2020年项目全周期风险控制表.pdf

《2020年项目全周期风险控制表.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2020年项目全周期风险控制表.pdf（5页珍藏版）》请在佰策地产文库上搜索。

1、1.1.1地上障碍物：有房屋、高压线、鱼塘、农田、林地、施工临设等影响到交地及按时开工的障碍 1.1.2地下障碍物：有河道、沟渠、矿坑、坟地、地下文物、光缆、市政管线等等影响到交地及按时开工的障碍 1.1.3土地自然灾害：有地裂缝、山体滑坡治理、山地泄洪等地质灾害，影响项目设计、按时开工 1.1.4建设用地红线桩点坐标复核后与拿地条件不符，或与邻近地块红线位置冲突，影响交地和报建以及按时开工 1.1.5土地款不能按政府要求进行缴纳（如：土地款缓缴、土地罚款未缴等），对后续报建、工程实施造成影响 1.1.6红线外附近有高压线、泵站等不利因素承诺拆除，但无法在交付前拆除的风险 1.1.7土地出让后

2、限高、退线等指标要求与投委会方案不符，影响设计和报建 1.1.8周边存在卫星、雷达基站，机场等限制建筑高度，需单独报建的 1.1.9项目实际运营节点要求与土地合同要求不符，造成土地处罚 1.1.10国土出让条件中的约定与规划要求不符，影响规证的办理 1.1.11土地有未解除的抵押，或涉及其他经济纠纷，影响国土证办理 1.1.12其他风险 1.2.1项目需代建幼儿园、学校，但其规模、位置与政府规划不一致或未经教育主管部门认可，影响报建 1.2.2项目需代建道路、公共绿地、公园等设施，无法按政府要求实施（如：进度要求、产权归属、移交标准、费用 分摊等），影响到项目验收 1.2.3代建标准不明确（如

3、：配置标准、面积等），影响到报建、开工及验收 1.2.4其他风险 2.1.1项目总体布局、业态不符合规划审批部门的要求 2.1.2绿地率、建筑密度存在不符合规划或国土、园林等专业的要求的情况 2.1.3 总指标满足规范的前提下，停车方式与当地审批尺度有差异，设置机械停车与当地审批尺度不一致 2.1.4建筑退线距离与当地审批尺度不符 2.1.5建筑单体存在挑空、夹层、设备用房、灰空间等后期可通过改造增加建筑面积的技术点，导致规划审批无法通 过 2.1.6商业、办公类项目单层平面的面积及单户面积与当地审批尺度不一致 2.1.7居住服务配套设施的设置与相关部门的要求或尺度不一致，但需要沟通解决（如：

4、卫生服务站未按要求设置在 首层） 2.1.8建筑及外立面的风格及色彩与当地审批要求不一致（如：地区性导则及设计指导意见等） 2.1.9小区出入口的设置及数量与审批部门要求不一致 2.1.10小区场地标高的设置与当地普遍性要求不一致（如：北京要求小区正负零不得高于市政道路1.5米） 2.1.11存在限高问题需要突破的风险 2.1.12单体申报不完整（如：岗亭、围墙漏报） 2.1.13存在批后修改，不能在预售证申领前完成 2.1.14其他影响到规划报建的风险 2.2.1消防车道及扑救场地借用红线外市政道路 2.2.2消防疏散通道等在不同防火分区存在借用 2.2.3项目设计方案中涉及到消防规范中规定

5、不明确的条款（如：消防登高场地距住宅的外墙不宜小于5米等条款） 2.2.4规划报审图纸与消防报审要求不一致 2.2.5疏散人数计算时与审批要求有区别（如：冰面、餐厅、厨房、设备用房人数计算） 2.2.6为减少疏散宽度或满足疏散距离，采取特殊方式（如：采用在户内划分出不进人机房、库房，提高餐厨比等） 2.2.7分期开发建设，无法独立满足消防总平布置要求 2.2.8批后修改时存在新老规范适用问题 2.2.9其他风险 2.3.1存在人防部门不同意我们异地建设的风险 2.3.2人防的用途及等级与当地要求不完全一致（如:建筑面积大于10万平，未设置专业队） 2.3.3人防分区不符合当地人防规范要求，人防

