2020年上半年中国商铺租金指数研究报告.pdf

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1、目录目录 前言 . 1 1、商铺租金指数编制说明 . 2 2、商铺租金指数运行分析 . 5 前言 . 1 1、商铺租金指数编制说明 . 2 2、商铺租金指数运行分析 . 5 2.1 租金变动：2020 年上半年，百街商铺平均租金环比下跌 2.41%，百 MALL 商铺平均租金环比下 跌 1.09% . 5 2.2 租金涨跌幅较大的商业街：八成以上商业街租金环比下跌，武汉光谷步行街、深圳东门步行街 等商业街跌幅较大 . 6 2.3 租金涨跌幅较大的商圈（购物中心） ：八成以上商圈租金环比下跌，广州北京路、广州市桥等 商圈跌幅较大 . 8 2.4 租金运行趋势研判：疫情冲击之下，实体商业租金短期面

2、临下行压力 . 12 3、重点城市商铺租金指数分析 . 14 3、重点城市商铺租金指数分析 . 14 3.1 北京：社消零售总额同比下降，电商持续冲击实体商业经营，多数样本商业街、商圈（购物中 心）租金环比下跌 . 14 3.2 重庆： 消费市场受较大冲击， 体验式业态受创， 零售商业承压， 样本商业街、 商圈 （购物中心） 租金环比全部下跌 . 19 研究主办： 研究主办： 中指研究院 中国房地产指数系统 主要研究成员： 主要研究成员： 莫天全 黄瑜 曹晶晶 付源 姚卓 李云鹤 陈文静 李雪娇 程威 方肖 马琛 冯孟乾 辛芸娜 周巍 魏云静 李璠璠 陈丽娜 杜咏咏 胡国华 葛海峰 赵丽一 高

3、静 张曼 张志杰 蒋云峰 李建桥 牛晓娟 吴建钦 陈茜 李清兰 李秀英 张丽丽 汪勇 黄秀青 李力 张化学 丁晓 樊鹏飞 赵玉国 温戴婉蘭 杨红侠 薛建行 薛琳 黄雪 姚一维 王玲 袁彬彬 黄艳 王永斌 高院生 李宁 胡佳娜 梁波涛 石蕊 唐懿 唐爽 薛晴 童晓玲 谢俊云 田文刚 李益峰 张梦圆 方颃 刘莉芬 苏宇 1 2019 年，我国社会消费品零售总额达到 41.2 万亿元，同比增长 8.0%，最终消费支出对经济增长贡献率 为 57.8%，拉动 GDP 增长 3.5 个百分点，连续六年保持经济增长第一拉动力。2020 年是国家“十三五”规划 的收官之年和“全面小康”目标实现之年，尽管突如其

4、来的新冠肺炎疫情对宏观经济造成冲击， 但长期来看，不 断扩张的内需仍将持续推动中国经济稳步前行。商业地产作为满足消费需求的实体场所，承载着人民对美好 生活的追求，也在消费者需求结构不断变化过程中，迎接消费升级、运营升级的新挑战。 2020 年初，突如其来的新冠肺炎疫情蔓延中国，对宏观经济造成明显冲击，人民生产生活受限、消费活 动减少，商业地产市场也因此面临困境。但从另一方面来看，受疫情影响，互联网时代的消费习惯变革持续 加速，促使传统商业企业拥抱大数据、人工智能等新科技，发展线上与线下融合发展的全渠道零售模式。同 时，人们对健康、医疗等消费需求与日俱增，线上教育、线上医疗等业态加速发展。此外，

5、社区商业也迎来 发展的新契机，以连锁便利店、生鲜超市等为代表的社区商业以其贴近消费者、满足日常需求等优势，逆势 而上快速发展。在此背景下，商业街和购物中心应抓住疫情后转型升级的发展契机，以新技术、新思维激活 商业活力，实现商业地产的模式创新与稳步增值。 随着疫情得到有效控制，消费市场不断复苏，商业地产行业的新格局将逐渐形成。存量博弈、同质化竞 争以及消费需求的变化都将加大商业地产经营的不确定性，也对商业地产的运营创新提出了更高要求。商业 地产企业应持续改进业务模式，以高质量管理和精细化运营为根基，提升核心竞争力，打造行业新生态。 在此背景下，中指研究院秉持“客观、准确、科学、合理”的理念，在分

6、析总结历年研究经验及商业地 产行业发展现状的基础上，开展中国房地产指数系统商业地产指数的研究和编制，主要涵盖商铺租金指数和 写字楼租金指数，用以客观反映重点城市商业地产价格水平及其变化趋势。此研究能为商业企业及各类社会 投资机构提供数据支持，为行业管理以及政策制定提供参考；其次，可帮助广大商业机构及投资者准确了解 商业地产价格水平和最新发展动向，更大程度地提升市场配置资源的效率，促进商业地产市场与商业资源供 需两端精准对接、高效匹配，引领行业的稳健发展。 前言前言 pOtMqRpOsQrOoOvMsNoMvM7NdN7NnPrRnPqQeRqQsNfQrQqR7NpNrRvPtPuMwMnMm

