2022年中国房地产行业趋势发布会-地产慢时代的生存之道.pdf

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1、地地产产慢慢时时代代的的生生存存之之道道2022年年中中国国房房地地产产行行业业趋趋势势发发布布会会2021年12月7日地产慢时代：2022又见曙光3地产高杠杆时代的终结慢逻辑缩时代信心比黄金重要主要矛盾供给结构低利润率高杠杆、高周转居住需求生存与发展4主要矛盾：多层次居住需求与房地产业供给不匹配 商品房保障房租赁房改善型需求豪宅梦想刚改需求刚需需求首套房梦想买得起房买不起房住房投资需求买得起房不想买房商品房共有产权房保障房市场租赁房公租房&廉租房存存量量房房市市场场存存量量房房市市场场现在未来5行业现状：基础变化与信心不足叠加显性隐性短期信心不足行业基础变化购房者信心不足，观望情绪浓厚【对行

2、业持续调整的期待、部分企业债务危机效应带来的信心塌陷】企业投资信心不足，投资能力被抑制经济转型期速度下降人口红利消退地产高杠杆时代基本终结6 6宏观：发展是硬道理，增速下台阶，空间依然可观图：全国GDP及其增长情况图：全国人均国民收入及其增长情况94417364521801510235125352000年2005年2010年2015年2019年2025年13.0%21.1%12.1%6.3%4.1%2001-20052006-20102011-20152016-20192021-2025人均国民收入名义增长率注：2025年12535美元为世界银行在2020/21财年的高收入国家标准，2021-

3、2025年增长率按相比2018年数据预估，为名义增长率10.018.741.268.9101.62000年2005年2010年2015年2020年13.3%17.1%10.8%8.1%9.8%11.3%7.9%5.8%2001-20052006-20102011-20152016-2020GDP名义增长率实际增长率十四五达到高收入国家标准，未来五年GDP增长4.1%即可实现；2035年再翻一番，预期年增长约4.7%2021年前三季度GDP同比增长9.8，两年平均为5.2%，第三季度为4.9，仅略好于2020年疫情期间7消费信心与能力降至低位数据来源：国家统计局，建诚晟业整理2021年，社会消费

4、品零售总额累计增速持续放慢，消费预期收缩明显。CPI指数先升后抑再小幅上扬，10月物价同环比小幅走高，同比涨幅不超过2%。图：社会消费品零售总额季度累计增速33.9 16.4 -40-2002040图：CPI指数变化981001021041062020-012020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-10CPI(上年同月=100)8资金投放整体增速持续

5、放缓数据来源：国家统计局，建诚晟业整理随着疫情对冲政策逐渐退出，防范系统性金融风险、降杠杆态势延续。2021年信贷重回2019年的低增长轨道，M2同比增速总体低于10%，较2020年明显收缩，人民币贷款余额同比增速缓慢减小，社会融资规模存量同比逐月显著收缩。2021年内，当月新增贷款连续出现下降，其中8-9月同比分别下降4.7%和12.6%。图：M1、M2等指标同比增速5 10 15 12345678910 11 1212345678910 11 1212345678910201920202021M2人民币贷款余额社会融资规模存量3.42.268.625.49.0-6.35.812.44.32

6、.910.57.250.2-4.2-13.51.417.18.8-4.7-12.619.8-40040800 10000 20000 30000 40000 1234567891011121234567891020202021新增贷款新增贷款同比(%)图：全社会新增贷款及同比增长情况9 自2016年1月1日全面放开二孩政策以来，二孩出生占总出生人口占比稳步上升，自2016年的45%上升到2019年的59.5%，上升14.5个百分点。2020年二孩出生占比下降2.4个百分点。二孩政策在一定程度上短期对冲了出生率的绝对下降。年轻人“躺平”，新婚生育意愿较弱图：历年登记结婚人数变化近十年来，我国社会

