2020年华侨城苏河湾公寓式办公项目价格定位报告.pdf

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1、第一部分 项目均价建议 基于本案独特的高端项目价值，从市场角度基于本案独特的高端项目价值，从市场角度 出发，对比参考竞品、二手房，以及终端回出发，对比参考竞品、二手房，以及终端回 报市场，确定本案在目前市场下的合理价格报市场，确定本案在目前市场下的合理价格 市场比较法 二手房价格参考 投资回报测算 价格初步确定 价格修正确定 定价思路 市场比较法 二手房价格参考 投资回报测算 初步确定本案合理入市价格 参考未来投资回报空间，确定本案价值预期实现下的合理价格范围， 最终确定本案合理入市价格 市场比较法 类比项目选取范围 全市销售型高端类住宅 1.全市范围内售价较高（单价4W）以上的高端类住宅项目。

2、 2.有在售大面积产品，与本案存有直接竞争关系 3.近一年有实际成交，保证价格的有效参考性 总价竞争的高端公寓项目 1.全市范围内售价较高（单价5W）以上的高端公寓项目 2.主力成交产品为1000W级，与本案有总价竞争关系 3.内环内或内中环地段价值较高区域，保证客群关注点和项目价值的竞争参考性 4. 近一年有实际成交，保证价格的有效参考性 市场比较法 全市销售型高端类住宅 日月光中心 城市一品苑 选择全市销售型高端类住宅项 目进行对比： 城市一品苑 日月光中心 全市高端销售型类住宅 有在售大面积产品 近一年内有成交记录 选取原则： 类比项目本案城市一品苑日月光中心 区位价值 区位板块 闸北苏。

3、河湾板块，市中心核心地段，内环 内 卢湾淮海中路板块，市中心核心地段， 内环内 卢湾打浦桥板块，市中心核心地段，内环 内 100120105 交通配套 地面交通发达，公交、轨交配套齐全 地面交通便利，公交配套完善，距地 铁有一定距离 地面交通发达，地铁、公交配套齐全 100100100 生活配套 紧邻大悦城，与人民广场、南京路商圈距 离1公里以内，自身配套有高端商业 淮海路商圈，周边配套较齐全，但距 离较远 主要依托自身商业配套，商业配套档次一 般；周边配套较少且档次低 1009590 环境资源 苏州河一线河景资源+3街坊集中景观区 +局部黄浦江远景 景观资源欠缺，有一定人文资源（紧 邻马勒别。

4、墅等老洋房） 无强势环境资源，有一定人文资源（紧邻 田子坊） 1008590 注：本案均值100分；优于本案的，评分高于100分，弱于本案的，评分低于100分 市场比较法 全市销售型高端类住宅 类比项目本案城市一品苑日月光中心 项目价值 建筑规模 （万方） 28.211.6530，2栋酒店式公寓3.6万方 10080100 物业组合类型 超高层公寓、别墅、LOFT/SOHO、商业、 酒店；综合体物业类型丰富 酒店+高层酒店式公寓酒店式公寓、办公、商业 1008090 规划布局 融合历史景观与城市景观，打造地标式都 市综合体单栋高层+酒店，无亮点 围合式规划设计， A栋南北向，B栋东西 向，但C。

5、栋办公超高层在南面，对A、B 栋采光遮挡严重 1008090 内部景观打造 内部景观空间小，以硬质铺装为主，结合 绿栽营造景观体系 无内部景观内部硬质铺装为主，景观空间较小 1009095 会所/配套 法拉利俱乐部会所、宝格丽酒店（全球第 四家）、高端精品商业 四星级城市酒店，会所泳池、健身、 SPA等配套 无单独会所，主要依靠14万方购物中心 商业配套 1009090 市场比较法 全市销售型高端类住宅 类比项目本案城市一品苑日月光中心 产品价值 立面 视觉冲击强、标识记忆深刻的立面设计风格， 公建感较强 Art-Deco风格 石材干挂+玻璃幕墙 现代风格，石材+玻璃幕墙 1009090 户型。

