2017年TOP100豪宅项目研究_华润深圳湾悦府_惠州中原_2017年10月.pdf

《2017年TOP100豪宅项目研究_华润深圳湾悦府_惠州中原_2017年10月.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2017年TOP100豪宅项目研究_华润深圳湾悦府_惠州中原_2017年10月.pdf（51页珍藏版）》请在佰策地产文库上搜索。

1、TOP100TOP100豪宅项 目研究 惠州中原-华润深圳湾 悦府项目 2017年10月20日 项目概述 01 项目研究 02 营销展示 03 目 录CONTENTS 01 章节 PART 项目概述 项目概述 项目区位分析 项目经济技术指标 项目价值梳理 项目客户分析 华润深圳湾悦华润深圳湾悦府：府：以满足城市塔尖客户的真 正需求为出发点，结合得天独厚的后海总部基地区 位、稀缺海景资源及高端资源配套、人文优势，因 地制宜，设计并与华润深圳湾体育中心“春茧”有 机融为一体，建成后将成为深圳未来滨海CBD核心 区功能齐全、业态组合丰富、位置显赫的高品质现 代化都市综合体。华润深圳湾将成为引领国际居

2、住 理念的标杆住宅，并继幸福里之后开启居住空间的 全新体验；在这里，您将收藏气韵生动的幸福。 项目概述 项目基本指标项目基本指标 项目位置项目位置南山滨海大道和科苑路交界处 占地面积占地面积6.7万 建筑面积建筑面积86.1万 容积率容积率7.55 车位数车位数610（南区） 主力户型主力户型105-2301-3房（南区） 精装标准精装标准1.5万/ 在售均价在售均价南区1.2万元/ 近期开盘时间近期开盘时间2017年8月16日 推售楼栋推售楼栋 1座（北塔），2座（南塔），主力户型 面积105-232平 目前在售情况目前在售情况 华润深圳湾悦府南区房源在售，主推 建面约105-232平1-3

3、房，均价约120000 元/平，70年产权，精装修产品。 项目用地面积约用地面积约6.76.7万万m2m2，总计容建筑面积约，总计容建筑面积约6060万万。分分 为南北两区为南北两区，其中北区用地面积约1.4万m2，计容建面约 11万，规划有规划有2 2栋高端品质超高层建筑的纯粹住宅区栋高端品质超高层建筑的纯粹住宅区， 可售套数约290套，毗邻华润深圳湾体育中心（春茧）及毗邻华润深圳湾体育中心（春茧）及 木棉花酒店；木棉花酒店；南区用地面积约5.3万m2 ，囊括建筑面积约 8 8万平的高端商业中心、约万平的高端商业中心、约400m400m的华润总部大厦（春笋）、的华润总部大厦（春笋）、 建筑面

4、积约建筑面积约5 5万的高端公寓万的高端公寓，另还有艺术中心、华润金艺术中心、华润金 融大厦、高尚住宅悦府、安达仕酒店等多重高端业态融大厦、高尚住宅悦府、安达仕酒店等多重高端业态，总 计容建筑面积约49万m2。 项目经济技术指标 华华润深圳湾润深圳湾悦府悦府位于深圳南山区深圳湾畔，深圳南山区深圳湾畔，地处深圳湾超级总部基地及后海金融总部基地的核心交汇处深圳湾超级总部基地及后海金融总部基地的核心交汇处，具 体位置为滨海大道与科苑大道交界。项目东靠深圳湾公园，西临南山繁华购物中心海岸城和保利剧院，南眺香东靠深圳湾公园，西临南山繁华购物中心海岸城和保利剧院，南眺香 港城景。港城景。整个项目不仅占据城

5、市核心位置，更是毗邻深港西部通道，坐拥深圳、香港双核心，占据城市核心位置，更是毗邻深港西部通道，坐拥深圳、香港双核心，同时饱览深圳湾深圳湾 区一线无遮挡海景及深圳后海、香港璀璨城市双重复合景观区一线无遮挡海景及深圳后海、香港璀璨城市双重复合景观，于城市繁华之上，享受无尽闲暇安逸。 占据深圳三大总部基地占据深圳三大总部基地的核心，深圳经济新增长的核心，深圳经济新增长极：极： 后后海金融海金融总部基地：总部基地：规划投资逾1000亿，将打 造成融合“经济、景观、全球化交通枢纽、高 端商业商务、人文休闲、顶级居住” 高新园科技高新园科技总部基地：总部基地：每平方公里产值超200亿， 为深圳贡献17%

