2021年中国物流地产市场白皮书_仲量联行_30页.pdf

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1、中国 | 2021年4月 勇毅笃行，蓄势而发 中国物流地产市场白皮书 研究报告 2020年注定是不平凡的一年， 在大 部分房地产资产面临供应压力、 同 质化竞争以及新冠肺炎疫情的多 重冲击下， 中国物流地产市场的表 现可谓勇毅笃行， 蓄势而发。 2 | 勇毅笃行，蓄势而发 中国物流地产市场白皮书 1 234 5 市场背景 04 01 物流地产受多维驱动蓬勃增长 05 消费是经济稳定运行的压舱石06 内需增长推动第三方物流07 电子商务拓展利好物流发展08 传统零售和制造业坚实支撑物流需求09 新兴驱动力蓬勃发展不断衍生物流新需求10 02 物流地产市场格局： 城市群造就核心物流枢纽，卫星城承接

2、外溢需求 15 非保税高标库市场存量16 非保税高标库市场租金19 非保税高标库市场出租情况20 非保税高标库市场资本化率20 03 物流地产日益受到投资者青睐21 04 物流地产开启加速模式 23 05 物流地产展望25 结语28 目录 勇毅笃行，蓄势而发 中国物流地产市场白皮书 | 3 1 234 5 2020年注定是不平凡的一年，在大部分房地产资产面临供应压力、同质化 竞争以及新冠肺炎疫情的多重冲击下，中国物流地产市场的表现可谓勇毅 笃行，蓄势而发。此报告旨在梳理中国物流地产市场的发展动力、现有格 局、投资赛道以及对未来趋势的展望。 中国物流地产在过去十年取得的巨大发展，这既得益于内需消

3、费的强大韧 性与活力、第三方物流的稳步发展，电子商务的不断拓展、传统零售和制 造业的坚实支撑；又受到了来自新兴驱动力的助力。与此同时，在区域经 济一体化的进程中，中国的物流地产市场围绕着城市群发展出多个核心物 流枢纽以及承接外溢需求的卫星城格局。 在投资市场上，物流地产因其较高的投资回报率一直吸引着国家主权基金、 养老基金和保险资金等长期资本的青睐。在2020年全球单一资产类别基金募 集中，物流地产也是最受投资者青睐的资产类别，占比达到48%。 展望未来，随着国内外经济的不断复苏，物流需求将会不断升级迭代，而 物流地产的格局也将迎来新的转变。仲量联行评估咨询服务部经过深入研 究特撰写此篇报告，

4、希望对行业的发展和读者有所帮助，同时引发大家的 进一步思考和探讨。 4 | 勇毅笃行，蓄势而发 中国物流地产市场白皮书 1 234 5 物流地产需求的不断释放来自多维驱动的助力。国民经 济水平不断提高，居民消费的不断升级、新零售模式的 兴起推动了线上线下渠道的融合，以及电商的成长和渗 透过程，而这些都对物流地产的要求逐步提高。伴随着 物流业务外包的需求上升，第三方物流规模也在稳步扩 张。高新技术产业和装备制造业的高速发展，也为物流 地产的成长提供新动力。 01 物流地产受多维 驱动蓬勃增长 勇毅笃行，蓄势而发 中国物流地产市场白皮书 | 5 1 234 5 消费是经济 稳定运行的 压舱石 0%

5、 20% 40% 1961 - 19781979 - 20122013 - 201820192020 -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 最终消费支出贡献率(%)资本形成总额贡献率(%)货物和服务净出口贡献率(%) 82% 美国2019年最终消费支出 对GDP贡献率超过80% 来源: 世界银行 58.6% 同时，十九届五中全会明确提出了“加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”。 促进消费、扩大内需成为中国未来经济发展的重要引擎之一。 实际GDP增长

6、率 中国对世界经济增长的年均贡献率 中国三大需求对GDP增长的贡献率 2020年中国不仅成为全球唯一实现经济正增长的主要经济体，GDP总量也实现了百 万亿元（人民币）的历史性突破。尽管全年消费增长为负，但随着新冠肺炎疫情得到 有效控制，消费对经济增长的拉动作用逐季回升，三四季度增速已转正，且接近前几 年的正常水平。此外，尽管受疫情冲击，但最终消费支出占GDP比重达54.3%，高于 资本形成总额占GDP比重11.2个百分点，为近年来最高水平。消费仍然是经济稳定运 行的压舱石。 消费支出占GDP比重 -12% -8% -4% 0% 4% 8% 12% 20162017201820192020202

