动；典型案例分析金科九曲河活动策略：现代高端圈层生活系列活动；巾帼雅韵 品艺九曲环球夫人金科九曲河行风雅际会玛莎拉蒂俱乐部东方之夜雅鉴东方 意趣芳菲金科九曲河雅致花艺系列课程金科万里城墙跑首

22、站美好开跑唤醒古城生机典型案例分析金科九曲河活动策略：现代高端圈层生活系列活动；典型案例分析金科九曲河活动策略：现代高端圈层生活系列活动；典型案例分析金科九曲河小结个案小结：形象定位以“世界重回东方”主推广语，突出东方美学与文化传承；项目推广以官微、网媒及线下活动推广为主，大型户外节点性结合，对外推广去销售化与地产化示范区打造紧扣项目定位，将项目精神（LOGO等）融入细节，用名贵树种、高端材质及大面积水景营造尊贵感；私人会所以约3000水上禅院为载体，打造重庆顶级圈层社交平台江河会， 以圈层社交、商务活动进行圈层渗透；物业服务入园、入户、电梯呼叫等智能化安防系统运用，专项高端物业品牌引进，高素

23、质人员，重视私密化、个性化、定制化精品服务；项目活动紧扣“儿童传统文化教育”、“传统国学经典传承”以及“现代高端圈层生活”三大主题进行活动开展，紧扣项目主题调性；典型案例分析龙湖舜山府大平层独栋+类独栋后期大平层项目占地面积450亩，总建筑面积42万方，首批次规划独栋、类独栋及大平层三类型产品；独栋建筑面积段438-2158，总价区间1400-6500；类独栋建筑面积段150-213，总价区间400-564万；大平层建筑面积段115-351，总价区间252-800万。开发商重庆龙湖创安地产开发有限公司项目地址照母山森林公园星光隧道北出口占地面积427亩总建面42.27万方拿地时间2016年5月

24、17日楼面地价7614元/容积率1.5绿化率35%规划户数919户面积范围大平层：115-351独栋：438-2158叠拼：150-213洋房：123-163建筑形态独立别墅、类独立别墅、叠拼别墅、洋房、大平层、社区商业建筑风格大平层：现代别墅：颐和原著、巴洛特叠拼：现代几梯几户独栋：独户大平层：2T2 /1T1 楼层大平层：7/17/18层独栋：负1-3层叠拼：负1-5层车位比例交房标准清水房物管费用大平层：5元/月独栋/类独立别墅：7元/月叠拼、洋房：5元/月电梯品牌通力层高大平层：3.3m别墅：地下室6m，1层3.9m，2层3.6m，三层3.1m物业管理龙湖物业亮点一：位于4300亩照母

25、山森林公园之巅，特殊的地理位置使项目具备成为重庆高端豪宅及龙湖巅峰之作的必要条件。典型案例分析龙湖舜山府12345678910111213141516171819三期叠拼地块亮点二：打造三重庭院，六影树巷的内部景观；利用山地高差打造退台，配合水景，植被形成项目庭院景观，选取6种不同主题树木，打造6条树巷，赋予庭院四季变换典型案例分析龙湖舜山府二进：玄关化的处理（写意山水）三进：恢弘的紫铜门一进：入口精致的大气水幕墙亮点三：三个节点营造“三进式”仪式感，同时结合中式园林轴线对称的特点，示范区沿途展示项目获得奖项，不断营造项目的尊崇感项目获得奖项典型案例分析龙湖舜山府售楼部玻璃栈道观景台镜面水池写

26、意山水亮点四：打造开放式的玻璃景观台，配合外部水系及镜面水池形成项目的IP点，给客户不一样的视觉感受典型案例分析龙湖舜山府典型案例分析龙湖舜山府物业服务：物业公司为行业前三的龙湖物业物业服务：24小时巡逻、智能管家，远程布控、红外线布防、洗车养车、洗衣上门、报事报修等独栋全年去化1套，套内成交均价41072元/，成交总价2950万；叠拼月均去化16-20套，成交套内均价25000-26000元/，成交总价400-564万。推售策略：小步快跑的推售策略，形成产品积压销售，全年共推出别墅产品145套，去化114套典型案例分析龙湖舜山府备注：以上客户情况来源于该楼盘置业顾问，销售数据来源于铭腾数据典