7、男女性别比变化幅度微小，男多女少仍将是一个长期局面，进一步提高初婚年龄。2020年末，全国共登记结婚人数为814.3万对，相比十年前降幅达34.38%；2020年结婚率为5.8%，较2020年下降3.5个百分点；离婚率为3.1%，较2010年提高1.1个百分点。数据来源：2021年中国统计年鉴、2010-2020年民政事业发展统计公报，建诚晟业整理0%2%4%6%8%10%12%04008001200160020102011201220132014201520162017201820192020结婚登记对数（万）结婚率离婚率图：二孩出生占总出生人口比重850 903 876 873 687 4

8、5.0%51.0%57.4%59.5%57.1%0%20%40%60%80%0 500 1000 20162017201820192020二孩人口（万人）二孩占比10-40%-20%0%20%40%60%80%12341234123412341234123412341234123412341234123412341234123200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021慢政策：坚持房住不炒导向，调控定力足10注：下方数值代表对应首付比例，曲线为全国商品房销售面积分季度同比增速首套房二套房之前十年三次调整，2018年来因

9、城施策、信贷投放改变市场调整节奏政策取向房住不炒+因城施策宽松抑制宽松抑制2016Q4-2017，热点城市陆续提高首付，二套认定从严2019年部分城市因城施策2020年疫情影响下，信贷趋松；2021年收紧30%40%20%20%首套从20%陆续升至30%二套陆续升至60%，三套停贷放开首套房认定标准房地产政策继续从紧，但降息2年3年3年5年11 2016年以后，商品房销售规模增速逐年收缩，其中2020年全年销售面积同比增速仅2.6%，销售金额同比为8.7%，均为历年较低水平。 2021年1-10月，全国商品房销售面积和金额分别同比增长7.3%和11.8%，分别较上月下降4.0和4.8个百分点，

10、延续年中以来增速下滑态势。慢市场：销售规模接近零增长，金额增幅大幅放缓数据来源：建诚晟业整理图：全国商品房销售面积与销售金额月度变化22.52.634.8 8.7 -20.00.020.040.02011201220132014201520162017201820192020商品房销售面积同比商品房销售额同比图：全国商品房销售面积与金额年度变化-50%0%50%100%150%36912581137101-2691248113691247101-258113691247101-2582012201320142015201620172018201920202021商品房销售面积累计同比商品房销售

11、金额累计同比12 2021年，受去杠杆、销售年中快转向以及供地规则变化等多种因素影响，土地市场一改前几年火热态势，成交规划建筑面积明显下降，统计的200个主要城市降幅达到39%，集中供地的22个城市降幅达到24%。 因2018-2020年成交土地较多，短期内企业仍有较为充足的待开发资源，但因近半年土地供给迅速下降，未来供应低速将维持一段时间投资信心不足，土地成交低迷数据来源：建诚晟业整理，2021年截至12月5日图：全国主要城市商品房用地成交溢价率与流拍率164637 150498 167967 202291 203001 229215 139492 38840 34753 39487 441

12、03 48094 48959 37320 -39.14%-23.77%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年200城成交规面(万)22城成交规面万)200城同比22城同比不提“房住不炒”？罕见“商品房市场”“合理住房需求”“房地产业健康发展和良性循环”不见“平稳”！守得云开见月明14信贷动向：流动性压力小幅缓解，房贷过紧态势终结 2022年全年，货币政策将回归常态，预计全年贷款余额增长约12.0%（1-10月为11.9%），在2021年基础上略有提高； 房贷过紧态势中止：2021年前三季度，全国房地产

13、贷款持续下行，其中Q3贷款余额增速较Q2下降1.9个百分点，当季度个人房贷增量同比下降35.8%；10月，央行首次披露月度房贷数据，个人住房贷款余额37.7万亿元，环比增长3481亿元，比9月增长量多出1013亿元；银保监会首次披露房地产贷款余额月度数据，10月房地产贷款余额同比增长8.2%，在三季度末基础上提高0.6个百分点。 在整体贷款增速基础上综合占比和增速，预计2022年需求端资金规模依然突出：预计2022年房贷增速提高至11.5%，其中个人房贷余额同比增长12.5%，余额增长4.8万亿元；考虑偿还额和公积金贷款，预计2022年揭贷款发放额突破10万亿元（历史数据显示，按揭贷款发放额变