7、1F2022F2023F 中国英国美国欧盟日本 来源: 国际货币基金组织 来源: 国际货币基金组织 来源: 国家统计局 6 | 勇毅笃行，蓄势而发 中国物流地产市场白皮书 1 234 5 物流地产作为零售供应链中的重要一环，在提升零售 企业物流配送效率，提升消费体验等方面有着重要的 作用。因此，消费需求的拓展将会持续推动物流地产 的需求。而第三方物流企业因其专业化、低成本、高 效率成为大多数企业的首选。2020年中国第三方物流 内需增长推动 第三方物流 -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 0 10 20 30 40 50 201020112012201320142015201

8、62017201820192020 社会消费品零售总额 万亿（人民币） 增速(%) 10% 15% 20% 0 2,000 4,000 6,000 2013201420152016201720182019E2020E 第三方物流规模 亿（美元） 增长率(%) 中国社会消费品零售总额及增速 2013-2020年中国第三方物流规模与增速 2010年至2020年，中国消费品零售 市场虽增速放缓，但长期前景向好。 规模约为3310亿美元，2013年至2020年的复合增长率 达到16.6%。未来随着消费的增长，企业对于第三方物 流的需求也将持续增长，带动物流地产的需求。 来源: 中国物流与采购联合会,

9、国家统计局, Armstrong & Associates, 艾瑞咨询 来源: 国家统计局 勇毅笃行，蓄势而发 中国物流地产市场白皮书 | 7 1 234 5 电子商务拓展利好 物流发展 近年来，电子商务的不断拓展，实物商品网上 零售额的总量及其占社会零售品消费总额的比 重不断增长，也从另一个方面推动了物流行业 的发展。在电子商务中，除少数数字化的书籍 音像产品可以通过网络直接传输之外，绝大部 分商品极大程度上依赖于物流配送，物流毫无 疑问是实现电子商务的保障。此外，新冠肺炎 疫情之后线上直播带货服务迅速拓展，已经成 为了电子商务服务需求的中坚力量之一。 中国实物商品网上零售额及占社会消费品零

10、售总额比重 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 2014201520162017201820192020 实物商品网上零售额占社会消费品零售总额比重 十亿（人民币） 值得注意的是，伴随B2C的线上购物需求持续攀 升，除大型平台电商之外的垂直电商愈加重视 供应链的效率及稳定，这类租户将对现代化、 标准化的物流地产保持较大租赁需求，并对物 流地产配备的设施提出更高要求。 来源: 国家统计局 8 | 勇毅笃行，蓄势而发 中国物流地产市场白皮书 1 234 5 同时，中国制造业PMI于2020年3月迅速回升

11、至52%，并 持续保持在荣枯线以上，显示制造业增长平稳，保持上 升势头，为物流地产租赁需求提供稳定驱动。 此外，2020年中国电气机械和器材制造业、汽车制造 业、通用设备制造业以及医药制造业工业增加值增速 表现突出，意味着中国制造业逐步向产业价值链的中 传统零售和制造业 坚实支撑物流需求 2020年社会消费品零售总额分月同比增速（%） 2020年1月至2021年1月中国制造业PMI(采购经济指数) 2020年制造业主要子行业增加值、工业增加值、第三产业增加值同比增长率 -25 -20 -15 -10 -5 0 5 10 2020年2月 2020年3月 2020年4月 2020年5月 2020年

12、6月 2020年7月 2020年8月 2020年9月 2020年10月 2020年11月 2020年1月 2020年12月 2020年2月 2020年3月 2020年4月 2020年5月 2020年6月 2020年7月 2020年8月 2020年9月 2020年10月 2020年11月 2020年12月 30% 35% 40% 45% 50% 55% 2020年1月 2021年1月 2% 4% 0 6% 8% 10% 12% 14% 电气机械和器材制造业 制造业主要子行业增加值 汽车制造业通用设备制造业医药制造业工业增加值第三产业增加值 工业增加值第三产业增加值 2020年年初因受到新冠肺炎疫