7、P 2 2020 年年上半年上半年中国中国商铺商铺租金指数研究报告租金指数研究报告 商铺租金指数是中国房地产指数系统的重要组成部分， 反映了全国重点城市在租商铺在不同时点上的租 金水平及其变化情况， 其中租金水平以重点城市在租商铺样本项目租金报价均值表示， 主要涵盖商业街租金 1指数和商圈（购物中心）租金2指数。其中，由全国重点城市 100 条商业街商铺为样本标的，构成中国百大 商业街 （百街） 商铺租金指数； 由 100 个典型购物中心3商铺为样本标的， 构成中国百大购物中心 （百 MALL） 商铺租金指数。商铺租金指数具有以下功能： （1）帮助广大商业运营机构、商户、商业地产投资者、房地产

8、 经纪公司和金融机构准确了解中国商业地产价格水平和最新发展动向； （2） 为政府及各类社会投资机构提供 数据支持，为行业管理以及政策制定提供参考。 样本选取样本选取 根据商铺的分类和特征，结合广大商业机构、房地产经纪公司、金融机构、商户及商业地产投资者对 商铺租赁市场的关注程度，我们按照商铺的位置形式和开发形式进行商铺租金指数体系的构架，涵盖商业 街租金指数和商圈（购物中心）租金指数。其中，商业街租金指数以商业街临街商铺作为指数编制的样本 标的；商圈（购物中心）租金指数样本标的为商圈中典型购物中心商铺。 1 商业街租金：本报告指商业街临街商铺的平均租金，简称“商业街租金”。 2 商圈（购物中心

9、租金：本报告指商圈中典型购物中心首层商铺的平均租金，简称“商圈租金”。 3 典型购物中心：主要为大中型购物中心（大型购物中心：建筑面积 10 万 m2以上；中型购物中心：建筑面积 5- 10 万 m2） ，即选取的购物中心建筑面积至少在 5 万 m2以上，根据城市商业地产成熟度不同可适当放宽面积规模。 商铺租金指数编制说明商铺租金指数编制说明 城市选择城市选择 我国各城市商业发展程度具有不均衡性，根据人口流入情况、商业地产市场发展水平以及国家重点 区域规划政策，我们综合选定了商铺租金指数编制覆盖的 15 个重点城市：北京、上海、广州、深圳、天 津、武汉、重庆、南京、杭州、成都、苏州、青岛、南

10、昌、长沙、海口。 3 2020 年年上半年上半年中国中国商铺商铺租金指数研究报告租金指数研究报告 数据数据来源来源 商铺租金指数的样本数据主要通过 F、3F 平台、中指研究院各城市直属机构人员实 地调研、商业运营管理机构及经纪公司等中介机构多种渠道获取。 指数模型指数模型 商铺样本选取商铺样本选取 方法选择方法选择 为了能够更加准确地反映商铺租赁市场发展的实际情况和租金变化趋势，我们并行采用加权平均法 和中位数法来进行商铺租金指数的编制。其中，加权平均法以当期在租商铺建筑面积为权重。 商业街选取：商业街选取： 通过对各城市中央商业街、 区域商业街和特色商业街三种类型商业街道的 梳理， 结合中指

11、研究院各城市直属机构人员实地调研反馈及各地商业市场容量， 最终在 15 个城市共选取了 100 条商业运营成熟、商铺样本丰富的主要商业街作为商业街租金 指数编制的商业街样本。 对选定的商业街进行商铺样本选取：对选定的商业街进行商铺样本选取：首先确定商业街抽样总数量；然后，分别确定各位 置段及各面积段商铺抽样数量； 根据确定的抽样数量， 按商铺签约年份由近至远选取商 铺，作为最终参与商业街租金指数计算的固定样本。 商商 圈圈 购购 物物 中中 心心 租租 金金 指指 数数 样样 本本 选选 取取 商圈选取：商圈选取：通过对各城市核心商圈、次核心商圈和潜力商圈的梳理，统计各商圈所含购 物中心数量和

12、体量（建筑面积） ，结合中指研究院各城市直属机构人员实地调研反馈及 各地市场容量情况，我们在 15 个城市最终选取了购物中心数量较多，体量较大的重点 商圈作为商圈（购物中心）租金指数编制的商圈样本。 购物中心选取：购物中心选取：根据确定的各商圈（购物中心）总数量，按 30%的比例选取该商圈建筑 面积较大、运营成熟的典型购物中心作为商圈购物中心租金指数编制的购物中心样本。 购物中心商铺样本选取：购物中心商铺样本选取：首先确定购物中心抽样总数量，然后分别确定各位置段及各面 积段商铺抽样数量；根据确定的抽样数量，按商铺签约年份由近至远选取商铺，作为最 终参与商圈（购物中心）租金指数编制计算的固定样本

