2021年3月中国经济与华西商业地产未来研判.pdf
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1、中国| 2021年3月 研究部 穿越周期,展望2025 中国经济与华西商业地产未来研判 世界经济正在经历“全球化”和“逆全球化”的碰撞与 冲突,新冠肺炎疫情爆发加速“保护主义”思潮抬头。 贸易争端在不同国家、地区之间不断升级。外部环境的 变化加速成长中的中国开启新一轮社会经济发展格局变 革,“双循环”发展格局应运而生,即“深化供给侧结 构性改革,充分发挥我国超大规模市场优势和内需潜力, 构建国内国际双循环相互促进的新发展格局”。 千禧年,中国加入世界贸易组织(WTO),中资企业开 始融入全球产业链,中国经济才真正意义开启向全世界 开放的序幕。彼时,中国在全球产业价值链中处于相对 末端的位置,依
2、托丰富的劳动力资源和成本优势,“中 国制造”开始走出国门,走向世界。同时,外资企业来 到中国,带来资本与技术,加速中国产业体系和产业链 的建立和发展。此时的“外循环”必然是中国经济向世 界经济的靠拢和融入,中国用市场换技术,换回中资企 业、国内产业体系未来的无限可能。 今非昔比,二十年后的“双循环”是“中国制造”向 “中国质造”、“中国创造”的蝶变转型。全球经济早 已离不开中国这个制造业超级大国。2020年,新冠疫情 后中国成为全球主要经济体中唯一实现经济正增长的国 家,中国经济的影响力正在世界范围内不断延伸。今时 今日的中资企业已开始在世界舞台崭露头角,并在部分 领域引领行业发展。中资企业经
3、过二十年的努力,在全 球产业价值链上不断攀爬,部分产业已成为价值链主。 唯一不变的是中国庞大的内需市场。然而,今天的中国 市场已然是属于全世界的中国市场,内需不仅是中资企 业赖以生存的基石,也是全球企业的需求支点。疫情后 的中国市场挽救全球奢侈品消费市场、原油市场、电影 市场等新闻频频见诸报端。可见,现如今的全球经济更 离不开中国持续增长经济动能,必然主动融入中国经济 体系,融入中国“内循环”,分享庞大内需带来的市场 红利。 二十年前,中国走向世界;二十年后世界向中国靠拢。 这便是“双循环”在过去二十年悄然发生的“质变”。 面临这一场社会经济的变革、全球地缘政治的角力,我 们对中国经济持乐观谨
4、慎的预期。无论是消费、投资还 是进出口贸易,中国都将继续在世界舞台扮演“引领者” 的角色。这样的经济背后则是支撑中国商业地产市场发 展的底层逻辑,产业投资与发展是办公楼市场可持续发 展的风向标,消费活力则是零售物业市场基石。展望 2025是对商业地产的研判,却也离不开对经济形势的把 控。在波动的经济周期中,如何精准预判、未雨绸缪、 伺机而动,对于商业地产市场以及单个市场主体的意义 不言而喻。报告将基于经济形势研判,探讨“双循环” 下商业地产市场的未来走势。市场主体如何穿越周期, 发掘未来机遇,长期最大化市场价值,也是报告的价值 所在。 朱建辉 中国区研究部零售地产负责人 华西区研究部总监 仲量
5、联行 展望2025:十大关键词 双循环 全面资管时代 产业价值链 “箭式”城市群 场景无界 城市运营商 疫后转危为机 中等收入陷阱 穿越周期房地产科技 穿越周期,展望2025| 2 双循环下,中资企业在全球经济版图“反客为主”,晋升产业 链主;疫情加速外资企业融入中国经济,共享“内需”红利。 经济 中资企业“反客为主” 近年来,依托中国庞大的内需市场,中资企业快速成长, 并开始在世界舞台崭露头角,从产业价值链的底端向上 游甚至顶端攀爬,扩大影响,逐步引领全球经济的发展。 “中资时代”就此到来。 2020年,中国有133家企业成功进入世界500强榜单,超 过美国,成为全球世界500强企业最多的国
