2021年中国物流地产市场白皮书_仲量联行_30页.pdf
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1、中国 | 2021年4月 勇毅笃行,蓄势而发 中国物流地产市场白皮书 研究报告 2020年注定是不平凡的一年, 在大 部分房地产资产面临供应压力、 同 质化竞争以及新冠肺炎疫情的多 重冲击下, 中国物流地产市场的表 现可谓勇毅笃行, 蓄势而发。 2 | 勇毅笃行,蓄势而发 中国物流地产市场白皮书 1 234 5 市场背景 04 01 物流地产受多维驱动蓬勃增长 05 消费是经济稳定运行的压舱石06 内需增长推动第三方物流07 电子商务拓展利好物流发展08 传统零售和制造业坚实支撑物流需求09 新兴驱动力蓬勃发展不断衍生物流新需求10 02 物流地产市场格局: 城市群造就核心物流枢纽,卫星城承接
2、外溢需求 15 非保税高标库市场存量16 非保税高标库市场租金19 非保税高标库市场出租情况20 非保税高标库市场资本化率20 03 物流地产日益受到投资者青睐21 04 物流地产开启加速模式 23 05 物流地产展望25 结语28 目录 勇毅笃行,蓄势而发 中国物流地产市场白皮书 | 3 1 234 5 2020年注定是不平凡的一年,在大部分房地产资产面临供应压力、同质化 竞争以及新冠肺炎疫情的多重冲击下,中国物流地产市场的表现可谓勇毅 笃行,蓄势而发。此报告旨在梳理中国物流地产市场的发展动力、现有格 局、投资赛道以及对未来趋势的展望。 中国物流地产在过去十年取得的巨大发展,这既得益于内需消
3、费的强大韧 性与活力、第三方物流的稳步发展,电子商务的不断拓展、传统零售和制 造业的坚实支撑;又受到了来自新兴驱动力的助力。与此同时,在区域经 济一体化的进程中,中国的物流地产市场围绕着城市群发展出多个核心物 流枢纽以及承接外溢需求的卫星城格局。 在投资市场上,物流地产因其较高的投资回报率一直吸引着国家主权基金、 养老基金和保险资金等长期资本的青睐。在2020年全球单一资产类别基金募 集中,物流地产也是最受投资者青睐的资产类别,占比达到48%。 展望未来,随着国内外经济的不断复苏,物流需求将会不断升级迭代,而 物流地产的格局也将迎来新的转变。仲量联行评估咨询服务部经过深入研 究特撰写此篇报告,
4、希望对行业的发展和读者有所帮助,同时引发大家的 进一步思考和探讨。 4 | 勇毅笃行,蓄势而发 中国物流地产市场白皮书 1 234 5 物流地产需求的不断释放来自多维驱动的助力。国民经 济水平不断提高,居民消费的不断升级、新零售模式的 兴起推动了线上线下渠道的融合,以及电商的成长和渗 透过程,而这些都对物流地产的要求逐步提高。伴随着 物流业务外包的需求上升,第三方物流规模也在稳步扩 张。高新技术产业和装备制造业的高速发展,也为物流 地产的成长提供新动力。 01 物流地产受多维 驱动蓬勃增长 勇毅笃行,蓄势而发 中国物流地产市场白皮书 | 5 1 234 5 消费是经济 稳定运行的 压舱石 0%
5、 20% 40% 1961 - 19781979 - 20122013 - 201820192020 -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 最终消费支出贡献率(%)资本形成总额贡献率(%)货物和服务净出口贡献率(%) 82% 美国2019年最终消费支出 对GDP贡献率超过80% 来源: 世界银行 58.6% 同时,十九届五中全会明确提出了“加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”。 促进消费、扩大内需成为中国未来经济发展的重要引擎之一。 实际GDP增长
6、率 中国对世界经济增长的年均贡献率 中国三大需求对GDP增长的贡献率 2020年中国不仅成为全球唯一实现经济正增长的主要经济体,GDP总量也实现了百 万亿元(人民币)的历史性突破。尽管全年消费增长为负,但随着新冠肺炎疫情得到 有效控制,消费对经济增长的拉动作用逐季回升,三四季度增速已转正,且接近前几 年的正常水平。此外,尽管受疫情冲击,但最终消费支出占GDP比重达54.3%,高于 资本形成总额占GDP比重11.2个百分点,为近年来最高水平。消费仍然是经济稳定运 行的压舱石。 消费支出占GDP比重 -12% -8% -4% 0% 4% 8% 12% 20162017201820192020202
