2019年大家房产内训师_项目开发报建策划方案.pptx
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1、,杭州大家房产-内训师大讲堂,开发报建策划,运营管理中心,2019.4,目录,CONTEXTS,02,项目开发报建策划,01,全阶段开发报建流程,03,开发报建专项计划,01,全阶段开发报建流程,开发报建策划,全阶段开发报建流程,建设用地规划许可证 国有土地使用权证 规划方案批复,项目获取 出让合同签订 项目立项,商品房价格备案表 房屋面积预测 商品房预售许可证,建设工程规划许可证,分项验收 综合验收 档案报送 配套用房移交 竣工备案 大产证,各专业审查意见 日照分析报告 施工图审查合格书 质监、安监备案证 建筑工程施工许可证,方案批复阶段,施工许可阶段,商品预售阶段,竣备及产证办理阶段,全阶
2、段开发报建流程,全阶段开发报建流程,全阶段开发报建流程,全阶段开发报建流程,全阶段开发报建流程,全阶段开发报建流程,全阶段开发报建流程,02,项目开发报建策划,开发报建策划,房地产开发报建策划,01,各阶段注意点,02,报建组织策划,03,风险分析,04,费用统计,方案阶段,工规证阶段,1、关注抗震、民防、环卫、住宅保障等部门意见。设计院通常习惯使用国标,不重视地方标准,对于审批意见不能落实。 2、常有项目在这一阶段已经违章开工,经过报建公关,相关征询可能侥幸通过,但却无法反馈至施工图中,予以现场实施,导致验收时存在隐患。 案例:某项目,因设计院抗震软件达不到抗震规范要求,导致部分楼栋在结构设
3、计中抗震超限,修改后报抗震专项评审,此时已违章开工,造成部分楼栋结构植筋,增加成本费用。,1、关注规划与房产两大部门就面积认定的口径,在防止建筑面积超容的同时最大化可售面积。(例如,尽可能分摊地上公建至地下,增加可售面积) 2、关注公建配套用房面积满足指标。前期抢节点完成施工图,导致物业招投标或交付时,因公建用房面积不满足指标,往返调整规划,最终反而是多花时间,影响运营节点。,扩初阶段,各阶段开发报建注意点,1、充分了解地块规划要求,综合当地各行业部门的设计规范和相关法规,制定具有可实施性的方案。 2、除规划、土地,还要把控绿化、交通、交警、环保、消防、卫生的征询。 3、建议方案征询结束后,迅
4、速组织基坑维护单位、设计院准备下阶段征询资料。 案例:某项目在交通征询中因设计规范使用版本问题,导致实际缺少200个车位,重新调整方案,不仅耗时,还要增加4000万成本。通过专家评审会加公关,将批文中“需”增加调整为“宜”增加,虽然得以办理规证,但为后期验收埋下重大隐患。,施工证阶段,综合验收阶段,预测面积:施工图房产审核工作前置,审图公司审图阶段同步启动房产面积核定,把所有问题控制在规证获取前予以设计调整。确保施工证获取后最短时间完成预测报告。 物业招投标:指标满足物业及业委会面积配比,力争区域划分与物业外部招标同步。 预售许可证:应当充分考虑工程进度,形象进度不满足要求申请预售,存在较大投
5、诉风险。 案例:某楼盘结构未封顶,迫于回款节点压力,骗取进度鉴证报告,获取预售证后,遭遇同行举报,预售证被吊销,同时也在政府主管部门留下了较差印象。,消防验收:1、景观通病,将消防车道做成隐形通道,采用塑料植草格上铺草坪方式,无法满足验收要求。2、售楼处、会所通病,未报审消防精装审图先建,导致无法验收。 绿化验收:项目通病,绿化率永远不满足,先硬质基层满足消防,再改为绿化,再验收后又改为车位。 规划验收:1、规划核准总图、平面、立面图与现场施工成果不符,验收无法通过。2、擅自改变使用功能 竣工备案:所有小验收单体需无一疏漏;关注监理总包合同注销、社会保险注销、墙体材料散装水泥备案、节能备案;核
6、对规证、审图证、报监表、施工证面积以及建设信息指标等,面积需完全吻合。,预售证阶段,各阶段开发报建注意点,1、提前安排外部招投标与四证前节点有机结合,先设计招标后勘察招标,审图证之后施工监理搭接招标。 2、如有违章开工提前现场踏勘办理处罚,力争做到开标当日完成报监及施工证。,各阶段开发报建注意点-综合验收,各阶段开发报建注意点-综合验收,各阶段开发报建注意点-小结,01,03,02,04,1、尊重政府强制性规范,尊重规划核准图“宪法”地位。 2、加强公司内部各专业条线交圈,报批专业及时发现问题及时整改,将问题扼杀在摇篮中。,保证图纸符合规范,1、不定期邀请政府各相关职能部门人员组织进行强制性规
7、范培训。 2、加强与政府推荐设备设施单位的联动,充分发挥其公关能力。,加强外部沟通,施工图出图在全盘沟通交圈讨论后再定稿,切勿为了抢开工时间和预售节点而忽视出图质量,带来验收隐患。,加强内部沟通,1、对于相关征询意见予以梳理,确保各相关部门的意见落实到后续设计深化及具体施工中。 2、在确保出图质量的前提下,现场必须按图施工,不得随意修改。,按图施工,报建组织策划-成立报建工作小组,19,Control cost,a,工作小组,区域领导 规划设计方案、项目总体开发、运营等重大事项决策。大。事项决策,开发报建部 1)整体开发组织协调,总体开发计划制定、落实; 2)行政部门对接,了解相关细则。,投资
8、拓展部 签署投资协议、拿地收地、争取优惠政策、前期政策咨询。,产品研发中心/工程技术部 前期方案比选、设计,方案文本及施工图设计,协助报建审批。批,成本合约部 1)土方、桩基、监理、总包等单位的提前确定,并完成合同; 2)前期造价支援,土方、桩基、临水、临电等工程造价预估。估,综合管理部 提供人力资源保障。,报建组织策划-成立报建工作小组,市规划局,窗口收件-转国土局信息中心-信息中心领导签字-转地籍处经办人-地籍处处长-信息中心制证,市国土局,市规划局分管分局,窗口-经办人-分管副局长-局长,市规划局分管分局,窗口-经办-科长-分管局长,区住建局,经办人-科长-处长-分管副局长-局长,市房管
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