13、 商商 业业 街街 租租 金金 指指 数数 样样 本本 选选 取取 4 2020 年年上半年上半年中国中国商铺商铺租金指数研究报告租金指数研究报告 指数发布指数发布 中国房地产指数系统每半年度定期对外发布重点城市主要商业街租金指数和商圈 （购物中心） 租金指 数及其分析报告。 计算公式计算公式 【加权平均法】【加权平均法】 单个商业街商铺样本平均租金计算公式如下（单个商圈购物中心商铺样本平均租金计算公式与此相 同） ： = 其中， 代表第 i 条商业街商铺在第 t 期的平均日租金， 代表第 i 条商业街第 j 个商铺在第 t 期的 日租金，为第 i 条商业街的第 j 个商铺的建筑面积。 百街

14、商铺样本平均租金计算公式如下（百 MALL 商铺样本平均租金计算公式与此相同） ： 百街 = 其中，百街 代表百街所有样本商铺在第 t 期的平均日租金， 代表第 i 条商业街商铺在第 t 期的平均 日租金，为第 i 条商业街所拥有商铺总建筑面积（当计算百 MALL 商铺样本平均租金时，为第 i 个购 物中心总建筑面积） 。 【中位数法】【中位数法】 单个商业街商铺样本租金中位数计算公式如下（单个商圈购物中心商铺样本租金中位数计算公式与 此相同） ： = (1 ,2 ) 其中， 代表第 i 条商业街商铺在第 t 期的平均租金中位数，Median 是指返回给定数值中值的函数， 代表第 i 条商业街

15、第 j 个商铺在第 t 期的日租金。 5 2020 年年上半年上半年中国中国商铺商铺租金指数研究报告租金指数研究报告 根据根据中国房地产指数中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的 调查数据，调查数据，2020 年年上上半年，中国主要商业街商铺和重点商圈半年，中国主要商业街商铺和重点商圈（购物中心购物中心）商铺租金商铺租金水平水平整体整体下跌下跌。其中，。其中， 由全国重点城市由全国重点城市 100 条商业街商铺为样本标的，构成的百大商业街（百街）商铺平均租金为条商业街商铺为样本标的，

16、构成的百大商业街（百街）商铺平均租金为 25.1 元元/平平方方 米米天，环比天，环比下跌下跌 2.41%；由；由 100 个典型购物中心商铺为样本标的，构成的百大购物中心（百个典型购物中心商铺为样本标的，构成的百大购物中心（百 MALL）商）商 铺平均租金为铺平均租金为 26.8 元元/平平方方米米天，环比天，环比下跌下跌 1.09%。 疫情期间，部分业主疫情期间，部分业主/运营商推出给予免租期、缓交租金等一系列商户纾困措施，商铺租赁样本调查数运营商推出给予免租期、缓交租金等一系列商户纾困措施，商铺租赁样本调查数 据据显示，样本商业街中，近半数业主给予商户免租期；样本商圈中，超七成购物中心给

17、予商户免租期。显示，样本商业街中，近半数业主给予商户免租期；样本商圈中，超七成购物中心给予商户免租期。 从涨跌个数从涨跌个数来看来看 从市场表现来看从市场表现来看 在样本商业街中，租金环比 上涨的商业街占 12.1%，租金环 比下跌的商业街占 83.3%， 4.5% 的商业街租金与上期持平；在样 本商圈 （购物中心） 中， 租金环比 上涨的商圈占 14.7%，租金环比 下跌的商圈占 84.2%， 1.1%的商 圈（购物中心）租金与上期持平。 2020 年 1-5 月，我国社会消费品零售总额实现 13.9 万亿元， 同比下降 13.5%，降幅较 1-4 月收窄 2.7 个百分点；其中实物商品 网

18、上零售额同比增长 11.5%，增幅较 1-4 月扩大 2.9 个百分点；实 物商品网上零售额占社会消费品零售总额比重为 24.3%， 较去年同 期扩大 5.4 个百分点。在新冠肺炎疫情影响下，网络购物成为居民 消费的重要方式，实物商品网上零售额占比持续提升，线上消费对 实体经营仍产生挤压效应。整体来看，受疫情影响，我国经济和消 费受到较大冲击，商业租赁需求恢复仍需时间。 商铺租金指数运行分析 6 2020 年年上半年上半年中国中国商铺商铺租金指数研究报告租金指数研究报告 根据全国根据全国 15 个重点城市主要商业街商铺样本调查数据，由重点城市个重点城市主要商业街商铺样本调查数据，由重点城市 1

