2020年毕节拓海天辰项目营销策略沟通_119P.pptx

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1、,【拓海天辰项目】 2020-2021年营销策略思考沟通案,重庆智安信实业有限公司 2020年10月14日,呈送：毕节拓海置业有限公司,来 先聊聊智安信.,智安信豪宅经验展示,重庆 核心,来福士重庆第一豪宅 ChongqingFirstMansion,智安信豪宅经验展示,渝中 咽喉,鹅岭峯渝中低密豪宅 SuizhongLowHouse,智安信豪宅经验展示 江北嘴,梵悦天御江北嘴豪宅 JiangbeizuiMansion,High-endservice,智安信豪宅经验展示,玖玺台高端服务豪宅,mansion,融创,智安信豪宅经验展示,御江六骏南岸高端豪宅 SouthBankhigh-endman

2、sion,金辉,再 看看我们的资源能力：3大组织闭环,智安信,库,会,名绅会,重庆市各大商协会,智安信私人会所,链,一级分销,二级分销,圈,通用航空,明星名人,异业协会,工商联盟,银行金融,开发商,客户资源输出,存量豪宅客户库,Call客资源库,自由经纪人,在售项目客户池,智安信-圈-链-库-会 全城客户资源全覆盖,客户资源闭环,方案狂人（公众号ID：fakrvip）私藏推荐，仅供个人学习之用。,战略发展中心,五大事业部,风险代理,商业项目,包销项目,人员支持 人才培养,策略服务,信息反馈,策略输出,信息整合,数据支持,战略发展中心策略总控,全周期、多维度、多方式 策略输出，营销资源整合,传统

3、代理,策略输出闭环,基本管控,困难管控,高层管控 决策研究 全名讨论 多人协助,客 户 服,务,常规晚会 高层理客 扁平沟通,销售执行闭环,成交管控 精英顾问 分层公关 多级逼定 高层直通,案场执行,客户维护,方案狂人（公众号ID：fakrvip）私藏推荐，仅供个人学习之用。,思,智安信团队：,的理解,苗族 民族风情,苗药/烤烟,靠山吃山：烤烟与马铃薯,盛产天麻、杜仲、五倍子 融合少数名族风情,以传统农业，特殊作物发展模式 拉动区域脱贫致富,旅游 红色文化 人文/景区,靠山吃山：旅游拉动三产发展,有草海，韭菜坪，九洞天等景区,长征红色文化遗址 金沙江，乌蒙山，赤水河 拉动外来消费的动力,能源

4、风力发电,矿能/气候,靠山吃山：第二产业支撑,乌蒙山山地风能 金沙江，乌江的水利能源 山内的无烟煤储备量大 依托二产能源发展,毕节人口排名第一；面积排名第三 人口多带来的内需红利明显 毕节GDP增长呈现下滑趋势 经济转型带来的发展问题突出,人多地少 内需充足 川/滇/黔/渝金三角 Intermingling,排名,1 2 3 4 5 6 7,地市,遵义市,黔 东南,毕节市,黔南州,同 仁市 黔 西南 六盘水,面积 （平方公里） 30763 30339 26825 36195 18003 16805 9914,排名,1 2,3,4,5 6 7,地市,毕节市,遵义市,贵阳市,黔东南,黔南州,同仁市

5、 六盘水,排,名,人口 （ 万人） 6611 6192 4623 348 4 324 5 312 6 288 7,地市,贵阳市,遵义市 毕节市,黔南州,黔西南,六盘水 同仁市,GDP （ 亿元） 4039 3483 1901 1518 1272 1266 1249,8 9,安 顺市 贵阳市,9267 8034,8 9,黔 西南 安顺市,282 231,城市,地位,四房基础 三大需求 家庭结构/气候导致 Family Life,多子家庭，教育需求旺盛 四房基础需求明显； 户型结构上追求： 大客厅，大阳台，大主卧 空调安装非必须品,需求 特征,毕节土地的稀缺，大城项目少,德溪新区发展势能强,以诚-

6、献城,方案狂人（公众号ID：fakrvip）私藏推荐，仅供个人学习之用。,1,本体显性价值,市场竞争,客群逻辑,3C定见输出,城中绿肺毕节会客厅,未来的德溪新区将以商业、商务商贸及商住用地、绿地为主，,同时布局商务、教育、文化等用地，力求将德溪新区新城打,造成毕节市的“客厅”、“绿肺”、“幸福城”。,德溪生态新城 让生活更贴近自然,德溪新区有两个毕节著名的湿地公园，德溪湿地公园，月亮,湖湿地公园，众多休闲广场和环形跑道都将成为市民休闲娱,乐的景点。,半小时经济圈,德溪新区碧阳大道连接机场高速、高铁枢纽中心，周边道路 宽敞顺畅，20分钟通达机场和高铁站，上高速10分钟到达收,费 站。让您可直接链