27、型案例分析龙湖舜山府2月3月5月7月9月11月核心诉求照母山之巅，龙湖山居大独栋阶段推主题登峰照母山藏峰照母山，龙湖大独栋诠释土地价值与情怀微信推广内容2.12龙湖逐月贺元宵，成业长兴舜山府2.25舜入森林见，山中非凡物2.25外展开放3.4山中有灵气，云端忽见仙3.12面对一座山，为什么要征服3.24线上视频发布：龙湖二十四载，诣山藏春秋3.24舜山府视视频发布财富中心FFC接待中心亮相3.29凌空自由非凡物，一宅藏春秋4.7这世界，能被肯定的事情并不多（龙湖懂业主的精神需求）4.21千金不换，城市霓虹，山中星光4.28龙湖舜山府讲述一场空间与情感的故事5.10 龙湖舜山府，对得起光阴岁月，

28、青山千年林里风5.19一粒欧洲文艺复兴之门的种子，在东方的一处山中生根发芽（门的打造）5.26非遗传承的独有印记，见证你家族的荣耀（门楣打造）6.5青山林峰，千秋起鉴/龙湖舜山府致美示范区，肇适绽放龙湖独栋，藏山58席6月底开盘6月8日产品发布会登峰造极山居文化营造阶段匠心运作，产品细节营造逐步释放阶段形象导入阶段形象塑造阶段形象升华及落地阶段营销节点6.13寻山遭境生禅，藏山遭墅墅传世（园林，景观）6.15大道五行生育天地，九发十序登峰造极5.114月6月8月10月12月推广策略：以产品为逻辑，以独栋带项目，诠释龙湖舜山府高端山居大盘形象典型案例分析龙湖舜山府推广画面上，从无到有，由远即近，

29、逐步释放项目形象画面；推广语紧靠核心诉求，层层深化；线下以山居文化、景观价值为主诉求，通过软文的形式不断深化，与客户形成共鸣；推广策略：推广语紧扣核心诉求层层深化，线下以山居文化、景观价值为主诉求，与客户形成共鸣典型案例分析龙湖舜山府活动策略：大型品牌活动造势，业主圈层活动挖掘龙湖客户资源，儿童、媒体圈层活动线下持续造场2月4月6月8月10月12月5月24日产品发布会8月5日爱丽丝冰游仙境业主活动7月31日业主全家福摄影活动9月18日龙湖马拉松比赛5月28日珠海媒体龙湖行典型案例分析龙湖舜山府活动策略：大型品牌活动造势，业主圈层活动挖掘龙湖客户资源，儿童、媒体圈层活动线下持续造场品牌发布会品牌

30、发布会产品发布会产品发布会珠海媒体龙湖行珠海媒体龙湖行龙湖马拉松比赛龙湖马拉松比赛爱丽丝冰游仙境爱丽丝冰游仙境业主全家福摄影业主全家福摄影客户预约客户登记等待安排置业顾问专人引导至售楼部专属置业顾问接待接待流程：专属置业顾问接待，整个流程特别注重客户仪式感，客户尊崇感提升典型案例分析龙湖舜山府运营逻辑以产品带项目，拔高项目高度，进行高站位，传递项目高端物业的认知项目推广大型户外以形象推广为主，配合节点进行节点风暴，媒体以官微、网络媒体进行持续深化价值，持续输出项目山居文化、景观资源等项目资源4300亩照母山森林公园外部资源，成为项目成为高端物业的必备条件之一；项目亮点售楼部观景台、园林打造、接

