杭州良渚地块可研报告.pptx

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1、,金地商置杭州公司2017年12月3日,杭州良渚新城古墩路北商住地块可研报告,总目录,土地分析区域价值住宅市场商业市场,1.1 用地条件分析1.2 四至及周边,1.1地块分析：用地条件分析,1.1地块分析：用地红线,20%-25%的商业要相对集中设置于地块东侧。建筑限高：36-60米，并要求“东高西低”，不得出现整体西高东低趋势。地块东南角地下空间应与地铁出入口相互连通。地块内附设公共社会停车位不少于350个，靠近地铁口入口设置。沿古墩路外立面采用公建化。,古墩路,玉鸟路,杜文路,白池路,1.2地块分析：地块四至及周边环境,项目位于良渚新城古墩路北杜文路西商住地块；东至杜文路、南至古墩路、西至

2、白池路、北至玉鸟路,地块,古墩路,玉鸟路,杜文路,白池路,总目录,土地分析区域价值住宅市场商业市场,二、区域价值,2.1 城市区位角色2.2 区位规划角色2.3 区位交通分析2.4 区域产业介绍2.5 周边配套及规划,2.1 城市区位：城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展，,杭州城市化进程显著，城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展，各副城一体化的大杭州概念。通过轨道交通、快速交通路线的支持以及区域商业中心的逐渐形成，杭州进入大规模城市发展的阶段。本项目属于良渚新城的组成部分。,（1）城市发展方向：城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展，实施“南拓、北调、东扩、西优”的城市空间发展战略，形成

3、“东动、西静、南新、北秀、中兴”的格局。（2）城市布局形态：余杭年底开建三路一环快速路网 3年后临平到城北15分钟，余杭正准备建一条总长为30.85公里的临平“三路一环”快速路网，要把城市快速路系统与国道、省道、高速公路连起来。三路一环”具体是秋石快速路余杭段、石大快速路余杭段、东湖快速路余杭段、临平环线快速路，预计年底开工，3年后完工。段、,本案,2.1区位属性：余杭进入“一心两翼”的大杭州时代,余杭、萧山的划入主城，不仅意味着萧山余杭将加快发展速度更象征着余杭、萧山、主城一体化发展的“一心两翼”的大杭州时代,1994年，杭州升格为副省级城市；1996年12月12日，杭州市新设立滨江区。属县

4、则有萧山、余杭、临安、富阳；2001年3月12日，撤销萧山市和余杭市，同时设立萧山区和余杭区，与杭州市原6个区一起构成一个新杭州，调整后的杭州新市区由原来的6个区增加到8个区；2014年12月13日，撤销富阳市，设立杭州市富阳区；2017年8月10日，撤销县级临安市，设立杭州市临安区。截至2017年，杭州市总面积16596平方千米，其中市辖区8000平方千米，辖10个市辖区、2个县，代管1个县级市。,富阳/2014年撤市设区,萧山/2001年撤市设区,余杭/2001年撤市设区,杭州城市区划演变,临安/2017年撤市设区,2.2区位规划功能：宜业、宜游、宜居的生态新城。,以“良渚文化”为品牌，以

5、文化创意产业为主导产业和发展方向，以田园城市和都市水乡为特色景观，集文化创意、文化旅游、文化居住、商业商贸、产业研发于一体的，宜业、宜游、宜居的生态新城。,规划区整体形成 “一心三节点，双轴两片区”的规划结构。“一心”：在良渚大道与古墩路交汇处西侧（良祥路站），结合水系绿地和地铁站点形成新城公共核心；“三节点”：在疏港大道与古墩路交汇处东侧结合地铁站点（新良路站）形成的商业服务节点；在良渚大道与康良路交汇处西侧围绕休闲广场形成的配套服务节点；在康良路与疏港路交汇处东侧结合水景公园形成的配套服务节点。“双轴”：沿良渚大道的南北向新城发展轴；沿新104国道形成的东西向交通拓展轴。“两片区”：老10