7、接城市繁华。,学府环伺 自此书香门第,德溪新区名校林立，毕节市第五实验学校、新毕节二中、梁 才学校、七星关区第四实验学校、毕节民族中学、清华国中 等学校等优质的一站式教育体系。优质的教育资源，让孩子 赢在人生起跑线上。,区域价值毕节德溪新区发展,德溪新区拥有城中绿肺、毕节会客厅、半小时经济圈、德溪生态新城等称号,从远期价值来看，促使德溪新区作为毕节的新中心点出道,毕节发展的中心,拓海品牌,拓海品牌深耕毕节市，从环境改善-业态升级-高端人居-全面升级改善，始终坚持将最好的带给毕节人,民的信念，成为当地开发最多的开发商，品牌深受当地人信赖,毕节拓海置业，是由重庆海怡天实业和重庆中科集团（中国民企5

8、00强，重庆民企50强第8位）等多家渝企出资组建，坚持“诚信地产、责任地产、良心地产”的开发理念，以助推城市建设、提升居住品质为己任,拓海南山郡,拓海中央公园拓海学府新城,拓海山语城,SITE,SITE 未通车道路,规划桥梁,项目紧邻德溪湿地公园公园，自然景观资源较为明显，周边规划有高等学校用地，周边道路未通车 东至道路为本案主要来访动线，目前尚未通车，且界面不佳，项目昭示性弱 项目北至德溪湿地公园,东南方向为居住用地，西南方向为学校用 地，西贝为公园绿地，东北为商业用地,本体项目四至,用地毗邻倒天河，对岸为德溪公园，沿岸有丰富的河岸景观，周边有两块 学校用地，教育资源较丰富。 用地62725

9、.22，容积率2.5，总建筑面积213275.43，由8栋高层、 12栋洋房、约1500商业、1815个车位组成,现代主义风格建筑立面：,用现代手法和材料诠释项目，而本案采用现代主义风格是毕节第一个使用现代主义风格的产品，从设计角度进行了较 高的市场区隔，并将成为德溪公园的最美天际线，与城市融为一体,首开签约任务任务1.2亿，受天气影响，售房部开放时间将延后至11月上旬，蓄客 时间较短，任务重，前期将异地蓄客,本体项目首开产品,项目首开货值将加推1栋T4高层产品，4栋T2洋房产品，共计208套，首开楼栋质素较为优质 首开任务1.2亿，但受天气影响，售房部开放时间延至11月上旬，蓄客时间短，前期

10、将异地蓄客,项目首批次加推1栋T4高层产品，26层到顶，共计100套，视线遮挡较少，绝大楼 层可正看德溪公园 4栋洋房T2洋房产品，共计108套，其中，A7、A13栋产品紧邻德溪公园，临崖景 观优势明显，且A13栋产品为独栋洋房，质素较优,A1高层,A7,A13,A9,A8,4.2m,3.6m,南向三开间，居住舒适度高，户型动静分区较为明显 南向景观阳台，主卧，采光较强，舒适度较高，但无法享受景观资源 飘窗均可打掉，空调机位预留少，可整体推出，尺度感强 厨房开门过小，餐厨关系不急，被三个动线围合,A1标准层中户115,3.6m,6.7m,3.3m,过道存在面积浪费，客厅进深短,厨房可改造型强,

11、功能 玄关,厨房开门过小 餐厨关系不佳,高层标准层户型分析,高层端户133产品具备景观与采光舒适度双重优势，横厅产品仪式感强 中户115 产品南向三开间，采光强，但景观优势低，北向无窗，餐厨关系不佳,7.05m A1标准层端户133弧形景观阳台,全明通透户型，南侧三间卧室均可南向采光，居住舒适度高，景观与采光兼备 大面宽产品与大平层产品近似，飘窗均可打，赠送率高 7M横厅，客厅居住尺度较高，客厅、餐厅、厨房关系较好，社交关系强 北向弧形景观阳台，采光与尺度感较强，有较强舒适度,主 卧纵向套间，功能性与舒适感较强,3.8m,3.6m,洋房128标准层,洋房132标准层,6.6m,可改造空间 7m

12、,南北通透户型，户型方正， 舒适度高，采光较好 较高的可改造性，可改造 为横厅产品，也可将书房 与景观阳台联通，做老人 房 类方厅产品，有较高的社 交属性，场景交互性强 入户双洄游动线，玄关收 纳性较强，且更具仪式感 3.8m面宽主卧，主卧收纳 系统强,双洄游动线,社交性方厅,7.4m,主卧套,强收纳 主卧套间,洋房标准层户型分析,洋房128产品户型方正，客厅可改造性强，但缺少玄关系统，餐厅位置不佳,132产品客厅改造性强的同时，可形成大方厅布局，交互性强，入户可做双洄游动线概念，引领市场,南北通透户型，户型方正， 舒适度高，采光较好 较高的可改造性，可改造 为横厅产品，也可将书房 与景观阳台

