2019年重庆城市进入性研究_正合.ppt

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1、绿城重庆城市进入性研究,谨呈：绿城集团,重庆正合嘉地产顾问有限公司 Chongqing Zhenghejia Real Estate Consultanting Co.,Ltd. 中国重庆市北都新区财富中心财富园3号A栋1楼2号,决策点二:怎么进？ 绿城进入模式研判通过第一部分解读，从取地模式、进入方式等维度研判适合绿城的进入模式,城市研判模型,PART 1,进不进？ 城市宏观解读,城市宏观解读 整体市场解读 开发环境解读,“重庆” 两江哺育中国新城市价值高地 中国五大中心城市 最年轻直辖市 长江经济带西部地区核心增长极,【整体规划】重庆下辖38个区县，分为五大功能区，其中都市功能核心区和都市

2、功能拓展区构成重庆主城，主城区为典型人口输入型，对区县吸附能力强,【重庆主城】主城包括九个行政区，一个国家级新区（两江新区）；城市发展主力向北，房地产开发由内环内向二环扩散,主城区指： 渝中区；江北区；渝北区；北碚区；沙坪坝区 ； 九龙坡区； 大渡口区；巴南区；南岸区； 两江新区 主城核心： 渝中区是全市政治、文化、行政中心，核心为解放碑CBD 江北区以观音桥商圈为核心，江北嘴是金融CBD 发展现状：二环时代，内环范围区域基本开发完善，现主力开发二环覆盖区域 城市发展主轴：向北发展 两江新区：行政区域辖:江北区、渝北区、北碚区3区部分区；是继上海浦东新区、天津滨海新区之后的第三个国家级新区，包

3、括人和、鸳鸯、大竹林、礼嘉等15个建制镇和街道 北区：指江北区、渝北区、两江新区 北六板块：指北区当前主要发展的六个板块：照母山、礼嘉、悦来、中央公园、大竹林、蔡家,【经济指标】保持年11%GDP增速，总量位居全国主要城市第6；克强指数各项指标排名对比城市前三,全国主要城市2014-2016年经济总量,重庆市2011-2016年GDP情况（单位：亿元）,备注：对比城市为南京、长沙、杭州、重庆、武汉、郑州、南昌、成都、西安、贵阳、昆明,【投资结构】投资拉动型城市；投资以基建投资为主，房地产投资占比20%-30%，城市房地产发展有强力支撑,重庆&全国固定资产投资与GDP比值情况,重庆&全国房地产开

4、发投资占固定资产投资占比情况,重庆&全国基础设施建设占固定资产投资占比情况,重庆近年大力投资基础设施建设，2020年前，重庆基础设施投入将达1.2万亿元 2015年人民网 致力于全方位立体交通体系建设，是重庆融入国家战略的新机遇 同时，基础设施的完善，使得主城与区县、主城内各区域各板块互通有无，刺激城市房地产市场发展,【城市交通/路网】已形成“双环七射线高速路网”、“一枢纽五干线两支线铁路网”；区县与主城便捷通达，进一步催生区县进城购房客群,重庆市铁路路线图,截止2012年，重庆已经形成一枢纽五干线两支线铁路网 截止2016年底 全市铁路运营里程达到2231公里 铁路货物运输量绝对值为1788

5、.6万吨，旅客运输量为4910.95万人次，同比增加23%。,截止2016年底重庆已经形成“一环七射”的高速公路网 全市高速公路通车总里程2818公里 路网密度2.96公里/百平方公里 公路货物运输量绝对值为89388.71万吨，同比增长2.8%。旅客运输量为55594万人次,【城市交通/轨道】现已开通4条线路，十七线一环将在2050年全部建成，预计2020年可通车共计10条线路；二环内板块对轨道交通依附性大，城市新区房地产开发受益明显,【产业结构】主城 “退二进三”产业战略促进三产高速发展，产业升级阶段,二产中，汽车制造业、电子信息制造业发展成熟，2016年两大产业对工业贡献率达55%，拉动

6、全市工业发展。,重庆市2011-2016年三产占比结构表,重庆市2011-2015年三产拉动力情况 （单位：%）,【产业结构】通过产业升级，现阶段二产以汽车制造、电子制造为核心产业；三产以金融业、批发零售业为核心产业,2016年重庆市6+1支柱产业总值在二产中占比情况（分项）,重庆市2016三产主导产业在三产GDP总值中的占比情况,二产：城市二产以汽车制造、电子制造为核心驱动产业 三产：以金融业、批发零售、房地产为核心产业，同时政府机构产业占有一定比重,【产业分布】二产整体外迁区县，优势产业留主城区，以北区为主；三产高新企业扎堆北区；未来北区聚集中高财富人群,二产主力产业分布图,三产主力产业分

