2019年深圳保惠盐田项目定位及物业发展建议_20190413.pdf

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1、感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！ 事业四部荣誉巨献 2019年4月13日 感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！ 保惠项目 报告结构 项目区位简介 市场分析 项目及案例解析 项目定位 物业发展建议 三、 二、 一、 五、 四、 感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、

2、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！ 项目地块 保惠盐田项目位于盐排高速与深盐路交汇处，盐田港后方陆域，属盐田港口物流基地核心区，邻在建地铁8号线 深外高中站300米；处于罗湖区后花园，仅13公里即可到达罗湖中心区，与龙岗区联系紧密，约14公里，距离 福田中心区约18公里，坪山约16公里，龙华区约27公里，南山区28公里。 8号线 感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！ 2018年中国经济下行压力继续加大，国

3、内外经济环境更加严峻。国外需求放缓，贸易摩擦加剧，由2008年以来的全球经济 复苏已近尾声。国内来说，第三季度GDP增速为近十年来最低，11月经济数据显示，出口增速显著下滑、消费走弱、工业生 产大幅回落、融资增长缓慢，年末国内经济继续承压。但是需要注意的是，根据10月政治局会议、12月中央经济工作会议， 稳增长成经济的首要工作。货币政策稳中向松，财政政策也将更为积极。年末基建板块投资增速下行趋势得到遏制，企稳回 升，预计明年基建投资将继续回稳。同时财政赤字可能上调、更大规模减税政策出台，激发经济增长活力。 GDP增速下行 稳增长成首要任务 6.50% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 1

4、2% 13% 14% 15% 2005Q1 2005Q3 2006Q1 2006Q3 2007Q1 2007Q3 2008Q1 2008Q3 2009Q1 2009Q3 2010Q1 2010Q3 2011Q1 2011Q3 2012Q1 2012Q3 2013Q1 2013Q3 2014Q1 2014Q3 2015Q1 2015Q3 2016Q1 2016Q3 2017Q1 2017Q3 2018Q1 2018Q3 GDP同比增长速度 深圳中原研究中心 感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，

5、按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！ 2018年受市场调整与经济下行压力影响，房企资金压力较大,融资渠道缩紧，融资成本大幅提高。从全国销售面积和销售额 来看，2018年商品房销售面积和销售额增速与2017年相比出现明显下滑，房地产市场调整趋势明显，观望情绪陡增。 在行业销售明显减速后，房地产融资环境未有明显好转，行业并购重组继续增加，行业集中度进一步提升。上半年，房地产 市场整体表现为一线平稳，二线分化，三四线上升显著，房企拿地意愿强烈。但是融资环境不佳，房企资金压力大，房企采 用加快周转方式，加速建设、加快开盘，增加回款。全国房地产开发增速较去年有显著的提升，但由于下半年市场下行，经 济表现

6、不佳，调控加码，房企对房地产市场预期下滑，拿地意愿下滑，导致下半年投资增速有所下行。 2018年房地产开发投资增速回升 销售增速下滑明显 深圳中原研究中心 9.7 0 2 4 6 8 10 12 2017年1-2月 2017年1-3月 2017年1-4月 2017年1-5月 2017年1-6月 2017年1-7月 2017年1-8月 2017年1-9月 2017年1-10月 2017年1-11月 2017年1-12月 2018年1-2月 2018年1-3月 2018年1-4月 2018年1-5月 2018年1-6月 2018年1-7月 2018年1-8月 2018年1-9月 2018年1-10

7、月 2018年1-11月 全国房地产开发投资累计增速（全国房地产开发投资累计增速（% %） 1.4% 12.1% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 2017年1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 1-10月 1-11月 1-12月 2018年1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 1-10月 1-11月 全国商品房销售面积与销售额增速全国商品房销售面积与销售额增速 销售面积增速（同比）销售额增速 感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制