6、的工业产值，未来全球最前沿科 技都将在这里诞生； 规划规划中的中的深圳湾超级总部基地：深圳湾超级总部基地：以“深圳湾云 城市”核心理念开发，将建多座400米以上超级 综合体，未来这里将是深圳最具价值的黄金海 岸线。 项目区域概述 城市中心/交通枢纽/滨海生态资源三位一体 三大总部基地的核心，深圳经济新增长极 全球时代的城市范本 探寻真正的国际化都会生活！ 阐述：华润深圳湾悦府地处深圳湾片区，是深圳湾片区的一块综合发展项目用地，位于滨海大道与科苑路交 汇处。 华润运用综合开发的丰富经验，优化各功能物业，以达到优化的资源共享，创造出城市湾区建筑群中 一个多业态融合的活力中心和全球时代下的城市范本之

7、作。 项目定位 项目价值梳理 1. 品牌实力，信心保证华润品质住宅标杆滨海高尚综合体物业 2. 稀缺地段，核心占位深圳湾国际级湾区一线核心占位 3. 世界无界，成熟配套深圳湾全球化交通多元顶级配套 4. 复合景观，极致生态深圳湾无遮海景与后海璀璨城市景观交相辉映 5. 奢适配套，优雅生活一站式高端配套，尽享国际化都市生活气息 6. 南区住宅：国际潮流，时尚先锋国际化、稀缺的“大尺度少房型”设计 7. 尊崇服务，尊贵体验华润物业高端物业服务体系 8. 塔尖圈层，精英平台城市名片汇聚城市塔尖人群 八大价值成就华润深圳豪宅标杆物业 项目客户分析 置业目的：客户以置业目的：客户以自主为主，占比自主为主

8、，占比75%75%，其次为，其次为投资（占比投资（占比18%18%）。非自住需求的客户均表示。非自住需求的客户均表示看好后看好后 海片区的升值空间和区位价值，海片区的升值空间和区位价值，少量客户目的为改善户型及买给子女、父母。少量客户目的为改善户型及买给子女、父母。 客户年龄：以典型财富聚集层客户年龄：以典型财富聚集层4141- -5050岁（岁（45%45%）为主）为主，其次为，其次为3636- -4040岁（岁（19%19%），），3131- -3535岁（岁（15%15%）；）； 家庭结构：以家庭结构：以三口之家（三口之家（39%39%）及多口之家（）及多口之家（34%34%）为主）为主

9、，其次为三代同堂（，其次为三代同堂（7%7%）。）。 客户区域：成交客户来源区域客户区域：成交客户来源区域主要来自南山（主要来自南山（44%44%）、福田区（）、福田区（28%28%）。此外。此外出现明显香港及内地客出现明显香港及内地客 户比例增加趋势户比例增加趋势，均认可深圳蔚蓝发展及项目地段价值。，均认可深圳蔚蓝发展及项目地段价值。 客户职业：客户主要以客户职业：客户主要以私营企业主为主（私营企业主为主（56%56%）为主）为主，其次为企业高管；职业以，其次为企业高管；职业以金融（金融（27%27%）及）及IT IT电电 子（子（15%15%）为主）为主，其次为，其次为贸易（贸易（10%1

10、0%），投资（），投资（7%7%），地产（），地产（7%7%），制造加工（），制造加工（6%6%）等均有分布。等均有分布。 认知渠道：圈层影响较广，认知渠道：圈层影响较广，朋友推荐及华润业主占比超朋友推荐及华润业主占比超5 5成，其次为楼体广告（成，其次为楼体广告（20%20%），深圳湾体育），深圳湾体育 中心（占比中心（占比17%17%），），另通过转介、线下圈层活动及推介会等渠道亦有分布。另通过转介、线下圈层活动及推介会等渠道亦有分布。 价值关注点：客户关注点相对集中，价值关注点：客户关注点相对集中，主要为地段、景观、配套和装修品质、华润品牌等主要为地段、景观、配套和装修品质、华润品牌等；

11、 产品关注点：产品关注点：景观及户型结构为客户最关注要素景观及户型结构为客户最关注要素。客户对户型的需求均好性较强，噪音、楼层、视野、。客户对户型的需求均好性较强，噪音、楼层、视野、 朝向、采光等常规问题均有分布；朝向、采光等常规问题均有分布； 02 章节 PART 项目研究 项目规划 项目设计打造 户型产品 项目整体规划 深圳湾体育中心 （春茧） 酒店和高端公寓 华润总部大厦 （春笋） 华润万家大厦 南区住宅 万象汇 木棉湾酒店 北区住宅 华润深圳湾分为两期地块华润深圳湾分为两期地块， 一期：一期：为深圳湾体育中心-春 茧及木棉花酒店，现已投入运 营。 二期二期: :分为南北两区，北区为 纯