14、化敏感，与全国商品房销售额的相关性强于个人房贷余额）图：房贷余额等相关指标同比增速17.5%17.3%16.8% 16.8%15.9%15.7%15.6%14.5% 14.5%13.0%11.3%18.8%17.1%15.6%14.8%13.9%13.1%12.8%11.6%10.9%9.5%7.6%13.7%13.0%12.5%12.3%12.7%13.2%13.0%12.8%12.6%12.3%11.9%5%10%15%20%2019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q3个人房贷余额同比房地产贷款余额增速

15、贷款余额增速第n年余额第n-1年余额余额增加值 差值 平均偿还期限当年偿还额比值 商业按揭相加 公积金贷款按揭发放额相加 图：个人房贷余额增量与按揭贷款发放额图：个人房贷余额与实际发放额的对应关系1.51.62.54.93.93.94.44.34.14.83.23.44.87.66.97.48.59.09.010.52013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021E2022E个人房贷净增按揭款发放额152022年预测：销售规模高位回落，投资开工放缓图：商品房销售面积（亿）图：商品房销售金额（万亿元）图：商品房销售均价（元/）10.911.113.112.

16、112.815.716.917.217.217.617.817.64.4%1.8%17.3%-7.6%6.5%22.5%7.7%1.3%-0.1%2.6%0.9%-1.1%-10%-5%0%5%10%15%20%25%0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 2011201220132014201520162017201820192020 2021E 2022E销售面积增长率5.96.48.17.68.711.813.415.016.017.418.018.911.1%10.0%26.3%-6.3%14.4%34.8%13.7%12.2%6.5%8.7%3.8%4.9%-10%-

17、5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 20112012201320142015201620172018201920202021E2022E销售金额增长率535757916237632467937476789287379310986010147107566.5%8.1%7.7%1.4%7.4%10.1%5.6%10.7%6.6%5.9%2.9%6.0%0%2%4%6%8%10%12%0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 20112012201320142015201620172018201920

18、202021E2022E销售均价增长率2022年预测：全国商品房销售面积：17.6亿平方米，-1.1%全国商品房销售金额：18.9万亿元，4.9%商品房销售均价：10756元/平方米，6.0%162022年预测：新开工降幅趋缓，投资增速继续下滑图：房屋新开工面积（亿）图：房地产开发投资额（万亿元）19.117.720.118.015.416.717.920.922.722.420.018.416.9%-7.3%13.5%-10.7%-14.0%8.1%7.0%17.2%8.5%-1.2%-11.1%-8.0%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%0 5 10 15 20 25

19、 20112012201320142015201620172018201920202021E 2022E新开工面积增长率6.27.28.69.59.610.311.012.013.214.114.815.428.1%16.2%19.8%10.5%1.0%6.9%7.0%9.5%9.9%7.0%4.9%3.7%0%5%10%15%20%25%30%0 2 4 6 8 10 12 14 16 20112012201320142015201620172018201920202021E 2022E开发投资额增长率新开工面积：18.4亿平方米，-8.0%房地产开发投资额：15.4万亿元，3.7%2022

20、年几个判断1. 高风险企业还是会时有暴雷，企业还是应该立足自身2. 资金支持更加灵活，敏感性城市和改善型需求反弹预期更强3. 投资的恢复速度需要较长时间，企业缩表的后遗症仍会持续一段时间，预计二季度逐渐恢复正常4. 土地供给方式会持续优化，集中供地减少，单项目限价提高5. 供给恢复仍需时间，制约销售规模的释放，房价会有抬头6. 棚改和基建力度可能加大，对冲经济下行压力，有产业基础的三四线城市也有反弹预期展望2022，标杆房企生存之道1. 规模的迷局2. 转型的探索3. 城市的选择4. 客户的挖掘19销售业绩：累计规模逼近零增长，11月降幅扩大 2021年1-11月，前十房企全口径销售金额同比增

