2020年上半年全国与粤港粤房地产市场形势总结及趋势展望.pdf

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1、2020上半年全国与粤港粤房地产 市场形势总结及趋势展望 中指研究院 2020.7 2 Part1 全国房地产市场分析 3 价格 疫情对价格影响有限，短暂下探后快速恢复 一线城市韧性凸显，长三角整体表现强势 4 15461 0.53%元元 / 平 方 米 平 方 米 图：2014年至2020年6月百城新建住宅均价及环比变化 新房： 2020年1-6月，百城新建住宅价格累计上涨1.27%，涨幅较去年同期收窄0.18个百分点，累计涨幅为近五年同期最低水平。 2020年6月，百城新建住宅均价15461元/平方米，环比上涨0.53%，涨幅较5月扩大0.22个百分点，同比上涨3.16%。 二手房： 20

2、20年1-6月，百城二手住宅均价累计上涨1.72% 。 2020年6月，百城二手住宅均价15301元/平方米，环比上涨0.30% ，同比上涨2.34% 。 数据来源：CREIS中指数据 百城价格：2020上半年新房价格累计涨幅为近五年同期最低水平，2月 房价下探后逐月恢复，单月环比涨幅小幅扩大 5 0.58% -0.35% 0.51% 0.57% -0.27% 0.28% 城市价格：2020上半年一线城市新建住宅价格累计涨幅扩大，二线及三 四线城市价格上半年累计涨幅收窄 疫情后，市场恢复 较快 2017年1月2020年6月 二线城市 一线城市 三四线城市 环比涨幅 图：2018年至今各线城市新

3、建住宅价格累计涨幅 0.08% 0.05% 1.99% 3.93% 2.36% 1.13% 4.18% 1.81% 0.58% 0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% 2.5% 3.0% 3.5% 4.0% 4.5% 2018:1-62019:1-62020:1-62018:1-62019:1-62020:1-62018:1-62019:1-62020:1-6 一线二线三四线 0.47% 0.54% -0.06% 0.75% 疫情后，部分城市 （杭州、南京等） 高端项目集中入市， 价格结构性上涨 近六个月，环比涨 跌幅均在0.3%以内 数据来源：CREIS中指数据 6 区域价格：长三

4、角区域新房价格涨幅最高，温州、绍兴、上海、杭州等 城市上半年累计涨幅居百城前列 2020年1-6月百城新建住宅价格累计涨跌幅 图：2019年至今百城主要城市群新建住宅价格环比变化 1-6月价格累计涨幅 百城 1.27% 长三角： 2.72% 珠三角： 0.46% 山东半岛： -0.06% 京津冀： -0.39% 排序城市 1-6月累 计涨幅 城市群 1温州4.72%长三角 2绍兴4.54%长三角 3上海4.11%长三角 4杭州3.99%长三角 5西安3.72%关中 6无锡3.71%长三角 7嘉兴3.64%长三角 8常州3.57%长三角 9成都3.34%成渝 10江阴3.15%长三角 11宁波2

5、.77%长三角 12银川2.54% 宁夏沿黄 13连云港2.50% / 14唐山2.41%京津冀 15扬州2.37%长三角 16东莞2.17%珠三角 17绵阳1.85%成渝 18沈阳1.76%辽中南 19马鞍山1.71%长三角 20徐州1.57% / 2020年1-6月，长三角城市群新房价格累计上涨2.72%，涨幅最高；单6月， 长三角环比上涨0.94%，仍居主要城市群涨幅首位； 2020年1-6月，百城新建住宅累计涨幅TOP20城市中，长三角城市占12席， 温州、绍兴、上海、杭州等城市涨幅较高。 6月价格环比 百城 0.53% 长三角： 0.94% 珠三角： 0.28% 山东半岛： 0.22

6、% 京津冀： 0.14% 排序城市 1-6月累 计跌幅 城市群 1衡水-2.19%京津冀 2桂林-1.75% / 3洛阳-1.44%中原 4哈尔滨-1.36%哈长 5潍坊-1.31% 山东半岛 6宿迁-1.19% / 7天津-1.07%京津冀 8中山-1.07%珠三角 9北海-0.95%北部湾 10昆山-0.89%长三角 11海口-0.84%北部湾 12株洲-0.81% 长江中游 13厦门-0.81% 海峡西岸 14湘潭-0.75% 长江中游 15淄博-0.72% 山东半岛 16长春-0.69%哈长 17保定-0.66%京津冀 18新乡-0.65%中原 19济南-0.59% 山东半岛 20佛山