13、情的影响，中国社会消费 品零售总额呈现负增长。但在2月份后增速就呈现V型反 弹，于8月份恢复增速正增长，彰显出零售消费市场的 良好韧性，也为物流行业的需求提供坚实的支撑。 高端迈进。物流地产是制造业企业的刚性需求，而高 端制造业的蓬勃发展也将会带动高端物流地产的需求 增长。 来源: 国家统计局 来源: 国家统计局 勇毅笃行，蓄势而发 中国物流地产市场白皮书 | 9 1 234 5 在中国消费市场提质扩容的大背景之下，叠加新冠肺炎疫情的推动， 物流地产行业衍生出了前文传统驱动力之外的新兴驱动力。 新兴驱动力蓬勃发展 不断衍生物流新需求 消费升级 冷链物流 生鲜电商 医药医疗 社区团购 10 |

14、勇毅笃行，蓄势而发 中国物流地产市场白皮书 1 234 5 冷链物流 与发达国家相比，中国冷藏仓储存量的绝对数量较大，但由于中国人口基数 较大，导致我们的人均冷藏仓储容量目前仍然处于较低水平。根据全球冷链 联盟（GCCA）的数据显示，2018年中国的人均冷藏仓储容量仅为0.132立方 米，与发达国家人均0.3-0.5立方米的水平相距甚远，仍有较大增长空间。 因消费加快升级，适冷产品的需求越来越多，过去十数 年中国对于冷链物流的需求增长强劲。 中国人均冷库容量 八个国家人均冷库容量对比（2018年） 复合增长率 16.1% 中国冷链物流市场规模 亿元（人民币） 0 1000 2000 3000

15、4000 5000 20162017201820192020F 来源：全球冷链联盟 来源：全球冷链联盟 来源：全球冷链联盟 0.00 0.02 0.04 0.06 0.08 0.10 0.12 0.14 200820142018 立方米 0.00 0.10 0.20 0.30 0.40 0.50 0.60 美国英国印度加拿大日本墨西哥中国巴西 立方米 全球高水平市场区间：人均0.3至0.5立方米 勇毅笃行，蓄势而发 中国物流地产市场白皮书 | 11 1 234 5 生鲜电商 医药医疗 随着中国城镇化发展和居民消费水平的不断提升，国民 对生鲜食品的需求越来越大。而2020年以来的新冠肺炎 疫情影

16、响全国，“线上下单、生鲜到家”的安全性和便 利性，让广大消费者充分感知生鲜零售平台所提供的服 务价值，生鲜电商迎来了井喷式发展。 另一方面，医药行业在人口老龄化进程和居民收入水平 提高的过程中得到快速发展，冷链物流作为医药产品的 主要存储及流通方式，其需求也相应高速增长。此外受 到新冠肺炎疫情的影响，生物医药等产业对于物流地产 的需求也料将增加。 生鲜电商市场交易规模 2018-2020年中国医药冷链市场销售总额 2018-2019年我国医药冷链行业冷库面积 来源: 艾媒咨询，天风证券 来源: 中物联医药物流分会 来源: 中物联医药物流分会 复合增长率 46.1% 0 2000 4000 60

17、00 20162017201820192020F 亿元（人民币） 亿元（人民币） 0 1000 2000 3000 4000 201820192020 万平方米 0 400 800 1200 1600 20182019 阴凉库冷藏库 12 | 勇毅笃行，蓄势而发 中国物流地产市场白皮书 1 234 5 社区团购 0 200 400 600 800 1000 1200 20192020E2021E2022E 亿元（人民币） 在新冠肺炎疫情的影响下，社区团购又一次成为了各路 资本争相追逐的风口。社区团购的核心价值在于集中化 订单，从而提升整体履约效率。其采购成本优势较大， 但物流配送是关键痛点。因

18、此，物流环节是社区团购的 核心业务模块，直接影响平台、消费者、供应商三方利 益。随着互联网巨头的纷纷入局，社区团购的物流配送 成本和管理问题将得到有效改善。据估计，2022年中国 社区团购市场规模将会超过人民币1000亿元，自2019年 以来的复合增长率超过44%。 中国社区团购市场规模 来源: 艾媒咨询，天风证券 复合增长率 44.2% 勇毅笃行，蓄势而发 中国物流地产市场白皮书 | 13 1 234 5 14 | 勇毅笃行，蓄势而发 中国物流地产市场白皮书 1 234 5 02 物流地产市场格 局：城市群造就 核心物流枢纽， 卫星城承接外溢 需求 中国仓储物流设施库存总量大，但现代化设施占