19、00 条商业街商铺为样本标的，条商业街商铺为样本标的， 构成百大商业街（百街）商铺租金指数。构成百大商业街（百街）商铺租金指数。2020 年年上上半年，百街商铺平均租金为半年，百街商铺平均租金为 25.1 元元/平平方方米米天，环比天，环比 下跌下跌 2.41%。 2020 年上半年，一线城市中租金环比上涨的商业街占 11.5%，租金环比下跌的商业街 占 80.8%，7.7%的商业街租金与上期持平。一线城市中，北京 9 条商业街租金环比两涨五 跌两平，其中南锣鼓巷跌幅最大，为 3.37%；上海 11 条商业街租金环比均下跌，其中田子 坊跌幅最大，为 5.26%；广州 3 条商业街租金环比一涨两

20、跌，其中北京路步行街跌幅较大， 为 3.67%；深圳 3 条商业街租金环比全部下跌，其中东门步行街跌幅最大，达 5.59%。 2020 年上半年， 二线城市中租金环比上涨的商业街占 12.5%， 租金环比下跌的商业街 占 85.0%，2.5%的商业街租金与上期持平。二线城市中，南京主要商业街租金环比上涨； 杭州、长沙、海口主要商业街租金环比涨跌互现；其余 7 个城市主要商业街租金环比均下 跌或持平，其中武汉光谷步行街租金环比跌幅最大，为 6.64%。 分城市等级来看分城市等级来看 百街 商铺租金指数变化 百街商铺租金变动情况 7 2020 年年上半年上半年中国中国商铺商铺租金指数研究报告租金指

21、数研究报告 图：图：2020 年年上上半年半年租金租金环比环比涨跌幅较大的商业街涨跌幅较大的商业街 数据来源：CREIS 中指数据、F、3F -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% -60 -30 0 30 60 90 120 南 京 老 门 东 海 口 中 山 路 海 口 解 放 西 路 北 京 簋 街 杭 州 武 林 路 北 京 西 单 商 业 街 长 沙 坡 子 街 广 州 天 河 又 一 城 广 州 北 京 路 步 行 街 武 汉 汉 正 街 重 庆 南 坪 商 业 街 上 海 上 海 老 街 天 津 滨 江 道 商 业 街 苏 州 石 路 步 行 街 重

22、 庆 三 峡 广 场 商 业 街 上 海 田 子 坊 深 圳 东 门 步 行 街 武 汉 光 谷 步 行 街 元 / 平 方 米 天 平均租金（左）环比涨幅（右）环比跌幅（右） 百街 商铺租金指数变化 租金涨跌幅较大的商业街 2020 年上半年年上半年，样本商业街样本商业街中，中，南京老门东、海口中山路南京老门东、海口中山路等等 8 条商业街租金环比上涨，但涨幅有限，条商业街租金环比上涨，但涨幅有限， 其中其中南京老门东南京老门东环比环比涨幅涨幅最大，为最大，为 0.78%；海口中山路、海口解放西路商业街租金环比涨幅在；海口中山路、海口解放西路商业街租金环比涨幅在 0.5%（含）（含） -0.

23、7%（含含）之间之间；北京；北京簋街、簋街、杭州武林路等杭州武林路等 5 条条商业街租金环比涨幅均在商业街租金环比涨幅均在 0.5%以内以内。在租金环比下跌在租金环比下跌 的商业街中，的商业街中，武汉光谷步行街、深圳东门步行街等武汉光谷步行街、深圳东门步行街等 10 条条商业街租金环比跌幅相对较大，商业街租金环比跌幅相对较大，其中其中武汉光谷步武汉光谷步 行街租金环比行街租金环比跌幅最大，为跌幅最大，为 6.64%；深圳东门步行街、深圳东门步行街、上海田子坊商业街上海田子坊商业街租金租金环比环比跌幅均在跌幅均在 5.0%-6.0% 之间之间；重庆；重庆三峡广场三峡广场、苏州石路步行街、天津滨江

24、道商业街等、苏州石路步行街、天津滨江道商业街等 7 条条商商业街租金环比跌幅均在业街租金环比跌幅均在 3.0%-5.0% 之间之间。 8 2020 年年上半年上半年中国中国商铺商铺租金指数研究报告租金指数研究报告 根据全国根据全国 15 个重点城市典型购物中心商铺样本调查数据，由重点城市个重点城市典型购物中心商铺样本调查数据，由重点城市 100 个典型购物中心商铺为样个典型购物中心商铺为样 本标的，构成百大购物中心（百本标的，构成百大购物中心（百 MALL）商铺租金指数。）商铺租金指数。2020 年上半年，百年上半年，百 MALL 商铺平均租金为商铺平均租金为 26.8 元元/平方米天，环比下