6、价值 复式无煤气，平层通煤气，户型功能性及采光上均 有一定不足，但在舒适度及产品设计上有亮点（三 层双复式） 3梯4户，通煤气，采光面多开间设计，户型较为 正气，功能性较佳，赠送阳台面积，附加值较高 7-26层为4+1梯10户，27层以上4+1梯6户，不 通煤气，户型设计较方正，功能性产品为主，舒适 度一般，部分户型赠送阳台，有一定附加值 100115105 装修价值 装修标准：10000元/（工程造价6000元/ ） 装修标准：7000元/，软硬装全配装修标准：5000元/ 选用博德宝、米勒、唯宝等国际一线高端品 牌，材质档次较高，细节处理较好，整体装 修品质高端，但厨房电器配置少 选用博德。

7、宝、杜拉维特、汉斯格雅等国外品 牌，品牌规格档次较高，整体装修品质一般； 法国ARTEOR智能中控系统，智能化有亮点 选用西门子、科勒、弗兰卡、汉斯格雅等常 规高端品牌，品牌规格较低，材质使用档次 一般，整体装修品质较差 1009580 市场比较法 全市销售型高端类住宅 市场比较法 依据市场比较法，通过加权计算各竞争项目的实际参考价格， 得出，本案公寓式办公目前合理毛坯入市价格约为： 52300元/ 类比项目细项标准权重 城市一品苑日月光中心 拟合程度比较系数拟合程度比较系数 区位价值 区位板块81209.61058.4 交通配套710071007 生活配套8957.6907.2 环境资源98。

8、57.65908.1 项目价值 建筑规模7805.61007 物业组合7805.6906.3 规划布局8806.4907.2 内部景观打造6905.4955.7 会所/配套10909909 产品价值 立面9908.1908.1 户型价值1011511.510510.5 装修价值119510.45808.8 合计10093.993.3 城市一品苑日月光中心 11年至今成交价格 （元/)5620853786 装修标准70005000 11年至今毛坯价格 （元/)4920848786 价格比较系数93.9%93.3% 实际参考价格（元/) 52405 52289 项目权重系数0.50.5 本项目参考。

9、价格（元/) 52347 全市销售型高端类住宅 市场比较法 类比项目选取范围 全市销售型高端类住宅 1.全市范围内售价较高（单价4W）以上的高端类住宅项目 2.有在售大面积产品，与本案存有直接竞争关系 3.近一年有实际成交，保证价格的有效参考性 总价竞争的高端公寓项目 1.全市范围内售价较高（单价5W）以上、主售户型面积与本案接近的高端公寓项目 2.主力成交产品为1000W级，与本案有总价竞争关系 3.内环内或内中环地段价值较高区域，保证客群关注点和项目价值的竞争参考性 4. 近一年有实际成交，保证价格的有效参考性 市场比较法 总价竞争的高端公寓项目 5W级以上高端公寓成交排名（2011.7.。

10、1至今） 总价竞争的高端公寓项目选取原则： 千万级总价项目（考虑价格弹性，区 间选择为700-1300W） 主力成交户型面积接近（面积有弹性 区间不宜超过180） 目标客户需求考虑，户型功能相同或 相近（本案主力为二房产品，相似户 型面积产品功能不宜超过三房） 目标客户关注点和项目核心价值对比 考虑，选取市中心热点地段项目 综合考虑，选取竞争参考项目为： 远中风华园、尚海湾豪庭 市场比较法 总价竞争的高端公寓项目 远中风华园 尚海湾豪庭 选择全市与本案总价级相当 的高端住宅项目进行对比： 远中风华园 尚海湾豪庭 类比项目本案远中风华园尚海湾豪庭 区位价值 区位板块 闸北苏河湾板块，市中心核心地。

11、 段，内环内 北静安板块，市中心核心地段， 内环内 徐汇龙华滨江板块，内中环 10011095 交通配套 地面交通发达，公交、轨交配套 齐全 地面交通便利，公交、轨交配 套齐全；但进入城市主干道时 间相对较长 地面交通、轨交配套均较优越， 公交配套弱 1009595 生活配套 紧邻大悦城，与人民广场、南京 路商圈距离1公里以内，自身配套 有高端商业 近南京西路、梅泰恒商圈，生 活配套完善，但有一定距离 周边生活配套目前较欠缺，目前 仅有卜峰莲花；自身规划有大体 量商业 1009580 环境资源 苏州河一线河景资源+3街坊集中 景观区+局部黄浦江远景 欠缺，有一定人文氛围 一/二线江景资源+河景。