8、、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！ 2018年调控加码频繁 市场迅速转冷 2018年我国重要调控政策梳理 时间地区文件重点内容中原观点 2018/3/1昆明 关于进一步促进房地产市场平稳健康 发展的通知 昆明调整新建商品住宅限售政策至3年，而且在继续完善差别化住房信贷政策的同时，还将调 整住房公积金政策，推出限价房。 2018年全国调控政策 继续加码，无论是一二线 城市，还是三四线城市， 皆加大调控，防止房价过 快上涨。从调控手段来看， 主要手段依然是限购、限 售、限价，政策多处于前 三季度，主要在于上半年 房地产市场表现较好，各 地

9、加大调控力度。目前来 看，房地产市场转冷明显， 调控成效显著。 2018/4/17沈阳 关于促进我市房地产市场平稳健康发 展的通知 沈阳将购买商品住房和二手住房的限售范围由“三环区域及浑南区全域(不含沈抚新区)内” 扩展至“全市行政区域(不含辽中区、新民市、康平县、法库县)内”。同时对沈河区、和平 区、浑南区(三环内)3个区域(以下简称限购区域)实行限购政策。 2018/4/22海南 中共海南省委办公厅 海南省人民政府 办公厅关于进一步稳定房地产市场的通 知 商品住宅实施全域限购，五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能 面向本市县居民家庭销售。已经实行限购的区域，非本省户

10、籍居民家庭购房，须提供至少一 名成员在海南累计60个月及以上个税或社保缴纳证明。 2018/5/15成都 进一步完善房地产市场调控政策的通 知 将限购对象由自然人调整为家庭；购房人具有拟购房所在区户籍（户籍迁入拟购房所在区未 满24个月，应在拟购房所在区连续缴纳社保12个月以上），或户籍不在拟购房所在区但在当 地稳定就业且连续缴纳社保24个月以上。 2018/5/18三明关于加强房地产市场调控的通知 三明市区户籍居民家庭在三明市区购买第二套及以上商品住房，非三明市区户籍居民在三明 市区购买第一套及以上商品住房，取得不动产权属证书三年方可上市交易。企事业单位、社 会组织新购买的商品住房，取得不动

11、产权属证书满三年后方可转让。 2018/5/21丹东 关于坚决遏制投机炒房 维护房地产市 场秩序有关工作的通知 非本地户籍人员，且在本地无企业、无工作的人员在限制区域内购买新建商品住房，备案满5 年，并取得不动产权证书后方可上市交易。非本地户籍人员中，且在本地无企业、无工作的 人员在限制区域内购买新建商品住房申请商业个人住房贷款的，第一套房贷款首付比例提高 到50%以上。 2018/7/1昆明 昆明市人民政府办公厅关于进一步稳 定商品住房市场有关问题的通知 五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区、高新技术产业开发区、经济技术开发区和滇池 旅游度假区范围内，暂停向已拥有上述区域内1套及以上住房的

12、非本省户籍人士销售新建商品 住房;暂停向未满十八周岁非本省户籍人士销售新建商品房。无住房的非本省户籍且年满十八 周岁同一身份自然人限购1套新建商品住房。 2018/7/2上海 关于规范企业购买商品住房的暂行规 定 上海企业购房自2018年7月3日起，须同时满足设立年限已满5年、在本市累计缴纳税款金额 已达100万人民币等等条件(已缴纳税款金额满500万元以上的企业除外)，且商品住房再次上 市交易年限从“满3年”提高至“满5年”。 2018/7/31深圳 深圳市人民政府办公厅转发市规土委 等单位关于进一步加强房地产调控促进 房地产市场平稳健康发展的通知 暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购

