2020年2月日照城市进入研究.pptx

《2020年2月日照城市进入研究.pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2020年2月日照城市进入研究.pptx（42页珍藏版）》请在佰策地产文库上搜索。

1、2019年度日照房地产市场年报,日照城市进驻研究 2020年2月,目 录,Part1.,城市发展,1.1 城市站位,山东半岛蓝色经济区重要组织部分，山东“两圈四区”临日都市区核心城市， 未来将大力发展临港产业、先进制造业和现代旅游业。,日照：位于山东省南部，是山东半岛城市群重要滨海城市，是山东半岛蓝色经济区重要组成部分。,临日都市区：基于山东半岛城市群的“两圈四区、网络发展”总体格局下，以临沂和日照市区为核心。日照将充分发挥日照港的亚欧大陆桥门户作用，加快临港产业、先进制造业和现代旅游发展。 发展方向：建设成国际商贸物流中心、国家丝绸之路经济带桥头堡、鲁南临港产业和先进制造业基地、全国知名的红

2、色旅游和滨海旅游目的地。形成鲁东南地区城镇发展主要集聚区。,日照,1.2 城市经济及人口,经济能级较低，其中GDP排名山东倒数第一，人口排名倒数第三。,经济总量低，但保持平稳增长态势， 19年前三季度，全市GDP总量1805.85亿元，同比增长7.3%。,1.2 城市经济及人口,近六年来，日照市经济整体保持平稳增长态势；19年前三季度，全市GDP总量1805.85亿元，同比增长7.3%，增速比全国高1.1个百分点，居全省17市第一位。 按照“一、三、五”总体发展战略要求，强四论，抓四拼，推动新旧动能转换和高质量发展，全市经济继续保持平稳增长态势。,2018年末全市户籍总人口306.65万人，比

3、上年末增加2.97万人。其中城镇居民人口147.30万人。全年省内迁入4920人，省外迁入8114人。年末常住人口293.03万人，比上年末增加1.38万人。 2018年末全市常住人口城镇化率60.35%，比上年末提高1.7个百分点。,户籍人口总量和年度涨幅均大于常住人口，属典型人口流出型城市； 城镇化率较低，2018年末仅60.35%。,1.2 城市经济及人口,1.3 行政区划,日照市下辖两区两县，东港区为主城区，GDP和常住人口数量均居首位。,1.4 城市规划,“一带两副四通道”城镇体系空间结构，坚持双城双区多组团发展格局,城市定位： 国家“一带一路”与亚欧大陆桥的重要节点 亚太地区国际航

4、运物流中心 我国重要的蓝色经济产业聚集区 我国北方滨海度假目的地与生态休闲宜居城市 鲁南城镇带综合交通枢纽与对外开放门户 发展目标 ： 生态立市、工业强市、旅游富市、开放活市、人才兴市,日照市整体形成“一带两副四通道”的发展空间结构； 以主城区（东港区）和岚山区为中心向外发散，带动整体发展，以生态、工业、旅游立市。,区域发展方向,城市定位&目标,1.4 城市规划,日照主城区（东港区）整体形成“三轴两带多节点“的空间发展格局， 规划发展方向为向东、向北和沿海发展。,向东发展,沿海发展,三轴： 新城区发展轴、老城区发展轴、经开区发展轴 两带： 滨海发展带、付瞳河滨水发展带 多节点： 高新区、高教区

5、、新市区、老城区、经开区、石臼区 发展方向： 以新市区为核心向东、向北发展，沿海发展。,向北发展,日照城市以港口、钢铁、化工、汽车零配件、旅游等产业为主， 第二产业和第三产业占主导地位。,1.5 产业发展,日照全市支柱性产业主要以港口、钢铁、化工、汽车零配件、纸浆、旅游、水产加工为主。 日照现有大型企业约15家，主要集中在钢铁、汽车制造等重工业及水产品加工、油脂加工、服装、地毯等劳动密集型产业，总人数近9万人，其中中高层职工购买力相对较强。,1.6 城市交通,沈海高速,日照站,日照港疏港高速,日照西站,日照机场,新石铁路,鲁南高铁,青日连铁路,日兰高速,潍日高速,日照位于山东半岛东部沿海，交通