7、-0.58%珠三角 1-6月累计上涨TOP201-6月累计下跌TOP20 -1% 0% 1% 2% 长三角珠三角京津冀山东半岛 数据来源：CREIS中指数据 7 销售 疫情冲击，短期销售回落明显，3月以来持续修复 长三角率先回暖，城市韧性强 8 重点城市住宅：2020年上半年月均成交面积约2240万平方米，同比下降15%左右，成交规模为2015年以来同期最低水平。 3月以来，在各地灵活因城施策、企业积极营销、降息促使购房成本下降等多个因素下，房地产市场逐渐恢复。 5月，50个代表城市商品住宅成交面积同比年内首次转正，同比增长0.8%，6月略高于近三年同期平均水平。 销售：上半年重点城市成交规模

8、为2015年以来同期最低，3月以来市场 逐渐恢复，5-6月成交面积恢复至近三年同期水平 全国商品房：2020年1-5月销售面积4.9亿平米，同比下降12.3%，其中5月同比增长9.7%。 2020年1-5月销售额4.6万亿元，下降10.6%，其中5月同比增长14%。 图：2017-2020年6月50个代表城市商品住宅月度成交面积走势图：2016年-2020年上半年50个代表城市商品住宅月度成交量及同比走势 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 万 平 方 米 201720182019202020

9、17-2019均值 近年来最低值 2020年5-6月 成交面积接近 近三年均值 3697 3060 2788 2709 2237 -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 2016:1-62017:1-62018:1-62019:1-62020:1-6 万 平 方 米 月均成交面积同比 数据来源：CREIS中指数据 9 区域销售：长三角代表城市市场恢复节奏较快，5月以来多个城市成交面 积同比转增 图：2020年第9周以来长三角代表城市商品住宅成交面积同比走势 图：2018年以来50个代表

10、城市及长三角、珠三角代表城市 商品住宅成交面积同比走势 2020年上半年长、珠三角地区销售表现好于50城整体水平，市场呈现较 强韧性，其中，长三角同比降幅低于10%，降幅在各区域中最低。 周度数据：5月以来，长三角地区周度成交同比转增的城市明显增加，其 中杭州市场热度持续，上海在4-5月的集中推盘带动下，市场明显升温， 改善型项目销售表现较好，芜湖、绍兴、南京、温州、苏州等城市市场亦 在明显恢复。 上海 5月3日（W18） 杭州 3月1日（W9） 苏州 5月24日（W21） 南京 5月10日（W19） 芜湖 3月8日（W10） 绍兴 5月3日（W18） 温州 5月17日（W20） -80% -

11、60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 50个代表城市长三角珠三角 数据来源：CREIS中指数据 10 置业意愿：11%的受访者半年内有购房计划，长、珠三角短期购房意愿 较强 11% 29% 29% 21% 10% 半年内半年1年12年2年以上未确定购房时间 2020.52020.6 调查显示，受访者中有11%计划在半年内购房，相较于5月有所提升；计划在半年1年内购房的显著增多，这类人群占比为29%，计划在12年 内购房的受访者占比也增加至29%；2年后购房的受访者占比超过20%，另外，处于观望状态的受访者占比已降至10%。整体来看，市场情绪在 明显修复。 有购房计划的受访者

12、中，仅有11%的人预计在半年内购房。分区域看，长三角和珠三角地区的计划半年内购房的受访者占比分别为16%和15%， 也好于整体水平。 16% 15% 10% 10% 8% 8%11% 4% 10% 7% 长三角长三角 珠三角珠三角 京津冀京津冀 成渝成渝 长江中游长江中游 山东半岛山东半岛 海峡西岸海峡西岸 中原中原 关中关中 其他其他 图：受访者购房时间计划图：6月各区域受访者半年内有置业计划占比 数据来源：CREIS中指数据 11 土地 政府推地节奏逐渐加快，地价结构性上涨明显 12 300城：近几个月地方政府推地节奏有所加快，成交楼面均价结构性上 涨，土地市场有所升温 2020年1-6月

