2019年龙湖项目启动交付管理风险梳理.xls

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1、xx公司xx项目启动交付管理风险梳理 注：“有风险”需在后面完成风险梳理及应对措施填写；“无风险”“不涉及”无需填写；“本阶段无法核实”需填写后续继续关注阶段； 扣分标准：风险未梳理或未发现；梳理已风险，但无解决措施或解决措施阐述不清或无操作指导性；此项均不得分； 序序号号位位置置关关注注项项关关注注内内容容 提提交交附附件件是是否否齐齐全全 含项目垃圾清运方式调研（2分）、体验区平面布置图（1分）、 向物业团队第二次项目信息汇报文本（3分）、一阶段会前评审单 回复（5分）、一阶段会议纪要回复（1分）、二阶段会议纪要回 复（2分）、物业风险梳理表、地产项目风险篇（3分）、二阶 段启动会研发篇（

2、1分） 1 总图篇 场地及条件 项目用地性质及 区域交通、配套 代征代建绿地、 公园、道路 1、是否交于物业管理，移交时间 2、费用承担原则 2 规划策略设 计条件及地方规 范解读 回建房 1、原则上整栋应独立管理，独立设置出入口，水电独立设置 2、局部楼层可以一起管理，说明物业费等风险应对方案，水电均要独 立。 3 园区交通分析 出入口 出入口数量及模 块形式 1、数量应匹配模块要求； 2、首先考虑人车并行设置，便于后期夜间并岗 3、位置选择应结合项目周边道路及人流方向的合理性来布局 4、选用模块与集团模块不符时应说明原因及增加成本的解决方案 5、应急疏散出入口，规划报建、销讲说辞、沙盘应一

3、致体现 6、梳理管理形式：根据管理形式确定人、车、非机动车出入口对内对 外的管理条件 4 园区交通分析 出入口模块 实际应用 出入口布局 1、规划方案设计必须将模块布局到总图，确保满足使用条件 2、布局截图要清晰，不应与模块有差异 3、研发布局、景观成果（效果图）应一致 4、出入口布局应与数量、选用的形式一致 5 项目配套说明 服务设施 市政配套用房 1、开口应全部对小区外 2、业委会开口应单独对小区外 3、水电设置形式：均应设置向市政缴费的计量表 4、车位：学校、幼儿园单独设置可独立管理 5、市政配套用房要与规划条件、法规面积一致； 6 项目配套说明 物业用房规 划 整个项目所有地 块物业用

4、房规划 1、规划：应按全项目整体规划 2、首次不能交付的物业用，应有过渡方案 3、政府要求全项目分多个物业管理区域（区划），应按区划设置 7 项目配套说明 本期物业用 房 本期物业用房 1、采光：须按照集团模块要求具备通风采光条件 2、面积:满足集团模块计算要求 8 项目配套说明 永久物业用 房布局 永久性物业用房 布局 1、会前应与集团前介组充分沟通 2、应满足物业用房净高宿舍不低于2.6米，其他物业用房不低于2.5米 3、高于3米时应做吊顶，保证供冷供暖效果 4、物业用房的面积、功能房间设置不满足使用时，应有详细的应对方 案 9 项目配套说明 过渡物业用 房布局 过渡性物业用房 布局 1、

5、完成过渡性物业用房平面布置 2、在外租用的物业用房距离应在项目周边1500米以内（仅保安宿能在 外租用） 10 项目配套说明 物业用房平 面布局 销售中心物业用 房 1、在售楼部设置售楼部保安、保洁休息室 2、应设置保安队员宿舍，距离售楼部距离不能超过1500米，费用应考 虑到项目运营成本内 3、应完成销售中心物业用房的布局 11 项目配套说明 生活（建筑 ）垃圾站 垃圾站布置位置 及配置 1、项目垃圾站应按调研成果、配置标准进行设置 2、垃圾站位置应满足清运条件 3、本期无法交付使用的应设置临时垃圾站，位置不应影响后期交房组 团（也应在不利点因素中公示） 4、应考虑建筑垃圾站（集中装修期建渣

6、堆放点）位置、建造形式，及 与周边配套、住宅等的影响，应有相应的应对措施，并在不利点因素 中公示 12 项目配套说明 公共卫生间 、保洁间、取水 点 公共卫生间、保 洁间、取水点设 置情况 1、参照配置要求说明本项目设置情况 2、不能满足时应有应对措施 13 地库篇 车库设计总述车位设置 对机械车位产权、是否可销、运营费用方案等做说明，应有地区公司 与物业达成一致的方案 14车库剖面 车道、车位、防 火卷帘净高 车道（含防火卷帘）净高2.2米，车位净高2.2米 15设备用房布置图 设备用房标高 1、变电室，发电机房内应比室外高150mm以上 2、应明确设备房排水形式 16 车库设备出地面 部分