13、联通，做老人 房 3.6m面宽主卧，各卧室 飘窗和机位都可打，尺度 较为舒适，转角窗 玄关系统在该面积尺度下 收纳性与仪式感不足，半 对卫生间 餐厨关系不佳，餐桌难以,靠墙，动线存在交叉,怡趣（景观轴线）迎,门头的大气与尊贵紧紧联系着景观轴线，两旁的水景如若似画，走在折曲线的空间里，,感受中庭的大气与舒适，迎来安逸自然的归处生活,迎,童梦童趣（儿童空间）童,奔跑在马卡龙色的色彩里，追赶着四季的太阳，疲倦了便靠在大树爷爷旁休息一下， 在 这里我用泥土堆砌着自己的梦想，偶尔钻进了城堡，偶尔睡在白云里，偶尔变成宇宙超人,童,精享共融（庭院空间）聚,景观细节与庭院意境相得益彰，令时光放缓，引人遐想 在

14、这里欢声笑语，安静看书，欢聚与静享都在这里自得,本案四大园林景观特色，以迎/童/聚/动四大主题与空间相呼应彼此共生,实现全龄化客户休闲生活，实现全生命周期居住体验,聚 动,悦动四季（运动空间）动,在多彩动感的空间里，慢慢卸下身体的疲倦,体验健身的乐趣，造就更多愉悦、健康的生活体验，为新的一天焕发新的活力,春,冬,香樟林,水杉,夏,银杏秋,乌桕,方案狂人（公众号ID：fakrvip）私藏推荐，仅供个人学习之用。,项目坡地高差+景观步道,项目与德溪公园存在坡地差，一线洋房可享受绝佳的崖线景观，,产品排布对高层产品的景观遮挡也存在最小化,引园入境，本案将自行修建崖线栈道通往德溪公园,可从园区内直接通

15、过公园步道到达德溪公园,本体梳理总结,Point1：德溪势能：属于毕节当前最具有势能的新区，开发集聚，优势明显 德溪新区的区位价值明显，是本案的核心价值；项目占据势能，是项目推广输出的关键 Point2：外部价值：未来桥梁连接；德溪公园景观；河流景观价值；崖线价值 项目周边道路未修通，近板块配套弱，前往项目的动线较长；崖线景观洋房，有效利用景观价值 Point3：内部价值：现代主义风格；纯粹的洋房组团；低商配；先进社区概念 适当的商业配比，在保证业主的基本需求，又可保证客户居住环境的私密性，纯粹的洋房价值 Point4：首开目标：完成签约任务1,2亿，时间仅剩2个月，时间紧任务重 但受天气影响

16、，售房部开放时间延至11月上旬，蓄客时间短，前期将异地蓄客；首开楼栋优质,拓海不负土地，不负期待,土地虽然对城市来说只是构成城市的方格，而所承载的建筑构成城市的灵魂 拓海深耕毕节多年，逐渐肩负起一个城市运营商的重要角色，将土地与城市真正交融 在这片土地所建立的，是一个在横向上勾勒起德溪公园轮廓，在纵向上树立毕节最美地平线，内部塑造毕 节居民所向往的生活空间,思考,毕节势能格局,毕节市区德溪新区属于发展较成熟的新区，当前势能最高,城市发展成为核心五大区：老城区/东城区，南城区，碧海工业区，德溪新区，金海湖新区,天禧,山语城,天辰,中央公园,毕节地产理解,老城区,碧海新区,德溪新区 年度成交面积：

17、约50万 年度成交套数：约3000套 高层单价：约5500元/ 洋房单价：约6800元/主 力面积：105-135 在售盘量：约12个 年底竞争新盘：盛华天宸，中鼎锦城等,南部新区 年度成交面积：约30万 高层单价：5900元/ 洋房单价：7500元/ 主力面积：125-140 在售盘量：约1个,未来土地及新推极其有限，进入尾声,老城区 年度成交面积：约20万 高层单价：4500元/ 主力面积：120 在售盘量：约1-2个 楼盘势能低，在售盘量少，价格兑现低,碧海新区 年度成交面积：约2万 年度成交套数：约144套 高层单价：5100元/ 洋房单价：6000元/ 主力面积：110-125 工业

18、界面为主，在售盘量不足，发展缓慢,金海湖新区 年度成交面积：约40万年 度成交套数：约2800套 高层单价：4200元/ 主力面积：110-140 在售楼盘：约7个 区域内典型项目：拓海学府新城、 生态丽景、 四季首府、凤凰城、 碧阳信达未来城,金海湖 新区 政策加持 低价换量,德溪新区 量稳价高 竞争激烈,南部新区,量少价高 推盘稀缺,德溪新区开发集中，地产势能充足,从量价能力看，德溪新区销售单价（5500/6800），处于城市较高位,竞品地图,竞争格局极为激烈，面临内外夹击的竞争环境,本案不仅直接面临竞品贴身竞争，且同时12月盛华天宸开盘，面临一级竞品项目竞争,一级竞品,盛华天宸,碧桂园玖

19、珑台,二级竞品,德溪大院,明郡悦府,中梁国宾府,、,盛华天宸,盛华匠筑“天”字号东方府邸，以府为尊，以园为韵，当前项目临展厅已开放，价格未释放 建面约105-135，新中式府邸大宅，入户大门较具仪式感，苏式园林小组团，未来示范区打动力较强,售房部,小区大门,苏式水景,【借鉴意义】,建筑面积约120m,建筑面积约135m,盛华天宸,135m大横厅设计，全通透户型，居住舒适度较高，双阳台设计，视野采光好 动静分区，干湿分区，增加居住舒适性；有入户玄关，但部分面积存在空间浪费,建筑面积约105m,以“东方美”延续中国传统人居文化的精神内涵；项目内部自建幼儿园； 2W方江南山水园林；智能化社区；双入户

