2019年杭州大家房产_内训师大讲堂_开发报建策划_2019.4.pptx

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1、,杭州大家房产-内训师大讲堂,开发报建策划,运营管理中心,2019.4,目录,CONTEXTS,02,项目开发报建策划,01,全阶段开发报建流程,03,开发报建专项计划,01,全阶段开发报建流程,开发报建策划,全阶段开发报建流程,建设用地规划许可证 国有土地使用权证 规划方案批复,项目获取 出让合同签订 项目立项,商品房价格备案表 房屋面积预测 商品房预售许可证,建设工程规划许可证,分项验收 综合验收 档案报送 配套用房移交 竣工备案 大产证,各专业审查意见 日照分析报告 施工图审查合格书 质监、安监备案证 建筑工程施工许可证,方案批复阶段,施工许可阶段,商品预售阶段,竣备及产证办理阶段,全阶

2、段开发报建流程,全阶段开发报建流程,全阶段开发报建流程,全阶段开发报建流程,全阶段开发报建流程,全阶段开发报建流程,全阶段开发报建流程,02,项目开发报建策划,开发报建策划,房地产开发报建策划,01,各阶段注意点,02,报建组织策划,03,风险分析,04,费用统计,方案阶段,工规证阶段,1、关注抗震、民防、环卫、住宅保障等部门意见。设计院通常习惯使用国标，不重视地方标准，对于审批意见不能落实。 2、常有项目在这一阶段已经违章开工，经过报建公关，相关征询可能侥幸通过，但却无法反馈至施工图中，予以现场实施，导致验收时存在隐患。 案例：某项目，因设计院抗震软件达不到抗震规范要求，导致部分楼栋在结构设

3、计中抗震超限，修改后报抗震专项评审，此时已违章开工，造成部分楼栋结构植筋，增加成本费用。,1、关注规划与房产两大部门就面积认定的口径，在防止建筑面积超容的同时最大化可售面积。（例如，尽可能分摊地上公建至地下，增加可售面积） 2、关注公建配套用房面积满足指标。前期抢节点完成施工图，导致物业招投标或交付时，因公建用房面积不满足指标，往返调整规划，最终反而是多花时间，影响运营节点。,扩初阶段,各阶段开发报建注意点,1、充分了解地块规划要求，综合当地各行业部门的设计规范和相关法规，制定具有可实施性的方案。 2、除规划、土地，还要把控绿化、交通、交警、环保、消防、卫生的征询。 3、建议方案征询结束后，迅

4、速组织基坑维护单位、设计院准备下阶段征询资料。 案例：某项目在交通征询中因设计规范使用版本问题，导致实际缺少200个车位，重新调整方案，不仅耗时，还要增加4000万成本。通过专家评审会加公关，将批文中“需”增加调整为“宜”增加，虽然得以办理规证，但为后期验收埋下重大隐患。,施工证阶段,综合验收阶段,预测面积：施工图房产审核工作前置，审图公司审图阶段同步启动房产面积核定，把所有问题控制在规证获取前予以设计调整。确保施工证获取后最短时间完成预测报告。 物业招投标：指标满足物业及业委会面积配比，力争区域划分与物业外部招标同步。 预售许可证：应当充分考虑工程进度，形象进度不满足要求申请预售，存在较大投

5、诉风险。 案例：某楼盘结构未封顶，迫于回款节点压力，骗取进度鉴证报告，获取预售证后，遭遇同行举报，预售证被吊销，同时也在政府主管部门留下了较差印象。,消防验收：1、景观通病，将消防车道做成隐形通道，采用塑料植草格上铺草坪方式，无法满足验收要求。2、售楼处、会所通病，未报审消防精装审图先建，导致无法验收。 绿化验收：项目通病，绿化率永远不满足，先硬质基层满足消防，再改为绿化，再验收后又改为车位。 规划验收：1、规划核准总图、平面、立面图与现场施工成果不符，验收无法通过。2、擅自改变使用功能 竣工备案：所有小验收单体需无一疏漏；关注监理总包合同注销、社会保险注销、墙体材料散装水泥备案、节能备案；核

