2020年呼和浩特团校巷地块产品定位及物业发展建议前期策划方案（237P）.pdf

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1、呼和浩特2020年4月 匠 筑 东 方 院 述 中 国 Part1: 项目背景分析 Part2: 项目总体定位 Part3: 项目规划建议 Part4: 物业发展建议 Part5: 营销总体计划 Part6: 营销推广策略 Part7: 项目开发经济测算 Part8: 推广视觉表现 目录 CONTENTS 项目背景分析 Part.1 呼市房地产市场情况丨目标客户分析丨项目本体分析 城市宏观概况 3 0 0 万 人 口 级 别 的 三 线 省 会 城 市 ， 第 三 产 业 占 比 7 0 % ， 人 均 G D P - 9 万 元 2020年1-2月 呼和浩特土地储备一览表 所处区域所处区域项。

2、目名称 占地面积 （） 建筑面积 （） 住宅产品预估 （） 户型区间（）预计入市时间备注 恒大未来城80691.32793309520080-1402020年高层、洋房、公寓 伊泰三期6000011940095520170-2102020年 东岸国际三期/251012150792150-3002020年中小高层和叠拼 鑫源地块14468.85108516.3758681390-1302020年 天地长地产2地块27374.49595810.73257664980-140回迁已备案 中海宏洋地产3地块142894.274285788.54823148690-3002020年中 金碧天下4地块19。

3、6565.889405945.35931358285-1402020年中 伊泰置业27444.02654888.05243910140-2602020年中 太古房地产11834.26994674.15250177待定2020年中 绿地数据不详数据不详110000待定2020年前期储备拿地 巨华亲亲尚城二期/42004.6328757.75150-400多2020年中已备案 内蒙古保障性住房投资建设 集团有限公司6块地 191610.598512971.1764388502.946/ 内蒙古万商港城房地产开发 有限责任公司2块地 41328.971/零售商业用地/ 巨华世纪城锦绣园/608939。

4、.35293996.93/2020年 天房伟业地块25049.17757613.10728806.553/10月最新拿地 东河湾房地产2地块110794.342276985.855193890/11月最新拿地 隆川房地产10454.39412545.272812545.27/11月最新拿地 华润置地地块55060.36110120.71488096.57/11月最新拿地 金地集团地块56745.88113491.76496468/11月最新拿地 呼和浩特市海巍地产45176.23103905.324483124.26/11月最新拿地 呼和浩特市昕城建设2地块147669.207324784.6。

5、995259827.77/11月最新拿地 北京慧谷明昊（2块地）57644.11115288.211517090-1602020年 青云景苑地块600001500001091.2/待定 菲来金新地块3333313333466660/待定 城发绿园（3块地） 呼和浩特市天鹅建安67128.43214602976715.6/待定待定 内蒙古昊誉地产27807.58342183421/2020年 远鹏香林郡4区数据不详数据不详数据不详/2020年 富力地块56028112056123262/待定 赛罕区赛罕区 新城区新城区 回民区回民区 玉泉区 玉泉区 目前无准确数据，预计2020年开始规划 201。

6、9年6月份最新 拿地 9月最新拿地 截止2020年2月底，全市拿地未 开工面积约155万平以上，部分 项目由于土地性质尚未确定，面积无法 准确核算，总体建面预计在460万平左 右，全市积压库存较大。 呼和浩特楼盘分布概况 呼和浩特市包含尾盘、 待入市在内的所有类型 项目共208个，其中住 宅项目140个。项目所 在新城区项目数43个。 区域均价1.4万/平米 新城区分布概况 89345 10666 15600 12285 9092 11019 0 5000 10000 15000 20000 0 20000 40000 60000 80000 100000 1月2月 2020年呼和浩特住宅月度。

7、成交走势 住宅成交量（）精装住宅成交价格（元/）毛坯住宅成交价格（元/） 2020年呼和浩特月度量价走势 2020年1月部分项目开盘（银都府邸），拉动整体市场的成交量，且赶遇春节前夕，疫情尚未扩散 2020年2月精装成交价格波动较大，主要原因受成交产品影响，大多数精装产品2月份尚未复工销售，在售产品的价格相对较低，致 使2月份的精装价格产生波动 2月份成交量价受市场及疫情影响，跌幅严重 （765套） (86套） 2020年同比2019年呼和浩特成交量价走势 疫情对于本市房地产的成交冲击力较强，2020年1月份成交量统一下跌55.1%，2月份呼和浩特成交量同比下跌82.5%。 2020年价同比2。