20、大堂；520米康乐跑道；,天字系与本案“天”有所重叠，即将呈现的苏式园林的卖相讲对客户有较强的吸引力，且在本案当前的来访动线之上 135产品双阳台，最小户型小于本案，总价门槛低于本案，但本案的洋房产品将与其形业态降维,3.3m,3.8m,4.2m,3.6m,7.1m,碧桂园玖珑台,碧桂园品牌影响力（带精装送车位），占地面积64333，容积率2.50 ，绿化率35%，,建面约105-140产品，建面价格7000元/+，总价74W+,，,【借鉴意义】,3.75m,建筑面积约115m,建筑面积约140m建筑面积约140m,碧桂园玖珑台,独立电梯厅，可打造前室；主卧套设计，居住舒适度较高；空间布局合理

21、，景观采光面较好,有入户玄关，增加生活私密性；但卫生间空间较小，影响局部生活舒适度,碧桂园品牌影响力，精装+有地暖+送车位三重精致生活体验；新中式+花园大配套+铂金物业；,匠心设计中式山水园林，智慧社区，东方大宅,项目精装交付，带地暖，送车位使用权，综合性价比高，大面积产品设计中规中矩,3.8m,3.55m,4.8m,德溪大院,德溪大院购房送车位，占地面积59978，容积率3.10 ，绿化率32%，,建面约118-142产品，高容积率，居住舒适度低,建筑面积约143.33m,德溪大院,主卧套设计，采光通风视野好；,具备功能性入户玄关；餐客厅4.2米开间，社交尺度感极弱，传统竖厅设计不大气,4.

22、2m,3.6m,建筑【面借积鉴约意13义6.6】7m 购房送车位的生活体验；五星级金钥匙酒店管家；6大智能安防系统配置；,建筑面积约120.62m,德溪大院当前路网交通便捷；人车分流，配套齐全；,120户型与本案几乎一致，大面积产品设计不佳，尺度感弱，143产品无法改造横厅 本案从具备绝佳优势,3.4m,5m,3.6m,4.2m,明郡悦府,明郡悦府占地面积54651，容积率3.11 ，绿化率35%， 建面约119-168产品，建面价格5500元/+，总价65W+,建筑面积约118m,建筑面积约168m,明郡悦府,主卧套设计，居住体验感较好；双阳台设计，采光通风视野好；,无入户玄关，生活私密性较

23、弱；传统竖厅设计，餐客厅4.1米开间，社交尺度感较弱；,建筑【面积借约鉴1意35义m】,4.1m,3.6m,回乡置业享5重好礼；学府相邻集中供暖实景现房；多重归家礼仪系统； 1.4W方超大中庭园林美景，打造公园住区；度假式全龄化休闲生活； 具备现房优势，有院馆的半赠送，但户型设计较为过时，品牌优势也较不明显,3.3m,3.6m,4.8m,5.4m,跑节本土客户接受需一定时齐 间， 沉育,价以,双户，格堂 走道,全教,“天”字号东方府邸，东方韵美,社区规划,对 标项目/价值本案 生活配套,自带商业，临德溪公园,高层+洋房,盛华天宸,纯居住，临德溪公园,碧桂园玖珑台,自带商业，教育配套,高层+洋房

24、,德溪大院,自带商业，教育指标,高层,明郡悦府,纯居住现房，教育配套,高层,园林景观,高层（22-25层） 苏式园林小组团,匠心设计中式山水园林,对标2W方德江溪南山新水园区林 板块本案周边花各园大竞配品套,1.4W方超大中庭园林美景,公园社区,及 势 精装+有地暖+送车位 约520m 但康乐 毕,四大园林景观特色，以迎/童/聚/动 主题与空间相呼应彼此共生 坡地高差及自建公园栈道，,能 套,1500m商，能区新项内自幼园智化，,五星级金钥匙酒店管家，6大 能防配，边套,多重归家礼仪系统,2T2/3T4,2T4,2T4,精装交付是竞品核心直 饮 附水加值，支入撑大 洋房2T2、高层T4 高层：

25、115-133,105-135m,交付标准,在售价格,清水,清水, ,精装,建面6600元/+,74W+,清水,建面5500元/ 66W+,清水,建面5500元/+ 总价65W+,营销推广,暂无,新中式府邸大宅,碧桂园品牌，精装地暖标准，,房行东方swotho use.商co业m 资源、教育资源,购房送车位，五星级金钥匙酒,店管家，6大智能安防系统配,置,本土房企，集中供暖，多重,归家礼仪系统，现房价值,项目竞争市场,市场特征总结,Point1：竞争红海：从一梯队的碧桂园/中梁，到本土的开发企业，面临多盘分流 德溪新区南部片区的竞品中，本案位置动线较深；竞争势必面临末端引流的困难点 Point