6、环境较差。目前有两条铁路、三条高速及一个机场。 其中鲁南高铁、潍日高速与岚罗高速的建成运营将进一步提升交通能级。,1.7 小结,四线城市，典型人口流出型，基本面较差,Part1.,房地产市场潜力,2.1 日照政策梳理,市住建局：进一步加强商品住宅管理工作,6月6日,市住房公积金管理中心：对住房公积金缴存业务进行调整。,12月,10月31日,市住建局：持续落实政府公租房政策,3月19日,市住建局：开展房地产市场秩序专项检查，严厉打击房地产市场违规经营行为。,市住建局：工程质量管理标准化，完善质量保证体系,8月16日,政策环境宽松！ 整体调控以整治中介市场违法乱象和监管开发企业预售为主，抑制房价快

7、速上涨。,3月15日,市房管局：申报入库价格为网签价格，后期签约价格高于申报价或者低于申报价8%不予网签。,2.2 土地供求分析整体,2019年日照土地市场整体表现火热，供求两旺；供应面积288.12万，同比上涨34.03%；成交面积293.05万，同比上涨68.25%；成交均价2397元/，同比上涨15.24%；市场供求两端整体呈现大幅上涨的良好态势。 2019年土地市场显著特点体现在出现大量政府招商引资定向供地，除部分纯商业用地外，商住用地明显增多，该类用地开发先商业后住宅，提升了企业拿地门槛和开发水平。,2019年土地市场火热，供求两端大幅上涨，预计1-2年内房地产房源供应充足，竞争激烈

8、。 政府招商引资定向供地增加，纯商业和商住用地明显增多，提升企业拿地门槛。,2019年大学城板块供应土地104.13万，成交土地124.39万，占比市场42%，本年度招商引资用地大部分集中在大学城板块，带动板块土地市场大幅上扬；开发区板块供应土地58.63万，成交土地58.17万，占比市场20%；沿海区域供应土地45.20万，成交土地42.52万，占比市场15%；高新区供应土地52.81万，成交土地41.80万，占比市场14%。 各区域板块成交单价中，新市区板块以1138.21万/亩的高价领跑市场，其次为沿海板块504.62万/亩，老城区成交单价472.64万/亩排名第三。,大学城板块最为活跃

9、，供求总量领跑市场；其次为开发区、沿海和高新区板块。 价格方面，老城区成交单价1138万/亩领跑市场，其次为沿海和老城区板块。,2.2 土地供求分析板块,棚改为近年来楼市的主要催化剂， 但从2019年来看，棚改规模大幅度下滑，棚改红利接近尾声。,2.3 住宅市场棚改,2016年-2018年是日照市区加速进入城镇化棚改阶段，增大城市整体房地产市场住宅租售需求，棚改红利处于持续上升阶段； 2019年开始棚改规模大幅下滑，全年棚改任务不足前期的10%。,棚改补偿方式有两种：现金补偿和房屋置换 现金补偿：是按照参照地块周边房价进行补偿，按平米计算； 房屋置换：补偿含三种，一种是1:1.5的面积置换；第

10、二种是房屋重置成新价格，就是把你房屋这算成价格，这个和房屋的新旧、装修、结构都有关系；三是其他的搬迁奖励。,2019年日照城区新增商品住宅供应240.45万，同比微涨7.68%；商品住宅成交183.07万，同比下滑23.43%，成交总量下滑较大；本年度 2019年在售项目整体推售房源充足，上半年再一波小阳春的带动下，延续了18年的良好态势，下半年金九银十未能起势。市场行情逐渐下行，导致购房客群信心不足，持币观望，整体成交下滑较大。,2019年市场供大于求，持续下行，客户持币观望。年度市场容量190万左右。,2.3 住宅市场供求,2019年住宅成交虽出现下滑，但整体售价依旧保持上涨态势。2019