19、比较 低。从总量上看，中国仓储物流设施总库存约10亿平 方米，低于美国，但高于日本、德国和澳大利亚等 国；从人均面积的角度，中国当前人均仓储物流设施 库存不及1平方米，仅相当于美国和日本的20%左右； 从结构上看，由于行业发展历史较短，中国现代仓储 物流设施库存占比仅7%，低于一般发达国家水平，但 也意味着未来提升空间较大。 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0 4.5 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 14.0 美国中国日本德国澳大利亚韩国印度新加坡 平方米/人亿/平方米 仓储物流设施总库存（左轴）人均仓储物流设施库存（右轴） 仓储

20、物流设施总库存 现代仓储物流设施库存占比 来源: 中金公司 注 日本、韩国、中国和印度为2018年数据；中国和澳大利亚为2019年数据；不同国家对现代仓储物流设施的定义不同，因此各国数据不完全可比。 来源: 中金公司 注 日本、韩国、中国和印度为2018年数据；美国、新加坡、澳大利亚和德国为2019年数据；人均仓储物流设施库存为仲量联行评估咨询服务部估算值。 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 澳大利亚印度韩国中国日本 勇毅笃行，蓄势而发 中国物流地产市场白皮书 | 15 1 234 5 非保税高标库市场存量 随着区域经济一体化，我国约70%的非保税高标库存量

21、 集中于长三角、成渝、珠三角和京津冀城市群。从需求 端看，大型城市群的发展将持续推动消费提质扩容，加 速核心城市物流地产需求增长；在供给层面，当前物流 地产用地供应日趋紧张，核心物流城市高标库市场长期 供不应求，周边卫星城受益于需求外溢，有望获得稳健 发展。 中国非保税高标库存量区域分布 成渝 京津冀 长三角 珠三角 沈阳 西安 武汉 9,969,001 - 21,650,000 3,003,001 - 9,969,000 1,066,001 - 3,003,000 117,000 - 1,066,000 物流仓储总量（平方米） 来源: 仲量联行评估咨询服务部 中国非保税 高标库存量区域 占比

22、 长三角 32% 京津冀 10% 成渝 16% 其它 31% 珠三角 11% 16 | 勇毅笃行，蓄势而发 中国物流地产市场白皮书 1 234 5 长三角 京津冀 长三角地区非保税高标库存量分布 合肥 南京 南通 常州 常熟 太仓 上海 无锡 昆山 苏州 嘉兴 杭州 绍兴 宁波 金华 2,574,001 6,209,000 1,016,001 2,574,000 520,001 1,016,000 176,000 520,000 物流仓储总量（平方米） 来源: 仲量联行评估咨询服务部 京津冀地区非保税高标库存量分布 2,574,001 6,209,000 1,016,001 2,574,000

23、 520,001 1,016,000 176,000 520,000 物流仓储总量（平方米） 北京 廊坊 天津 保定 石家庄 来源: 仲量联行评估咨询服务部 仲量联行评估咨询服务部统计数据显示，当前长三角集中了全国32%的高标库存量 面积。上海作为长三角的中心城市，仓储市场保持较高需求，存量位于长三角首位， 占长三角比重的29%；然而，短期内上海仓储用地供不应求的趋势难以逆转，昆 山、常熟、太仓、嘉兴等上海卫星城市借力日益完备高效的配送网络得以承接上海外 溢需求，市场得到快速发展。上述四城的高标库存量之和已接近上海规模，总共占长 三角比重达到 24%。 当前京津冀地区的高标库面积存量占全国比重

24、10%。其中北京占京津冀地区的比重超 过25%；得益于经济、区位和交通等优势，作为京津冀中部核心功能区的天津已成 为区域内的物流中心，其高标库存量占比京津冀地区总体存量超过半数。值得注意的 是，天津高标库市场出租情况尚未达到主要二线市场的平均水平，意味着天津高标库 市场或存在供给过剩的局面。廊坊目前占京津冀地区的比重为6%。展望未来，随着 北京疏解“非首都功能”，天津廊坊有望进一步迎来高标库市场发展窗口，但同时也 需要关注市场吸纳水平，有效平衡供需关系。 勇毅笃行，蓄势而发 中国物流地产市场白皮书 | 17 1 234 5 成渝地区非保税高标库存量分布 珠三角 成渝 佛山 广州 东莞 惠州 深