6、对规证、审图证、报监表、施工证面积以及建设信息指标等，面积需完全吻合。,预售证阶段,各阶段开发报建注意点,1、提前安排外部招投标与四证前节点有机结合，先设计招标后勘察招标，审图证之后施工监理搭接招标。 2、如有违章开工提前现场踏勘办理处罚，力争做到开标当日完成报监及施工证。,各阶段开发报建注意点-综合验收,各阶段开发报建注意点-综合验收,各阶段开发报建注意点-小结,01,03,02,04,1、尊重政府强制性规范，尊重规划核准图“宪法”地位。 2、加强公司内部各专业条线交圈，报批专业及时发现问题及时整改，将问题扼杀在摇篮中。,保证图纸符合规范,1、不定期邀请政府各相关职能部门人员组织进行强制性规

7、范培训。 2、加强与政府推荐设备设施单位的联动，充分发挥其公关能力。,加强外部沟通,施工图出图在全盘沟通交圈讨论后再定稿，切勿为了抢开工时间和预售节点而忽视出图质量，带来验收隐患。,加强内部沟通,1、对于相关征询意见予以梳理，确保各相关部门的意见落实到后续设计深化及具体施工中。 2、在确保出图质量的前提下，现场必须按图施工，不得随意修改。,按图施工,报建组织策划-成立报建工作小组,19,Control cost,a,工作小组,区域领导 规划设计方案、项目总体开发、运营等重大事项决策。大。事项决策,开发报建部 1）整体开发组织协调，总体开发计划制定、落实； 2）行政部门对接，了解相关细则。,投资

8、拓展部 签署投资协议、拿地收地、争取优惠政策、前期政策咨询。,产品研发中心/工程技术部 前期方案比选、设计，方案文本及施工图设计，协助报建审批。批,成本合约部 1）土方、桩基、监理、总包等单位的提前确定，并完成合同； 2）前期造价支援，土方、桩基、临水、临电等工程造价预估。估,综合管理部 提供人力资源保障。,报建组织策划-成立报建工作小组,市规划局,窗口收件-转国土局信息中心-信息中心领导签字-转地籍处经办人-地籍处处长-信息中心制证,市国土局,市规划局分管分局,窗口-经办人-分管副局长-局长,市规划局分管分局,窗口-经办-科长-分管局长,区住建局,经办人-科长-处长-分管副局长-局长,市房管

9、局,报建组织策划-行政主管部门,窗口-经办人-分管局长审批-局长审批,窗口-经办人-分管副局长,报建组织策划-行政主管部门,技术风险,政策风险,特殊风险,方案合规性风险 1、规划方案符合政府强制性规范 2、保证各证记载数据的一致性 3、保证图纸与现场的一致性,受政策影响的风险 1、未批先建 2、消防审核 3、政策性停工 4、政府部门报建手续变化,不可预估的意外风险 1、如项目涉及合作，需要充分考虑合作方意见 2、恰逢重要会议，主要政府办公人员稳定性,风险分析,核心：如何做到集团要求与项目特性的统一，包括标准化流程、运营指标考核要求等。,风险分析-技术风险,24,日照风险 风险等级： 风险：本地

10、规划对日照要求严格，公司设计院对日照分析计算方式可能不同。 措施：联系本地日照公司对方案进行分析并做出调整意见及时反馈。,规划方案前置确定 风险等级： 风险：方案确定流程较长，方案及指标不确定，后续工作缺乏数据基础，不能前置。 措施：提前沟通规划局及集团，形成一致意见，摘牌后即可启动各报告的编制，日照分析、交通评价、规划方案的报批及施工图的设计工作。,消防审查 风险等级： 风险：原合作方一期消防道路存在隐患，二期设计将考虑整体合用车道。 措施：提前与消防部门沟通，尽量为我方项目争取有利资源。,必要设计时间 风险等级： 风险：设计时间较短，需同时开展方案本册，报建图纸及施工图的设计。 措施：由设

11、计部牵头成立设计小组，协调设计资源，设计院给予重点支持，充分利用节假日时间。,证载数据一致性 风险等级： 风险：前置办理不能保证立项、总平、规证、图审合格证各证登记数据一致，为后续手续埋下隐患。 措施： 1、开发部成员加入设计小组，建立历史数据台账，紧密沟通，做到最有利方案； 2、设计预留数据安全空间，做到前证指标大于后证指标。,风险分析-政策风险,Corporate culture,未批先建 风险等级： 风险：施工证未办理，不允许土方及桩基施工。 措施：提前沟通城管局及质监站，办理相关提前开工手续或缴纳最少开工费用。,施工图联审 风险等级： 风险：建设局及消防审核时间长，影响办证进度。 措施

