2019年武汉城市投资价值研究报告_201906.pdf

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1、当代置业（中国）有限公司 科 技 建 筑 品 位 生 活 爱 我 家 园 行 动 武汉城市投资价值研究报告 华中当代区域公司 2019年6月 当代置业（中国）有限公司 科 技 建 筑 品 位 生 活 爱 我 家 园 行 动 价值研究城市篇 Part 1 价值研究区域板块篇 Part 2 武汉概况&发展战略 城市前世今生 房地产市场发展周期&趋势 当代置业（中国）有限公司 科 技 建 筑 品 位 生 活 爱 我 家 园 行 动 武汉，国家中心城市、长江经济带核心城市。受益于2004年来中部崛起战略的提出，近年发展快速长江及 其最大支流汉江横贯市内，将武汉中心城区一分为三，形成武汉三镇隔江鼎立的城

2、市空间格局；2018年新建商 品房销售20余万套，居全国第三位，销量连续8年稳居全国前三甲 ；随着武汉虹吸效应的不断显现，预计未来住 宅销售、土地市场呈良好发展态势。 城市篇小结 当代置业（中国）有限公司 科 技 建 筑 品 位 生 活 爱 我 家 园 行 动 长江中游城市群是以武汉、长沙、南昌三大城市为中心的超特大城市群组合，是长江经济带的重 要组成部分，在我国区域发展格局中占有重要地位。 武汉地处中国居中区位，交通通讯等基础设施发达，是全国第三大教育中心，相比长沙、南昌， 城市虹吸效应强，利于带动房地产发展。 武汉在长江中游城市群中的位势 长江中游城市群规划 武汉经济、交通、人口均处于长江

3、中游城市群首位，2017年跻身新一线城市 上海 武汉 成都 北京 广州 南昌 长沙 昆明 近年来，武汉经济持续高速发展，2018 年GDP总量14847.29亿元，比上年增长 8.0%，增速高全国1.4个百分点，高全 省0.2个百分点。 注：市域建成区面积为2016年数据 城市 GDP总 量（亿元） 市辖区建成 区面积 （km ） 常住人口 （万人） 经济密度 （亿元/km ） 人均GDP （万元） 人均年收 入（元） 人口密度 （人/km ） 住宅成交均 价（元/） 武汉1341045810891.5812.443405128212125 长沙105363757920.8913.546948

4、6709411 南昌50033175460.689.33767573811202 表：长江中游城市群主要城市2017年数据 当代置业（中国）有限公司 科 技 建 筑 品 位 生 活 爱 我 家 园 行 动 城市 GDP总量 （亿元） 市辖区建成区面积 （km ） 常住人口 （万人） 经济密度（亿 元/km ） 人均GDP （万元） 人口密度 （人/km ） 武汉13410864108915.5212.461282 襄阳40653005657.197.21286 宜昌385719641419.689.34195 首位度高、经济总量大。武汉经济、人口等指标在湖北省均排名第一。 人口吸附力强。武汉是

5、中国重要的科研教育基地。在汉高等院校数量仅次于北京，居中国第二，教育部直属 全国重点大学数量居全国第三；同时， 2017年起武汉实行百万大学生留汉政策，放宽年龄限制条件、取消 择业期限制条件、取消就业创业限制条件，实现零门槛落户。 城市空间发展策略为： 1个主城：对三环线内区域，以长江主轴为核心打造中央活动区，突出现代服务和环境品质提升； 3个副城：打造光谷、车都、临空3个副城，承载科技创新、先进制造、枢纽物流等国家中心城市核心职能； 3个新城组群：建设东部、南部、西部3个新城组群，重点打造产业转型、产学研融合、生态文明示范区； 1个非集中建设区：规划构建“功能小镇+生态村庄+郊野公园”的功能

6、体系。 经济概况&发展战略 表：湖北主要城市2017年相关数据 武汉是湖北省省会城市，经济总量大，城市吸附力强，以长江主轴为核心打造中央 活动区，形成“1331”的开放式、多中心、网络化城市空间结构。 注：1.武汉市下辖：7个主城区：江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、洪山区、青山区；6个远城区：东西湖区、汉南区、蔡甸区、江夏区、黄陂区、新洲区；另设有市国家级开发区三个（非行政区 划）：武汉经济技术开发区、东湖新技术开发区、武汉临空港经济技术开发区。2.红色区域为三环内主城区，以长江主轴为核心打造中央活动区。 武汉市发展战略 大光谷 大临空 大车都 东部新城组团 西部新城组团 南部新城组团