8、019年价格呈现小幅上涨趋势，1月精装价格上浮率较大，同比上浮20%，进入2月份精装及毛坯价格逐步回落，整体价格上 浮4%，主要受疫情的冲击，在售产品受限，对市场成交价格的产生了一定干扰； 2020年1、2月份成交量同比下跌严重，受疫情冲击较大 成交价格同比上升，2年内全市价格水平持稳，呈现小幅上涨 （765套） (86套） 199320 61160 89345 10666 9515 10550 12586 11759 9092 11019 15600 12285 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 0 50000 10000。

9、0 150000 200000 250000 1月2月 2020年同比2019年成交量价走势 2019年住宅成交量（）2020年住宅成交量2019年毛坯住宅成交价格（元/） 2019年精装住宅成交价格（元/）2020年毛坯住宅成交价格（元/）2020年精装住宅成交价格（元/） 10833 3631 810 59360 24896 3569 960 14625 12855 11400 1227112441 9236 10300 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 7。

10、0000 赛罕区新城区回民区玉泉区 2020年1-2月份四大区域成交量价对比 精装成交量（）毛坯成交量（）精装成交均价（）毛坯成交均价（） 20202020年1 1- -2 2月呼和浩特各区域量价分析 2020年1月份赛罕区1月份银都福邸开盘，区域成交较高，新城区巨华融城百汇开盘，拉升了区域的整体成交量，其他区域整体成交量均相 对较少； 2020年1-2月份四大区域成交均价基本持平，除赛罕区精装产品特殊，价格较高，四区域总体价格水平差幅逐渐缩小。 新城区为本阶段成交榜首，受新入市项目集中开盘的拉动 （11套） （520套）（218套） （80套） （16套） （29套） （6套） 呼和浩特各区。

11、域库存量统计 2,622,151 789,401 188,273 436,430 341,512 2,470,050 908,990 257,704 01000000200000030000004000000 赛罕区 新城区 回民区 玉泉区 各区域剩余货量统计 在售剩余货量（）拟入市货量（） 赛罕区在2019年年底拟入市项目集中入市展开销售，可售库存量激增，目前是全市在售项目最多的区域，而新城区是前期土地放量最多 区域，使得土储量较多，拟入市库存量暴增，但是受疫情受限，入市周期将长时间滞后 回民、玉泉的可售住宅及库存都相对较少，可选择范围受限 全市库存量充足，在售产品多集中于赛罕区，赛罕区成为。

12、当前全区销售主力区 呼和浩特全市剩余住宅产品结构分析 80-100 1% 101-120 17% 121-140 26% 141-180 28% 180以 上 28% 整体市场产品结构分析 80-100101-120121-140 141-180 180以上 2020年后剩余在售大盘规划户型基本相似，均 以120-140户型为主力，随着大盘的入驻， 市场项目品质感不断提升，大面积产品成为更 多客户青睐的产品，180以上的占比随之增 多，后期的市场主流方向可能仍会以改善类为 主要发展方向 全市剩余住宅产品以大面积改善户型为主 刚需占比逐渐减少，客户需求正在转变 呼和浩特各区域剩余住宅产品结构分析。

13、 0 750 1500 2250 3000 80以下80-100101-120121-140141-180 各区域户型结构套数对比分析 新城区回民区玉泉区赛罕区 全市大面积改善户型占据市场主力，各区域户型分布不均 大面积产品规划集中于新城区及赛罕区，主要受区域内新入市项目影响，有部分高端项目（巨华世纪城紫光园、巨华亲亲尚城、中海铂悦 府等）使得区域140平以上的大面积产品激增； 刚需类产品目前多集中于玉泉区，主要受新晋项目（金地名京、天福）影响。 热销楼盘 热销楼盘 呼 市 改 善 时 代 来 临 本项目隶属于呼和浩特新城区核心位 置，属新城区西部核心居住区； 城市大规划以北控、南拓、东优、西。

14、 联为指导思想，以两带、两轴、三心为 规划主线； 本项目所处板块为在新城区的成熟居 住片区有举足轻重的地位，本版块内配 套齐全，交通便利。 西二环西二环 火车东站火车东站 重要商圈 核心商圈 本项目地块所处位置行政隶属新城区，属新城区老城区，市场板块为体 育场板块，属于密集居住功能区。 区位分析中观区位城市中位置 Project Location 城市核心区正北，密集居住区 分类企事业单位名称员工数 企事业单位 内蒙古自治区气象局3159 呼和浩特市园林绿化总公司 大学创新创业孵化基地 内蒙古草原监督管理局26 高校 内蒙古财经大学职业学院 内蒙古翁都乐职业技术专修学院 内蒙古草原勘查规划院 。