6、平面布局与规范不完全一致（如：设置双层人防，面积和布局不满 足，可以沟通） 2.3.4人防出入口设置不符合当地人防规范要求（如：出入口是否附壁） 2.1 代建、托 管风险 消防报建 序号 1.1 土地移交、拆迁风险 1.2 规划报建 2.3 项目全周期风险控制表 类别责任人最迟解决时间风险描述解决方案 风险管控级别 （高、中、低、无） 进展情况责任岗位风险项 1.土地风 险 风险明细 人防报建 2.报建风 险 2.报建风 险 2.报建风 险 2.2 2.3.5其他风险 2.4.1项目周边存在铁路、高压线、水源井等影响项目环评审批的设施或企业（如：石油企业、生化实验室等） 2.4.2项目的建设对

7、现状居民产生影响，导致项目公示受阻 2.4.3项目周边无排放设施或排放指标 2.4.4存在土壤、地下水污染等影响到环评批复 2.4.5其他风险 2.5.1绿化率的计算方法与规范要求不完全一致 2.5.2集中绿地不满足日照要求 2.5.3绿地率指标未按下限标注（如：指标要求不低于30%，实际测算32%，为规避风险按30%标注） 2.5.4景观实施图与报建图不一致（如：杭州按照扩初报批图验收） 2.5.5其他风险 2.6.1申报价格与当前政策要求不符 2.6.2其他风险 3.1.1无证施工，处罚程序及办理时间不可控，造成现场停工 3.1.2总包备案形式不清楚，导致施工许可证办理延期无法开工（如：合

8、作方有国有企业背景需公开招投标） 3.1.3其他风险 3.2.1施工期间有政府重大活动，影响的时间和程度不明确 3.2.2项目周边存在学校、古迹、地铁、市政管线、高压线、高架桥等需要专项方案论证或单独报批的设施 3.2.3项目出现民扰投诉影响到集团级节点延迟 3.2.4存在四新技术使用不成熟，影响到进度 3.2.5未考虑外部施工环境的影响（如：政府控雾霾、水泥供应限制等限制因素） 3.2.6其他风险 3.3.1存在系统性风险（如：防水做法低于集团防渗漏体系配置） 3.3.2四新技术项目所在区域建设行政主管部门及业主可接受度 3.3.3其他风险 3.4.1项目出现总包或主要分包更换的，影响到现场

9、实施的进度 3.4.2存在索赔未及时解决影响到现场施工的风险 3.4.3因预算不足或施工图预算未按期完成等原因，工程款已延期支付超2个月的或支付比例低于合同约定比例的60% 3.4.4存在策略分供方中标的风险 3.4.5总价包干合同履约中乙供主材市场价格涨幅超15% 3.4.6项目中标的施工单位首次进入该区域 3.4.7首次合作总包单位划定标段过大，高层超15万别墅超 5万 3.4.8四新技术项目所在区域资源为唯一垄断 3.4.9进场后发现项目被转包或分包的 3.4.10中标后主要管理团队中途更换 3.4.11其他风险 4.1.1红线外无市政接驳点 4.1.2接驳点位置距离项目较远 4.1.3

10、无法满足项目双路供水要求 4.1.4管线容量或市政压力不满足项目要求 4.1.5截至中期停止点尚未启动设计 4.1.6对报建的时间要求预估不足，无法按时在交房前完成 4.1.7其他风险 4.2.1红线外无市政接驳点 4.2.2红线外雨污水竣工交付时不通 4.2.3其他风险 4.3.1项目外电源未确定 4.3.2外电源位置离项目距离较远 4.3.3外电源容量不满足项目要求 4.3.4外电源至项目管沟未通 4.3.5政府代建开闭所或外管线但政府资金来源及招标未落实 4.3.6截至中期停止点尚未签订施工单位合同 4.3.7对报建程序和时间点的要求预估不足，无法按时在交房前完成 4.2.8其他风险 4

