2021年房地产行业项目并购新浪潮-第一太平戴维斯.pdf

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1、第一太平戴维斯Savills房地产行业项目并购新浪潮第一太平戴维斯华北区估价部胡建明 James Woo第一太平戴维斯华北区估价研究院出品目录2 2021年房地产收并购市场总结 房企收并购相关知识 地产收并购那些事 2022年房企展望2021年房地产收并购市场总结12017年-2020年个季度房企收并购金额及宗数 境内房地产公司作为买方完成的收并购事件约有257宗，涉及的交易金额约2338.1亿元； 2017年三季度达到峰值，此后逐渐回落至2018年底； 2019年一季度交易金额再次上涨，之后各季度的交易规模保持较为稳定发展； 2020年二季度由于有两笔百亿以上的交易，当月收并购金额达719.

2、3亿元，位于全年最高，四季度收并购交易宗数为82宗，收并购市场较为活跃。数据来源：数据来源：WIND及中指研究院综合整理及中指研究院综合整理2017-2020年个季度房企收并购金额及宗数年个季度房企收并购金额及宗数2021年部分房企收购信息5房企时间涉及收并购标的收购金额碧桂园9月20日富力物业100%股权近100亿9月28日花样年物业100%股权33亿2月25日蓝光嘉宝64.62%股权48.5亿万科2021年蓝光天府黑钻项目100%股权、石家庄和宁波项目-7月27日华夏幸福南京孔雀城上元府项目-9月15日伯恩物业18亿龙湖3月4日亿达服务100%股权-8月6日楷林商服100%股权-8月25日

3、美好幸福物业100%股权-9月29日大股东持有的只能科技及妇幼医疗资产21.6亿9月15日九龙仓物业-世贸4月19日深圳深兄67%股权5亿7月2日浙江野风物业-8月20日金沙田科技60%股权8.4亿8月23日上海春棋养老56%股权-9月14日瑞征60股权-合景优活1月18日雪松智联80%股权13亿房企时间涉及收并购标的收购金额融创4月16日彰泰集团旗下2家公司99亿远洋7月18日红星地产70%股权40亿和谐健康保险5月25日北京SK大厦90.6亿中国平安6月28日凯德集团旗下6个来福士部分股权330亿恒大1月29日宁波亚太酒店100%股权15亿苏宁环球7月21日无锡苏亚、唐山苏亚等100%股权

4、3.37亿汉商集团10月20日蓝光旗下100%股权9亿宝业集团5月18日华夏幸福持有的武汉裕筑51%股权2亿金茂6月29日中国宏泰29.9%股份14.8亿港元彭瑞地产6月11日华夏幸福深圳城市更新公司100%股权-MBK Partners10月18日海昌海洋公园部分项目65.3亿-10月14日华联发展集团有限公司12%股权6.86亿奥园健康10月18日出售广东奥若拉健康管理咨询有限公司全部股权的30%关联交易-数据来源：公开数据，第一太平戴维斯华北区估价研究院整理数据来源：公开数据，第一太平戴维斯华北区估价研究院整理2021年部分房企收购信息之物业行业篇6 截至2021年11月1日，物业管理行

5、业年内发生63宗并购，涉及并购方33家物业企业；交易金额约315亿元 相比2020全年交易总额大幅198%；并购标的估值水平在7.45与26.9之间，均值为12倍，相比2020年的平均估值15.2倍，下降20.1% 从并购面积上来看，中型物业公司合景悠活通过并购成为2021年成长最快的物业公司 国企物业公司对收并购偏谨慎，并购量和参与公司都偏少 从并购类型来看，2021年物业公司收并购仍然以规模布局为主关键时刻通过出售物业融资，行业收并购加速头部集中度提升资料来源：浙商证券，第一天平戴维斯华北区估价研究院资料来源：浙商证券，第一天平戴维斯华北区估价研究院房企收并购相关知识2房地产收并购的动因获

6、取资本、土地、政策与资格等资源扩大战略发展范围，增强企业竞争力培植公司新的利润增长点或形成新主业资源整合，实现价值转移和价值创造国有企业战略改组、优化资源配置、调整产业结构获取资源增强竞争力新利润增长点整合资源战略改组优化配置调整结构房地产企业收并购程序9尽职调查（法律、财务、评估）设计、论证收购方案设计、论证收购方案协商、谈判签署股权收购协议签订意向书（或框架协议）股权交割、项目公司交割简单了解公司和项目情况初期接触深入了解达成交易 了解项目土地性质、经济指标、属性、规划及开发进展 了解项目公司的股权结构及资产负债情况 合同价款沟通及交易结构的初步协商 组件收购团队 完成尽职调查 关键性事项

7、整合 协商风险规避措施及确定主协议关键性条款（价款支付、转让程序、担保措施、声明与承诺、违约责任) 签订协议 办理交割（公司交割、土地交割）房地产收并购方式10方式一：资产收购投资人直接向拥有土地使用权及地上建筑物、附着物的所有者购买该房地产并直接开发运营，从而使得基于房地产的各项权利及义务转移到投资人名下；此模式不会影响到交易双方的法律地位问题，即收购前后交易双方的法人资格灭有任何改变，但房地产项目的开发主题发生了变化。方式二：股权收购收购方收购某一、些项目公司的股权，从而成为该项目公司控股股东或者唯一股东，进而控制项目公司，并获取项目公司名下房地产项目；以项目公司名义进行开发经营的模式，此