7、对园区影响 分析图 园区风井疏散口 分析 1、梳理各类设备房、车库疏散口、车库坡道出地面部分与住宅之间的 关系 2、梳理各类设备房竖井、排烟口、通气口与住宅的关系 17 车库顶板排水布 置图 车库顶板排水车库顶板应设置排水暗沟 配置标准 1、公区及电梯不能采用玻璃及镜面不锈钢 2、大堂不能采用木饰面 3、与集团配置标准有差异，对后期有影响的配置，应有对应措施 18 住宅单 体篇 单体设计总述 太阳能 设计形式及计量 方式 1、太阳能宜分户独立设置 2、太阳能计量方式应明确 3、太阳能水费及运营费用收取方式应明确 19 单体（洋房，高 层类）公区 平面 电梯、水电井 1、电梯不应直接入户，影响后

8、期紧急情况救援及维修保养。如有电梯 入户的情况，电梯前室需与疏散通道相通，确保救援人员能够顺利达 到电梯前室，销售时不能宣传电梯前室为赠送空间 2、水电井应向公共区域开门，应有水电井布局图，以判断水电井设备 布局后的维修空间是否满足 3、电梯设置的位置，不能影响赠送改造后的功能房间的使用，若无法 避免应有相应应对措施 4、赠送电梯或预留电梯安装条件的情况，需梳理后期的年检、维保、 应急管理等相应的风险 20 loft产品分析 （soho、商改 住等） 报建及装修风险 分析 1、应对交付后单户改造、多户连通改造、二次消防报审等做详细分析 2、应对交房后装修管控进行分析 21 公区精装风 格定位

9、材料 1、材料选择：公区不宜使用木质材料、镜面不锈钢材料、玻璃镜片类 材料 2、车库层达到电梯前室或次大堂的通道做方通管铝格栅吊顶，避免石 膏板吊顶结露耐久性差；墙地面应满贴砖 22 空调机位布 置 空调机位平面布 置 应对每个户型的空调机位按模块要求做风险梳理 23 空调机位要 点 空调机位要点应对每个户型机位的要点做风险梳理 24 赠送面积专篇 改造 涉及外立面的改 造 应对户型外立面的改造进行梳理： 1、原则上不应有涉及外立面的改造； 2、若存在涉及外立面的改造，应由地产交付前统一实施到位； 3、赠送功能房间需考虑相关的水电、空调机位等配套； 总图篇 25 赠送面积专篇 赠送 赠送风险梳

10、理 1、赠送、改造的情况，物业运营应有对政府相关部门管理要求的调研 2、赠送改造情况应提前由地产项目团队出具详细的封包方案（每个位 置的改造不少于两种） 3、小院赠送需考虑私搭乱建的风险及对首层隐私的影响；叠拼首层窗 户对着的庭院位置不能作为上、中叠的庭院赠送或配建； 4、12层以上的单体，不允许赠送私家庭院；别墅后花园需设置通向公 区的门；中上叠原则上不允许赠送私家庭院； 26 销售商 业篇 商业策划及定位 餐饮条件分 布 烟道 1、住宅塔楼高空排放的应设置铁皮内衬 2、应采用结构烟道（竖井） 3、水平烟道最远距离不应超过25米 27交通与地面停车 底商车位 1、应对底商车位数量、设置位置进

11、行说明 2、应对底商车位与住宅车位合并设置时的管理路径进行说明，应避免 大量商铺车位设置在住宅车库，少量的底商车位可以设置在住宅车库 内，但只能以月租的形式停放，消费者不能停放，应在销售时明确 3、当集中商业的车位设置在销售住宅地库内无法避免时，应有独立的 物理分割管理条件及人车出入动线 28商业平面 公共卫生间、垃 圾间 梳理公共卫生、垃圾间风道的风险 29 商业动线及疏散 分析 商铺向园区疏散 门管理 1、设置疏散门时应该设置消防应急锁，消防状态自动打开，电源应取 自公区，园区内相应位置应设置监控 2、商铺园区侧设置窗时，应根据与住宅的距离考虑设置影响业主私密 性措施 30 广告与空调机位

