2017年TOP100豪宅项目研究_仁恒海棠湾_海南中原_2017年10月.pdf

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1、TOP100TOP100豪宅项 目研究 海南中原-仁恒海棠湾项目 2017年10月31日 开发商背景介绍 01 项目概述 02 项目研究 03 总结 04 目 录CONTENTS 01 章节 PART 开发商背景介绍 新加坡公司 1993年进入中国 开发多个标志性项目 专攻豪宅打造 仁恒1993年进入中国，有24年房地产开发经验，已在中国10个重点城市成功运作近40 多个房地产项目。 获得中国建设工程鲁班奖、建设部AAA住宅、国家康居示范工程、建设部节能绿色建筑 等国内外荣誉。 上海仁恒滨江园、上海仁恒河滨城、南京玉兰山庄、南京仁恒江湾城等项目已经成为所 在城市的标志性开发项目。 土地储备总量

2、达到500万平米以上。 仁恒置地以中国房地产行业单价最高、品质一流稳居豪宅榜。 开发商背景 仁恒海棠湾由三亚仁恒置地有限公司（新加坡仁恒置地成员企业）开发建设 02 章节 PART 项目概述 项目区位概况 项目经济技术指标 目标客户分析 项目核心价值点提炼 项目概述 项目区位概况 仁恒海棠湾位于三亚市海棠北路98号（北区）。海棠湾2006年被誉为“国家海岸”，是海南省重点建设项目， 斥巨资2000多亿重点打造，将打造成国际旅游度假胜地，未来的发展趋势和升值空间不可估量 海棠湾总体规划 总建筑规模 9878万 一点：旅游景点 一带：一线沿海超32家高端度假酒店 三区： 北区占地约1000万。滨海

3、多元社区， 将建成国际化生活旅游小镇 中区占地约1980万。将建成为热带国 家生态公园 南区占地约4500万。建设成旅游度假 中心区与主题公园和红树林自然保护区 规划模式 海棠湾配套 全球唯一最多奢华酒店的海岸： 32家超五星级酒店带 中国唯一的鼎亿配套湾区：301 医院、免税店、亚特兰蒂斯酒店、 民生艺术中心、保利财经论坛中 心、国际游艇港 中国最好的自然资源：蜈支洲游 览区、海中海高尔夫球会、南田 温泉游览区、海洋公园游览区、 湿地公园、椰洲湿地游览区 项目概述 项目区位概况 北纬18全球海景度假线 风光揽胜海棠湾世界向往 千亿国家海岸 全球仰望 项目概述 项目经济技术指标 项目地址 仁恒

4、海棠湾位于三亚市海棠北路98号（北区） 建筑面积121346.23 占地面积193772.27 地上建筑面积75483.58 地下建筑面积45862.65 容积率0.4 绿化率51.9% 总户数189套独栋别墅 土地性质商业用地 装修标准A户型精装修（12000元/）/B、C、D、E毛坯 物业类型别墅 主力户型 89-154独栋别墅 开发商 三亚仁恒置地有限公司 （新加坡仁恒置地成员企业）开发建设 售价 均价22万/ 物业管理仁恒物业 物业费28.75 元/月 开盘时间2014年中旬 项目配套超五星级帆船式酒店（自持） 度假及投资型客户，品牌粉，城市的主流富豪，由富及 贵的转变 客户群定位 目

5、标 客户分析 项目概述 目标客户分析 行业领袖，GDP掌控者，圈层追随者 特点 40-50岁客户为购买主力 年龄 以企业主，公司高层董事，投资金融业为主 职业 区域价值、资源占有、品质打造、高赠送率 关注要点 规划优势 1 规划亮点一 2 规划亮点二 3 产品规划特色 4 示范区规划 5 高端社区的专属感 和私密性 别墅阶梯式的排布， 海景资源极致利用， 观景视野最佳 300米超长特色景观 泳道与大海融为一体 约4倍的高赠送率 特色外立面造型， 彰显贵族气质 海棠湾首例示范区以实 景展示。选择王牌产品 E户型作为售楼处，增 加视觉感与体验感。 项目概述 项目核心价值点提炼 03 章节 PART