25、跌平方米天，环比下跌 1.09%。 2020 年上半年，一线城市中 13.6%的商圈（购物中心）租金环比上涨，84.1%的商圈 （购物中心）租金环比下跌，2.3%的商圈（购物中心）租金与上期持平。一线城市中，北 京 12 个商圈租金环比一涨十跌一平，其中崇文门商圈租金跌幅最大，为 2.58%；上海 22 个商圈租金环比三涨十九跌，其中人民广场商圈跌幅最大，为 2.82%；广州 6 个商圈租金 环比两涨四跌，其中北京路商圈跌幅最大，为 3.99%；深圳 4 个商圈租金环比全线下跌， 其中华强商圈和福田中心区商圈跌幅较大，均为 2.29%。 2020 年上半年，二线城市中 15.7%的商圈（购物中

26、心）租金环比上涨，84.3%的商圈 （购物中心）租金环比下跌。长沙、南京、苏州、重庆、南昌等 7 个城市重点商圈租金环 比全部下跌；成都、杭州等 4 个城市重点商圈租金环比均涨跌互现。二线城市中，杭州申 花商圈租金环比跌幅最大，为 3.70%。 分城市等级来看分城市等级来看 百 MALL 商铺租金指数变化 百 MALL 商铺租金变动情况 9 2020 年年上半年上半年中国中国商铺商铺租金指数研究报告租金指数研究报告 图：图：2020 年上半年年上半年租金租金环比环比涨跌幅较大的商圈涨跌幅较大的商圈 数据来源：CREIS 中指数据、F、3F -9% -3% 3% 9% 15% 21% 27% -

27、40 -20 0 20 40 60 80 广 州 天 河 路 商 圈 广 州 西 关 商 圈 上 海 川 沙 商 圈 上 海 七 宝 商 圈 青 岛 浮 山 后 商 圈 海 口 滨 海 国 贸 商 圈 上 海 中 山 公 园 商 圈 杭 州 钱 江 新 城 商 圈 北 京 三 里 屯 商 圈 海 口 西 海 岸 商 圈 上 海 长 寿 路 商 圈 天 津 劝 业 场 商 圈 重 庆 三 峡 广 场 商 圈 上 海 人 民 广 场 商 圈 青 岛 李 村 商 圈 天 津 鼓 楼 街 商 圈 南 昌 八 一 商 圈 杭 州 申 花 商 圈 广 州 市 桥 商 圈 广 州 北 京 路 商 圈 元 /

28、 平 方 米 天 平均租金（左）环比涨幅（右）环比跌幅（右） 百 MALL 商铺租金指数变化 租金涨跌幅较大的商圈情况 从商圈层面看，从商圈层面看，2020 年上半年，在租金环比上涨的商圈中，广州天河路年上半年，在租金环比上涨的商圈中，广州天河路、广州西关、广州西关等等 10 个商圈租金个商圈租金 环比涨幅较大，其中环比涨幅较大，其中广州天河路广州天河路商圈租金环比涨幅最大，为商圈租金环比涨幅最大，为 0.61%；广州西关商圈租金环比涨；广州西关商圈租金环比涨幅亦幅亦达到达到 0.60%；上海川沙、上海七宝；上海川沙、上海七宝 2 个商圈租金环比涨个商圈租金环比涨幅均在幅均在 0.5%-0.6

29、之间；之间；青岛青岛浮山后、浮山后、海口滨海国贸、海口滨海国贸、 上海中山公园等上海中山公园等 6 个商圈租金环比个商圈租金环比涨涨幅均在幅均在 0.5%以内。在租金环比下跌的商圈中，广州北京路、广州市以内。在租金环比下跌的商圈中，广州北京路、广州市 桥桥 2 个商圈租金环比跌幅个商圈租金环比跌幅近近 4.0%；杭州申花；杭州申花、南昌八一南昌八一等等 3 个商圈租金环比跌幅均在个商圈租金环比跌幅均在 3.0%-4.0%之间；之间； 青岛李村、上海人民广场、青岛李村、上海人民广场、重庆三峡广场重庆三峡广场等等 5 个商圈租金环比跌幅均在个商圈租金环比跌幅均在 2.0%-3.0%之间。之间。

30、10 2020 年年上半年上半年中国中国商铺商铺租金指数研究报告租金指数研究报告 为了更好地反映商业地产市场形势变化，我们选取 15 个重点城市的主要商业街和重点商圈，对商业街 临街商铺、商圈内典型购物中心商铺平均租金进行了统计。 表：表：2020 年上半年年上半年 15 城城主要主要商业街商业街租金（单位：元租金（单位：元/平平方方米米天）天） 城市城市 商业街道商业街道 样本样本 平均租金平均租金 样本租金样本租金 中位数中位数 环比涨跌环比涨跌 城市城市 商业街道商业街道 样本样本 平均租金平均租金 样本租金样本租金 中位数中位数 环比涨跌环比涨跌 北京 南锣鼓巷 97.7 97.2 -