26、2：价格兑现能力看：洋房价格6800元/属于市场价，但竞品有精装溢价 从市场维度看，毕节市场中在售洋房极稀缺，是本案机会。但价格兑现中，竞品送车位含精装 Point3：售量市场看：德溪单盘月均30套，年底实现首开热销要超越市场平均量 售量上存在营销挑战，本案要突破市场现有的平均速度，创造超越市场6倍速度的神话销量 Point4：区隔问题：竞品多从区位/学区/新中式上立盘；本案产品力有引领性 竞品立盘的打造能力相对输出有限，在产品高维度创新上，能力较差，是本案竞争的核心实力,和实生物，同而不继，做时代引领者 新古典与新中式充斥毕节市场，大型房企也未曾做出富有诚意的作品 缺少自身项目与城市关系的思

27、考，没有尊重一块土地的价值 多数的洋房为拼凑容积率的“牺牲品” 内部园林的规划对美感与功能性均缺少整体构思 户型上的讲解也是缺少引领,观点,德溪新区客群演变,德溪新区经历3次客群转变，地缘性客群主导，有品质型购房需求，同时有明确总价预期,七星关发展初期,产业城镇化,现代城市化,产业现代化升级、旅游业发展 带来新一轮价值、人口红利凸显,老城区呈现老旧破败,旧城改造运动，大量拆迁户出现,德溪新区崛起,汇集商业、行政、金融、教育等城市大配套 毕节的“客厅”、“绿肺”、“幸福城,碧阳,拓海天辰,大道,老城-碧海 拆迁,客群抓取,学院路沿线,东部乡镇 辅助客群,老城版块,次主力客群,地缘性主力客群 老城

28、-城南版块,本案客户思考,客群策略性偏碧阳大道沿线，特别是南部城区具有实力的客群，辅助以部分拆迁乡镇客群,项目主力客群,地缘性客群,项目次主力客 老城客群,项目辅助客群,拆迁乡镇客,客群特征总结,Point1：客户对德溪南侧楼盘理解偏刚需，天辰项目的高端性需要教育市场 德溪新区以河为界，北侧规划打造具有高端性，而南侧因山地丘陵地形因素，低价楼盘较多 Point2：大桥未通车之前，客群来向预判偏南部区域，客户生活半径短 毕节当前客群的居住习惯看，地缘半径极短；德溪南部客群预判会以老城-南部新城版块寻找 Point3：便捷地段需求，偏爱临近主干道、临近学校的地段，临近工作地点 毕节客群对地段要求较

29、高，对距离敏感，生活半径窄，偏爱“目送式”上学方式,引发思潮，不被当下所限制，不被未来所桎梏 对待三四线城市的客户，他们对住宅的思考逻辑较为初级，对产品的思考具有时代局限性 住宅产品的升级改变的不是单纯实用性的提升，而是实用性下的多功能性带来的生活方式变革 客户并不是单纯因未贵而无法接受好的事物，而是因未没有使用过好的事物而无法接受他的贵,观点,2,项目目标,难点凝练,项目价值,核心打法,2020年项目目标,天辰问题分析,NO.1,本体问题：,NO.2,市场问题：,NO.3客户需求：,项目动线较深，客户导入存在难度 首开时间迫在眉睫，客户积累时间短，教育客群市场的周期有限 年度销售任务1.2亿

30、，单从任务量看，存在一定挑战,红海竞争格局已成，市场竞品量集中于德溪新区，开盘挑战大 2020年市场条件下，市场跑量速度较缓，本案跑量挑战大 竞品竞争拼品牌，配套，学区等，本案核心立盘的杀手锏需要树立,德溪南部版块，众多本土开发企业低价竞争，版块刚需属性强，如何变高端 客户生活半径较短，距离抗性存在,一、本案产品力价值是突围立盘的核心 二、周边学校集中是项目硬性价值输出的关键 三、软性价值输出或可成为项目杀手锏,景观型低密洋房的高端价值，如何向市场输出,动线较深，客户导入存在难度,拓海盘、TOP级、纯粹性、,项目的立盘核心是什么？,？,首开引爆难度：如何,引领生活方式革新品牌标签创变区域价值,

31、我们要做一个在毕节具有引领作用的标杆项目，全面革新毕节生活理念，引导客户跳出传,统的地产消费逻辑地产的消费，应该是居住理念的消费,Everyone,Arrives,1场,品牌产品体系发布,全程,3盘绑定、5盘联动,输出 产品力升级换挡,产品体系,构建升级体系：打造拓海产品系，将天辰，天禧项目作,为宙系高端项目-形成产品高端项目,山 海 宙,强调资源占有,景观住宅 高层+洋房,城市级高端,大平层 高端别墅,资源+景观,纯粹业态 高端别墅,拓海山语城,拓海中央公园,拓海中央公园六期,拓海天辰,拓海天禧,拓海学府新城,宙系产品力,通过产品立面的现代感，突出城市轻奢的概念，大 面宽采光；方厅横庭概念，