6、 项目研究 项目总体规划 建筑产品 户型产品 营销推广展示 仁恒海棠湾总占地面积19.3万，总建筑面积8.3万，由别 墅区与1栋超五星级酒店组成，别墅区共189套独栋别墅，酒 店总高12层，由开发商自持 基本情况 从北纬1度到北纬18度、来自新加坡、懂海懂生活 一线临海，海棠湾别墅地标 海棠湾区内别墅体量最大的项目 项目标签 项目研究 项目规划 皇冠假日酒店 别墅区 总高12层，开发商自持，与洲际集团旗下顶尖 品牌洲际皇冠假日酒店合作经营。 项目共有5中户型，分别为A/B/C/D/E，其中A户 型是精装交房，其余均为毛坯交房，每栋别墅都 有自己的私家庭院。 采用阶梯式排布，标高从9米到13米，

7、再到15米。 使其有最大的观海效果。 最大的户型放在最前排，采用长条形和交叉排列 的方式，使D户型可以充分的观海，C、B户型和 部分的A户型进行了4米的抬高，达到观海的目的。 户型最大的特色就是超大面积的赠送和超立体的 创意感，把空间利用发挥到极致。 项目采用人车分离的形式，A户型停车位在了小 区门口两侧，共165个停车位，B/C/D/E户型是 拥有独立停车位，酒店的地下停车位，业主拥有 使用权。 E D C 皇 冠 假 日 酒 店 B A 9米 13米 15米 项目研究 项目产品规划 项目由中、法、东南亚景观元素的融合，入口就给予标 新立异的奢华感。小区人行主干道水系环绕，与热带风 情植物搭

8、配，拉开喧闹与宁静的距离，彰显居住环境的 尊贵。此水系景观还为业主的专属泳池，泳道全长300 米，是三亚市最长的泳道。 项目研究 项目动线与景观规划 电瓶车停车场起点/终点，全程260米 样板房落客点 车行道电瓶车道人行流线 深深圳圳 城市中心城市中心 A BC E 售楼处 临时停车场临时停车场 仁恒海棠湾项目内部配备丰富，满 足业主会客、餐饮、养生、娱乐休 闲需求，彰显极致尊贵身份，海棠 湾首个项目将酒店的服务与住宅区 完全结合的项目。 内部配套 仁恒物业是仁恒置地自有品牌，拥有 国家一级资质、御于酒店寓居家、唯 独金钥匙管家私人定制服务。 物业管理 项目研究 配套以及物业管理说明 洲际集团

9、旗下顶尖品牌洲际皇冠假 日酒店，业主特权，享受酒店各类 配套，例如：多功能会所，酒店泳 池，沙滩。配备各式娱乐项目，给 客户一个极致享受，一个放松的度 假生活。 跑步公园，业主专属泳池，设立门 禁，仅对产权别墅业主开放，提升 业主尊贵感。 “金钥匙”是一个国际性的民间组织， 总部在法国巴黎。服务性人员要经过 推荐、培训、考核的种种严格程序才 能获得认证资格。全球目前有5000多 位金钥匙会员，中国有600多位，分 布在国内各大城市的300多家四星、 五星级酒店。 “金钥匙”服务有三大理念：一是先 利人后利己；二是满意惊喜；三是 在客人的惊喜中找到富裕的人生。 以专业的服务水准加上高逼格的配置，

10、 为业主提供金钥匙管家全方位贴心居 家服务，24小时服务热线，随时预约！ 01 项目处于国家海岸海棠湾北区9号地 块，是海棠湾离海最近的位置，离 海最近的纯海景独栋别墅区项目， 整体离海150米。紧邻免税店，项 目左侧即是亚特兰蒂斯酒店，出门 即是海棠湾大道，出行方便。 03 周边设有亚洲最大免税店，万达广 场，32家超5星级酒店，海棠湾高 尔夫球会，301医院等，满足高端 客户的极致体验与消费需求。 02 项目规划引用静谧森林，清澈海滨 的延绵山谷，世外桃源的安静隐秘， 群山上蜿蜒而下的河流构思的规划 理念，入口生态景观，拉开喧闹与 宁静的距离，5米款，206米长的溪 流泳池。 提高中段泳池

