2020年上半年郑州房地产市场半年报_同策咨询.pdf
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1、同 策 咨 询同 策 咨 询 20202020年年郑州郑州房地产房地产半半年报年报 河南河南同策咨询同策咨询 20202020年年7 7月月 同 策 咨 询同 策 咨 询 目录目录 ContentsContents 01.01.宏观环境宏观环境 02.02.土地市场土地市场 03.03.楼市数据楼市数据 04.04.楼市动态楼市动态 0505. .楼市预楼市预判判 同 策 咨 询同 策 咨 询 01 宏观环境宏观环境 同 策 咨 询同 策 咨 询 2020年05月22日,李克强总理做政府工作报告 ,报告中没有提出全年经济增速具体目标,有利于引导各方 面集中精力抓好“六稳”、“六保”。 01 1
2、、积极的财政政策要更加积极有为 增加财政赤字:赤字率拟按3.6%以上安排,财政赤字规模比去年增加1万亿元, 同时发行1万亿元抗疫特别国债。 优化财政支出:基本民生支出只增不减,重点领域支出要切实保障,一般性支出 要坚决压减,严禁新建楼堂馆所,严禁铺张浪费。 2、稳健的货币政策要更加灵活适度 综合运用降准降息、再贷款等手段,引导广义货币供应量和社会融资规模增速明 显高于去年。 3、就业优先政策要全面强化 财政、 货币和投资等政策要聚力支持稳就业。 4、脱贫是全面建成小康社会必须完成的硬任务 经济发展目标 没有提出全年经济增速具体目标,引导各方面集中精力抓好“六稳”、“六保”。 稳经济手段 202
3、0年05月22日 李克强做政府工作报告 同 策 咨 询同 策 咨 询 2020年政府工作的重点是做好“六稳”、“六保”工作,主要通过积极的财政政策以及稳健的货币政策来解 决当前社会面临的问题。 01 对外:2020-2021年美元相对强势时期, 国内仍需要信贷扩张应对 对内:为政府扩大债务规模做背书 企业投资意愿弱,靠政府投资弥补 政府杠杆率有提升空间 主要政策举措解决的现实问题 积极的财政政策要更加积极有为 稳健的货币政策要更加灵活适度 主要工作任务 稳就业、稳金融、稳外 贸、稳外资、稳投资、稳 预期 “六稳” 保居民就业、保基本民 生、保市场主体、保粮食 能源安全、保产业链供应 链稳定、保
4、基层运转 “六保” 同 策 咨 询同 策 咨 询 “两会”坚持“房住不炒”定位,“因城施策”给予地方政府调控一定的灵活空间。在政府实施积极财政政 策,同时配合可能的“降准降息”手段的背景下,房地产市场具有发展动力。 01 “两会”对房地产的定位 房地产市场发展动力 1 经营贷用于住房消费贷款(违规但可以操作) 强化对稳企业的金融支持,大型商业银行普惠型小微 企业贷款增速要高于 40%支持企业扩大债券融资 2 股市与楼市轮动上涨 推进要素市场化配置改革,改革创业板并试点注册制 深入推进大众创业万众创新。发展创业投资,增加创 业担保贷款 3 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位 因城施策,促进房地
5、产市场平稳健康发展 县域基础设施投资带动 加强新型城镇化建设,大力提升县城公共设施和服务 能力,以适应农民日益增加的到县城就业安家需求 同 策 咨 询同 策 咨 询 “两会”关于房地产调控政策的表述中,虽然没有较明确的政策宽松表述,但在“因城施策”的指导下,多 地灵活因城施策,从供需两端出台房地产调控政策,实现定向宽松。 南京市: 2020年2月 发布关于疫情期间土 地出让合同履行有关事项的通知, 明确6条举措,打响救市第一枪 苏州: 2020年3月 放宽落户条件,本科直接落 户,专科需缴6个月社保 海南: 2020年3月 新出让土地建设的商品住 房,实行现房销售制度 荆州: 2020年4月
6、撤回降低首套和二套房首付 比例、限时免契税等楼市新政 济南: 2020年5月 重点高层次人才可享最 高100万购房补贴 武汉: 2020年5月 住房租赁企业可申报资金补 贴 上海: 2020年4月 出台涉文旅企业的金融 支持政策,加大信贷支持力度 南宁: 2020年2月 在一定的限制条件下, 允许用公积金贷款购买第二套住房 郑州: 2020年4月 出台支持住房租赁,市 场发展资金管理办法 备注:以上仅统计部分示例 01 宁夏: 2020年6月 严查商品房达到预售条件不 预售、车位定价过高等行为 黑龙江: 2020年6月 集体户口、产权不足100% 住宅不作为中小学入学依据 深圳: 2020年6