11、.4.1红线外无市政接驳点 4.4.2市政接驳点离项目距离较远 4.4.3压力不满足项目要求 4.4.4截至中期停止点尚未启动设计 4.4.5对报建程序和时间点的要求预估不足，无法按时在交房前完成 4.4.6热力容量不满足项目要求 4.2雨污水 4.3 4.4 强电 其他市政 4.市政风 险 4.1 给水、中 水 3.3 质量技术 风险 3.2 进度风险 （以全景 计划集团 级节点为 标尺，管 控制度为 环评批复2.4 施工许可 风险 3.工程风 险 3.4 绿化报建 预售许可2.6 3.1 合约风险 2.5 4.4.7其他风险 4.5.1项目开口位置不符合地区审批要求 4.5.2项目周边没有

12、施工通道 4.5.3项目正在实施的过程中，由于周边工程实施或道路施工等原因造成施工通道被占用，无法通行 4.5.4项目周边市政道路尚未启动或启动计划不合理，无法满足项目交房要求 4.5.5项目周边市政道路实施进展缓慢，进度无法满足项目交房要求 4.5.6其他风险 5.1.1对本项目周边生活配套（地铁、轻轨、公交、公园绿地、海景山景、名校、名胜、银行、商场、体育馆、书 店）等设施的现状以及规划中设施的宣传与实际情况不符 5.1.2其他风险 5.2.1立面造型遮挡阳台、窗户视线、采光，造成业主投诉风险 5.2.2小区出入口的开设不便利，影响到业主的通行（如：只能上辅路等） 5.2.3将公共空间（绿

13、地、车位、架空层、屋面等）划给特定业主使用，造成小区其他业主投诉的风险 5.2.4交付后在围墙部位开设出入口及相关设施占用红线外绿地 5.2.5红线内外不利因素未给业主确认，具体不利因素的梳理参照集团客户端公示管理制度 5.2.6实际交付标准与合同销售配置标准不符 5.2.7隐形消防车道、消防登高面验收后改造 5.2.8将消防车道及回车场、登高扑救面赠送私家业主 5.2.9有噪音和震动影响居民的设备房（水泵房、换热站、锅炉房等)设置不合理，比如影响到住户的正常生活 5.2.10电梯井设置在相邻户的客厅、卧室、和书房位置（含改造后形成的房间）；电梯机房投影在住户套内空间内 5.2.11水电气供热

14、不匹配业主入住需求 5.2.12产生异味的配套设施（如：生活、建筑垃圾收集点、化粪池、公厕等）臭气排放是否影响到商业及业主正常的 生活 5.2.13垃圾转运点与业主使用和物业管理需求不匹配 5.2.14高层底层私家庭院私密性不够，高空抛物带来的安全隐患 5.2.15移动通信信号及网络覆盖不能满足业主入住需求 5.2.16分区管理与规划不符 5.2.17车位不满足业主装修、入住的使用需求 5.2.18其他风险 5.3.1存在降价风险（如：市场下行） 5.3.2由于政府限价导致产品配置发生调整，与宣传口径不符 5.3.3其他风险 5.4.1存在沙盘及单体模型表达与实际交付不一致的风险（如：高架模型

15、与现场实际相差较大，隐瞒了高架转盘的存 在，且反映的距离远小于实际距离项目的距离；沙盘上车位的标示及个数与实际交付不一致） 5.4.2存在印刷品及广告表达（含楼书、户型图、宣传单页、报刊广告、户外广告、媒体广告等）与实际交付不一致 的风险 5.4.3存在样板区、体验区装修及布局方案交付后无法实现的风险 5.4.4存在沙盘道路、车位位置及数量与报建图不符的情况 5.4.5其他风险 5.5.1存在对总图（含红线内外不利因素分布、楼间距、楼栋面宽、小区园林景观等）描述不清晰或严重夸大带来客 户后期投诉风险 5.5.2存在对户型结构（含墙体结构、公区使用、阳露台封闭等）描述不清晰或存在不当承诺带来客户

