杭州良渚地块可研报告.pptx
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1、,金地商置杭州公司2017年12月3日,杭州良渚新城古墩路北商住地块可研报告,总目录,土地分析区域价值住宅市场商业市场,1.1 用地条件分析1.2 四至及周边,1.1地块分析:用地条件分析,1.1地块分析:用地红线,20%-25%的商业要相对集中设置于地块东侧。建筑限高:36-60米,并要求“东高西低”,不得出现整体西高东低趋势。地块东南角地下空间应与地铁出入口相互连通。地块内附设公共社会停车位不少于350个,靠近地铁口入口设置。沿古墩路外立面采用公建化。,古墩路,玉鸟路,杜文路,白池路,1.2地块分析:地块四至及周边环境,项目位于良渚新城古墩路北杜文路西商住地块;东至杜文路、南至古墩路、西至
2、白池路、北至玉鸟路,地块,古墩路,玉鸟路,杜文路,白池路,总目录,土地分析区域价值住宅市场商业市场,二、区域价值,2.1 城市区位角色2.2 区位规划角色2.3 区位交通分析2.4 区域产业介绍2.5 周边配套及规划,2.1 城市区位:城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展,,杭州城市化进程显著,城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展,各副城一体化的大杭州概念。通过轨道交通、快速交通路线的支持以及区域商业中心的逐渐形成,杭州进入大规模城市发展的阶段。本项目属于良渚新城的组成部分。,(1)城市发展方向:城市东扩,旅游西进,沿江开发,跨江发展,实施“南拓、北调、东扩、西优”的城市空间发展战略,形成
3、“东动、西静、南新、北秀、中兴”的格局。(2)城市布局形态:余杭年底开建三路一环快速路网 3年后临平到城北15分钟,余杭正准备建一条总长为30.85公里的临平“三路一环”快速路网,要把城市快速路系统与国道、省道、高速公路连起来。三路一环”具体是秋石快速路余杭段、石大快速路余杭段、东湖快速路余杭段、临平环线快速路,预计年底开工,3年后完工。段、,本案,2.1区位属性:余杭进入“一心两翼”的大杭州时代,余杭、萧山的划入主城,不仅意味着萧山余杭将加快发展速度更象征着余杭、萧山、主城一体化发展的“一心两翼”的大杭州时代,1994年,杭州升格为副省级城市;1996年12月12日,杭州市新设立滨江区。属县
4、则有萧山、余杭、临安、富阳;2001年3月12日,撤销萧山市和余杭市,同时设立萧山区和余杭区,与杭州市原6个区一起构成一个新杭州,调整后的杭州新市区由原来的6个区增加到8个区;2014年12月13日,撤销富阳市,设立杭州市富阳区;2017年8月10日,撤销县级临安市,设立杭州市临安区。截至2017年,杭州市总面积16596平方千米,其中市辖区8000平方千米,辖10个市辖区、2个县,代管1个县级市。,富阳/2014年撤市设区,萧山/2001年撤市设区,余杭/2001年撤市设区,杭州城市区划演变,临安/2017年撤市设区,2.2区位规划功能:宜业、宜游、宜居的生态新城。,以“良渚文化”为品牌,以
5、文化创意产业为主导产业和发展方向,以田园城市和都市水乡为特色景观,集文化创意、文化旅游、文化居住、商业商贸、产业研发于一体的,宜业、宜游、宜居的生态新城。,规划区整体形成 “一心三节点,双轴两片区”的规划结构。“一心”:在良渚大道与古墩路交汇处西侧(良祥路站),结合水系绿地和地铁站点形成新城公共核心;“三节点”:在疏港大道与古墩路交汇处东侧结合地铁站点(新良路站)形成的商业服务节点;在良渚大道与康良路交汇处西侧围绕休闲广场形成的配套服务节点;在康良路与疏港路交汇处东侧结合水景公园形成的配套服务节点。“双轴”:沿良渚大道的南北向新城发展轴;沿新104国道形成的东西向交通拓展轴。“两片区”:老10
6、4国道东北区域规划形成居住生活片区,老104国道西南区域规划形成产业研发片区,2.2梦栖小镇:打造一座国际级的“设计奥斯卡”小镇,梦栖小镇位于良渚新城界内,呈有核无边的空间布局,核心区(创新设计区)面积约2.96平方公里,规划东至网周路,南至古墩路,西至美丽洲路、风情大道,北至104国道、莫干山路。,未来三年,梦栖小镇将集聚3000名创业人员,引进200个设计产业项目。到2017年,梦栖小镇将完成56.5亿元投资(其中2015年投资10亿元,2016年投资20亿元,2017年投资26.5亿元),实现营业收入50亿元,税收5亿元,旅游人数50万人。,产业涵盖:包括工业设计、智能设计、商业设计等各