11、的标高，利 用与北侧皇冠酒店间的高差，打开 视线营造无边界泳池。 项目研究 项目规划小结 仁恒海棠湾项目设计理念 仁恒海棠湾的建筑设计、景观设计和室内设计将国际化的居住生活，与博大精深的中华文化精髓完美融合，开创海景独栋别墅多变空间享受，以 11万园林景观打造整个湾区最大的实景示范区，用心筑就最为精致的湾区度假梦想，中国精装成品住宅领导标杆 园林设计单位：Belt Collins公司，规划设计,土木工程,景观建 筑设计及环境咨询服务的国际性设计公司，以空间设计为主导，从 规划、建筑、环境、业态多角度综合设计，通过景观将空间串联， 实现美学的最大化。结合成本控制的平衡，达到高端精品项目的预 期效

12、果，从而实现土地价值的最大化，优化了物业的长远价值 室内设计单位：梁志天，香港顶尖设计师 项目研究 建筑产品国际设计大师团队 项目研究 建筑产品外立面 外立面风格：传统与现代融合 外立面设计采用了中西合璧的方式，以材质与造型元素的组合，混搭出整体造型既 有豪华别墅的尊贵品质感，又有滨海度假别墅的惬意与休闲。 外立面造型：歇山屋顶 歇山顶在宋朝被称为九脊殿，级别很高，天安门城楼就是歇山顶。歇山顶结合了直 线和斜线，在视觉效果上给人以棱角分明、结构清晰的感觉。 外立面用材 屋顶采用水泥瓦，为了增加度假感 入户门头采用石板瓦。 屋顶下方采用的是塑木吊顶，既有金属坚挺的线条收边，又有木材的温度和度假

13、感。 项目研究 建筑产品外立面 外立面造型：屋面 采用有组织排水，配置金属檐沟及落水系统。有组织排 水虽然导致成本上升，但保证了别墅的档次。也可以避 免雨水污染墙面，保证后期别墅的整体品质。 横向连续大阳台带有柔美的弧线，带来了放松的度假风 情。 屋面面用材： 选材和搭配以米黄色、米白色为主，深灰色、深褐色 为辅，色彩素雅，契合传统的田园居住理想与滨海度 假的气质。 石材选用价值感较高的进口葡萄牙米黄石材，并对石 材的颜色和表面质感有着严格的要求。 严格控制石材厚度，经过特殊处理，保证海边气候下 石材的耐久性。 B/C/D/E户型：实木庭院门A户型：铸铝入户门 铸铝入户门多次应用在仁恒最高端的

14、项目中。门表面 采用优质铸铝板，铸造一体成型，没有接缝。现代技 术与复合古造型，高贵大气。 配有雕花铜板装饰和定制蚀刻铜花把手。 纹样灵感来自当地黎族特有纹样 项目研究 建筑产品入户门 空间 室内空间放大 为了增加室内空间与室外环境的接触 面，形成开敞连续的空间，一层客厅 等重点部位，采用了“90”系列折叠 推拉门，放大室内空间感，将园景与 室内景致相融合。 项目研究 建筑产品其他产品优势 地下空间采光 地面的抬高，建筑形态的设 计最大限度的将地下一层的 舒适感，采光度做到最佳， 将一线海景优势发挥到最大。 空间赠送 项目所有户型均为 超大赠送面积，建 筑面积与使用面积 比例约为1:4。 设计

15、团队为国际级大师，中西方 文化交融的产品设计，选材配色 精良且对实用性，长久性的考量， 体现产品打造的精细与精心，树 立了海棠湾豪宅的标准。 四倍的超大赠送空间，国际最先 进的智能化监控系统，铝合金型 材框料厚度为90毫米系列折叠推 拉门，超五星酒店部分的综合服 务配套优享，也体现了顶级一线 海景别墅产品的与众不同 项目研究 建筑产品小结 项目研究 产品户型户型配比 级级 别别 户型户型 建筑建筑/ /使用使用 面积（面积（） 套数套数比例比例 1 1 E E 七房四厅十一卫 275 / 1034275 / 10346 63%3% 2 2 D D 七房四厅十卫 276 / 896276 / 8