15、中央广播电视大学残疾人教育内蒙古学院 呼和浩特民族学院 内蒙古国际公共关系学院 呼和浩特广播电话大学 中国石油大学呼和浩特函授站 北垣小学（公主府校区） 呼和浩特蒙古族学校 呼和浩特商贸民族旅游职业学校 呼和浩特市汽车工程职业技术学校 呼和浩特市汽车工程职业技术学校 中小学 新城区海拉尔东路小学 新城区胜利街小学 新城区八一路小学 医院 二五三医院 呼和浩特济民医院 天骄医院 项目1公里内企事业单位 4家企事业单位、12所高校、4所小学、3所医院，真正意义的成熟片区，企事业单位密集，学术氛围浓厚。 项目1公里内市场环境分析 项目本体用地条件Project Location 2019059公主府。

16、街以北、团校巷以西19494.34929.242亩 其他普通商品住房用地（二类居住 用地兼容商业，兼容比例小于28%） 2.3 建筑面 积44837 30%居住70 商业40 项目本体规划设计条件 项目本体交底条件及其他要求 城市人口密集成熟区中小规模开发住宅项目， 目标客群为地缘、业缘性改善客户 项目开发初步界定 中产 改善 学府 云集 20万地 缘客群 12000- 13000 市场价 项目总体定位 Part.2 项目定位分析丨项目总体定位 项目定位思考 市场 客户 项目 二手房存量大、刚需产品主力、同质化、价格恶心竞争； 新房市场进入产品为王时代，品牌+品质+服务分流大部分市场，整体定位。

17、趋改善； 置业人群为90后首置与85前二次改善或投资置业，市场进入改善需求为主的时代； 地缘：1公里20万常住人口，人口基数大，35-55岁为主，业缘性强，对区域有情感 依赖高消费能力，文化层次高，对高品质生活向往； 外源：【刚需类】对项目价格有承受范围，能接受项目产品与位置，但不能接受更高 价格。 【改善类】产品、价格可接受，但不能接受区域老旧现状，市场可选性大 开发目标，降低开发风险前提下，利润追求大于速度追求； 小规模住宅项目，不需要分期开发，现金流要求低； 成熟片区，交通便利，人口密度大，企事业单位、高校云集有大量稳定目标改善性客群； 区域老旧，周边无新项目入市，市场需要改善性高品质项。

18、目填补空白 项目定位推导 老旧片区，小规模，高价 格项目与刚需产品饱和， 改善需求攀升的市场矛盾 项目条件无法满足市场 刚需/改善1:1 外部市场无法满足区域业 缘客户需求，区域客户基 数大，购买力强改善需求 旺盛 市场无法满足业缘客户 业缘改善客户需求大 项目条件满足地缘客户 改善需求，但无法真正 满足外源客户需求 项目条件无法满足外源客户 但可满足业缘客户改善需求 定位=目标客户+项目档次 满足业缘客户的高品质改善性项目 目标客户描摹 居住区域：项目周边1公里老旧小区 年龄：35-55岁 家庭人口：4人（二胎） 职业：大学教师 家庭年收入：30万元 现有房屋：1套，两室两厅 需求特征：需要。

19、3室，住房质量好，小区绿化率高，物业 服务好，小区人员整体素质高的社区。 个性需求：有一间安静独立的书房，采光好。有休闲健身公共空间 、 6万平米新中式智慧人文社区 新中式园林、观景高层、轻奢理念、高端邻里、智慧配套 项目定位 项目定位解析 6万新中式智慧人文社区 诉求体量： 6万中小 规模舒适封 闭社区，凸 显项目小而 精，体量适 中的规模优 势 诉求建筑 风格： 新中式建筑 风格，呈现 东方美学， 西技中魂更 具东方审美， 打造完美人 居 诉求科技 健康： 科技住宅、 智慧安防、 智能家居是 新型住宅的 典范 诉求文化 特征： 项目高校环 绕，外在人 文气息浓厚， 业主身份和 小区人文配 。

20、套相得益彰 诉品邻里 关系： 社区概念强 调邻里关系， 使业主有一 个优质的圈 层生活 价值体系搭建缔造新中式智慧人文社区； 智慧人文社区典范智慧人文社区典范 品牌典范 户型典范 开发商品牌规划设计单位品牌 图书馆 运动会馆 中医会馆 人文配套 舒适三居、豪华三居高使用率户型 科技典范 园林典范 垂直绿化 智慧安防系统 人车分流 园林绿化 赠送空间 三恒系统新风系统遮阳技术 智慧社区 智慧安防 新风系统 三恒系统 人文社区 智慧图书馆运动会馆中医会馆 邻里 中心 老年活动室儿童活动室 区位价值新城区西片区核心居住区，以居住为主的核心成熟区域，土地稀缺； 交通价值毗邻金海高架桥，新增程式快速路，。