13、成交楼面均价 各类用地楼面价：2881元/平米同比：16.1% 住宅用地楼面价：5154元/平米同比：16.5% 2020年6月成交楼面均价 各类用地楼面价：3395元/平米同比：13.9% 住宅用地楼面价：5521元/平米同比：12.4% 2020年1-6月规划建筑面积（平方米） 各类用地：推出10.9亿 同比：1.5%成交8.7亿同比：-6.0% 住宅用地：推出5.4亿同比：1.0%成交4.3亿同比：-5.4% 2020年6月规划建筑面积（平方米） 各类用地：推出2.7亿同比： 26.8% 成交1.7亿同比： 4.5% 住宅用地：推出1.4亿同比： 19.9% 成交1.0亿同比： 10.4

14、% 图：2019年4月以来全国300个城市住宅用地推出与成交同比走势 图：2018年以来全国300个城市住宅用地成交楼面价与溢价率走势 -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0.0 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0 1.2 1.4 1.6 1.8 2.0 2019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-052020-06 亿 平 方 米 推出规划建筑面积（左）成交规划建筑面积（左）成交规划建筑面积同

15、比（右） 5521 17.1% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 1000 2000 3000 4000 5000 6000 18/01 18/02 18/03 18/04 18/05 18/06 18/07 18/08 18/09 18/10 18/11 18/12 19/01 19/02 19/03 19/04 19/05 19/06 19/07 19/08 19/09 19/10 19/11 19/12 20/01 20/02 20/03 20/04 20/05 20/06 元 / 平 方 米 宅地成交楼面均价(左）宅地平均溢价率（右） 数据来源：CREIS中指

16、数据 13 城市：一线城市土地市场活跃，优质地块带动下，部分热点城市土地市 场热度高 2020年1-6月，一线城市量增价跌，二线和三四城市宅地成交均呈 现量缩价涨态势。成交量方面，一线城市宅地成交规模同比增长 63.3%，二线、三四线城市宅地成交规模同比分别下降1.7%、 11.8%；价格方面，一线城市宅地成交楼面均价下降0.5%，二线 和三四线城市宅地成交楼面均价分别上涨4.9%和21.1%。出让金 方面，一线城市出让金占比提高幅度明显，二线和三四线城市有所 下降。 图：2020年1-6月各线城市住宅用地推出和成交相关指标同比变化 图：2018年以来各线城市住宅用地出让金占比情况 数据来源：

17、 CREIS中指数据，中指地主 2020年1-6月，在疫情影响下，整体推地节奏放缓，除一线城市外， 其余各线城市住宅用地供应规模同比均下降。6月，一线城市推出、 成交面积同比增幅均超50%；二线城市推出面积同比增加13.6%， 成交增长近10%；三四线城市推出面积增长23.3%、成交面积止降 转增，同比增长10.0%。 11.2% 50.7% 38.1% 11.2% 54.4% 34.3% 15.0% 52.9% 32.1% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 一线（住宅用地）二线（住宅用地）三四线（住宅用地） 201820192020H1 14 2020下半年趋势预判 宏观

18、经济承压，政策保持平稳，坚持房住不炒，因城施策 全年市场销售存调整压力，城市分化加剧 15 数据来源：wind，中指研究院综合整理 表：三大机构对全球部分经济体2020年经济增速的预测值对比 指标IMF预测 世界银行预 测 OECD预测 2020年一季 度GDP增速 2008年 GDP增速 经济增速-5.0%-5.2%-6.0%3.0% 美国-8.0%-6.1%-7.3%0.3%-0.3% 巴西-9.1%-8.0%-7.4%-0.3%5.2% 俄罗斯-6.6%-6.6%-8.0%/5.3% 印度-4.6%-3.2%-3.7%3.1%3.9% 英国-10.2%/-11.5%-1.6%-0.8%

19、中国1.0%1.0%-2.6%-6.8%9.7% 贸易增速-11.9%-13.4%-10.4%/ 疫情对世界各国家的经济冲击远超2008年金融危机时期，世界三大机构 预测2020年海外疫情较为严重的几大国家经济均将明显下滑，世界经济 同比降幅在5%以上，另外，IMF、世界银行预期中国经济增长1.0%。 0 50000 100000 150000 200000 250000 0 2000000 4000000 6000000 8000000 10000000 12000000 1/23 1/28 2/2 2/7 2/12 2/17 2/22 2/27 3/3 3/8 3/13 3/18 3/23