7、 当代置业（中国）有限公司 科 技 建 筑 品 位 生 活 爱 我 家 园 行 动 始建于西汉时期 解放成为直辖市 1949.5，解放武汉三 镇，合武昌市、汉口市 和汉阳县为武汉市，由 中央直辖，成为中华人 民共和国历史上设立的 首个直辖市。 成为湖北省省会城市 1954年改为湖北省辖的 省会城市 武汉的前世今生 阶段一（1949-1978）：1949年新中国成立后，合武昌市、汉口市和汉阳县为武 汉市，由中央直辖。城市发展主要集中于中心城区。 新中国成立后，武汉市被中央人民政府列为直辖市。“一五” 时期，武汉被列为国家投资重点地区，开工兴建武钢、武重、 武锅、武船、武汉肉联、青山热电厂和武汉长

8、江大桥等7项国 家重点项目。“一五”国家重点项目进而带动了“二五”期 间武汉地方工业的发展，至1959年，武汉工业在市郊沿铁路、 沿江河及沿山脊线布局，逐步兴建由十二个工业区形成的环 形工业密集带。该阶段城市以中心城区发展为主。 武汉长江大桥 汉正街小商品市场 江汉关 汉口 汉阳 武昌 市政府 省政府 当代置业（中国）有限公司 科 技 建 筑 品 位 生 活 爱 我 家 园 行 动 始建于西汉时期 解放成为直辖市 1949.5，解放武汉三 镇，合武昌市、汉口市 和汉阳县为武汉市，由 中央直辖，成为中华人 民共和国历史上设立的 首个直辖市。 成为湖北省省会城市 1954年改为湖北省辖的 省会城市

9、 武汉的前世今生 阶段二（1978-1996）：改革开放后，城市快速发展，确定将武汉建设为我国中部 地区经济、贸易、金融、交通、科教中心，形成“多中心组团式”的布局结构。 武汉长江大桥 汉正街小商品市场 江汉关 扩围 1988 年 汉 阳 面 积 扩 大 （现沌口经济开发区区）。 1996年在主城外围，将 建设阳逻、北湖、金口等 7个重点镇 改革开放后，在我国经济社会发生巨大变革的背景下，武汉 城市快速发展，确定将武汉建设为我国中部地区经济、贸易、 金融、交通、科教中心，形成“多中心组团式”的布局结构。 规划加强卫星镇的建设，在主城外围，将建设阳逻、北湖、 金口等7个重点镇，适当疏散主城人口，

10、在主城外围形成一批 特色鲜明、环境幽雅、经济繁荣的新型城镇。 双核心：江南、江北 7个卫星镇：阳逻、北湖、纸坊、金口、蔡甸、宋家岗、常福 江 北 江 南 阳逻 北湖 纸坊 金口 常福 蔡甸 宋家岗 市政府 省政府 当代置业（中国）有限公司 科 技 建 筑 品 位 生 活 爱 我 家 园 行 动 始建于西汉时期 解放成为直辖市 1949.5，解放武汉三 镇，合武昌市、汉口市 和汉阳县为武汉市，由 中央直辖，成为中华人 民共和国历史上设立的 首个直辖市。 成为湖北省省会城市 1954年改为湖北省辖的 省会城市 武汉的前世今生 扩围 1988 年 汉 阳 面 积 扩 大 （现沌口经济开发区区）。 1

11、996年在主城外围，将 建设阳逻、北湖、金口等 7个重点镇 战略中部崛起 2004年国家提出“中部 地区崛起”战略 武汉长江大桥 汉正街小商品市场 今日武汉鸟瞰图 今日武汉夜景 国家实施了“中部地区崛起”战略，批准武汉城市圈为全国“两型 社会”建设综合配套改革试验区，获批东湖高新区为国家自主创新 示范区。重点实施两江四岸核心区改造，加快推进王家墩商务区和 四新、杨春湖城市副中心建设，完善提升鲁巷城市副中心功能。 进入地铁时代 2003年武汉轨道交通1号 线试运行 江汉关 主城已形成汉口、汉阳、 武昌相对独立的城市格局， 利用江、河、湖、山等自 然条件分隔。 市政府 省政府 王 家 墩 商 务

12、区 四 新 鲁 巷 4大城市副中心： 王家墩商务区、四新、杨春湖、鲁巷 阶段三（1996-2010）：“中部地区崛起”战略实施后，武汉推动主城工业外迁， 大力推动旧城更新和新区建设，提升区域辐射能力。 杨 春 湖 当代置业（中国）有限公司 科 技 建 筑 品 位 生 活 爱 我 家 园 行 动 始建于西汉时期 解放成为直辖市 1949.5，解放武汉三 镇，合武昌市、汉口市 和汉阳县为武汉市，由 中央直辖，成为中华人 民共和国历史上设立的 首个直辖市。 成为湖北省省会城市 1954年改为湖北省辖的 省会城市 武汉的前世今生 扩围 1988 年 汉 阳 面 积 扩 大 （现沌口经济开发区区）。 1