7、布图,【财富结构】主流底层人群持续稳定，部分中产人群发生结构性变化调整，调整速度有赖新兴产业发展，顶层人群稳定,汽车产业、电子制造全面持续夯实基座人群,新兴物流行业中高产人群,小贷金融全面凋敝,未来金融行业孵化人才,建筑行业各层级老板受房地产影响进入震荡调整期,传统行业持续巩固楼市基座，以建筑行业为基础的各类财富人群短期内下行。 物流行业推动基座及中产人群扩容，金融业短期凋敝后续孵化白领与城市中产。,中高端 人群,基座不断夯实,智富人群替代“野蛮生长”时期生意人 进入金字塔中上层,经济没有结构性增长，顶层少量稳定,【人口质素】重庆内生型高素质人口能力较差，但对外人口政策宽松，保证“中坚人口基数

8、”,2016年211大学数量,数据来源：成都第六次人口普查统计、重庆市第六次人口普查统计,2016年重庆落户要求细则,城市投资环境小结,占位层面：五大中心城市，国家新区，各项利好加持，发展有预期 规划层面：两江新区，主力向北，北区成为城市主力发展轴 交通层面：路网、轨道完善，城市互通有无，进一步催生城市购房人群 产业层面：产业不断调整，产业聚集北区，三产占比扩大带来城市中间阶层容量 政策层面：宽松的人才政策，保证人才的不断输送 人口：产业人口聚集，中间层基数庞大，高端向北聚集,PART 1,进不进？ 城市宏观解读,城市宏观解读 整体市场解读 开发环境解读,【整体供销】保价控量政策持续，土地成交

9、量逐年下滑，2016年量跌28%，价涨40%；年底双翘尾，量价水平 大幅拉升。,注：因供应和成交存在一定时间差，故有些年份成交建面供应建面,【区域成交】土地成交量多集中在北区，北区占比达46%,【区域价格】主城整体溢价率保持在28%以上，北区超54%,【成交排名】地王集中在一线开发商，2016年地价攀升，地王单价相对于其他同类城市仍属于较低水平,【供地计划】两江新区2017年供地主要集中礼嘉、蔡家,2017年两江新区分版块土地供应计划表,土地市场小结,土地市场“保价控量”成常态 2016年土地量跌价升 土地成交北区，北区地价和溢价水平双高 与其他二线城市相比地王地价较低 2017年两江新区土地

10、供应集中蔡家、礼嘉,【预售存量】供需逆转，去存明显，2016年供需比仅0.75，成交量上涨24%；2016.9月后成交量价出现井喷，现阶段库存见底，将持续推高房价,2016年商品住宅 供应建筑面积1607万方，同比减少1.1% 成交建筑面积2123万方，同比增加24.2% 成交建面均价7003元/，同比上涨5.5%,2017.1-2主城商品房市场成交对比表,2011-2016年重庆商品住宅新开工面积及增速走势图（单位：万方）,主城区住宅2016-2017年2月供销比变化,【新开工面积】住宅新开工面积持续三年大幅走低，当前市场阶段性供应不足，存量见底，严重的供不应求态势使得市场处于价格上升预期；

11、,【整体存量】主城商品房市场存量约1.86亿方，未来可开发量较充足；未来商品房价格增幅水平或将受到大量土地供应影响,区域存量与去化周期对比,【成交结构】重庆商品房市场刚需占主导，高层占比近80%，总价100万以下占比90%，去年底开始改善占比开始扩张,重庆主城2012-2017年1-2月住宅成交总价段结构,【区域表现】回归传统，三北一南领涨,2017年1月主城各区（别墅+洋房+高层）成交量分布图,2017年1月主城各区（别墅+洋房+高层）成交建面均价分布图,【价格变化】三北价格重新筑底，均价大幅度攀升,典型板块均价变化,典型项目均价变化,趋势研判： 1.供应不足态势持续，市场仍将处于上升预期

12、2.区域分化加剧，普涨背景下，北区和渝中区涨幅将会大于其它区域,商品房市场小结,供需逆转，去存明显，2016供需比仅0.75 2016.9月成家量价出现井喷，同时新开工面积大幅走低 现阶段库存见底，严重的供不应求态势将持续推高房价 城市整体存量约1.86亿方，未来可开发量较充足 土地大量供应板块或将抑制商品房价格 回归传统，三北一南价格领涨,PART 1,进不进？ 城市宏观解读,城市宏观解读 整体市场解读 开发环境解读,开发环境之政策环境,【政策现状】土地市场进入门槛提升，大企业优势更加显著；表态为主的政策基调，高压打压难现,表：重庆2017年房地产政策,销售端：,保证金比例20%-50% 审