6、家。中资企 业扮演着连接中国经济“内循环”和“外循环”的桥梁: 一方面,中资企业是构筑、完善中国产业链的基石,是 中国经济的稳定器,扮演着把控国民经济命脉的角色; 另一方面,“走出去”的中资企业将中国经验、中国制 造业的水准带到全世界,让世界各国的消费者看到中国 数十年来的巨变,也让中国的实物产品和服务贸易惠及 贸易伙伴国,提升全世界消费者福利。从世界对中国 “新四大发明”的赞誉便可见一斑,“中国制造”在世 界范围的不可或缺性已毋庸置疑。 科技是第一生产力,也是驱动产业结构转型升级的原动 力。自2015年开始,中国开启“双创”国家战略,一大 批科技互联网企业如雨后春笋般涌现。经过市场的激烈 竞
7、争,新兴行业在优胜劣汰中茁壮成长。最后,站稳脚 跟的企业成为行业的头部企业,并开始走向世界,与世 世界科技巨头同台竞技。这里面包括华为、大疆等科技 制造型企业,也包括以字节跳动为代表的新媒体企业。 华为手机、大疆无人机、抖音短视频在西方国家的大热, 便是中资企业在世界舞台“逆袭”的典范。当然,快速 崛起的中资企业也加速欧美国家贸易保护主义抬头。 2020年,中国GDP首次突破100万亿元大关,同比增长 2.3%,由负转正。中资企业在其中扮演的角色不容小 觑。在经济不确定性的预期下,我们预测资本、劳动力 等要素资源会进一步向战略新兴产业和头部企业汇集, 因此中资龙头企业将继续成为驱动中国经济发展
8、的核心 动力。在“外循环”格局中,中资企业虽然面临贸易保 护主义的打压,但依然会继续全球化布局的战略,提升 自身在全球产业价值链中的地位和影响力。贸易保护主 义国家对中资企业的打压,实则牵一发而动全身,亦不 敢贸然行动。而在“内循环”格局中,中资企业在与外 资企业的竞合关系中,持续引进先进技术和国际经验, 完善国内产业链和供应链体系,并尽可能提升本国制造 业的“国产化率”。短期内,“内需”仍是中国经济与 欧美经济体博弈的不二法宝。中国经济在后疫情时代的 加速崛起,提升后市研判的信心。中资企业尤其头部企 业的未来发展走势,对产业办公市场的影响不言而喻。 穿越周期,展望2025| 4 外资企业融入
9、中国经济 一百多年以前,满清政府在国难中体悟到“师夷长技” 的必要性,摈弃闭关锁国、故步自封的落后思想,向世 界各国学习先进生产力,中国方能迈上复兴之路。而二 十一世纪的“师夷长技”则是中国经济对世界开放的胸 怀。从刚入WTO时期中国融入全球经济,到今天“双循 环”下中国经济影响力在世界范围的延伸,中国在对外 输出的同时,仍在向世界的先进领域学习。 中国加入WTO的二十年后,世界政治经济地缘格局不断 被重塑。面对“内卷”的经济形势,贸易保护主义抬头, 市场竞争已不再局限于企业之间的优胜劣汰,国与国之 间、产业链与产业链之间的竞争加剧,或成为未来一段 时期内全球经济发展的主线。全球主要经济体尝试
10、布局 由本国主导的贸易体系,导致数十年形成的多边自由贸 易体系开始遭遇挑战,这便是“逆全球化”的迹象。作 为应对,中国开始构建对中国本国及友邻经济发展更加 友好的贸易体系。2020年,中国与十五个贸易伙伴国签 署区域全面经济伙伴关系协定(RCEP),标志着 覆盖世界人口最多的自贸区最终形成。年末,中国与欧 盟签署全面投资协定,中欧贸易协定达成。上述贸 易体系的建立,一方面有助于中国制造业扩大海外市场 份额,另一方面已将吸引更多境外企业投资中国。 外资企业的比较优势往往在于领先的技术优势和实践经 验。“以市场换技术”是过去二十年中国对外开放的底 层逻辑。诚然,外资企业入华有效加速中国产业链、供