16、965 52%2% CC 六房三厅七卫 223 / 573223 / 57316169%9% 3 3 B B 六房三厅七卫 154 / 549154 / 549272715%15% A A 四房三厅四卫 89 / 32389 / 32313513571%71% 超一线海景资源，奢享级领海墅，1000楼王单位1 一线海景资源，限量版瞰海墅，甲板式超大露台2 典藏版亲水墅，5.5米宽主卧，8m宽超大转角露台3 项目研究 产品户型样板展示 A户型 五房三厅五卫 建筑面积89，使用面积323 顶层地下室首层 优点：顶层的阳台扩展室内空间，露台 增加了空间的可能性。 亮点：8m宽大露台，5.5m宽主卧。

17、 指标：计容面积32，使用面积73， 层高：3m 优点：借鉴了中式园林的庭院空间的做法， 在不同的标高处设置不同功能的“四重院” 亮点：5.6m开间客厅，超长泳池，围合 式庭院。 指标：计容面积60，使用面积82， 层高：3.6m 优点：两个下沉式庭院保证了地下室房间 的全明采光，还能让空气产生对流。 亮点：半露天浴室，居住空间隐秘舒适。 指标：计容面积0，使用面积167， 层高：2.95-3.35m 项目研究 产品户型样板展示 A户型 五房三厅五卫 建筑面积89，使用面积323 装修风格：时尚的滨海SOHO 来自迈阿密阳光海岸的风格设计，以时尚简约的手法， 将摩登城市与自然阳光的生活紧密的结

18、合。 项目研究 产品户型装修系统介绍 A户型 五房三厅五卫 建筑面积89，使用面积323 装修风格：时尚的滨海SOHO 项目仁恒海棠湾装修配置 地面地面采用进口葡萄牙米黄石材和木纹瓷砖和黄金麻石材 墙面天然山纹橡木和浅色艺术涂料的搭配，床背景设计了比较有质感的布料和顶部的坡面木质天花 户内门 为了增加室内与室外环境的接触面，形成开敞连续的空间， 选用铝合金型材框料厚度为90毫米折叠推拉门。 卫浴五金杜拉维特Duravit德国顶级卫浴品牌 厨房电器西门子Siemens 空调东芝Toshiba中央空调 热水系统太阳雨（全球领先的太阳能热利用领导者，全球新能源企业500强） 灯具/开关 插座 西顿C

19、DN、安美 全户型 智能家居 控制 三星对讲（实现酒店叫餐、服务、咨询）、智能终端远程APP（业主选配） 项目研究 产品户型样板展示 B户型 六房三厅七卫 建筑面积154，使用面积549 优点：三面环绕景致，转角露台，独立 的长廊露台。 亮点：主卧阳台面积29，独立露台面 积31 指标：计容面积61，使用面积113， 层高：3m 优点：有着更大的前院和更宽敞的主庭院。 亮点：前院面积达到100，主庭院达到 170。 指标：计容面积98，使用面积138 层高：3.6m 优点：阳光地下室，丰富的多功能空间。 亮点：空间多变，更具实用性。 指标：计容面积0，使用面积299 层高：2.95-3.35m

20、 地下室首层顶层 项目研究 产品户型样板展示 B户型 六房三厅七卫 建筑面积154，使用面积549 装修风格：浪漫优雅的南法风情 设计风格散发着浪漫优雅的南法风情， 布局精致，以简明的线条勾勒出优雅明畅的氛围 项目研究 产品户型样板展示 C户型 六房三厅七卫 建筑面积223，使用面积573 优点：超大露台设计，亲近自然。 亮点：露台面积47 指标：计容面积84，使用面积148 层高：3m 优点：将前院和主庭院融合成一个完整的 “L”型空间。 亮点：首层庭院绿化面积大 指标：计容面积142，使用面积152， 层高：3.6m 优点：阳光地下室，丰富的多功能空间。 亮点：空间多变，更具实用性。 指标