13、查保证金来源：不得为银行贷款、股东借款、转贷、募集资金 原则上1年内付清全部土地款，对于部分地块，政府要求开发商3个月以内缴纳所有土地出让金,拿地端：,【政策影响】外地客户比例受新政影响不明显,政策解读小结,当前政策最终效果直接降低一二级市场供应，将进一步推高地价和房价水平 重庆政策调控基调，历来以表现为主，政策难现对需求端端高压打压,开发环境之典型房企现状,国内上市房企发展现状 本土未上市房企发展现状 土储机构发展现状,【投资热度】随着重庆城市价值的不断提高，全国各大品牌、区域性房企纷纷布局重庆，市场投资热度较高,2016年“新一线”城市，重庆、成都等15个城市上榜,随着重庆城市价值的不断提

14、高，全国各大品牌、区域性房企纷纷布局重庆,【投资热度】前十房占20%份额，外埠本土各占半壁江山,数据来源：重庆市房管局,图：2015年商品房企业销售金额排行TOP10各物业成交金额（亿元）,图：2016年商品房企业销售金额排行TOP10各物业成交金额（亿元）,2016年VS2015年,102 63 49 46 41 41 39 34 28 26,主要由融创欧麓花园城、融创凡尔赛花园,同比,【龙湖/开发策略】,拿地策略：在城市核心区高溢价拿小规模地块，通过投资型产品实现价值突围（例石桥铺新壹城和观音桥佰乐街）新兴板块规模化拿地，通过改善产品破局，重塑区域认知,龙湖2015-2016年拿地情况,龙

15、湖拿地策略,【龙湖/项目分布】主力项目均在北区，城市新区以大规模项目为主，核心地段以小规模项目为主,龙湖2016年在售项目情况,【龙湖/产品线】面积段、总价段均趋大化；2016年100产品占比43%；总价100万以上产品占比27.5%；除公寓产品外，近年传统住宅类产品以改善为主,龙湖2015-2016年产品分面积段成交结构,龙湖2015-2016年产品分总价段成交结构,【万科/开发策略】,拿地策略：2007年收购渝开发项目进入重庆市场，无明显战略意图，存量项目开发进程慢，旺市下补货，除照母山地块外，均底价拿地,万科2015-2017年拿地情况,万科拿地策略,【万科/项目分布】北区以改善产品为主

16、；西区以刚需产品为主,万科2016在售项目情况,【万科/产品线】产品面积段、总价段均趋小化，近年企业布局刚需市场,万科2015-2016年产品分面积段成交结构,万科2015-2016年产品分总价段成交结构,【融创/开发策略】,拿地策略：全城铺开，规模化拿地，高流量高周转开发；招拍挂、联合拿地、项目收购多方式拿地,融创2015-2016年拿地情况,融创拿地策略,【融创/项目分布】全城铺开，多集中北区；其中豪宅产品玖玺台位于南滨路，观一线江景,融创典型项目情况,【融创/产品线】融创欧麓花园城项目低价跑量，拉低整体成交结构；住宅产品线以改善为主,融创2015-2016年产品分面积段成交结构,融创20

17、15-2016年产品分总价段成交结构,【鲁能/开发策略】,拿地策略：政府配合，全城铺开，规模化拿地，高流量高周转开发；项目主打教育刚需,鲁能2015-2016年拿地情况,鲁能拿地策略,【鲁能/项目分布】全城铺开，均为大体量项目,鲁能典型项目情况,【鲁能/产品线】面积段趋小化、辅助教育指标总价段趋大化；以教育指标为核布局刚需、刚改市场,鲁能2015-2016年产品分面积段成交结构,鲁能2015-2016年产品分总价段成交结构,上市房企在渝发展小结,开发环境之典型房企现状,国内上市房企发展现状 本土未上市房企发展现状 土储机构发展现状,【机会企业】本土典型房企储备土地量较少，存量多为早期拿地还未开

18、发体量，收购后期未开发土地存在机会，但存在风险,开发环境之典型房企现状,国内上市房企发展现状 本土未上市房企发展现状 土储机构发展现状,重庆土储机构均有具备开发资质的子公司 这类公司在二级市场的土地储备量较充裕,【城投/土地储备】2014年至今，总储备量约618万方，以巴南区及九龙坡区居多,重庆土储机构土地储备分布表,开发环境之市场差异特征,市场差异特征,与其他城市相比，重庆市场有以下差异化的特征：,特征一：全国唯一以“套内”计算面积的城市，整体房价低于同水平城市 特征二：客户对于梯户比、朝向不敏感（规范无日照要求），更关注产品本身 特征三：客户关注性价比，围绕面积偷送的创新手法层出不穷，不断

19、与规划博弈 特征四：别墅市场区别于其他同类城市，具有典型“重庆特征” 特征五：抽转效应，同总价段高形态物业挤压相对低形态物业 特这六：重庆大平层市场份额较低，16年开始扩容 特征七：教育指标分梯度溢价,市场差异特征,【别墅特征】高低配、面积趋小化、北区最具价格实现能力是重庆别墅市场三大特征,市场差异特征,【抽转效应】同总价段高形态物业挤压相对低形态物业,2016-2017年2月各物业成交总价段,洋房挤压高层总价段,别墅（叠拼）挤压洋房总价段,存在条件：形态决定价值的客户认知 洋房挤压高层： 总价60-130万的高层受52%的洋房洋房挤压 别墅挤压洋房： 洋房总价100-200万受62%的别墅挤

