2020年中国城市房地产市场价值研究(2020精编版).pdf
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1、1 2020 中国城市房地产市场价值研究 建诚晟业 2020 年 4 月 城市 价值 2020 目录 城市价值缘起&创新. 1 城市价值2020 中国城市房地产市场价值等级分类:六等 337 城.4 1. 2020 中国城市房地产市场价值等级分类.5 2. 2020 中国房地产市场价值特级城市:3 个.7 3. 2020 中国房地产市场价值一级城市:10 个.8 4. 2020 中国房地产市场价值二级城市:25 个.8 5. 2020 中国房地产市场价值三级城市:43 个.8 城市价值中国城市房地产市场价值骨架:三圈三横两纵金三角.9 1. 长三角、大湾区、京津冀:实力依然强劲.11 2. 长
2、江中游横、西南金三角:持续快速发展.11 3. 海峡纵:海洋文化带来的城市价值大发现.12 4. 西连横、太青横:通达性增强,未来可期.12 城市价值经济发展与城市风险专题.14 1. 多个北方城市 GDP 名次下滑,南北分化加大.14 2. 科研能力和公共服务对城市长期价值贡献突出.15 3. 经济增长高度依赖信贷扩张,潜在风险需关注.16 城市价值居民财富与人口特征专题.17 1. 相比常住人口,就业人口对城市价值贡献更大.17 2. 高等级城市就业机会多,常住人口有低估可能.18 3. 储蓄与工资代表不同财富水平,需求特征分化.19 城市价值未来&应对.20 城市价值数据&附表.23 城
3、市 价值 2020 1 城市价值缘起&创新 2020 年,是黑天鹅不断的一年。新冠疫情的持续演化,让众多机构的预测失效。最开始大家说好比 2003 年 SARS,这次影响很小,3 月就会快速复苏;近期境外疫情日益严重,很多机构又说,对比 2008 年,这次刺 激不止 4 万亿,似乎只有跑步入场才不会错过又一轮暴涨。 2 月 3 日,建诚晟业发布报告:疫情对房地产业影响:短期冲击明显,二季度逐步恢复,中长期大势未 变,将湖北以外的三十个省市按疫情严重程度及其与湖北的关系分成四大类,是第一家对不同区域、不同阶段 房地产市场走势进行预判的机构。在此之后,建诚晟业又陆续发布多篇有关房地产市场、政策走势
4、的报告,明确 提出政策肯定会放松,但政策的出台会差异化、渐进式,更多集中在供给侧,这些预测已被一一验证。 准确认识不同城市的房地产市场价值,是开展房地产有关活动的基础。展望 2020 年乃至更长时间,已成行 业普遍共识的各城市房地产市场分化态势将更加显著,给企业投资运营、产品设计、营销管理等带来极大难度。 在城镇化水平提高、产业升级转型、人口迁移等多方面因素的推动下,中国经济和房地产市场仍将具有长足的发 展空间;但短期来看,防控新冠疫情导致企业开复工放慢、人口流动减弱,叠加海外疫情和经济下滑冲击,市场 波动必然加大。 在此背景下,开展“2020 中国城市房地产市场价值研究”,准确认识各城市分化
5、态势,有极大的紧迫性和 现实价值。本研究在总结建诚晟业团队十余年从事房地产业研究的基础上,首个对全国 337 个地级以上行政区 进行全面研究,城市覆盖面最广;在指标体系创新上,引入财政安全度、金融安全度、人口低估指数等众多具有 创新性的指标;首个采用 2019 年及之前历史数据,根据 2018 年第四次经济普查对各城市重要经济指标进行全 面修正,数据指标最新,帮助企业更全面地把握各地经济发展质量和潜在风险。 更重要的是,本次研究聚焦城市价值,希望从更宏大、长短结合的视角,为相关各方提供决策参考和战略选 择建议,这不仅是方法体系的创新,而是研究理念乃至价值观的升级。城市价值不仅限于投资拓展环节或