21、长3.1%，其中前五房企小幅下降0.2%，万科、碧桂园降幅在5%左右，资金风险爆发的恒大大降35.5%，仅融创、保利略有增长；其他梯队企业增速也多在个位数。 2021年11月，各梯队房企销售额降幅普遍超过25%，排在11名之后的房企更是超过30%，在10月基础上降幅进一步扩大。表：典型房企2021年全口径销售额增速变化注：因恒大近期销售业绩大幅下滑，TOP5、TOP10等统计不计入。排名企业名称2021:1-111-11月同比1-6月同比7-11月同比11月同比11月环比11月相比年内高点与上一名累计差距11月与上一名差距1 碧桂园7290 -5.4%14.5%-27.3%-33.9%-10.

22、0%-34.3%0 0 2 万科地产5741 -4.7%11.6%-42.8%0.4%50.9%-20.3%1550 -31 3 融创中国5495 5.7%64.8%-39.9%-46.4%-27.6%-53.5%246 191 4 保利发展4982 7.6%31.5%-25.5%-6.8%-25.5%-35.5%513 -11 5 中国恒大4421 -35.5%2.1%-75.8%-101.3%-39.1%-101.0%561 387 6 中海地产3305 3.2%21.2%-35.5%-17.2%6.9%-42.8%1116 -284 7 招商蛇口2828 15.2%59.9%-36.7%

23、-13.9%53.5%-43.1%477 25 8 华润置地2705 10.0%48.7%-39.3%-30.0%0.5%-47.5%123 49 9 绿地控股2667 -3.5%21.5%-53.7%-55.7%-26.3%-69.2%38 48 10 金地集团2623 27.9%59.9%-29.2%14.6%5.8%-49.1%44 -18 整体分析TOP5(不含恒大)26813 0.2%25.3%-22.5%-24.2%-7.1%-32.1%-6-10名14128 9.3%39.2%-40.9%-45.6%6.1%-50.9%-11-20名20910 3.5%37.3%-23.2%-3

24、4.4%-10.4%-33.4%-21-30名13438 15.8%59.8%-17.3%-33.4%-9.9%-25.4%-TOP15(不含恒大)51687 4.6%33.9%-20.9%-50.7%-3.5%-38.4%-TOP10(不含恒大)40235 2.9%31.2%-22.3%-25.2%-6.5%-35.9%-20产品能力强、布局更优企业，业绩仍在增长 能否打造中高端产品或在更高等级城市实现深耕，是企业销售业绩能否持续增长的关键：按均价排序，价格最高的五家企业，2021年销售业绩同比增长16.1%；均价最低的三家企业新城、绿地、碧桂园，销售业绩均低于去年。2424 2136 28

25、28 3305 2705 2623 2504 5741 2258 4982 2599 5495 2130 2667 7290 图：典型房企销售均价及业绩增长情况对比注：底部数值为2021年1-11月销售额，单位亿元，图中数值为销售额增速和同期销售均价。29842271862489224746242492365721090209502043719854197531966815490148521332645.4%6.7%15.2%3.2%10.0%27.9%3.1%-4.7%12.9%7.6%-1.1%5.7%-3.2%-3.5%-5.4%-10%0%10%20%30%40%50%05000100

26、001500020000250003000035000绿城金茂招商中海华润金地龙湖万科旭辉保利世茂融创新城绿地碧桂园成交均价（元/）2021年1-11月同比增速21拿地：积极程度明显下降，华润、招商等表现突出 2021年，TOP15房企拿地销售比均值为23%，是过去五年最低水平：2021年上半年集中供地拉高企业拿地热情，拿地销售比仍达30%，但下半年快速下降至13%；仅中海、龙湖、招商蛇口等少数企业下半年仍保持较高拿地热情，其他企业拿地销售比多数降至10%以内； 世茂、恒大分别仅为2%和1%，规模扩张几乎停滞，旭辉仅为14%，仅相当于之前两年的不足一半；除金茂外，拿地销售比低于整体均值的企业，