13、买商品住房；各类新供应用地上建设的商务 公寓一律只租不售且不得改变用途；居民家庭新购买商品住房自取得不动产权利证书之日起 3年内禁止转让，商务公寓5年内禁止转让。 2018/8/13南京 关于调整我市企事业单位住房限购政 策的通知 在全市范围内暂停向企事业单位及其他机构销售商品住房。限制购房对象为所有企事业单位 以及其他机构，涵盖南京市和外地企事业单位以及其他机构。 感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！ 2018年各地调控加码，深圳也深化调控。与2017年

14、深圳政策小修小补不一样，2018年深圳出台了三个影响非常大的政策， 对2018年深圳房地产市场走势造成了重要影响。 三价合一对于二手市场短期影响较大，出台后二手房成交下滑，新房更受青睐；二次房改立足长效调控，从住房结构上予以 调控，是长远的调控手段；而731新政则是目前深圳市场低迷的最直接因素，限售加上整体市场的下行让深圳本来较为稳定 的市场正式步入下行调整阶段。 2018年深圳调控加码 市场调整下行 2018年深圳重大政策 时间文件重点内容点评 3月28日 中国人民银行深圳市中心支行深 圳银监局深圳市规划国土委关于建 立信息互通查询机制规范购房融资 的通知 商业银行办理房屋贷款业务，要以房地

15、产信息系统中查询到的网签合同和住房套 数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计 算基数确定贷款额度。不动产权登记系统将对网签合同相关价款与购房贷款额进 行自动比对，对未按本通知要求核定贷款额度的银行抵押登记申请，系统将自动 拦截并予以退文，并将相关违规情况报监管部门核查。 “三价合一”主要目的是去杠杆，抑制资金过度流 入房地产市场。以前，深圳高评高贷现象较为普遍， 新政后二手房交易首付与税费显著增加，投资者买 房的资金压力大增，房地产市场需求将下滑，杠杆 也将降低。 6月5日 关于深化住房制度改革加快建立 多主体供给多渠道保障租购并举的 住房供应与保障体系的意见

16、深圳率先推出“新房改”新政，到2035年，深圳将筹集建设各类住房170万套， 其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。深圳计划将 全市住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房。市场商品住房， 将占住房供应总量的40%左右，做到有能力的市民通过市场商品房来解决住房需 求。政策性支持住房，占住房供应总量的40%左右，包括人才住房和安居型商品 房，占比均为20%。 二次房改立足长远，调整住房结构，建立市场与保 障相结合的住房体系。人才安居房和公租房供应占 比将达到六成，租赁住房供应也将大增。而每年供 应土地总量有限，未来商品房供应量会有小幅下滑， 商品房会更加稀缺。

17、7月31日 关于进一步加强房地产调控促进 房地产市场平稳健康发展的通知 停止办理企事业单位、社会组织等法人单位购买新建商品住房和二手住房网签手 续；个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产 权登记证书之日起5年内禁止转让；居民家庭新购买商品住房的（不含人才住房、 安居型商品房），自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让。对购房人离婚2 年内申请住房商业贷款或公积金贷款的，各商业银行、市公积金中心按贷款首付 款比例不低于70%执行；若无房贷记录且能提供离婚前家庭无住房证明的按贷款 首付款比例不低于30%执行。 影响最大的为限售政策，住宅限售三年，公寓限售5 年。对于刚需

18、购房者来说，影响不大。新政主要还 是为了压制投资需求，限售对于投资者来说资金压 力增大，风险增加，对投资者的影响加大。 严格的限价政策让房产升值预期降低，投资房产收 益的预期大幅减少，使得短期内转让难度增加。 感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！ 2018年末因城施策成主旋律 政策见底稳中向松 但深圳未见松动 2018年年末政策放松城市盘点 类别时间地区文件重点内容中原观点 部分区域取消限购1月5日兰州 关于加强房地产市场调控 强化房地产市场监管有关工 作