6、房地产 企业这一单一主体,而是涉及当地经济持续发展和房地产市场的各个层面。只有放宽视野,站在更高的层面认识 城市价值,认识到城市背后产业、人、市场的价值,才能真正把握房地产市场的发展方向。 我们所期望的,是在此中国经济和房地产市场的多事之秋,向关注房地产业发展的各方(特别是房地产企业 和金融机构)提供有前瞻性又能切实支持其业务发展的研究咨询服务。我们所坚持的,就是见微知著,从细节发 掘市场变化和趋势;但又不夸大,而是客观严谨,厘清短期冲击和中长期趋势,在企业策略选择上给予针对性建 议,助力业务稳步开拓、高效经营、降低风险。 数据说话,专业为先。探索城市价值,与关注中国城市房地产业发展的各位共勉
7、。 城市 价值 2020 2 1.城市全覆盖:首个全面覆盖 337 个地级以上行政区(地市州)的研究 截止 2019 年底,全国(不含港澳台,下同)共有 297 个地级以上城市,包括 4 个直辖市、15 个副省级城 市(其中 10 个省会城市和深圳、宁波等 5 个计划单列市)、278 个地级市(不计 2019 年并入济南的莱芜), 目前的相关研究多聚焦这一群体。本次研究将研究范围扩大到地级市以外的 40 个地区、自治州、盟,对除港澳 台的 337 个地级以上行政区(仍简称为“城市”)进行研究,对全国市场首个实现了全覆盖。 图:全国 337 个地级以上行政区(包括城市、地区、自治州、盟)的具体分
8、类 2.指标更全面:引入创新性指标,更全面准确反映城市发展和价值变化 本次研究聚焦城市房地产市场价值,旨在摆脱单纯的房地产开发投资角度,以更广的视角看待城市价值,服 务于关注房地产业各类机构的不同部门。基于对中国房地产行业长期观察和研究的经验,建诚晟业建立了 “2020 中国城市房地产市场价值研究指标体系”,包括 3 个一级指标、14 个二级指标、105 个三级指标,从城 市硬实力、城市价值潜力、房地产业发展三个层面,引入众多创新指标,综合评价各城市房地产市场价值: 在关注城市硬实力的同时,同时考察其“软价值”,通过土地资源、生态环境、科技创新等二级指标,全 面评价城市未来发展潜力和价值持续增
9、长空间。 疫情对各城市发展带来显著的短期冲击,各地医疗配套设施将得到更多关注,不会改变人口、产业向城市 集中的大趋势。此次研究新增二级指标“城市治理&配套设施”,通过床位数、执业医生数等指标评价各城 市公共设施配套水平,更加准确地反映各城市的长期发展潜力。 人口方面,在广泛使用的常住人口指标基础上增加就业人口指标,同时结合社保缴费人数、用水用电等指 标,对当地就业人口、常住人口的潜在低估水平进行估算,更全面地反映当地潜在购房人群规模。 城市 价值 2020 3 在考察各地经济规模和发展水平的同时,通过财政安全度(财政预算收入支出比)、金融安全度(存贷 比)等指标,综合评价各城市的经济稳健性,以
10、发现经济发展更加均衡、财政和金融风险较小的城市。 表:2020 中国城市房地产市场价值研究指标体系 由于本研究的指标数量多,量纲差异大,本次研究在多元统计分析中常用的因子分析法基础上,引入层次分 析法、Delphi 德尔菲法等多种评价方式获取各指标的权数,确保相关评价规则更加严谨科学1。 1有关研究模型和指标体系的具体情况,欢迎与建诚晟业团队进一步交流。 城市 价值 2020 4 3.数据更精准:首个结合 2018 年经济普查对相关数据全面修正的研究 第四次经济普查完成后,各省(直辖市、自治区) 2018 年 GDP 的修订数于 2020 年初陆续公布(多数与 2019 年 GDP 同期发布)