16、后期投诉风险 5.5.3宣传红线外配套（如学校、幼儿园、公共交通站点、医院、市政公园、绿地、商业体、河道、湖泊；垃圾站、 高压线、垃圾处理站、变电站、高速路等噪音源等）重要设施与项目位置关系阐述不清楚 5.5.4配置标准的宣传与项目实际配置标准有差异 5.销售及 客户风险 5.3价格风险 5.4销售道具 5.1生活配套 易引起客 户投诉的 重点事项 4.5道路 5.5 销讲话术 5.25.2 5.5.5赠送范围及赠送改造的操作方式与销售承诺不符 5.5.6存在商住项目前期承诺具备开通燃气条件但后期业主申请开通费用过高或难以挂表、抄表的风险 5.5.7分业态、分期交付的分隔管理形式、实施方案与销

17、售宣传和承诺不相符 5.5.8其他风险 5.6.1空调外机设置不合理：空调机位无法或者难以放入外机的风险；设置位置、安装路径、冷凝水排水方式、不合 理；室外机排风朝向相邻或上下层的房间门窗、阳台；设置在阳台上，没有设置挡坎或栏杆，排风对着阳台的方向、 机位门不能正常打开。 5.6.2存在连廊封闭带来的群诉及违建风险 5.6.3其他风险 5.7.1存在产权预测面积与实测面积误差大于3%或因为面积误差导致契税跳级的风险 5.7.2存在大批量房源实测面积大于预测面积需要补房款带来的客户群诉风险（重点关注是否存在分摊公摊面积给业 主带来的补房款） 5.7.3存在大产证延期的风险 5.7.4不动产登记未

18、看现场就进行改造 5.7.5存在产权归属及物权归属等方面的风险，如地下车库公摊区域赠送作为地下室 5.7.6各阶段面积测绘（规划预测、预售预测、规划验收实测、产权实测、产权备案）数据不一致且误差过大，导致 预售办理、规划验收、产权办理等方面遇到阻碍 5.7.7其他风险 5.8房号风险5.8.1销售房号与公安/民政编号不一致的风险 6.1.1园区道路、景观范围、出入口及地上构筑物、场地标高、外立面实施与规划之间存在差异 6.1.2建筑单体平面布局与报规不一致 6.1.3现场实施的车位与规划车位不符，机械车位未按规划要求实施 6.1.4建设用地红线超越：项目围墙超出建设用地红线，将建设用地红线外的

19、范围作为赠送面积赠送予业主，项目永 久性配套设施超出建设用地红线（如：垃圾房、化粪池、变电箱、燃气调压站等） 6.1.5存在外立面实施与报规图有重大或明显不一致的情况（如：材料、风格、色彩、线条等） 6.1.6项目存在规划验收时易被发现的灰空间 6.1.7项目存在验收前加建、改造、封堵等增加建筑面积、改变使用功能等的情况 6.1.8存在组团或分期为一本规证，规划不同意进行分期或分组团验收 6.1.9分组团开发交付项目（特别是高低配项目），各组团之间的围墙与报规图不符，出现一组团围墙（未报规，验 收后建造）对后期项目验收造成影响 6.1.10保障房与商品房在同一园区内设置物理分割 6.1.11代

20、征用地未按要求腾退 6.1.12代建工程或配套工程未按要求在验收前完成 6.1.13实体样板房、商铺改的售楼处在使用中，未恢复 6.1.14项目因招商需求存在较多批后修改内容导致验收时与报规差异大 6.1.15其他风险 6.2.1分期竣备交付时本组团出入口不满足消防验收（如：竣备交付时消防出入口借用后期出入口） 6.2.2报建的消防材料无法实施，需突破验收（如：外墙A级保温材料、防火窗） 6.2.3消防通道宽度不符合消防规范要求（如：入户单元门及电梯前室的宽度） 6.2.4在消防验收后，对消防登高带、消防车道、回车场等进行改造 6.2.5其他风险 6.3.1指标、报审图纸、竣备图纸不一致 6.