19、的通知 取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购 政策。城关区、七里河区、安宁区范围内（含高新区、 经济区，不包括高新区榆中园区）的住房继续实行非 兰户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购 买两套的限购政策，但不再提供社保证明和纳税证明。 在菏泽放松政策以前，虽然政府一直推行 “因城施策、分类调控”的房地产调控主 基调。但是整体来看，基本各地调控都是 以限购、限售、限贷、限价为主，基本无 放松政策，因城因策更多流于表面。 而2018年中国经济下行压力加大，企业生 存艰难，盈利能力大幅下降。加上下半年 房地产市场下行调整，企业拿地意愿大幅 下降，房价下行风险增加，地方政府财政 收入大

20、幅降低，负债率进一步提高。为缓 解地方政府财政压力，稳定经济增长，部 分城市有针对性的放松房地产调控政策成 为必然。 预计随着经济下行、房地产调整，松绑城 市将会逐渐增多，因城施策将真正成为市 场主基调。 放宽商服转让12月19日广州 广州市住房和城乡建设委 员会关于完善商服类房地产 项目销售管理的意见 2017年3月30日土地出让成交的房地产项目，其商 服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取 得不动产证满2年后方可再次转让。 取消限售12月19日菏泽 关于推进全市棚户区改造 和促进房地产市场平稳健康 发展的通知 商品住房限售措施取消，鼓励房产交易。 降低商品 房预售资金监管标准，减少

21、当下开发商的资金压力。 放宽限购12月21日杭州杭州住房保障管理局回应 自去年开始针对因工作调动而造成社保补缴的，累计 不超过三个月，则视为符合购房资格。 放宽限购12月27日珠海 珠海市户口迁移管理实施 办法 针对斗门、金湾区域的非珠海户籍人才购房，按个人 实际情况与条件，将原来需缴纳5年的社保要求更改 为1-12个月不等。 取消限价12月27日 衡阳 （已撤销） 关于暂停执行关于规范市 城区新建商品房销售价格行 为的通知 自2019年1月1日起，暂停执行的该通知核心内 容如下:市城区新建商品房实时销售价格明码标价管 理。开发企业要合理制定销售价格,并申报。申报价 格偏高或涨幅偏高的开发项目

22、暂停办理预售许可申请。 开发企业自取得商品房预售许可证后,需在衡阳房产 交易网向社会公布,公布价格为楼盘最高价格,开发企 业不得擅自在实际销售价格中突破监制价格买卖。 感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！ 8.16深圳市工业区块线管理办法，强调产业回规,改变产业项目开发方式 2018年，8月16日，深圳市工业区块线管理办法上线，整体政策强调产业回归、工业物业属性回归。政府对工改项目监管 加强，强调产业回归，针对市场工改工项目乱象、盲目开发投入、局部产业空心

23、化现象，规范工业用地使用路径，促进产业 科学有效发展。 工改项目被迫转变开发模式,自持观望,以租代售变现方式抬头. 办法规定：厂房和研发用房不得采用住宅类建筑的套型平面、建筑布局和外观形态；厂房单套套内建筑面积不得小于 1000 平方米；研发用 房单套套内建筑面积不得小于 300 平方米。 感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！ 、全国政策浪潮 政府坚持“房住不抄”的方针，因此大量无购买商品住宅资格的刚需客户和投资客户溢出到商务公寓、小产 权房和工改项目;

24、、近期市场 2019年初市场逐步消化适应政策，各盘来访成交表现回暖,开发商积极入市，各类招商动作频出; 、深圳工改政策监管趋严 在816深圳市工业区块线管理办法上线后，政府加大加快产业项目的发展，同时对工改项目政策监管趋严,产业 项目被迫转变开发和招商模式,变现以租代售成为主流. 目前深圳市场来访成交持续回暖 在两会调控精神及全国多地政策调控浪潮下 深圳楼市如再次出现过热情况，不排除未来会有强化政策出台调控 开发商积极入市，招商动作频出，表明对后市并不看好！ 中原观点 感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对