6、4国道东北区域规划形成居住生活片区，老104国道西南区域规划形成产业研发片区,2.2梦栖小镇：打造一座国际级的“设计奥斯卡”小镇,梦栖小镇位于良渚新城界内，呈有核无边的空间布局，核心区（创新设计区）面积约2.96平方公里，规划东至网周路，南至古墩路，西至美丽洲路、风情大道，北至104国道、莫干山路。,未来三年，梦栖小镇将集聚3000名创业人员，引进200个设计产业项目。到2017年，梦栖小镇将完成56.5亿元投资(其中2015年投资10亿元，2016年投资20亿元，2017年投资26.5亿元)，实现营业收入50亿元，税收5亿元，旅游人数50万人。,产业涵盖：包括工业设计、智能设计、商业设计等各

7、类设计产业。致力于打造一座国际级的“设计奥斯卡”小镇，成为设计创新先导区、设计创客朝圣地、设计经济的新蓝海。,园区介绍：1、沿玉鸟路打造各类设计中心、设计产业园等设计产业集聚区2、环邱家坞打造设计创新研究院、国际设计学院、工业设计博物馆等设计创客创意区;3、沿毛家漾打造创客街区、居住休闲等设计人才生活区。,2.2产业介绍：小米生态链、浙大创新产业园，提升板块能级,小米生态链（谷仓学院）创新创业孵化基地： 由雷军创立的知名互联网公司小米，把一个名为“小米生态链（谷仓学院）”的创新创业孵化基地落户在了余杭良渚新城，总投资0.5亿元。,项目包括以下四个内容：小米谷仓商学院；小米谷仓加速器；小米谷仓孵

8、化器；培育企业不少于200家，营收不少于100亿，税收不少于30亿。致力于消费升级趋势下智能硬件与生活消耗品创业的研究与培训。,浙大创新创业产业园,项目规划面积128亩左右，总投资18亿元，建设以浙江大学教师校友创新创业项目为主体，以新材料、新技术、新商业产业集聚为特色的新型高科技产业园区。首批入驻了孵化器项目以及中国形象软实力展呈传播基地项目、电磁阀智能模块及大数据智能信息平台项目战、第三代半导体材料应用产业基地等三个项目。,良渚新城板块，2017年1-9月，完成财政总收入17.21亿元，经常性财政收入6.55亿元，分别完成年度任务的80.4%和79%；完成规模工业销售产值65.9亿元；完成

9、高新技术产业产值28.7亿元；完成固定资产投资45.7亿元。,2.2美院良渚校区：创新设计教育、研发和产业孵化新型校区。,中国美术学院良渚校区建设获批 ，吸引大量美术及高层次人才导入板块内。,美院良渚校区位于在建的地铁2号线终点站良渚站附近，在古墩路南侧，占地约483亩，总建筑面积20万平方米以上，预计2020年启用。,美院良渚校区将以“三院三基地+X”的建设构架，打造创新设计教育、研发和产业孵化新型校区。三院，是创新设计学院、继续教育学院、创新设计研究院；三基地，是全国美术与设计高层次人才培训基地、艺科融合实验基地、创新孵化基地；“X”，是在“三院三基地”的基础上，加上必要的平台建设以提升学

10、科高度和国际化水平,2.2良渚文化艺术走廊：创造优质的旅游资源，提供创业平台,良渚文化艺术走廊是良渚遗址周边区域发展条件最成熟、文化特色最突出、环境条件最优越的产业发展腹地。3.85平方公里的范围，包括大雄山、良渚港，长命村和小山桥村两个历史村落，良渚博物馆、良渚申遗展示馆、梦栖小镇、工业设计中心等重要城市资源。,2017年4月，余杭区对外发布了杭州市余杭区良渚文化艺术走廊控制性详细规划,2.3区位分析：八纵八横”路网为良渚的与外区的通达能力更强,八纵：勾阳路、潘塘路、网周路、疏港路、立新路、良渚大道、杜文路、良祥路、康良路。八横：老104国道、良平路、康良路、新104国道、玉鸟路、古墩路、新