13、996年在主城外围，将 建设阳逻、北湖、金口等 7个重点镇 武汉长江大桥 汉正街小商品市场 江汉关 今日武汉鸟瞰图 今日武汉夜景 大光谷 大临空 大车都 东部新城组团 西部新城组团 南部新城组团 市政府 省政府 三环形成 2010年武汉市三环线贯 通，标志着武汉进入圈层 环状发展阶段向外扩张 武汉市主城区呈圈层状 结构，四环线呈圈层加 组团结构，远郊区呈组 团结构 阶段四（2010-至今）：2010年武汉市三环线贯通，标志着武汉进入圈层环状发展 阶段。主城区以城市更新为主，远城区以农转非为主进行城市扩张。 战略中部崛起 2004年国家提出“中部 地区崛起”战略 进入地铁时代 2003年武汉轨道

14、交通1号 线试运行 依托东湖国家级自主创新 示范区、江夏区、洪山区， 打造中国光谷板块。 建千亿临空产业，作为现 代服务业中支柱产业，依 托东西湖、黄陂两区区位 优势打造临空经济。 涉及武汉经济技术开发区、 汉阳区、蔡甸区、汉南区 全域以及江夏区、洪山区 部分区域,，打造国家重要 的汽车生产基地。 当代置业（中国）有限公司 科 技 建 筑 品 位 生 活 爱 我 家 园 行 动 608 789 959 1267 1464 2028 2878 3534 4095 5550 6676 68957238 7399 8404 9819 11453 12678 0 5000 10000 15000 0

15、1500 3000 4500 商品住宅销售额(亿元)商品住宅销售价格(元/) 5516 6756 8004 9051 10069 10906 11913 13410 14847 14.7 12.5 11.4 109.7 8.8 7.88 10.7 0 4 8 12 16 0 4000 8000 12000 16000 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 地区(国内)生产总值(亿元)地区(国内)生产总值增速(%) 武汉的前世今生 武汉长江大桥 汉正街小商品市场 江汉关 今日武汉鸟瞰图 今日武汉夜景 伴随着经济快速发展、武汉城

16、市面貌日新月异。凭借交 通、高校资源优势，实现产业、人口的集聚，国家存储器基 地、国家商业航天基地、国家新能源汽车基地、国家人才与 创新基地等4大基地发展良好。 2010年以来，武汉商品住宅销售面积逐年增长，规模突 破新高度。常住人口增幅自2011年起逐年扩大，人口数量 位居长江中游城市群之首，随着城市不断外扩，武汉将持续 快速发展。 东西湖、新洲等远城区的建设过程，可以看到了武汉城 建的缩影，区域的集中发展，都伴随着资源聚集、配套的逐 步完善，也带来房地产发展机遇。 图： 2010-2018武汉经济规模与增速情况 经济 图：2010-2018武汉商品住宅销售情况 图：2011-2017武汉人

17、口变动情况 住房 人口 注：数据来源于武汉统计年鉴。 10021012 1022 1034 1061 1077 1089 827822822827829834 8542.4 1.0 1.0 1.2 2.6 1.5 1.2 0.0 1.0 2.0 3.0 0 400 800 1200 2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年 年末常住人口(万人)年末户籍人口(万人)常住人口增速（%） 当代置业（中国）有限公司 科 技 建 筑 品 位 生 活 爱 我 家 园 行 动 -60% 0% 60% 120% 图：2010年以来商品房销售面积同比增速走势周期细分 全国二线武汉均

18、值 数据来源：中国指数研究院数据来源：中国指数研究院 房地产市场发展周期 周期细分低迷复苏低迷衰退复苏衰退盘整盘整复苏加速繁荣加速衰退调整 时间起止10.3-10.910.9-11.211.2-11.611.10-13.213.2-13.413.4-13.1214.3-15.2 跳过调整快 速衰退 15.4-15.12 15.12-16.616.6-17.617.6-18.418.4-18.818.8-18.12 时长6个月5个月4个月16个月2个月8个月11个月8个月6个月12个月10个月4个月4个月 小周期持续37个月本轮周期持续40个月 从上一轮周期看，武汉增长情况整体好于全国及二线城市

19、。受全国政策影响，2012年明紧暗松、两次降准降息，武汉市整体销售面积持续上升， 从低迷期到复苏期，市场反弹能力高于全国及二线城市水平，从高位到低谷期尽管波动较大，但市场的抗跌能力较强。 从本轮周期走势来看，武汉住宅销售从持续快速增长进入平稳增长期。受全国政策影响，2015年年底政策全面放松，武汉增长情况持续好于 全国及二线城市；16年先松后紧、930后因城调控，调控政策持续加码，虽较2016年上半年有所下滑但整体高于全国及二线城市水平。由于房地产市场调控为 长效机制，意在稳定房价，预计短期内不会有强势收紧政策。 当代置业（中国）有限公司 科 技 建 筑 品 位 生 活 爱 我 家 园 行 动