25、圳 中山 佛山 广州 东莞 惠州 深圳 中山 成都 重庆 来源: 仲量联行评估咨询服务部 来源: 仲量联行评估咨询服务部 珠三角高标库面积存量占全国比重11%。与上海之于长三角的区域核心物流枢纽地位 不同，广深高标库供给较为紧张，两地合计面积存量占珠三角的比重为35%，而佛 山、东莞两地的占比超过广深并达到52%。展望未来，受益于交通一体化建设所释 放的高标库需求，位于广深中间区位的东莞将保持较佳优势，未来高标库市场潜力 可期。 珠三角地区非保税高标库存量分布 2,574,001 6,209,000 1,016,001 2,574,000 520,001 1,016,000 176,000 5

26、20,000 物流仓储总量（平方米） 2,574,001 6,209,000 1,016,001 2,574,000 520,001 1,016,000 176,000 520,000 物流仓储总量（平方米） 伴随“一带一路”战略的持续推进和中西部地区营商环境优化，叠加人力、土地成本 优势持续凸显，中西部对外部产业的吸引力正逐步增强。近年来成渝城市群大量建设 高标库项目，高标库存量面积占比全国16%。值得注意的是，虽然中西部高标库市场 随着经济崛起存在长期发展空间，但短期内面临供应过剩风险。 18 | 勇毅笃行，蓄势而发 中国物流地产市场白皮书 1 234 5 主要原因在于，一方面核心 物流枢

27、纽卫星城市可以很好 地承接核心城市的溢出需 求；另一方面，部分二线城 市的供应较大，但需求疲 弱，租金和出租率均承压。 非保税高标库市场租金 不同层级城市的高标库市场租金呈现一定程度分化。 一线城市需求强劲，当前其高标库市场平均日租金为 1.56元/平方米。展望未来，在一线城市物流地产用地供 给日益紧俏的情况下其日租金有望保持在较高水平。而 核心物流枢纽卫星城，如佛山、廊坊、东莞、昆山、太 仓、嘉兴、常熟、惠州等地的平均日租金约1.1元/平方 米，表现优于大部分二线城市。根据仲量联行评估咨询 服务部数据显示，部分二线市场的租金表现低于核心物 流枢纽卫星城市，平均日租金为0.9元/平方米。 来源

28、：仲量联行评估咨询服务部 * 不含昆山、太仓、常熟 备注：数个位于首都机场附近的高标库租金呈现高值，使得北京平均租金较高。 非保税物流市场租金（2020年第四季度） 主要二线城市 平均租金 0.94元 平均租金 1.56元 平均租金 1.07元 一线城市核心物流枢纽卫星城 0.0 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0 1.2 1.4 1.6 1.8 2.0 北京 上海 深圳 广州 杭州 郑州 苏州* 武汉 天津 西安 青岛 合肥 南京 沈阳 重庆 成都 佛山 廊坊 东莞 昆山 太仓 嘉兴 常熟 惠州 租金（元/平方米/天） 勇毅笃行，蓄势而发 中国物流地产市场白皮书 | 19 1 234 5

29、 非保税高标库市场 出租情况 非保税高标库市场 资本化率 来源: 仲量联行评估咨询服务部 * 不含昆山、太仓、常熟 备注: 本报告内非保税物流地产市场数据均不包含冷库。 全国主要非保税高标库市场资本化率 （2020年第四季度） 非保税物流市场空置率（2020年第四季度） 上海 深圳 北京 西安 郑州 重庆 成都 武汉 青岛 合肥 南京 沈阳 广州 天津 廊坊 常熟 杭州 。 5.26% - 5.50% 5.01% - 5.25% 4.75% - 5.00 % 5.76% - 6.00% 5.51% - 5.75% 来源: 仲量联行评估咨询服务部 出租情况直接反映市场租赁需求，同时也是决定租金水