7、月 要求中介每月上报二手 房成交信息 东莞: 2020年5月 商办房改建租赁住房后用地 调整为居住,改建房不得销售 同 策 咨 询同 策 咨 询 2020年受疫情负面冲击,保经济增长、保就业压力较大,财政及货币政策同时推出,但也产生了资金违规流 入楼市的漏洞。4月份政策导向主要是稳定楼市,预计2021年1季度将出现楼市宽松政策。 01 本轮楼市调控的主要时间点及脉络 收紧 核心城市周边 及全国热点二线城市 2016年9-10月 9天21城重启楼市限购限贷政 策,以长三角区域上海周边的热 点二线城市(苏州、合肥、厦门、 南京)调控加码较为严厉 2017年3月 收紧 调控下沉至东部三大经 济圈内的
8、热点三四线城 市和全国普通二线城 市,限售第一阶段 房地产调控蔓延至东部三大经 济圈内的热点三四线城市 从厦门开始,开启超过30个城 市及地区的“限售”政策 2017年9-10月 收紧 普通二线及热点三四线城市 进入限售第二阶段 从2017年9月的重庆开始,近 30个城市开启“限售”政策第 二阶段,尤其是全国普通二线 城市及热点三四线城市 2018年3-6月 中西部、东北部热点城市收紧楼市调控政策 多部委联合出台措施整治房地产:住建部519 政策、七部委开展房地产乱象治理行动、国开 行收紧棚改 收紧 热点城市调控加码 2018年12月-2019年2月 2018下半年,尤其是4季度 起,各地纷纷
9、出台以人才购房 补贴、下调按揭贷款上浮比例 等微量宽松政策 2019年初,合肥、南通、温州 等地限购政策松动 放松 微量宽松刺激、部分 城市调控松动 收紧 中央定调,部委巡视,热点城市调控 不断加码,新政层出不穷 2019年7月 2月末开始,杭州、苏州、西安等主要城市政策端不断 收紧 上半年,住建部二轮巡视,点名超10所城市楼市过热 7月,保监会对部分信托进行约谈,严格执行“控增 量”和“432要求” 7月30日,政治局提出不将房地产作为短期刺激经济的 手段 2020年4月 平稳 政治局重提房住不炒,但同时 要求稳定市场健康 2020年4月17日,政治局 会议重提房住不炒、但同 时稳定市场健康
10、发展 2021年1季度 预计最早2021年1季度左 右,可能会出现调控政策 转向宽松的标志性事件 同 策 咨 询同 策 咨 询 2020年三次降准“一箭三雕” ,首先释放长期流动性,其次降低银行负债成本,再次向市场传递强烈的稳 定预期信号。 01 日期1年期LPR利率(%)5年期LPR利率(%) 2019-10-214.204.85 2019-11-204.154.80 2019-12-204.154.80 2020-01-204.154.80 2020-02-204.054.75 2020-03-204.054.75 2020-04-203.854.65 2020-05-203.854.65
11、 2020-06-203.854.65 解读:1月6日,央行全面降准0.5个百分点释放8000亿元;3月16日,央行实施普惠金融定向降准,释放5500亿元长期资金,4月3日发布通知,央行定向下调存款准备金率1个百 分点,于4月15日和5月15日分两次实施到位,每次下调0.5个百分点,三次降准共释放资金1.75万亿元,专家指出:全面降准符合市场预期,且期望值较高,可有效增加货币政策 传导机制,对于受疫情冲击的中小企业、个体救助能够更加精准、更有针对性,有利于提振投资者市场信心。 同 策 咨 询同 策 咨 询 2018年短期政策严控持续,信贷持续加码;2019年调控环境宽松,利率回调;2020年上
12、半年受疫情影响, 相继出台放宽预售/调整竞买保证金,人才补贴,契税补贴等政策,整体仍以稳为主。 01 限购松口 可补缴社保 2017年2月10日 补交个税 社保无效 3月17日 限购升级 (限购扩围、限售) 5月2日 信贷收紧 利率上浮 5-6月 限价 不得高于2016 年10月份房价 6月27日 户籍新政 放松落户 7月5日 租赁试点 放松落户 8月15日 人才新政:满足条 件的非郑户籍人才 具有购首套房资格 放松限购 11月27日 重申调控 不放松 2018年1月 棚改新政 市场化为主 3月 保护公积金 贷款购房 4月 租售同权 落地 5月 开展系列检查 加强市场监管 规范销售行为 6-8
