2020年绿地济南：房地产开发报建全流程操作要点与风险管控_76P.pdf

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1、房地产开发报建 全流程操作要点与风险管控 济南区域公司 开发部 前言什么是开发报建？ SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 设计要设计条件 营销要提前预售 工程要提前开工 项目要早交付 我们能逼政府吗？ SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 前言什么是开发报建？ 一、定义： 房地产开发具备周期长、投资大、多专业、多阶段、多节点的特点。因此，以最小的 成本、最快的时间、最优的方案取得各项证件、批文，争取公司利益的最大化，就是开发 报建的主要工作目的。 房地产项目在运作的全过程中，根据国家及地方有关法规、文件的规定

2、，由开发企业 向当地相关行政主管部门及市政部门进行报批报审并获取相关权证、批准文件、批准手续 的工作。 二、特点： 1、地域性 2、可控性差 前言 SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 01 02 02 04 02 02 01 04 03 1、负责各项目报建工作的业务办理，并归档。 2、负责核算并缴纳项目城市基础设施配套费、建筑业工伤保险、水土保持补偿费等相关政府类规费并负责可返还 类资金按期返还工作； 3、研究、归纳项目报建过程中的难点和风险点，形成文件清单、指导后续工作； 4、以集团制定的项目主控计划为基础，组织编制项目报批报建及验收专项计划及实施

3、； 5、负责维护相关政府部门关系，落实各政府部门最新政策的实施进展和方向、摸清规律，及时反馈给集团各相关 条线，为公司运营提供最专业最快速的升级改良。 6、对工程后期验收易出现的问题，以及业主投诉的潜在问题作出警示，避免在今后发生。 三、主要业务内容： SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 前言什么是开发报建？ 助力提速（贯穿始终） 实现基本建设程序合法化 提高资金运行效率 三大作用与意义三大特点：三多 涉及审批部门多 涉及缴费科目多 涉及各项会议多 报建工作始终贯穿于整个地产项目的开发流程之中，地产项目每个环节必须要通过政府相 关管理部门的审查、审批

4、，各种相关性手续及政府部门的批文是项目顺利开展的 “通行证”。 SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 特点（一）涉及审批的职能部门多 前言什么是开发报建？ “局局”促不安促不安 对外政府部门 发改委图审机构卫生局住建局 自然资源和规划局房管局水利局海绵办 审批局园林局消防局清欠办 环保局城管局交警支队社保办 人防办市政公用事业局地震局劳保办 民政局城乡水务局质监站规费办 SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 特点（二）涉及缴费的名目多 土地出让金、契税、土地登记费、各类测绘费、落图费、初设专家评审费、 人防易地

5、建设费、安全文明措施费、工伤保险费、劳保费、城市基础设施配 套费、农民工工资保证金、新型墙材基金、可研及节能编制费、环评费、档 案著录费、公示安装费、地名公告费、渣土处置费、物业质量保修金、住宅 公共维修基金、不动产初始登记费、招标代理服务费、水土保持设施补偿费、 水保验收服务费、面积测绘费、预售监管金等。 前言什么是开发报建？ 百百“费费”待兴待兴 SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 特点（三）涉及会议的种类多 规划局业务会、市长费用减免会、国土 土地批示会、专家评审会、变更申请会、 处罚例会、各职能部门局业务例会等。 前言什么是开发报建？ 骨灰级

6、骨灰级“会会”员员 SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 01 02 02 04 02 03 从协同部门看业务大概 品牌管理中心 技术发展中心 投资发展中心 成本合约中心 区域公司项目部 财务管理中心 营销管理中心 物业公司 项目命名 方案立项、勘察设计招投标、报规、 图审、核实前图纸变更 地上物清理、土地款及契税缴纳 总包监理招标、劳务工资保证金 监管开户、相关规费线上审批确 认、首开前成本测算 地上物清理、开工前准备工作、放验线 现场管理、验收前施工及整改 资金到位证明开具、预售前银行抵押证 明开具、各退还基金的银行盖章确认、 相关规费的支付 预售