20、 调控政策描述 武汉市场调控政策全面，备案价格管控严格，四限（限购、限贷、限价、限精装）政策短时期内不会放松。 房地产政策武汉 限购 江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、青山区、洪山区以及武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区(不含汉南)、东湖 生态旅游风景区，以及东西湖区、江夏区、黄陂区的部分区域； 东西湖区：金银湖、金银潭、吴家山片（京珠高速以东、沪蓉高速以南、府河及宏图路以西）； 江夏区：纸坊、庙山、大桥、藏龙岛片（江夏区107国道以东、沪蓉高速以北）； 黄陂区：盘龙城片（武汉外环绕城高速以东、后湖以南、岱黄高速以西、府河以北）； 限售条件 长江新城规划建设范围内，取得不动产权证书

21、或房屋所有权证未满年的，不得上市交易 限价（备案价条件） 武汉老盘加推房价一律不能涨，原则上不能高于2017年10月，新盘首开开盘价格不能高于周边 车位无限价，可捆绑精装，精装修限价（根据售价分为6档，全装修最高档不高于5000） 限签 无 首付比例 本地：首套30%，二套限购区域50%，购买非普通住宅70% 外地：首套30%，在武汉市已经拥有1套及以上住房，不得在限购区域内购房 贷款利率 首套上浮20-25%，二套上浮30%-35% 资金监管要求 对形象进度达到结构封顶并已支付完封顶施工进度款的新建商品房项目，重点监管资金标准为项目总预售款的15%；对项目形象进 度达到主体结构1/2并已支付

22、相应施工进度款的，重点监管资金标准为项目总预售款的20%；未达到上述条件的，重点监管资金标 准为项目总预售款的25% 放款条件要求 武汉所有银行都是是见备案合同放款 施工周期（月） 1-12月，2019年由于军运会召开，可能有1-2月影响施工 放款周期 1）认购到签约周期：5-7日2）签约到放款周期：1个半月至2个月，网签备案后五个工作日内放款 银行可放款额度预估 各银行额度较紧，需根据项目体量或银行准入条件而定，给予相对的额度匹配 预售形象进度 低层(含四层)主体结构封顶、多层(含六跃七层)主体结构达到层数的三分之二、中高层及高层主体结构达到层数的二分之一 限房价、竞地价区域 全市按照限价条

23、件执行，不涉及限竞地价 年度施工月数 整体12个月，2019年由于军运会召开，可能有1-2月影响施工 其他政策说明 人才落户政策：百万大学生留汉政策。放宽年龄限制条件取消择业期限制条件取消就业创业限制条件。2018年武汉新增户 籍人口再创新高，武汉市户籍总人口883.73人，比上年增加30.08万人。 黄陂 东西湖 江夏 主城区 当代置业（中国）有限公司 科 技 建 筑 品 位 生 活 爱 我 家 园 行 动 调控政策描述 武汉市2016-2018年房地产行业相关重要政策梳理 政策出台时间政策核心内容详细内容及解析 2016年8月首付比提升主城区二套房首付比40% 2016年10月限购限贷中心

24、城区重启限购限贷 2016年10月首付比主城区调整商业性个人住房贷款的最低首付比例30% 2016年11月中心城区限购加码提高二套房首付，以及购房资格门槛（非本市户籍需要交2年社保） 2016年12月远城区部分范围限购限购限贷范围扩大到部分远城区（东西湖、江夏、黄陂部分区域） 2017年5月 武汉出台精装修限价标准，超 标禁卖 精装部分根据毛坯备案价分档限制最高报价标准，毛坯、精装双重限价 2017年7月加快发展租赁市场将采取多种措施加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场，包括武汉在内的12个城市成为全国首批租赁试点城市 2018年3月刚需优先符合武汉住房限购政策规定；自本次购房之日起前

25、3年内无住房交易记录。刚需人群可优先选购1套新建商品住房。 2018年3月进一步发展租赁市场加快建立多主体供给的住房制度，培育和发展住房租赁市场，主要通过增加住房租赁主体和供应 2018年5月提高公积金额度武汉住房公积金首套房的最高贷款额度提高至70万元，二套房的最高贷款额度为50万元 2018年6月刚需比例提高全市刚需优先选房的房源比例，由现在40%提高至60% 2018年11月刚需比例再次提高全市刚需优先选房房源比例6大热点区域提至100%，其余提高至80% 2018年12月异地公积金贷款政策 全国可受理异地贷款（需具备武汉户籍），缴存城市负责审核缴存和贷款情况，并向贷款城市出具书面证明，