13、月 调整复垦券 使用范围 8月 10月 2019年3月 10月底,中牟、荥 阳、新郑流传限购解 除,边郊限购松动 部分区域限购放 松;郑州房贷利 率有一定下调 7月 郑州严查首付 分期与违规销 售等行为 2017年 2018年 2019年 10月 郑州人才购房补 贴政策 省直公积金政策收 紧,仅购买首套和 二套可提取 5月 郑州不动产局与省 民政厅已联网,杜 绝假离婚买房 6月 房款首次购房补贴 发放范围,LPR首 降5个基点 11月12月 公积金调整 租房可落户 2020年 6月 契税补贴 郑州人才购房补贴 政策调整 5月2020年2月 放宽预售 调整竞买保证金 同 策 咨 询同 策 咨 询
14、 5月21日,郑州市政府发布郑州市青年人才首次购房补贴发放及非郑户籍人才购房实施办法的通知, 对人才购房补贴进行修改与完善,提出非郑州户籍人才购房不再审社保和个税。 01 非郑州户籍购房补贴政策 适用对象:在郑州工作并拥有全日制本科以上学历或副高级职称(高 级技师)以上非郑户籍人才,在郑州购买首套自住商品住宅。 补贴标准:对上述对象在郑州购买首套自住商品住宅的,在限购审 查时只审查学历、职称和教育、人社部门的认定情况以及购房人就 业状况,不再审核社保和个税证明的缴纳期限。 申请条件:1.拥有全日制本科以上学历或副高级职称(高级技师)以上 职称 ;2.在我市各类企业或国家机关、事业单位、民办非企
15、业单 位、社会团体等用人单位就业,并签订有1年以上劳动合同,或在郑 初始自主创业,依法登记注册成立企业、民办非企业单位、社会团 体、个体工商户并担任法定代表人;4.在我市购买首套自住商品住 宅。 2017年VS2020年购房补贴政策对比 时间不同点1-伏且双方均可享受购房补贴不同点2-购房时间进行限定不同点3-审批流程简化 2017夫妻双方复合条件的,只能享受一次补贴 2017.1.1毕业后,并在毕业后3年内落户,在郑州市首 次购房,且购房合同已完成备案(未限定购房时限) 申请人提交申请表原件和材料,以及提供 学历学位原件 2020 夫妻双方均符合条件的,按照各自享受的补贴标 准领取补贴 20
16、17.1.1毕业后,并在毕业后3年内落户,在郑州市首 次购房,按购房合同签订时间为2017.1.1之后且已完 成备案(限定购房时限) 申请材料改为网络下载,学历学位证书等 无需申请人提供,由各受理单位通过系统 联网查询 郑州户籍购房补贴政策 适用对象:新引进落户、我市户籍未迁出户口的全日制博士研究 生、35岁以下的硕士研究生、“双一流”建设高校的本科毕业 生,在我市首次购买住房。 补贴标准:郑州市青年人才首次购房补贴标准为博士每人10万 元,硕士每人5万元,本科毕业生每人2万元。 申请条件:1.本科毕业生、硕士研究生年龄应在35岁以下,博士 研究生不设年龄限制;2.教育部等部委公布的“双一流”
17、建设高 校以及世界大学排名前500位院校的本科毕业生;3.2017年1月1 日之后毕业,并在毕业3年内落户我市;4.在我市首次购买住 房,购房合同签订时间为2017年1月1日(含)之后且合同已完成 备案,并按规定纳税取得完税凭证。 同 策 咨 询同 策 咨 询 河南省多市在土地出让环节给市场、企业减压,主要涉及取消限制性规定、增加优质土地供应、延期或分期 缴纳土地款和延长竣工期限。 01 疫情防控期间,新出让土地可按起始价的20%确定竞买保证金,出让合同签订起一个月内缴纳土地出让价款 的50%,余款可申请延期缴纳,最长不超1年。 在延长2月份申报纳税期限的基础上,对受疫情影响办理纳税申报仍有困
18、难的房地产开发企业,可依法申请 进一步延期;受疫情影响生产经营发生严重困难的,可依法申请延期缴纳税款,最长不超过3个月。 企业可凭网上挂牌出让成交确认书国有建设用地使用权出让合同等证明文件资料和已缴纳不低于 50%的土地出让价款票据,先行容缺办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。 受疫情影响的房地产项目,可由企业向当地政府申请延期缴纳城市基础设施配套费,最长不超6个月,并在 竣工验收前结清。 受疫情影响出现严重困难的房地产企业,符合困难减免条件的,可按规定申请减免房产税、城镇土地使用 税。 解读:意见给予了严重困难房地产开发企业诸多政策支持,调整土地供应节点,减少土地使用成本,延期 缴纳
19、土地出让金,缓解房企拿地时的资金压力,土拍政策放松的目的主要为缓解房企资金流的压力,保证土拍 市场供销稳定。 下调土地出让的竞买保证金比例,延期缴纳土地出让金,降低开发商拿地门槛 简化项目审批流程,延期或减免税费,为市场、企业减压 同 策 咨 询同 策 咨 询 6月9日,郑州多个地区发布关于商品房契税缴纳奖励办法的通告,针对辖区内购买商品房、还未缴纳契 税的房屋所有权人在商品房契税方面采取“先征后补”的方式,购房者最高可获20%补贴。 01 郑州多区实行“契税缴纳补贴”,购房者最高可获20%补贴,一方面有助于缓解符合条件的购房者因 疫情带来的经济压力,另一方面也可以促使契税缴纳周期缩短,有助于
