2020年生态圈成产业园区发展新引擎·上海ZLLH.pdf

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1、生态圈生态圈成产业园区成产业园区 发展新引擎发展新引擎 上海 | 2020年 2020 仲量联行，保留所有权利。 2020年3月，上海瞄准科技前沿，在现有规划的基础上，发布60平方公里产业新空间 并推介26个特色产业园区，以园区建设推动产业发展。凭借清晰的产业规划和30余年 的发展历程，上海产业园区市场吸引了诸多企业来设立其办公室或园区，已成为上海 商业房地产市场中重要的组成部分。 多年来，上海产业园区市场需求保持稳健。即使在新冠疫情的影响下，产业园区市场 仍维持韧性，2020年第二季度，积压的需求得以释放，核心型园区净吸纳量超过12.1 万平方米，同比上涨130%。租赁问询保持活跃，尤其是来

2、自科技和医疗行业。 核心产业园区内，孕育了诸多领先的企业。科技企业的壮大，离不开科研人才和研发 资源。这些企业对人才增长的需求日益强盛，促使其将办公室设立在研究院或理工类 院校附近，这也将进一步推动核心产业园区市场的发展。 长远来看，众多园区内的参与者，包括企业、物业业主、政府、高校等，共同构筑起 产业园区的生态圈。完善的生态圈，将助推园区发展，凝聚园区内企业，培育园区内 未来新兴需求。 生态圈成产业园区发展新引擎2 建设全球科创中心， 上海产业园区空间与规划新布局 2020年3月，上海发布60平方公里产业 新空间并推介26个特色产业园区，以园 区建设推动产业发展。 60平方公里 产业新空间

3、上海市经济和信息化委员会 市北 临空 漕河泾 浦江 外高桥 金桥 张江 周康 桃浦 松江 5个 核心型 产业园区 6个 成长型 产业园区 紫竹 结合上海产业园区的规模、产业聚集、交通延伸，以及 最新的产业规划，仲量联行将上海主要产业园区板块， 分为5个核心型产业园区和6个成长型产业园区。 生态圈成产业园区发展新引擎3 产业聚集使产业园区物业备受青睐 仲量联行最新的租户调查问卷显示，以下五个因素是产业园区需求、来源的主要驱 动力。而企业在园区内设立办公场所，首要考虑的因素是产业定位与产业聚集。 生态圈成产业园区发展新引擎4 周康 浦江 紫竹 漕河泾 松江 临空 桃浦 市北 外高桥 金桥 张江 金

4、桥金桥 制造贸易 信息产业 5G和集成电路 张江张江 5G和集成电路 生物医药 化工与生物技术 金融（后端办公室) 数据中心 航空航天 市北市北 数据中心（云计算） 人工智能 检验检测产业 临空临空 航空航天 互联网+生活 高端制造 漕河泾漕河泾 信息产业 生物医药 人工智能 现代服务业 成熟核心型产业园 区产业集群已形成 新规划的26个特色产业园区聚焦 六大重点领域。 集成电路生物医药人工智能 航空航天新材料智能制造 上海核心型产业园区历经多年发展，已 形成鲜明的产业集群，尤其是张江、 漕河泾等产业园区。丰厚多元的企业基 础，便于吸引战略新兴产业聚集，核心 产业园区是上海建设全球科创中心的主

5、 要承载区域。 生态圈成产业园区发展新引擎5 产业园区规模和 需求稳定增长 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% - 20 40 60 80 100 120 万平方米 核心型产业园区供应与需求 新增供应净吸纳量空置率 在2013-2015年多个优质项目竣工 后，上海产业园区市场表现稳健， 空置率逐渐下降。 近两年，在经济增速放缓和新冠疫 情的影响下，核心型产业园区空置 率仍维持稳定在15%-17%。在新项 目竣工入市的同时，市场需求能快 速跟上，使空置情况保持稳定。 仲量联行从2004年起追踪上海产业园区 物业数据，截至2020年第二季度，五个 核心型产业园区内甲级园区的总体量