7、前测绘数据提供、售楼处现场公示、 实测数据提供、公共维修基金缴纳 预售前物业合同的签订及内容确 认、交付前物业核实配合 SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 了解一、具体业务范畴 SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 了解二、近年的相关政策法规 思变求存思变求存 与企业共发展与企业共发展 第一章主要业务及实施要点 第二章可返还资金管理 第三章档案管理 第一章第一章主要业务及实施要点 1、前期报建 2、建设阶段 3、竣工验收 SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 第一章开

8、发报建的主要内容 主要围绕项目“五证”开展工作， 何谓“五证”？ 一、核心重点 按照正常办证先后顺序分别是 建设用地规划许可证 不动产权证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 商品房预（现）售许可证 SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 第一章开发报建的主要内容核心重点 （一）建设用地规划许可证 是由规划部门核发，是核定土地用途及用地界线的 法律依据。 SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 第一章开发报建的主要内容核心重点 （二）不动产权证 是由国土部门核发，是土地权属证明，载明了土地 用途及使用期限。 S

9、HANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 第一章开发报建的主要内容核心重点 （三）建设工程规划许可证（含设计方案规划审查表） 是由规划部门核发，是确定土地使用强度指标的法 律依据。 主要是详细规划审批、方案效果图审批、施工 总平面审批、单体平、立、剖审查。 这个阶段就是审查小区的建筑物都是怎么排的，每 栋单体建筑有多高、多大，各栋单体建筑之间怎么 间隔、间距是多少，日照够不够，总容积率是多大 有没有超出规定、建筑密度是多少、停车位配置是 否合规、进出小区的道路怎么安排等。 SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 第一章

10、开发报建的主要内容核心重点 （三）建设工程规划许可证（含设计方案规划审查表） SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 第一章开发报建的主要内容核心重点 （四）建筑工程施工许可证 是由住建局和审批局核发，是允许开工的证明。先行法规 规定只有取得施工许可证后方可开工（基坑开挖），否则 将根据工程总造价的1%进行处罚。 SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 第一章开发报建的主要内容核心重点 （五）商品房预（现）售许可证 是由住建局和审批局核发，是允许开发企业销售商 品房的批准文件。须依据工程达到的形象进度，提 出申请办

11、理。12层以内的住宅：单体主体结构完成（即12层完工） 12层以上的高层住宅：完成总楼层数的一半 商业项目或地下车库：正负零 预售申请门槛（工程形象进度要求） SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 第一章开发报建的主要内容全流程概述 从土地获取开始说起. 土地是房地产开发的基础 从用地性质划分：划拨和出让 从获取方式划分：招拍挂和协议出让 划拨：根据出让合同附加约定，须配建配套设施 的（如学校、安置房、垃圾转运站等），多为划拨性质。 SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 第一章全流程分阶段： 前期阶段： 立项批

12、复、用地划拨决定书、不动产权证、建设用地规划许可证、规划设计方案审查意见 函、设计方案联合审查、施工图设计文件审查综合意见书、环境影响评价批复 建设阶段： 建筑工程施工许可证、质量监督登记证书、安全施工措施备案登记证书、消防设计审核意见书 或消防设计备案表、人防建设许可证或人防易地建设许可证、施工图设计文件审查合格备案书、 建设工程规划许可证、建设工程规划验线确认书、标准地名使用证、物业区域划分、前期物业 管理中标通知书、前期物业管理备案证明、人防质监通知书、商品房预售许可证 验收阶段： 竣工规划核实合格证、前期物业竣工核实证明、海绵城市竣工验收备案单、竣工综合验收备案证明 SHANDONG

13、GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 第二章主要业务及实施要点 立项批复 （1） 定义： 是指发改委对该项目可行性同意建设的批复。 可行性研究包括：建设单位情况、拟建项目情况、建设用地及相关规划、资源利用 和能源耗用分析、生态环境影响分析、经济和社会效果分析、依法必须招标的内容 等，为后期手续办理提供依据。 第一章主要业务及实施要点前期报建阶段 SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 1 立项批复 1 协同事项 诚信、谦和、认真、苦干、拼搏、创新 第一章主要业务及实施要点前期报建阶段 SHANDONG GREENLAND SPRI