20、压,金科时代中心总价210-240万的叠拼别墅，单价实现能力和去化速度均优于约克郡跃层洋房； 康桥融府总价170-210万的叠拼别墅，单价实现能力和去化速度均优于龙湖两江新宸洋房,数据来源：重庆市房管局,市场差异特征,【抽转效应/应用案例】叠拼别墅可通过形态挤压同等总价洋房,市场差异特征,【大平层认知】重庆大平层市场份额较低，16年开始扩容,定义大平层：本报告大平层指建面10000元/以上，建面144以上高层产品,历年大平层和高层去化套数对比（单位:套）,市场差异特征,【大平层认知】重庆对大平层认知度较低,背景一：“形态决定价值”的客户心理，同等总价下，偏好更高阶的产品 背景二：受重庆供地结构

21、影响，5km的半径范围内，往往同时出现大平层、洋房、别墅业态。享受相同区域配套情况下，消费者更偏向高阶产品,5km半径,重庆别墅2015-2017年2月总价段变化趋势,重庆洋房2015-2017年2月总价段变化趋势,重庆高层2015-2017年2月总价段变化趋势,别墅：总价天花板在250万；250万以内套数占比由70%上升至80% 洋房：总价天花板在150万；150万以内占80%，天花板有突破趋势，150-200万的套数占比上升 高层：总价天花板在100万；100万以内占92%，高层主力总价段有上移趋势,市场差异特征,【总价天花板】各业态总价天花板较低,【教育认知】客户热衷优质教育指标，学区房

22、受热捧,案例： 同属北区，中央公园享巴蜀小学、重庆八中教育指标；照母山无优质教育配套，人民小学仅约克郡业主可入读。 由于教育支撑价格，配套和发展当下远不如照母山的中央公园仅别墅价格比照母山低1500元/平米，洋房、高层依靠教育分别高出照母山380元/平米、530元/平米,中央公园&照母山板块典型项目2016年单价对比,【教育认知/溢价能力】第一梯队实现1000-1500元/溢价；第二梯队实现600-800元/溢价；第三梯队溢价能力低，可忽略不计,2016年小学top20,2016年中学top20,PART 2,怎么进？ 绿城进入模式研判,土地获取及目标市场研判模型,城市进入建议,城市进入建议,

23、城市进入建议,PART 3,怎么做？ 目标市场进入机会研判,住宅市场进入机会研判 商业市场进入机会研判,结论前置-区域研判,城市发展：城市主力向北，北区成为城市主力发展轴 财富结构：随着产业结构调整，新兴产业聚集北区，城市中产阶层聚集北区，北区改善客群容量大 市场层面： 土地市场：近年土地成交集中北区，量价飙升，北区溢价率达54%，有能力承载改善物业 商品房市场：量价双涨，普涨大环境下，北区各板块领涨；别墅市场北区最具价格实现力及总价承受力 市场趋势：区域分化加剧，普涨背景下，北区和渝中区涨幅将会大于其他区域,从产业城市发展、财富结构、土地市场、商品房市场、市场趋势研判等维度研判 城市房地产开

24、发热点集中北区，聚焦北区,结论前置,绿城产品线：以中高端改善为主，多为品质项目，各产品研发已成体系，品质改善的刚性成本，需要价格实现能力高的区域方能支撑。,从绿城企业定位、各产品线研究看 北区更能承载改善物业，更适合绿城产品线,住宅市场进入机会研判,高价值板块筛选 高进入性板块研究,【板块格局】正合将重庆市场划分为66个板块,图：重庆主要板块分布图,表：重庆主要板块分布表,【筛选逻辑】首先通过板块价值、土地市场进行初筛，再通过两大维度共10个评判因子进行二次筛选。得到成 长性板块分类,重庆楼市板块,高价值板块,无地可供板块,1st,2nd,高认知且具有良好市场表现的成熟开发区域或主城供应稀缺区

25、域,成长性板块,机会与风险并存 需寻找突围可能,不作为本次重点研究对象,本次重点研究对象,初次筛选,再次筛选,2014-2016近三年无土地供应且预判未来短期内无土地上市预告计划的板块,以成长性、风险性两大维度共10个因子对剩余板块进行打分筛选及分类,【初次筛选/高价值板块】此类板块价值成熟，供应稀缺或供不应求，只要有土地供应均建议积极争取进入,重庆主城发展向北，北区聚集了高端住宅区、写字楼、商务区，且土地存量较大，因此渝北、江北区大部分板块成为高价值板 老城区渝中区、沙坪坝区属传统老城区，土地稀缺，供不应求，属高价值板块。,【初次筛选/无地可供板块】近三年无地供应且预判未来无地可供区域,无地

