2020年寻乌县家居建材市场综合调研报告_商贸城.pptx
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1、,-,1 -,时,间: 2020/05/21,文档编号: NJLHSY/XWGJSMC/2020-05-21/001,呈,送: 开发商,部,门: 南京力昊寻乌项目策划部,执 行 人: 廖小可,主,题: 寻乌县家居建材市场综合调研报告,寻乌县家居建材市场综合调研报告 前言 寻乌国际商贸城位于寻乌县杨梅科技园片区科技大道以东,距离寻乌县政府 2 公里。项目总规划面积 81.58 亩,容积率 1.0,总建筑面积约为 55000 平方米。 本项目前寻乌县规模最大的专业市场项目。香港大世界投资集团有限公司凭借多 年对专业市场及其他地产的开发运营经验及实力,将在寻乌市场重现辉煌!我公 司作为该项目营销策划
2、的受托方倍感责任之重大。 经过前期对项目所在市场房地产发展调研及近期对寻乌家居建材行业的深 入了解及市调,同时在香港大世界投资有限公司的大力配合下,凭借我公司多年 对专业市场地产操盘的经验和理解,相信本报告所阐述的观点和理念会给寻乌国 际商贸城项目一个基本的营销策略方向。,-,2 -,调研时间、目的、方法 调研时间:针对寻乌国际商贸城项目的策划调研工作,我司于 2020 年 4 月 10 日至 2020 年 4 月 30 日对项目进行了相关的调研考察; 调研方法:现场考察、市场问卷、商家访谈、数据收集、规划发展等; 资料收集:寻乌县城市发展规划、寻乌县总体规划、寻乌县 2016 年至 2018
3、 年国民经济和社会发展统计公报、寻乌县近几年土地供应状况、寻乌县房地产市 场去化情况等; 调研目的:根据项目所在区域的宏观环境,区域的微观状况,结合本项目的 实际情况,以及在地产及商业地产实际操作经验,对于项目后期的营销方向可行 性进行多次评估。希望此次的市场调研方案能为下一阶段的市场营销、招商策略 提供有力的数据及方向支撑。同时也能降低项目开发风险,保障项目去化速度及 资金回笼速度。,-,3 -,目录 一、寻乌县综合情况调研 1、寻乌县城市概况 2、城市经济及产业 3、城市规划 4、综合情况调研总结 二、寻乌县房地产市场调研 1、房地产市场调研 2、住宅市场调研 3、商业地产市场调研 三、寻
4、乌县家居建材商户调研 1、家居建材商户分布 2、家居建材市调数据统计 3、家居建材数据分析 四、项目分析 1、项目地块及区域分析 2、项目 SWOT 分析 五、市调报告总结,-,4 -,一、寻乌县综合情况调研 1、寻乌县城市概况 寻乌县,江西省赣州市辖县,万历四年(1576)建县,取名长宁县,民国 3 年(1914 年)改为寻邬县,1957 年经国务院批准,县名寻邬改为寻乌。寻乌县 位于江西东南部,居赣、闽、粤三省交界处,东邻福建省武平县、广东省平远县, 南接广东省兴宁市、龙川县,西毗安远县、定南县,北连会昌县。 寻乌是我省唯一的赣、闽、粤三省交界县份,与广东、福建山水相连、人文 相亲、风俗相
5、近,随着基础设施的改善,特别是寻全、济广高速的贯通,交通优 势和区位优势日益凸显,寻乌已经成为对接闽、粤的前沿阵地,是承接珠三角、 海西经济区产业转移的桥头堡。 城市性质 红色、客家等多元文化底蕴深厚的生态休闲旅游山城。,-,5 -,城市职能 (1)赣东南的门户城市; (2)稀土材料生产和加工基地; (3)三省边界旅游休闲胜地; (4)新能源产业示范区; (5)龙南都市区次中心城市。 区划及人口 寻乌位于江西东南部,居赣、闽、粤三省交界处。全县国土面积 2351 平方 公里,规划城区面积为 15 平方公里。 寻乌县辖 15 个乡(镇),173 个行政村、11 个居委会,2019 年全县户籍人口
6、 33 万人,年末常住人口 29.7 万人,户籍人口城镇化率为 21.35%,城镇常住人口 约为 8 万人。根据寻乌县城市总体规划(2014-2030)计划至 2030 年城区人 口增加至 15 万人。 2、城市经济及产业 2019 年全年,GDP 累计实现 975734 万元,比上年同期增加 80539 亿元,较 2018 年快报数增加 186653 万元,总量排位居全市第 12 位,排位同比前移 2 位, 按可比价计算,增长 8.3%,增幅居全市第 12 位。其中,第一产业 221884 万元, 增长3.5%,第二产业305227万元,增长8.0%,第三产业448623万元,增长10.8%
7、。 城镇居民人均可支配收入 28493 元,同比增长 8.6%,高于全市平均水平 0.3 个百分点,较 GDP 增幅加快 0.3 个百分点,增幅居全市第 6 位;农村居民人均可 支配收入 11872 元,同比增长 12.0%,高于全市平均水平 1.2 个百分点,较 GDP,-,6 -,增幅加快3.7个百分点,增幅居全市第4位。城乡居民人均可支配收入比值为2.40, 比上年同期缩小 0.08。 2019 年,全县固定资产投资同比增长 9.6%,居全市第 6 位,增幅全年持续 位列全市“第一方阵”。其中,工业投资完成同比增长 18.3%,高于全市平均水 平3.8个百分点,增幅居全市第6位。民间投资
