2021年中梁项目运营总图V1.8(456高周转).pdf

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1、由投资部门主导 拿地后1周内 开盘后 17个月 投前阶段 1个月 预备会阶段 0.6个月 方案批复阶段 0.4个月 施工准备阶段 1个月 交付后 开盘前 2个月 交付前 2-6个月 项目全周期 时间阶段 投资 运营 开发 设计 成本/招采 工程 营销/客服 财务 编制投前版 计划 编制拿地上会版 目标成本 前端融资立项 编制投后版计划 核对可研版货值 完成可研版目 标成本审批 成立招采管 理组织 市场调研临展选址 开发贷立项 签订前端融资协议股权质押 组织召开 预备会 提交运营图初稿 制定项目 招采计划 编制营销 大纲 前端融资放款前端融资贷后管理 考核/冲刺版计划上线 时间底线：取得预售证起

2、1个月内 开盘前1个月开盘前1个月开盘前 按揭回款考核 集中签约：签约后1个月内； 正常签约：签约后1周内 工地开放体验日 交付前1个月 交付前6个月 交付启动会后 交付前12天 集中交付完成1个月后 交付满1年启动 阶段关键 成果 指引&模板 123 45 67 8 经营看板 试桩 拿地后20天内 拿到预售证1周内 M-A1.地块初判审批表 M-A2.市场定位报告模板 M-A3.头脑风暴会会议指引 M-A4.可研版目标成本测算表模板1.0版（拿地适用） M-A5.项目管理类招标采购管理工作指引 M-A6.尽职调查所需资料清单模板 M-A7.市场调研报告模板 M-A8.销售展厅选址指引 M-A

3、9.前端杠杆融资操作指引 M-A10.项目高周转操作指引 土地获取 整体货值 供货计划 经营看板 考核节点 公司奖惩 成本管理 公司奖惩 经营看板 认购排名 签约去化 应收账款 公司奖惩 营销费用 前端及开发贷 经营看板 回款分析 应收账款 成就共享 跟投 营销费用 资金管理 OA信息 公开平台 M-B1.项目可研报告模板 M-B2.可研上会现场汇报操作指引 M-B3. 项目投前评审操作指引 M-B4.项目全景节点计划表 M-B5.项目首期开盘基准周期表 M-B6.项目管理类招标采购管理工作指引 M-B7.项目前期准备作业指引 M-B8.前端杠杆融资操作指引 M-C1.投后目标合约书审批表 M

4、-C2.运营图模板 M-C3.项目预备会管理办法 M-C4.项目预备会汇报模板 M-C5.可研版目标成本测算表模板1.0版（拿地适用） M-C6.项目管理类招标采购管理工作指引 M-C7.集中采购管理工作管理办法 M-C8.监理规划审查指引 M-C9.中梁营销大纲模板 M-D1.工程管理规划（编制指引） M-D2.集团房地产开发贷款标准及操作指引 M-E1.项目启动会管理办法 M-E2.项目启动会汇报模板 M-E3.目标成本测算表（各阶段适用） M-E4.施工组织设计审查指引 M-E5.集团房地产开发贷款标准及操作指引 M-F1.中梁集团示范区品控及评比管理办法 M-F2.示范区验收审批表 M

5、-F3.示范区评审表-产研 M-F4.示范区评审表-项管 M-F5.示范区评审表-营销 M-F6.合约规划管理模板 M-F7.目标成本测算表（各阶段适用） M-F8.项目开盘方案评审模板 M-F9.中梁地产销售后台工作指引 M-F10.开盘风险检查作业指引 M-F11.按揭回款操作指引 M-G1.二次专项设计管理办法 M-G2.目标成本测算表（各阶段适用） M-G3.项目管理类供方管理工作指引 M-G4.供方情况调查表 M-G5.工程供方履约过程评价表 M-G6.中梁地产集团第三方过程评估(实测实量)工作制度2.0版 M-G7.中梁集团项目开盘后评报告模板 M-G8.客户满意度管理作业指引 M

6、-H1.中梁地产集团项目二次改造工作制度 M-H2.项目交付品质评估工作制度 M-H3.项目交付客户风险管理作业指引 M-H4.项目交付前客户风险排查总表 M-H5.工地开放日活动管理作业指引 M-H6.中梁地产集团完美交付管理办法 M-H7.项目交付管理作业指引 M-I1.项目管理类供方管理工作指引 M-I2.工程供方履约后评价表 M-I3.项目维保管理作业指引 M-I4.客户满意度调查管理指引 节点汇报项目经营风险预警 项目计划周报 开盘风险预警 封顶风险 预警 项目月度动态 货值盘点 每周五 每周五 即时关注，即时通报 每月5日 每周五之前 每周五之前 编制工程管理策划 物业前期介入 取