12、： 1、方案确定后提前与消防单位进行预沟通； 2、提前确定消防施工单位，优先本地单位，充分利用其资源。,政府部门报建手续变化 风险等级： 风险：程序复杂，不流畅，职权划分不明确，重复审查，时间长。 措施：持续跟进了解办事流程，对接主管领导，提前沟通。,政策性停工 风险等级： 风险：雾霾天气、重大活动期间停止施工，工程实体进度受到影响。 措施： 1、维护建设局及城管良好关系，寻求支持； 2、提前筹划，合理安排现场施工，减少不利影响。,土地评估 风险等级： 风险：地块成交时间较早，对现价评估有一定难度。 措施：提前与当地国土部门沟通，土地评估不影响核准证的办理。,国土证 风险等级： 风险：原土地证

13、办理改为不动产登记证，程序复杂及办理时间增加。 措施：提前了解办理程序和所需资料，做足相关办理准备工作。,前期费用,施工报建费用,预售证办理,市政配套,可研报告 环评报告编制 雷击风险评价费 防雷检测费 规划放线费 城市基础设备配套费,墙改基金 渣土处置费 农名工工资预储金 安全文明施工措施费 图审费,房屋预测绘费 物业招标代理费,电力配套费 供热配套费 供水配套费 燃气配套费,费用统计,费用统计,费用统计,费用统计,03,开发报建专项计划,开发报建策划,开发报建专项计划,01,开发报建专项计划,02,工作前置及流程优化,01,覆盖全周期 1、前期报批 2、后期验收,02,责任到人 1、主责部

14、门-主责人 2、配合部门-配合人,03,要求明确 1、前置条件 2、完成标准 3、时间合理,开发报建专项计划-编制原则,三、报建策划责任分解,开发报建专项计划-责任分解,三、报建策划责任分解,工作前置及流程优化-目的,打破政府流程,目的：减少时间与资金成本,要点：1、提前了解当地政府规定、政策，并了解当地开发商的常用手段，能打擦边球尽可能做。 2、需打破政府流程时，可以采用多种手段有效沟通，例如组织召开政府办公会/协调会， 将我司项目纳入重点项目开通绿色通道等手段。,1、争取土地款分期支付 2、争取提前预售 3、施工证办理阶段，未缴纳相关费用前，将后续事项前置办理 4、争取政府支持，设计、勘察

15、、施工、监理单位同时招标，提前完成,三、报建策划责任分解,工作前置及流程优化-关注点,规划类： 1、摘牌前预审批 2、摘牌前确定规划方案 3、总规预审、单体预审可同时进行 4、单体预审后无误送消防预审,施工证类： 1、缴纳相关费用前，将后续事项前置办理 2、提前签订设计、勘察、施工、监理单位合同 3、施工证办理前，图纸审查和节能审查意见书尽量晚缴费，减少资金投入,预售类： 1、银行监控账户、监控协议提前办理 2、前置预测面积测量，公关用电子版 3、提前看现场、预估工程进度（提前7天） 4、备份资料，房管局现场修改,工作前置,三、报建策划责任分解,工作前置及流程优化-案例,建设用地 规划许可证,

16、方案通过规委会审查,建设工程 规划许可证,施工合同与监理合同备案,建筑工程 施工许可证,商品房 预售许可证,优 化 前,优 化 后,5月3日,4月20日,8月25日,8月10日,7月20日,7月15日,9月20日,5月20日,6月22日,6月15日,5月30日,5月25日,注：经优化后的报建时间比一般房企缩短3个月时间 。 主要优化在：,提前13天,提前43天,提前15天,提前18天,1、办理建设用地规划许可证要求土地款缴清、规划总平图确认，沟通通过后补的形式提前办理；,2、方案审批节点，一般房企需要两个月时间，通过地勘及设计工作穿插实现一个月通地方案报批工作；,3、提前组织招标，将总包及监理单位合同备案穿插在工程规划许可证办理阶段；,4、通过协调绿色通道，项目先开工后补施工许可证的方式实现尽早开工。,谢谢,观看,运营管理中心,2019.4,