7、1F2022F2023F 中国英国美国欧盟日本 来源: 国际货币基金组织 来源: 国际货币基金组织 来源: 国家统计局 6 | 勇毅笃行,蓄势而发 中国物流地产市场白皮书 1 234 5 物流地产作为零售供应链中的重要一环,在提升零售 企业物流配送效率,提升消费体验等方面有着重要的 作用。因此,消费需求的拓展将会持续推动物流地产 的需求。而第三方物流企业因其专业化、低成本、高 效率成为大多数企业的首选。2020年中国第三方物流 内需增长推动 第三方物流 -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 0 10 20 30 40 50 201020112012201320142015201
8、62017201820192020 社会消费品零售总额 万亿(人民币) 增速(%) 10% 15% 20% 0 2,000 4,000 6,000 2013201420152016201720182019E2020E 第三方物流规模 亿(美元) 增长率(%) 中国社会消费品零售总额及增速 2013-2020年中国第三方物流规模与增速 2010年至2020年,中国消费品零售 市场虽增速放缓,但长期前景向好。 规模约为3310亿美元,2013年至2020年的复合增长率 达到16.6%。未来随着消费的增长,企业对于第三方物 流的需求也将持续增长,带动物流地产的需求。 来源: 中国物流与采购联合会,
9、国家统计局, Armstrong & Associates, 艾瑞咨询 来源: 国家统计局 勇毅笃行,蓄势而发 中国物流地产市场白皮书 | 7 1 234 5 电子商务拓展利好 物流发展 近年来,电子商务的不断拓展,实物商品网上 零售额的总量及其占社会零售品消费总额的比 重不断增长,也从另一个方面推动了物流行业 的发展。在电子商务中,除少数数字化的书籍 音像产品可以通过网络直接传输之外,绝大部 分商品极大程度上依赖于物流配送,物流毫无 疑问是实现电子商务的保障。此外,新冠肺炎 疫情之后线上直播带货服务迅速拓展,已经成 为了电子商务服务需求的中坚力量之一。 中国实物商品网上零售额及占社会消费品零
10、售总额比重 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 2014201520162017201820192020 实物商品网上零售额占社会消费品零售总额比重 十亿(人民币) 值得注意的是,伴随B2C的线上购物需求持续攀 升,除大型平台电商之外的垂直电商愈加重视 供应链的效率及稳定,这类租户将对现代化、 标准化的物流地产保持较大租赁需求,并对物 流地产配备的设施提出更高要求。 来源: 国家统计局 8 | 勇毅笃行,蓄势而发 中国物流地产市场白皮书 1 234 5 同时,中国制造业PMI于2020年3月迅速回升
11、至52%,并 持续保持在荣枯线以上,显示制造业增长平稳,保持上 升势头,为物流地产租赁需求提供稳定驱动。 此外,2020年中国电气机械和器材制造业、汽车制造 业、通用设备制造业以及医药制造业工业增加值增速 表现突出,意味着中国制造业逐步向产业价值链的中 传统零售和制造业 坚实支撑物流需求 2020年社会消费品零售总额分月同比增速(%) 2020年1月至2021年1月中国制造业PMI(采购经济指数) 2020年制造业主要子行业增加值、工业增加值、第三产业增加值同比增长率 -25 -20 -15 -10 -5 0 5 10 2020年2月 2020年3月 2020年4月 2020年5月 2020年
12、6月 2020年7月 2020年8月 2020年9月 2020年10月 2020年11月 2020年1月 2020年12月 2020年2月 2020年3月 2020年4月 2020年5月 2020年6月 2020年7月 2020年8月 2020年9月 2020年10月 2020年11月 2020年12月 30% 35% 40% 45% 50% 55% 2020年1月 2021年1月 2% 4% 0 6% 8% 10% 12% 14% 电气机械和器材制造业 制造业主要子行业增加值 汽车制造业通用设备制造业医药制造业工业增加值第三产业增加值 工业增加值第三产业增加值 2020年年初因受到新冠肺炎疫
