2022年上海市场回顾展望发布会PPT-CBRE-2022112.pdf

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1、上海房地产市场展望报告世邦魏理仕研究部年 月上海 焕发新机年房地产市场展望报告 上海新经济不仅是上海防控疫情的支撑点，也是推动经济转型升级的着力点，更是构筑未来发展优势的发力点。上海积极发展“五型经济”不仅指明上海经济发展的方向，也凸显了上海经济优势所在。“五型经济”的背后是经济业态呈现多维融合、智慧共生的发展模式，行业边界不断被打破、被重构，持续打造新经济发展方向的新业态结构。创新型经济上海进一步加强科技创新，在构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局中找准自身定位，推进以集成电路、生物医药、人工智能为代表的三大先导产业，在外部变局中开创发展新局，坚持对外开放，加强国际合作

2、强化自主创新能力，提升产业链、供应链的稳定性和竞争力。开放型经济开放型经济已成为上海最鲜明的特征。前三季度，上海实际使用外资178.5亿美元，增长15%；新设外资企业5136家，同比增长27.1%；合同外资445.1亿美元，同比增长27.1%。叠加“一展汇全球”的进博会，更是上海大力发展开放型经济的最好证明之一。服务型经济开放是上海最大的优势，服务型经济的开放更是重中之重。上海第三产业占经济总量的比重由2010年的57%上升到2020年的72.7%，今年前三季度已经达到74.1%。面向“十四五”，上海服务型经济将从数字增长向高质量发展“进阶”。总部型经济以开放聚能，一大批足以影响全球产业格局

3、的世界500强及国内行业龙头企业纷纷落户申城，助力上海成为总部型经济发展高地。前三季度上海已累计引进跨国公司地区总部818家、外资研发中心501家。 十四五时期，上海将实施“总部增能行动”，持续提升总部型经济的能级。流量型经济上海已集聚一批流量型经济平台，深耕生鲜电商、本地生活、文创产业、共享出行等各个领域，并沿着产业链、供应链向上游赋能，通过数字化重新定义生产力和生产关系，成为经济发展变革的核心驱动力量之一。于变局之中开新局于变局之中开新局全球城市综合排名全球城市综合排名上海 焕发新机年房地产市场展望报告 上海站在新起点，开启新篇章站在新起点，开启新篇章上海 焕发新机年房地产市场展望报告 上

4、海两冀齐飞南北转型中心辐射新城发力嘉定临港奉贤青浦松江写字楼市场写字楼市场净吸纳量创下历史新高，全年租金五年来首次回升上海 焕发新机年房地产市场展望报告 上海万平方米净吸纳量创历史新高净吸纳量创历史新高年写字楼市场共录得录得 个新项目入市，总计万平方米，为去年交付体量的倍，其中六成布局新兴商务区，以黄金三角世博 前滩 徐汇滨江 为代表滨江核心发展区的成熟度加速进化。净吸纳量创下历史新高，达万平方米。搬迁扩租需求提速释放，贡献七成全年新租活动，其中品质升级在优质供应放量之下占比超。值得一提的是，年末核心区位成熟商务氛围和租金合理化驱动下，已然出现 再中心化 区位升级赶超 去中心化 的态势，核心商

5、务区净吸纳量季内更是进一步提升，南京西路和淮海中路带动明显。供需关系改善下，全市空置率同比显著下降百分点，至。租金止跌回升租金止跌回升受核心商务区韧性复苏和滨江各版块焕新崛起的带动，全年租金止跌回升，租金报价和有效租金较去年同期分别上调和，引领全国水平。值得一提的是，后疫时期，相关绿色楼宇租金溢价优势明显。写字供需两旺租金止跌回升图表上海优质写字楼租金走势图表上海优质写字楼年净吸纳量租金报价有效租金数据来源：世邦魏理仕研究部，年 月上海 焕发新机年房地产市场展望报告 上海图表 ：上海写字楼主力需求金融消费品制造业生物医药与金融双双助推需求增长与金融双双助推需求增长行业需求方面，上海以强劲势头迎

6、接以数据为关键生产要素的数字经济时代，以电商、社交媒体以及人工智能、大数据及金融科技等细分类别主导的需求位列全年首位，占比。其次，伴随浦东 引领区 政策的出台，以融资租赁、基金、银行、保险为主的金融业升级扩租明显，选址浦东。而资本推动、消费回流和代际更迭叠加效应之下，互联网 属性的快消及奢侈品为代表的消费品制造业，与专精特新相关的医药及生命科学需求扩张愈加活跃，其中外资需求皆录得显著回升。此外，律所为首的专业服务和第三方办公服务运营商年内亦持续稳健布局。核心区与滨江板块成核心区与滨江板块成 热点热点纵观成交属性，年内政府与市场 和弦共振 ，国内外头部企业战略布局带来整层以上中大面积租赁需求占比