12、 平面布置 商业空调机位梳 理 1、应按照（商铺分体空调一般按照50平米设置一个5P的空调机位，餐 饮商铺或南方较热的城市按30平米配置一个3P的机位）考虑 2、应考虑商铺搭建夹层后空调负荷的预留 3、应重点梳理是否会对业主产生影响，如有影响应有解决措施 4、每个不同的放置点均应对应梳理 31 广告与空调机位 详图 广告与空调机位 详图分析 1、分析尺寸、安装、排风、噪音等是否存在风险 2、应梳理广告位与空调机位之间的关系，防止后期因为广告位不够导 致占用空调机位的情况 3、广告位的数量、设置位置是否合理 32建造标准配置标准保持一致 33 市政篇 市政站点布置市政站点布置 1、配电、给排水、

13、消防系统，政府对物业管理区域无要求的，项目整 体考虑 2、单个地块总建筑面积15万方以内的项目，中控室结合门岗设置并报 建；不能在门岗设置时，在门岗增加消防多线控制盘，并适当增加门 岗面积，满足后期监控的操作主机放置 3、多个地块则集中设置，一般4050万方设置一个中控室，如果规划 要求每个地块独立设置，则将信号集成到一个主控室，可分开管理也 可合并管理 34 项目一期市政站 点布置 设备房位置及噪 音 1、设施设备及设备房应优先考虑设置在项目首次交房范围内，如首次 交房范围无条件时，需有应对措施 2、发电机房、配电房、水泵房等有噪音产生的设备房不应设置在住宅 单体的下方，减少设备房噪音对住宅

14、的影响 35 强弱电强电 系统（红线外） 供电回路 1、项目只有一路市政供电时，应设置应急发电机 2、梳理保障负荷的供电范围 36 强弱电强电 系统（红线内） 计量表形式与位 置 由物业收费的电表设置应采用远传预付费表 37 强弱电弱电 系统 安防系统 1、巡更：园区、车库、围界应采用无线在线式巡更 2、监控、报警系统参照标准梳理 住宅单 体篇 38 给排水给水 系统（红线内） 水表设置形式/ 给水管网敷设方 式 1、物业收费的水表应采用远传预付费表 2、一次给水环网/二次给水/消防管网敷设位置宜在地库内敷设 3、覆土内消防管道敷设材质应采用钢丝骨架PE管 39给排水其它 给排水其它 景观给水

15、、游泳池给水应有计量 40给排水污水 污水 1、有提排时，设备应设置应急电源 2、应设置超高水位报警信号，接入中控室 41给排水雨水 雨水 1、有提排时，设备应设置应急电源 2、应设置超高水位报警信号，接入中控室 42 给排水雨水 提排 下沉庭院提排 1、相对集中排放或提排、应考虑应急电源 2、应设置超高水位报警信号，接入中控室 43 热力市政热 力 市政热力市政热力开通时间，原则上交房时能开通，否则应有应对措施 44 热力自建热 力 自建热力自建热力时，应对运行管理做说明，原则上由专业的热力单位管理 45管线综合管线综合梳理管线排布的风险 46 景观设 计篇 园区出入口及围 界 出入口布局出

16、入口布局应与研发篇出入口核对一致 47单元出入口残疾人坡道单元出入口应设计无障碍通道 48游泳池游泳池大样 1、应梳理泳池的防渗漏做法，不能存在渗漏风险 2、应梳理泳池周边的安全措施，不能存在安全风险 3、水循环方式应采用逆循环的方式 49景观不利因素不利因素 1、应注意对隐形消防通道的梳理，不允许对消防通道进行改造和隐形 梳理； 2、注意对园区内车位后改造的梳理，后改造车位应对后续投诉处理有 相应措施； 3、对无法消除或弱化的不利因素应有应对措施 50风险管控 风险景观风险的应对措施是否可行 客客户户风风险险：客客户户风风险险相相关关内内容容，物物业业应应同同时时参参与与梳梳理理及及分分析析

17、，物物业业梳梳理理的的风风险险合合并并到到研研发发、客客户户风风险险类类。 市政篇 项项目目情情况况 风风险险梳梳理理应应对对措措施施分分值值意意见见扣扣分分 18 2 5 5 5 3 3 4 5 3 2 xx公司xx项目启动交付管理风险梳理 注：“有风险”需在后面完成风险梳理及应对措施填写；“无风险”“不涉及”无需填写；“本阶段无法核实”需填写后续继续关注阶段； 扣分标准：风险未梳理或未发现；梳理已风险，但无解决措施或解决措施阐述不清或无操作指导性；此项均不得分； 5 2 2 1 1 1 2 1 1 4 2 1 5 5 4 6 2 2 1 1 5 3 2 3 2 2 3 2 5 1 1 1 1 1 1 1 5 1 2 6 3 客客户户风风险险：客客户户风风险险相相关关内内容容，物物业业应应同同时时参参与与梳梳理理及及分分析析，物物业业梳梳理理的的风风险险合合并并到到研研发发、客客户户风风险险类类。