8、完成288562万元,同比增长28.4%; 技改投资 29073 万元,同比增长 133%。 2016 年至 2019 年寻乌县生产总值及增幅,2016 年至 2019 年寻乌县城镇居民人均可支配收入及增幅,9.40% 62.23,9.30% 70.81,9.30% 78.91,97.57 8.30%,8.00% 7.50% 7.00%,10.00% 9.50% 9.00% 8.50%,40 20 0,120 100 80 60,2016,2017,2018,2019,生产总值(亿元),增长率,22024,24068,26237,28493,11.60%,8.00%,11.00% 10.00%
9、 9.00%,12.00%,14.00% 13.00%,0,15000 10000 5000,20000,30000 25000,8.50% 2016,2017,9.00% 2018,8.60% 2019,城镇居民人均可支配收入(元),年增长率,-,7 -,2016 年至 2019 年寻乌县农民人均可支配收入及增幅,2016 年至 2019 年寻乌县 500 万以上固定资产投资及增幅,2016 年至 2019 年寻乌县社会消费品零售总额及增幅,8444 11.20%,9424 11.60%,12.50% 10599,11872 12%,10.50% 10.00%,13.00% 12.50% 1
10、2.00% 11.50% 11.00%,2000 0,14000 12000 10000 8000 6000 4000,2016,2018,2019,2017 农民人均可支配收入,年增长率,17% 42.63,48.96 14.80%,54.49 11.30%,60.21 10.50%,8%,18% 16% 14% 12% 10%,0,70 60 50 40 30 20 10,2016,2018,2019,2017 固定资产投资(亿元),年增长率,21.88,11.80% 19.47,11.60% 19.89,10%,24.36 11.30%,10.00% 9.50% 9.00%,10.50%
11、,12.00% 11.50% 11.00%,10 5 0,15,30 25 20,2016,2017,2018,2019,社会消费品零售总额(亿元),年增长率,-,8 -,3、城市规划 根据寻乌县城市总体规划(2014-2030)规划成果分析,寻乌县将打破 城乡空间界限与行政界限,整体统一规划,重点构筑“一城两轴一组团”的空间 结构,形成中心城区、石排工业组团以及新型农村社区布局合理、层次分明、协 调发展的空间总体发展布局。,29.50% 28.60%,30.10% 30%,30.70% 26.80%,31.30% 22.90%,41.90%,39.90%,42.50%,46%,0.00%,4
12、0.00% 20.00%,60.00%,80.00%,2016 年至 2019 年寻乌县三产结构比例 100.00%,2016,2019,第一产业,2017 第二产业,2018 第三产业,-,9 -,寻乌县总体城市发展战略:主导南北、西延东联 主导南北寻乌县规划确定城市未来主体发展方向为 南北纵深发展,东 西适度延伸。 向北发展东团、长举组团,完善新罗新区建设,向南发展黄坳工 业组团、石排工业组团为主; 西延东联对接县城东部鹰瑞梅铁路火车站,城区沿 206 国道和高速公路 挂线适度向东延伸。 城区用地总体布局:“一轴、两片、多组团”的空间布局结构,-,10 -,“一轴”以马蹄河为中轴,形成纵贯
13、城区南北的城市空间拓展轴。 “两片”城区划分为南北两个片区。 “多组团”即城区划分为多个功能组团。 城东组团:以居住、商贸物流功能为主,逐步推进老城区环境整治改造,整 合铁路、高速公路等资源,打造城东物流中心和火车站前商贸中心。 新桥组团:为传统老城区商贸集中区,集居住、商贸、文化等为一体。规划 逐步推进传统老城区环境整治和村庄、旧厂房改造置换,完善公共服务设施,营 造开敞空间。 东团组团,以商业、居住功能为主,打造生态居住园区。 长举组团,以行政、现代商业、商务服务、生活居住功能为主,打造县域公 共服务中心,建设城市新区商贸中心。 新罗组团,集商业、文化艺术、职业教育和居住功能为一体,打造城