21、四通八达出行便利； 学区价值八一小学，胜利东路小学，海拉尔街小学，北垣小学区价值享无忧教育； 产品价值120-160全明户型，宽厅设计，南北通透，电梯独立入户，高赠送率； 园林价值现代新中式园林风格及建筑。采取完全人车分流式设计。营造了高绿化率的社 区空间，享健康有氧绿色生活； 智慧价值新风系统、三恒系统、智慧安防打造智慧社区典范 配套价值体育馆、公主府公园、北郊公园等大型城市配套。周边生活配套齐全； 物管价值智慧安防，物业管家； 人文价值周边12所高校，文化底蕴深厚，人文气息浓郁 物理卖点提炼 传承 涵养 显赫 荣耀 精神卖点凝练 际会 轻奢大宅，三代典藏风水佳地，富贵集居 大美园境，精致人。

22、生墅质美宅，精工苛创高端邻里，会晤名流 案名建议1 【和】：“和”字主要含义有：相安、协调、团结、和平、平息争端等。“和”是中国哲学中 的一种理想境界，包含着丰富的文化内涵；在浩繁的汉字中，“和”字是一个结构简单、人人共 识的字，但是它却又是一个内涵丰富、意境深远的字，它根植于中国人的血脉深处，渗透着中国 人几千年来待人接物的原则与智慧，体现了中国思想文化的博大精深和源远流长。 【璟】：玉的光彩。 和 璟 案名建议2 天 玺 【天】：天tin，他前切，一先平声。【字形本义】郑岗训字甲骨文天，从二入之箭，指上口 一方；上方为天，天字本义。【基本义字】上方虚空。相对于地。暗物阴间。相对于人间尘世。。

23、 智慧无上，犹上帝。自然，包含明暗。天然；固有。相对人为。天之轮回之简。 【玺】：玺：始秦朝，是皇帝专用的印章，称玉玺、传国玺、传国玉玺。玺是皇权的象征，例如 玺根据不同形态也分为：戒玺(皇戒)、权玺(权杖)，国玺(御印)，令玺(金牌)等。续新解 云：“玺，黄罗伞下、盖皇帝”。意即：“皇帝在黄罗伞下统治天下，风雨无阻”。 SLOGAN 五中旁，公园里，遇见维多利一个家族的荣耀 推广语 匠筑东方，院述中国 产品标签价值标签身份标签 高端住宅高附加值满足虚荣 传 承 轻 奢 大 宅 三 代 典 藏 际 会 高 端 邻 里 会 晤 名 流 荣 耀 墅 质 美 宅 精 工 苛 创 涵 养 大 美 园 。

24、境 精 致 人 生 显 赫 风 水 佳 地 富 贵 集 居 项目规划建议 Part.3 项目概念规划丨产品建议 项目用地条件 规划经济指标测算 占地面积19494.349平米 建筑面积44837万平米 容积率 2.3 商业建筑面积9000平米 住宅建筑面积35837平米 绿化率35% 项目规划总体建议 【建筑园林风格】新中式或新亚洲 【园林设计】完全人车分流，保证高绿化率不低于40%，配小型水系， 10%名贵树种，组团之间设不同景观节点 【建筑形式】高层板式楼，层高3米 【建筑立面】高层2层以下单元门局部3层石材以上真实漆、商业街 全石材 【交房要求】毛坯，预装新风系统，三恒系统 【产品类型】。

25、高层住宅、社区型商业底店 【户型面积区间】120-160平米，主力140平米。全部两梯两户设计 【户型亮点】电梯独立入户、宽厅、套房、大落地窗、全赠送阳台 【目标客群】大学教师、企事业单位员工、私营业主 概念规划建议 规划经济指标测算 占地面积19494平米 建筑面积44837万平米 容积率2.3 商业建筑面积5277平米 地下建筑面积11410平米 住宅建筑面积39560平米 住宅栋数4栋 户数约276户 绿化率40% 停车位326个 北 注：以上规划采光 分析是否满足还需 经设计院最终确定， 楼高69米，尚不确 定是否有规划限高 商业街设计形式以一拖二为主，首层层高6.9米，二层层高3.5。

26、米（未来销售可实现买一层得两层概念），柱 距8.4米，进深18-20米，主力面积分为160、300两种，未来销售同一柱距下相临两件可以自由分割合并为一 套。外立面纯石材，与住宅建筑风格统一为新中式。 独栋式社区商业 商业产品设计建议 18米 50米 152平米 8.4米 一层6.9米 二层3.5米 152平米 152平米 剖 面 平面分割图 4.2米 本项目产品为120-160平米，主力集中在140平米。 户型户型面积区间面积区间套数套数套数比例套数比例客群指向客群指向 紧凑三房12046套1717% % 针对事业单位科员及普通 年轻教师 舒适三房140138套50%50% 资深教授及老科员、。