26、可供板块,【二次筛选】潜力型及契机型具有可挖掘性，且合理的把控板块属性可形成价值突围，因此以此两类作为分析对 象，将潜力型作为重点分析对象,住宅市场进入机会研判,高价值板块筛选 高进入性板块研究,【板块对比汇总/板块市场】,【研究框架】,板块价值,区域现状价值（区位条件/交通/配套/产业） 区域价值演变（交通/产业/配套）,板块市场,土地市场 量价表现,需求机会,板块需求现状 板块需求流向,照母山板块,1,潜力型,【板块价值/现状】住宅产品开发进入尾声，配套尚不完善，各项配套正处快速补给期,区位条件： 北部主力板块 交通条件： 在建轻轨5号线，公共交通系统完整便捷。 配套价值： 教育配套：人民

27、小学（仅限约克郡业主）； 环境配套：照母山森林公园；肖家沟水库 商业配套：力帆红星国际广场，金州商圈 产业价值： 规划照母山科技城，有3个重庆市产业基地，吸附科技型创新企业和人群 楼市特征：刚需高层为主,【板块价值/交通】金开大道、金山大道、金州大道、金渝大道构筑板块四条主干道；除轻轨5号线预计2017.6通车外，板块路网基本完善,【板块价值/土地】土地供应接近尾声，2016年土地溢价率最高达64%；2016年楼面价逼近住宅均价,2014-2016.12月照母山典型地块成交情况,照母山2012-2016年成交土地量价情况 （单位：万方，元/）,照母山2012-2016年住宅均价与楼面价对比 （

28、单位：元/）,【板块物业/成交结构】刚需高层市场份额下降；改善物业面积呈两极化，面积趋小化，未来改善市场主导,照母山板块2015-2016年高层各建筑面积段成交套数占比情况,照母山板块2015-2016年洋房各建筑面积段成交套数占比情况,照母山板块2015-2016年别墅各建筑面积段成交套数占比情况,【板块物业/成交结构】高层产品刚需为主；洋房100万以上占比维稳55%，别墅200万以上占比维稳65%；改善客群支付强,照母山板块2015-2016年高层分总价段成交套数占比情况,照母山板块2015-2016年洋房分总价段成交套数占比情况,照母山板块2015-2016年别墅分面积段成交套数占比情况

29、,康田蔚蓝海、协信星都汇项目小面积低总价产品拉低板块洋房主力总价，主力集中70-90万；,【板块物业/存量】高层存量共计约260万方，预计约2年出清；洋房存量约130万方，预计3年出清；别墅存量约86万方，预计4年出清,照母山板块各物业存量盘点,备注：高层出清周期以年去化120万方计算；洋房出清周期以年去化40万方计算；别墅出清周期以年去化20万方计算,【板块客户】高板块价值吸附全城客群，覆盖刚需、首改、再改客群；洋房、别墅客户具有较强支付能力,板块进入性,需求机会,价值突围判断,区域认知度高，板块发展成熟，土地供应稀缺。,客群层次较多，首置首改份额下降，改善需求增量且高成长性,板块小结,板块

30、价值：近年价值高地，配套尚不完善，各配套正处于快速补给，五号线及金州商圈将推动区域价值最大化 土地市场：土地供应接近尾声，2016年土地溢价率最高达64% 高层市场：刚需为主，但占比下降，未来改善主导；2016年市场容量138万方，整体存量约390万方；以首置自主客为主，兼少量投资客 洋房市场：市场容量维持34万方左右，市场占有率较高，产品呈现两极分化，存量约170万方；吸附全城改善自主客户 别墅市场：保持15-20万方市场容量，产品两极化，存量约85万方；吸附全城别墅客户，板块客户具有较强支付力,礼嘉板块,2,潜力型,【板块价值/现状】重庆市都市风貌展示区，北区新兴居住价值高地,区位条件：

31、位于北部新区，定位为重庆都市风貌展示区 交通条件： 轻轨6号线沿线，礼嘉大桥、马鞍石大桥，渝武高速，兰海高速连接主城其他区域。 配套价值： 教育配套：星光小学和礼嘉中学已经开学，两江巴蜀中学还在修建中；环境配套：毗邻九曲河湿地公园，享受华侨城欢乐谷和玛雅水乐园配套；商业配套：龙湖两江新宸和华侨城社区商业，礼嘉商务区集中商业；：医疗配套：礼嘉儿童医院正式运营，金山医院已经开诊，约15万的住院部预计2019年投入使用。 产业价值： 主要发展现代制造业，高新技术研发、信息技术、绿色环保、高档社区等产业 楼市特征： 当前龙湖、华侨城占据板块市场，产品全线覆盖高层、洋房、别墅,【板块价值/交通】现阶段主