11、应链的建立和完善。但近年来,伴随全球经济进入调整 周期,加上新冠疫情的冲击,各国经济正面临系统性风 险的巨大挑战。而中国经济的稳健性和快速恢复给予更 多外企加大投资中国的信心。因此,虽然未来全球经济 依然面临较大的不确定性,中国的“内需”规模以及后 疫情时代的经济韧性仍将吸引外资企业聚焦中国市场。 对于以消费品为代表的部分行业来说,中国市场规模和 疫后经济韧性甚至已成为某些行业、企业是否能够维系 生存的最后稻草。从这个视角讲,中国经济正在扮演 “救世主”的角色。 总体而言,虽然世界经济环境依旧波折,仲量联行预计 越来越多的外资企业将主动融入中国经济“内循环”体 系,共享内需红利。今天的“外循环
12、”绝非独立存在, 而是对“内循环”在全球范围的延伸。基于此研判,外 企对中国产业办公市场的影响仍不容小觑。尤其在京沪 两大一线城市,外企仍是影响市场走势的重要因素。 5 | 穿越周期,展望2025 双循环下的中国西部新机遇,破局“中等收入陷阱”,经济发展 的要素资源流向中国西部,成渝坐稳中国经济增长“第四极”。 格局 破局“中等收入陷阱” 在世界产业链顶端的经济体,其经济发展的驱动力往往来自科技创新。相反,底端的经济体的经济发展则更加依赖 廉价劳动力的规模效应。一个全球化的产业链在世界范围不同国家的布局或显示出两种截然不同的产业特征,它可 以是研发、设计端口的“技术密集型”产业,亦可是生产、制
13、造端口的“劳动密集型”产业。产业链底端的国家伴 随经济发展,自然不甘于“世界工厂”的角色,便会顺着产业价值链的方向向上攀爬。早期依托劳动密集型产业的 经济体或因劳动力成本提高,在世界范围内逐步丧失这一因素带来的比较优势,其世界工厂的角色开始被劳动力成 本更低的国家取代。此时,找寻产业发展的新动能便大势所趋。伴随产业价值链的提升,科技往往成为经济发展的 新动力。因此,此时的产业竞争的主体便从过去产业链底端的经济体演变至顶端的经济体。行业的“挑战者”必然 遭遇“在位者”即利益既得者的打压。这样的案例在过去百年时间里,无论在国与国之间,或者企业与企业之间, 早已屡见不鲜。挑战者则同时面临“劳动力成本
14、增加”和“科技发展”两大挑战,这便是发展中国家普遍面临的 “中等收入陷阱”问题。 中国经济是否能突破中等收入陷阱,产业的梯度转移以及科技创新能力的培育成为关键。一方面,中国亟需加速科 技创新和产业孵化,补足产业链的短板,提升关键领域的国产化率,避免受他国技术壁垒钳制;另一方面,依托庞 大的内需市场和相对完善的国内产业链体系,中国仍须加大招商引资力度,吸引产业链上的头部企业加大在华投资。 前者是中国经济内功的持续修炼,而后者则是中国产业海纳百川、汲取各家之长的重任。中国允许特斯拉在华独资 投产,足见中国对于发展战略新兴产业、吸引头部企业的决心。同样,一国完善的供应链体系对于以苹果为代表的 科技生
15、产厂商亦至关重要,虽然面临美国政府号召美资企业将工厂回迁美国本土的压力,但苹果截至目前仍十分依 赖中国的制造业产业链,足以说明中国完整产业链对制造业厂商的影响力。毕竟,企业终以利润最大化为目的。 综上,中等收入陷阱对一个经济体的挑战虽不可避免,但国情不同,各个发展中国家可以打的牌亦大相径庭。随着 中国在科技创新领域的重视和持续投入,我们相信中国产业的未来发展将朝向可持续发展的路径突围,继续沿着产 业价值链向顶端发展,最终实现质的飞跃。 7 | 穿越周期,展望2025 中国西部弯道超车 中国的科技发展方兴未艾,优势的奠定需要时间的积累。 影响中等收入陷阱的一大因素劳动力成本是否在国 内产业转移中