31、3.37% 武汉 武汉天地商业街 11.5 12.4 0.00% 王府井大街 59.1 58.9 -1.86% 万松园商业街 6.0 5.8 -2.97% 五道口商业街 47.2 48.6 0.00% 汉正街 5.4 6.3 -3.70% 西单商业街 38.8 33.8 0.25% 天津 滨江道商业街 45.7 44.1 -4.16% 苏州街餐饮一条街 24.5 24.1 -2.99% 古文化街 21.3 21.7 -2.78% 新街口商业街 15.5 17.1 -3.05% 五大道商业街 14.6 13.4 -2.52% 亚运村商业街 13.5 12.7 -2.28% 南市食品街 13.6

32、14.4 -3.25% 簋街 9.2 9.0 0.34% 小白楼商业街 11.7 11.1 -1.18% 好运街 8.2 8.8 0.00% 南京路 7.0 8.1 -1.63% 上海 城隍庙商业街 97.9 99.0 -2.19% 和平路金街 6.1 7.7 -2.53% 南京西路商业街 48.5 47.9 -1.71% 鼓楼 4.3 3.8 -2.80% 南京东路步行街 41.1 42.8 -0.49% 杭州 武林路 13.7 13.8 0.30% 田子坊 40.2 42.9 -5.26% 河坊街 13.4 11.9 -1.33% 天钥桥路休闲餐饮街 33.0 31.0 -3.22% 南京

33、 老门东 5.4 6.1 0.78% 上海老街 32.1 29.9 -4.08% 苏州 观前街 55.2 53.5 -2.10% 淮海中路商业街 31.9 32.5 -1.82% 斜塘老街 11.3 12.4 -0.95% 新天地 24.6 26.4 -0.12% 石路步行街 9.9 9.5 -4.31% 七宝老街 18.1 17.7 -1.24% 龙湖狮山金街 6.1 6.7 -1.17% 四川北路商业街 16.3 16.5 -1.14% 青岛 台东步行街 45.3 42.7 -0.32% 南翔老街 5.8 6.7 -1.15% 李村商业街 16.9 15.3 -1.90% 广州 天河又一城

34、 58.2 58.5 0.05% 闽江路商业街 5.0 6.0 -1.67% 北京路步行街 37.2 35.1 -3.67% 重庆 解放碑商业街 45.7 45.5 -1.15% 上下九步行街 34.1 33.2 -2.62% 三峡广场商业街 22.3 23.9 -4.59% 深圳 东门步行街 92.1 91.7 -5.59% 南坪商业街 20.0 19.3 -3.85% 深圳湾步行大街 64.4 65.1 -2.07% 观音桥商业街 17.3 17.2 -1.73% 华强北步行街 57.1 57.4 -1.04% 杨家坪商业街 17.0 17.7 -2.38% 成都 春熙路 21.4 21.

35、6 -2.83% 长沙 坡子街 20.2 21.4 0.19% 建设路 13.7 12.7 -0.22% 黄兴路步行街 12.2 13.0 -0.87% 宽窄巷子 8.7 8.5 -3.09% 南昌 胜利路步行街 5.7 6.5 -2.87% 一品天下 6.6 6.5 -2.38% 海口 骑楼老街 20.6 21.6 -2.90% 武汉 江汉路步行街 42.5 44.8 -1.04% 中山路 14.5 15.2 0.70% 楚河汉街 28.6 28.2 -0.86% 得胜沙步行街 12.8 10.9 -3.01% 光谷步行街 27.6 28.3 -6.64% 解放西路 6.6 6.5 0.50

36、 注：注：新冠肺炎新冠肺炎疫情期间什刹海风景区进行封闭式管理，取消所有公众活动，故本期暂不发布后海酒吧街租金。疫情期间什刹海风景区进行封闭式管理，取消所有公众活动，故本期暂不发布后海酒吧街租金。 11 2020 年年上半年上半年中国中国商铺商铺租金指数研究报告租金指数研究报告 表：表：2020 年上半年年上半年 15 城城重点商圈购物中心租金（单位：元重点商圈购物中心租金（单位：元/平平方方米米天）天） 城市 商圈 样本 平均租金 样本租金 中位数 环比涨跌 城市 商圈 样本 平均租金 样本租金 中位数 环比涨跌 北京 王府井商圈 70.9 74.6 -1.74% 武汉 徐东商圈 18.2

37、17.4 -0.12% 朝外大街商圈 50.4 64.1 -0.50% 王家湾商圈 13.4 12.1 -0.24% 远大路商圈 49.7 50.2 -0.68% 街道口商圈 12.7 12.3 -0.13% 三里屯商圈 45.9 44.9 0.23% 中南/中北路商圈 12.1 12.0 -0.89% 中关村商圈 44.7 42.3 -1.83% 古田商圈 9.6 10.1 -0.19% 西单商圈 42.7 46.4 -1.29% 后湖商圈 9.5 8.8 -1.41% 东直门商圈 41.4 43.6 -1.39% 钟家村商圈 7.2 9.6 -0.29% 公主坟商圈 29.9 32.2 -

38、1.13% 天津 友谊路商圈 54.2 53.7 -0.60% 崇文门商圈 29.8 31.1 -2.58% 南市商圈 37.8 36.5 -0.93% 总部基地商圈 21.2 21.8 -2.17% 劝业场商圈 36.4 34.0 -2.78% 鲁谷商圈 15.1 15.0 0.00% 小白楼商圈 32.1 42.7 -0.99% 黄村商圈 15.0 14.8 -0.56% 八里台商圈 18.8 17.7 -2.26% 上海 南京西路商圈 66.2 64.0 -0.82% 中北镇商圈 14.3 16.6 -1.88% 淮海路商圈 66.1 62.6 -2.01% 鼓楼街商圈 13.1 11.