32、创造可变空间,活动主题：1220嗨购节,活动形式：前宣单屏+官微推文+案场包装,活动内容：嗨购五重礼,一重礼：推荐有礼（最高得2万）,二重礼：到访有礼（100%有礼）,三重礼：转发有礼（活动单屏）,四重礼：成交有礼（抽最高价值12888家电礼包）,五重礼：超值房源礼（限时限量特价房）,5盘联动山语城，中央公园，学府新城与两个新项目联动 3盘绑定山语城与两个新项目策略绑定，形成大社区合力,活动目的： 五盘联动，集中发声，在区域内形成拓海品牌声浪，通过项目的集中推广，嫁接双12购物节热,活动时间：12月5-20日,传播通路：,品牌发声：拓海自媒体矩阵、官微、内网 线上刷屏：912电台广播，安居客、

33、朋友圈定投 线下分散打击：老社区派单、渠道覆盖,案场包装采样,前宣海报采样,大区域势能加持,核心片区或核心景观的加持 未来醇熟的配套能力加持 品牌溢价能力加持 项目口碑，展示，服务体验增项,品牌开发商品牌价值的传承 对项目精神属性的赋予 推广过程中赋予的价值高度 线下活动中对价值的有效疏通,精神理念的营销站位 与客户的引导对话,与客户圈层属性的对位,与客户精神价值观的共鸣 客户对项目未来价值的信任 有引领的与客户进行对话,愿景的透支能力 市场与客户端的机会,充分理解市场竞争格局,整体区隔竞争，差异形象 对市场客群的充分理解 核心产品力的加持 产品设计引领客户理念,物理，有占有，重加持在热土板块

34、或核心资源占有之上，以革新级产品力进行再次升华,精神，轻迎合，重引领迎合客户需求的同时，可以给客户在生活理念与精神诉求上带来新的感悟,身处德溪公园旁，长景观带 以设计理念不负优质土地 革新德溪片区天际线,深耕毕节的全新产品系列 与城市共同发展,公园栈道打造，新形态景观思维,真正的纯洋房组团 现代风格外立面 全新户型设计理念解读,以革新引领城市，不做普通的项目，不做普通的客户,以项目整体价值去革新客户的居住理念 引导毕节可被引导的客户，走在时代的前列,如在对重庆追求17英里一般，有能力在芸芸中追求个性,利用营销的最终解释权，引领客户消费理念的转变，追求最好的生活,做一个可以在毕节引发居住变革的项

35、目,我们仰望天空与星辰时，是在畅想自己所向往的生活 拓海天辰，送给你未来最想要的生活,德溪公园头排，新锋著低密住区 以建筑勾勒公园轮廓，以理念创筑理想生活,价值输出核心点,品牌线 在毕节的每一作都是代表作 不负城市每一块土地，产品排布上土地价值的最大化，领先市场的现代化外立面承著德溪最美天际线 红线外修筑公园栈道，与城市资源链接，城市运营商的景观思维,规划线, ,功能与景观并进的设计理念，全龄化、全使用场景设计理念，四季即四色的园林 纯正的洋房独立组团，真正的洋房住区，业态升维打击，整体排布排布最大化景观带价值，外部景观与内部景观双向享受 围合式高层组团，最大化中庭景观价值 小体量商业，满足居

36、住私密性的同时，又可满足对生活需求,产品线,本案是从生活场景反推至户型设计，价值输出中从多个户型使用维度去传递 项目3+1户型的改造理念，深度传递132洋房7M方厅社交理念与洄游动线，133高层端户的景观大平层概念 教育客户应该不局限在当前家庭结构的限制，也不受到未来家庭结构的桎梏,输出方式线上引关注，线下细化价值,线上以悬念性广告引发关注后，核心输出项目的核心优势,线下客户到达案场后，进行价值点的细化输出,爆点活动引人流,拓客策略保导入,悬念入市引关注,核心价值输出,展示策略保传递,策略总纲,前期引发市场关注 短期内奠定营销高位 解决售房部开放前收客问题,输出领先毕节地产时代的品 牌、规划、

37、户型价值，奠定 项目营销基础,异地空中接待中心解决前期收客 问题，地块通达性与昭示问题， 地块价值直观表达,悬念活动引发市场关注 明星站台产品发布会、系列 歌谣祭，高人流量活动保证,蓄客,多盘联动-大开大合-精准拓 客，保证首期蓄客量,合理价格梯度挤压 80%重庆智安信飞虎队+20% 本地置业顾问双保障，首付,折扣、成交礼品促进成交,销售策略提转化,现场价值展板配合价值讲解,保证首开任务,3,推广思路执行,活动思路执行,案场销售执行,客户圈层拓展,展示体验升级,项目服务团队,执行目标-目标之下动作,签约1.2亿；完成-高层80套/洋房80套,项目转化率8%，整体蓄客2000组；洋房产品市场稀缺

38、性，增加500组保障,项目,推广,事件型活动,销 售型活动,拓客执行,来访通路,增加项目曝光,拔高宣传调性/配价,品牌发布会明星站台,拓海定制级公交卡派发,暖冬大礼包温暖金冬,联动永辉购物福利，宣传 渠道兵团作战 项目及老业主联动 商家跨界联盟 政府-教育-医疗企业陌拜,全民经纪人分销整合,合计,预计来访,1000（200）,100,100,100,960 480 100 400,60,2500,来访任务=2500组 转化执行是保障,按照60天；周期计算；日来访41组 单人人均接待4组,组建10人销售团队,飞虎队8+资源队2,全-渝系管理层+置业顾问,推广活动策略,推广活动原则,推广原则,活动

