2020年上半年深圳房地产市场回顾及展望.pdf

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1、2020 年第二季度深圳写字楼录得 6 万平方米的新增供应入市，共两个乙级写字楼交付 使用。上半年新增供应累计达 33.9 万平方米，多个原计划交付项目受疫情影响延期。 从分布区域来看，南山区为新增供应的主要聚集地，细分市场主要分布在前海、后海 和西丽片区。 二季度吸纳量较上季度有所增加，单季吸纳量录得近 9 万平方米，继续全国居首。去 化改善主要来自甲级写字楼，特别是位于核心区品质较高的项目。同时也录到部分存 量项目因租户经营不善倒闭出现了大面积退租的案例。从需求方面来看，金融和 TMT 为上半年新增需求的主要贡献板块，贡献比例分别为 25%和 21%。传统金融需求更胜于 非传统金融，银行、

2、证券和保险类企业积极升级搬迁，而非传统金融则主要聚焦于投 资理财和财富管理细分板块。其次，上半年监测到多家国内及国外知名 TMT 企业扩 租。此外以律师事务所为主的专业服务和零售贸易租户也为市场带来了相当一部分需 求。整体市场来看，受疫情影响，部分原计划交付项目延期使上半年新增供应有所放 缓，同时市场商务活动较一季度有明显恢复的情况下，全市空置率较去年底小幅上升 0.9 个百分点至 20.9%。 租金方面，由于短期内新增供应持续增加且需求仍处恢复期，本季平均租金继续录得 1.0%的环比下降至每月每平方米 195.0 元，但跌幅较上季度收窄。业主在提供免租 期、装修补贴和佣金奖励等方面相对灵活。

3、 “预计下半年仍有 50 万平方米新增供应集中入市，供应高峰持续。从分布区域来 看，主要分布在前海、后海和车公庙片区，预计全市空置率将继续推高。由于深圳主 力需求行业金融和 TMT 受疫情影响较少，伴随着疫情逐步减弱，预计市场租赁活动将 进一步改善。但鉴于深圳写字楼供应高峰持续及国外疫情未得到控制所引发的经济不 确定性，预计租金将继续面临下行压力。” 2020 年上半年，深圳零售物业市场共录得两个项目开业。由于受疫情影响，原本计划 交付的项目继续推迟入市。本季仅录得一个 5 万平方米的新增供应入市，是位于福田 区 CBD 的购物公园二期，该购物中心源于百货改造而来。 二季度深圳市政府继续发放优

4、惠券鼓励消费，购物中心人流逐步恢复，新品牌陆续入 市。需求方面，本季主要以零售为主，占比 6 成以上，而餐饮只占了近 2 成。零售方 面，主要以连锁服饰和珠宝首饰为主，国内连锁女装依旧为市场扩张主力。儿童玩具 类品牌乐高在本季开出三家，而运动类品牌 KICKS LOUNGE 和中国李宁则继续扩张。餐 饮方面，主要以茶饮店、简餐和甜品类为主，季内看到新品牌半仙豆夫和 TEA CROSS 首次进入深圳，同时开出各三家。深圳依旧受到了国际品牌的青睐，法国彩妆品牌 Tom Ford，瑞士护肤品牌 La prairie，法国香薰品牌 Diptyque，法国白兰地酒品牌 MARTELL 等首次进入深圳市场

5、。而体验类的需求则来自于美容保健和儿童教育培训类店 铺。疫情影响下，品牌的优胜劣汰进一步显现，位于核心商圈的高品质项目人流量逐 步恢复，且带动租户升级。社区类购物中心内的快餐店和小型零售品牌继续有退租发 生。整体市场吸纳量录得 1.3 万平方米，空置率环比上升 0.4 个百分点，但依旧维持 低位至 4.2%。 租金方面，业主继续增加免租期等优惠福利来吸引新商家入驻，购物中心首层平均租 金环比下降 1.4%，报每天每平方米 20.7 元。 “未来六个月，预计有超 42 万平方米的新增供应入市，主要将分布在南山和龙华区。 由于受疫情影响，部分原本预计年内交付的项目将继续推迟。随着疫情逐渐恢复，深

6、圳消费者需求不断上升，将为市场品牌带来更多机会。且深圳商业市场分布较广，预 计未来整体市场的租金将会回暖并保持平稳，而空置率受新增供应的影响将小幅攀 升。” 2020 年上半年深圳未录得新增供应入市，原计划交付的项目因工程原因继续推迟，全 市高标仓总存量维持在 224 万平方米。 需求方面，大部分高标仓项目入驻率保持稳定，且多个项目处于满租状态，并未见到 有租户退租或缩减面积的情况。疫情期间生鲜和医药类新兴行业需求有所增加，上半 年有监测到生鲜类电商扩大其租赁面积来应对疫情激增的仓储需求。整体市场在疫情 影响逐步减弱下，全市高标仓空置率环比持平在 3.4%的低位。鉴于整体市场仍然供不 应求，本

7、季个别运营较好的单层高标仓储租金小幅上调，推动整体市场的高标仓平均 租金环比上涨 0.6%至每月每平方米 47.3 元。 “未来六个月，预计没有新建高标仓入市，整体市场供应面依旧偏紧。需求方面，受 全球疫情及经济环境的不确定性影响，进出口量双双下滑，对保税仓库货量造成一定 影响，预计未来位于东部仓储的空置率会有小幅攀升。另一方面，因疫情加速了消费 线上化趋势，电商需求将市场供求保持稳定。受益于此，市场租金将继续保持稳定， 而空置率维持在低位。” 二季度市场活跃度在疫情减弱下逐步恢复，共录得两宗交易，成交总额为 16.2 亿元。 一宗为私人投资者以 3.4 亿元买了位于龙岗非核心区域的万科第五园

8、购物中心的股权 交易。而另一宗则是由三个不同买家购买了深圳赛格股份有限公司位于龙岗区的赛格 新城市广场的综合物业（包含写字楼办公和物流）的资产交易，总金额为 12.8 亿元。 本季的投资者类型包含了房地产公司和企业。 2020 年上半年深圳累计录得六宗大宗交 易，总交易金额为 41.2 亿元，同比有所下降。 本季的两宗交易类型分别为商业和综合物业，且均位于快速发展的城市新兴区域，一 方面是源于核心区位可交易项目的稀缺，另一方面则说明投资者对于此类物业的增值 前景的乐观预期。资产价格方面，伴随疫情逐步恢复，业主与投资者的心理预期均保 持平稳。 世邦魏理仕深圳投资及资本市场部主管古振鹏表示：“未来投资类型方面，物流和数 据中心的需求将继续上升，成为市场投资热门板块，价格也会随着市场需求而小幅攀 升。因境外投资者受疫情影响，短期内或将导致部分交易出现延期的现象。但得益于 粤港澳大湾区政策方面的多重优势，深圳将继续被投资者看好；同时深圳可出售优质 商业物业的稀缺将支撑其资产价格”