26、贷款对象需 具备偿付能力且与开发商签订的购房合同时间在一年之内，首付款不少于购房总价的20%。 市场调控政策意在维稳市场，预计短期不会有强势的收紧政策 武汉同步加快发展租赁市场，提高刚需优先比例，提高公积金额度等举措，全面落实“住房回归居住属性”，政策利好倾向刚需购房者。 当代置业（中国）有限公司 科 技 建 筑 品 位 生 活 爱 我 家 园 行 动 住宅市场表现 2015年至2017年上半年，武汉住宅市场一直处于供不应求态势；2017年下半年起，武汉房地产市场进行第三轮调控，集 中放量，供销比上升，供求不平衡矛盾有效缓解；销售均价稳步上涨，2018下半年较2018上半年上涨2%，住宅市场保

27、持 量价齐升态势。 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 0 500 1000 1500 2000 2500 2015 上 半 年 2015 下 半 年 2016 上 半 年 2016 下 半 年 2017 上 半 年 2017 下 半 年 2018 上 半 年 2018 下 半 年 万 平 米 2015年以来半年度住宅销售与供应情况 销售面积供应面积供销比（右） -3% 0% 3% 6% 9% 12% 0 3000 6000 9000 12000 2015 上 半 年 2015 下 半 年 2016 上 半 年 2016 下 半 年 2017 上 半 年 2017 下 半 年 2

28、018 上 半 年 2018 下 半 年 元 / 平 方 米 2015年以来半年度销售均价及环比 销售价格(元/)环比（右） 数据来源：中指数据库 当代置业（中国）有限公司 科 技 建 筑 品 位 生 活 爱 我 家 园 行 动 各区域住宅去化 注：1.去化周期=现有库存量/近6个月月均成交量 2.江汉区及武昌区等因高端项目备案滞后，库存周期大 数据来源：中原地产 武汉市各区域住宅库存变化：远城区中仅蔡甸、新洲、黄陂、东西湖区库存不足，去化周期均小于8个月，处于健康态势； 主城区江岸、江汉、硚口、武昌、东湖高新、汉阳等区域楼市成交持续分化，大多呈现供大于求，面临库存量去化压力。 截至2018年

29、底全市库存去化周期由2017年底的5.5个月回升至10.7个月，库存去化周期合理。 155 242 112 196 38 109 181 83 227 62 108 103 33 68 56 28 64 27 16 9 26 8 7 20 10 9 6 2 4 9 0 100 200 300 400 江岸江汉硚口汉阳青山武昌洪山东西湖东湖高新沌口江夏黄陂蔡甸新洲汉南 武汉各区域2019年2月底库存及其库存周期 2月库存量（万）2月去化周期（月） 当代置业（中国）有限公司 科 技 建 筑 品 位 生 活 爱 我 家 园 行 动 土地市场表现 2018年武汉住宅用地供求火热，成交面积及楼面价同环比

30、均增长，溢价率已触底，土地市场呈升温趋势 0 400 800 1200 1600 2000 2015 上 半 年 2015 下 半 年 2016 上 半 年 2016 下 半 年 2017 上 半 年 2017 下 半 年 2018 上 半 年 2018 下 半 年 万 平 方 米 2015年以来住宅用地季度推出及成交面积 成交推出 0% 40% 80% 120% 160% 0 2000 4000 6000 2015 上 半 年 2015 下 半 年 2016 上 半 年 2016 下 半 年 2017 上 半 年 2017 下 半 年 2018 上 半 年 2018 下 半 年 元 / 平

31、方 米 2015年以来住宅用地单季成交楼面价及溢价率 成交价格溢价率（右） 数据来源：中指数据库 当代置业（中国）有限公司 科 技 建 筑 品 位 生 活 爱 我 家 园 行 动 价值研究城市篇 Part 1 价值研究区域板块篇 Part 2 板块资源分布&规划 区域房地产市场 投资建议 当代置业（中国）有限公司 科 技 建 筑 品 位 生 活 爱 我 家 园 行 动 单城市研究体系投资排序逻辑 城市基本面（30%） 城市基本情况 政策调控严厉程度 规划 资源（交通、产业、 医疗、教育、商业等） 房地产市场支撑度 （35%） 区域、板块资源分布 （35%） 楼市容量 楼市热度 地市容量 地市热

32、度 盈利空间 区域能级（20%） 人口总量&增速（20%） GDP增速（20%） 三产占比（10%） 政策整体&各区域严厉程度（30%） 住宅销售规模（6%） 住宅销售规模增速（6%） 库存、潜在出清周期（15%） 房价近12个月涨跌幅（10%） 一二手房倒挂率（15%） 土地供求规模（6%） 土地规模同比（6%） 土地价格及同比（6%） 房价地价比（15%） 房价地价与中心城市价格压力差（15%） 投资价值 （70%） 投资潜力 （30%） 投资研判 规划（40%）3-5年及以后城市发展方向、资源规划 同业对各区域土地预期（20%） 溢价率及流拍区域分布 土地储备（40%）城市短中长期供地计