27、均为民企；招商、华润达44%，在各企业中最高，仍保持前两年的拓展热度，保利、中海超过30%，资金状况一直处在民企最优水平的龙湖、与中交融合更加紧密的绿城，积极程度也保持在高位。表：2017-2021年典型房企拿地销售比变化企业2017年2018年2019年2020年2021年1-6月2021年7-11月2021年1-11月碧桂园50%18%19%22%18%12%16%万科地产48%40%34%28%35%10%26%融创中国23%11%24%21%38%1%22%保利发展65%37%35%49%46%15%33%中国恒大26%6%7%15%1%1%1%中海地产72%37%31%35%24%5

28、2%34%招商蛇口71%43%43%45%63%12%44%华润置地43%51%38%48%53%30%44%绿地控股15%20%24%25%19%5%13%金地集团51%36%37%42%37%5%25%世茂集团37%22%50%13%3%1%2%龙湖集团61%49%36%51%33%35%33%绿城中国40%31%53%61%55%19%39%旭辉集团79%65%31%33%20%5%14%中国金茂109%36%42%17%28%9%20%新城控股46%33%20%38%34%6%22%合计45%29%29%31%30%13%23%22前十格局并不稳定，活得久才能活得好 前十房企中可能2家

29、掉队：恒大近期销售基本停滞，债务危机解除前难有缓解，2021年2022年大概率退出前十；绿地自2014年来名次持续下滑，近期明确主业从房地产转为基建，近半年销售业绩对金地等后来者的领先优势持续缩小；前十常客保利、中海和今年拿地较为积极的招商、华润，后续进一步扩大规模的可能性较高。 十名左右房企彼此竞争激烈：排在12-13位的龙湖、绿城近三年销售稳定，2021年拿地较为积极，未来业绩排名可能上升。企业2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年2009年至今变化2015年至今变化2018

30、年至今变化2021年销售额 2021年增长率碧桂园109796673111119607290 -5.4%万科地产1111111222232-1-105741 -4.7%融创中国18131110974444315615495 5.7%保利发展3243456555554-1214982 7.6%中国恒大65257421333251-3-24421 -36%中海地产4454575677766-2-113305 3.2%招商蛇口16181712151514141412121079752828 15.2%华润置地71598898111091098-1012705 10.0%绿地控股53322234666

31、79-4-6-32667 -3.5%金地集团111313141316131212161413101362623 27.9%世茂集团12141010981216161198111102599 -1.1%龙湖集团1388111214151381011111213-22504 3.1%绿城中国2612710121191117241913-11-242424 45.4%旭辉集团443630251815151514141112258 12.9%中国金茂272729241815151292136 6.7%新城控股19243128252115138812165-82130 -3.2%表：典型房企2021年销

32、售业绩及历年排名变化注：2021年销售业绩为1-11月数据，来自企业发布或相关排名数据。23 3000亿规模之后，万科前瞻研究，提前布局，坚定布局资产管理业务，构建核心运营能力与金融能力：2014年以来，万科确立“城乡建设与生活服务”战略目标，针对不同业务的特点，灵活地采用合作、自营、基金化等策略，在降低资金投入和扩大收益间取得平衡；同时在专业化、精细化、科学管控等方面不断探索尝试，商业、物流等多项业务多项业务形成，逐步构建自身差异化的资产管理能力，逐步构建自身核心运营能力和基金管理能力，打造核心竞争力万科：城乡建设与生活服务商，分拆物业“云”上市基金万科收购印力商业整合商业能力，设立商业投资