12、，资源优 越 10080110 注：本案均值100分；优于本案的，评分高于100分，弱于本案的，评分低于100分 市场比较法 总价竞争的高端公寓项目 类比项目本案远中风华园尚海湾豪庭 项目价 值 建筑规模 （万方） 28.211062 10090110 物业组合类型 超高层公寓、别墅、 LOFT/SOHO、商业、酒店； 综合体物业类型丰富高端 小高层/高层公寓、联排别墅， 纯住宅社区 小高层/高层公寓、凯宾斯基五星级 酒店、写字楼、下沉式风情商业街、 幼儿园 10090100 规划布局 融合历史景观与城市景观，打造 地标式都市综合体 兵营式排布错落式排布，景观面最大化 10080100 内部景。

13、观打造 内部景观空间小，以硬质铺装为 主，结合绿栽营造景观体系 聘请美国顶级大师级设计，内部 景观打造较佳，品质感较强，但 无突出景观亮点和主题 内部景观打造，特色水景、露天泳 池、艺术风雨廊、特色小品等欧洲 皇家中央景观园林 100105115 会所/配套 法拉利俱乐部会所、宝格丽酒店 （全球第四家）、高端精品商业 2000法式会所，设置室内泳 池、壁球馆、棋牌室、健身房、 桑拿房等 每栋楼的一楼均为6米挑高的多主题 泛会所，凯宾斯基五星级酒店、幼 儿园、12万方下沉式商业 10080100 市场比较法 总价竞争的高端公寓项目 类比项目本案远中风华园尚海湾豪庭 产品价 值 立面 视觉冲击强、。

14、标识记忆深刻的立面设计风 格，公建感较强 现代法式风格，面砖搭配燕尾槽设计， 品质差 新古典主义风格，全天然石材+玻 璃幕墙+恒盛金顶 10075100 户型价 值 办公属性，复式无煤气，户型功能性、居住体 验感及采光上均存在不足，但在舒适度及设计 上有亮点（三层双复式） 住宅产权，居住体验感较佳，户型设计较方 正，采光、功能性均有优势，但边套设计较 差，舒适度上不如本案 住宅产权，居住体验感佳，户型采光 及功能性均有一定优势，但户型设计 及方正程度上略有不足 100105110 装修价 值 装修标准：10000元/（工程造价6000 元/） 装修标准：8000元/装修标准：8000元/ 选用。

15、博德宝、米勒、唯宝等国际一线高端 品牌，材质档次较高，细节处理较好，整 体装修品质高端，但厨房电器配置较少 SMEG全套厨具，DURAVIT全套卫浴， 使用系列档次较低，装修品质较差 实际相当于4000元/市场标准 选用博德宝、库博仕、 汉斯格雅 等国际顶级/一线高端品牌，整体 装修品质较高 10075100 市场比较法 总价竞争的高端公寓项目 市场比较法 备注：远中风华园12年月均去化2.6套，尚海湾豪庭12年月均去化16.1套，白金湾府邸12年月均去化1.4套。 去化速度评估标准：月均去化不足5套（周均1套以下），减10分，月均去化不足20套（难以满足本案去化速度要求），减5分 依据市场比。

16、较法，通过加权计算各竞争项目的实际参考价格， 得出本案公寓式办公目前合理毛坯入市价格约为： 52100元/ 类比项目细项标准权重 远中风华园尚海湾豪庭 拟合程度比较系数拟合程度比较系数 区位价值 区位板块81108.8957.6 交通配套7956.65956.65 生活配套8957.6806.4 环境资源9807.21109.9 项目价值 建筑规模7906.31107.7 物业组合7906.31007 规划布局8806.41008 内部景观打造61056.31156.9 会所/配套1080810010 产品价值 立面9756.751009 户型价值1010510.511011 装修价值1175。

17、8.2510011 营销影响去化速度评估-10-5 合计10099.05106.15 远中风华园尚海湾豪庭 12年成交价格 （元/)8272860787 装修标准80008000 12年毛坯价格 （元/)7472852787 价格比较系数99.05%106.15% 实际参考价格（元/) 7544549729 权重系数0.60.4 住宅参考价格（元/)65158 类住宅/住宅产权系数0.8 项目参考价格（元/) 52127 总价竞争的高端公寓项目 市场比较法 二手房价格参考 投资回报测算 价格初步确定 价格修正确定 二手房价格参考 价格参考原则 二手房选取原则 1.选取本案所在区域代表性二手房公。