11、。本次研究覆盖 300 多个地 市,但不少城市尚未公布 2018 年 GDP 修正值,2019 年 GDP、工业增加值等多个指标仅公布增速,无法获 取绝对值,给相关研究带来较大困难。 本次研究是目前为止对相关重要经济指标更新范围 最大、覆盖面最广的研究成果。在四经普数据基础上, 以可比性、科学性为基本原则,对未公布指标绝对值、 所在省 2018 年 GDP 修正幅度较大的城市,根据历史 数据和国民经济核算相关规则,对 GDP、三次产业占 比、工业增加值、固定资产投资等指标进行估算修正。 数据显示,多个省市经济总量下滑明显:如天津 2018 年 GDP 从 18810 亿元修订为 13363 亿
12、元,修正 金额达 5447 亿元,修正比例达 29.0%,山东修正金额 达 9821 亿元,修正比例达 12.8%;另有黑龙江、吉 林、辽宁、河北等 7 个省市向下修正幅度超过 5%。云 南、安徽、北京、上海等 8 个省市向上修正比例超过 5%。 城市价值2020 中国城市房地产市场价值等级分类:六等 337 城 中国房地产市场在过去二十年的时间里保持了高速发展,但需要正视的是,不同城市的房地产市场发展阶段 相差甚远,且差距越来越大:市场规模从 100 万平方米到 2000 万平方米不等,成交套数从几万套到几十万套, 房价从四五千到六七万不等。由于各地房地产市场起步时间不同,有的城市已经进入到
13、稳定发展期,刚需与改善 等不同需求推动市场稳定发展,如北京、上海;也有城市经过轮番炒作,市场经历了多次过山车,如鄂尔多斯、 温州等;更多的城市则是在 2010 年后甚至是 2013 年之后才迎来大规模的相对成熟的房地产开发,市场依然处 于起步阶段,需求类型单一,刚需市场为主导。 中国的城市房地产市场分化,不光是规模的分化、价格变化趋势的分化,还有房地产市场发展阶段的分化, 主导需求的变化,只有认真思考这些差异,才能更加深刻地理解中国的区域房地产市场,准确把握房地产市场的 区域轮动机会。 图:2018 年各省市 GDP 修正情况 城市 价值 2020 5 1.2020 中国城市房地产市场价值等级
14、分类 基于对房地产区域发展阶段和主导因素的理解,建诚晟业构建房地产市场价值评价模型,从城市硬实力、城 市价值潜力、房地产业发展等三个维度对城市房地产市场市场价值进行量化评价。基于评价结果,建诚晟业将中 国 337 个地级以上行政区(覆盖所有直辖市、副省级城市、地级市、自治州、地区、盟)进行了分类,共包括 六级,分别为:3 个特级城市、10 个一级城市、25 个二级城市、43 个三级城市、79 个四级城市、178 个五级 城市。具体如下: 表:2020 中国城市房地产市场价值等级分类结果337 个城市共分六个等级 数据来源:全国及各地统计局,建诚晟业测算 城市房地产市场价值既受城市本身经济、人口
15、等基础条件影响,又会明显受短期政策影响,还会与周边城市 形成互动,有相互促进的正面影响,也有资源互争的负面影响,综合决定当地房地产市场发展所处阶段和未来趋 势。建诚晟业这一创新性的分类结果,既考虑了城市的中长期价值,又充分考虑了市场的短期波动,对开发企业 安排投资和营销计划、金融机构进行项目风险评价均有较强的指导意义。 传统的城市分类大多仅关注城市行政级别或少数经济类指标,或过度关注城市价值的具体排名。以本次研究 为例,排名 45 名-48 名的城市,被列为三级城市,其得分相差在 0.5 分以内,名次往前还是往后一名,对企业 投资决策不应产生重大实质影响。本次研究全面考察各城市房地产市场价值水