20、 3/28 4/2 4/7 4/12 4/17 4/22 4/27 5/2 5/7 5/12 5/17 5/22 5/27 6/1 6/6 6/11 6/16 6/21 6/26 人 次 海外累计确诊（左）海外日增确诊（右） 当前海外疫情累计确诊人次已经突破千万量级，且日新增确诊病例 仍在10万人次以上，全球疫情形势依然严峻复杂，受此影响，全 年世界经济下滑不可避免。 图：海外疫情累计确诊及日新增确诊人次 数据来源：中指研究院综合整理 国际环境：海外疫情形势依然严峻复杂，全年世界经济下滑不可避免 16 图：2017-2020年国内经济供需两侧各项指标走势 经济： 一季度GDP同比下降6.8%，

21、供需多项数据同比均为历史最低。 3月供需指标均在低位反弹，4、5月工业增加值同比均为正增长；3 月以来，消费、投资、出口三大需求同比降幅在低位逐月收窄。 预计下半年内需继续恢复，经济存逐季向好预期。但值得注意的是， 当前疫情发展局势仍不明朗，国际环境复杂，我国经济发展仍存一 定不确定性，全年经济运行承压。 数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理 图：2016年以来M1、M2同比增速及MLF利率走势 金融： 今年上半年，我国货币政策逆周期调节力度明显加大，两次降息、三次 降准等货币政策量价工具充分发挥效果，流动性保持合理充裕。 5月M2同比增速为11.1%，增速连续三个月在两位数以上，同期M1

22、同 比增速为6.8%，为2018年5月以来新高，下半年货币政策继续保持稳健 宽松，M1、M2增速将保持在高位区间运行。 4.4% 50.6% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% -30% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 2017-05 2017-08 2017-11 2018-02 2018-05 2018-08 2018-11 2019-02 2019-05 2019-08 2019-11 2020-02 2020-05 工业增加值增速(左)制造业PMI(右) -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 消

23、费品零售总额累计同比 固定资产投资累计同比 出口累计同比 国内环境：经济增速有望逐季向好，但全年依旧承压，金融环境将继续宽松 2.6% 2.8% 3.0% 3.2% 3.4% 3.6% 3.8% 4.0% 4.2% 0% 10% 20% 30% 16-03 16-05 16-07 16-09 16-11 17-01 17-03 17-05 17-07 17-09 17-11 18-01 18-03 18-05 18-07 18-09 18-11 19-01 19-03 19-05 19-07 19-09 19-11 20-01 20-03 20-05 M1同比M2同比MLF利率（右） 两次降息

24、，共 下调30个基点 17 坚 持 房 子 是用来住的、 不是用来炒 的定位，因 城施策，促 进房地产市 场平稳健康 发展 楼市政策：两会重申房住不炒，因城施策 2019.4 中央政治 局会议 重申房住不炒 2019.11 十九届四 中全会 2019.12 中央经济 工作会 重申住房制度、房住不炒、因城施策 坚持房住不炒 定位，保持定力， 不将房地产作为 短期刺激经济的 手段 坚持因城施策， 紧紧围绕稳地价、 稳房价、稳预期 的目标，做好重 点区域房地产市 场调控工作 2019.12 韩正住建部 座谈会 着 力 稳 地 价稳房价稳 预期 长 期 坚 持 房子是用来 住的、不是 用来炒的定 位，

25、不把房 地产作为短 期刺激经济 的手段 2019.12 全国住房和城 乡建设工作会 再提不将房地产作为短期刺激经济手段 要坚持房子是 用来住的、不 是用来炒的定 位，全面落实 因城施策，稳 地价、稳房价、 稳预期的长效 管理调控机制， 促进房地产市 场平稳健康发 展 加快建 立多主体 供给、多 渠道保障、 租购并举 的住房制 度 坚持房子 是用来住的、 不是用来炒 的定位，落 实房地产长 效管理机制， 不将房地产 作为短期刺 激经济的手 段 2019.7 中央政治局 会议 坚持房住 不炒定位， 落 实 好 一 城 一 策 、 因城施策、 城 市 政 府 主 体 责 任 的 长 效 调 控机制