32、要通过兰海高速到达区域，板块轻轨已运营，通达性较好,【板块物业/成交结构】板块改善物业为主，产品面积均较舒适,礼嘉板块2015-2016年高层各建筑面积段成交套数占比情况,注：礼嘉在售项目数较少，受单盘影响建筑面积段波动较大。,礼嘉板块2015-2016年洋房各建筑面积段成交套数占比情况,礼嘉板块2015-2016年洋房各建筑面积段成交套数占比情况,注：华侨城别墅大量供应，改变板块成交结构120-180为华侨城叠拼别墅,【板块物业/成交结构】在售项目较少，成交结构受供应产品影响波动较大，板块客群总价承受力较高,礼嘉板块2015-2016年洋房分总价段成交套数占比情况,礼嘉板块2015-2016

33、年洋房分总价段成交套数占比情况,礼嘉板块2015-2016年别墅分总价段成交套数占比情况,注：华侨城别墅大量供应，改变板块成交结构150-200为华侨城叠拼别墅,【板块物业/存量】高层存量共计约363万方，预计约6年出清；洋房存量约257万方，别墅存量约137万方，出清周期大于8年,礼嘉板块各物业存量盘点,备注：高层出清周期以年去化60万方计算；洋房出清周期以年去化20万方计算；别墅出清周期以年去化15万方计算,【板块客户】板块完善配套规划、高预期规划，高层吸附周边产业客户，洋房主力吸附北区改善客群，别墅物业 吸附全城改善客群；板块各物业客户支付能力均较强,置业目的：自主兼投资；改善刚需兼容

34、客户关注点：配套规划总价地段 客群结构：自主以周边产业及北区改善为主，以三口之家为主；华侨城高层存在大量投资客 总价承受力：110万为天花板,高层客户,洋房客户,置业目的：以改善自主为主 客户关注点：配套规划小区品质产品 客群结构：以三口之家或三代同堂为主，客群集中40岁左右 总价承受力：200万为天花板,别墅客户,置业目的：以自主为主； 客户关注点：资源配套产品品质 客群结构：以三代同堂，企事业高管或私营业主为主 总价承受力：客户池广，存在千万级客户,板块进入性,需求机会,价值突围判断,2-3年内区域各项配套逐步完善，成为重庆二次向北主场，板块具备可进入性,刚需刚改改善均存在市场需求,板块总

35、结,板块价值：都市风貌展示区，高预期规划，教育、商业、交通配套落地后，区域价值强势提升，北区新兴居住价值高地 土地市场：土地成交楼面均价上涨156% 高层市场：龙湖、华侨城统领市场，2016年量价双升，整体存量约360万方；以周边产业客群为主，少量投资客 洋房市场：龙湖统领市场，市场容量约10万方；大面积产品占比增加，存量约250万方；吸附北区改善客群 别墅市场：保持10万方容量，2016年量价双升；受供应影响，大面积产品市场份额缩水；整体存量约257万方；吸附全城客户,悦来板块,3,潜力型,【板块价值/现状】新兴快速发展板块，规划为会展、生态、智能三大主题,区位条件： 位于两江新区，定位为“

36、重庆现代宜居生态城”，规划有悦来会展城、悦来生态城、悦来智能城 交通条件： 轻轨6号线沿线，在建轻轨10号线，规划有轻轨13号线；嘉悦大桥、金兴大道、金开大道连接主城其他区域。 配套价值： 教育配套：人和街小学（仅限首地江山赋业主）； 环境配套：嘉陵江、滨江公园、张家溪公园、悦来会展公园，政府规划的生态宜居城； 资源配套：会展中心；国际博览中心；悦来古镇 产业价值： 重点发展商务会展、汽车、电子信息、仪器仪表、生物医药等5大核心产业； 国际博览中心建成后，每年会展业直接收入约25亿元，带动相关行业收入200亿元 楼市特征： 作为新兴区域，当前区域5个主要楼盘在售，含高层、洋房、别墅全线产品。未

37、来1-3年，北京城建、融创等大型房企将推出产品，竞争激烈。,【板块价值/交通】除轨道10号线预计2017年底通车外，板块路网已基本成型，通达性较好,【板块物业/成交结构】各物业产品面积较舒适，随着板块改善物业供应，改善需求释放,悦来板块2015-2016年高层各建筑面积段成交套数占比情况,悦来板块2015-2016年洋房各建筑面积段成交套数占比情况,悦来板块2015-2016年洋房各建筑面积段成交套数占比情况,注：板块别墅项目较少，成交结构受当期供应产品影响较大,【板块物业/成交结构】高层产品客群总价承受力较低；洋房、别墅客群具有一定支付能,悦来板块2015-2016年高层分总价段成交套数占比