14、NG HOLDING GROUP 品牌技发 财务成本 内部评审会版设计方案（规 模、总投资额估算，3%以内浮 动） 配合确认总包及监理单位的招标方式 及范围，提供招标代理相关资料 1、于立项批复办理前明确项目 名称（报建名称、营销推广名称结合 好，可避免后期修改造成的时间成本 浪费） 资金落实证明（该证明时 效期三天，不宜过早提供） SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 第一章主要业务及实施要点前期报建阶段 工作任务 立项批复获取（核准、备案、审批） 审查部门发改委协办部门技发中心、财务管理中心、成本合约中心、品牌管理中心 工作周期20个工作日前置条件

15、初步设计方案、资金证明、招标代理资质等 要点（注意情况）： 划拨类项目，集团主控计划下发前，或部门专项计划编制时，应留意一个风险： 1、政府投资类项目，投资额超过5000万的，多专家评审环节，须提前预留时间，避免节点风险（编制全期节点前留意）。 2、立项阶段，依据投资规模核发招标意见：若勘察费、设计费超过100万，则需要在图审前组织完成勘察、设计单位的招 投标手续。 3、地上须拆迁完毕后，方可启动立项办理，否则用地预审环节很难通过。 实施要点： 不动产权证（2） 定义： 由国土部门核发的土地权属证明，载明了土地用途及使用期限，是使用土地的凭证。 第一章主要业务及实施要点前期报建阶段 SHAND

16、ONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 立项批复 不动产权证 1 2 SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 第一章主要业务及实施要点前期报建阶段 不动产权证 宗地图，它反映一宗 地的基本情况，包括 宗地权属界线、界址 点位置、宗地内建筑 物位置与性质，与相 邻宗地的关系等。 SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 第一章主要业务及实施要点前期报建阶段 协同事项 需投发中心、财务中心 配合 出让合同 （如有配套 学校则需包 括代建协议） 成交 确认书 土地 移交书 相关税费缴纳（契 税

17、、耕地占用税） 土地出让金缴纳 前置条件： 1、土地款及契税缴纳。 2、地上物清理、注销登记。 若划拨用地，须先办理划拨决定书，再办理不动产权证。 用地规划许可证 （3） 定义： 是由规划部门核发，是核定土地用途及用地界线的法律依据。 第一章主要业务及实施要点前期报建阶段 SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 立项批复 不动产权证 用地规划许可证 1 2 3 SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 第一章主要业务及实施要点前期报建阶段 建设用地规划许可证 其附图，简称三线图，是由控规条件覆盖的、包含项 目“地形、

18、地界、以及周边道路”等情况的图，对后 期规划方案、施工图设计的基底落图有指导意义。 技发 项目 协同事项 1、配合批前及批后公示小样的 设计。 1、配合公示期间现场照片的拍 摄。需分别在公示第1个工作日、 第5个工作日、以及选择中间任 意一个工作日拍摄，公示牌近 照远照各一张。 诚信、谦和、认真、苦干、拼搏、创新 第一章主要业务及实施要点前期报建阶段 SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 规划设计方案审查意见函（4） 定义： 是由规划部门核发，对方案是否符合相关规划要求，作出的审批意见，是确定土地 使用强度指标的法律依据。该阶段非常重要，为方案设计阶段

19、的终结点。 附件：经济指标附表、规划局盖章确认的设计方案文本 该阶段将相应的经济指标锁定后，后面才可以做一些动作：如目标利润的锁定、前 期采购、交楼标准、营销策划等 第一章主要业务及实施要点前期报建阶段 SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 立项批复 不动产权证 用地规划许可证 规划设计方案审查意见函 1 2 3 4 协同事项 技发 1、提供深化版且符合相关 技术规范的规划设计方案文 本及其它报件类材料（日照 分析、电子报建、效果图等 政策要求的材料）。 诚信、谦和、认真、苦干、拼搏、创新 第一章主要业务及实施要点前期报建阶段 SHANDONG GRE

20、ENLAND SPRING HOLDING GROUP 2、政府投资类项目需同时 提供地质勘查报告，供开展 初步设计概算使用。 SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 第一章主要业务及实施要点前期报建阶段 工作任务 规划设计方案审查意见函 审查部门自然资源和规划局协办部门技发中心 工作周期15个工作日前置条件符合报规要求的设计文本及其它附件 方案设计及反复调整： 各类规范及政策要求高、考虑因素也多：适应社会发展效益的需要、保证目标利润，还须结合产品定位、营销卖点、 住户舒适度、景观布置传统禁忌、公共配套服务设置要求、相关设计规范等。 不断优化、沟通、再调