16、平及其市场特征,将 337 个城市 分成六个不同的等级。将得分接近、市场发展态势类似的城市作为一个群体,有助于企业更准确地把握各类城市 房地产市场特点,在实操过程中针对性地制定发展战略。 2020 中国房地产市场价值高等级城市(包括特级、一级、二级等),主要包括分布在三大都市圈和中西部 的区域核心城市。本次研究发现,东北及中西部多个省会城市的房地产市场价值得分相对较低,如长春、太原、 哈尔滨、石家庄、兰州、乌鲁木齐等仅列为三级城市,而位于东南沿海的少数发达地级市表现突出,如佛山、珠 城市 价值 2020 6 海、无锡、南通、温州等,城市房地产市场价值等级达到二级,实现了价值等级相比行政级别的“
17、跃迁”。结果 显示:2020 中国房地产市场价值高等级城市共 38 个城市,这些城市构成了目前中国房地产市场的绝对主流,对 市场未来发展具有很强的前瞻性,将继续成为房地产企业和金融机构的主要关注区域。 图:2020 中国房地产市场价值高等级城市(特级、一级、二级) 数据来源:建诚晟业测算 不同等级城市的经济发展水平差异显著,高等级城市在人口、经济总量、收入水平等各项指标上均有明显优 势。2019 年,3 个特级城市和 10 个一级城市的 GDP 均值分别为 3.35 万亿元和 1.65 万亿元,而二级和三级分 别为 7719 亿元和 3772 亿元,四级和五级城市分别为 2235 亿元和 99
18、9 亿元。高等级城市(特级、一级、二 级)总数仅 38 个,相当于全国地级以上城市数量的 11.3%,但其 GDP 总额达 45.8 万亿元,占全国比重为 47.1%。与 GDP 表现类似,城市等级越高,人口规模越大,当地收入水平、储蓄越高。2019 年,特级城市的城 镇居民人均可支配收入达 69966 元,一级和二级城市均超过 5 万元,而三级至五级城市均值约为 3.7 万元,约 为一二级城市的七成左右,仅相当于特级城市的一半。 城市 价值 2020 7 图:各等级城市 GDP 等经济指标均值对比图:各等级城市商品房销售额等房地产指标均值对比 数据来源:全国及各地统计局,建诚晟业测算 在经济
19、发展水平、人口规模、财富等因素的综合影响下,高等级城市的房地产市场价值更为突出,表现为市 场规模更大,房价水平更高。2019 年,特级城市的土地出让金和商品房销售额均值为 1351 亿元和 4359 亿元, 其房价水平均值达 45153 元/,是一级城市的 2.62 倍;10 个一级城市土地出让金均值达 1548 亿元,规模甚至 超过特级城市,表明其市场供应更加充足、市场可进入性更强,有助于品牌房企进驻,2019 年商品房销售额均 值达 3560 亿元,相比特级城市并不逊色;25 个二级城市的房价水平为 14280 元/平米,略低于一级城市 (83%),但其土地出让金和商品房销售额均值分别为
20、668 亿元和 1594 亿元,分别仅相当于一级城市的 43%和 45%,表明其市场体量明显低于一级城市。从占比来看,38 个高等级城市的土地出让金和商品房销售额占全国 比重分别为 58.2%和 64.6%,明显高于 GDP 和人口的占比,与存款余额占比基本持平(60.1%),进一步证明 了财富水平在不同等级城市之间更加分化。 与此类似,随着价值等级的降低,三、四、五级城市房价水平逐级下降,房地产市场规模也明显下降。 2019 年,四级和五级城市的土地出让金均值分别仅为 120 亿元和 39 亿元(30 亿元可能仅相当于特级城市一宗 土地的总价),商品房销售额的均值分别为 324 亿元和 12