39、6 -3.01% 徐家汇商圈 54.5 61.6 -1.22% 梅江商圈 8.9 9.0 -0.80% 静安寺商圈 50.8 49.9 -2.02% 杭州 武林商圈 51.5 53.2 -1.08% 豫园商圈 48.7 49.3 -1.76% 湖滨商圈 24.9 25.2 -2.67% 人民广场商圈 44.5 49.6 -2.82% 钱江新城商圈 22.8 16.2 0.25% 曹家渡商圈 44.2 42.9 -2.14% 申花商圈 21.9 19.1 -3.70% 长寿路商圈 25.6 24.7 -2.75% 吴山商圈 18.8 18.3 -1.85% 大宁商圈 25.1 20.5 -1.7

40、6% 滨江商圈 14.0 15.2 -0.46% 南方商城商圈 25.0 23.6 -1.32% 北干商圈 11.9 10.9 -1.70% 不夜城商圈 23.1 17.6 -1.17% 西溪商圈 9.7 10.5 0.13% 中山公园商圈 18.0 16.8 0.40% 新天地运河商圈 7.9 10.0 0.12% 五角场商圈 17.1 17.5 -1.28% 南京 新街口商圈 35.4 35.5 -1.81% 川沙商圈 16.5 12.9 0.53% 苏州 石路商圈 16.1 16.0 -1.40% 八佰伴商圈 15.1 14.7 -1.53% 湖西商圈 10.6 16.8 -1.32%

41、陆家嘴商圈 13.5 13.8 -0.83% 狮山路商圈 9.4 10.0 -0.93% 天山商圈 12.7 13.2 -1.22% 观前街商圈 7.4 15.5 -1.08% 控江路商圈 12.6 13.4 -1.66% 青岛 新都心商圈 21.1 22.4 -1.35% 真如商圈 12.3 14.8 -1.39% 香港中路商圈 18.0 18.4 -0.71% 四川北路商圈 12.2 12.5 -1.59% 李村商圈 14.2 13.8 -2.83% 虹桥商圈 11.8 11.4 -2.30% 市北 CBD 商圈 10.1 7.8 -2.42% 七宝商圈 11.4 14.9 0.52% 浮

42、山后商圈 9.2 9.4 0.42% 广州 天河路商圈 58.1 57.7 0.61% 重庆 观音桥商圈 34.0 33.9 -1.46% 北京路商圈 36.7 35.5 -3.99% 解放碑商圈 31.2 31.0 -0.74% 珠江新城商圈 36.4 37.1 -0.04% 大坪商圈 22.8 24.5 -1.19% 东圃商圈 35.3 36.4 -0.63% 南坪商圈 21.3 23.8 -2.05% 西关商圈 31.2 32.9 0.60% 三峡广场商圈 18.8 21.0 -2.79% 市桥商圈 18.6 18.0 -3.97% 杨家坪商圈 8.2 10.0 -1.27% 深圳 东门

43、商圈 65.5 63.3 -0.02% 长沙 五一广场商圈 48.2 48.7 -0.58% 南山中心区商圈 58.3 53.6 -0.81% 南昌 红谷滩中心商圈 16.0 11.9 -1.09% 福田中心区商圈 56.7 60.4 -2.29% 八一商圈 15.9 19.2 -3.58% 华强商圈 28.2 29.3 -2.29% 海口 滨海国贸商圈 14.0 16.5 0.40% 成都 春熙路商圈 36.8 37.9 -1.20% 万达广场商圈 10.8 11.0 -0.31% 盐市口商圈 27.9 29.6 0.05% 解放西商圈 10.0 10.4 -0.42% 建设路商圈 26.1

44、 24.4 -0.51% 西海岸商圈 5.3 5.0 0.20% 新南天地商圈 17.6 16.1 0.02% 数据来源：CREIS 中指数据、F、3F 12 2020 年年上半年上半年中国中国商铺商铺租金指数研究报告租金指数研究报告 据商铺租金指数显示，据商铺租金指数显示，2020 年年上上半年半年，中国百街、百，中国百街、百 MALL 商铺租金环比均商铺租金环比均下跌下跌。 从市场表现看，从市场表现看，2020 年以来，受新冠肺炎疫情影响，网络购物成为居民消 费的重要方式，实物商品网上零售额占比持续提升，线上消费对线下实体商业经 营产生一定冲击。一方面，疫情催化新兴业态持续扩张，推动零售商