18、寓项目 2.考虑到本案所在区域缺乏高品质公寓项目，因此参考选取临近本案区域的代表性高端二手房公寓项目 3.选取建筑年代较新的高端二手房公寓项目 价格参考方法 1.重点参考周边区域高端二手房价格，结合区域内二手房价格，判断本案基准参考价格 2.因为二手房买卖过程中会产生交易税费成本，均属于购房成本内容，因此需计入房价 3.综合基准价格和交易环节的税费成本，两者相加，得出本案合理参考价格 考虑到本案作为住宅替代产品的功能价值，周边二手房价格会对本案产生一定价格干扰 因此，本案定价时需综合参考周边高端二手房公寓价格，以确定本案合理入市价格。 二手房价格参考 本案基准参考价格确定 选取项目所在区域及周。

19、边区域内建筑年代较新、品质及价格较高的二手房住 宅项目作为参考。 圣和圣广场 联富假日公寓 华祺苑 新昌城 中福城三期 国际丽都城 区域小区名称年代参考均价装修 不夜城 联富假日公寓200726680 精装 圣和圣广场200824417 精装 华祺苑200327309精装 永盛苑200224029精装 人民广场 新昌城200749132 精装 中福城（3期）200547020 精装 南京西路国际丽都城200555429 精装 目前项目所在区域内二手房项目整体价格水平较低，均价约在 25000-28000元/，价格基础薄弱； 考虑到本案整体规划、品质及未来区域发展价值，本案价格应跳 脱区域价格，。

20、重点参考相邻的人民广场板块内品质及价格较高的二 手房项目，价格水平在47000-50000元/；并适当参考南京西路 板块二手房价格。 永盛苑 综合判断，确定本案合理参考的二手房基 准价格约为：48500元/（取均值） 周边高端二手房公寓项目选取 二手房价格参考 税费名称税费标准 卖方 交易手续费2.5元/平方米建筑面积 营业税合同价5.65% 个人所得税合同价的2%或利润 部分20 中介费房屋成交总额1% 买方 契税3% 交易手续费2.5元/平方米建筑面积 权证印花税5元/本 房产税合同价*70%*0.6% 交易登记费非普通住宅：300元 配图费25元 中介费房屋成交总额1% 参考上海二手房交。

21、易税费标准和非普通住宅界定标准； 本案目前合理销售价格 =基准价格*（100%+二手房交易税费成本） 48500*113.5%55000元/（含装修） 注：未计入其他非必要性交付费用。 周边高端二手房基准参考价格：48500元/ 二手房交易税率（按非普通住宅标准）：买卖双方合计 税费约13.5% 考虑到目前周边二手房项目基本为精装修，装修标准大 概在3000元/左右，则： 本案毛坯参考价格为52000元/ 周边高端二手房价格参考 考虑到整体市场仍处于调控期，市场回暖趋势并不明显，同时考虑到本案回笼资金的指标 要求，本案价格确定以风险控制考虑、安全销售及资金回笼为首要原则，由此确定 本案41街坊。

22、类住宅目前毛坯入市价格为：52000元/ 二手房价格参考 市场卡位法 本案类住宅参考均价：52000元/ 同类竞争参考：523000元/, 总价竞争参考：52100元/ 本案类住宅入市价格初步建议为： 毛坯52000元/，装修58000元/（装修6000元/） 市场比较法 二手房价格参考 投资回报测算 价格初步确定 价格修正确定 投资回报测算 价格修正原则 高端酒店式公寓选取原则 1.选取本案及周边区域高端酒店式公寓 2.考虑到终端租赁客户的关联性，选取参考项目 3.考虑到未来价值成长，选取本案价值参考和模板区域项目 价格修正方法 1.综合参考各项目租金，确定本案未来可实现的回报租金范围 2.。