25、作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！ 2018年深圳全年办公类物业批售面积约160万平，较2017年增涨44%。年内共35项目获得批售，各项目体量分化严重，个 别大体量项目如华侨城大厦、招商开元中心等。 分区域来看，宝安（含龙华）与龙岗成为今年新增最多的区域，共有9个项目入市，总体而言，目前传统商务区域仍然集中 在福田，一手办公类物业的供应逐渐往西扩展。 一手办公类物业：供应量大增 感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！ 2018年全市一手办公

26、类物业总成交面积为71.09万平方米，与去年相比上涨约34%。 价格方面，去年均价为49977元/平，今年均价为55173元/平，得益于公寓项目的拉升，同比上涨10%。 从区域上看，由于福田、罗湖办公类物业发展早，新增物业难度大，故本年福田区新增供应主要来自深业中城（写字楼部 分）、罗湖区新增供应主要来自深业泰富（公寓）以及汇金天琅（公寓）。而宝安和龙岗成为一手办公类物业成交的主要 区域，分别占比42%、24%。 宝安成为一手办公成交大区，占比42%，办公市场呈现西移趋势 感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网

27、将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！ 2018年深圳商务公寓成交18384套，成交面积106.80万，同比上升9.03%，创历史新高。 价格方面，商务公寓的价格近六年来首次出现回落，成交均价为59762元/平，同比下跌3.79%。 公寓成交量升价跌 106.80 59762 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 0 20 40 60 80 100 120 201020112012201320142015201620172018 成交面积成交均价 万元/ 深圳中原研究中心 感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以

28、及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！ 在住宅限购的背景下，不限购的商务公寓依然存在市场空间。商务公寓的客户中投资客占比较大，小面积低总价的公寓 产品因为门槛低流动性较好，更容易获得投资客的青睐。 从成交数据来看，近六年商务公寓一手市场的成交套数占比表现出不断增加的趋势。今年的商务公寓成交占比同比上升 3.4%，达到了38.5%，为历年成交占比的最高水平。 2018年住宅限购背景下，商务公寓成交占比近四成 29396 18384 38.5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45

29、% 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 201020112012201320142015201620172018 公寓成交套数住宅成交套数公寓成交占比 深圳中原研究中心 感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！ 2018年总价在300万以内的公寓成交占比超六成。市场上成交最多的公寓成交总价仍是集中在100万到300万之间，占 比达到59.6%，比去年占比上升了15.1%。除了成交总价集中化，面积也

30、更加集中在小户型上，今年45以下公寓成交 占比上升了17.6%至43.2%，成交占比遥遥领先，其他面积段的公寓成交占比均有所下滑。 731新政的出台后，公寓产品限售5年，短期投资客已经减少了对公寓产品的投资行为，长期来看商务公寓依然会承接部 分居住需求，预计未来资金会更加偏向于流动性较好的低总价公寓产品。 小面积低总价公寓受捧 17.0%17.2% 22.4% 25.6% 43.2% 28.0% 26.0% 31.3% 27.9% 26.7% 31.0% 32.9% 31.4% 26.0% 21.4% 24.0%24.0% 14.8% 20.4% 8.7% 0% 10% 20% 30% 40%

31、 50% 60% 70% 80% 90% 100% 20142015201620172018 90以上60-9045-6045以下 深圳中原研究中心 14.6%15.0% 2.8%3.8%3.1% 47.5% 58.3% 47.6%44.5% 59.6% 25.1% 11.8% 31.0%34.1% 26.8% 9.5% 7.5%15.0%12.3% 7.1% 3.4% 7.4% 3.6% 5.3% 3.3% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 20142015201620172018 1000万以上600万-1000万300万-600万 1