26、要 坚 持 房 子是用来住 的、不是用 来炒的定位， 促进房地产 市场平稳健 康发展。 2020.4 中央政治局 会议 坚持“房住不炒”定位 2020.5 两会政府工 作报告 时间两会政府工作报告房地产相关政策取向 2018 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展； 支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度； 健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法； 启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。 2019 更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，

27、改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区 改造，保障困难群体基本居住需求； 城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升； 健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。 2020 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展； 完善便民设施，让城市更宜业宜居； 新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。 18 2020年预判：全年市场规模高位调整，新开工面积小幅下降，投资增速回落 宏观经济韧性增长（GDP增长1.03.0%）； 研究假设 假设1 假设2 假设3 城镇化稳步推进（城镇化率

28、提升至61.6%）； 货币政策稳健灵活，流动性合理充裕（M2 增长10%12%），信贷环境改善（人民币 贷款新增20万亿元左右）； 2020E 16.016.3亿平米，-6.5%-5.0% 95909729元/平米，3.0%4.5% 13.914.1万亿元，5.5%7.0% 21.922.2亿平米，-3.8%-2.3% 商品房 销售面积 商品房 销售价格 房地产开发 投资额 房屋新开工 面积 假设4坚持“房住不炒”，继续因城施策，促进房 地产市场平稳健康发展。 数据来源：中指研究院测算 指标1-5月 -12.3% 1.9% -0.3% -12.8% 19 0 2 4 6 8 10 12 201

29、120122013201420152016201720182019 2020E 亿 平 方 米 上半年下半年 -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 2011201220132014201520162017201820192020E 上半年下半年 销售预判：上半年抑制需求释放带动市场逐月回暖，下半年销售将逐步 回归正常节奏，全年销售面积同比下降5%-6.5% 图：2011年以来全国商品房销售面积上、下半年规模及同比变化 数据来源：国家统计局，中指研究院测算 商品房销售面积绝对规模同比增速较上一时点变化 2020年1-5月4.9亿平方米-12.3%

30、7.0 2020年5月1.5亿平方米9.7%11.8 上半年 1-2月：疫情冲击下规模显著调整同比：-39.9% 3月以来：疫情基本得到控制，压制需求逐步入市 + 货币信贷环境改善，地方因城施策调控有所优化 + 房企积极让价促销，市场供应改善 全国商品房销售面积降幅持续收窄，至5月转增 面积面积同比同比 下半年 政策环境保持相对稳定 前期政策优化的边际效应将逐步减弱 疫情存反复可能，收入预期难有明显改善 下半年销售回归正常节奏 20 价格预判：地价持续高位运行提供有力支撑，销售均价或保持小幅结构 性上涨 数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理 图：2012年以来百城价格指数及300城土地成交

31、楼面均价同比走势 商品房销售价格绝对水平同比 2020年1-5月9500元/平方米1.9% 2020年5月9780元/平方米4.0% 一方面，项目去化将阶段性承压，房企倾向让价促销，价格存调整可能。 另一方面，土地市场在优质地块供应持续改善的背景下，成交热度有望延 续，加之交易市场供应产品中改善型项目占比较高，房价支撑度较高。 下半年城市分化将加剧，受结构性因素影响，销售均价将保持小幅上涨。 -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 12-07 12-09 12-11 13-01 13-03 13-05 13-07 13-09 13-11 14-01 14-0

32、3 14-05 14-07 14-09 14-11 15-01 15-03 15-05 15-07 15-09 15-11 16-01 16-03 16-05 16-07 16-09 16-11 17-01 17-03 17-05 17-07 17-09 17-11 18-01 18-03 18-05 18-07 18-09 18-11 19-01 19-03 19-05 19-07 19-09 19-11 20-01 20-03 20-05 百城新建住宅价格指数同比 300城土地成交楼面价累计同比 21 城市分化：城市群和中心城市中长期潜力突出，一线及东部二线城市下 半年市场存增长机会 图：

33、2020年城市房地产开发投资吸引力排名情况 一线城市供需两旺，市场有望保持缓步回升节 奏，投资开工也将保持较高热度，但短期内北 京需求受限于疫情反复，市场规模或不及去 年。 二线城市持续引才，需求韧性凸显，长三角等 发达城市群热点城市快速复苏，投资、开工重 心也将向其聚焦；而短期内武汉、重庆等地区 需求难有明显恢复，市场存调整压力。 近几年三四线城市市场在棚改、品牌房企入驻 等因素刺激下，刚性、改善需求集中释放，部 分城市需求已有透支，持续性较弱；三四线城 市长期市场机会主要聚集在经济发达的独立三 四线及城市群三四线城市。 数据来源：CREIS中指数据 22 策略建议 营销端： 加大营销，力促