16、有效降低呢?这或许成为解决中等收入陷 阱的应对策略。一线城市以及沿海地区劳动力成本伴随 物价、房价不断攀升,已开始削弱中国产业发展的“成 本”优势。因此,过去几年部分外资企业开始将东南沿 海的工厂向劳动力成本、房地产成本更低的东南亚国家 转移。面对这样的产业转移,中国庞大的市场难道无法 提供与东南亚经济体相媲美的投资环境和生产要素?答 案自然是否定的。中国西部在这一轮产业转移中,完全 有能力扮演承接产业梯度转移的角色。从这一维度讲, 中国西部的竞争对手绝非中国的沿海地区、沿海城市, 而是东南亚国家。 近年来,我们欣然看到中国的产业诚如前文所述,逐渐 从东南沿海地区向内陆地区实现梯度转移。仲量联
17、行于 2020年初发布中国西部区位价值报告,报告详细阐 明中国西部地区吸引“人、财、力”的比较优势。事实 证明,中国数百年的东西差异已开始向南北差异转变。 中国西部在西部大开发二十年后已悄然崛起,成为拉动 中国经济发展的又一增长极。 2020年,中国西部省份的经济增长速度高于全国平均增 速,且高于沿海地区。西藏、贵州、云南三省区的GDP 增速分别高达7.8%、4.5%、4.0%,位居省一级单位前 三位。重庆、甘肃、宁夏、四川紧随其后,均超过 3.8%。从地理区域视角看,中国西部地区尤其是西南 地区的经济发展,已成为中国经济的新增长点。 在“双循环”格局下,中国西部更面临更多新的发展机 遇。西部
18、陆海新通道的建立让西部省市成为中国连接东 盟和欧盟、中东国家的新门户。依托中欧班列、泛亚铁 路,西部省份早已不再是封闭、落后的代名词,反而成 为世界地缘政治新格局下的开放高地。劳动力成本相对 较低的比较优势以及科技行业后来居上,让西部地区能 够在新一轮产业调整中脱颖而出,并同时承接东南沿海 的产业转移。这并不意味着,转移的产业都是亟待淘汰 的落后产能,可持续发展的战略新兴产业更受西部省市 欢迎。 穿越周期,展望2025| 8 “箭式”城市群 改革开放以来,中国经济长期呈现出“东强西弱”的地 理特征。然而,伴随二十多年“西部大开发”战略的推 进,中国西部利用后发优势后来居上,现阶段中国“南 强北
19、弱”的格局雏形初现。以四大一线城市和香港引领 的沿海地区三大城市群是中国经济与世界竞赛的主舞台。 长江经济带依托长江黄金水道和沿江头部城市的带动作 用,将中国经济发展的动能延伸至中西部内陆地区,并 借力西部陆海新通道向西南和西北腹地延伸,进一步跨 境连接东南亚、中亚和欧洲大陆。长三角、大湾区、京 津冀三大城市群及其所处的沿海地区即为箭首,串联东 西的长江经济带则是箭身,以成渝双城为支点、由西部 陆海新通道打通西南和西北两大通路的广袤西部腹地便 是箭尾。中国借此形成“箭式”城市群的全新发展格局。 纵观“箭式”城市群的发展新格局,成渝双城作为长江 经济带和西部陆海新通道的战略支点,既是内陆地区的
20、经济中心,又坐拥交通枢纽的优势,成为继三大城市群 后内陆地区最具潜力的增长极。 从地理格局视角分析,三大城市群均位于东八区的太平 洋沿海地区。然而,中国幅员辽阔,东西横跨五个地理 时区,广袤的内陆市场需要一个甚至多个具备经济辐射 能力的城市群汇聚生产要素,拉动经济发展。而中国 GDP前十大的城市中,除三大城市群外,成渝城市群是 唯一由直线距离不到300公里的两大头部城市为核心所 构建的城市群,且深处中国西部,与沿海三大城市群相 距甚远。经济增量方面,过去十年间,重庆和成都在 GDP经济总量、社会消费品零售总额、固定资产投资、 进出口贸易总额等重要经济指标均表现亮眼,并阶段性 在中国主要城市排名