32、00万-300万100万以下 深圳中原研究中心 感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！ 目前深圳在售工改项目主要分布在宝安、龙岗及光明三个区域，其中销售方式以红本为主，长租（已租代 售）为辅，各项目月均去化面积在1500左右，小面积红本销售去化较快。 区域名称产品面积段（）销售方式（租/售）价格（元/）目前月均去化去化库存 光明 中粮云景国际44-66研发loft出售2.3-2.5万30套约2000套60套 奥园峰荟40-501房出售2.64套约240套约1

33、13套 华强创意产业城出租 龙岗 康利城 430-500- 700-2000 短租 （行业准入门槛） 63-75元/ 预招商中（已签意向去 化约6000） 约6万 星河WORLD138-505只租不售130约40004万约6万 启迪协信科技园120-500出售3.72-3套20020套 天安云谷260-420出售3.395%，约3515001000 宝安 唐商前海双悦55-100出售3.3-3.540套约325套约600套 宝星智荟城280-1100短租60-701号楼被深诚投打包2号楼剩余约1.5万 中粮创芯公园45-75平层、Loft出售3.94套loft基本售罄 平层公寓剩余492 套

34、同泰时代广场尾盘持续销售 保利达小行星 20-30m1-2房公寓， 56-70 m办公 出售3.1-3.74套 公寓550套，商铺 240套 龙华恒大时尚慧谷43-160出售2.710套240130 感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！ 区域名称产品面积段（）销售方式（租/售）价格（元/）目前月均去化去化库存 南山 方大城 1号楼： 175-300 出租160-240约10001% 4号楼： 114-190 出售6约2000约1.4万约1.1万 侨城坊 1

35、/3/4楼：1500出租200-240约7000约12万约2.4万 7号楼：1100出售6 尾盘，目前基本无去 化 约2万3800 平湖 海源城120-370出租805套3000约2.1万 宝能智创谷200起出租50-5520805.88万13.72万 华南城国际电商物 流园 61-67长租1.5-1.551734约2万3800 潜在供应 云智科园100-4000出售 华科育城60-2000出租60开发商招商开发商招商开发商招商 亚钢一号55-332长租1.4-1.95000约1万 目前深圳在售工改项目主要分布在宝安、龙岗及光明三个区域，其中销售方式以红本为主，长租（以租代 售）为辅，各项目月

36、均去化面积在1500左右，小面积红本销售去化较快。 感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！ 2019潜在计划入市项目统计 区域片区楼盘名称类型主推户型备注 南山 南头前海珑庭商办52-68平公寓现楼待售 南油华联城市中心产业研发、产业配套29-66平宿舍、133-270平产业研发需以公司名义购买 前海前海嘉里中心商办57-280平公寓- 前海前海金融中心写字楼、公寓502-964平办公已取得预售证 前海华润前海大厦写字楼、商铺136-288平写字楼- 西丽金

37、众麒麟公馆住宅、办公待定8栋高层，其中5栋为住宅，2栋为办公，少量商业 福田 安托山合正安托山住宅、写字楼74-119平住宅- 上梅林嘉鑫辉煌时代公寓待定高层已封顶 龙华 清湖首创龙华中心商办待定处在前期施工状态，展示中心尚未开放 民治 鸿荣源民治第三工业区 旧改 商办待定楼体尚未出地面 民治华侨城创想大厦云邸商办90-160平1-3房公寓已于红山6979展示中心内开放临时展厅 观澜观禧花园安居房、公寓、商业30-74平米商业产品约有1680套安居房 观澜佳兆业E立方商办30-75平自由空间立方体售楼处开放中 观澜湖润名苑公租房、公寓待定公寓需等待公租房配租之后再行推出 宝安 光明乐府广场商办