12、粹板楼结构的住宅，南区囊 括建筑面积约8万的体验式 商业中心、约400m的华润总 部大厦（春笋）、建筑面积约 5万的豪华公寓，另还有艺 术中心、华润金融大厦、高尚 住宅、高端奢华精品酒店等多 重高端业态。 项目整体规划悦府一期（北区） 北区地块北区地块纯住宅项目，纯住宅项目，用地面积约用地面积约1.41.4 万万，由两栋分别为由两栋分别为5151层、层、5252层的超高层建筑层的超高层建筑 组成，建筑高度约组成，建筑高度约176m176m。项目计规定建筑面积项目计规定建筑面积 1111万，万，其中销售面积约其中销售面积约9 9万，万，政府公共租政府公共租 赁用房约赁用房约2 2万。万。红线内园

13、林面积为约红线内园林面积为约 12447.05 12447.05 ，红线外增加园林面积为约红线外增加园林面积为约 6037.656037.65，总园林面积为为约总园林面积为为约18484.7 18484.7 。 项目整体规划悦府二期（南区） 南区地块南区地块用地面积约用地面积约5.35.3万万 ，分为，分为5 5个个 子地块，计容建筑面积约子地块，计容建筑面积约4949万，万，由由华润总部华润总部 大厦“春笋”大厦“春笋”（约（约2121万）、万）、华润金融大厦华润金融大厦 （约（约5 5万）、万）、精华升级版体验式商业精华升级版体验式商业（约（约8 8万万 ）、）、高端奢华精品酒店高端奢华精

14、品酒店（约（约4 4万）、万）、高品质高品质 商务公寓商务公寓（约（约5 5万）及万）及高端住宅高端住宅（约（约6 6万）万） 等组成。等组成。 项目设计打造国际大师级团队 1、全球规模领先的美国KPF建筑师事务所项目总体规划设计公司、华润总部大厦“春笋”设计公司 2、世界上著名的建筑规划设计公司之一，RTKL国际有限公司南区的8万精华商业设计公司 3、以创新建筑设计闻名全球的美国GP建筑设计公司酒店、酒店式公寓和华润金融大厦这两栋的设计单位 4、北京“水立方”游泳馆的设计公司CCD，国内唯一荣获联合国颁发的“人居环境建筑设计奖”的建筑设计 机构I住宅悦府一、二期设计公司 5、全球十大设计师”

15、之一的tony chi（季裕棠）大师安达仕酒店室内设计师 6、台湾非常重量级的建筑设计师姚仁喜先生艺术中心的设计师 7、世界上最大的100家建筑事务所评比中排名第一AECOM悦府一期园林景观设计公司 8、美国911国家纪念馆的设计者美国pwp公司，及OFFICE MA 设计东京中城的原班主创人马进行深化修改调 整悦府二期园林景观设计公司 9、台湾著名的大师级建筑设计师：程绍正韬老师悦府一期室内设计师 10、加拿大的设计团队Mason Studio悦府二期室内设计师 项目设计打造国际大师级团队 项目设计打造园林设计 项目设计打造园林设计 项目设计打造配套打造 项目设计打造Party House

16、项目设计打造日光阳台 项目设计打造休息区 项目设计打造私密廊道 项目设计打造阅读区 项目设计打造仪式廊道+半开放空间 项目设计打造安保及物业 项目户型产品悦府二期（南区） 悦府二期作为项目南区与各业态相连的综合型住宅区，悦府二期作为项目南区与各业态相连的综合型住宅区，可售的分别是可售的分别是1 1栋（北塔）栋（北塔）A B C D EA B C D E以及以及2 2栋（南塔）栋（南塔） A B C D EA B C D E，另外在每一栋的顶层也各有另外在每一栋的顶层也各有2 2套复式产品。悦府二期套复式产品。悦府二期南北塔户数总计南北塔户数总计353353套套（含顶层复式（含顶层复式3 3套套