21、3.2赠送的庭院采用实体围墙或铁栏杆封闭 6.3.3代建绿化工程没有跟项目同步实施，影响到绿化验收 6.3.4其他风险 6.验收风 险 产权及测 绘风险 消防验收 6.3绿化验收 6.2 规划验收 5.6 使用功能 风险 5.7 5.5 销讲话术 、承诺 6.4.1赠送区域在后期实测中计入实测面积，影响退房风险 6.4.2项目涉及后期改造导致面积与测绘图纸不符，影响测绘备案 6.5.1总包结算或付款原因不配合竣工备案手续的办理 6.5.2建设过程资料未及时归档或遗失导致无法如期竣备 6.5.3其他风险 7.1.1商铺交付时周围配套、施工、道路均未成熟，导致与销售承诺不符 7.1.2自持商业开业

22、时间延期、或业态变更，无法实现自持商业对销售型商业的带动，导致与当初销售承诺不符 7.1.3销售型商业后期运营管理主体模糊导致后期客户投诉风险 7.1.4实际交付层高受实际结构及机电管线影响造成可使用净高与销售承诺有差异 7.1.5商铺通过现有层高搭建夹层实现销售溢价，但交付后夹层搭建无法取得消防合法手续或净空不满足使用要求 7.1.6合同内对商铺作为餐饮的配置标准做了承诺，后期存在不能做餐饮的风险，如燃气、上下水不能入户、没有排 烟道、不满足消防要求、非商业产权等 7.1.7带租约销售：租户解约后，后续因为招租、出售问题带来纠纷 7.1.8因销售商铺位于地下室造成经营范围受限，在销售阶段未告

23、知业主 7.2.1商业街车行通道、停车位的设置与人行动线及商铺展示面相冲突 7.2.2商业车位的配制设置在住宅园区内，存在后期管理及客户投诉风险 7.2.3商业实际交付绿地率小于报规绿地率 7.2.4考虑到项目整体指标，对商业消防疏散通道、楼道宽度做突破 7.2.5社商的消防疏散通道开口不合理，如向住宅小区内疏散、相邻商户之间疏散等 7.2.6可后期搭建区域无法通风采光，未考虑使用配置，如空调外机位未设置，无窗户，造成后期客户投诉和退房风 险 7.2.7卫生间配置标准较低数量较少，与商业体量不匹配 7.2.8首层商业立面对二层商业或住宅造成遮挡 7.2.9商业街首层没有设计雨棚或挑檐 7.2.

24、10电梯配置（大小、数量、速度等）不能满足商住需求 7.2.11商铺内给排水、电容电力配置、燃气配置容量，未以面积大小作为标准，导致后期使用功能缺陷 7.2.12景观节点设计遮挡商铺店招位及展示面，造成后期业主群诉 7.2.13燃气设置：燃气主管影响部分商铺展示面及采光 7.2.14排烟：具备餐饮条件的商业距离住宅较近，开业后给住宅客户带来油烟影响 7.2.15排水：商铺未预留上下水条件，影响后期招商及使用范围 7.2.16空调机位位置不合理，如和店招冲突、噪音对住宅影响、冷热效率受影响等 7.2.17销火栓的位置不合理，如在商铺门口、在户内 7.2.18店招类：未设置店招位；影响使用；大小、

25、位置、样式设计不合理 7.2.19非商铺使用（或非该户商铺使用）的立管、盘管、桥架、给排水管、烟道、水电井门等设施设备出现在铺内， 影响使用面积 7.2.20已交付地下室商业燃气需要整体大地库燃气验收后才能开通，存在后期商业运营风险 7.3.1散售型商铺在预测到未来小业主经营存在风险的情况下，缺乏有效的招商和运营机制及资源匹配 7.3.2项目分段开发时交付区域不完整或影响商铺招商，引起后期客户投诉 7.3.3国家政策影响：新出的国家政策影响客户办理营业执照，导致解约退租，影响后期招商 7.3.4市政绿化对相邻的商铺存在一定的遮挡 7.3.5项目物业费、水、电、气、暖费用标准高于周边价格 7.3.6广告位：位置不合理，如对住宅或其他商铺有挡光；外墙、公区的广告权益有争议 7.3.7燃气、污水排放、电力等市政配套与商业业态经营规模（餐饮、网吧）不匹配 6.4面积实测 7.销商类 风险 7.1销售承诺 7.2 设计、报 建 7.3其他 竣工验收 与备案 6.5