13、情的影响,中国社会消费 品零售总额呈现负增长。但在2月份后增速就呈现V型反 弹,于8月份恢复增速正增长,彰显出零售消费市场的 良好韧性,也为物流行业的需求提供坚实的支撑。 高端迈进。物流地产是制造业企业的刚性需求,而高 端制造业的蓬勃发展也将会带动高端物流地产的需求 增长。 来源: 国家统计局 来源: 国家统计局 勇毅笃行,蓄势而发 中国物流地产市场白皮书 | 9 1 234 5 在中国消费市场提质扩容的大背景之下,叠加新冠肺炎疫情的推动, 物流地产行业衍生出了前文传统驱动力之外的新兴驱动力。 新兴驱动力蓬勃发展 不断衍生物流新需求 消费升级 冷链物流 生鲜电商 医药医疗 社区团购 10 |
14、勇毅笃行,蓄势而发 中国物流地产市场白皮书 1 234 5 冷链物流 与发达国家相比,中国冷藏仓储存量的绝对数量较大,但由于中国人口基数 较大,导致我们的人均冷藏仓储容量目前仍然处于较低水平。根据全球冷链 联盟(GCCA)的数据显示,2018年中国的人均冷藏仓储容量仅为0.132立方 米,与发达国家人均0.3-0.5立方米的水平相距甚远,仍有较大增长空间。 因消费加快升级,适冷产品的需求越来越多,过去十数 年中国对于冷链物流的需求增长强劲。 中国人均冷库容量 八个国家人均冷库容量对比(2018年) 复合增长率 16.1% 中国冷链物流市场规模 亿元(人民币) 0 1000 2000 3000
15、4000 5000 20162017201820192020F 来源:全球冷链联盟 来源:全球冷链联盟 来源:全球冷链联盟 0.00 0.02 0.04 0.06 0.08 0.10 0.12 0.14 200820142018 立方米 0.00 0.10 0.20 0.30 0.40 0.50 0.60 美国英国印度加拿大日本墨西哥中国巴西 立方米 全球高水平市场区间:人均0.3至0.5立方米 勇毅笃行,蓄势而发 中国物流地产市场白皮书 | 11 1 234 5 生鲜电商 医药医疗 随着中国城镇化发展和居民消费水平的不断提升,国民 对生鲜食品的需求越来越大。而2020年以来的新冠肺炎 疫情影
16、响全国,“线上下单、生鲜到家”的安全性和便 利性,让广大消费者充分感知生鲜零售平台所提供的服 务价值,生鲜电商迎来了井喷式发展。 另一方面,医药行业在人口老龄化进程和居民收入水平 提高的过程中得到快速发展,冷链物流作为医药产品的 主要存储及流通方式,其需求也相应高速增长。此外受 到新冠肺炎疫情的影响,生物医药等产业对于物流地产 的需求也料将增加。 生鲜电商市场交易规模 2018-2020年中国医药冷链市场销售总额 2018-2019年我国医药冷链行业冷库面积 来源: 艾媒咨询,天风证券 来源: 中物联医药物流分会 来源: 中物联医药物流分会 复合增长率 46.1% 0 2000 4000 60
17、00 20162017201820192020F 亿元(人民币) 亿元(人民币) 0 1000 2000 3000 4000 201820192020 万平方米 0 400 800 1200 1600 20182019 阴凉库冷藏库 12 | 勇毅笃行,蓄势而发 中国物流地产市场白皮书 1 234 5 社区团购 0 200 400 600 800 1000 1200 20192020E2021E2022E 亿元(人民币) 在新冠肺炎疫情的影响下,社区团购又一次成为了各路 资本争相追逐的风口。社区团购的核心价值在于集中化 订单,从而提升整体履约效率。其采购成本优势较大, 但物流配送是关键痛点。因