11、甫路、东西大道,104国道：距杭州绕城高速互通2.6公里，往东连接莫干山路，可直达主城市中心；,主干道：,往东与运河路对接，可与练杭高速、秋石高架互通。,古墩路：,往东连接三墩、申花板块和西湖区；,东西大道（良渚段）：,往北直达余杭仁和、塘栖板块，往南与未来科技城板块无缝对接；,梳港公路：,2.3区位分析：2号线良渚站仅200米，便捷可控的交通时间,2号线：目前在建，预计2019年底前通车，在良渚新城共设置了5个站点；本案临良渚站；4号线沿好运路和金昌路走向。10号线是规划线路，10号线沿杭行路走向,在建的地铁2号线良渚站距本案仅200米；乘坐2号线经过3站约10分钟，到勾庄站可以换乘4号线乘

12、坐4号线可以到杭州东站；,良渚轨交规划,2号线,10号线,4号线,地块位置,2.5.区域规划：周边教育资源丰富，医疗设施完善，商业成熟,教育：1公里内有良渚一中、良渚一小。医疗：距迁建良渚医院800 ，距离浙医医院良渚门诊部1.4公里。商业：周边便利超市环伺，距离永旺梦乐城1.7公里。,区域总结,余杭大杭州进入“一心两翼”时代良渚新城杭州城北副中心交通八横八纵主干道路网结构，三轨交环绕，地面交通发达产业梦栖小镇、中国美院良渚校区、良渚文化艺术走廊、小米生态链、浙大创新产业园带动板块发展进入快车道配套教育资源丰富、医疗设施完善、中青文化广场、永旺梦乐城等城市级配套未来发展国际化、产城人文融合,项

13、目区域基础：,余杭、大杭州西翼、城市副中心良渚新城、高品质杭州城北副中心,以“良渚文化”为品牌，以文化创意产业为主导，以田园城市和都市水乡为特色景观，打造成宜业、宜游、宜居的生态新城。,总目录,土地分析区域价值住宅市场商业市场,3.1 全市住宅市场3.2 区域住宅市场3.3 板块住宅市场3.4 竞争项目分析3.5住宅整体定位,3.1全市市场：市场供不应求,近两年杭州房地产市场快速发展，年去化量达到1200万方以上，2017年存销比低至0.26；2017年，杭州调控政策持续收紧，但需求旺盛，市场仍然供不应求，价格大幅上涨，17年供需比仅0.7，均价接近23000。,杭州住宅市场自17年3月起均价

14、快速上涨，目前已超过28900+元/，涨幅达50%；截至目前存量小存销仅3.7个月。,3.1全市市场：住宅价格稳步上涨，库存持续走低,近五年内，杭州住宅结构发生了明显结构性改变，刚需需求不断下降，改善性需求不断上升，100-140户型需求占比呈现明显的逐年上升趋势，主力总价段在80-200万左右,杭州全市面积段供求比分析,3.1全市市场：改善需求上升，需求结构逆转,供应：2017年1-11月余杭区供应257.9万方，同比减少28.3%；成交：2017年1-11月余杭区成交398.1万方，同比减少35.7%；均价：2017年1-11月余杭区成交均价18493元/，同比增长47.2%；,存量：截至

15、目前余杭区住宅存量347.5万方，去化周期仅3.3个月，存量不足。,供求关系,存量,市场需求旺盛，库存不足，具备住宅入市机会点。,3.2余杭市场：需求旺盛 库存不足,良渚板块：杭州西北郊，千年古镇、“良渚组团”，宜居生态新城，目前均价21000+。三墩板块：位于杭州西北，历史文化悠久，目前均价在26000+；闲林板块：位于杭州市余杭区西南，余杭区工业强镇，千年文化古镇，目前处于价格洼地；未来科技城板块：杭州“城西副中心”，规划、配套不断升级，发展潜力巨大，目前均价在27000+；,3.2余杭格局：板块格局,余杭,良渚板块21185元/平,供应：2017年1-11月良渚板块供应36.4万方，20

16、16年供应49.8万方。成交：2017年1-11月良渚板块成交63.1万方，同比上涨12.47%；均价：2017年1-10月良渚板块成交均价21815元/，同比增长35.58%；,存量：截至目前板块住宅存量25.7万方，去化周期5个月，存量不足。,供求关系,存量,近两年供需平衡，整体去化周期缩短，具备市场入市机会点。,3.3良渚板块市场：供应平衡 去化周期缩短,近五年内，良渚板块住宅结构发生了明显结构性改变，刚需需求不断下降，改善性需求不断上升，100-140户型需求占比呈现明显的逐年上升趋势，主力总价段在80-200万左右,良渚板块面积段供求比分析,3.1良渚板块市场：改善需求上升，需求结构