7、提升，核心区位吸引主力需求金融和消费制造业集聚，而滨江多版块全年去化尤为亮眼，凭借多独栋产品与可视性佳的优势加速总部办公和包括、医药等细分部门差异化布局。前滩更是录得全市最低空置率，租金已然呈现赶超成熟版块之势。需求分析图表 3：全年新增租赁需求按行业金融消费品制造业生物医药专业服务房地产第三方办公电子产品数据来源：世邦魏理仕研究部，年 月上海 焕发新机年房地产市场展望报告 上海数据来源：世邦魏理仕研究部，年 月图表上海写字楼市场未来供应未来供应万平方米核心商务区核心拓展区新兴商务区年受到去年项目延期竣工面积将进一步推升，预将成为与年水平相当新一供应高峰，仅徐汇滨江子市场占比即超，可视性较佳的

8、优质新增项目凭借前期定位明确的招商规划和融合健康、艺术、文化多元体验的创新办公服务将成为继前滩迅速崛起之后，又一新兴板块。纵观年，核心拓展区新项目多点开花，主要分布区域包括花木，苏河湾、北外滩、徐家汇，总占比居首位，有望拓展上海核心城区范围并进一步激活作为国际大都市发展能级和核心竞争力展示区。而目前存量已超百万的核心商务区新增供应占比仅有，超甲级写字楼更为稀缺，有限的可租空间和稳健的去化水平将引领全市租金企稳。上海 焕发新机年房地产市场展望报告 上海浦东前滩投入百亿元建第二个陆家嘴前滩是一个版的城市模板，既适合工作、也适合生活金色中环带浦东段重点建设区域，企业总部新聚集地前滩前滩万平方米医药及

9、生命科学消费品制造业金融业房地产建筑工业品制造业能源及公共事业其他*2020年研究部对前滩存量中不符合跟踪标准的楼宇做出调整图表前滩写字楼体量图表年前滩写字楼租户构成数据来源：世邦魏理仕研究部，年 月上海 焕发新机年房地产市场展望报告 上海徐汇滨江作为黄浦江沿岸规划 两核多节点 空间发展格局中黄金三角的重要一环，紧随前滩之后，年开启了其供应快速爆发的元年，预计至年将超万体量，新增供应面积占到存量 倍以上，西岸智能谷、传媒港及金融谷基本落成，商务氛围有望媲美核心商务区的同时，以期明确聚焦科技创新、文化创意、创新金融领域的规划，实现城市功能精细化的错位协同。徐汇滨江位于徐汇区东部黄浦江畔衔接徐家汇

10、城市副中心紧邻内环线黄浦江两岸地区 十四五规划重点开发区域上海文化传媒与数字科技发展的标杆地之一西 岸徐汇滨江万平方米图表徐汇滨江写字楼体量数据来源：世邦魏理仕研究部，年 月上海 焕发新机年房地产市场展望报告 上海商务园区市场商务园区市场净吸纳量突破百万大关，租金涨幅创三年来新高上海 焕发新机年房地产市场展望报告 上海图表 上海优质写字楼租金走势年上海商务园区写字楼市场共录得十四个新增供应交付，共计万平方米，分别位于张江、金桥及市北等板块。多板块的大量优质供给承载着不断提升的实体经济能级和逐步增强的科技创新，刺激市场持续释放旺盛需求。全年净吸纳量达万，是继年来首次突破百万。全年市场空置率累计下

11、行个百分点至。租金涨幅创三年来新高租金涨幅创三年来新高对比各子市场表现，张江和漕河泾仍是最为活跃的板块，充分发挥主导产业的优势，进一步完善并扩展产业链图谱。金桥、临空及市北板块通过优质项目供应和为主的数字化新经济发展，供需双向刺激市场活力。新设和搬迁升级为全年主要成交类型，如火如荼的产业发展和稳步活跃的租赁带动各子板块租金水平均有不同程度的上涨，拉动全市平均租金报价持续攀升至每月每平方米人民币元，同比上升，涨幅创年以来新高。图表上海商务园区写字楼年净吸纳量万平方米数据来源：世邦魏理仕研究部，年 月净吸纳量突破百万大关元 天 平方米租金报价有效租金上海 焕发新机年房地产市场展望报告 上海生物医药