33、基金，并购凯德商业购物中心，迅速构建自身商业管理能力与商业资产“投资-退出”闭环图：万科住宅为主的“城乡建设与生活服务商”业务生态图：万科清晰地将基金投资与资产管理分离，布局多元化业务实现跨越发展24从开发销售到持有运营是大势所趋，但挑战重重 以美国市场为例，目前房地产上市公司以持有资产的REITs或地产服务类企业为主，在收入和市值表现上表现最佳：如REITs公司收入均值8.1亿美元，是地产开发类企业的1.6倍；地产服务类企业（因CBRE、仲量联行等）达43.8亿美元，是开发企业均值的近10倍。 从开发销售转向物业持有和物业服务，将面临更复杂的业务模式：收入规模相对有限，物业持有净利润率更高，

34、但周转率和权益乘数较低，习惯高利润、大规模、高杠杆的地产开发企业，需在财务模型上做出较大调整。图：美国各类房企的平均市值与收入图：中国各类房企的平均市值与收入7.34.983.48.143.143.8市值收入市值收入市值收入地产开发REITS地产服务注：单位亿美元注：销售收入、利润的单位为亿元，净利润率单位为%开发销售以A股万科、保利、金地、招商、新城五家代表企业为例；物业持有以中国国贸为例，物业服务以招商积余、南都物业、新大正三家为例14.60.234.826.70.261.58.30.851.80 5 10 15 20 25 30 净利润率周转率权益乘数开发销售物业持有物业服务2042.8

35、295.931.08.337.92.30 500 1000 1500 2000 2500 收入利润14.60.234.826.70.261.58.30.851.80 5 10 15 20 25 30 净利润率周转率权益乘数开发销售物业持有物业服务25转型之路道阻且长，资金安全是生命线注：来自旭辉董事长林中总结对当下楼市的12个判断，活过明年6月就没问题旧商业模式高增长高流动性高变现能力高毛利旧资金模型高杠杆高负债高息资金短贷长投快时代慢时代新商业模式低增长低流动性（持有）低变现能力低毛利新资金模型低杠杆低负债低息资金长期资本26图：各区域月度典型城市成交面积趋势典型城市：上半年高位运行，下半年

36、降温显著0204060801001201401601801234567891011121234567891011121234567891011201920202021珠三角京津冀及华北中西部长三角15.1%5.5%13.2% 9.7%1-11月同比注：各区域成交量按2019年月度均值=100进行标准化，便于比较不同区域相对走势。27 下半年以来，除京津冀及华北区域外，其他区域成交面积同比降幅持续扩大，四季度珠三角下降37.3%为最高。长三角、珠三角回落最明显，京津冀相对平稳13.2%5.5%15.1%9.7%10.4%7.1%51.1%55.9%39.0%43.9%48.3%29.4%-18.

37、1%-24.2%-4.4%-22.4%-19.3%-14.5%-24.7%-37.3%-0.8%-33.6%-28.0%-24.1%长三角珠三角京津冀及华北中西部典型城市合计全国数据2021年1-11月2021H12021Q32021Q4图：2021年各区域典型城市住宅成交面积同比增长情况注：典型城市合计指图中长三角、珠三角、京津冀及华北、中西部四区域样本城市合计，共52个城市，Q4数据统计至11月；全国数据来自国家统计局，目前仅统计到10月城市研究三大服务助力企业深耕28在传统的城市基本价值研究基础上，引入“城市竞争强度/可进入性”，结合企业战略和标杆房企对比建立综合评价体系，帮助企业寻求潜

38、力高、机会大、竞争相对较弱的城市，引导企业合理安排不同类型城市的投资布局目标，或指定针对性的投资研判模型去哪里：城市进入策略对不同区域或板块规划、经济和产业发展进行详细摸排，系统研判其房地产市场供求特征和竞争格局，总结标杆房企拓展经验，帮助企业优化投资策略，助力目标城市长期深耕，做大份额怎么去：优选城市深耕基于城市价值研究和企业投资偏好，就目标城市拟投项目提供研判筛选工具和支持；同时从所属区域供求特征、潜在价值和风险研判等角度，为指定单个项目可行性研究提供专项服务干什么：项目价值研判29年轻化指数：通过分析14岁以下常住人口与65岁以下人口规模，反映城市未来人口结构变化及其对房地产市场发展的影