11、年商品住宅成交价格10011元/，同比上涨18%。本年度楼市价格延续了去年年底的以来的高位，年初在小阳春的带动下，新入市项目开盘去化良好，提振了市场信心，市场价格稳步上涨。,成交价格稳步上涨，2019年成交均价10011元/，同比上涨18%。,2.3 住宅市场价格,存量有所上涨，库存去化周期约10个月。,2019年底日照商品住宅库存153.72万，去化周期10.07个月，同比去年略有上扬；目前楼市整体成交较为平淡，购房客群信心不足，受次影响，未来楼市库存或将有所上扬，去化周期拉长。,2.3 住宅市场存量,改善为主导，刚需辅助，主力户型100-140，辅助90-100和140-160。,供应方面

12、，100-120占比35%，120-140占比27%，90-100和140-160产品分别占比16%。 成交方面：100-120占比29%，120-140占比26%，90-100占比20%，140-160产品占比15.5%。,2.3 住宅市场面积段,2019年城区商品住宅整体开盘去化率72%，同比下滑7.03个百分点。全年开盘最高点出现在6月，开盘去化率90.88%，最低点出现在10月，开盘去化率40.51%。纵观全年市场，上半年楼市开盘去化率78.46%，高出下半年9个百分点。下半年9月后，楼市开盘去化率直线下滑，四季度开盘去化率仅51.62%。,19年四季度开盘去化率明显降低，平均51%。

13、,2.3 住宅市场开盘,成交主要为主城东港区，分七大板块： 老城区、新市区配套齐全，规划成熟；大学城片区教育带动，规划潜力较大； 沿海片区，一线海景，规划完善，但成熟度一般；其余片区发展及潜力相对一般。,2.3 住宅市场板块,2019年开发区供应商品住宅62.87万，成交54.77万，占比市场总量的29.92%，领跑整个市场；老城区供应商品住宅49.57万，成交34.51万，占比市场总量18.85%，排名第二；新市区板块供应商品住宅32.19万，成交33.61万，占比市场总量18.36%，排名第三。 本年度刚需置业板块整体表现依旧强劲，开发区和老城区两个主力区域成交占比市场总量的48.77%。

14、新市区、沿海区和大学城三个改善为主导的板块成交总量35.90%。,开发区板块供销量领跑，其次为新城和老城区。,2.3 住宅市场板块供求,2019年新市区板块商品住宅整体售价13512元/，领跑市场；大学城板块商品住宅整体售价13392元/，排名第二；沿海区商品住宅整体售价12332元/，排名第三。三个改善区域板块的客户购买力较强，需求旺盛，同时可售房源有限，带动价格高企。,新市区和大学城板块价格最高，达到了13000元/以上。,2.3 住宅市场板块价格,板块库存方面，沿海区去化周期最短，库存量5.24，去化周期4.46个月；老城区和高新区去化周期较长，老城区库存30.74万，去化周期10.69

15、个月，高新区库存7.92万，去化周期9.36个月；新市区、开发区、大学城和石臼板块去化周期整体在7个月左右。,开发区和老城区板块存量相对较大，均为30万以上。,2.3 住宅市场板块存量,2019年沿海板块整体开盘去化率78.76%，领跑整个市场；其次为大学城板块，整体开盘去化率77.89%，新市区、老城区和开发区三个板块表现良好，整体去化率在72%左右；高新区在售项目均是年底行情下行后集中入市，开盘去化率最低，整体仅为56.42%。,沿海板块开盘去化率领跑，达到78%；高新区年底入市，去化率最低，仅56%。,2.3 住宅市场板块开盘,中高端客户流向新市区、大学城、老城区板块； 中低端刚需则主要

16、流向开发、高新、石臼板块；沿海板块以别墅为主，吸附改善和旅居客户。 日照市场以本土客户为主，占比90%。少量外地客户，占比10%，主要流向沿海区域等。,2.3 住宅市场板块特征,日照主城区本地客群流向： 新市区、老城区、大学城， 沿海区， 开发区、高新区、石臼区 日照其他辖县客群流向：各板块流向比例相近； 省内外客群流向： 沿海区， 大学城， 新市区、老城区、高新区,有价无市，去化缓慢，存量大。 2019年供应3.8万，成交2.7万，均价9600元/；库存33万（含新增），去化周期146个月。,2.4 商办市场办公,供大于求，去化缓慢，存量大。 2019年供应17.8万，成交7.2万，均价83