21、：计容面积0，使用面积274 层高：2.95-3.35m 首层顶层地下室 项目研究 产品户型样板展示 C户型 六房三厅七卫 建筑面积223，使用面积573 装修风格：静谧禅意的东方居停 线条简约的现代中式沙发和茶几， 在蓝色云海水墨画的点缀下，使得东方禅意与度假风情的完美结合。 项目研究 产品户型样板展示 D/E户型 七房四厅十卫 建筑面积275，使用面积896-1034 优点：全景套房，超大露台设计。甲板 式露台设计与L型观景阳台，极致观景瞰 海效果。 亮点：阳台面积76，露台面积72 指标：计容面积142，使用面积207 层高：3.2m 优点：私家庭院繁华绿意，景致极佳。 亮点：北侧、东侧

22、不设无围墙，一层就可 以观看海景，双套件配置，实用性佳。 指标：计容面积196，使用面积344 层高：3.6m 优点：观景效果极佳。 亮点：超大私家庭院。 指标：计容面积0，使用面积483 层高：2.95-3.35m 地下室首层顶层 项目研究 产品户型样板展示 D/E户型 七房四厅十卫 建筑面积275，使用面积896-1034 装修风格：悠然惬意的度假生活 毗邻海岸的E 户型别墅是四个户型当中面积最大的一个， 设计着力打造一个活力派对的高质量度假生活体验。 项目研究 产品户型样板展示 D/E户型 七房四厅十卫 建筑面积275，使用面积896-1034 装修风格：悠然惬意的度假生活 毗邻海岸的E

23、 户型别墅是四个户型当中面积最大的一个， 设计着力打造一个活力派对的高质量度假生活体验。 项目研究 产品户型样板展示 D/E户型 七房四厅十卫 建筑面积275，使用面积896-1034 装修风格：悠然惬意的度假生活 项目研究 产品户型小结 精益求精的设计理念 用材考究、工艺细腻带来的 产品价值的再一次提升 景观面的极致体验 建筑结构的严谨，使得别墅区整体 拥有了2/3的独立观海面，室内空 间的打造，使园景与室内景观相融 合，轻松感受舒适的度假生活 精雕细琢的产品打造 精于细节，打造极致采光面 奢尚生活，离不开细节的价值 细节更能反映出服务的标准 奢享级的领墅体验 4倍的超大赠送面积，超大的“私

24、 人户外甲板”，横向连续性大阳台， 奢阔的室内空间，名流阶层的生活 更显尊贵 项目研究 营销总体思路 客户的精 确筛选 特色的接 待动线 强专业的 销售队伍 门岗接待 电话预约 尊享版业 主服务 仁恒 全球联动 业绩红利 高端杂志 宣传 圈层营销 一个项目两个售楼处 一个设置在售楼处旁的样板间 一条260米长的项目动线 一份详细的价值说明书 一只高素质、强专业的销售队伍 以产品力为核心的营销 一套预约制接待体系 别墅私享，酒店优享的服务体系 标准化、定制化的服务体系 品牌发力，全球联动 锁定高端杂志 持续圈层营销活动 精准的营销策略 项目研究 营销推广展示售楼处 过道 户 外 洽 谈 区 入口

25、 前台 沙盘 入口 酒吧 影音 室 洗手 间 母婴室洽谈区 过道 选用E户型作为售楼处，同时把样板房放在了项目偏北侧的位置，保证了开阔的景观面， 增加视觉效果与体验感。 项目研究 营销推广展示售楼处 为了增加售楼处的延展面，在一层搭了一个板，作为室外的洽谈区。并建有一个40米 长的无边界泳池直达海边，两边种植高大的乔木，运用了以点透视法，将人的视线无 限延展到海边。售楼处 户 外 洽 谈 区 无边界水系 封面 楼书均采用白色封面，楼书封面是具有雕刻 感的压纹海浪纹路与烫色的LOGO，触感、 观感俱佳，简约有内涵，彰显项目品质。 项目研究 价值说明书 内页与内容 楼书印刷精美，内容详实，采用多种