7、类设计产业。致力于打造一座国际级的“设计奥斯卡”小镇,成为设计创新先导区、设计创客朝圣地、设计经济的新蓝海。,园区介绍:1、沿玉鸟路打造各类设计中心、设计产业园等设计产业集聚区2、环邱家坞打造设计创新研究院、国际设计学院、工业设计博物馆等设计创客创意区;3、沿毛家漾打造创客街区、居住休闲等设计人才生活区。,2.2产业介绍:小米生态链、浙大创新产业园,提升板块能级,小米生态链(谷仓学院)创新创业孵化基地: 由雷军创立的知名互联网公司小米,把一个名为“小米生态链(谷仓学院)”的创新创业孵化基地落户在了余杭良渚新城,总投资0.5亿元。,项目包括以下四个内容:小米谷仓商学院;小米谷仓加速器;小米谷仓孵
8、化器;培育企业不少于200家,营收不少于100亿,税收不少于30亿。致力于消费升级趋势下智能硬件与生活消耗品创业的研究与培训。,浙大创新创业产业园,项目规划面积128亩左右,总投资18亿元,建设以浙江大学教师校友创新创业项目为主体,以新材料、新技术、新商业产业集聚为特色的新型高科技产业园区。首批入驻了孵化器项目以及中国形象软实力展呈传播基地项目、电磁阀智能模块及大数据智能信息平台项目战、第三代半导体材料应用产业基地等三个项目。,良渚新城板块,2017年1-9月,完成财政总收入17.21亿元,经常性财政收入6.55亿元,分别完成年度任务的80.4%和79%;完成规模工业销售产值65.9亿元;完成
9、高新技术产业产值28.7亿元;完成固定资产投资45.7亿元。,2.2美院良渚校区:创新设计教育、研发和产业孵化新型校区。,中国美术学院良渚校区建设获批 ,吸引大量美术及高层次人才导入板块内。,美院良渚校区位于在建的地铁2号线终点站良渚站附近,在古墩路南侧,占地约483亩,总建筑面积20万平方米以上,预计2020年启用。,美院良渚校区将以“三院三基地+X”的建设构架,打造创新设计教育、研发和产业孵化新型校区。三院,是创新设计学院、继续教育学院、创新设计研究院;三基地,是全国美术与设计高层次人才培训基地、艺科融合实验基地、创新孵化基地;“X”,是在“三院三基地”的基础上,加上必要的平台建设以提升学
10、科高度和国际化水平,2.2良渚文化艺术走廊:创造优质的旅游资源,提供创业平台,良渚文化艺术走廊是良渚遗址周边区域发展条件最成熟、文化特色最突出、环境条件最优越的产业发展腹地。3.85平方公里的范围,包括大雄山、良渚港,长命村和小山桥村两个历史村落,良渚博物馆、良渚申遗展示馆、梦栖小镇、工业设计中心等重要城市资源。,2017年4月,余杭区对外发布了杭州市余杭区良渚文化艺术走廊控制性详细规划,2.3区位分析:八纵八横”路网为良渚的与外区的通达能力更强,八纵:勾阳路、潘塘路、网周路、疏港路、立新路、良渚大道、杜文路、良祥路、康良路。八横:老104国道、良平路、康良路、新104国道、玉鸟路、古墩路、新
11、甫路、东西大道,104国道:距杭州绕城高速互通2.6公里,往东连接莫干山路,可直达主城市中心;,主干道:,往东与运河路对接,可与练杭高速、秋石高架互通。,古墩路:,往东连接三墩、申花板块和西湖区;,东西大道(良渚段):,往北直达余杭仁和、塘栖板块,往南与未来科技城板块无缝对接;,梳港公路:,2.3区位分析:2号线良渚站仅200米,便捷可控的交通时间,2号线:目前在建,预计2019年底前通车,在良渚新城共设置了5个站点;本案临良渚站;4号线沿好运路和金昌路走向。10号线是规划线路,10号线沿杭行路走向,在建的地铁2号线良渚站距本案仅200米;乘坐2号线经过3站约10分钟,到勾庄站可以换乘4号线乘
12、坐4号线可以到杭州东站;,良渚轨交规划,2号线,10号线,4号线,地块位置,2.5.区域规划:周边教育资源丰富,医疗设施完善,商业成熟,教育:1公里内有良渚一中、良渚一小。医疗:距迁建良渚医院800 ,距离浙医医院良渚门诊部1.4公里。商业:周边便利超市环伺,距离永旺梦乐城1.7公里。,区域总结,余杭大杭州进入“一心两翼”时代良渚新城杭州城北副中心交通八横八纵主干道路网结构,三轨交环绕,地面交通发达产业梦栖小镇、中国美院良渚校区、良渚文化艺术走廊、小米生态链、浙大创新产业园带动板块发展进入快车道配套教育资源丰富、医疗设施完善、中青文化广场、永旺梦乐城等城市级配套未来发展国际化、产城人文融合,项