20、缓解区级政府财政压力。 契税补贴政策利好的是已购房但没交契税的群体,主要是以刺激“存量”契税缴纳为目的,有利于缓 解财政压力,但并不惠及通知发出后的购房者,所以对房地产市场影响有限。 区域日期补贴比例区域日期补贴比例 二七区 6月11日-6月26 日 20% 郑东新区 6月9日-6月30日10% 6月27日-6月30 日 10%7月1日-7月29日5% 7月1日以后不再享受补贴7月30日以后不再享受补贴 管城区 6月15日-6月27 日 20% 新郑新区 6月9日-6月30日 (含二手房) 10% 6月28日-6月30 日 10%7月1日-7月20日5% 7月1日以后不再享受补贴 龙湖镇 6月
21、9日-6月30日10% 金水区 6月12日-6月30 日 10%7月1日-7月29日5% 7月1日-7月20日5% 薛店镇 6月3日-6月19日10% 7月20日以后不再享受补贴 6月20日-6月30 日 5% 惠济区 6月17日-7月31 日 15%7月1 日以后不再享受补贴 8月1日-8月30日10% 孟庄镇 6月10日-6月30 日 10% 8月30日以后不再享受补贴7月1日-7月20日5% 中原区 6月15日-6月30 日 20%7月21日以后不再享受补贴 同 策 咨 询同 策 咨 询 2020年,郑州地铁3/17号线一期和4号线预计开通,6/7/8/10/12号线一期和3号线二期工程
22、开始动工, 郑州地铁路网将进一步完善。 01 2020年通车线路 线路开工时间通车时间站点 3号线1期2016年12月2020年底21 4号线2017年3月2020年底27 17号线1期2017年12月2020年底16 2020年开工线路 线路开工时间通车时间站点 3号线2期2020年6月2022年底4 6号线1期2020年6月2021年底26 7号线1期2020年6月2024年底20 8号线1期2020年5月2023年底27 9号线2期2020年5月2022年6月6 10号线1期2020年3月2022年底12 12号线1期2020年3月2023年底12 3号线1期 2020年开通运营 3号线
23、2期 工期3年 17号线1期 2020年开通运营 6号线 7号线1期 工期5年 9号线1期 (已通车) 10号线1期 2号线2期 (已通车) 1号线1期 (已通车) 5号线(已通车) 实线为已通车 虚线为未通车 4号线 2020年开通运营 同 策 咨 询同 策 咨 询 2020年6月28日,商合杭高铁全线贯通,可实现与郑阜高铁相衔接,完善中部地区铁路网布局,同时,郑州 与杭州间又多一条便捷的高铁通道,全程仅需四个多小时。 01 商合杭高铁全线贯通后,河南、安徽、浙江三省实现高铁“无 缝对接”,成为连接江淮和长三角地区的快速客运通道,对推进中 原区域经济协调发展、提升人民群众美好出行体验等具有重
24、要意义, 河南“米”字形铁路网、朋友圈越来越大。商合杭高铁与郑阜高铁 相衔接,完善中部地区铁路网布局的同时,郑州与杭州间又多一条 便捷的高铁通道,全程仅需四个多小时,旅客往返两地也有了更多 的线路选择。 同 策 咨 询同 策 咨 询 6月29日上午九点,郑州市四环线及大河路快速化工程(除南四环金岱路-经南八路段外)高架主线迎来试通 车,这标志着郑州正式进入大四环时代。 2020年6月29日,四环线及大河路快速化工程高架主线(除南四环 金岱路-经南八路段外)进行试通车,标志着郑州进入大四环时代。 本次是四环高架主线试通车,一层地面工程还在建设中,预计到年 底全线才能建设完成。 四环线及大河路快速
25、化工程是郑州主城区“两纵两横两环”快 速路网系统中的外环,由大河路、东四环、南四环及西四环组 成闭合环线,串联起了郑东新区/经开区/管城区/二七区/中原 区/高新区/惠济区/金水区的大交通,郑州正式进入“双环+井 字”的快速路网时代,全长约93.3公里,试通车段71.9公里。 作为郑州市乃至全省道路中投资规模和工程体量最大的特大型 城市立体交通项目,四环线及大河路快速化工程采用了最新的 建设模式和施工工艺,该工程全线约70%、共4.6万多榀梁都采 用先进的节段预制拼装技术施工,在减少环境污染等方面成效 显著。 01 同 策 咨 询同 策 咨 询 上半年郑州市引进多家高新智能产业,涵盖5G、人工
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