14、市教体 中心。 黄坳工业组图:主要发展果业、食品加工等劳动密集型和清洁型产业。保留 现有工业,限制污染工业的进驻。 石排工业组团:县城南部综合工业园区,打造县域工业发展载体,积极申报 省级工业园,重点发展机械制造、电子信息设备、稀土加工制造等产业。 4、寻乌县综合情况调研总结 A、从城市概况来看,寻乌县将成为赣东南城市门户,成为龙南都市区次中 心城市。未来发展前景较好,但受困于人口基数,发展速度较缓;,-,11 -,B、从城市经济来看,寻乌县第一产业及第三产业占比较高,属于典型的现 代农业及服务业城市。 2019 本县第一产业占比有所下,主要是第三产业发展速度 的加快。总体而言寻乌县经济发展良
15、好,第三产业贡献尤为突出,但工业发展较 缓,缺乏工业支撑。 C、从城市规划上看,寻乌县主导南北、西延东联的发展战略以及“一轴、 两片、多组团”的空间布局结构,项目所在地正处于“东联”发展的主轴线上, 也是城市东向发展的门户节点,其发展关系到城市扩容,将为寻乌的发展提供新 的空间载体。为项目后期的营销提供了有利的支撑。 D、根据目前寻乌县城市规划来看,寻乌县主要发展发现为南、北、东三面, 北面由于地势受困,基本发展饱和;南面地域较广,发展战线较长;我司认为总 体而言东面才符合未来寻乌县近期发展规划的核心区域。 E、根据寻乌县城市总体规划(2014-2030)计划至 2030 年城区人口增 加至
16、15 万人。目前寻乌县拥有城镇人口约为 9 万人,按照 4 口人一户计算,至 2030 年寻乌县还需要新建 15000 户住宅,按照每户 120 平方米的标准,每平方 米 1200 元装修标准计算,至 2030 年,家居建材市场总共需要消费 21.6 亿元。,-,12 -,二、寻乌县房地产市场调研 1、寻乌房地产市场调研 截止 2019 年,寻乌县近几年房地产市场发展较好,基本处于供不应求的状 况。 2015 年至 2019 年寻乌县房地产市场投资情况,11.14,9.05,5.8,5.69,7.68,131.80%,-18.70%,-35.50%,-1.90%,7.70%,-60.00%,-
17、40.00%,0.00% -20.00%,60.00% 40.00% 20.00%,140.00% 120.00% 100.00% 80.00%,160.00%,0,2,6 4,10 8,12,2015,2016,2017,2018,2019,2015年至2019年寻乌县房地产市场投资情况(亿元),年增长率,11.59,13.12,10.32,4.03,12 10 8 6 4 2 0,14,2016,2017,2018,2019,2016年至2019年商品房新开工面积(万),2016年至2019年商品房新开工面积(万),-,13 -,22.48,26.04,58.38,44.12,28.92,
18、30 20 10 0,60 50 40,2015,2016,2017,2018,2019,2015-2019寻乌商品住宅销售面积(万方) 70,4184,4210,4000 3000 2000 1000 0,2016,2017,2018,2019,2015-2019寻乌商品住宅销售面积(万方) 2016年至2019年寻乌县商品房住宅销售均价(元/) 7000 6036 6000 5223 5000,2016年至2019年寻乌县商品房住宅销售均价(元/),-,14 -,6,40,222,465,74,181,45,133,177,214,289,350 300 250 200 150 100 5
19、0,500 450 400,寻乌房地产市场调研小结: 从 2015 年至 2019 年寻乌房地产市场投资情况来看,2016 至 2018 年连续三 年房地产投资出现下降,同时从 2017 年至 2019 年房地产新开工面积来看同样出 现连续两年下降情况; 同时从近几年房地产销售面积上看,寻乌房地产市场近几年成交量远远超过 寻乌房地产新开工面积,这就一定程度上说明了目前房地产市场属于供小于求的 局面。在 2016 年至 2019 年房地产住宅成交均价上可以看出,每年成交均价都出 现上涨,而由于 2017 年房地产成交量的急剧增加,导致 2018 年及 2019 年两年 涨幅最为明显,目前房地产住
20、宅市场销售均价已经达到 6036 元/平方米。从成交 均价、新开工面积、去化面积都可以看出,目前寻乌县房地产住宅市场发展迅速, 为本项目后期发展提供了一定的健康土壤。 2、寻乌县在售住宅市场调研 寻乌县在售项目住宅剩余套数,0 寻乌县在售项目住宅剩余套数,-,15 -,408.56,6269.74,30331.92,64009.07,9444.38,24467.6,5422.25,20869.18,15381.29,28724.95,37944.62,50000 40000 30000 20000 10000,70000 60000,寻乌县在售项目住宅剩余面积(平方米),0 寻乌县在售项目住宅
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