39、响；实证案例：年轻化指数较高的城市，改善型产品更受市场青睐，140以上大户型产品成交均价更高且涨幅更快。年轻化指数越高的城市，改善型产品价格表现更优城市能级城市0-14岁常住人口年轻化指数 人口出生率一级城市郑州240.128%11.2一级城市重庆509.826%10.5二级城市福州141.626%12.5二级城市济南151.326%12.9二级城市长沙167.224%12.4二级城市青岛155.224%9.4二级城市合肥154.824%12.7一级城市西安202.723%12.3一级城市天津186.821%6.7二级城市昆明126.821%12.0二级城市佛山143.520%12.1特级城市

40、广州259.019%14.9特级城市深圳265.319%21.7一级城市杭州155.419%11.1一级城市南京118.819%9.3一级城市武汉160.819%12.8一级城市成都278.119%10.8一级城市苏州172.719%9.9二级城市无锡96.719%7.6二级城市大连86.818%8.4一级城市宁波115.318%8.2特级城市北京259.217%8.1二级城市沈阳103.417%8.4二级城市东莞137.316%16.7特级城市上海243.615%7.0注：数据来自各地统计局，建诚晟业整理，人口出生率为2019年数据，城市能级划分来自于建诚晟业2021中国城市房地产市场价值研

41、究报告图：高等级城市年轻化指数及人口出生率160-180180-200200以上100001200014000160001800020000220002400020172018201920202021郑州各面积段成交均价变化80以下80-100100-120120-140140-160160-180180-200200以上140-160160-180180-200200以上700012000170002200020172018201920202021重庆主城区各面积段成交均价变化80以下80-100100-120120-140140-160160-180180-200200以上140-1601

42、80-200200以上120001700022000270003200037000420004700020172018201920202021福州各面积段成交均价变化80以下80-100100-120120-140140-160160-180180-200200以上140-160180-200200以上900014000190002400020172018201920202021济南各面积段成交均价变化80以下80-100100-120120-140140-160160-180180-200200以上30更多城市价值挖掘：以河南为例180 179 158 155 153 147 140 137

43、 134 133 127 127 126 124 123 121 115 115 115 112 111 110 109 106 105 105 103 101 101 99 98 98 96 95 94 94 92 91 91 90 90 89 89 88 87 87 87 87 87 86 南阳邓州信阳固始商丘永城驻马店上蔡周口太康南阳唐河安阳滑县周口郸城周口淮阳周口沈丘许昌禹州周口项城周口商水周口鹿邑商丘夏邑郑州中牟驻马店新蔡濮阳濮阳开封杞县商丘虞城南阳方城平顶山汝州安阳林州信阳息县南阳镇平商丘柘城驻马店平舆南阳卧龙郑州新郑周口西华安阳安阳开封尉氏平顶山鲁山商丘梁园驻马店泌阳商丘民权平顶

44、山叶县许昌建安驻马店西平南阳宛城商丘睢县许昌襄城信阳潢川新乡长垣信阳平桥驻马店汝南开封兰考商丘睢阳新乡辉县信阳光山 户籍人口前50位中城区7个，县域多达43个：2019年人口排名第一为南阳邓州，其次为信阳固始，人口规模达180万；仅有周口淮阳一个城区进入前十位。 按规模分类，百万以上区县有29个，其中南阳邓州等5个区县超过150万人；60-80万和80-100万人区间各有30个: 中部周口下属的太康、郸城、沈丘和南部信阳下属的固始、南阳下属的邓州、唐河等县域人口超百万人，蕴含较大市场需求。图：2019年河南省区县户籍人口TOP50图：2019年河南省区县户籍人口规模分布单位：万人注：未统计郑州