38、待定楼栋主体已封顶 沙井京基御景珑庭住宅、公寓95-132平3-4房住宅，40-88平公寓- 沙井会展湾南岸商办31/65/80/144平公寓，1200-3500平写字楼- 沙井拾悦城住宅、写字楼81-116平2-4房住宅- 石岩汇邦名都花园安居房、公寓、商业42-81平公寓及办公参观样板间需要验资20万，正在申请预售证中 西乡天谷大厦产业研发、产业配套27-69平1-2房配套宿舍需以公司名义购买 新安信义领御研发中心产业研发、产业配套待定正在脱绿网，需以公司名义购买 龙岗 坪山益田科技大厦写字楼168-270写字楼施工中，未封顶，展厅未开放 龙岗中心城远洋新干线公租房、商办36-65平公寓4

39、0套公租房已开放申请 龙岗中心城和昌都会住宅、公寓待定已完成部分拆迁，尚未动工 坂田创汇国际中心写字楼90-1752平写字楼现楼 布吉大族河山公寓48-65平1-2房公寓两栋现楼公寓 布吉梓盛发创意新城公寓55-125公寓楼栋已完成封顶 平湖亚钢1号公寓、写字楼55-330平写字楼楼栋已完成封顶，展厅已开放 大鹏招商东岸住宅、公寓93-140平3-4房住宅，40-80平1-2房公寓展厅与样板间均已开放，预售证仍在申请 注：以上统计为不完全统计；具体项目信息以开发商公布为准 2019年全市预计入市写字楼、公寓、商办、工改项目众多，其中宝安将会有两个工改项目入市。 感谢您下载包图网平台上提供的PP

40、T作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！ 该项目于11月1号取得预售，此次备案位于1C栋，共703套房源，包含商业和宿舍两种类型产品。其中38套约 16.18-43.51商业，均价约8.4万/；665套32.31-35.31宿舍，均价4.3万/；该项目于11月5日销售宿 舍产品 【转介情况】10月份启动转介，点数：6%-7%+1万元现金奖，60套起跳；行家：中原、Q房、链家等 【销售情况】截至11月12日销售约100套 项目名称碧桂园凤凰智谷 开发商深圳市天安中益实业有限公司 项目位置深圳宝

41、安共和工业路 开盘时间2018年11月10日 推售产品38套约16.18-43.51商业；665套32.31-35.31宿舍 开盘价格商业均价约8.4万/；宿舍均价4.3万/ 转介情况10月份启动转介，点数：6%-7%+1万元现金奖，60套起跳；行家：中原 销售情况截至11月12日销售约100套 折扣情况前期办理凤凰护照减38888元，认购减30000元 付款方式 1、认购当天付房款10%（含定金5万元），并在20天内完成注册公司、签 约； 2、2019年3月30日前交第二笔首期-总房款的10%（含定金）； 3、2019年8月31日前交第三笔首期总房款的30%，并配合办理按揭等后 续手续。 9

42、月10日 展示中心 样板房开放 11月1日 取得预售证 11月5日 32-35 宿舍开售 10月 三级市场转介蓄客 提前诚意登记 感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！ 总价：120-140万（不占名额，精装，入伙后拎包入住）。 首付12万起! 首付12万起! 首付12万起! 宝安西乡 碧桂园新盘 一成首付 碧桂园凤凰国际智谷 3335平1+1房1厅 带独立阳台 送全屋家私电器 12万买下大前海，一年后供楼;不限购不限贷，拎包即入住！ 惊喜爆炸政策首付5成分

43、期： 1、认购当天付房款10%（含定金5万元），并在20天内完成注册 公司、签约； 2、2019年3月30日前交第二笔首期-总房款的10%（含定金）； 3、2019年8月31日前交第三笔首期总房款的30%，并配合办理 按揭等后续手续。 由于该项目的开发节奏较快，回款压力、招商目标等方面压力较大，所以销售策略上采用复合手法进行工作。 p 渠道，启用三级市场高佣转介蓄客，极大缓解该项目的客户量压力； p 首付，采用一口价房源+首付款分期的方式吸引市场眼球，降低客户首付款压力； p 折扣，前期办理凤凰护照减38888元，开盘当日认购减30000元； p 带客奖，激发各渠道积极带客，设置带客奖礼品，带