21、整、再沟通。 因此为提高审核通过率，内部应与设计充分沟通、提前核查，外部反复沟通磋商、平衡谈判，尽可能提高货值量。 实施要点： 方案设计过程中注意事项 第一章开发报建的主要内容前期报建 SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 经济指标的把握 是否满足规划选址和设计条件要求 （出让条件、片区控规、用地规划等） 配套是否齐全（物业、公厕、居委会、垃 圾站或点、热力电力等配套用房） 是否满足城市设计要求 （限高、中疏、北跨等） 对总图深度的关注 （标高标注、建筑名称的关注等） 对综合管网的关注、 消防疏散通道设置复核 满足物权法的相关规定（规避销售风险） 例：

22、物业房比例不足后果（另取房源：利益取舍、时间+ 沟通成本+业主磋商+规划手续变更等等） 例：地块内是否有使用中的市政管网需避让； B15项目2#楼消防事宜：2#楼南向雨棚外挑，影响消 防回车场的设计还原性，导致尺寸在施工阶段被迫擅 自压缩，消防验收（规范性原则性问题难突破） 总结：应充分考虑设计实现度或提前及时交圈、变更 例：B8-2社区服务与管理综合中心名称权属可售存疑 设计方案联合审查 （5） 定义： 即设计方案联合审查阶段，是在规划方案阶段，由14个部门联合审查提出核准意见 或整改要求。该阶段出具的最终审批意见将作为后期施工图审查的依据。 第一章主要业务及实施要点前期报建阶段 SHAND

23、ONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 立项批复 不动产权证 用地规划许可证 规划设计方案审查意见函 一阶段：设计方案联合审查 1 2 3 4 5 成果 诚信、谦和、认真、苦干、拼搏、创新 第一章主要业务及实施要点前期报建阶段 SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 需沟通14个部门，取得14个意见，第一阶段才算完成。 旧政策：施工图联审存弊端（施工图倒回重改方案、降低开发效率） 新政策：更全面更优化、 减少审批漏洞、 避免程序反复、 监管范围更广、防止单部门擦边球式审查、 受理审批一站式办理（解决行政资源低效、前后衔接导致

24、时间浪费）、 但对企业信誉度和事后验收标准提出更高要求 新旧政策对比 协同事项 诚信、谦和、认真、苦干、拼搏、创新 第一章主要业务及实施要点前期报建阶段 SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 技发 项目 1、设计方案； 2、规划批前、批后公示小样制作； 3、工程初步设计图纸（全专业图纸） 和概算书（政府投资项目提供）； 4、意见或承诺取得后，须严格按照 文件要求进行后期设计。 1、临时或正式用电申请的相关数 据确认； 2、建设工程规划许可证附表出具 后需同样进行公示（7个自然日）， 具体要求与用地规划一致。 3、意见或承诺取得后，须严格按 照文件要求进

25、行后期施工。 施工图设计文件审查合格书（6） 定义： 即对施工图设计文件进行审查，是判定项目是否符合工程建设强制性标准、地基基 础和主体结构的安全性、其它法律法规规章规定必须审查的内容。 审查范围：主体各专业、消防、人防、产业化。 第一章主要业务及实施要点前期报建阶段 SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 立项批复 不动产权证 用地规划许可证 设计方案审查意见函 一阶段：设计方案联合审查 施工图设计文件审查合格书 1 2 3 4 5 6 协同事项 技发 1、提供深化版且符合相关 技术规范的施工图设计文件。 须与报规保持一致。 第一章主要业务及实施要点前

26、期报建阶段 SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 2、协调设计院对提出的审 查意见及时回复，并在数审 系统做好相关操作，保证线 上线下同时进行。 3、须同步做好人防施工图 设计审查的相关回复及修改。 施工许可阶段（7） 定义： 即住建局对施工图设计文件审查合格书予以备案、并核发质监安监登记证、核发消 防设计审核意见或备案表、核发建筑工程施工许可证。是允许开工的法律依据。 第一章主要业务及实施要点建设阶段 SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 立项批复 不动产权证 用地规划许可证 设计方案审查意见函 一阶段：设计