39、原则,七大强调前期强调区位、品牌、产品三大创著突破，推广着重点后期见机调整,三大重点充分利用拓海在毕节的影响力进行价值处落位，活动与销售节点紧密联系,板块品牌价值双线穿透：从拓海品牌打造与项目择址对德溪新区德溪公园高端公园住区价值进行解读 项目产品价值强立标签：生活革新创新产品“天辰系”在城市发展轨迹上的赋能，建立市场强标签 横厅生活演绎前置化：在推广端和物料端对横厅进行全面的生活场景演绎，百变户型演绎，提前宣导引领客户对横厅的接受度 客户精神标签对位：在土地与产品价值赋能后，通过美学范本、生活革新等精神线再次拔升客户对产品的预期 拓海引领生活革新：拓海在毕节6盘联动，前期有三大成功代表作、城

40、市运营商角度，从品牌端再次提升客户预期 推广方向见机调整：业态存在多维多重竞品竞争，根据试水阶段客户反馈调整价值输出方向 推广节奏铺排紧凑：在蓄客时间短且售房部开放滞后的客观条件下，提前以悬念入市，率先引发关注,1. 充分利用拓海6盘联动：初期拓海天辰与拓海其他项目项目进行联动，以品牌力/会所接待礼序/高端公园住宅进行初期价值宣导,2.创新主题性型大活动：以大型活动进行客户引流，引发全城关注，充分利用每一次系列活动进行蓄客,3.与销售节奏紧扣：由于蓄客时间较短，活动现场需与蓄客节奏、价值释放等紧密联系,推广概念引领,3、百变户型以最舒适的状态去生活,售房部开放高层/洋房首开,推广活动总纲,推广

41、 主题,拓海“天辰”系 始终代表作,拓海美学范本 送给城市的礼物,引领生活方式革新 献给更懂生活的你,1、进阶产品以高品质敬献生活 高品质建筑让情感有处可栖 空间让礼序与生活步调一致 2、7m横厅价值生活场景更多想象 情景化产品使用手册，演绎定制革新生活,1、不负城市的美好项目择址解读 （区位价值、德溪公园价值、自建公园 栈道价值） 2、美好生活引领者（输出四大主题园林 景观，迎/童/聚/动全龄化全生命周期生活 体验） 3、炒作产品户型价值（高层/洋房横厅方 厅价值、百变户型、大社交空间、正对 德溪公园景观面） 4、拓海歌谣季，歌谣对唱，嗨翻全,城,首开告捷 2020热销解读,1、 热销红盘：

42、,拓海再爆发，燃动德溪新区 2、销售数据、来访人气渲染，持续炒 作项目热销势能,3、老业主视频采访,（社交空间百变、场景交互百变、居家生 拓海业主人物志，拓海式生活代言 活百变） 4、老业主圈层，荣耀托海，感恩有您,进阶产品理念演绎,营销+热销解读,信息 释放,“天辰”系设计理念演绎溯源 居住在拓海天辰里的生活向往勾勒,10月,12月,1月,11月,2月,毕节拓海老业主春节活动 （红包群联欢、手写春联、年货礼盒,事件活动献给更懂生活的你 温暖大礼包全城派发，送天辰logo手套、 保温杯，主要以企事业单位精准客户派发， 温暖心灵，品牌发声 老业主圈层活动荣耀拓海，感恩有您 老业主新年答谢晚宴（增

43、加口碑传递， 增加老业主拓客老带新上访）,线上,推广,线下 释放,品牌价值占位项目价值演绎,1.无人机齐飞活动带你看天空 活动 星辰（晚8点无人机齐飞，一次城 1.售房部首开活动拓海歌谣季 铺排 市级宣告，对话毕节，形成轰动）（天辰天禧线上联动直播苗族彝族,歌谣对唱）,2.拓海六盘联动 邀请明星站台为拓海打call,品牌发布会所有美好，如约而至 （毕节第一个现代外立面）,2.拓海定制5000张公交卡 面值20元公交卡限量发售， 通过线上公众号领取，精准聚焦目标客群,1、天辰整体项目规划发布（把天辰整,体价值呈现，吸附客群，项目整体规划,发布）,项目品牌“天辰系”+主形象发布,2、拓海天辰华丽问

44、世 品牌炒作，做城市的引领者 德溪新区高端公园住区造势 3晚上八点记得仰望夜空,悬念倒计时，你未来最美好的生活就,在夜空，引发全城关注度,产品逻辑：,线上媒体：抖音、912车载电台、户外大牌、微信朋友圈、毕节房产网等,情景化横厅方厅价值手册释放 园林场景全生命周期体验释放,高层、洋房户型图房释行放,嫁接智安信媒介资源：地产类媒体、知名大V、自媒体等,让 美好生活发声,推广策略,悬 记 念 得,仰 望 星 空,连续三天霸屏全城及微信朋友圈，,向城市宣告，让美好发生，,“你未来最美好的生活就在夜空”,段时间内快速发酵， 引发全城关注度，,后期各媒体配合形成病毒传播；,始终 代表作,推广策略,拓,海