17、逆转,3.3区域住宅市场：潜在供应量分析,住宅市场小结：,杭州随着城市扩容，利好不断，楼市需求旺盛，均价持续上涨，存量告急，目前去化周期仅3.7个月；杭州住宅结构发生了明显结构性改变，刚需需求下降，改善性需求不断上升，100-140户型需求占比呈现明显的逐年上升趋势，主力总价段在80-200万左右；良渚板块近两年价值不断提升，目前板块住宅存量25.7万方，去化周期5个月，存量不足。良渚板块目前在售项目4个，待售项目5个，未来潜在存量约79.96万方。,3.4区域住宅市场：竞争市场,本案竞品定位为万科未来城、融信.澜天、昆仑华府、和昌府项目；周边竞品高层售价17500-23000元/水平。,3.

18、4竞品分析：竞品分布,融信澜天成交楼面价：5103元/销售价格：21636元/,万科未来城二期成交楼面价：销售价格：20000-23000元/,和昌府成交楼面价：7559元/销售价格：19000元/,昆仑华府成交楼面价：4350元/销售价格：17522元/,本案,竞品万科未来城二期,项目概况,万科未来城二期，位于地铁2号线白洋站，北连104国道，南接古墩路，三横两纵的交通，大型的商业综合体，同时有中青广场，一个文化艺术综合体。高层在售均价约20000-23000元/。,3.4竞品分析：万科未来城二期,万科未来城二期的产品结构中，由11栋高层、10栋小高层组成。该项目定位为改善型产品，主力户型为

19、83、90、100，115及130。,29#,3.4竞品分析：万科未来城二期（项目规划）,32#,30#,33#,35#,31#,22#,20#,18#,21#,23#,24#,38#,39#,15#,37#,3.4竞品销售情况：开盘情况、量价走势,燃烧激情,项目北连104国道，南接古墩路，三横两纵的交通要道，东南为永旺商业综合体。地上总建面约25万方，推出产品类型有排屋、小高层、高层共32栋供销分析：开盘户型：项目目前推出产品以高层为主，产品户型80-100的房源供应套数达1374套。量价：2017年以后，项目产品月度均价在2万-2.3万元/左右。去化：项目推出房源售罄，待加推。,注：数据截

20、止日期2017年4月30日,83m2,得房率85%,90m2，4F2W,得房率85%,100m2,得房率85%,3.4竞品分析：万科未来城二期（主力户型）,130m2,得房率85%,3.4销售型竞品客户情况,2015年光明中央公园客户来源,2016年光明中央公园客户来源,2017年光明中央公园客户来源,从万科未来城二期客户看，余杭区区占据绝对主力，其次为拱墅，西湖及其他区域占比较少；从客户需求来看，以改善、投资、以及父母为子女买房为主；从客户属性来看，以来自政府公务、科技、金融等行业的企业白领、企事业单位、私营业主等为主；,2017年万科未来城客户区域来源,2017年万科未来城客户置业需求,2

21、017年万科未来城客户职业,2016年光明中央公园客户来源,2017年万科未来城客户行业来源,3.4竞品基本指标：融信.澜天,竞品融信 澜天,项目概况,融信澜天由5栋高层，5栋多层，12栋联排组成自带约5000社区幼儿园，周边二批有永旺梦乐城等大型综合体。高层销售均价在18578元/，联排销售均价在31600元/ 。,3.4竞品销售情况：开盘情况、量价走势,供销分析：开盘户型：项目目前推出产品以高层为主，产品户型83-109的房源供应套数达540套，联排产品户型138-150的房源供应110套。量价：2017年以后，项目产品月度均价在21636万元/左右。去化：项目推出房源售罄，待加推。,3.