27、方案联合审查 施工图设计文件审查合格书 二阶段：施工许可阶段 1 2 3 4 5 6 7 成果 诚信、谦和、认真、苦干、拼搏、创新 第一章主要业务及实施要点建设阶段 SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 需沟通5个部门，取得7个意见，第 二阶段才算完成。 协同事项 诚信、谦和、认真、苦干、拼搏、创新 第一章主要业务及实施要点建设阶段 SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 项目技发 财务成本 1、施工现场：扬尘污染防治措施到位 1、消防设计相关信息提供。 2、人防四至范围图。 1、施工、监理中标通知书及合同； 2

28、、农民工工资保证金专项监管账户； 3、协调总包提供安全文明措施费发票： 安措费现按照中标价的4.19%开具 （根据当年政府规定比例进行缴纳）； 发票备注中需明确项目名称、项目 地点，明确标注为安全文明施工措施费； 4、另协助提供总包安全生产许可证、 五方责任主体相关备案信息的填写及盖章。 1、规费支付：安全文明施工 措施费、工伤保险及城市基础设施 配套费 SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 第一章主要业务及实施要点前期报建 工作任务 施工许可阶段 审查部门住建局协办部门技发中心、区域公司、成本合约中心、财务管理中心 工作周期15个工作日前置条件深化版

29、施工图完成后、设计方案联合审查结束 要点（注意情况）： 1、取证前不允许土方开挖、桩基施工等，以免执法处罚（未批先建）。 2、取证后，两个月内须缴纳完毕配套费，涉及人防减免的部分须提前申请。 3、尚未添加进集团开发资质整合名单的新项目公司，须在不动产权证取得后、该阶段申报前添加办理完毕。 实施要点： 开工前的其他工作（8） 其它工作： 包含配套费缴纳、规划放验线合格确认书、泉水保护意见及环评批复、建筑垃圾处 置核准意见书、人防质监登记申报、水土保持设施补偿费缴纳 第一章主要业务及实施要点建设阶段 SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 立项批复 不动产权

30、证 用地规划许可证 设计方案审查意见函 一阶段：设计方案联合审查 施工图设计文件审查合格书 二阶段：施工许可阶段 施工许可证后开工前 1 2 3 4 5 6 7 8 城市基础设施配套费： 诚信、谦和、认真、苦干、拼搏、创新 第一章主要业务及实施要点建设阶段 SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP “城市基础设施配套费”，是济南市政府按陈总体规划要求，为城市基础设施建设筹集的，专项用于建设项目规划红线以外城市基础设施建设的财政 性资金。包括“城建综合配套费”和“专项配套费”。包含城建综合配套费（122元/）、专项配套费（124元/），共计246元/. 缓交

31、政策，取证后2个月内完成缴纳： （1）含人防部分，人防部分246元/全免。 （2）安置房部分，246元/全免。 （3）教育类项目，教育类用房246元/全免，后勤类用房减半。 （4）地下车库不再享受减免政策。 注意：1、含人防工程的，须在施工许可阶段向人防办提出开具人防证明的申请，凭该证明办理配套费减免。 2、教育类项目，其教学部分配套费全免，后勤部分减半。 放验线： 放线：图纸现场。 验线：现场图纸。 1、时机：垫层后、正负零前。否则面临执法处罚（未批先建）。 2、措施：对放点做好保护，为验线提供依据。 注意：施工开槽准确性，案例B15项目3#楼偏移事宜（超出误差允许范围，与规划不一致，日照影

32、响、执法局处罚、业主投诉及违约金赔偿等连锁后果） 渣土处置费、建筑垃圾核准意见书： 土方清运前须缴纳完毕，并获取核准意见书。 环境影响评价批复、名泉保护意见： 诚信、谦和、认真、苦干、拼搏、创新 第一章主要业务及实施要点建设阶段 SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 1、实行承诺备案制的背景原因：（1）旧审批前置许可条件过多、编制时间长银行贷款手续办理难、延误投资发展好时机；（2）环评中介机构 恶性竞争、环评文件质量不高等。（3）原则上讲，建设项目开工前不会对环境质量造成任何影响，在开工前完成环评审批，提出相应环保措施和 要求即可。 根据可能对环境带来