17、) )，均均 为为100100- -230230平之间的一到三房产品平之间的一到三房产品。这样的大尺度少房型的奢阔产品，在深圳乃至国内都比较少见，但在国外。这样的大尺度少房型的奢阔产品，在深圳乃至国内都比较少见，但在国外 非常流行，是许多海归及有海外置业经验人士的理想选择。非常流行，是许多海归及有海外置业经验人士的理想选择。 悦府二期 项目户型产品南区户型分布 北塔（4梯5户） 南塔（4梯5户） 项目户型产品南区户型图 开放式灵动空间，随心所欲切换生活方式， 是客厅亦是party场； 约10m大尺度宽景设计，在海与城市之间 找寻关乎生命的所有美好； 入户花园，繁华与静谧的过度，回家一瞬 尽享绿

18、色自然。 1-C / 2-C / 2-D约104，一房一厅一卫 “行宫”单身贵族、富二代、精英高管 1-A 1-B 1-D / 2-B 约163，两房两厅两卫 “乐巢”两口之家、空巢家庭、年轻新贵 1-E / 2-A 2-E 约221229，三房两厅三卫 “逸居”新婚夫妻、三口之家 主客分区，动静分离，实现居家玩乐双重 功能； 主卧私享室内阳台，创造优雅生活蓝本； 开放式中西厨吧台，自在创意，悠享生活 多样滋味。 奢逸面宽客餐连厅，其乐融融的家庭交流 区； 双套房设计，两代人和谐相处； 双阳台设计，灵动改造空间； 项目户型产品装修标准 南区住宅公共区域室内南区住宅公共区域室内标准标准 墙面材料

19、地面材料天花材料 L1L1、B2B2、 B3B3、B4B4大大 堂堂 实木贴皮蜂 窝铝板、进 口灰石材 进口灰石 材 石膏板 L1L1、B2B2、 B3B3、B4B4电电 梯厅梯厅 进口黑色薄 板砖、黑色 拉丝不锈钢 进口灰石 材 石膏板 标准层电标准层电 梯厅梯厅 实木贴皮蜂 窝铝板 进口星白石 材 白色粉末喷 涂金属板 进口星白 石材 石膏板 以延续幸福里的高雅格调为基准，同时邀请到国际极简设计大师MASON亲自操刀华润深圳湾的室内设计和交楼标准， 均是国际品牌精装标准。 项目户型产品样板房鉴赏 项目户型产品样板房鉴赏 项目户型产品样板房鉴赏 项目户型产品样板房鉴赏 项目户型产品样板房鉴赏

20、 03 章节 PART 项目营销展示 营销展示 1、不是营销中心，是感悟美与宁静的艺术馆 项目营销中心特邀米兰世博会中国馆设计师陆轶辰及台湾私宅设计大师程绍正韬联袂设计，采取与项目样板项目营销中心特邀米兰世博会中国馆设计师陆轶辰及台湾私宅设计大师程绍正韬联袂设计，采取与项目样板 房室内设计同样的风格，以艺术展览馆形式打造项目营销中心，不是赤裸的销售空间，而是真正有品位，有房室内设计同样的风格，以艺术展览馆形式打造项目营销中心，不是赤裸的销售空间，而是真正有品位，有 格调的艺术生活空间。格调的艺术生活空间。 2、关键点加大刺激力度，强化客户对项目豪宅 的记忆点 营销展示 可根据客户在参观全流线中

21、的关注度，针对重点环节加大刺激力度，最终形成可根据客户在参观全流线中的关注度，针对重点环节加大刺激力度，最终形成5 5大记忆点大记忆点，强化，强化客户对项目豪客户对项目豪 宅的感知。宅的感知。 2、关键点加大刺激力度，强化客户对项目豪宅 的记忆点 营销展示 3、高标准要求案场全团队，在接待过程中对客 户豪宅感知进行潜意识渗透。 营销展示 除销售专业接待外，案场内包括礼宾、客服均以高营销标准要求，让悦府团队形成统一除销售专业接待外，案场内包括礼宾、客服均以高营销标准要求，让悦府团队形成统一的豪宅的豪宅印记，从而在印记，从而在 接待过程中对客户的豪宅感知进行潜意识渗透。接待过程中对客户的豪宅感知进

22、行潜意识渗透。 4、定点定向，确保价值的全面渗透 营销展示 为销售讲解动线设置定点讲解，在客户听说辞过程中植入最佳视角与触觉感受，为说辞为销售讲解动线设置定点讲解，在客户听说辞过程中植入最佳视角与触觉感受，为说辞的每的每一个价值点寻求一个价值点寻求 视觉、触觉的最佳切入点，从而最大化放大项目价值，并有效规避抗性视觉、触觉的最佳切入点，从而最大化放大项目价值，并有效规避抗性 5、让朋友圈成为未来综合体生活的精致缩影 营销展示 两两大主题规划：规划匠心日记及生活美学两大主题，拓宽项目精神深度大主题规划：规划匠心日记及生活美学两大主题，拓宽项目精神深度 匠心日记：展现悦府每一处细节的动人故事。通过朋