23、以常规投资回报水平（年回报率6%）计算，推算未来租金回报下的销售价格范围（含装修） 3.判断本案初步建议价格是否契合，最终确定本案41街坊类住宅入市价格 目前全市缺乏可参考的同质产品，且本案及区域价值目前缺乏现实参考基础，本案未来价 值回报难以判断；因此本案选取可参考的高端酒店式公寓，判断本案未来的成长价值和回 报收益，以推断有价值支撑的现实销售价格。 投资回报测算 全市租赁型高端酒店式公寓 莎玛新天地 华山公寓 静安8号 逸兰锦麟公寓 辉盛庭国际公寓 新黄浦酒店公寓 雅诗阁淮海 路服务公寓 上海商城酒 店式公寓 馨乐庭金桥 服务公寓 莱爵服务式公寓 闸北高端租赁型酒店式公寓目前空白。 选取黄。

24、浦、卢湾、静安三个区域的租 赁型酒店式公寓项目。 地缘关联性 客户导入区域考虑 未来价值成长参考 租金回报率测算 全市租赁型高端酒店式公寓 区域 项目名称 总套 数 楼层 状况 户型面积 （） 租金水平 （万元/月） 单位租金（元/ /月） 入住 率 区域 项目名称 总套 数 楼层 状况 户型面积 （） 租金水平 （万元/月） 单位租金（元/ /月） 入住率 卢湾 雅诗阁淮 海路服务 公寓 278 38F 单房：59-70 1R：83-129 2R：155-179 单房：2.2-4 1R：3.5-4.5 2R：4.5-6 单房：370-570 1R：350-420 2R：290-340 80%。

25、 静安 静安8号15636F 1R：98 2R：135-148 3R：176-189 1R：1.9-2.2 2R：2-2.5 3R：2.8-3.5 1R：200-230 2R：150-170 3R：160-190 基本满 租 逸兰锦麟 天地 106 33F 2R：180 3R：220 2R：4.7 3R：5-7 2R：260 3R：220-320 95% 莱爵服务 式公寓 60余 22F 2R：104-142 3R：125 2R：1-2.1 3R：1.2-1.4 2R：90-150 3R：90-120 95% 莎玛新天 地 100 31F 1R：91 2R：122-142 3R：188-192。

26、 复式：385 1R：3.5-3.85 2R：3.9-4.4 3R：5-5.5 复式：11 1R：380-420 2R：310-320 3R：260-290 复式：290 90% 上海商城 酒店式公 寓 47232F 单房：47 1R：93 2R：133-193 3R：167-227 4R：267-384 单房：3.5-4.5 1R：5-5.5 2R：6-10 3R：8-11 4R：12-15 单房：750-960 1R：540-590 2R：450-520 3R：480-490 4R：390-450 90% 辉盛庭国 际公寓 272 30F 1R：63-95 2R：117-135 3R：15。

27、7-242 1R：2-2.5 2R：2.8-3.8 3R：4-5 1R：260-320 2R：240-280 3R：210-250 90% 黄浦 馨乐庭金 桥服务公 寓 260 18F 单房：27-33 1R：50-67 2R：86 单房：1.2-1.5 1R：1.5-2 2R：2.2-2.5 单房：440-460 1R：290-300 2R：250-290 80% 华山公寓 14838F 3R：208-215 4R：240-248 复式：380-458 3R：2.5-3 4R：3-4 复式：5.5-6.5 3R：120-140 3R：120-160 复式：140-150 95% 新黄浦酒 店。

28、公寓 255 30F 1R：63-87 2R：97-113 3R：131 4R：226 1R：1.4-2 2R：2-3 3R：2.8-3 4R：4.8 1R：220-230 2R：200-250 3R：210-230 4R：210 80% 租金回报率测算 全市租赁型高端酒店式公寓 人民广场 租金水平： 250-290 元/月 新天地 租金水平： 260-340 元/月 静安 上海商城位置核心， 租金较高，单位租 金在450元/月 以上； 其他项目位置较偏， 租金水平在90- 190元/月 1R由于面积较小，租金普遍偏高，本案重点参考2R、3R租金水平 考虑到地缘关系的相似性，重点参考距离本 案。