33、影响的重大程度，制定环境影响评价名录，并依次判定该项目做环评的等级，分为报告书、报告表、登记表； 无中水站的项目，登记表备案。建有中水处理站的项目，须做名泉保护申报、环评审批。 2、申报前，项目现场需确保未开工建设。因此，审批类项目须依据现场开工点倒排时间，进行申报。 注意：特殊环卫地块或周边有环保敏感点的项目，须前置到规划报批前申报环评，避免报规时现要求导致被动（旧政策版B2地块的事后回顾）。 人防质量监督登记证申报： 须在地下车库开始施工前完成该项工作，以免影响现场施工进度。 水土保持设施补偿费缴纳： 开发建设项目由于占用、损坏现有水土保持设施而必须依法交纳的起补偿作用的费用。占地面积*1

34、元/1.3元/。 预售许可证前的准备工作 （地名证、物业手续） （9） 其它工作： 包含标准地名使用证、物业区域划分、物业招标备案证明、中标通知书、物业合同 备案 第一章主要业务及实施要点建设阶段 SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 立项批复 不动产权证 用地规划许可证 设计方案审查意见函 一阶段：设计方案联合审查 施工图设计文件审查合格书 二阶段：施工许可阶段 施工证后开工前 预售许可证前（地名、物业） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 标准地名使用证： 诚信、谦和、认真、苦干、拼搏、创新 第一章主要业务及实施要点建设阶段 SHANDONG GR

35、EENLAND SPRING HOLDING GROUP 根据地名管理办法下的命名规则：城、小区、花园、园、苑、山庄、别墅、公寓、楼、阁、大楼、大厦、中心、广场、商场、中心等。 注意：1、提前咨询项目命名是否有重名或不符合规定情况。绿地国际城B9项目，地名证为牡丹明都。 2、为避免影响预售证办理，该业务在规划许可证取得后可展开。 物业区域划分、物业招标备案、中标通知书、物业合同备案： 房管局物业处、街道办对该区域进行的物业划分，并通过招标方式确定物业公司、签订物业合同并办理备案。 办理物业区划时，房管部门会再次审核物业用房的比例（规划设计阶段已确定的事项）： 注意：物业用房总面积应不少于规划总

36、建筑面积的千分之三，地下物业用房面积不得大于地下总建筑面积的千分之三，且须具备水、电、采光 、通风等正常使用功能。 商品房预售许可证（10） 定义： 是住建局允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。 第一章主要业务及实施要点建设阶段 SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 立项批复 不动产权证 用地规划许可证 设计方案审查意见函 设计方案联合审查 施工图设计文件审查合格书 总包监理中标通知书 二阶段：施工许可阶段 施工证后开工前 预售前准备工作（地名、物业） 预售许可证 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 协同事项： 诚信、谦和、认真、苦干、拼搏、

37、创新 第一章主要业务及实施要点建设阶段 SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 项目营销 财务成本 1、现场形象进度需达到预售办理条件； 2、提供达到预售形象进度的现场照片、 视频； 3、达到最低进度要求的楼层顶梁板的证 明材料（钢筋工程隐蔽验收记录、预拌混凝土 交货检验记录） 首次开盘的项目，须提供楼盘成 本测算表，供价格备案使用（限价期） 售楼处现场是否按规定悬 挂相关证照，做好现场公示 （证件、购房合同、前期物业 服务合同、两书、建筑节能情 况等等） 存在土地抵押及在建工程抵 押的需提交银行证明（须提前沟 通） SHANDONG GREENLAND

38、 SPRING HOLDING GROUP 第一章主要业务及实施要点建设阶段 预售照片及视频要求 需写明项目名称及楼号、公司名称及日期 彩色照片打印加盖公章 楼层号挂牌清晰 项目经理身份证须入镜 SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 第一章主要业务及实施要点建设阶段 工作任务 商品房预售许可证（形象进度：商业正负零，多层封顶，高层小高层为地上12层以上。 疫情期间形象进度：多层正负零，高层小高层为6层） 审查部门住建局、审批局协办部门区域公司、成本合约中心、营销中心、财务 中心 工作周期7个工作日前置条件形象进度、数据挂接单、银行抵押证明、现 场进度