22、4竞品户型图,优点：入户玄关，南北通透，户型方正，并且有可改造空间缺点：两个卫生间的位置相邻，设计较为不合理,89 3室2厅2卫,109 4室2厅2卫,优点：户型方正，飘窗设计，入户玄关缺点：整体布局较为紧凑，尺度感及空间感较差,3.4销售型竞品客户情况,2015年光明中央公园客户来源,2016年光明中央公园客户来源,2017年光明中央公园客户来源,从融信澜天客户看，余杭区良渚板块占据绝对主力，其次未来科技城板块为，西湖及其他区域占比较少；从客户需求来看，以刚需婚房、首改，以及父母为子女买房为主；从客户属性来看，以来自贸易、零售、科技等行业的企业白领、企事业单位、私营业主等为主；,2017年融

23、信澜天客户区域来源,2017年融信澜天客户置业需求,2017年融信澜天客户职业,2016年光明中央公园客户来源,2017年融信澜天客户行业来源,3.4竞品基本指标：昆仑华府,竞品昆仑华府,项目概况,昆仑华府，紧邻永旺梦乐城，奥特莱斯，平高浙大创业城，中青文化广场。主力户型为80-120。高层在售均价约16535元/。,3.4竞品基本指标：昆仑华府,3.4竞品销售情况：开盘情况、量价走势,供销分析：开盘户型：项目目前推出产品以高层为主，产品户型83-118的房源供应套数达778套。量价：2017年以后，项目产品月度均价在17522万元/左右。去化：项目推出房源售罄，待加推。,3.4竞品户型图,优

24、点：南北通透，飘窗设计缺点：卧室相连，私密性可能较差,89 3室2厅2卫,89 3室2厅2卫,优点：户型方正，飘窗设计，动静分离缺点：卧室相连，私密性可能较差,3.4销售型竞品客户情况,2015年光明中央公园客户来源,2016年光明中央公园客户来源,2017年光明中央公园客户来源,从昆仑华府客户看，余杭区占据绝对主力，其次为上城、拱墅区及其他区域占比较少；从客户需求来看，以刚需婚房、养老以及父母为子女买房为主；从客户属性来看，以来零售、科技等行业的企业白领、企事业单位、私营业主等为主；,2017年昆仑华府客户区域来源,2017年昆仑华府客户置业需求,2017年昆仑华府客户职业,2016年光明中

25、央公园客户来源,2017年昆仑华府客户行业来源,3.4竞品基本指标：和昌府,竞品和昌府,项目概况,和昌府，紧邻永旺梦乐城，奥特莱斯，平高浙大创业城，中青文化广场。主力户型为80-120。高层在售均价约19068元/。,3.4竞品基本指标：和昌府,项目新104国道与疏港路交汇处，永旺梦乐城北面约700米处。项目地上总建面8.5万方，由10幢18层高层,、1幢16层的产品组成，规划户型建筑面积89-126平米，均一梯一户供销分析：项目目前产品户型80-100的房源，供应套数达474套。量价：项目自开盘以来，产品月度均价在1.9万元/左右。 去化：项目推出房源已售罄，待加推。,3.4竞品销售情况：开

26、盘情况、量价走势,3.4竞品户型图,优点：南北通透，动线分明，功能性强缺点：主次卧相邻，私密性差,优点：功能性较强，户型较为方正缺点：采光可能较差,优点：南北通透，动线分明，功能性强缺点：主次卧相邻，私密性差，次卧距离电梯井较近，噪音较大,2015年光明中央公园客户来源,2016年光明中央公园客户来源,2017年光明中央公园客户来源,从和昌府客户看，余杭区占据绝对主力，其次为西湖，拱墅及其他区域占比较少；从客户需求来看，以刚需婚房、首改，以及父母为子女买房为主；从客户属性来看，以来事业单位、零售、科技等行业的企业白领、企事业单位、私营业主等为主；,2017年和昌府客户区域来源,2017年和昌府

27、客户置业需求,2017年和昌府客户职业,2016年光明中央公园客户来源,2017年和昌府客户行业来源,3.4销售型竞品客户情况,竞品小结,3.5客户定位：客户地图,板块属于良渚新城东部板块，主要以首次置业及首改置业的自住客户为主；由于对区位的依赖及认可，主力客户为良渚本地客户，外区客户多为改善型客户及投资客户为主。,本案,良渚本地65%,在本地客户中，良渚新城客户为主要客户，占比约为65%,因供应少、价格过高，挤压外溢的客户占比10%。,城西未来城板块价格挤压外溢（且距工作地点近）的客户占比25%。,市区客户10%,附近板块客户25%,5.1 客户定位 ：客户结构,未来客户以区域客户为主：良渚