12、消费品制造业电子产品图表12：上海写字楼主力需求科技行业的租赁需求以稳居第一，其中作为主力需求的游戏类企业在行业聚集性强的漕河泾大量搬迁、扩租及新设总部；电商相关企业选择在市北及临空完成升级置换；互联网、通讯类租户也录得一定面积成交。生物医药生物医药以的占比位列第二，其中张江板块承接了过半的成交面积，政策导向效果显著，产业集聚效应进一步加强；得益于生物医药特色商务园区的交付，浦江板块同样表现出强劲的吸引力。半导体半导体半导体、电子设备及芯片类企业的发展推动电子产品类租户成交占比达，较上一年有明显提高，集中表现在张江板块，金桥、浦江板块均有大面积成交。需求分析图表11：全年新增租赁需求按行业生物

13、医药电子产品消费品制造业传统金融能源与公共事来其它数据来源：世邦魏理仕研究部，年 月上海 焕发新机年房地产市场展望报告 上海游戏行业销售收入及增长率攀升全国全国：首次将电竞写入 十四五规划 ，指出促进电子竞技与游戏游艺行业融合发展上海上海：年，发布 文创条 ，提出打造 全球电竞之都 的目标年，出台 促进电子竞技产业健康发展条意见 加快电竞产业的布局年，中国游戏产业研究院落地张江，加快推进游戏文创产业发展利好政策：打造 游戏创新之都0%10%20%30%40%50%60%05001,0001,5002,0002,5003,00020132014201520162017201820192020亿元

14、中国销售收入上海销售收入全国增长率上海增长率数据来源：伽马数据上海游戏出版产业报告图表：近年游戏行业成交占比上海 焕发新机年房地产市场展望报告 上海上海 焕发新机年房地产市场展望报告 上海上海 焕发新机年房地产市场展望报告 上海万平方米张江外高桥松江漕河泾市北青浦浦江临空康桥金桥漕河泾图表上海商务园区写字楼市场未来供应未来六个月，预计将有余万平方米的新增供应，除张江、漕河泾和金桥核心板块外，青浦、外高桥、和松江也将有优质项目入市。随着 十四五 建设的推进和创新科技产业集群的进一步打造，有望持续激发市场新动能。特别是以产业化为发展主线的生物医药产业和以集成电路为核心先导领域的电子信息产业，未来将

15、着力攻克核心技术，进一步扩产提速，将上海建设成为全国产业高地。未来供应数据来源：世邦魏理仕研究部，年 月上海 焕发新机年房地产市场展望报告 上海1.0-2.0%75-8517-18%零售物业市场零售物业市场百万供应焕活商业，各类首店集聚上海上海 焕发新机年房地产市场展望报告 上海年，上海零售物业市场共录得 个优质项目入市，主要项目包括北外滩来福士、前滩太古里以及上海久光中心等。全年新增供应达万平方米，已超过年至年供应高峰时期的年均水平。所有新项目均位于非核心商圈，包括大宁、北外滩和前滩等的多个板块，随着新项目的入市，激发商圈商业新活力。得益于优质开发商的精心打造，新项目开业率普遍较高，加之存量

16、项目的持续去化，全年净吸纳量突破百万大关，录得万平方米高值，几近年的峰值水平。上海首店持续领跑全国上海首店持续领跑全国，多家亚洲及全国首店落户上海多家亚洲及全国首店落户上海瑞士高端手工巧克力品牌莱德拉入驻环贸，高定美妆品牌内地首家旗舰店登陆新天地，意大利时尚品牌以及专业户外运动品牌全国首店入驻静安嘉里中心。值得一提的是，在首店选址上，除了核心商圈的标杆项目外，位于非核心商圈的新项目为选址提供新的选择。例如，瑞虹天地太阳宫开出全国首家生鲜复合店，前滩太古里更是迎来了包括亚洲首店以及全国首店在内的多家首店。万平方米新增供应 左轴净吸纳量 左轴空置率 右轴热点项目久光中心北外滩来福士太古里核心商圈次

17、级商圈新兴商圈图表上海购物中心首层租金走势图表上海优质零售供需情况百万供应焕活商业上海 焕发新机年房地产市场展望报告 上海买手店快销男装街头潮服奢侈儿童类设计师运动女装小食快餐西餐烘培甜点亚洲咖啡茶饮中式餐饮依旧是主要驱动力，需求占比，其中以传统中餐和咖啡茶饮品类需求最为亮眼。包括陶陶居、添好运以及江边城外在内的中式餐饮需求较为活跃。在咖啡茶饮品类中，资本持续推动线下连锁咖啡品牌扩张，其中、以及扩张积极。此外，新式茶饮赛道关注升级，顾客体验与运营效率兼顾。时尚品类占比，女装、运动及设计师品牌表现亮眼。本土运动品牌借势冬奥会，扩张提速，国潮运动品牌中国李宁和回力扩张积极，此外，安踏集团通过多品牌