21、2 亿元,仅相当于一二级城市均值的 10%左右。 2.2020 中国房地产市场价值特级城市:3 个 2020 中国房地产市场价值特级城市包括上海、北京、深圳 3 个,打破了传统城市分类一线城市为四个的传 统思路,客观反映了深圳近些年发展上的差异。上海、北京已经发展成为全球中心城市,深圳经过近十年的快速 城市 价值 2020 8 发展,特别是在金融、科技的高速发展,再加上经济规模的持续攀升,已经超过广州,脱胎换骨成为华南地区的 领头羊,在成为具有全球影响力的城市的路上稳步前行。不管是经济实力、政治地位以及城市所拥有的软实力, 这三个城市都毫无疑问处于明显领先的位置。从房地产市场来讲,虽然这三个城
22、市的市场规模不是最大的,但是 房价绝对水平、需求旺盛度、市场成熟度都是明显超出其他城市,长期来看具有稳定的价值增长空间。 3.2020 中国房地产市场价值一级城市:10 个 2020 中国房地产市场价值一级城市共 10 个,具体包括:重庆、广州、杭州、苏州、成都、武汉、郑州、天 津、南京、西安。这些城市在某一区域内具有明显的影响力,成为人口、财富、产业等汇聚的中心,甚至还具有 一定的跨区域吸引能力,近年来房地产市场快速成长或稳定在较高水平。 从房地产市场价值的角度来看,这 10 个城市虽然得分不及特级城市,但其房地产规模较大、而且大多数城 市近年来持续快速增长,市场价值非常突出。其共同特点主要
23、是:(1)区域中心城市,具有较强的人口、财 富、产业吸附能力,如 GDP 普遍超过 1 万亿,除郑州、西安外,其他城市 GDP 都在 1.4 万亿以上,常住人口 普遍超过 1000 万人;(2)房地产市场规模大且稳定,年均商品房成交面积超过 2000 万平方米,即使市辖区范 围也普遍超过 1000 万平方米;(3)房价水平较高。 4.2020 中国房地产市场价值二级城市:25 个 2020 中国房地产市场价值二级城市共计 25 个,具体包括:宁波、青岛、长沙、佛山、无锡、昆明、南通、 福州、常州、东莞、厦门、济南、沈阳、珠海、徐州、南昌、泉州、合肥、温州、嘉兴、绍兴、大连、海口、贵 阳、南宁。
24、二级城市主要是中东部省会城市、计划单列市或主要经济群中经济实力较强的地级市,位于西部的只 有昆明、贵阳、南宁。 与传统的城市等级划分过多关注城市行政级别或少数经济指标不同,建诚晟业发现,一些行政等级较低的城 市在房地产市场领域具有较高的能级或者发展潜力,比如佛山、南通、常州、徐州、嘉兴、绍兴等。这些城市: (1)或位于发达经济区域,与核心城市经济联系紧密,本身具有鲜明的产业特色,城市经济综合实力较强,如 佛山、无锡、常州、嘉兴、绍兴、东莞等,其中佛山、无锡 2019 年 GDP 超过 1 万亿,甚至高于部分一级城 市;或位于人口集中区域的重要交通枢纽,本身具有较强的经济基础,如徐州的常住人口接
25、近 900 万人。(2) 或处于外贸经济活跃区域,资本密集且活跃,需求旺盛,如泉州、温州等。 5.2020 中国房地产市场价值三级城市:43 个 2020 中国房地产市场价值三级城市共 43 个,以中东部省份经济实力较强的地级市为主,辅以东北、西部个 别省会城市。具体包括:长春、烟台、惠州、太原、潍坊、金华、湖州、哈尔滨、扬州、唐山、赣州、中山、沧 州、济宁、镇江、石家庄、临沂、三亚、盐城、宜宾、泰州、新乡、遵义、秦皇岛、常德、菏泽、阜阳、包头、 兰州、乌鲁木齐、龙岩、台州、桂林、泰安、南阳、淄博、三明、漳州、舟山、新余、邯郸、湛江、德州。 城市 价值 2020 9 这些城市在各自省份甚至某一
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