27、事业 单位中层管理及私营业主 奢阔三房16092套3333% % 大学教授、企事业单位领 导或高管 户型配比建议表 产品定位：在营销上具有策略性进攻和战略性防御这个概念。在营销上具有策略性进攻和战略性防御这个概念。 即同样的地段 同样价格，本项目营销速度上会超越竞争对手；同样地段同样营销速度，本项目销售 价格上会超越竞争对手。既有快速回现户型，又有高单价增值产品。 以上户型均为两梯两户设计。以上户型均为两梯两户设计。 户型配比建议 户型设计建议一 电梯独立入户，双阳面卧室，北赠送阳台方案 御尚-123 卧室:主卧向阳，配备 独立卫生间。 其他: 南北通透布局，生活 功能完善。 客厅: 采光良好。

28、，空间广 阔。 户型设计参考 御奢-140 户型亮点： 1. 南北阳台高赠送； 2. 入户门厅、入户阳台全 赠送； 3. 电梯独立入户，私密性 好； 4. 门厅变私享玄关； 5. 三阳面户型； 6. 转角大飘窗； 7. 户型方正，接近正方形， 舒适度高。 户型设计参考 御尊-159 户型设计参考 户型亮点： 整个空间方正，拐 角少，后期利用难 度低，提升整个空 间的利用率。 全明通透的户型， 居住舒适度较高。 整个空间有充足的 采光，这一点对于 后期居住，尤其重 要。 卧室位置合理，能 够保证足够安静， 客厅的声音不会影 响卧室的休息； 卫生间位置合理， 使用起来动线比较 合理；厨房位于门 口。

29、，方便使用和油 烟的排出。 户型设计建议二 电梯独立入户，宽厅，南北赠送阳台，落地窗 户型设计参考 自如-131 户型设计参考 宽容-142 户型设计参考 纳境-168 产品风格建议一 新中式风格（或新亚洲） 定义：新中式建筑，是中式建筑元素和现代建筑手法的结合运用，从而产生的一种建筑形式。该建 筑形式在沿袭中国传统建筑精粹的同时，更加注重对现代生活价值的精雕细刻。 特点：中国传统的建筑主张“天人合一、浑然一体”，居住讲究“静”和“净”，环境的平和与建 筑的含蓄。无论是写意的江南庭院，还是独立组团的四合院，都追求人与环境的和谐共生；讲究居 住环境的稳定、安全和归属感。 产品风格建议二 经典法式。

30、风格 特点：建筑外形丰富而独特，形体厚重，贵族气息在建筑的冷静克制中优雅的散发出来。两 者建筑形态虽各具特色，但又同时围绕法式风格的理念进行精心设计的和谐理念，展示出法 式建筑的多重魅力所在。 物业发展建议 Part.4 项目配套建议丨物业服务建议 邻里中心 邻里中心 智能化应用 畅享安全、舒适、便利，高品质生活 社区安防示意 配套建议 智能安防系统：社区周边探测系统 作为安全防范系统最基本、最重要的子系 统，已广泛应用于居民社区、博物馆、政府机 构、商店（超市）、银行等。 推荐指数：9 推荐理由：直接观看被监视场所的一切情况， 可以把被监视场所的情况一目了然，是社区安 全必备。同时，电视监控。

31、系统还可以与防盗报 警系统等其它安全技术防范体系联动运行，使 其防范能力更加强大。 价格：监控器 500元/个,摄像头 300元/个 闭路电视监控系统 配套建议 智能安防系统：社区周边探测系统 电子巡更系统： 用于社区夜间安防执勤人员 巡查。巡查人员按预先设定的巡 更路线、时间和时间间隔，在一 定时间内通过一定的巡更路线， 到达个各巡更点时管理中心自动 记录达到时间。 推荐理由： 24小时电子巡更系统实现了对安保人员的全过程高效管理，管理人员可以即时掌握安保人员的分布情况， 合理优化巡防人员的调度管理； 更好地发挥巡查作用，大大提高了110监控中心的远程处理突发事件能力 该系统具有拍立传功能，。

32、可以便捷完成报警，在第一时间实现安全图片取证，为全员预防、预警提供了便利平台。 推荐指数：8.5 电子巡更系统 配套建议 智能安防系统社区周边探测系统 万能卡系统是为满足业主的需要，将诸 如门禁、停车场、消费、缴费等有各自 独立设备和软件的单项智能化系统组合 在一起，安装在某一区域，每人持有一 张卡片，即可实现开门、进出停车场、 购物、缴纳各项费用等。 推荐理由： 启用此智能设备能很好的拔高社区调性，增加销售亮点； 为业主提供便捷，并且便于管理。 推荐理由：9.5 社区万能卡系统 配套建议 智能安防系统门禁系统 社区各入口读卡门口机 目前已成为社区安防的基本设施， 普遍应用社区入口、地下车位入。