29、最近的人民广场板块租金水平； 另考虑到租金未来成长性，可适当参考新天 地板块及上海商城租金情况； 租金格局 建议本案可参考的合理租金水平为： 260-300元/ 根据经验，按照6%的年投资回报率测算价格； 测算公式：V=A/R=单位月租金*12/年投资回报率； 投资回报测算本案目前可实现销售约为： 52000-60000元/（含装修） 最终修正后的价格 入市价格初步建议： 毛坯52000元/ 装修58000元/ 投资回报测算价格范围： 装修52000-60000元/ 综合竞争市场和二手房市场建议的入市价格，与本案未来成长价值和客户收益回报区间吻合； 同时考虑到目前市场背景和公司销售/资金指标要。

30、求，价格不宜拉升至60000元/ 建议本案41街坊类住宅入市价格维持为： 毛坯52000元/；装修58000元/ 第二部分 价目表建议 产品定价考量因素 立面户型景观 决定房源价格 平面 考量因素 楼栋+ 决定楼栋价格 楼栋 南侧面对苏州河具有景观优势 北侧面对曲阜路景观较差 东侧面 对中心 绿地未 来景观 相对较 好 西侧面 对西藏 路与老 建筑景 观较差 A栋 优点：传统南北朝向拥有苏州河 景观； 缺点：部分北侧房源景观较差； B栋 优点：东侧朝向拥有陆家嘴景观 和3街坊景观，南侧亲水性更好； 缺点：东西朝向，西侧景观较差， 东侧景观存在被1街坊遮挡可能； 产品：B栋优于A栋 推售：A栋早。

31、于B栋公开 考虑到产品差异、首次公开 安全性、未来价格成长性， 建议A栋略低于B栋均价 楼栋差异 均价差额5% 东侧A1、A2户型与与B楼 间距非常近，采光和视野 受到一定影响 西侧A1、A2基本不受任何 影响 南侧整体影响小于东侧 A栋平面差价8%，西侧优于东侧，中间相对平均 平面因素 A栋南北朝向东西两侧受B栋遮挡差异较大 东侧位置，客户接受度相 对更高，无任何建筑遮挡 正朝南位置，采光最优， 无任何建筑遮挡 西侧位置传统接受度较低， 与A栋存在互相干扰 平面因素 B栋平面差价3%，南侧最优，东侧优于西侧 B栋东西朝向受A栋影响较小 立面因素 22层层 19层层 正常 立面 系数 楼层 越。

32、高 采光 视野 越好 楼栋立面 差价5% 景观因素 7楼楼 15楼楼 7层以下未来可 能被C栋遮挡，无 景观视野可言 7层以上景观视 野随着楼层增高视 野逐步提升 15层以上能较好 的看到苏州河全景 立面对景观影响很 小可以忽略不计 东侧正对3街坊景 观，西侧无景观 A栋为楼层景观差异 B栋为东西景观差异 B栋景观差异大于A栋 A栋景观差价10% B栋景观差价20% 户型因素 A2A栋A1A4A3 B栋 A栋户型相对较少，但差异化明显， 在朝向和结构上均有明显区别 B栋户型相对较多，但差异化较小， 在局部户型附赠面积上区别明显 特殊户型普通户型 A栋户型差价12% B栋户型差价10% 13层以。

33、上的部分特殊户型 总结 A栋均价 51000 B栋均价53574 整盘均价52000 总销面积总销面积22976.12 总销金额总销金额1171785495 均价均价51000.1469 最高单价最高单价58441 最低单价最低单价43437 最高总价最高总价11891356 最低总价最低总价696829 楼层楼层A1A1A2A2A3A3A4A4 1818- -22F22F804-851万836-903万 778-820万857-896万 1313- -17F17F763-833万794-863万 8 8- -12F12F730-800万758-831万735-774万822-850万 3 3。

34、- -7F7F696-766万727-796万705-711万779-788万 总结 A栋均价 51000 B栋均价53574 整盘均价52000 总销金额总销金额781786498.4 总销面积总销面积14592.55 均价均价53574.35804 最高单价最高单价62048 最低单价最低单价45485 最高总价最高总价13369566 最低总价最低总价7280388 楼层楼层东侧东侧南侧南侧西侧西侧 1313- -19F19F1025-1336万1047-1127万754-1228万 8 8- -12F12F863-1254万1092-1408万741-752万 3 3- -7F7F850-866万1077-1089万728-862万 THE END，THANKS！ 。