18、此,物流环节是社区团购的 核心业务模块,直接影响平台、消费者、供应商三方利 益。随着互联网巨头的纷纷入局,社区团购的物流配送 成本和管理问题将得到有效改善。据估计,2022年中国 社区团购市场规模将会超过人民币1000亿元,自2019年 以来的复合增长率超过44%。 中国社区团购市场规模 来源: 艾媒咨询,天风证券 复合增长率 44.2% 勇毅笃行,蓄势而发 中国物流地产市场白皮书 | 13 1 234 5 14 | 勇毅笃行,蓄势而发 中国物流地产市场白皮书 1 234 5 02 物流地产市场格 局:城市群造就 核心物流枢纽, 卫星城承接外溢 需求 中国仓储物流设施库存总量大,但现代化设施占
19、比较 低。从总量上看,中国仓储物流设施总库存约10亿平 方米,低于美国,但高于日本、德国和澳大利亚等 国;从人均面积的角度,中国当前人均仓储物流设施 库存不及1平方米,仅相当于美国和日本的20%左右; 从结构上看,由于行业发展历史较短,中国现代仓储 物流设施库存占比仅7%,低于一般发达国家水平,但 也意味着未来提升空间较大。 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0 4.5 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 14.0 美国中国日本德国澳大利亚韩国印度新加坡 平方米/人亿/平方米 仓储物流设施总库存(左轴)人均仓储物流设施库存(右轴) 仓储
20、物流设施总库存 现代仓储物流设施库存占比 来源: 中金公司 注 日本、韩国、中国和印度为2018年数据;中国和澳大利亚为2019年数据;不同国家对现代仓储物流设施的定义不同,因此各国数据不完全可比。 来源: 中金公司 注 日本、韩国、中国和印度为2018年数据;美国、新加坡、澳大利亚和德国为2019年数据;人均仓储物流设施库存为仲量联行评估咨询服务部估算值。 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 澳大利亚印度韩国中国日本 勇毅笃行,蓄势而发 中国物流地产市场白皮书 | 15 1 234 5 非保税高标库市场存量 随着区域经济一体化,我国约70%的非保税高标库存量
21、 集中于长三角、成渝、珠三角和京津冀城市群。从需求 端看,大型城市群的发展将持续推动消费提质扩容,加 速核心城市物流地产需求增长;在供给层面,当前物流 地产用地供应日趋紧张,核心物流城市高标库市场长期 供不应求,周边卫星城受益于需求外溢,有望获得稳健 发展。 中国非保税高标库存量区域分布 成渝 京津冀 长三角 珠三角 沈阳 西安 武汉 9,969,001 - 21,650,000 3,003,001 - 9,969,000 1,066,001 - 3,003,000 117,000 - 1,066,000 物流仓储总量(平方米) 来源: 仲量联行评估咨询服务部 中国非保税 高标库存量区域 占比
22、 长三角 32% 京津冀 10% 成渝 16% 其它 31% 珠三角 11% 16 | 勇毅笃行,蓄势而发 中国物流地产市场白皮书 1 234 5 长三角 京津冀 长三角地区非保税高标库存量分布 合肥 南京 南通 常州 常熟 太仓 上海 无锡 昆山 苏州 嘉兴 杭州 绍兴 宁波 金华 2,574,001 6,209,000 1,016,001 2,574,000 520,001 1,016,000 176,000 520,000 物流仓储总量(平方米) 来源: 仲量联行评估咨询服务部 京津冀地区非保税高标库存量分布 2,574,001 6,209,000 1,016,001 2,574,000
23、 520,001 1,016,000 176,000 520,000 物流仓储总量(平方米) 北京 廊坊 天津 保定 石家庄 来源: 仲量联行评估咨询服务部 仲量联行评估咨询服务部统计数据显示,当前长三角集中了全国32%的高标库存量 面积。上海作为长三角的中心城市,仓储市场保持较高需求,存量位于长三角首位, 占长三角比重的29%;然而,短期内上海仓储用地供不应求的趋势难以逆转,昆 山、常熟、太仓、嘉兴等上海卫星城市借力日益完备高效的配送网络得以承接上海外 溢需求,市场得到快速发展。上述四城的高标库存量之和已接近上海规模,总共占长 三角比重达到 24%。 当前京津冀地区的高标库面积存量占全国比重
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