39、实施要点： 1、须达到形象进度后申报，一旦进度不一致产生问题的，公司将面临黑名单处罚，影响其它项目审批进度。 2、2017年4月以后拿地的居住项目，若溢价率超过100%，须主体结构完成后，方可申请预售。超过150%，竣工验收 后方可申请。 3、物权事宜引发的难售案例：B8-2两个单体（综合管理中心、副食品市场），在设计时主要是公共服务配套设施，在 公共指标满足的情况下，另布有可售商铺，类似这种情况应重视单体的命名，以免预售时因单体名称原因难以审批 。经验分享：规划单体建项起名，建议名为配套公建楼（布局内标注不同性质功能），方便预售办理。 4、根据山东省商品房销售条例：商品房已经预售的，房地产开

40、发企业不得擅自变更其规划、设计。因此，在该阶 段以后，应避免发生重大变更（技发、项目部应注意）。 5、应重视业主投诉事宜，存重大问题的，或影响公司名下其它楼盘预售证的核发。 实施要点： 竣工验收 3 竣工验收： 规划核实证、单体竣工验收备案、物业核实证、海绵城市工程验收 备案单、综合竣工验收备案 第一章主要业务及实施要点竣工验收 SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 规划核实证 竣工验收备案单 物业核实证 海绵城市验收备案单 1 2 3 4 综合验收备案 5 规划核实证（1） 定义： 是指为保证建设工程符合国家有关规范、标准并满足质量和使用要求，对建设

41、情况 是否符合建设工程规划许可证及其附件、附图所确定的内容进行验核和确认。 第一章主要业务及实施要点竣工验收阶段 SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 规划核实证 1 诚信、谦和、认真、苦干、拼搏、创新 第一章主要业务及实施要点竣工验收阶段 SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 规划核实对现场施工的基本要求： 单体（含储藏室、配套设施）：室内布局、长宽高尺寸、外立面、楼间距（须与规划一致） 总平面布局：用地范围不超红线、 道路完工状态及标高、 地上车位及非机动车棚、地下车位数量 园林景观、 小区及车库出入口（车

42、库内划线完成） 例：B15项目6#、7#楼连廊规划变更事宜（发现晚、性质重、难度大、时间紧）：测量时发现6#、7#楼（2F- 10F）电梯北侧外墙增加电梯门，原设备平台改为通道，与开敞阳台相连并连通楼梯间，变更后，6#、7#楼地上 建筑面积增加约50.74，与规划备案图纸明显不符，未批先建执法处罚风险；同时与营销已售户型明显不符， 业主私密性降低，违约投诉、听证风险。 现场进度达成 规划沟通 图纸变更（充分 理由、环境和业主 权益、局意见、变 更程序复杂） 现场问题整改 现场测量及问题报告规划现场勘验规划上会 上会通过 上会未通过 测量成果出 具并申报 取证 整改到位后 测量成果出 具并申报

43、取证 SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 规划备案图纸：现场施工图纸： 变更对比图 SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 第一章主要业务及实施要点竣工验收阶段 工作任务 规划核实证获取 审查部门规划局协办部门区域公司项目部、技发中心 工作周期20个工作日（如有变更，则需要进行 7天的批前公示） 前置条件规划核实测量完成（测量前现场需根据规划要 求提供完整的工作面） 1、凡是与规划总平图不一致且导致面积增加的部分均不要实施（如人防出入口顶盖、门楼等），否则超规划指标须拆除甚 至移交执法处罚； 2、重要变更须提前

44、沟通、交圈，工作前置，问题前置，为后续可能遇到的不确定性因素留下解决问题的时间，稀释风险。 （方案与施工图核对、施工图与现场核对），小变更现场消化整改、大变更须沟通规划解决。 3、现场须达到交付验收的要求，以免影响办理进度； 4、规划核实测绘与房产实测同步进行，数据核对后一并汇总解决，避免核实后因实测需求变更图而无法程序倒回的情况。 5、交付前的园林施工，须按照园林与海绵城市叠图后的成果进行施工，否则面临后期海绵验收的风险。 实施要点： 竣工验收备案单（2） 定义理解： 是指建设工程项目竣工后，由建设单位会同设计、施工、设备安装部门及工程质量 监督等部门，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施