38、情况,悦来板块2015-2016年洋房分总价段成交套数占比情况,悦来板块2015-2016年别墅总价段成交套数占比情况,【板块物业/存量】高层存量约278万方，预计约7年出清；洋房存量约142万方，预计10年出清；别墅存量约60万方，预计8年出清,悦来板块高层存量盘点,备注：高层出清周期以年去化40万方计算；洋房出清周期以年去化15万方计算；别墅出清周期以年去化8万方计算,【板块客户】江景资源及未来规划，高层主力吸附城市投资客，洋房、别墅主力吸附三北改善客群；别墅客群具有支付能力,置业目的：投资为主，改善产品为主 客户关注点：配套规划总价地段 客群结构：外来投资客居多，自主以北区改善为主 总价

39、承受力：80万为天花板,高层客户,洋房客户,置业目的：以改善自主为主 客户关注点：配套规划小区品质产品 客群结构：以三口之家或三代同堂为主，客群集中40岁左右 总价承受力：120万为天花板,别墅客户,置业目的：以自主为主； 客户关注点：资源产品规划品质 客群结构：以三代同堂，企事业高管或私营业主为主 总价承受力：250万为天花板,板块进入性,需求机会,价值突围判断,板块借势“重庆向北”发展大趋势，享政府产业规划利好，产业人群聚集，可进入,板块发展初期改善和投资客群，成熟后刚需客户存市场机会,板块总结,板块价值：新兴快速发展板块，规划会展、生态、智能三大主题；会展中心及国博中心将带动行业发展，引

40、入产业人群 土地市场：板块价值日渐凸显，大型开发商陆续入驻，2016年楼面均价上涨40% 高层市场：2016年集中供应，成交量井喷，均价上涨10%；存量约280万方；高预期规划吸引北区改善客群和投资客 洋房市场：量价上涨明显，改善市场需求释放，大面积产品成交占比增加；存量约142万方；以三北改善客户为主 别墅市场：受供应影响，成交量井喷，量价双升；产品趋小化，存量约60万方；以三北改善客群为主,中央公园板块,4,潜力型,【板块价值/现状】名校驱动的学区房板块，商业和交通配套均不成熟，房价居高位,区位条件： 位于两江新区，介于江北国际机场和悦来会展中心之间，联通国际会展城，打造为两江新区重大城市

41、功能板块 交通条件： 在建轨道5号线，规划轨道9号线和轨道10号线。 配套价值： 教育配套：渝北区巴蜀小学，重庆八中，划片区入读； 环境配套：中央公园 楼市特征： 板块聚集重庆知名小学和中学，划片区入读。教育驱动的学区房板块，房价居高位，楼市火热。,【板块价值/交通】路网基本成型，轨道10号线预计2017年底通车,【板块价值/土地】2016年楼面均价上涨98%；2016年金辉、华润高价进入中央公园,2013-2016.12月中央公园典型地块成交情况,中原公园2011-2015年成交土地量价情况 （单位：万方，元/）,中原公园2011-2015年住宅均价与土地均价对比 （单位：元/）,【板块高层

42、/成交量价】板块各物业集中供应，成交量井喷，量价双升（由于仅公园大道供应小高层产品，导致洋房均价下跌）,中央公园板块2015-2016年高层成交量价表 （单位：万方，元/）,中央公园高层2016年成交金额排名,中央公园典型项目洋房2016年成交情况,中央公园板块2014-2016年洋房成交量价表 （单位：万方，元/）,中央公园典型项目别墅2016年成交情况,中央公园板块2015-2016年别墅成交量价表 （单位：万方，元/）,注：公园大道2015年供应传统洋房产品，均价较高；2016年供应小高层产品，导致均价下降,【板块物业/成交结构】高层产品刚需为主，面积趋小化；洋房产品两极化，大面积占比增

43、加；大面积舒适型别墅需求出现,中央板块2015-2016年高层各建筑面积段成交套数占比情况,中央板块2015-2016年洋房各建筑面积段成交套数占比情况,注：中央公园在售项目数较少，受当期供应影响建筑面积段波动较大。,中央板块2015-2016年别墅各建筑面积段成交套数占比情况,注：100-140为鲁能中央公馆叠拼产品。,【板块高层/成交结构】高层刚需为主，110万为天花板；洋房100万以上占比98%，叠拼总价110-160万，联排200万起，客群具有一定支付力,中央板块2015-2016年高层总价段段成交套数占比情况,中央板块2015-2016年洋房总价段成交套数占比情况,中央板块2015-

44、2016年别墅总价段成交套数占比情况,【板块物业/存量】高层存量约254万方，预计约5年出清；洋房存量约60万方，预计4年出清；别墅存量约50万方，预计10年出清,中央公园板块高层存量盘点,备注：高层出清周期以年去化50万方计算；洋房出清周期以年去化15万方计算；别墅出清周期以年去化5万方计算,【板块客户】依托中央公园及名校教育资源，吸附三北客户；高层以刚需为主，存在投资客机会；别墅洋房以改善自住为主；板块客户具有一定支付能力,置业目的：投资兼自住，刚需产品为主 客户关注点：配套总价交通地段 客群结构：投资客被教育吸引；自住客以三口之家为主 总价承受力：110万为天花板,高层客户,洋房客户,置