30、 平的重要因素。高标库的需求情况与所在区域的经济基 础、产业结构和交通条件密切相关。结合空置率来看， 一线城市及其卫星城出租表现较好；部分中西部二线城 市由于电商经济低于全国平均水平、制造业向高端化转 型升级相对较慢，导致市场需求不足，出现出租情况欠 佳的市场表现，短期存在供应过剩风险。 资本化率的水平反映市场对该城市投资回报、风险敞口 等因素的判断。根据仲量联行评估咨询服务部的数据显 示，备受投资人青睐的北上广深的高标库市场平均资 本化率为5%，明显低于二三线城市资本化率水平。同 时，需求外溢驱动核心物流城市周边卫星城发展，其资 本化率水平亦低于部分中西部、环渤海二线城市，仅高 出一线城市0

31、.25至0.75个百分点。而部分二线城市，如 沈阳、重庆等地或由于短期呈现供过于求的风险，投资 者在布局该区域时往往要求更高的资本化率。 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 北京 广州 深圳 上海 合肥 苏州* 青岛 郑州 杭州 西安 成都 武汉 重庆 南京 天津 沈阳 太仓 佛山 廊坊 常熟 昆山 东莞 嘉兴 惠州 主要二线城市一线城市核心物流枢纽卫星城 资本化率 。 5.26% - 5.50% 5.01% - 5.25% 5.76% - 6.00% 5.51% - 5.75% 20 | 勇毅笃行，蓄势而发 中国物流地产市场白皮书 1 234 5 03 物流地产日益 受到投

32、资者青睐 通常物流地产的投资回报率高于其他商业地产资产，因 此一直吸引着国家主权基金、养老基金和保险资金等长 期资本的青睐。 根据仲量联行评估咨询服务部的统计数据显示，在国际 主要城市，物流地产的资本化率表现均优于办公楼物业 和无风险投资收益。而美国房地产投资信托委员会的数 据显示，在1年期、3年期和5年期的投资周期中，物流 地产的无负债投资回报率也远高于其他物业。 勇毅笃行，蓄势而发 中国物流地产市场白皮书 | 21 1 234 5 物流地产/办公楼/5年期国债收益率的比较（截止2020年第三季度） 无负债投资回报率（截止2020年第一季度) 来源：仲量联行评估咨询服务部，仲量联行研究部,

33、Bloomberg 来源：仲量联行评估咨询服务部，美国房地产投资信托委员会 备注：总收益是根据NCREIF（美国房地产投资信托委员会）的数据中所有ODCE(Open End Diversified Core Equity)资产计算得出，并且没有加杠杆。 物流地产收益率办公楼收益率5年期国债收益率 -1% 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 上海东京纽约伦敦 -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 1年3年5年 物流地产收益率办公楼收益率公寓收益率零售地产收益率 22 | 勇毅笃行，蓄势而发 中国物流地产市场白皮书 1 234 5 04 物流地

34、产开启 加速模式 2020年，由于全国大部分主要城市的办公楼租赁市场 进入了供应周期，叠加新冠肺炎疫情的影响，越来越多 的投资者将目光转向了物流地产。中国物流地产占大宗 物业投资的比重较2019年的5%上升到2020年的14%。 来源: 仲量联行评估咨询服务部 2020 49% 6%7% 14% 25% 办公其他 2019 52% 17%12% 5% 13% 综合体零售仓储物流地产 勇毅笃行，蓄势而发 中国物流地产市场白皮书 | 23 1 234 5 根 据 P E R E 最 新 的 全 球 基 金 募 集 报 告 显 示，2020年全球单一资产类别基金募集中， 物流地产也是最受投资者青睐的

35、资产类别，有 48%的资金都集中在物流地产上。投资者对于 物流地产的热情料将持续数年。 近年来，投资者除了以资产收购的形式进入物流地产之 外，越来越多的以合资项目或者战略合作的形式布局物 流地产。（以下为不完全统计） 2020年全球单一资产类别基金募集情况 中国物流地产投资市场的合资项目和战略合作案例 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100% 募集资金 基金个数 长租公寓/住宅健康医疗零售酒店办公物流地产 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 09年1月10年8月12年4月13年12月15年7月17年3月18年11月20年7