17、51元/，库存17.1万（含新增），去化周期28个月。,2.4 商办市场公寓,有价无市，去化缓慢，存量大。 2019年供应99万，成交22万，均价14000元/，库存107万（含新增），去化周期58个月。,2.4 商办市场商业,2.5 品牌房企布局（本土）,2015年至今，日照本土领军房企兴业和安泰攻击开发项目15个，集中分布在新市区、开发区、石臼、大学城、高科园板块。,安泰悦湖湾,安泰悠然居,安泰MINI月亮湾,安泰名筑,安泰未来城,安泰国际广场,兴业凯莱花园,兴业太阳公馆,兴业翰林府邸,兴业梦想成真花园,兴业大连花园,兴业喜来登广场,兴业春城世家,兴业房产,安泰房产,金海学府,壹号学府,兴

18、业湖畔名邸,大连花园五期,盛世华府,高新雅园,翡翠城,悠山美居,2.5 品牌房企布局（全国）,2012年以来全国一线房企在日照布局速度加快，主要在主城区布局；目前城区入驻一线房企有华润置地、招商蛇口、碧桂园、恒大、万达、山钢、中铁等。2019年金科通过收购入驻日照市场,招商蛇口,华润,恒大,碧桂园,山钢,万达,中铁,20122017年,2018年,2019年,金科,碧桂园,2.5 品牌房企排名,2019年兴业房产取得日照城区房企TOP10销售金额首位，总销售45.71亿元，占比TOP10总量的36.40%，安泰房产销售额19.05亿元，占比TOP10总量的15.16%。 2019年房企排名TO

19、P10全国一线房企名额2家，占比TOP10总量的20.96%。,备注：销售面积、金额为商品住宅网签,本土房企安泰、兴业唱主角，占据较大市场份额； 全国一线品牌房企碧桂园、招商虽表现较优，但年度销额仅在10亿左右。,2.5 市场总结,潜在存量大，棚改红利难以持续， 房地产市场形式严峻,Part3.,城市进驻分析,城市进入价值分析,经济：四线城市，经济较弱，城市基本面差， 但作为山东“两圈四区”临日都市区核心城市，存在发展机会； 人口：短期为典型的人口流出型城市（户籍306万人，常住293万人）， 长期随着大型产业导入有发展契机； 房地产：年度容量约200万，潜在存量大，棚改红利难以持续，形式严峻

20、， 但城镇化率低，市场对品牌认可度高，存在契机。,建议谨慎进驻！,城市进驻策略建议,主城区整体形成“三轴两带多节点“的空间发展格局， 规划发展方向为向东、向北和沿海发展。,向东发展,沿海发展,三轴： 新城区发展轴、老城区发展轴、经开区发展轴 两带： 滨海发展带、付瞳河滨水发展带 多节点： 高新区、高教区、新市区、老城区、经开区、石臼区 发展方向： 以新市区为核心向东、向北发展，沿海发展。,向北发展,城市整体以“新市区”为核心向北和向东发展，向北主要为大学城板块，教育配套拉动，刚改及改善为主导；向东沿线到沿海板块，主推别墅改善型产品，以旅游度假配套为主。,新市区,大学城,新市区,高新园区,老城区,沿海,石臼港区,开发区,高新园区,老城区,1,2,3,1当前板块格局：,2未来板块格局（1年内）：,大学城,城市进驻策略建议,城市进驻策略建议,谨慎进驻，中短期为主，以合作拿地/独立招拍挂方式进入， 短期重点新市区和大学城板块，中期可考虑沿海板块。,投资策略： 1、中短期投资重点：建议在新市区和大学城板块，通过与本地房企合作/独立招拍挂拿地进入。 短期：在北京路和青岛路沿线，新市区和大学城板块，学校集中与配套相对完善区域。 中期：适度辐射山海路南北两侧区域，城市向东向北发展，配套逐步完善，中期发力潜力较强。 2、长期投资：不建议。,短中期发展区,THANKS,谢谢聆听,