18、策略持续扩大其市场份额，包括、以及等旗下品牌线下需求活跃。服务业态占比，以娱乐健身和个人护理品类需求为主。超级猩猩引领健身新模式，布点积极；而密室逃脱和剧本杀等娱乐项目则以其高度社交性以及沉浸式的场景，满足了新一代消费群体对于线下娱乐的多元需求，扩张提速。年末全市空置率同比下降个百分点至。需求分析图表：全年新增租赁需求按行业餐饮时尚服饰珠宝配饰生活方式休闲娱乐美妆护肤上海 焕发新机年房地产市场展望报告 上海首店经济首店经济市场趋势市场趋势2021上半年，上海新开首店513家。上海成为国际品牌首入内地，国内品牌孵化新品牌、尝试新业态的首选地。较2020年同期增长超60%，较2019年同期增长4.

19、4%。新开购物中心成首店首选；其中，全球首店、亚洲首店6家，中国大陆首店69家。从零售到餐饮，细分业态遍地开花；上海 焕发新机年房地产市场展望报告 上海市场趋势市场趋势在消费回暖的大趋势下，国货潮崛起成一大亮点。伴随着国内强劲的消费市场、飞速发展的科技、高涨的民族自信，利好的国家政策以及雄厚的资本的加持，兼具高颜值、个性化、性价比的新国货正全面突围，国潮正在成为消费最新的风向标，是拉动国内消费增长的新引擎。国货崛起国货崛起苹果 小米 荣耀销量 百万台）市场份额理想蔚来小鹏广汽埃安比亚迪销量 台品牌天猫双十一同比增长抖音双十一薇诺娜珀莱雅自然堂玉泽夸迪上海 焕发新机年房地产市场展望报告 上海市场

20、趋势市场趋势场景化场景化上海 焕发新机年房地产市场展望报告 上海万平方米核心商圈次级商圈新兴商圈图表上海优质零售市场未来供应未来供应上海 焕发新机年房地产市场展望报告 上海2-3%70-806-8%物流仓储市场物流仓储市场吸纳量创五年新高，租金全年持续上涨上海 焕发新机年房地产市场展望报告 上海图表上海仓储物流租金走势需求稳健需求稳健，租金全年持续上涨租金全年持续上涨年上海物流仓储市场共录得四个项目，迎来万平方米的新增供应，达到五年内历史值的最高峰，其中两个大体量项目落入金山。需求端而言，第三方物流主导全年成交，租赁成交面积占比超过，物流企业进入整合重组的综合发展时期，多家新势力瞄准供应链方向

21、加速基础设施布局，出现头部企业连续季度进行扩租或物流园区整租行为；消费线上购物节的热潮及多种电商形式的衍化，提升年中和年末电商和寄递企业的仓储租赁活跃度；社区团购和生物医药相关需求推动冷库租赁热度攀升。年末全市净吸纳量录得万方，同比增长。图表上海仓储物流年净吸纳量与空置率万平方米净吸纳量空置率吸纳量创五年新高2021.1领盛收购上海及北京周边14万平方米资产包2021.3新宜中国与QuadReal成立股权投资总额10亿美元的开发基金2021.3京东产发与华平资本、高瓴资本等投资人签订融资协议，总计约7亿美元。2021.6PGIM 与新宜中国完成两笔资产包交易（南京、上海、廊坊）2021.9普

22、洛斯完成中国物流基金第三期募资17.5亿美元2021.7新宜中国与高盛共同收购4.88亿美元物流资产2021.10凯德中国信托16.834亿元向非关联第三方收购四个优质物流资产2021.9京东产发33亿元收购宇培国际所持有的26%中国物流资产股份各路资本布局物流地产，新型投资者加入市场上海 焕发新机年房地产市场展望报告 上海图表：全年新增租赁需求按行业上海 焕发新机年房地产市场展望报告 上海万平方米图表上海优物流仓储市场未来供应未来供应上海 焕发新机年房地产市场展望报告 上海投资物业市场投资物业市场交易总量级重返千亿 投资型成交回归主导上海 焕发新机年房地产市场展望报告 上海十亿图表上海大宗交易市场年成交量大宗交易年，上海大宗交易市场共录得交易笔，全年交易总额重返千亿量级，达人民币亿元，同比上涨。年内单季交易笔数逐季走高，投资型交易回归主导，市场活跃的背后是投资者对于国内经济基本面长期向好态势的肯定。上海 焕发新机年房地产市场展望报告 上海投资者类型分析其他私人投资者中资地产基金中资开发商中资机构投资者中资企业自用买家外资上海 焕发新机年房地产市场展望报告 上海投资策略分析核心型核心增值型增值型机会型自用上海 焕发新机年房地产市场展望报告 上海投资回报率分析谢谢