36、月 百万（美元） 募集资金合资项目私募基金其他 来源: 仲量联行评估咨询服务部，PERE, Preqin 来源: PERE 资金都集中在物流地产上 24 | 勇毅笃行，蓄势而发 中国物流地产市场白皮书 1 234 5 物流地产需求的不断释放来自多维 驱动的助力。国民经济水平不断提 高，居民消费的不断升级、新零售 模式的兴起推动了线上线下渠道的融 合，以及电商的成长和渗透过程，而 这些都对物流地产提出了更高的要 求。伴随着物流业务外包的需求上 升，第三方物流规模也在稳步扩张。 高新技术产业和装备制造业的高速 发展，也为物流地产的成长提供新 动力。 05 物流地产展望 勇毅笃行，蓄势而发 中国物流

37、地产市场白皮书 | 25 1 234 5 消费不断升级对物流配送的要求也将越来越高， 对配送服务时效性和准确性有更高的要求，对于 配送的产品需求也将呈现越来越多样化的趋势。 “最后一公里”的配送将会成为各个物流企业鏖战的必 争之地。这里的“最后一公里”是配送的最后一个环 节，是指快件从中转站到顾客手中的最后一段距离，并 不是指严格意义上的一公里。 仲量联行评估咨询服务部分析，这“最后一公里”的配 送需求不断升级和完善过程将会促进“仓店一体化”成 为物流地产的发展趋势之一。“仓店一体化”模式以门 店为中心，门店既是小型“生鲜超市”，又是线上配送 的仓储中心。随着消费需求的不断升级，即时消费供给

38、的本地化趋势也越来越明显，很多线上销售的产品并不 需要纯电商的仓库远距离发货，从靠近消费者的最近实 体店发货反而成为更节省成本且更便捷的配送方式。 而“仓店一体化”的配送，也将在扩大线上服务范围的 同时，提高门店的坪效。比如盒马生鲜就是典型的仓店 一体生鲜电商。线上订单通过自动传送带传至配送仓， 做合并订单、打包，确保10分钟之内完成拣货装箱，然 后交给配送员统一送出，做到门店附近3公里范围内可 实现最快30分钟送达。基于仓店一体化的优势，盒马 鲜生成熟店铺的年坪效可以达到5万元，远高于传统超 市。 “最后一公里”的需求 促进“仓店一体化”发展 投资者对物流板块关注度 持续提升带来格局上的变化

39、 投资者对于物流地产的关注度将会持续提升，由此将会 给物流地产格局带来如下变化。 首先，物流地产的投资需求不断增加，这将会促使该领 域的资本化率下行。其次，“最后一公里”配送需求的 不断提升以及仓店一体化的趋势，或将给城市中部分运 营不善的百货商场带来一丝转机。例如美国梅西百货在 2020年将旗下的2家百货公司改成了物流配送中心。近 日，亚马逊也正计划将西尔斯百货的部分门店改造为亚 马逊的配送中心。一方面对于亚马逊而言，在居民区附 近设立更多的配送点可以加快最后一公里的交付；另一 方面，对于业主方而言可以获得一个稳定的长期租户， 可谓是双赢的局面。这或将给国内运营压力较大的部分 实体零售业主带

40、来一个全新的角度和出路。 26 | 勇毅笃行，蓄势而发 中国物流地产市场白皮书 1 234 5 公募REITs的落地带来 公募REITs带来历史性机遇 公募REITs的正式落地无疑给中国商业地产带来历史性的 机遇，物流地产也不例外。 首先，REITs的正式落地将会丰富物流地产的退出渠道， 形成“投资、建设、运营、退出”的可持续性闭环。对 于资产持有人快速回笼资金，实现项目融资有着非常重 要的作用。 其次，REITs有助于物流地产长期价值的发现，可以成为 物流资产定价的“锚”。大宗市场的交易价格与REITs市 场的定价将会有趋同性和内生相关关系。因此，REITs的 落地将会有助于稳定资产价格，并

41、且推动投资者进行长 期价值投资。 最后，REITs的股息收益率和股价升值，以及对投资人的 吸引力，在很大程度上取决于其底层资产组合在整个生 命周期内的积极资产管理。因此随着公募REITs的落地和 推广，底层资产管理的重要性也将日益凸显。公募REITs 即将开启不动产资管的新篇章。而作为带动经济和消费 升级的重要基础设施，物流地产将成为这一篇章中的重 要序曲，吹响中国资管新时代的号角。 勇毅笃行，蓄势而发 中国物流地产市场白皮书 | 27 1 234 5 结语 改革开放40多年以来，中国经济持续高速发展，而物流地产作为商业 的血管，也随之高速发展。2021年是中国十四五规划的开局之年，在 国民经