33、划 城市规划发展方向（30%） 商品住房发展规划（30%） 已落地&2年内规划利好因素（20%）（交通、 产业、教育、医院、商业等配套） 目前&未来规划负面因素（20%）（发电厂、 殡葬用地、污水处理厂、垃圾焚烧厂、工厂 等） 当代置业（中国）有限公司 科 技 建 筑 品 位 生 活 爱 我 家 园 行 动 区域及板块投资建议 洪山区：白沙洲、南湖板块 江岸区：西后湖、东后湖、二七板块 青山区：青山板块武昌区：武昌中心 江汉区：汉口中心硚口区：古田、CBD板块 汉阳区：王家湾、大四新、钟家村板块 东西湖：金银湖、吴家山 黄陂区：盘龙城、汉口北板块 武汉经济技术开发区：沌口（部 分） 蔡甸区：沌

34、口（部分） 临空港经济开发区：临空新城 汉南区：汉南板块 武汉经济开发区：汉南（部分） 新洲：邾城、汪集、双柳 投资潜力 极低中极高与高 极 高 与 高 中 低 投资 价值 注：长江新城因政府规划原因，目前该区无公开拿地机会，故此次不做排序。 特点： 位于城市当前重点 发展方向，是未来3 年左右商品住宅重 点发展片区；资源、 配套集聚度高；房 价、地价相对于核 心区有上升空间， 规模、增速及盈利 空间支撑。 特点： 位于核心区，资源、 配套集聚度高；但房 价、地价已高，可开 发空间及土地供应量 相对有限。 特点： 位于城市未来规划发 展方向，资源集聚度 一般；市场容量、增 速、去化及获利空间

35、次之。 特点： 不在当前规划发展方 向or位置较偏，资源 集聚度极低，房地产 市场容量有限，地价 房价趋势不可控。 新洲区：阳逻板块蔡甸区：蔡甸板块 东西湖：常青板块江夏区：江夏板块 东湖高新技术开发区：光谷新中心、高新、关山、花山板块 当代置业（中国）有限公司 科 技 建 筑 品 位 生 活 爱 我 家 园 行 动 2.1 板块资源分布&规划 当代置业（中国）有限公司 科 技 建 筑 品 位 生 活 爱 我 家 园 行 动 江汉区三产占比超90%，在各区中最高；江夏区在城市规划利好下发展快速，GDP增速在各区中最快。洪山区、东西湖区、黄 陂区、江夏区等人口规模或人口流入量在各区域中较为突出。

36、 各区域基本面 注：1. 2017年汉南区GDP、三产数据缺失；其余城市数据均为2017年数据（源自湖北省统计局 http:/www.stats- 2. 武昌区含东湖风景区1.77万人，洪山区含东湖新技术开发区35.28万人、东湖风景区6.69万人和武汉化工区4.62万人，蔡甸区含武汉开发区27.57万人，江夏区含东湖新技术开发区20.86万人。 表：2017年武汉市各区域主要经济指标 区域定位人口总量（万人） 人口流入（万人）GDP（亿元）GDP增速（%）三产占比（%） 江岸96.240.111073.67.60%80.36% 江汉72.960.011142.588.50%93.45% 硚口

37、86.850.14668.078.00%77.21% 汉阳现代制造业基地、生产性服务中心65.270.42948.316.50%31.71% 武昌中心城区之一、武昌的核心组成、华中科教文化中心127.630.231102.59.00%85.97% 青山都市钢厂与战略性新兴产业集聚区52.880.2521.887.50%36.59% 洪山大学城和科技城、2018年中国百强区163.752.76957.739.40%77.85% 东西湖武汉首个城市副中心56.252.14730.638.10%23.03% 汉南全国发展改革试点城区、中国汽车零部件制造基地13.550.39 蔡甸省级开发区，是201

38、1年武汉市确定的工业倍增发展区之一73.51.51397.658.00%31.62% 江夏武汉南大门、西北片为工业聚集带、高新技术产业聚集区91.371.91770.9810.50%24.52% 黄陂 国际空港产业高地、文化休闲旅游名区、山水生态宜居新城98.832.12702.497.80%35.67% 新洲打造世界级内核航运中心核心港和国家级航天产业基地90.210.73676.328.00%31.29% 华中经济中心：武汉乃至中部地区的商业中心、金融中心、 交通运输中心 当代置业（中国）有限公司 科 技 建 筑 品 位 生 活 爱 我 家 园 行 动 城市板块格局 区域能级区域板块 主城