45、市下辖六个主城区城区县域表：2019年河南省各区县户籍人口分段统计情况人口范围 总数地级主城数典型地级主城县域数典型县域1505-5南阳邓州、信阳固始100-150242周口淮阳、南阳卧龙22南阳唐河、安阳滑县80-100306商丘梁园、许昌建安24周口西华、开封尉氏60-80305开封祥符、洛阳洛龙25许昌长葛、漯河临颍40-60246漯河召陵、周口川汇18驻马店遂平、濮阳范县403928三门峡陕州、安阳文峰11洛阳栾川、鹤壁淇县31城市&板块解读：三阶段层层推进城市整体分析与预测板块划分与价值评价从经济、人口，交通、区域规划、产业政策等方面，结合市场变化，判断城市房地产市场影响要素发展现状

46、总结市场变化规律，预判未来城市发展趋势和空间机会趋势&机会预判房地产（楼盘/地块）数据与APP用户大数据相结合，将城市分为若干板块板块划分根据市场容量（重点分析人口流入潜力）、库存水平（当前、潜在等），对各板块价值水平进行评价，筛选若干高价值板块进行研究板块价值水平评价从企业进驻、价格特征、竞争强度等方面，对价值较高板块进一步筛选，明确若干重点关注板块企业匹配度评价重点板块解析基于宏观趋势研判和政府规划，分析板块产品特征、竞争格局、典型项目等，给出针对性的拓展和产品建议趋势&机会预判32中心城区产品高端化，更需产品能力和容忍长周期与上海相比，北京高端市场体量不足，主城区（特别是四环内）供地和在

47、售项目稀少，房企可凭借差异化产品和高端客户挖掘能力形成差异化竞争，但激烈竞争抬高拿地价格，高端产品周转相对较低，企业需做好更长周期开发准备。项目名称套数金额（亿元） 单价（元/平） 套均面积（平米） 套总价（万元）合生东叁金茂府39963.1 10.7 1481582 中海甲叁號院25444.6 11.0 1601755 北京金茂府18428.0 10.1 1501521 西钓鱼台嘉园10525.3 11.6 2072413 合生霄云路8号6024.6 8.9 4614106 世茂北京天誉11821.0 10.6 1671777 北京城建天坛府14720.6 11.5 1221399 合生缦云

48、8419.2 10.6 2152286 懋源璟岳5618.1 11.3 2863239 万柳书院3016.9 18.1 3115631 合计1437281 10.9 179 1958 表：北京四环内项目成交金额TOP10表：上海中环内项目成交金额TOP10项目名称套数金额（亿元） 单价（元/平） 套均面积（平米） 套总价（万元）融创香山壹号院23056.4 11.3 2172453 诺德逸府75349.4 6.8 97656 熙悦宸著70743.1 6.3 96610 颐和金茂府15940.0 11.1 2272517 学府壹号院19033.5 9.0 1971764 京能电建洺悦湾42024

49、.6 5.6 105585 中粮天恒天悦壹号18224.1 7.9 1681327 新城熙红印43623.6 5.9 91541 京投发展臻御府32822.5 6.7 102686 中铁诺德春风和院32421.9 6.7 101677 合计3729339 7.6 119 910 表：北京四五环间项目成交金额TOP10项目名称套数金额（亿元） 单价（元/平） 套均面积（平米） 套总价（万元）融信旭辉世纪古美71962.8 8.2 106873 大华朗香公园里78047.7 5.7 107612 浦开仁恒金桥世纪58647.4 7.0 115809 大华公园城市69243.3 6.0 105625

50、 信达泰禾上海院子20243.0 13.3 1612129 森兰星河湾25837.7 8.0 1841461 仁恒静安世纪35536.8 9.2 1121035 上港星江湾40031.5 7.3 108786 上海阳明花园广场43829.5 5.3 127674 汇成南街里27329.1 7.9 1361067 合计4703409 7.4 118 869 项目名称套数金额（亿元） 单价（元/平） 套均面积（平米） 套总价（万元）中粮瑞虹海景壹号44998.6 11.5 1902196 古北中央公园52488.6 10.9 1551690 老西门新苑37687.7 14.3 1632331 中兴