45、业企业实现 线上与线下的加速融合发展。另一方面，零售商业企业提供的无接触、自助式零 售等服务更受消费者青睐， 同时社区商业价值获得快速提升。 整体来看， 2020 年 上半年，经济运行还未回归正常水平，投资、消费等主要经济指标仍未恢复到去 年同期水平。短期来看，国内经济仍在复苏，实体商业经营仍面临较多挑战，商 铺租金整体承压。未来，随着疫情防控形势向好，前期压抑的部分消费需求有望 逐步释放，并支撑消费市场平稳发展。 从短期供应来看从短期供应来看，受疫情影响，15 个重点监测城市 1-5 月新开业购物中心项目 数量仅有 14 个，总商业建筑面积约 82 万平方米，主要分布在成都、重庆、青岛、南

46、昌等 8 个城市，较 2019 年 1-5 月减少约 250 万平方米。随着国内疫情防控形势持续 好转，部分受疫情影响而暂停开业计划的购物中心预计将于 2020 年下半年入市。从从 长期供应来看长期供应来看，2020 年 1-6 月，15 个重点监测城市商办用地成交规划建筑面积为 2509.5 万平方米，同比上升 14.1%。从城市等级看，一线城市商办用地成交规划建 筑面积同比上升 100.3%，二线城市同比上升 2.3%。从成交占比看，一线城市商办用 地成交面积占 15 城比例由去年同期的 12.1%上升至 21.2%，二线城市占比由去年同 期的 87.9%下降至 78.9%。整体来看，一线

47、城市商办用地市场成交规模同比明显增 加，二线城市成交规模同比较为稳定。 供应供应 方面方面 租金运行趋势研判 13 2020 年年上半年上半年中国中国商铺商铺租金指数研究报告租金指数研究报告 需求需求 方面方面 目前目前，新冠肺炎新冠肺炎疫情疫情防控工作防控工作已进入常态化已进入常态化防控防控阶段，阶段，但但其对经济的影响其对经济的影响短期内短期内仍会持续。仍会持续。在在国内国内 经济经济、消费市场消费市场和和实体商业的恢复实体商业的恢复尚需时间的背景下，商铺租金水平在尚需时间的背景下，商铺租金水平在短期内或短期内或将将继续下行。继续下行。同时同时，境外境外 疫情正在蔓延扩散，对世界经济的疫情

48、正在蔓延扩散，对世界经济的冲击还在发展演变的过程中冲击还在发展演变的过程中；在在外需存在较大不确定外需存在较大不确定性的性的情况下，扩情况下，扩 大内需的战略大内需的战略将持续推进。且随着疫情将持续推进。且随着疫情逐步逐步得到有效控制得到有效控制、复商复市复商复市稳步稳步进行进行，在促消费在促消费政策的扶持下，政策的扶持下， 中国经济将中国经济将逐步逐步释放内需潜力释放内需潜力，消费升级的消费升级的势头势头亦亦将持续将持续。随着随着消费市场消费市场活力活力不断恢复，不断恢复，实体商业和商实体商业和商 户经营也有望户经营也有望逐渐逐渐回归正常水平；回归正常水平；预计未来，我国重点预计未来，我国重

49、点城市城市商铺租金有望商铺租金有望恢复恢复平稳平稳运行运行态势。态势。 展望未来 2020 年 1-5 月，受疫情影响，我国社会消费品零售总额同 比下降 13.5%，仍未恢复疫情前水平；而线上消费累计同比持 续增长， 持续挤压线下实体消费， 1-5 月实物商品网上零售额同 比增长 11.5%，增幅连续三个月扩大。按消费类型分，餐饮收 入同比下降 36.5%；商品零售同比下降 10.6%。15 类限额以上 单位商品中，粮油食品类、 饮料类、 中西药品类、 日用品类及通 讯器材类分别同比增长 13.4%、8.5%、4.9%、2.5%和 2.3%， 其余 10 类商品零售均同比下降；其中金银珠宝类及

50、服装鞋包、 针纺织品类同比下降超过 20%。整体来看，在新冠疫情影响下 我国消费市场短期受到较大冲击，虽然市场活力回升，但恢复 疫情前的水平仍需时日，在租赁需求有所放缓的情况下，商铺 租金短期仍面临下行压力。 14 2020 年年上半年上半年中国中国商铺商铺租金指数研究报告租金指数研究报告 2020 年 1-5 月， 北京共实现社会消费品零售 总额 4738 亿元，同比下降 18.2%。其中，商品 零售实现 4482 亿元，同比下降 15.5%；餐饮收 入实现 255 亿元，同比下降 47.5%。6 月初，新 冠肺炎疫情在北京局部地区出现反弹，二季度以 来逐渐恢复活力的消费市场再次受到冲击。整