34、回款，加大推盘力度，结合市场新趋势拓宽渠道，加速线上线下营销闭环建设，提升营销转化率。 增强产品力，疫情加速客户需求变化，绿色、健康、科技等产品的关注度明显提升，未来打造以客户为核心，提高产 品以及服务品质，将成为企业的重要竞争力。 投资端： 拿地量入为出，适度投资。下半年各城市推地仍将较为积极，把握优质地块机会，但应规避高价地，规模与质量并重。 聚焦一二线城市和强三线城市，优结构。短期波动不改长期趋势，中长期深耕重点城市群是房企最有效的布局策略。 城市、区域之间具有轮动传导特征，关注小周期时间差获得更多利润。关注阶段性拿地机会，精选城市，更要精选项 目。 23 Part2 粤港澳湾区房地产市

35、场分析 24 政策环境：当前仅惠州、肇庆暂未实施限购，政策环境较为宽松，深圳、广 州、珠海最为严厉，东莞、中山限购力度不大；2019年底至今，广州、佛山、 珠海等重点城市多以人才引进、向港澳居民开放等方式逐步放宽限购政策 湛江市 茂名市阳江市 江门市 云浮市 肇庆市 佛山市 珠海市 中山市 广州市 东莞市 深圳市 潮州市 汕尾市 惠州市 河源市 梅州市 韶关市 清远市 揭阳市汕头市 广州（限购+限贷+限售） 本地户籍单身限1套，家庭限2套 外地户籍限1套，且需5年社保 个人不能购买公寓、写字楼 增城、从化非本地户籍限购1套 房产证个人满2年、企事业满3年才 能交易 惠州（仅限售） 房产证满3年

36、才能交易 东莞（限购+限贷+限售） 所有户籍限购2套 非本地户籍买房首套需1年社保 二手房不限购 首套房3成首付，二套4成 房产证满2年才能交易 深圳（限购+限贷+限售） 本地户籍单身限1套，家庭2套 外地户籍限1套，且需5年社保 暂停法人单位购买住房 无房有贷首付最低5成，二套7成 商品住房限售3年，商务公寓限 售5年 清远（仅限贷） 首套144平以下，本地首付3成，外地4成 二套认贷不认房，本地首付5成，外地6成 中山（限购、限贷） 本地户籍限购3套，外地限2套 港澳有中山祖籍限1套 首套房最低3成首付，2套4成 珠海（限购+限贷+限售） 本地家庭限购3套；外地限1套， 外地户籍还需交1年

37、社保（2019 年1月1日执行，5年） 无房无贷首付3成，有房无贷或 贷款已结清首付4成，贷款未结 清贷款首付5成 房产证满3年才能交易 佛山（分区域限购+限贷） 本地户籍限购2套，外地1套，且需1年社保 无房无贷首付3成，有贷4成 限购区域包括：禅城全区、南海桂城、大 沥、里水、顺德大良、陈村、北滘、乐从 江门（分区域限购+限贷） 本地家庭限购3套，外地2套， 无房华侨及港澳台家庭限1套 无房无贷、无贷有房、无房有 贷首付3成，有房有贷4成 广州人才政策放宽 南沙区：2019年12月13日，区内就业本科及以上人才、中级工 及以上职业资格人才，港澳居民限购1套。 花都区：2019年12月18日

38、，区内就业的大专及以上人才、中级 工及以上职业资格的人才，首套取消限制；2020年3月18日，区 内及空港区无住房限购1套，限售3年，绿卡持有人父母、配偶父 母及成年子女区内无住房限购1套。 番禺区：2020年3月3日，领军人才纳税满一年，首套房一次性给 予不超过50万元购房补贴，未享受过补贴且无房产的，按租金 50%给予租房补贴24个月。 白云区：2020年3月16日，工作满一年，具备中级或以上专业技 术职称，或大专及以上学历人才，在江高、人和、太和、钟落潭 四镇享受广州户籍待遇。 黄埔区：2020年5月28日，区内连续工作半年以上，限购1套， 持有人才绿卡或经认定人才，其父母、配偶父母、成