23、友圈转发传播悦府的匠心之处，及人性化细节考量； 生活美学：演绎综合体生活方式，打造最精彩的生活演绎场。 去去营销化价值输出：故事化、场景化价值渗透，软性输出项目价值营销化价值输出：故事化、场景化价值渗透，软性输出项目价值 6、不断地营造期待，价值的逐步深入感知 营销展示 从期待到感知，从感知到加强，从加强到渗透，从期待到感知，从感知到加强，从加强到渗透，五阶段断层层递进，最终实现价值提升五阶段断层层递进，最终实现价值提升 7、不是狂轰烂炸，以小而精的圈层活动吸引上 门，沟通价值 营销展示 悦府不盲目仿效其他高端项目，以目标客户群的兴趣偏好为最终导向，通过前期深访高端潜力客户，为悦府悦府不盲目仿

24、效其他高端项目，以目标客户群的兴趣偏好为最终导向，通过前期深访高端潜力客户，为悦府 目标客群分类活动主题，根据前期深访客户偏好与竞品活动分析，最终定制以目标客群分类活动主题，根据前期深访客户偏好与竞品活动分析，最终定制以人文、艺术、健康、投资人文、艺术、健康、投资为主为主 题的悦府客户专属圈层活动。题的悦府客户专属圈层活动。 8、构建一个人生、事业、修为的平台销售现场 成为最大化的生活品位体验场 营销展示 悦府坚持实现华润资源最大化，通过春茧等场地的合理利用，最大化渗透项目价值，悦府坚持实现华润资源最大化，通过春茧等场地的合理利用，最大化渗透项目价值，保证悦保证悦府综合体价值的府综合体价值的

25、前置前置体验体验. . 9、私宴，绝不是简简单单吃一顿饭而是一次深 层次的洗脑及客户关系的维护 营销展示 Step1 Step1 全流程、全物料、温情版邀约短信全流程、全物料、温情版邀约短信 独立专属独立专属定制定制 Step2 Step2 精选领袖客户高层陪同精选领袖客户高层陪同 高规格接待保证高效高规格接待保证高效沟通沟通 Step3 Step3 极致细节极致细节, , 重新定义顶豪服务标准重新定义顶豪服务标准 04 章节 PART 项目总结 华润深圳湾悦府主要从以下几个方面体现项目定位： 一、坐拥深圳湾核心区域，享自身丰盛业态 深圳湾超级总部基地及后海金融总部基地的核心交汇处，更是毗邻深

26、港西部通道，坐拥深圳、香港双核心，同时饱览深圳湾区一线无遮挡海景及深 圳后海、香港璀璨城市双重复合景观，于城市繁华之上，享受无尽闲暇安逸。 高端丰盛业态：深圳湾体育中心-春茧、木棉花酒店，囊括建筑面积约8万的体验式商业中心、约400m的华润总部大厦（春笋）、建筑面积约5万 的豪华公寓，另还有艺术中心、华润金融大厦、高尚住宅、高端奢华精品酒店等多重高端业态。 二、国际大师级设计团队，建筑用材考究 全球大师智慧和眼光倾力打造，从建筑规划设计，景观设计，到幕墙设计，室内设计，甚至是灯光，交通等，都邀请到世界最顶级的设计师团队， 倾力打造，于世界地标建筑水平之上，汇聚成最用心的超高品质豪宅。 三、户型

27、奢适，数量稀缺 100-230平之间的一到三房产品，大尺度少房型的奢阔产品，在深圳乃至国内都比较少见，但在国外非常流行，是许多海归及有海外置业经验人士 的理想选择。 四、立体体验营销，让人觉得好的豪宅 以艺术展览馆形式打造项目营销中心，不是赤裸的销售空间，而是真正有品位，有格调的艺术生活空间。 高标准礼仪接待，接待流程关键点加大刺激力度，强化客户对项目豪宅的记忆点，对客户豪宅感知进行潜意识渗透。 高品质圈层营销，以目标客户群的兴趣偏好为最终导向，定制以人文、艺术、健康、投资为主题的悦府客户专属圈层活动。 通过春茧等场地的合理利用，最大化渗透项目价值，保证悦府综合体价值的前置体验. 营销展示 Thanks For Comming 谢谢观看