21、中名列前茅。成渝的商业地产与工 业物流市场更具竞争优势,两市的办公楼、零售物业、 高标准仓储市场的开发规模均位列新一线城市前两位, 尤其是零售物业市场成渝分列中国第三、第四,超过广 深。综上,仲量联行认为成渝双城已坐稳中国经济增长 的“第四极”,是中国内陆地区的第一增长极,是中国 “箭式”城市群新格局下纵深内陆广袤腹地、连接亚欧 大陆的战略支点。 9 | 穿越周期,展望2025 成渝城市群 长三角城市群 大湾区城市群 京津冀城市群 中国中国“箭式箭式”城市群发展新格局:城市群发展新格局: 引领中国经济发展的长三角、大湾区、 京津冀三大城市群以及沿海地区,即为 “箭首” 依托长江黄金水道串联东西
22、,将经济发 展动能延伸至内陆地区的长江经济带, 则是“箭身” 以成渝双城为支点、由西部陆海新通道 打通西南和西北两大通路的广袤西部地 区,便是“箭尾” 祸兮福之所倚。中国经济在疫情危机中的表现杰出,社会经济 转危为机,加速中国全球崛起之路。谨慎乐观的经济基本面亦 利好商业地产发展。 周期 下行周期, 转危为机 2020年爆发的新冠疫情对全球各国的经济造成的冲击早已 超出预期。本已出现波动的经济周期加上新冠疫情的冲击, 让全球经济蒙上一层厚厚的阴影。关于“长达十年的扩张 经济或将结束”的言论开始影响市场主体的未来预期。 但中国应对疫情的表现杰出,理应成为世界各国抗疫及疫 后调控经济的典范,为其疫
23、后经济迅速复苏注入了动能。 2020年,中国成为全球主要经济体中唯一实现经济正增长 的国家,在疫情这场突如其来的风波中转危为机。机遇便 是一个经济体的稳健与韧性。全球化的企业在经济危机中, 必然会加大对相对更加稳健、更具韧性的市场的投资。因 此,虽然整个基本盘或面临收窄的风险,但中国市场对世 界的吸引力反而因为多数国家的抗疫表现不佳而得到提升, 这便是下行周期中,中国经济“转危为机”的开始。 市场这只“看不见的手”虽然在资源配置中发挥基础性作 用,然而宏观经济调控在经济下行乃至萧条时期往往扮演 着至关重要的作用。在经济下行预期不断加强的市场背景 下,积极主动的产业导入以及消费刺激政策是必需且有
24、效 的。逆周期而上,通过前瞻性的产业导入,增加就业、引 进人才,进而刺激消费、拉动经济,是各个地方政府突围 的砝码。国与国之间亦如此,中国扩大对外开放,放宽外 资进入国民经济更多领域的限制,即是对国际多边政治经 济形势的应对,也是在经济逆周期阶段的主动出击之策。 11 | 穿越周期,展望2025 替代效应, 崛起之路 中国在本轮疫情危机中的杰出表现带给本国经济发展的机 遇不仅仅只是自身经济的韧性,在与世界主要经济体的竞 争中,中国经济的比较优势进一步凸显,让困境中的跨国 企业在地缘经济角力中更加看好对中国市场的投资。这便 是后疫情时代,全球经济体博弈中的此消彼长,经济体之 间在招商引资方面的“
25、替代效应”得以显现。一项数据便 足以佐证观点:尽管世界经济形势严峻,但2020年中国进 出口规模创历史新高,货物贸易进出口总值高达32.16万 亿元人民币,同比增长1.9%,其中出口增长4.0%,贸易 顺差增加27.4%。同期,中国实际使用外资逆势增长6.2%, 接近万亿元人民币,实现引资总量、增长幅度、全球占比 “三提升”。古人云“祸兮福之所倚”的道理,在当今经 济博弈中被印证。虽然新冠疫情之于全球任何一个国家及 其人民都是灾难,但是天灾当前,人的作为应是成败关键。 无论是“引进来”还是“走出去”,中国与全球经济的纽 带并未因疫情隔断,反而进一步深化。可以说,中国经济 之于世界的影响力在后疫
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