26、印刷工 艺与不同内容搭配不同材质页面，以“海到 天边我到岸”表述超一线海景概念的引言， 到仁恒实力，再到国家海岸海棠湾区位、发 展、价值、配套，引出向往的海生活，最终 落到项目理念、项目价值、景观，产品。以 特色的物业服务，优享的有点配套结尾，传 递的极致的产品力与尊贵服务的价值理念。 项目研究 预约制接待体系 为了在销售过程中充分体现高端尊贵与私密性，仁恒海棠湾在客户接待方面即采取多种措施，体现海棠湾奢享领 墅的标杆之作的不凡之处 电话预约 项目基本情况 介绍后，询问 客户的意向时 间，推荐最佳 看房的时间给 客户 当天预约 当天参观的客户 需提前不低于一 个小时告知现场 销售人员 当天未预

27、约 当天未预约到达 现场的客户，需 在落客初进行登 记，由销售人员 带领方可参观 同行预约 同行交流日为每 周二，但需要提 前3天预约 落客处为项目主入口，建成后将成为迎宾厅，此处设有超大屏电视，播放区位与沙盘图片，通过销售人员的初次印象与讲解， 有效对看房客户的身份及意向度进行辨识与筛选，A型样板间对所有登记看房客户开放，E型样板间与主售楼处只接待有一定级 别的客户。 00其他 03北京 02 上海 01南京 01 02 03 30% 30% 10% 20% 项目入市初期，仁恒发动所有分公司进行宣传与推广，更 以业绩红利吸引，联动市场，起到开盘热销的效果。 仁恒海棠湾项目为集团高度重视之一，

28、针对销售策略大胆 提出全国联动销售，项目业绩可纳入各地分公司总业绩， 因而产生的热烈反响。 仁恒海棠湾项目信息成功渗透全国各“仁恒”，精准 而有效的传递给客户 目标客户对仁恒产品品质的认可 目标客户对项目所在之地“国家海岸海棠湾”的认可 项目研究 精准营销策略 项目目标客户定位为高端消费、财富顶端的人群。因此项目营销推广策略瞄准的方向不局限于本地，而是全国与 全世界，低调的线上宣传，高调的营销策略（线下打法），是营销板块的亮点 营销回归本质，以产品力为核 心的营销，现场利用示范区的 实景展示、楼书、说辞、产品 细节等多种手段对引导客户 标准化的预约看楼接待体系，保持豪宅的 尊贵感与神秘感；专业

29、的服务体系与精准 的辨客方法，二次售楼处接待与特色样板 房的极致体验，让高级别客户体会足够的 尊贵感，智能社区与定制化的特色物业服 务，加上超五星酒店配套服务的优享权， 让客户对对未来的生活充满期待 线下低调的营销推广，高调的全 国性营销策略，运用品牌联动， 业内推介、圈层营销活动、高端 媒体等手段传播项目价值，借势 国家海岸海棠湾的整体形象宣传， 进一步提升项目价值 项目概述 营销推广展示小结 营销回归本质标准化与定制化服务营销策略 04 章节 PART 总结 项目区域定位 建筑品质 产品打造 营销策略 仁恒海棠湾 总结 坐拥北纬18，全球海景度假线 千亿国家海岸，全球仰望，地标建筑群 从北

30、纬1度到北纬18度、来自新加坡、懂海懂 生活 一线临海，海棠湾别墅地标 海棠湾区内别墅体量最大的项目 国际大师级设计团队 建筑造型设计、用材考究 将国际化的居住生活，与博大精深的中华文 化精髓完美融合，开创海景独栋别墅多变空 间享受 以11万园林景观打造整个湾区最大的实景 示范区，用心筑就最为精致的湾区度假梦想， 中国精装成品住宅领导标杆 户型高赠送，数量稀缺 打造景观之最 户型分级，兼顾典藏版与奢享级客户室 内外景观融合且赠送面积大，充分体现 奢侈的豪宅风范 数量稀缺，打造海棠湾别墅地标 窄众传播 全国品牌联动，高端圈层营销 营销回归本质，以产品力为核心的营销， 吸引客户 窄众传播，开发商的品牌效应，精准有效 的将项目信息传递给目标人群 , 细分市场 营销，减少广告资源的流失，提升项目价 值传播及口碑传播 Thanks For Comming 谢谢观看