28、新城客户占65%，城西未来城板块客户占25%，市区投资客户为10%。,3.5 运营角色,合理周转，兼顾利润：政府对土地市场加强监管，且对预售证实施限价政策，宗地未来在确保刚需类产品快速去化的同时，实现高品质住宅改善型产品溢价。,市场竞争,地块属于良渚新城范围，距离南面2号良渚站0.2km。毗邻104国道：距杭州绕城高速互通2.6公里，往东连接莫干山路，可直达主城市中心,主要为区域性竞争，板块内竞品万科未来城二期、融信.澜天，昆仑华府、和昌府，板块所在区域未来竞争压力大,土地条件,总体定位：以低总价舒适型刚需产品为主，辅以首改户型产品,客户选择,以区域客户为主。良渚新城客户占比65%，城西未来城

29、板块，客户占比25%，市区及其他客户占比10%主要来自余杭区，良渚、崇贤、勾庄。刚需首置客户70%，投资占比10%，改善客户占比20%,运营角色,保持合理周转的前提下，兼顾利润,3.5 项目定位：项目定位,5.3 项目定位 ：产品系列选择,客户消费价值观,客户购房承受能力,产品线方向定位：风华系,3.5产品定位：物业产品配比,根据市场情况、客户特征，对户型进行如下配比建议,3.5.产品策划 ：产品价值树(内部对标),及格线,标准线,标杆线,产品价值,立面,景观与外部空间,室内公共空间,户型,精装修,设备与智能化技术,材料档次,商业及配套,会所与活动场所,服务,工艺与质量,首改类项目，设计创造价

30、值，景观园林性价比较高的提升产品品质的手段。价格敏感度高，户型要做到标杆。同类竞争，差异化；周边基本生活配套不足，基本生活配套上下功夫。,3.5产品策划 ：户型,户型：2+1室2厅1卫面积：92点评：户型狭长不方正，一房朝北，只带一间卫生间。,万科未来城,户型：2+1室2厅2卫面积：90点评：户型方正，三开间朝南，入户无玄关设计。,本案户型90户型2+1房，与万科未来城90户型相比，户型更为方正，南北通透，做到两房朝南。,金地中心风华项目,3.5 产品策划 ：户型,户型：2+1室2厅1卫面积：89点评：入户玄关，南北通透，户型方正，并且有可改造空间,融信.澜天,金地中心风华项目,户型：2+1室

31、2厅2卫面积：90点评：户型方正，三开间朝南，入户无玄关设计。,本案户型90户型2+1房，与融信.澜天89户型相比，户型类似，南北通透，做到两房朝南。,3.5 产品策划 ：户型,本项目户型价值点小结（户型策略）：,户型：（1）低于90的户型，可以满足市区投资型需求及本区域预算低的刚需；（2）主力户型110及125的户型分别满足刚需和刚改的不同需求；在同等面积段做出+1的功能配置，户型方正；（3）140 户型瞄准主力改善面积段，差异化竞争提升溢价能力总价：在考虑总价承受力的基础上控制面积段，（1）投资型产品总价控制在300万以内；（2）刚需类及刚改类需求控制在300-400万；（3）改善类需求控

32、制在500万以内。赠送率：高层赠送阳台和飘窗，附送面积较少，但户型较为方正，且可利用率高；,3.5 售价及速度分析住宅价格,本案高层定价_维度1：新房比较法：以良渚板块2017年以来上量销售的高层类项目为参考，通过市场比较法得出高层毛坯静态售价22354元/。,3.5 售价及速度分析住宅价格高层：市场比较法,以良渚板块的高层类项目为参考，通过市场比较法得出本项目产品最终毛坯售价为22354元/,3.5 售价及速度分析住宅价格,本案高层定价_维度2：土地成交价推导：以良渚板块近一年以来成交的土地楼板价为参考，预计未来上市的售价均在30000元/以上。,上市价格,3.5 售价及速度分析住宅价格,本