7、得土地证 示范区现 场评审 示范区 后评估 收地 人防、消防、规划验收 办理大产证 设计后评估 总包 进场 工程达预 售条件 R R- -B3B3 MM- -B4B4，MM- -B5B5 R R- -A6A6 MM- -A4A4 R R- -A10A10，R R- -A11A11，R R- -A12A12 MM- -A9A9 R R- -C3C3 R R- -C7C7 MM- -C5C5 R R- -B8B8 MM- -A7A7 R R- -B9B9 MM- -A8A8 R R- -D7D7 R R- -C12C12 R R- -C2C2 MM- -C2C2 R R- -C4C4 MM- -C

8、3C3，MM- -C4C4 R R- -B7B7 MM- -B6B6 R R- -C11C11 MM- -C9C9 R R- -C13C13 R R- -C8C8 MM- -C6C6 MM- -D2D2 R R- -E2E2 MM- -E1E1，MM- -E2E2 R R- -F2F2 MM- -F6F6 R R- -E7E7 MM- -E4E4 R R- -E6E6 MM- -E3E3 R R- -C9C9 MM- -C6C6，MM- -C7C7 R R- -F3F3 MM- -F7F7 R R- -F8F8，R R- -F9F9，R R- -F10F10 R R- -F11F11，R R-

9、 -F12F12 MM- -F11F11 R R- -G1G1 R R- -G3G3 MM- -G2G2 R R- -G5G5 MM- -G7G7 R R- -G6G6 R R- -G7G7 MM- -G8G8 R R- -G4G4 R R- -H2H2 MM- -H2H2 R R- -H1H1 MM- -H1H1 R R- -H3H3 R R- -H4H4 MM- -H3H3，MM- -H4H4 R R- -H5H5 R R- -I1I1 R R- -I2I2，R R- -I3I3 MM- -A5A5 R R- -D8D8 MM- -D2D2 R R- -E8E8 MM- -E5E5 MM-

10、 -F1F1，MM- -F2F2 MM- -F3F3，MM- -F4,F4,，MM- -F5F5 MM- -G1G1 MM- -G3G3，MM- -G4G4，MM- -G5G5 MM- -H5H5 MM- -H6H6，MM- -H7H7 MM- -I1I1，MM- -I2 I2 MM- -I3I3 MM- -I4I4 图例说明： （1）关键路径： （2）非关键路径： 过程评估 联合 验收 认购 转签 R R- -D2D2 概念方案阶段 （方案前置，策划先行） 拿地前1个月以上 拿地后7天 项目 初判 土地评 审决策 签订投 前目标 合约书 项目 获取 签订投后目标 合约书 头脑 风暴 发展工作

11、 例会 R R- -A1A1 MM- -A1A1 R R- -A2, A2, R R- -A3A3 MM- -A2A2 MM- -A3A3 R R- -B1B1 MM- -B1B1，MM- -B2B2 R R- -B2B2 MM- -B3B3 R R- -C1C1 MM- -C1C1 预备会货值优化 预备会前 土地合同签订后1个月内 取得工规证取得施工证 拿地后2个月内 取得用地证 拿地后2个月内 取得方案 批复 拿地后1个月内 完成概念 方案设计 与政府实质性谈判阶段 开始正式 打桩 拿地后40天内 开始 挖土 拿地后60天内 垫层施工 拿地后70天内 示范区动工 拿地后3天内 示范区/降水

12、/地勘/ 桩基单位定标 与政府实质性谈判阶段 现场踏勘 拿地前2个月 初勘详勘 R R- -A5A5 MM- -A6A6 工程初步策划 装修、景观单 位定标 概念方案 评审 示范区主体 施工完成 完成硬装、 软装施工 拿地后2.2个月拿地后3.7个月 R R- -A4A4 监理策划 施工组 织设计 R R- -A7A7 R R- -C10C10 MM- -C8C8 R R- -D1D1 R R- -D3D3 R R- -D6D6 MM- -D1D1 R R- -E3E3 R R- -E4E4 R R- -F1F1 MM- -G6G6 销售团队组建、 培训 确认精装 标准 示范区 开放 低聚 正

13、展 开放 R R- -F4F4 R R- -F5F5 认 筹 产品 说明 会 开盘 评审 R R- -F6F6 风险检查 客服热线 推广 MM- -F9F9 MM- -F10F10 示范区开放前 编制强排方案 （已进入城市） R R- -F7F7 R R- -E1E1 MM- -B7B7 MM- -F8F8 外架 拆除 完成景 观工程 MM- -B8B8 完成建筑报 批版施工图 规划方案 内部评审 公区/批量精装室内 硬装方案评审 R R- -C5C5，R R- -C6C6 R R- -E5E5 公区室内 硬装概念 方案评审 货量区 景观方 案评审 完成建筑实 施版施工图 R R- -B6B6 R R- -D5D5 示范区概念 策划 示范区景观、建 筑概念方案评审 示范区建筑 方案评审 示范区景观 方案评审 示范区室内硬装方案评审 样板房室内硬装方案评审 完成示范区建筑施工图 完成示范区 景观施工图 完成示范区/样板房室内硬装施工图 示范区/样板房室内软装方案评审 示范区/样板 房室内概念 方案评审 R R- -A3A3 R R- -B4B4 R R- -B5B5 R R- -D4D4 R R- -F13F13