39、年子女限购1 套，港澳居民在区内工作、中新广州知识城工作的新加坡居民在 中新广州知识城范围内享受户籍待遇。 佛山人才政策放宽 2019年12月4日，持有优粤佛山卡A卡、B卡、C卡、T卡的非本 市户籍人才，享受佛山市户籍人口购房政策。在佛山市工作、具 有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的非本市户籍人才， 首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。 2020年3月19日，放宽新T卡持有条件，持有T卡的具有中专学历 或大专学历即可享受佛山市户籍人口购房政策。 珠海政策放宽 非户籍人口，珠海大桥以西、高新区限购1套一/二手房，香洲区、 横琴新区一手房180以上限购1套，均无社保要求； 港澳人士，珠海大

40、桥东仅限购1套，珠海大桥西限购2套，但全市 不可超过2套 25 政策环境：疫情影响下，多地通过简化审批流程、增加土地供应、调整 预售条件、延期或分期缴纳土地款和延长竣工期限，延期公积金还贷等 方式主动为市场减压 珠海 深圳 肇庆 江门 惠州 中山 东莞 广州 佛山 深圳 2020年3月11日，加快商品房网签进度； 提出顺延项目交付时间和开发资质办理时 间；调整商品房预售资金监管；增加居住 用地供应，多渠道增加住房有效供应。 广州 2020年2月19日，公积金贷款可延长还款， 预期不纳入征信； 2020年2月26日，花都区拍地即拿证； 2020年2月27日，增城区简化旧改，房地 产经营性项目审批

41、流程等； 2020年3月6日，广州市“稳经济”48条， 分期缴纳出让金。 江门 2020年3月6日，提高预售款使用效率。 商品房预售监管款留存比例减至3%；开工、 竣工时间顺延；税收缴纳延期、减免；实 施土地出让“预申请”政；分期缴纳土地 出让金；优化住房公积金贷款额度。 佛山 2020年3月18日，三水区调整土地价款 缴付方式和时间；顺延动竣工履约时间， 顺延交楼时间；调整预售条件；加大土地 供应；提供信贷支持，倾斜融资政策； 2020年2月21日，佛山公积金贷款，受疫 情影响可延期还贷，不作逾期处理； 2020年2月26日，明确存量房交易网签合 同有效期最长不超过90日，2020年4月1日

42、 起施行，有效期5年。 部分政策典型城市 延长或分期缴纳出让金 广州，江门、佛山三 水区 办理开竣工延期 深圳、江门、佛山三 水区 调整商品房预售条件和 预售资金监管 深圳、江门、佛山三 水区 加大信贷支持江门、佛山三水区 实施税费支持政策江门 加大土地供应深圳、佛山三水区 存量房网签合同延期佛山 加大住房公积金支持力 度：如未能正常还款， 不作逾期，提高额度 广州、佛山、江门 26 土地市场：从城市供应看，湾区部分城市已面临“土地资源局限”，城 市更新将是湾区大部分城市未来土地供应的主要方式 土地开发强度 深圳超过55% 东莞接近50% 珠海约35% 佛山约35% 广州约25% 中山20-2

43、5% 惠州约10% 江门约10% 肇庆10%以下 从近5年宅地供应市场来看，深圳、中山、珠海、东莞年供应总量已非常少。 从目前土地供应来看，粤港澳大湾区部分城市面临“土地资源局限”，尤其深 圳市的国土开发强度已超55%，已面临“无地可用”局面，东莞市的国土开发 强度也逼近50%。城市更新将是湾区大部分城市未来土地供应的主要方式。 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 佛山市广州市惠州市肇庆市江门市东莞市珠海市中山市深圳市 2015年2016年2017年2018年2019年2020上半年 2015年-2020上半年粤港澳9城宅地供应建面（万） 27

44、土地市场：从城市成交看，近几年，佛、广、惠、肇土地成交面积较高， 深、广、珠、莞楼面价位列前茅，佛、莞、深、珠土地溢价相对较高 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 佛山市广州市惠州市东莞市肇庆市江门市深圳市中山市珠海市 2015年2016年2017年2018年2019年2020上半年 2015年-2020上半年粤港澳9城宅地成交建面（万） 2015年-2020上半年粤港澳9城宅地成交楼面价（元/）2015年-2020上半年粤港澳9城宅地成交溢价率（%） 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 深圳市 珠