44、客奖100元购物卡； 感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！ 推广策略，统筹线上、线下平台发布项目信息，全方位塑造项目形象，提升品牌影响力。 p 线下以户外推广为主，关键词：低总价、大前海、全装修等项目利好性信息； p 线上以微信、门户网站为主，关键词：生态资源、项目亮点等基础性价值信息； p 自创热点事件，借助平台资源宣传的力量，建立市场聚焦点，从而引发行业圈内外的沸腾。 户外持续宣传，低总价、大前海等利好信息 线上借用微信平台，长期宣传项目价值点 自创项

45、目热点事件，聚焦市场目光 感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！ 案名唐商前海双悦 地址广深公路与上星南路交汇处，距离11号线马安山地铁站2公里 开发商深圳市耀领投资有限公司 占地面积约1.4万 建筑面积约12.5万 容积率6.0 用地性质M0新型产业研发用房 土地年限50年（2015-2065） 交楼时间2019年6月30日 产品50-100智变空间922套，4.5米层高；40-5691商业103套 备案价格产业研发用房备案均价34275元/；商业备案均价

46、76031元/ 交楼标准毛坯 5月26日 开放招商中心并开盘 8月17日 5月18日 取得预售证启动三级市场转介 总建筑面积约12.5万，位于广深公路与上星南路交汇处，近距离11号线马安山站。地铁11号线芯资产，约 50-100智变空间，约4.5米层高，百变格局，50年产权，不限购不限贷，为商务精英人士量身定制，优享 都会繁华圈。 感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！ 该项目的推售套数较多，在策略上启用三级市场高佣转介带客、首付分期付款、节日一口价房源等等

47、方式， 极大缓解该项目的客户量压力； p 首付，采用一口价房源+首付款分期的方式吸引市场眼球，降低客户首付款压力； p 转介，3.5-4.2+1万现金奖，成交额达到8千万可跳点，高佣转介吸引三级市场带客； p 全民招商，推荐好友或者亲戚成交即可获得成交奖励，多渠道联合发力维护客户资源； 感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！ 推广策略，主要借用线上平台发布项目信息，全方位塑造项目形象，提升品牌影响力。 p 线上以微信、门户网站为主，关键词：节日祝福、产品价值

48、等信息； p 以到访抽大奖为嘘头，借助线上资源广泛宣传，引发行业圈内外的关注； p 地铁、门户网站等渠道相结合，构成全渠道宣传矩阵，强势宣传项目信息。 感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！ 、住宅市场受731新政影响 由于商品住宅限购政策原因，造成2018年上半年公寓销售火爆，下半年发布7.31政策以后遇冷 、办公市场持续滞销 2018年办公市场受供求关系及政策限制招商遇冷，办公物业滞销 、工改项目去化情况 工改项目销售受政策和招商手段影响，类住宅、高档次

49、、高佣转介项目去化快。 感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！ 保惠项目 项目及案例分析 深度剖析 p 产品分析 p 项目优劣势分析 p 案例分析 感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！ 2# 3# 4# 一期已建1# 二期在建 项目总占地36907.11，总建面98278.83，容积率为2.1，绿化率20.1%，分为两期建设。一期 1#34256.55已建设完毕，目前二期2#(16层)平层公寓、3#(11层)loft公寓正在建设。共配套地下停车位 176个。项目土地性质为仓储用地，产权性质：2栋办公、3栋4栋为仓库。 保惠盐田项目产品基础数据 项目名称保惠国际电商智慧社区 项目地址深圳市盐排高速与深盐路交汇处(盐田港后方陆域) 发展商深圳市保惠物流有限公司 土地用途仓储用地 总占地面积36907.11 建筑面积 总建面98278.83 一期建面34256.55，二期建面64022.28 楼栋分布 一期1#(仓库，已建建筑) 二期 2#(配套宿舍，平层公寓)