31、待流程注重仪式感，使客户尊崇感更强。物业服务行业前三的龙湖物业保驾护航，为客户提供安全、省心、省力的智能化小区。项目活动以大型品牌发布会造势，配合业主圈层活动，媒体圈层活动持续造场。活动主题紧扣儿童、健康等主题。典型案例分析龙湖舜山府个案小结：典型案例分析龙湖新江与城开发商龙湖+香港置地项目地址渝北大竹林金开大道起点（现江与城体育公园旁）占地面积523亩总建面63.96万方拿地时间2015年7月14日楼面地价3815元/容积率1.8绿化率30%规划户数约4000户面积范围别墅：290-630洋房：117-258高层：66-146建筑形态别墅、洋房、高层、商业建筑风格法式几梯几户别墅：独户高层：

32、3T8/3T6楼层负1-3层高层：20层、26层车位比例1:1.5交房标准清水房物管费用别墅：5.0元/月高层：3元元/月电梯品牌层高地下室4.6-5.8m，1层3.6m，2层3.3m，三层3.2m物业管理重庆新龙湖物业管理有限公司重庆在售项目中体量较大，密度较低、品质较高的项目龙湖进行全国扩张后、以别墅专家、低密度品质生活缔造者的行业代名词回归的扛鼎之作目前在售天越组团，建筑面积330-385，销售均价17101元/，总价区间564-700万元。天越组团亮点一：周边七大主题公园环绕,坐拥8公里原生江岸线，俯瞰嘉陵江、面朝歌乐山、背靠照母山森林公园，镶嵌于两山一江之间典型案例分析龙湖新江与城亮

33、点二：内部打造1条樱花大道和1条梧桐大道，彰显归家礼仪典型案例分析龙湖新江与城亮点三：示范区打造三重景观：一重为草坪+植被，二重为灌木加植被，三重为高大的乔木嘉陵江景观台：售楼部临崖而建，打造临崖景观台，俯瞰嘉陵江，充分展示项目的独一无二的江景资源典型案例分析龙湖新江与城亮点四：售楼部布置古筝及可供阅读的书籍，使售楼部更具有文化内涵；售楼部软性包装以产品解读为主，全方位解读项目产品，以产品提升项目高度。典型案例分析龙湖新江与城典型案例分析龙湖新江与城物业服务：物业公司为行业前三的龙湖物业物业服务：24小时巡逻、智能管家，远程布控、红外线布防、洗车养车、洗衣上门、报事报修等典型案例分析龙湖新江与

34、城年度月份建筑面积(万平方)建面单价(元/平方)套内单价(元/平方)成交金额(万元)套数(套) 套均2018年2018年1月0.0623055253931412.9627062018年3月0.041852619116765.8717662018年4月0.051866719335972.3819722018年5月0.68213252293614600.56178592018年6月0.89153201590813659.13216502018年7月0.2816270169884516.767532018年8月0.4617058177877923.9289902018年9月0.11443214942

35、143627182018年10月0.213507139862688.1846722018年11月0.1815871166332804.2747012018年12月0.414425149445816.739646合计3.34169451799756597757552018年全年销售75套房源，销售金额5.6亿，月均去化6-7套，成交总价600-900万元推售策略：采取“短频快”的策略，形成产品积压销售在售售罄新推未售备注：以上客户情况来源于该楼盘置业顾问，销售数据来源于铭腾数据典型案例分析龙湖新江与城2月4月6月8月10月12月2-4月天奕组团销售信息输出推广节奏5-6月悠澜组团销售信息输出7-

36、8月小天才俱乐部暑期俱乐部10月江湾草莓节推广策略：全年以推广以产品为核心，以加推时间节点为周线，以加推信息配合活动信息进行推广推广策略：以产品为核心诉求，配合工程进度持续解读精工产品及高端物业精工标准，配合活动信息传递项目品牌理念。典型案例分析龙湖新江与城4月6月8月10月12月典型案例分析龙湖新江与城5月24日产品发布会9月18日龙湖马拉松比赛7-8月小天才俱乐部夏令营10月27日江湾草莓节节点活动：暖场活动：以销售活动+业主活动为主活动策略：活动主题紧扣“儿童”、“健康”主题，配合销售活动持续造场，活动对象主要为业主，挖掘老带新及业主改善客户典型案例分析龙湖新江与城活动策略：活动主题紧扣