13、目区域基础:,余杭、大杭州西翼、城市副中心良渚新城、高品质杭州城北副中心,以“良渚文化”为品牌,以文化创意产业为主导,以田园城市和都市水乡为特色景观,打造成宜业、宜游、宜居的生态新城。,总目录,土地分析区域价值住宅市场商业市场,3.1 全市住宅市场3.2 区域住宅市场3.3 板块住宅市场3.4 竞争项目分析3.5住宅整体定位,3.1全市市场:市场供不应求,近两年杭州房地产市场快速发展,年去化量达到1200万方以上,2017年存销比低至0.26;2017年,杭州调控政策持续收紧,但需求旺盛,市场仍然供不应求,价格大幅上涨,17年供需比仅0.7,均价接近23000。,杭州住宅市场自17年3月起均价
14、快速上涨,目前已超过28900+元/,涨幅达50%;截至目前存量小存销仅3.7个月。,3.1全市市场:住宅价格稳步上涨,库存持续走低,近五年内,杭州住宅结构发生了明显结构性改变,刚需需求不断下降,改善性需求不断上升,100-140户型需求占比呈现明显的逐年上升趋势,主力总价段在80-200万左右,杭州全市面积段供求比分析,3.1全市市场:改善需求上升,需求结构逆转,供应:2017年1-11月余杭区供应257.9万方,同比减少28.3%;成交:2017年1-11月余杭区成交398.1万方,同比减少35.7%;均价:2017年1-11月余杭区成交均价18493元/,同比增长47.2%;,存量:截至
15、目前余杭区住宅存量347.5万方,去化周期仅3.3个月,存量不足。,供求关系,存量,市场需求旺盛,库存不足,具备住宅入市机会点。,3.2余杭市场:需求旺盛 库存不足,良渚板块:杭州西北郊,千年古镇、“良渚组团”,宜居生态新城,目前均价21000+。三墩板块:位于杭州西北,历史文化悠久,目前均价在26000+;闲林板块:位于杭州市余杭区西南,余杭区工业强镇,千年文化古镇,目前处于价格洼地;未来科技城板块:杭州“城西副中心”,规划、配套不断升级,发展潜力巨大,目前均价在27000+;,3.2余杭格局:板块格局,余杭,良渚板块21185元/平,供应:2017年1-11月良渚板块供应36.4万方,20
16、16年供应49.8万方。成交:2017年1-11月良渚板块成交63.1万方,同比上涨12.47%;均价:2017年1-10月良渚板块成交均价21815元/,同比增长35.58%;,存量:截至目前板块住宅存量25.7万方,去化周期5个月,存量不足。,供求关系,存量,近两年供需平衡,整体去化周期缩短,具备市场入市机会点。,3.3良渚板块市场:供应平衡 去化周期缩短,近五年内,良渚板块住宅结构发生了明显结构性改变,刚需需求不断下降,改善性需求不断上升,100-140户型需求占比呈现明显的逐年上升趋势,主力总价段在80-200万左右,良渚板块面积段供求比分析,3.1良渚板块市场:改善需求上升,需求结构
17、逆转,3.3区域住宅市场:潜在供应量分析,住宅市场小结:,杭州随着城市扩容,利好不断,楼市需求旺盛,均价持续上涨,存量告急,目前去化周期仅3.7个月;杭州住宅结构发生了明显结构性改变,刚需需求下降,改善性需求不断上升,100-140户型需求占比呈现明显的逐年上升趋势,主力总价段在80-200万左右;良渚板块近两年价值不断提升,目前板块住宅存量25.7万方,去化周期5个月,存量不足。良渚板块目前在售项目4个,待售项目5个,未来潜在存量约79.96万方。,3.4区域住宅市场:竞争市场,本案竞品定位为万科未来城、融信.澜天、昆仑华府、和昌府项目;周边竞品高层售价17500-23000元/水平。,3.
18、4竞品分析:竞品分布,融信澜天成交楼面价:5103元/销售价格:21636元/,万科未来城二期成交楼面价:销售价格:20000-23000元/,和昌府成交楼面价:7559元/销售价格:19000元/,昆仑华府成交楼面价:4350元/销售价格:17522元/,本案,竞品万科未来城二期,项目概况,万科未来城二期,位于地铁2号线白洋站,北连104国道,南接古墩路,三横两纵的交通,大型的商业综合体,同时有中青广场,一个文化艺术综合体。高层在售均价约20000-23000元/。,3.4竞品分析:万科未来城二期,万科未来城二期的产品结构中,由11栋高层、10栋小高层组成。该项目定位为改善型产品,主力户型为
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