6、将 近820万平方米。 生态圈成产业园区发展新引擎6 疫情期间保持韧性， 迅速复苏 15.0 7.0 0.8 12.1 0 2 4 6 8 10 12 14 16 2018 季度平均2019 季度平均2020 第一季度2020 第二季度 万平方米 注: 2018，2019年净吸纳量为季度平均值。 15.0 万平方米 7.0 万平方米 0.8 万平方米 12.1 万平方米 根据仲量联行多年追踪的数据，核心 型产业园区在过去15年里的需求保持 稳定。2018年的季度平均净吸纳量录 得15万平方米，与过去五年的需求基 本持平。 2019年，受有限的新增供应及全球经 济不确定性增加的影响，平均季度净

7、吸纳量减少至7万平方米，但内资科技 企业仍持续扩张，引领租赁需求。 2020年第一季度，营商活动在疫情的 影响下有所延迟，导致租赁需求放缓 。进入二季度后，产业园区租赁需求 迅速复苏，核心型园区单季净吸纳量 达到12.1万平方米。 核心型产业园区净吸纳量（按季度） 迅速复苏 生态圈成产业园区发展新引擎7 科创浪潮主导园区租赁需求 科技新媒体呈现出全产业链扩张态势，其中以游戏媒体、内 容网站和电商平台为代表的下游企业在产业园区的需求最为 强劲，软件开发类及5G芯片等深科技类仍是产业园区的主要 需求来源。 数据来自仲量联行追踪的交易信息。 产业园区内近期扩租案例 疫情使大众对医疗健康更加重视，加上

8、对楼宇环评、科研资 源等特定要求，产业园区的生物医药行业占比有所增加，过 去一年核心型产业园区内需求占比达13%。 科技新媒体 其他 生物医药 制造贸易 核心型产业园区需求行业分布（过去12个月） 游戏媒体、内容网站和电商平台类 应用程式及软件开发 深科技类 生态圈成产业园区发展新引擎8 上海理工类和医学类高等院校分布 市北 临空 漕河泾 浦江 外高桥 金桥 松江 张江 周康 紫竹 桃浦 高等院校为产业园区 人才储备和研发资源 提供支持 在上海，有约40%的理工类院校和医学类院 校位于或临近主要的产业园区。 企业选择临近高校的主要考量 在人才较集中的 区域办公，以满 足企业快速扩张 的需求 同

9、济大学沪西校区 上海师范大学 上海应用技术大学 华东理工大学 华东师范大学 上海交通大学 上海健康医学院 上海中医药大学 复旦大学张江校区 上海科技大学 上海第二工业大学 高校拥有的研发 能力和资源促进 学校与企业之间 的长期合作 设有理工类学院和医学院的高校； 图标越大，相关专业和学院越多 生态圈成产业园区发展新引擎9 产业园区生态圈筑建 园区未来发展新引擎 在政策的支持下，园区以人才为驱动，利用物 理空间平台，表现出产城融合、创新研发、产 业聚集这些园区独有的鲜明特色，逐渐形成产 业园区自有的供需内循环，进一步凝聚园区内 众多企业，助力其发展。 从服务企业核心价值出发，众多园区内的参与 者

10、，包括企业、物业业主、政府、高校等， 共同筑建起产业园区的生态圈。园区职能从 “产业集聚”向新兴产业培育、全产业链构建转 变，吸引更多外部企业，从而助推产业园区未 来发展，培育园区内未来新兴需求。 产业园区生态圈 平台 人才政策 办公研 发物业 服务 企业核心价值 孵化器 加速器 投资 机构 政府 管委会 高校 研究院 人才 公寓 商业 配套 基建 设施 创新研发 生态圈成产业园区发展新引擎10 仲量联行研究部服务内容 核心型产业园区核心型产业园区 市场分析 市场洞察和预测 资产尽职调查 可比研究和竞争对手分析 甄别潜在市场风险和机遇 规划未来资产业绩表现 制定和改善投资开发策略 2020 仲量联行，保留所有权利。 一手市场数据 细分市场趋势及可比物业解析 数据可视化 市场数据预测 & 策略 生态圈成产业园区发展新引擎11 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 更多详情，请联系 黄璐 华东区研究部总监 仲量联行