45、工和设备安装质量进行全 面检验后，向质监站提出备案审查并取得竣工合格资料和凭证的过程。该部分为项 目部职能。 第一章开发报建的主要内容竣工验收 SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 规划核实证 竣工验收备案单 1 2 竣工验收备案分项 诚信、谦和、认真、苦干、拼搏、创新 第一章开发报建的主要内容竣工验收 SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 规划核实 消防验收 节能验收 竣工结算备案 档案验收 清欠验收 质监验收 消防验收：是否按经消防机构审核同意的设计施工完毕、 防火间距 消防车道 防火分区 火灾扑救面 防爆

46、设计 疏散 楼梯消防电梯 安全出口的数量 安全疏散距离 宽度等，室 外消防给水系统、灭火系统、报警系统等，是否符合规范 要求，安全管理制度是否合格 节能验收：是否按施工图纸要求施工，对墙体节能、幕墙 节能、门窗节能、屋面节能、地面节能、采暖节能、通风 与空调工程、配电与照明节能、建筑节能分部工程等多方 面进行查验 物业核实证（3） 定义： 是在房产实测之后，由市房管局物业处对物业用房及管理进行查验并出具的验收证 明，是办理综合验收备案和房产大证的必备要件。 第一章主要业务及实施要点竣工验收阶段 SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 规划核实证 物业核实

47、证 1 2 以房产实测报告为数据依托，对物业用房面积、性质、现场是否具备使用条件等，作出核实查验。 现场勘验要点：1、现场（物业用房面积、性质、现场是否具备使用条件等）与规划一致，未挪作他用。 2、物业管理资料齐全（全专业竣工图、分户验收报告、消防电梯监控等设备合格证明等）。 3、物业用房面积不足带来的教训（大堂、楼梯等不应计入用房面积），后期修改带来的业主影响。 竣工验收备案单 3 第一章主要业务及实施要点竣工验收阶段 SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 规划核实证 物业核实证 海绵城市验收备案 1 2 3 （4）海绵城市验收备案 定义： 为最大限

48、度地实现雨水在城市区域的积存、渗透和净化，促进雨水资源的利用和生态 环境保护，通过自然环境和人工措施结合，对项目园区内设计、施工、并进行查验。 海绵内容：园区内下沉绿地、蓄水模块、透水铺装、雨水管断接、雨水花园、路沿石开口、植草沟、土堰等。 实施要点：增强过程管控措施：规避验收风险、成本浪费 技发（叠图、及时下发、施工前尤其在管线下落前技术交底做到提前排查、控制风险）、 项目部（按图施工、地形验收，过程隐蔽工程留存）按图施工：根据设计的不同内容完成，避免盲干。 竣工验收备案单 4 综合验收备案（5） 定义： 指项目全部竣工验收通过后，由住建局对现场进行查验并出具综合性验收证明。 第一章主要业务

49、及实施要点竣工验收阶段 SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 规划核实证 物业核实证 海绵城市验收备案 1 2 3 5 综合验收备案 水务验 收 气热验 收 供电承 诺 四方验 收 维修基 金 4 竣工验收备案单 综合验收备案 诚信、谦和、认真、苦干、拼搏、创新 第一章开发报建的主要内容竣工验收 SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 在单体竣工验收备案以后， 开发企业向住建局提出的 综合验收的申请，住建局 根据现场的实际条件，对 小区整体供水、供电、供 热、供气、照明道路、园 林海绵等做出的综合性审 查批复。

50、SHANDONG GREENLAND SPRING HOLDING GROUP 第一章开发报建的主要内容竣工验收 1.14.1 取证条件 工作任务获取综合验收备案单 审查部门建委协办部门项目部 工作周期8个工作日前置条件物业核实、单体竣备、水务验收、气热综合验收、海绵验收 所需文件： 1、房地产开发项目竣工综合验收备案证明申请表； 2、 不动产权证、建设工程规划核实证、房地产开发企业资质证书、房屋建筑工程竣工验收备案单、济南市建筑工程竣工结算备案 表、规划总平面图； 3、水务配套设施（节水、排水、供水）综合验收备案意见表、供热、燃气设施工程验收备案表 4、供电设施验收合格证明或供电设施验收承诺