45、海市 广州市 东莞市 佛山市 中山市 江门市 惠州市 肇庆市 2015年2016年2017年2018年2019年2020上半年 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 佛山市东莞市深圳市珠海市中山市广州市惠州市江门市肇庆市 2015年2016年2017年2018年2019年2020上半年 近几年，粤港澳大湾区内，佛山、广州、惠州、肇庆一直是宅地 供应大户，广佛肇都市圈及惠州宅地成交面积较大，深圳、东莞、 中山、珠海城市由于土地资源的稀缺性，整体供应量较小； 其中，一线核心城市深圳、广州楼面价始终领衔湾区，宅地价值 远超其他城市，其次是珠海、东莞和佛山等强二线城

46、市； 从土地升值潜力看，强二线城市如佛山、东莞、珠海等宅地溢价 率较高，亦受众多开发商追捧。 28 土地市场：受疫情政策利好及湾区红利影响，上半年湾区各市土地市场 均表现不俗，广州、佛山、东莞、惠州尤为突出，但整体溢价有所回落 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 2019202020192020 成交建面拿地金额 广州市佛山市东莞市深圳市惠州市珠海市江门市中山市肇庆市 0 10 20 30 40 50 60 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 深圳市 珠海市 广州市 东莞市 佛山市 中山市 江门市 惠州市

47、 肇庆市 2019楼面价2020楼面价2019溢价率2020溢价率 2019年上-2020年上粤港澳9城宅地成交建面及金额（万，亿元）2019年上-2020年上粤港澳9城宅地成交楼面价及溢价率（元/，%） 从成交建面看，佛山、广州、惠州、东莞上半年分别成交656.2万、639.5万、447.1万、394.7万，同比去年分 别大增18.7%、128.0%、72.5%、285.8%；此外，深圳宅地受疫情政策影响，成交208.1万，同比大增201.8%。 从拿地金额看，广州、佛山、东莞分别以822.4亿元、563.9亿元、401.7亿元位列前三，同比去年分别大增97.2%、 43.8%、285.4%

48、；此外，惠州拿地金额约167.4亿元，同比大增116.6%。 从楼面价和溢价率看，除深圳楼面均价大幅下跌，其他各市楼面价变动幅度不大；除佛山宅地溢价率有所上升外，其他各 市溢价率均较往年有所回落。 29 近几年，湾区土地出让主要集中在广佛肇都市圈及惠州，一线城市广州、深圳楼面价始终领衔，强二线 城市佛山、珠海、东莞溢价率相对较高； 疫情期土地利好政策和湾区红利双重影响下，2020年上半年大湾区土地市场发展良好，广州、深圳、佛 山、东莞、惠州等城市土地成交量普遍提升，拿地金额亦同比大涨 ； 但受国家层面“坚持住房不炒”以及区域限购限售等政策及资金面影响，2020年上半年土地市场持续维 持稳定，整

49、体溢价率有所回落，预计下半年房企将继续保持审慎态度，土地市场将延续低温态势，部分 一线/强二线城市优质地块仍然抢手，同时市场将加速进入“大鱼吃大鱼”的并购时代； 此外，因湾区多城土地开发强度过大，已面临土地资源局限，预计未来湾区部分城市如深圳、中山、东 莞、珠海等土地供应将已城市更新为主要方式。 土地市场小结及展望 30 住宅市场：惠州、佛山、广州一直稳居湾区成交前三，限购以来，各城 市住宅成交先降后升，若无疫情影响，湾区整体市场将逐步筑底回温 从各城市数据来看，惠州、佛山、广州一直稳居湾区住宅成交量前三。 从历年湾区数据看，2017年以来，粤港澳9市热点城市围绕“房住不炒”定位不断加强市场调

50、控，限贷、限购、限价、 限签、限转让等调控措施促使区域商品房销售面积同比持续负增长，但2019年以来，住宅成交量逐步筑底回升，市场回温 趋势显著；2020年初疫受情影响，2020年1-5月市场整体成交量再次下滑。 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 惠州佛山广州东莞中山江门肇庆深圳珠海 2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年1-5月 2013-2020年5月粤港澳9城住宅成交建面（万，按城市累积） 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 2013 年 2014 年 2