45、业目的：以改善自主为主 客户关注点：配套资源规划产品 客群结构：以三口之家或三代同堂为主，客群集中40岁左右 总价承受力：150万为天花板,别墅客户,置业目的：以自主为主； 客户关注点：资源产品配套品质 客群结构：以三代同堂，企事业高管或私营业主为主 总价承受力：叠拼160万为天花板；联排260万为天花板,中央公园,板块价值突围能力总结,板块进入性,需求机会,价值突围判断,区域：板块内名校聚集，未来轻轨改善区域交通，可进入,客群：家里小孩的刚需或改善家庭；投资客,板块总结,板块价值：中央公园、名校教育驱动，城市典型学区房板块，房价居于高位 土地市场：大型开发商相继进入，2016年土地均价上涨9

46、8% 高层市场：依托教育资源，2016年成交量爆发，市场容量约40万方；存量约254万方，自住投资并存，刚需为主 洋房市场：现阶段洋房项目稀缺，未来有大量供应；以130-150改善产品为主，存量约59万方；吸附三北改善客群 别墅市场：板块舒适性别墅开始供应，但仍以100-140产品为去化主力，存量约48万方；吸附三北改善客群,大竹林板块,5,潜力型,【板块价值/现状】依靠交通便利、生态优越等领跑重庆高端别墅市场，目前主力供应高端产品，照母山西拓首 站，属形象拉升期,区位条件： 北部主力板块 交通条件： 轻轨6号线大竹林站点。 配套价值： 教育配套：竹林实验学校； 环境配套：金海湾滨江公园、龙凼

47、山公园、溪谷公园、竹林公园 医疗配套：北部新区第二人民医院 商业配套：龙湖、金科社区商业 楼市特征： 板块认知度高，以龙湖、金科为代表的高端产品为主,【板块价值/交通】金州大道、金开大道无缝接轨照母山，轨道6号线已经通车,约7km,约7km,【板块价值/土地】三家大型房企引领板块，2016年无土地供应,大竹林典型地块成交情况,大竹林2011-2015年成交土地量价情况 （单位：万方，元/）,大竹林2011-2015年住宅均价及土地均价对比 （单位：元/）,大竹林板块2012-2016年别墅成交量价表 （单位：万方，元/）,【板块物业/成交量价】高层、洋房量价双升；随着湖山樾、天元道叠拼产品面世

48、，拉低别墅产品均价,大竹林板块2012-2016年高层成交量价表 （单位：万方，元/）,大竹林典型项目高层2016年成交情况,大竹林典型项目洋房2016年成交情况,大竹林板块2012-2016年洋房成交量价表 （单位：万方，元/）,大竹林别墅2016年成交金额排名,【板块物业/成交结构】各物业以大面积舒适型产品为主，板块中高端改善属性明显,大竹林板块2015-2016年高层各建筑面积段成交套数占比情况,注：大竹林在售项目数较少，受当期供应影响建筑面积段波动较大。,大竹林板块2015-2016年洋房各建筑面积段成交套数占比情况,大竹林板块2015-2016年别墅各建筑面积段成交套数占比情况,【板

49、块高层/成交结构】总价承受力较高，板块客群总价承受力强,大竹林板块2015-2016年高层总价段成交结构,大竹林板块2015-2016年洋房总价段成交结构,大竹林板块2015-2016年别墅总价段成交结构,【板块物业/存量】高层存量约212万方，预计约6年出清；洋房存量63万方，预计6年出清；别墅55万方，预计5年出清,大竹林板块各物业存量盘点,备注：高层出清周期以年去化40万方计算；洋房出清周期以年去化10万方计算；别墅出清周期以年去化10万方计算,【板块客户】以北区改善客户为主，承接照母山外溢客户，龙湖50%老业主回购；板块客群支付能力强,置业目的：改善自主为主 客户关注点：项目品质开发品

50、牌交通地段 客群结构：三口之家为主；龙湖物业有50%为老业主回购 总价承受力：130万为天花板,高层客户,洋房客户,置业目的：以改善自主为主 客户关注点：品质产品品牌地段 客群结构：以三口之家或三代同堂为主，客群集中40岁左右 总价承受力：200万为市场天花板,别墅客户,置业目的：以自主为主 客户关注点：资源产品品牌品质 客群结构：以三代同堂，企事业高管或私营业主为主 总价承受力：客群广泛，承受能力高，支付能力强,中央公园,板块价值突围能力总结,板块进入性,需求机会,价值突围判断,距离高新EBD距离近，且轻轨直接连通软件园、微电园，有稳定产业人口导入,客群：当前以改善类客群为主,板块总结,板块