42、济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要（草 案）指出，要建设现代物流体系，加快发展冷链物流，统筹物流枢 纽设施、骨干线路、区域分拨中心和末端配送节点建设，完善国家物流 枢纽、骨干冷链物流基地设施条件，健全县乡村三级物流配送体系，发 展高铁快运等铁路快捷货运产品，加强国际航空货运能力建设，提升国 际海运竞争力。这对物流业发展提出了新要求，尤其是要降低成本，提 升智慧化、智能化水平。中国物流地产市场也将迎来全新的发展格局和 机遇，未来可期！ 28 | 勇毅笃行，蓄势而发 中国物流地产市场白皮书 1 234 5 联系人 特别鸣谢 熊建平 评估咨询服务部执行董事 中国区，仲量联行 韩晶

43、评估咨询服务部资深董事 中国区， 仲量联行 周慧 评估咨询服务部董事 中国区， 仲量联行 周瑛 评估咨询服务部（数据咨询）董事 中国区，仲量联行 朱晓阳 评估咨询服务部（数据咨询）董事 中国区， 仲量联行 黄姝慧 评估咨询服务部（数据咨询）分析师 中国区， 仲量联行 评估咨询服务部官方微信 1 234 5 仲量联行微信号仲量联行小程序 仲量联行 仲量联行2021年版权所有。保留所有权利。此处所载所有信息来源于我们认为可靠的渠道。 但我们不对其准确性做出任何保证或担保。 仲量联行大中华区分公司 北京 北京市 建国门外大街1号 国贸大厦 A 座11层 邮政编码 100004 电话 +86 10 5

44、922 1300 传真 +86 10 5922 1330 成都 四川省成都市 红星路3段1号 成都国际金融中心1座29层 邮编 610021 电话 +86 28 6680 5000 传真 +86 28 6680 5096 重庆 重庆市 渝中区民族路188号 环球金融中心45楼 邮政编码 400010 电话 +86 23 6370 8588 传真 +86 23 6370 8598 广州 广东省广州市天河区 珠江新城珠江东路6号 广州周大福金融中心 2801-03单元 邮政编码 510623 电话 +86 20 2338 8088 传真 +86 20 2338 8118 杭州 浙江省杭州市 江干区

45、新业路228号 杭州来福士中心 T2办公楼802室 邮政编码 310000 电话 +86 571 8196 5988 传真 +86 571 8196 5966 南京 江苏省南京市 中山路18号德基广场 办公楼2201室 邮政编码 210018 电话 +86 25 8966 0660 传真 +86 25 8966 0663 青岛 山东省青岛市 市南区香港中路61号 远洋大厦A座2308室 邮政编码 266071 电话 +86 532 8579 5800 传真 +86 532 8579 5801 上海 上海市静安区 石门一路288号 兴业太古汇香港兴业中心一座22楼 邮政编码 200041 电话

46、+86 21 6393 3333 传真 +86 21 6393 3080 沈阳 辽宁省沈阳市 沈河区惠工街10号 卓越大厦1808室 邮政编码 110013 电话 +86 24 3109 1300 传真 +86 24 3109 1330 深圳 广东省深圳市 福田区中心四路1号 嘉里建设广场第三座19楼 邮政编码 518048 电话 +86 755 8826 6608 传真 +86 755 2263 8966 天津 天津市 和平区南京路 189 号 津汇广场2座3408室 邮政编码 300051 电话 +86 22 5901 1999 武汉 湖北省武汉市 江岸区中山大道1628号 武汉天地平安金

47、融中心3202-03室 邮政编码 430014 电话 +86 27 5959 2100 传真 +86 27 5959 2144 西安 陕西省西安市 雁塔区南二环西段64号 凯德广场2202-03室 邮政编码 710065 电话 +86 29 8932 9800 传真 +86 29 8932 9801 香港 香港鲗鱼涌英皇道979号 太古坊一座7楼 电话 +852 2846 5000 传真 +852 2845 9117 .hk 澳门 澳门南湾湖5A段 澳门财富中心16楼H室 电话 +853 2871 8822 传真 +853 2871 8800 .mo 台北 台湾台北市信义路5段7号 台北101大楼20楼之1 邮政编码 11049 电话 +886 2 8758 9898 传真 +886 2 8758 9899 .tw 1 234 5