39、区 （7个） 江岸 西后湖 东后湖 二七 江汉汉口中心 硚口 古田 CBD 汉阳 王家湾 大四新 钟家村 武昌武昌中心 青山青山 洪山 白沙洲 南湖 远城区 （6个） 东西湖 吴家山 金银湖 常青 蔡甸 蔡甸 沌口（部分） 汉南汉南 江夏江夏 黄陂 汉口北 盘龙城 新洲 阳逻 邾城 汪集 双柳 开发区 （3个） 东湖高新技术开发区 光谷新中心 高新 关山 花山 武汉经济技术开发区 沌口（部分） 汉南（部分） 临空港经济开发区临空新城 通过各区域定位及规划情况，将城市板块划分为16个区，对应32个板块。 吴家山 金银湖 盘龙城 东后湖 西后湖 古田 CBD 二七 常青 王家湾 大四新 钟家村 沌

40、口 白沙洲 南湖 武昌中心 花山 光谷新中心 关 山 高新 汤逊湖 江夏 汉南 汉口北 汉口中心 黄陂 蔡甸 二环内三环内远城区四环内 临空新城 汉南（部分） 蔡甸 双柳 邾城 汪集 新洲 东湖风景区 天兴洲 青山 长江新城组团 新洲 （阳逻） 当代置业（中国）有限公司 科 技 建 筑 品 位 生 活 爱 我 家 园 行 动 企业集群地 重点学校 二甲及以上医院 图例：图例： 轨道交通（地铁） 大型商业 公园 负面因素 高速出入口 城市资源分布主城区 已通车桥梁在建桥梁 军山长江大桥沌口长江大桥 白沙洲长江大桥杨泗港长江大桥 鹦鹉洲长江大桥青山长江大桥 武汉长江大桥 武汉长江二桥 二七长江大桥

41、规划中桥梁 天兴洲长江大桥双柳长江大桥 阳逻长江大桥光谷长江大桥 阳逻长江大桥阳逻过江隧道 轨道交通（轻轨） 当代置业（中国）有限公司 科 技 建 筑 品 位 生 活 爱 我 家 园 行 动 企业集群地 重点学校 二甲及以上医院 图例：图例： 轨道交通 大型商业 公园 负面因素 高速出入口 现有城市资源分布主城区 当代置业（中国）有限公司 科 技 建 筑 品 位 生 活 爱 我 家 园 行 动 企业集群地 重点学校 二甲及以上医院 图例：图例： 轨道交通 大型商业 公园 负面因素 高速出入口 在建&即将开建城市资源分布主城区 当代置业（中国）有限公司 科 技 建 筑 品 位 生 活 爱 我 家

42、 园 行 动 旧版：武汉市城市总体规划（2010-2020） 新版过程稿：武汉市城市总体规划（2017-2035） 排 名 组 团 特点 1 光 谷 东 依托东湖高新、江夏区、洪山区 重点向东、向南拓展，建设世界级 “大光谷”，我司已有项目进驻、周 边情况熟悉。 2 长 江 新 城 “武汉的雄安新区”-长江新城，未来 30年的发展大计，坚持世界眼光、国 际标准、中国特色、高点定位建设成 国际化金融中心，投资潜力巨大。 3 临 空 经 济 区 位于东西湖吴家山区域、临近天河机 场，依托于临空大道千亿产业，带动 整个片区配套及购房需求。 4 盘 龙 城 毗邻天河机场，重点发展现代制造、 临空港物流

43、，当前区域发展成熟，居 住氛围浓厚。 5 经 开 区 汽车零部件、装备制造为主导发展的 “大车都”区域发展较为成熟，有可 建设空间。 投资推荐 1 3 4 5 新版规划过程稿和旧版相比，西北部-盘龙城、东北-长江新城、东南-光谷东、西南-沌口开发区升级为城市副中心 本次规划修编城市中心外拓，凸显发展“大临空”、“大临港”、“大光谷”、“大车都”的决心。 纳入新规划版图区域 2 当代置业（中国）有限公司 科 技 建 筑 品 位 生 活 爱 我 家 园 行 动 光谷东 盘龙城 吴家山 长江新城 沌口 盘龙城 长江新城 光谷东 沌口 板块 已建成在建地 铁线路 新增规划线 路 光谷东 2号线、11号

44、 线 13、19、 29、30号线 长江新城12号线 14、21、 25号线 吴家山区 域 1号线、6号 线 17、18、 26号线 盘龙城 2号线、7号 线 8号线、17 号线 沌口经济 开区 3号线、6号 线、10号线 17号线、26 号线 从交通资源角度对比，光谷东 吴家山经开区盘龙城 长江新城。 综合交通 旧版：武汉市城市总体规划（2010-2020） 新版过程稿：武汉市城市总体规划（2017-2035） 当代置业（中国）有限公司 科 技 建 筑 品 位 生 活 爱 我 家 园 行 动 光谷东、吴家山、沌口教育资源较齐全，长江新城及盘龙城教育资源覆盖率相较偏低，可考虑教育资源勾地 从配