33、口、楼 房单元入口等。 推荐理由： 安防的基本设施，安全的第一道关卡。 推荐理由：9.5 配套建议 便捷系统智能系统 呼叫按钮设备 地下室一些距离单元门较远的位置设置了呼 叫按钮，业主回家时如有需要保安帮助搬运 大件行李，或者深夜回家都可以通过呼叫对 讲请保安帮助或陪同，直到业主安全进入电 梯。 地下车库管理系统 远距离感应车闸开启系统 无需停车刷卡出入园区为方便业主出入， 在各车行出入口设置远距离停车场管理系统，读卡 距离58米，一车一卡，业主只需将远距离卡贴在 汽车的挡风玻璃上即可，出入时无需停车刷卡，便 可轻松出入园区及地下车库。 推荐理由： 智能便捷，方便业主； 增加销售亮点，提升社区。

34、附加值； 体现社区的人性化管理。 推荐指数：6 配套建议 低辐射低噪音外窗系统 6mm+12mm+6mmLO W-E低辐射玻璃 室内冷热能量 100 投射热传输损 失40 太阳能量100 透射太阳能 65 室外环境 室内环境 LOW-E镀银膜低辐射保温玻璃辐射率从0.84降低到 0.04至0.12，可通过可见光而阻挡远红外线(人体所感受 的热即是远红外线) 起到了更好的隔音与隔热的作用。 LOW-E玻璃 断桥铝合金窗采用断热冷桥技术，即将铝合金窗框分成 三部分组成复合材料，外部铝合金框，内部铝合金框以及连 接内外铝框的中间芯子部分，中间芯子部分即“断热冷桥” 断热铝合金材料，其保温性能明显优于。

35、普通铝合金窗，可以 避免热桥出现，有良好的气密性、水密性、断热性能，防止 空气渗透。 断桥铝合金窗 推荐指数：9 推荐理由： 适合高辐射天气，增加社区亮点； 为楼体立面形象增分； 切中人们关注话题，增加社区吸引力。 配套建议 卫生环保卫生系统 卫生系统 中央吸尘 中央吸尘：吸尘软管插入吸尘孔，自动启动地下主机 产生负压；室内灰尘直接进入地下，避免使用普通吸 尘器的二次污染。 食物垃圾处理器 食物性垃圾直接粉碎后随 水流入化粪池可消除80 的生活垃圾避免室内及小 区蚊蝇污染、减轻家务负 担、降低保洁费用。 直接和清运车所载 周转箱置换，无需二 次转运垃圾； 便于垃圾分类回收， 避免二次污染、无气。

36、 味。 置换式垃圾周转箱 推荐理由： 增加科技智能亮点，吸引业主注意力； 方便业主生活，提高社区整体调性。 推荐指数：6 配套建议 营销总体计划 Part.5 营销节点计划丨销售目标分解 开盘前重点工作时间节点计划（拟10月1日开盘） 完成时间 工作项目 5月6月7月8月9月10月11月 项目规划方案设计方案确定项目报规批复 项目施工安排施工单位确定全面开工达到预售条件 证件办理五证取得 销售团队代理公司确定 制定总体营销方案 团队进场，启动蓄客 认筹启动会 产品发布会 主题造势活动 样板示范区开放盛大开盘 售楼部装修 装修公司及 设计方案确定 交付使用 样板示范区启动施工交付使用 沙盘、户模。

37、制作启动制作交付使用 售楼部包装启动设计制作完成 广告媒体推广媒体渠道选择启动设计推广出街 注：以上工作节点按正常工作所需时间周期进行推算，如有变化相应调整 开盘点重工作节点计划 销售节点计划 5月1日 10月1日 盛大开盘 7月20日 样板示范区开放 营销筹备 售楼部包装 销售进场 售楼部开放 9月1日5月15日 前期筹备期蓄客排号期集中排号期 启动认筹 产品发布会 内部认购会 强销期 顺销强销 10月8日 注：以上节点均选择节假日或周末，根据工程及证件情况适时调整 营销推广计划 销 售 线 营 销 节 点 软文、微信、生活网站炒作开始 包装、物料、推广设计方案定稿 线上媒体推广渠道展开工作。