37、“儿童”、“健康”主题，配合销售活动持续造场，活动对象主要为业主，挖掘老带新及业主改善客户典型案例分析案例小结运营逻辑项目属于后期运营阶段，各项配套价值已呈现，持续输出产品价值，配合活动，销售政策挖掘业主客户资源。项目推广全面解读精工产品，传递项目匠心品质，配合活动及销售信息持续输出。项目资源坐拥8公里江岸线，背靠照母山公园，外部资源丰富，项目定义为江湾富人区。项目亮点案场打造观景台，充分展示项目的核心优势，园林及产品打造注重客户的归家仪式感。物业服务行业前三的龙湖物业保驾护航，为客户提供安全、省心、省力的智能化小区。项目活动以大型品牌发布会造势，配合业主圈层活动，媒体圈层活动持续造场。活动主

38、题紧扣儿童、健康等主题。个案小结：典型案例分析案例总结项目/类目营销中心展示示范区打造推广活动接待流程物业服务其他附加值（智能化、会所、产品附加值等）金科九曲河会所与营销中心融为一体，现场除必要的沙盘、区位、以及产品价值、户型户模等其他尽量去商业销售化，重视传统生活的体验与个性化高端服务紧扣项目定位，营造东方园林神韵，重视仪式感、意境感与艺术感，将项目精神（LOGO等）融入细节，用名贵树种、高端材质及大面积水景营造尊贵感；紧扣东方文化与美学调性，重视传统节气文化的传递，载体选择上将官微、网媒与大型户外相结合，对外推广去销售化与地产化；紧扣“儿童传统文化教育”、“传统国学经典传承”以及“现代高端

39、圈层生活”三大主题进行活动开展，紧扣项目主题调性；严格预约制，一岗、二岗、管家接待参观体验、置业顾问接待讲解，个性化、尊崇化、标准流程化接待智能化安防系统的运用，专项高端物业品牌与体系，高素质服务人员，重视私密化、个性化、私人化与高端化精品服务；多功能个性化私人会所以及顶级圈层社交平台江河会龙湖舜山府营销中心打造开放式的观景平台，充分展示项目核心景观优势，与镜面水池与水系景观，形成项目的IP点营造”三进式“仪式感，结合中式园林景观轴线，沿途增设项目奖项，层层递进，提升项目高度以产品带项目，诠释项目高端山居大盘形象，以山居文化、景观园林为主诉求，通过软文的形式不断深化，与客户形成共鸣以品牌发布会

40、+业主活动、高端圈层活动，持续对外发声，传递项目价值，挖掘龙湖品牌的客户资源特别注重客户接待的仪式感，提升客户的尊崇感管家式服务售楼部玻璃栈道观景台新江与城营销中心打造开放式的观景平台，充分展示项目得天独厚的江景资源示范区打在“三重园林”以产品带项目进行高站位，以线上媒体为载体解读项目精工品质，持续输出豪宅标尺，传递龙湖品牌理念以品牌发布会+节点性活动+高端亲子活动+销售政策活动，持续对输出，挖掘项目业主及龙湖品牌客户资源预约登记的接待体制，提升客户的尊崇感管家式服务观景平台泳池个性化服务与体验感，充分项目优质资源景观展示项目元素融入细节，名贵树种、高端材质及大面积水景应用以官微、网媒及线下活

41、动推广为主，大型户外节点性结合大型活动+亲子类+圈层类+生活体验类预约制，个性化、专属化、私密化尊崇服务金科、龙湖等一线物业品牌TOP服务体系+高素质人员+定制化服务内容社区智能化应用，高端圈层平台打造、完善社区生活配套如恒温泳池等03本案启示产品现状Question 1：项目战略级产品，产品系知名度较低，市场接受度不足；Question 3：整体大盘形象偏中低端，组团高端形象打造难度较大；Question 2：本组团缺乏城市稀缺核心资源，高端吸附能力较弱；Question 4：产品自身临主干道及洋房组团，内部间距较小，私密性较差，产品自身存在硬伤；本案启示本案启示营销中心增加名贵树种、场景化