8、模式下房地产项目的开发主体没有变化，仍然为项目公司，但项目公司的股权结构发生了变化。权益证明：权益证明：权益证明：权益证明：房地产并购的典型模式11股权并购合作开发100%股权收购收购部分股权增资扩股在建工程转让投资未达到25%投资达到25%融资代建到25%后转让先入股25%后转让总包垫资引入资金方入股+回购融资代建地产收并购那些事3地产“并购王”融创13年份事件2018年 融创并购量为占当年70%-80%，50%是并购公司，20%是一二级联动获得的土地， 并购成功案例200个2019年 融创收购阳光100和新湖中宝多宗项目、泛海资产包、长实部分项目、斥资153亿收购云南城投持有的环球世纪及时

9、代环球各51%股权，成为当年内房地产最大并购 间接全资附属公司融创西南集团与广西地产龙头-彰泰集团订立合作框架协议，双方拟通过组成合资公司的方式合作开发目标项目99亿，包括彰泰在广西南宁、桂林等多个城市的54个房地产开发项目及3个房地产代建项目，总资产约487.16亿2020年 融创中国总土储位居行业第二，仅次于碧桂园，总土储2.58亿平方米，权益土储1.61亿平方米中国平安收购凯德集团旗下资产包14年份事件2021年 凯德集团披露，与中国平安忍受签署了合作协议，出售中国来福士资产组合部分股权，6个来福士广场坐落于上海、北京、宁波、成都、杭州5个一二线城市，6个项目部分股权总资产价值467亿元

10、，平安人寿总投资金不超过330亿元，交易完成后，凯德在个项目中的持股比例从交易前通过私募仅仅持有12.7%至30%，并继续负责项目的运营及资产管理 北京丽泽商务区D-03、D-04不动产和平安香港总部大楼 平安重仓13家房企，与20多家龙头房企有合作关系，拥有庞大的地产版图，不仅是碧桂园、融创、绿地、华夏幸福、旭辉、朗诗的二股东，还持有招商蛇口、金地、保利、华润、绿城、金茂等多家地产的股票“宇宙第一”碧桂园15年份事件2021年 58亿收购蓝光嘉宝服务后，碧桂园再以近百亿的价格收购富力物业旗下富良环球100%股权，历史上最大的并购案 碧桂园在收购上喜好规模大，优质的、规范的、不乱的 碧桂园服务

11、的项目遍布31个省、直辖市、自治区及香港特别行i争取的超过370个城市以及海外，重点覆盖珠三角、长三角、长江中游、京津冀及成渝五大经济发达城市群，管理共3656个项目，服务境内外约465万户业主及商户 2021年半年报业绩会上表示，公司计划用20亿元左右的资金去投资一些拟上市的优秀腰部物管公司2022年房企展望4中国房地产企业发展方向17商业管理拿地开发销售现有模式代建、绿建、装配建持有物业管理一次性资产增值收益住宅商业办公物流酒店中介：住宅、商办交易均可通过中介实现美居社区生活空间资源团餐教育养老租金管理费停车场停车场基金管理REITs私募基金长期稳定收益+退出时资产增值收益从增量向存量市场

12、转化，轻资产业务比重提升中国房地产企业发展方向（2）18集团公司开发+销售自持管理 住宅、商办新房销售转为代建（如：绿地控股转为基建） 消费升级带来康养、文旅需求（难上量，利润差异大） 商办、酒店、物流等可租赁型资产产出长期稳定收入 以社区为中心，提供基础管理、中介服务、美居等服务型业务（物业公司） 以商业资产为基础，进行资产管理，收取管理费（如：华润万象、宝龙商业、星盛商业、万达商管、首程控股） 以商业资产为基础，进行公开或者私募基金（如：宝龙、新城）中国房地产企业发展方向（3）成熟市场经验借鉴19 成熟市场中，房企仍开发转向轻资产服务业务方向是发展的必经之路 存量业务尤其是租赁业务能够提供

13、稳定的租金收益，为公司在特殊时期（金融危机）提供一定的收入韧性，使得公司更加具有穿越周期的能力 长期轻资产业务收入和利润贡献的提升，有助于改善公司长期利润率和ROE水平关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知释放信号政策重点（1）鼓励民间收购,特别是国企收购现金流不好的民营企业；（2) 希望大型银行和股份制房地产能够积极为并购提供并购贷款，对出现困难房企不要抽贷、断贷Savills.co.uk2021年三道红线仍在，行业融资政策加速行业产能结极优化：房企融资政策在22年或将延续，顺应2021年12月政治局会议呾中央经济会议提出的“良性循环”方向，但会实行差异化边际放松国企和优质民营房企有更多融资空间，行业产能结构优化，行业集中度先稳后升2021年Q3房企违约事件频发。7月以杢泰禾、华夏并福、蓝先収展、花样年、佳兆业等房企兇后収生实质性远约，恒大、荣盛、中梁、富力、佳兆业、花样年、禹洲等房企中资美元债价格下跌，房企境外信用评级下调。欢迎关注Savills官方微信