38、对接 售楼部软装、广告包装、阵地包装、物 料等制作完毕 1.销售团队组建完成 2.启动销售必读等培训完毕 1.意向客户登记梳理 2.邀约拓客积累客户到访 3.圈层及拓客全方位锁客 4.竞品楼盘客户拦截 报纸、广播、短信、微信、 户外媒体线 上广告释放即将盛大开盘信息 户外拦截性广告画面更换，释放现场即将 盛大开盘信息 项目发布会及样板间开放 盛大开盘活动 1.启动认筹、对所积累客户进行认筹邀约 2.启动筹带筹活动 3.核心卖点反复渗透，提高心理价位 4.推货量确定及价格区间公示 5.认筹客户价格试算 6.开盘销售准备工作完成 20202020年7 7月2020日 启动认筹，产品发布会 2020。

39、2020年5 5月1515日 销售进场展厅开放 20202020年9 9月1 1日 样板间开放 20202020年1010月1 1日 盛大开盘 蓄 客 量 营销筹备期强推期爆发期 到访量：2400组到访量：1600组 派单、渠道拓客集中持续轰炸 认筹启动会 全面启动现场周末暖场活动 启动当地大微、电台等炒作推广宣传 推 广 渠 道 策 划 线 营销推广计划 到访量：2000组 5-6月 内部认购蓄客 7月 内部认购会，推售2#楼，92套 8-9月 公开认筹，推售1、3、4#，184套 10月 盛大开盘，根据蓄客量及摸排结果确定推售楼栋 11-12月 顺销，启动商业及车位销售 总体推盘策略为：根。

40、据蓄客量情况决定推售产品套数，控制节奏的稀缺推售，挤压稀缺感 销售推盘计划 样板示范区打造计划 将商业与主入口大门先行施工 交付，作为项目样板示范区； 同时在样板区楼上设置样板间。 从而通过产品实际呈现打动客 户购买； 将样板示范区空间，用画面围 挡围合，充分展现良好社区环 境氛围； 样板示范区交工时间建议为9月 1日前。 样板 示范区 各物业类型价格策略 注：以上测算面积及价格均属预估测算数据，最终以实际数据为准 物业类型层数楼号建筑面积开发战略 价格策略 平均按准现房价格计算货值 首次开盘 住宅 23F212880内部认购回现13000167440000 23F1、3、426680利润15。

41、000400200000 商业 2F C座 1814 利润 3500063490000 2FA座/B座346335000121205000 车位负二层326个15000048900000 合计1444837801235000801235000 住宅实现均价为14350元/平米 销售目标计划 20202020年底完成目标销售额5.75.7亿元；20212021年住宅95%95%去化。商铺在20212021年6 6月前清盘，车 位开盘期间去化掉3030% %其余在20212021年1212月底前清盘。全案去化总货值实现大于8 8亿元 注：以上根据现有预估价格进行测算，或有出入。每月销售额根据推盘计。

42、划变化适时调整。 时间5 5- -7 7月8 8- -1010月1010月- -年底20212021年1 1- -6 6月 2021年12月前 营销阶段内部认购开盘顺销商铺销售 车位 销售套数9215034 326 销售面积128802175049305277 销售单价13000150001550035000 15万/个 销售总价1.67亿3.26亿0.76亿1.84亿 4890万 回款额1840万1.5亿4亿1.84亿 4890万 内部认购策略 在项目预售证取得之前，为结局部分资金缺口问题，同时保证项目现金流安全。将2#楼共92套以低于未来 售价约2000元/平米采取内部认购形式销售。销售价。

43、格为13000元/平米（毛坯），货值约1.67亿。 认购时间2020年7月20日（前提条件为规划报审通过） 认购金额20万元/套 认购条件大学教师、事业单位员工 注意事项本次认购锁定房源锁定价格，可免费更名一次 排号政策 优惠一：20000抵40000元（排号金20000元/套） 优惠二：一次性98折，按揭99折 优惠三：开盘当日认购享99折优惠 注：开盘及排号优惠政策保持相同。 以客户购买VIP卡形式进行排号认筹。客户缴纳20000元VIP卡认购金，签定VIP认购协议书，获 得VIP卡一张及以卡片序号为准的VIP优先按顺序选房资格，以及开盘购房2000020000抵5000050000元优惠。

44、权益。 客户开盘认购房屋时，VIP卡抵扣50000元现金同时卡片收回。 排号 形式 排号 优惠 1、一次性付款：客户签订商品房买卖合同时，一次性缴清全部房款。 2、按揭付款：客户签订商品房买卖合同时，只需缴纳购房首付款50%，剩余房款向银行做按揭贷款。 3、首付分期（半年）：为了提高市场竞争力，解决客户短期资金准备不足情况。建议项目执行首付分期政策。 客户在半年内分批缴清首付款，缴款比例为2/4/4，即对客户购房的首付款进行首付分期，即 客户在签订商品房买卖合同时，缴纳首付款的20%； 客户在签订合同后3个月内，缴纳首付款的40%； 客户在签订合同后6个月内，缴纳首付款的40%。 4、分期付款。