42、物件等营造良好体验感；示范区接待标准推广活动物业服务会所打造产品打造增加新风系统、电梯赠送等，提升产品附加值合院看房预约制，1V3尊崇服务（形象安保、物业管家、置业顾问）组团名高于案名，以官微、网媒及线下活动扩散为主，大型户外节点性结合；紧扣“儿童教育”、“文化交流”与“高端圈层生活”三大主题绿城高端物业服务品牌签订，高端物业服务标准发布；以项目远方餐厅为平台，成立圈层活动载体，增强圈层渗透独立接待区设置，重产品价值展现与现场体验总体策略现场接待注重尊崇，示范区打造重体验线下圈层渗透为主，节点性户外相结合品牌类活动造影响，圈层类活动聚人气远方餐厅圈层拓展，异业资源导入客流现场体验注重尊崇，示范

43、区打造场景化：专属洽谈区与讲解区打造，客户现场看房体验严格预约制与1V3专属尊崇服务，打造优质高端接待体验，示范区打造增加故事化名贵树种与场景化物件布置，营造良好优质体验氛围；线下圈层渗透为主，节点性户外相结合：推广以线下朋友圈、飞机稿及网络大V等产品力价值解读为主，结合线下圈层性活动渗透，3月利用户外大牌爆破起势；品牌类活动造影响，圈层类活动聚人气：示范区开放、高端物业品牌签订等品牌类活动与高端经济论坛、艺术品鉴等圈层类活动相结合，造影响与引客流同时推进；远方餐厅圈层拓展，异业资源导入客流：以远方餐厅私宴为载体，拓展圈层客户资源，同时以企业集团拜访，高端异业资源引入等拓宽蓄客渠道；本案启示产

44、品打造在产品整体成型的情况下，增加产品在智能化、人性化方面附加值，同时规避产品短板； 针对地下室通风不畅问题，可采取赠送新风系统提升产品附加值； 赠送品牌电梯等提升产品尊贵感； 整体组团引入智能安防等现代高科系统；智能互联新风系统蒂森克虏伯电梯定制入户门智能安防本案启示营销中心展示专属接待区：销售中心二楼为合院专属接待VIP区，进行区域划分标识；物业服务：专属管家将饮品单页提供予客户，并询问客户所需饮品（茶、咖啡、冷餐甜品等），等待饮品过程中，管家将合院价值书给予客户观看，并讲述合院历史；营销中心里设立合院独立接待洽谈区专属洽谈区（一）冷餐甜品茶饮咖啡本案启示营销中心展示物料：在营销中心专属洽

45、谈区内布置合院价值手册、楼书、户型架、定制扳手礼盒等，方便在洽谈过程中随时提供销售资料使用支持，同时运用IPAD等电子产品，360度VIR全景看房展示；营销中心里设立合院独立接待洽谈区专属洽谈区（一）户型架价值手策ipad定制礼盒本案启示第二接待中心展示第二接待区：合院组团入户大堂设立成第二接待区，为合院产品专项讲解体验区；物料：组团沙盘、合院单体户模，户型册、价值展示桁架等。合院组团里设立合院第二接待区专属洽探区（二）礼仪迎宾指引销售人员等候接待礼仪接待本案启示第二接待中心展示合院组团里设立合院第二接待区吧台打造吧台示意艺术灯具夏日饮品 吊灯设计 吧椅放置 背景射灯+小品 饮品提供本案启示第