33、案高层定价_维度3：周边二手房挂牌价格推导：以良渚板块近一年以来成交的二手房成交价格为参考，目前二手房成交均价在25200元/ 以上。,预测高层毛坯静态销售价格为26000元/,本项目销售价格取整数,3.5 售价及速度分析住宅价格,因此，根据本案有精装要求，建议本案高层精装成本 1000元/,3.5 售价及速度分析：最终定价,3.5 售价及速度分析：速度与涨幅,3.5 售价及速度分析：速度与涨幅,考虑典型项目产品类型的涨幅，本案涨幅建议如下：,土地分析区域价值住宅市场商业市场,总目录,4.1 全市商业市场4.2 区域商业市场4.3 板块商业市场4.4 竞争项目分析4.5 商业整体定位,4.1整

34、体市场：供求基本平衡，均价上涨，市场形势转好,2017年杭州商业月均供应13万方，2016年月均供应11.5万方，同比上涨13%；2017年杭州商业月均成交9万方，2016年月均成交7万方，同比上涨32%；2017年供求比为1.5:12017年杭州商业成交均价22675元/，2016年成交均价20378元/，同比上涨12%。商业整体情况：供求基本平衡，均价上涨，市场初现向好态势；,4.1整体市场：库存依然加大，整体去化量增加、去化周期减少,库存量：从2016年至今，去化量在加大，由于供应量加大，导致期末库存高达296.2万方，去化周期为28个月；去化周期：2016年月均去化7万方，2017年月

35、均去化约9万方，同比上升了32%，因此去化周期减少到32个月，商业市场有所回暖。,4.2良渚板块区域市场：供需关系基本平衡，成交量大幅上涨,供应：2016年良渚板块商业供应3.3万方，2016年1-10月供应3.3万方，2017年1-10月供应2.2万方，同比下降33.33%；成交：2016年良渚商业成交1.4万方，2016年1-10月成交0.8万方，2017年1-10月成交3.8万方，2017年成交量大幅上涨；均价：2017年1-10月成交均价14742元/，2016年成交均价14611元/，同比微涨0.08%，均价基本持平。结论：良渚商业供销关系基本平稳，供求比1.07:1。,4.2良渚板

36、块市场：潜在供应量,4.2良渚板块市场：存量及去化周期,总存量：截至目前良渚板块商业存量7.1万方，去化周期20个月，良渚商业市场表现较好。,4.3竞争分析：竞品选择,项目周边在售商业以住宅配套底商居多，在售均价16000-18000元之间。,奥克斯缔壹城2017年成交均价16556元/,本案,万科未来城二期2017年成交均价17147元/,4.3竞争分析：竞品基础指标,4.3竞品1：万科未来城二期（产品情况）,未来城二期二期新品，位居良渚新城核心区域，与梦乐城、中青文化广场等地标配套为邻，与地铁二号线一步之遥，尽揽新城盛世红利。而约35万方大盘的恢宏体量，其中商业为住宅底商。,4.3竞品1：

37、万科未来城（去化情况）,万科未来城商业体量8200，83套自2016年3月开盘，至今共计去化6010，57套，2017年成交均价16566元/。项目整体去化较好,4.3竞品2：奥克斯缔壹城（产品情况）,项目位于城西黄金主轴古墩路上，北至城市规划支路，南至庄墩路，项目总建筑面积21万方，共由8幢高层住宅、2幢办公楼组成，主力户型75方、89方、115方。园区内部还设置了芳香漫跑道、智趣游乐天地、户外社交中心、果园、宠物乐园等功能区，自配2万方商业街，10号楼为小区底层1+2商业,4.3竞品2：奥克斯缔壹城（去化情况）,奥克斯体商业体量20230，122套自2016年4月开盘，至今共计去化11341，79套，2017年成交均价17147元/。项目整体去化较好,4. 5定价逻辑-区域商业部分,结合本案的商业定位和目前区域商业市场表现来看，建议以地上三层的风情商业街及住宅底商组成，从周边商业竞品项目产品去化来看，整体向好，区域内的住宅底商价格在17000-18000元/平，基本与住宅售价比为0.89:1。 根据本案住宅售价为30000元/平，住宅底商产品价格按照0.89:1比来推算。,因此，住宅底商销售价格为27000元/平，较为合理。,