45、（一年半）：客户在一年内分批缴清总房款，缴款比例为1/2/3/4，即对客户购房的总房款进行分期付款，即 客户签订商品房买卖合同时，缴纳总房款的10%； 客户在签订合同后6个月内，缴纳总房款的20%； 客户在签订合同后一年内，缴清总房款的30%。 客户在签订合同后一年内，缴清总房款的40%。 付款方式政策 为了实现项目的快速去化，加快项目资金回笼，结合项目实际情况及市场竞争状况，建议项目执行以下几种付 款方式，让客户的付款方式更加灵活，提高项目的市场竞争力，促进项目的快速去化。 2020年传播渠道 组合 微信公共帐号微信公共帐号 H5、图文稿、朋友圈贴图 销售中心销售中心 形象展示 文化概念引导。

46、 活动事件活动事件 线下PR 传统广告传统广告 网络平台网络平台 话语权，和大众舆论导向 电商合作电商合作 买卖意向引流 互动传播 广告传播矩阵 开盘前重点工作执行排期 类别分项工作具体内容责任方设计完成时间制作完成时间 项目产品确定方面 建筑规划确定项目建筑规划确定开发商 项目户型确定项目户型及功能格局确定开发商 项目建材及交楼标准确定交楼标准开发商 项目工程进度封顶时间、交房时间开发商 项目五证取得五证取得时间开发商 样板间交付确定样板间交付时间开发商 售楼部内外部包装 售楼部内部新包装 品牌形象墙代理公司策划部5月20日5月25日 项目卖点画板代理公司策划部5月20日5月25日 项目形象。

47、展板代理公司策划部5月20日5月25日 吊旗代理公司策划部5月20日5月25日 售楼部外部现场新包装 门头更换代理公司策划部5月20日5月25日 楼体展示画面代理公司策划部5月20日5月25日 围挡更换代理公司策划部5月20日5月25日 楼体条幅代理公司策划部5月20日5月25日 销售物料销售物料 海报代理公司策划部5月20日5月25日 户型单页代理公司策划部5月20日5月25日 户型展板代理公司策划部5月20日5月25日 礼品堆头代理公司策划部5月20日5月25日 渠道拓客 渠道拓客 海报扫街项目销售部5月18日 电话CALL客项目销售部5月18日 微信扫码扩散项目销售部5月18日 自媒体推。

48、广 微信电子楼书代理公司策划部5月18日5月18日 项目介绍H5代理公司策划部 5月18日5月18日 周推广微信单图（每周1图）代理公司策划部持续持续 大型节点活动图文推送（每周1篇）代理公司策划部持续持续 开盘活动 开盘方案开盘方案确定代理公司策划部9月20日10月1日 开盘活动筹备开盘活动公司及方案确定代理公司策划部9月20日10月1日 开盘签约物料筹备开盘合同、认购协议等物料制作代理公司策划部9月20日10月1日 客户摸排客户摸排，价格确定项目销售部9月20日10月1日 开盘执行开盘活动人员组织及活动执行代理公司策划部10月1日10月1日 营销推广策略 Part.6 团队人员架构丨营销推。

49、广策略 解决来访氛围杀客口碑传播 营销总体策略 大兵团营销 多兵种组合多元化拓客大客户营销 团队组织架构 以1名项目总负责人统筹整体工作开展，下设渠道拓客主管、销售经理、策划部，分别统筹各口工作 各口主管直接对其团队业绩负责，主要负责具体工作计划的制定、过程结果监督、团队积极性调动等，各口主管下设团长配 合主管进行团队管理。 内勤负责考勤管理、业绩统计、数据分析、物料管理、车辆管理等一应后勤事宜，充分保障业务口工作需求。 拓客团队共计11人，坐销团队共计11人，策划部2人。项目团队总计24人。 在项目启动前两个月会临时增加拓客团队人数，待项目集中推广完成，人数将逐步缩减 社区拓客 拓客人员5名。

50、 策划部 策划总监（1人） 大兵团人海战术 项目营销总监 渠道团队 拓客主管（1人） 坐销团队 销售经理（1人） 商户拓客 拓客人员5名 置业顾问 置业顾问10名 销售内勤 销售内勤1名 活动线 负责主题活动、 事件营销、暖场 活动、巡展 推广线 广告推广、微信软 文推送、每日1图 包装物料线 包装物料 团队统一形象化标准管理 多元化客户拓展策略 社区 覆盖 根据项目客群需求实行多元化拓客战略，针对社区覆盖、企业拓展、路演巡展、圈层活动、商家 联盟进行全方位拓展。形成系统化，网格化，精细化，围绕衣食住行等方面进行全面展开，从而 达到对各个客层群的准确把握，围绕开盘的整体思路进行工作铺排。 街道。