46、二接待中心展示合院组团里设立合院第二接待区现场布置座谈区摆设沙盘模型价值点展示 入户大厅正中摆放两组桌椅，偏现代简约风格； 右侧墙壁摆放欧式风格刷屏机或价值展示桁架； 座椅以偏白色简约为主，契合室内主色调；洽谈座椅本案启示第二接待中心展示合院组团里设立合院第二接待区现场布置墙角摆件 在专属接待区四个角落摆放偏欧式、法式风格艺术物件，增加艺术氛围；本案启示第二接待中心展示合院组团里设立合院第二接待区沙盘选择组团景观写实营造：龙湖新江与城景观写实营造：龙湖紫云台建筑写实表现形式景观写意表现形式景观写意营造：万科兰乔圣菲景观写意营造：金科九曲河本案启示第二接待中心展示合院组团里设立合院第二接待区沙盘

47、选择单体户模户模外立面升降户模示意户模单体示意金科九曲河（独院）本案启示示范区名贵树种、场景化物件等营造尊贵生活体验，多维度立体互动性景观增强体验趣味； 组团会所入口两侧迎宾树建议采用高大茂密的绿植树种，全冠移植数十年价值上万的名贵树种，增强仪式感和尊贵感；本案启示示范区组团中心两侧及正面主景观面建议全冠移动植绿色茂密名贵树种，增强仪式感与尊贵感；目前葡萄架需进行修缮补漆，同时增加绿色蔓藤类植物；本案启示示范区 组团内部通道两侧建议以茂盛绿植为主，增强私密性；过道两侧建议以茂盛绿植为主，增强生态概念，同时防止对视，增加私密性移植欧式藤蔓及名贵树种本案启示示范区 样板间门口草坪增加法式景观小品等

48、；本案启示示范区园林树木以绿色茂密植物为主空调茶室天气渐热，增加空调茶室，增强文化内涵本案启示案场接待专属团队配置：为匹配合院产品的高端特质，3月17日前确定各个团队中业绩前3甲的销售人员组成专项合院团队（佩戴“枫丹合院”专属徽章），每一名客户由销售经理与置业顾问共同接待，并增加销售人员奢侈品鉴赏、豪车鉴赏、酒文化、茶道等知识培训；制定专属接待服务：提供1V3专属接待物业服务：物业管家、形象安保、置业顾问各一名定制服装、定制糕点、名茶（含高端茶具）等；本案启示案场接待合院预约制看房，1V3专属接待服务（物业管家、形象安保、置业顾问），全程跟随式个性服务；客户预约形象保安物业管家置业顾问1、形象

49、保安敬礼；2、引导客户泊车；3、报备物业管家；4、引导客户与物业管家全程跟随客户服务；5、与置业顾问实时沟通，提前备车，带客户至实地样板间参观；1、物业管家至停车场引导客户至售楼部；2、沿途简单介绍项目品牌；3、告知客户已安排专属顾问接待；4、物业管家与置业顾问交接，全程跟随客户服务；1、置业顾问售楼部大门处迎接客户；2、向客户自我介绍并递上名片；3、与物业管家对接，提供定制饮料4、为客户讲解项目及产品；5、引导客户至第二讲解区及实地样板间参观；1、客户提前1天与置业顾问或者物业管家预约登记看房；2、置业顾问及物业管家将客户信息提前报备至形象安保岗，次日形象安保提前引导客户；本案启示案场接待客

50、户预约登记：客户通过致电售房部官方电话及官方微信报名平台，提前一天预约登记看房；前台置业顾问登记客户来访人数、联系电话、联系姓名等基本信息；置业顾问将预约看房客户信息于当天下班前与形象安保沟通，提前做好形象安保接待准备；本案启示案场接待形象安保：着统一服装，戴白手套，夏天带黑色墨镜；提前熟悉预约客户基本信息，能在客户说出姓氏时即可大致判断是哪组预约客户，给予看房客户尊贵之感；指导泊车、引领出车、夏天及雨天带雨具，带领客户至售房部大门；与置业顾问实时沟通，备车去实地样板间观看；本案启示案场接待物业管家：物业管家至停车场引导客户至售楼部；沿途简单介绍项目品牌等；告知客户已安排专属顾问接待，提前联系