45、,天 辰 系,项目起势以天辰整体项目规划发布面市，,项目品牌“天辰系+主形象发布”，,品牌炒作，做城市的引领者，,炒作德溪新区高端公园住区造势，,炒作整体项目价值，吸附客群，引起客户兴趣；,送给 城市的礼物,推广策略,拓 海,美 学 范 本,对项目择址解读（区位、德溪公园、公园栈道），,炒作产品户型大价值（横厅方厅），,输出四大主题园林景观（迎/童/聚/动），,让客户享受全龄化全生命周期生活体验，,增加客户对项目的期待值及对生活在这里的信心；,献给 更懂世界的你,推广策略,拓 引 海 领,生 活 革 新,以高品质敬献生活，建筑让情感有处可依， 炒作7M横厅价值，给生活场景更多想象，,以情景化产

46、品使用手册，演绎定制革新生活， 以最舒适的状态去生活，用百变户型吸引客户，,同时引起话题讨论，产品户型面积转化为生活方式；,无人机齐飞活动悬念事件，晚上8点，你想要的生活在星空 活动时间：10月底 活动执行：10月底抽取一个周末，在晚上8点在地块做无人机齐飞活动，摆出“拓海天辰”“致你未来的生活”字样， 一次城市级的宣告，对话毕节，形成轰动 活动目的：引发全城围观，形成热点事件，后期再以短视频的形式再度刷爆朋友圈，话题不断，热议不断,活动策略事件活动,拓海六盘联动+品牌发布会 活动时间：10月底 活动执行：邀请明星站台为拓海品牌打call，同时举办品牌发布会所有美好，如约而至，宣传炒作拓海品牌

47、，宣 传毕节第一个现代外立面，创新+品质住宅等信息 活动目的：通过全城宣传炒作打造品牌精神高占位，增加项目流量，聚焦客户眼球，炒作项目热度、增加项目噱头,活动策略事件活动,售房部首开活动拓海歌谣季 活动时间：11中旬 活动执行：天辰天禧线上联动，直播苗族彝族歌谣对唱，线下各售房部举办拓海歌谣季，同时线上线下歌谣比赛，赢 取千元大奖 活动目的：精准聚焦目标客群，炒作项目热度，吸引客户到访售房部，提高到访量，增加项目噱头,活动策略首开活动,拓海定制公交卡全城派发 活动时间：11月底 活动执行：拓海定制5000张毕节公交卡，面值20元+项目信息的公交卡限量发售，通过线上拓海公众号或者线下售 房部领取

48、 活动目的：精准聚焦目标客群，炒作项目热度，吸引客户到访售房部，提高到访量，增加项目噱头,活动策略事件活动,荣耀拓海，感恩有您 活动时间：12月底 活动执行：因拓海在毕节深耕多年，有很多老业主，在12月底举办老业主新年答谢晚宴 活动目的：增加项目口碑传递，增加老业主拓客，老带新上访，增加老业主尊崇感及面子感，全城炒作热度，拔高项 目调性，吸引客户关注,活动策略圈层活动,蓄客销售策略,A1高层,A7,A13,A9,A8,标杆站位,6750元/,A7A8 6850元/,6800元/, A9,A13 6900元/ 楼王,同业态价格挤压,保留景观优势 跨业态价格挤压,价格挤压,跨业态价格挤压,销售策略

49、价值梳理与挤压策略,根据货源质素，洋房首开均价6900-6750元/，高层首开均价5400-5350元/ 以A13、A7为洋房标杆，进行同业态、跨业态价格挤压，A1高层端户向中户挤压 同时高层端户中高楼层保留景观优势，可从洋房挤压到高层端户,A1端户 5400元/,A1中户 5350元/,A7、A13栋,标杆产品头排景观价，133大尺度户型，A13栋独栋洋房， 楼王价值 A8、A9栋 可挤压产品A8中轴景观，127低总价进入 A1栋高层 端户产品132大平层类产品，中高楼层景观价值 中户产品115低总价进入,销售策略成交好礼送不停,成交好礼送不停 成交即送永辉1000元超市消费卡；每成交20套

50、即可抽家电四件套（冰箱、电视、洗衣机、烤火炉）； 每成交80套即可抽长城电动车使用权3年，促进客户购买欲，增加客户对项目兴趣 目的：,促进客户对项目兴趣，增加客户到访量及成交量，促进客户,购买欲望，刺激客户消费欲,操作流程 与永辉联动，购房成交即送永辉1000元超市消费卡，刺 激客户消费。 每成交20套即可抽取家电四件套，（冰箱、电视、洗衣 机、烤火炉），提高客户与项目粘性 每成交80套即可抽取长城电动车使用权3年，刺激客户 消费，增加项目调性，吸引客户眼球,销售策略降低首付门槛,折扣转移至首付款 客户按照备案价购房后，针对客户首付款进行打折，变相降低客户首付门槛,销售策略IPAD准备,IPA