45、套资源角度对比，光谷东吴家山沌口盘龙城长江新城 光谷东 盘龙城 吴家山 长江新城 沌口 中小学及资源布局 当代置业（中国）有限公司 科 技 建 筑 品 位 生 活 爱 我 家 园 行 动 武汉市土地利用规划图显示， 中心城区内，青山区受益于“武钢搬 迁，三旧改造”等政策，当前可供开 发用地相对其他中心区域较充足。 江汉区、武汉经济技术开发区、 洪山区（含东湖风景区）有少量有条 件建设用地，其他区域几无可开发用 地，只能通过“城市更新，旧城改造” 等一级开发腾退新的建设用地。 青山区未来有进入机会，其他 中心城区可开发用地少，竞争激烈， 青山区江岸区武汉经开区洪山 区江汉区 武汉市中心城区土地利

46、用规划图 土地利用规划 武汉市城市总体规划（2017-2035） 青山区 江岸区 东湖风 景区 武汉经 开区 当代置业（中国）有限公司 科 技 建 筑 品 位 生 活 爱 我 家 园 行 动 依据土规，沌口、光谷东和长 江新城处于可建设或有条件建设区， 几乎不涉及基本农田。 光谷东、长江新城区域新增建 设用地较多，结合新版总规，城市建 设对外扩张需求旺盛，外围组团拿地 机会较多，沌口区域属于主城区，土 地利用率较高，可供开发用地在周边 区域中相对较少。 从可建设用地资源角度对比， 光谷东长江新城吴家山盘龙城 沌口。 盘龙城 吴家山 沌口 光谷东 长江新城 土地利用规划 武汉市卫星图 当代置业（

47、中国）有限公司 科 技 建 筑 品 位 生 活 爱 我 家 园 行 动 大临空 武汉经济技术开发区 汽车及零部件 武汉东湖新技术开发区 光电信息、生物医药 阳逻经济技术开发区 （综合保税港区） 港口物流、钢材深加工 武汉留学生创业园 （光谷创新创业聚集地） 光电、软件、集成电路、生物 江夏经济开发区 （大桥新区） 装备制造业 武汉化工新城 80万吨乙烯、制造业 花山生态新城 软件IT、生态研发 青山国家环保产业基地 冶金、化工 盘龙经济技术开发区 （临空港物流产业区） 现代制造、临空港物流 大光谷 大临港 大车都 城市重点商务服务区 江岸 杨春湖商务区 武昌滨江商务 区 华中金融城 武汉中央商

48、务区 汉江湾 汉正街中央服务区 青山滨江商务区 二七滨江商务区 归元片 四新会展商务区 临空港经济技术开发区 航空运输、航天产业 【城市产业发展现状】 中心城区（三环内）：产业逐步外迁，正快速发展高端生产性服务业 新城组团（三环外）：“大光谷”以光电、软件、集成电路、生物为主 导产业发展的“大光谷”区域及以汽车零部件、装备制造为主导发展的 “大车都”区域发展较为成熟；“大临空”及“大临港”发展属起步阶段 。“长江新城”则是武汉的“未来之星”，为武汉未来30-50年发展预留 了空间，将建设成城市发展最高成就的展示区、全球未来城市的样板。 武汉四大工业板块、十大产业集群 大光谷 依托东湖高新、江夏

49、区、洪山区 重点向东、向南拓展，辐射鄂州、黄冈、黄石一线 大车都 依托武汉经济技术开发区、 江夏金港新区、汉阳区、蔡甸区、汉南区 重点向西、向南拓展，辐射仙桃、潜江一线 大临空 依托东西湖区和黄陂区，重点向西、向北拓展，辐射孝感一 线 大临港 依托武汉新港、武汉化工区、青山区、新洲区 重点向 东、向南拓展，辐射鄂州、黄冈、咸宁一线 十大产业集群 汽车及零部件、电子信息、高端装备制造、食品和农副产品 深加工、 生物和医药、家用电器、精品钢材、 深加工、石油化工、节能环保、时尚消费品 长江新城 现代化国际化新城 比肩雄安新区 城市产业分布&发展 新能源 汽车基地 国家人才 与创新基地 国家商业 航

50、天基地 国家存 储器基地 当代置业（中国）有限公司 科 技 建 筑 品 位 生 活 爱 我 家 园 行 动 2.2 区域房地产市场 当代置业（中国）有限公司 科 技 建 筑 品 位 生 活 爱 我 家 园 行 动 房企竞争格局 2001-2002年，武汉迎来第一批品牌房企，万科、保利等。在2005年到2011年分别迎来世贸、恒大、碧桂园、金地、招商、中 海等。从2016年以后，武汉品牌房企开始扎堆，土地市场的竞争变得空前激烈，地价水涨船高，截至目前，已经有86家百强开 发商“落子”武汉，2018年迎来了弘阳、正商、中梁、建发、荣盛、景瑞、德信等知名房企。 表：部分重点企业拿地分布 重点 企业